Kurz & klar
Beim Erwerb einer in Spanien belegenen Immobilie von einem nichtresidenten Verkäufer ohne Betriebsstätte muss der Käufer grundsätzlich drei Prozent der auf den nichtresidenten Anteil entfallenden vereinbarten Gegenleistung einbehalten und binnen eines Monats mit Modelo 211 einzahlen. Der Verkäufer rechnet diesen Betrag in seiner späteren Modelo-210-Erklärung über den tatsächlichen Veräußerungsgewinn an und kann einen Überschuss zurückfordern. Der Einbehalt ersetzt weder die endgültige IRNR-Steuer noch kommunale oder erwerbsbezogene Steuern.
Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nichtresidenten greifen zwei miteinander verbundene, aber rechtlich getrennte Verfahren. Der Käufer führt mit Modelo 211 eine pauschale Vorauszahlung ab. Der Verkäufer berechnet anschließend mit Modelo 210 seine tatsächliche IRNR-Steuer auf den Veräußerungsgewinn und verrechnet damit den bereits abgeführten Betrag.
Das Wichtigste im Überblick
- Verpflichtet ist grundsätzlich der Käufer einer in Spanien belegenen Immobilie, wenn der Verkäufer für diesen Vorgang als IRNR-Steuerpflichtiger ohne Betriebsstätte handelt. Käufer kann eine natürliche Person, Gesellschaft oder andere Einheit sein und selbst in Spanien oder im Ausland ansässig sein.
- Der Käufer behält 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung ein, soweit sie auf nichtresidente Verkäufer entfällt. Der Katasterwert, der steuerliche Referenzwert, die Hypothek und der spätere Veräußerungsgewinn sind nicht die eigenständige Bemessungsgrundlage des Modelo 211.
- Modelo 211 und Zahlung sind innerhalb eines Monats ab dem Übertragungsdatum einzureichen. Ein Monat ist nicht mit 30 Tagen gleichzusetzen.
- Je erworbener Immobilie wird grundsätzlich eine Selbstveranlagung eingereicht. Mehrere Käufer und mehrere nichtresidente Verkäufer werden in den vorgesehenen Anlagen mit ihren Beteiligungsquoten erfasst.
- Der Käufer gibt dem nichtresidenten Verkäufer den Zahlungsnachweis. Der Verkäufer reicht Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der einmonatigen Käuferfrist ein.
- Die drei Prozent sind nur eine Vorauszahlung. Ist die endgültige Steuer niedriger oder entstand ein Verlust, kann der Verkäufer mit Modelo 210 eine Erstattung beantragen. Ist die endgültige Steuer höher, muss er die Differenz zahlen.
- Modelo 211 ist von der kommunalen Wertzuwachssteuer IIVTNU, von IBI sowie von ITP/AJD oder IVA/AJD beim Erwerb zu trennen.
Wann Modelo 211 anzuwenden ist
Die Pflicht entsteht bei der Übertragung eines in Spanien belegenen Grundstücks oder Gebäudes durch einen Steuerpflichtigen des spanischen Nichtresidentensteuerrechts, der ohne spanische Betriebsstätte handelt. Typischer Fall ist der Verkauf einer Ferienwohnung auf Mallorca durch eine in Deutschland steuerresidente Privatperson.
Vier Fragen sind in dieser Reihenfolge zu beantworten:
- Liegt ein in Spanien belegenes unbewegliches Vermögen vor?
- Ist der Veräußerer im maßgeblichen Zeitpunkt für diesen Vorgang in Spanien nicht steuerresident?
- Ist die Immobilie keiner spanischen Betriebsstätte des Veräußerers zuzurechnen?
- Liegt eine entgeltliche Übertragung vor, die nicht unter eine gesetzliche Ausnahme fällt?
Die Staatsangehörigkeit des Verkäufers ist nicht entscheidend. Ein spanischer Staatsangehöriger kann nichtresident sein; ein deutscher Staatsangehöriger kann spanischer IRPF-Steuerresident sein. Auch eine ausländische Gesellschaft kann Verkäuferin sein.
Nichtresident ist nicht dasselbe wie „wohnt im Ausland“
Ob der Verkäufer im Verkaufsjahr spanischer Steuerresident ist, folgt bei natürlichen Personen aus den gesetzlichen Ansässigkeitskriterien und gegebenenfalls aus dem Doppelbesteuerungsabkommen. Die 183-Tage-Grenze ist nur ein Kriterium. Wirtschaftlicher Mittelpunkt und Familienvermutung können ebenfalls relevant sein.
Der Käufer sollte sich nicht allein auf eine ausländische Anschrift oder eine Erklärung im Kaufvertrag verlassen. Soll der Einbehalt wegen spanischer IRPF- oder Körperschaftsteuerpflicht des Verkäufers entfallen, verlangt die Verordnung grundsätzlich eine Bescheinigung der spanischen Steuerverwaltung. Ein ausländischer Ansässigkeitsnachweis erfüllt diese Ausnahme gerade nicht; er bestätigt vielmehr häufig die Nichtansässigkeit. Für Verkäufer im Sonderregime nach Artikel 93 LIRPF (Zuzugsregime) entfällt der Einbehalt dagegen nicht: Artikel 114 Absatz 5 RIRPF ordnet die Drei-Prozent-Vorauszahlung auch bei ihren Übertragungen spanischer Immobilien ausdrücklich an. Sie bleiben IRPF-Steuerpflichtige, rechnen aber nach den Sonderregeln ab. Ihre endgültige Steuer und die Anrechnung der Vorauszahlung werden in der jährlichen Modelo 151 behandelt, nicht im hier beschriebenen gewöhnlichen Modelo-210-Verfahren für Nichtresidenten.
Bei Unsicherheit schützt ein bloßer Vertragszusatz den Käufer nicht vor seiner öffentlich-rechtlichen Pflicht. Die steuerliche Statusprüfung sollte deshalb vor dem notariellen Vollzug abgeschlossen sein.
Betriebsstätte und gewöhnlicher Nichtresidentenfall trennen
Modelo 211 betrifft den Verkäufer, der ohne Betriebsstätte handelt. Ist die Immobilie tatsächlich einer spanischen Betriebsstätte zugeordnet, gelten die Regeln des Betriebsstättenregimes. Das kann etwa bei einem ausländischen Unternehmen mit dauerhaftem spanischem Geschäftsbetrieb und funktionaler Zuordnung der Immobilie relevant sein.
Der bloße Besitz oder die Vermietung einer einzelnen Immobilie begründet nicht automatisch eine Betriebsstätte. Umgekehrt schließt eine ausländische Gesellschaft eine Betriebsstätte nicht aus. Maßgeblich sind insbesondere feste Geschäftseinrichtungen, dauerhafte Tätigkeit, Personal- und Entscheidungsstrukturen sowie das einschlägige Doppelbesteuerungsabkommen.
Welches Datum löst die Monatsfrist aus?
Die IRNR-Verordnung knüpft die einmonatige Frist an das Datum der Übertragung. Bei einem normalen Immobilienkauf fällt dieses häufig mit der notariellen Kaufurkunde und der Übergabe zusammen. Reservierungsvertrag, Optionsvertrag, privater Vorvertrag, Anzahlung, wirtschaftliche Nutzung, Schlüsselübergabe und notarielle Urkunde können jedoch zeitlich auseinanderfallen.
Nach dem spanischen Zivilrecht kann die notarielle Urkunde grundsätzlich als Übergabe wirken, sofern sich aus ihr nichts anderes ergibt. Bei atypischen Gestaltungen muss deshalb geprüft werden, wann Eigentum nach Titel und Übergabe tatsächlich überging. Für Modelo 211 darf nicht mechanisch das Datum der ersten Zahlung oder eines Maklervertrags verwendet werden.
Die Frist beträgt einen Kalendermonat, nicht 30 Kalendertage. Fällt das Fristende auf einen nicht nutzbaren Tag, sind die allgemeinen Verfahrensregeln und der amtliche Steuerkalender heranzuziehen.
Wer muss einbehalten und zahlen?
Schuldner der Einbehalts- und Einzahlungspflicht ist der Erwerber. Das gilt unabhängig davon, ob er:
- in Spanien oder im Ausland ansässig ist;
- eine natürliche oder juristische Person ist;
- die Immobilie privat oder betrieblich erwirbt;
- allein oder zusammen mit anderen Käufern erwirbt.
Bei mehreren Käufern wird eine Selbstveranlagung je Immobilie erstellt; die weiteren Erwerber und ihre Beteiligungsquoten werden in der Anlage angegeben. Vertraglich kann geregelt werden, wer die technische Abwicklung übernimmt. Gegenüber der Steuerverwaltung ersetzt eine interne Aufgabenverteilung jedoch nicht die gesetzliche Erwerberpflicht.
Der Käufer zieht den Betrag üblicherweise vom an den Verkäufer auszuzahlenden Kaufpreis ab. Unterbleibt der Abzug, bleibt die Einzahlungspflicht bestehen. Eine Zahlung aus eigenen Mitteln macht den Betrag nicht zu einer freiwilligen Steuer des Käufers, sondern zu einer von ihm zu erfüllenden Vorauszahlung für Rechnung des Verkäufers.
Bemessungsgrundlage: vereinbarte Gegenleistung
Die gesetzliche Berechnung lautet:
auf nichtresidente Verkäufer entfallende vereinbarte Gegenleistung × 3 Prozent
Maßgeblich ist nicht der spätere steuerpflichtige Gewinn des Verkäufers. Auch bei einem Verlustverkauf oder einer nur sehr kleinen Wertsteigerung muss der Käufer grundsätzlich drei Prozent einbehalten.
Was nicht ohne Weiteres die Modelo-211-Basis ist
- Katasterwert: Er dient unter anderem dem IBI und kann in anderen Steuerregeln Bedeutung haben.
- Steuerlicher Referenzwert: Er kann bei Erwerbsteuern eine Mindestbemessung beeinflussen, ersetzt aber nicht die gesetzliche „vereinbarte Gegenleistung“ des Modelo 211.
- Resthypothek: Eine bestehende Finanzierung mindert die Bemessungsgrundlage nicht automatisch. Entscheidend ist die gesamte vertragliche Gegenleistung; Kaufpreis, Schuldübernahme und sonstige Leistungen müssen aus der Urkunde nachvollziehbar sein.
- Veräußerungsgewinn: Er wird erst beim Verkäufer in Modelo 210 berechnet.
- Zahlungsbetrag am Notartermin: Raten, Einbehalte, Anzahlungen oder nicht monetäre Gegenleistungen können dazu führen, dass der am Vollzugstag fließende Betrag nicht der gesamten vereinbarten Gegenleistung entspricht.
Bei verbundenen Parteien oder offensichtlich unangemessenen Preisen können eigenständige Bewertungs- und Missbrauchsregeln eingreifen. Das ändert nicht die Formel des Modelo 211, kann aber zu einer späteren Prüfung der Transaktion führen.
Mischfälle mit residenten und nichtresidenten Verkäufern
Gehört die Immobilie sowohl residenten als auch nichtresidenten Personen oder Einheiten, wird der Einbehalt nur auf den Teil der Gegenleistung berechnet, der den nichtresidenten Eigentümern zuzurechnen ist.
Beispiel: Zwei Geschwister halten eine Wohnung jeweils zur Hälfte. Eine Person ist spanischer IRPF-Steuerresident, die andere in Deutschland ansässig. Bei einem Gesamtkaufpreis von 400.000 Euro beträgt der auf den nichtresidenten Anteil entfallende Betrag 200.000 Euro. Der Modelo-211-Einbehalt beträgt 6.000 Euro.
Sind mehrere nichtresidente Verkäufer beteiligt, wird der gesamte Einbehalt anschließend nach ihren Anteilen verteilt. Grundsätzlich weist jeder Verkäufer in seinem eigenen Modelo 210 den ihm zuzurechnenden Teil der Vorauszahlung aus. Sind die Verkäufer miteinander verheiratet, beide nichtresident und war die veräußerte Immobilie gemeinsames Eigentum, dürfen sie nach der AEAT-Anleitung ausnahmsweise ein einziges Modelo 210 einreichen. Eigentumsquoten, Kaufpreiszuordnung und die Angaben in Urkunde, Modelo 211 und Modelo 210 müssen übereinstimmen.
Bei bloßem Nießbrauch, bloßem Eigentum, Erbengemeinschaften oder abweichenden wirtschaftlichen Rechten ist die Übertragung und Gegenleistungszuordnung gesondert zu bestimmen. Eine pauschale Halbteilung kann falsch sein.
Ausnahmen vom Einbehalt
Die Verordnung nennt insbesondere zwei Fälle, in denen der Erwerber nicht einbehalten muss:
- Der Verkäufer weist durch eine Bescheinigung der zuständigen spanischen Steuerbehörde nach, dass er dem regulären spanischen IRPF oder der spanischen Körperschaftsteuer unterliegt. Für das Sonderregime nach Artikel 93 LIRPF gilt diese Ausnahme vom Einbehalt nicht (Artikel 114 Absatz 5 RIRPF).
- Die Immobilie wird bei der Gründung oder Kapitalerhöhung in eine in Spanien ansässige Gesellschaft eingebracht.
Die Ausnahme ist eng zu dokumentieren. Eine spanische NIE, eine frühere IRPF-Erklärung, eine Meldebescheinigung, eine Eigentümergemeinschaftsbescheinigung oder eine bloße Vertragsversicherung ersetzt die vorgeschriebene steuerliche Bescheinigung nicht automatisch.
Ein steuerneutraler Umwandlungs- oder Einbringungsvorgang sollte zudem nicht allein anhand der Modelo-211-Ausnahme beurteilt werden. Körperschaftsteuer, Umwandlungsregime, Grunderwerbsteuer, IVA/AJD und kommunale Steuern bleiben eigenständige Prüfungen.
Modelo 211 Schritt für Schritt
1. Eine Erklärung je Immobilie
Die AEAT-Anleitung verlangt eine Selbstveranlagung für jede erworbene Immobilie. Werden in einer Urkunde mehrere rechtlich selbständige Immobilien mit eigenen Katasterreferenzen übertragen, ist deshalb die Aufteilung zu prüfen. Mehrere Käufer oder nichtresidente Verkäufer werden über die Anlagen erfasst.
2. Erforderliche Angaben
Typischerweise werden benötigt:
- spanische NIF/NIE der Käufer und Verkäufer;
- ausländische Steueridentifikationsnummer und Ansässigkeitsstaat der Verkäufer;
- Beteiligungsquoten sämtlicher Erwerber und nichtresidenter Veräußerer;
- Anschrift und Katasterreferenz der Immobilie;
- Übertragungsdatum;
- Art der Urkunde, Notar und Protokollnummer;
- auf nichtresidente Verkäufer entfallende Gegenleistung;
- berechneter Drei-Prozent-Betrag;
- Zahlungsdaten und gegebenenfalls Angaben zu einer ergänzenden Selbstveranlagung.
Alle Geldbeträge sind in Euro anzugeben.
3. Einreichung und Zahlung
Modelo 211 kann nach der aktuellen AEAT-Anleitung elektronisch eingereicht werden. Wo die Papier-Predeclaration zulässig ist, wird sie über das AEAT-Formular erzeugt und bei einer spanischen kooperierenden Bank zusammen mit der Zahlung abgegeben.
Bei elektronischer Einreichung stehen je nach Fall insbesondere Zahlung über eine kooperierende Bank mit NRC oder das Verfahren „Anerkennung der Schuld und Zahlung per Überweisung“ von einem ausländischen Konto zur Verfügung. Bei Auslandsüberweisung muss zuerst elektronisch eingereicht und anschließend ausschließlich die von der AEAT erzeugte Zahlungskennung im Verwendungszweck verwendet werden. Eine freie Überweisung auf ein vermeintliches Steuerkonto erfüllt das Verfahren nicht zuverlässig.
4. Beleg an den Verkäufer
Nach Zahlung erhält der Käufer einen Nachweis für seine Unterlagen und stellt dem nichtresidenten Verkäufer dessen Exemplar beziehungsweise den elektronischen Zahlungsnachweis zur Verfügung. Ohne diesen Beleg kann der Verkäufer die Vorauszahlung in Modelo 210 nur erschwert zuordnen.
Modelo 210 des Verkäufers
Der nichtresidente Verkäufer muss den endgültigen Veräußerungsgewinn erklären und den mit Modelo 211 abgeführten Betrag anrechnen. Die Frist beträgt drei Monate ab dem Ende der einmonatigen Käuferfrist. Praktisch liegt das reguläre Ende damit regelmäßig vier Monate nach dem Übertragungsdatum, die Fristen sind aber als zwei aufeinanderfolgende gesetzliche Zeiträume zu berechnen.
Berechnung des Veräußerungsgewinns
Die steuerliche Bemessungsgrundlage folgt den im IRNR in Bezug genommenen IRPF-Regeln für Vermögensgewinne. Vereinfacht:
steuerlicher Übertragungswert minus steuerlicher Anschaffungswert
Zum Anschaffungswert können der nachgewiesene Erwerbspreis und bestimmte mit dem Erwerb verbundene Steuern, Gebühren und wertsteigernde Investitionen gehören. Vom Übertragungswert können bestimmte vom Verkäufer getragene Veräußerungskosten abgezogen werden. Laufende Reparaturen, bereits abgezogene Aufwendungen, Abschreibungen bei Vermietung und frühere Nutzungsarten müssen korrekt berücksichtigt werden. Eine Resthypothek ist kein eigener Verlustposten.
Der Steuersatz auf den steuerpflichtigen Immobiliengewinn beträgt im IRNR ohne Betriebsstätte grundsätzlich 19 Prozent. Der Drei-Prozent-Einbehalt wird anschließend von der berechneten Steuer abgezogen.
Drei mögliche Ergebnisse
| Endgültige IRNR-Steuer | Einbehalt | Folge in Modelo 210 |
|---|---|---|
| höher | niedriger | Verkäufer zahlt die Differenz |
| gleich | gleich | keine weitere Zahlung oder Erstattung |
| niedriger, gegebenenfalls null bei steuerlichem Verlust | höher | Verkäufer beantragt Erstattung des Überschusses |
Auch bei einem steuerlichen Verlust bleibt die Modelo-210-Erklärung nötig, um den Einbehalt zurückzufordern. Die Erstattung erfolgt nicht automatisch allein deshalb, weil der Kaufvertrag einen Verlust erkennen lässt.
Erstattungsunterlagen
Je nach Fall verlangt oder prüft die AEAT insbesondere:
- Modelo-211-Zahlungsnachweis;
- notariellen Erwerbs- und Veräußerungsvertrag;
- Rechnungen und Zahlungsbelege für Erwerbs- und Verkaufskosten;
- Nachweise über Investitionen und Abschreibungen;
- gültige steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung;
- Identität und Vertretungsmacht;
- Bankkontoinhaberschaft und IBAN/BIC;
- bei mehreren Eigentümern eine nachvollziehbare Quotenberechnung.
Die Behörde kann die Erstattung vor Auszahlung prüfen. Ein beantragter Betrag ist deshalb nicht mit einer bereits anerkannten Erstattung gleichzusetzen.
Künftige Änderung des Modelo 210 ab 2027
Die Orden HAC/623/2026 ändert unter anderem das Modelo 210. Das neue Layout ist nach der amtlichen Regelung für Einreichungen ab 1. Januar 2027 zu verwenden. Für bis zum 31. Dezember 2026 eingereichte Erklärungen gilt weiterhin die vorherige Fassung.
Diese Formularänderung ändert nach dem am 11. August 2026 geltenden Recht weder den Drei-Prozent-Satz noch die einmonatige Modelo-211-Frist oder die Verkäuferfrist. Bei einem Verkauf Ende 2026 kann jedoch die Verkäufererklärung erst 2027 fällig werden und damit bereits die neue Modelo-210-Fassung betreffen.
Folgen, wenn der Käufer nicht oder zu wenig einzahlt
Der Käufer verstößt gegen eine eigene steuerliche Pflicht. Je nach Verfahrenslage können insbesondere entstehen:
- Nachforderung des nicht gezahlten Einbehalts;
- Verspätungszuschlag bei freiwilliger Nachmeldung ohne vorherige Aufforderung;
- Verzugszinsen;
- ein gesondertes Sanktionsverfahren bei behördlicher Entdeckung;
- Eintragung der gesetzlichen Haftung der übertragenen Immobilie.
Das Gesetz ordnet an, dass die Immobilie bei unterbliebener Einzahlung für den niedrigeren Betrag aus nicht gezahltem Einbehalt und endgültiger Steuer haftet. Der Grundbuchbeamte hat dies durch Randvermerk unter Angabe des Haftungsbetrags kenntlich zu machen (Art. 14 Abs. 5 RIRNR). Ein späterer Käufer oder Finanzierer kann dadurch betroffen sein.
Der Verkäufer bleibt zugleich für seine endgültige IRNR-Steuer verantwortlich. Käuferpflicht und Verkäufersteuer dürfen deshalb nicht gegeneinander ausgespielt werden.
Andere Steuern und Formulare sauber trennen
IIVTNU – kommunale Wertzuwachssteuer
Die IIVTNU erfasst unter ihren Voraussetzungen den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden. Bei einer entgeltlichen Übertragung ist grundsätzlich der Verkäufer Steuerpflichtiger. Ist der Verkäufer eine nichtresidente natürliche Person, wird der Käufer nach dem Gesetz zum Ersatzsteuerpflichtigen. Die reguläre kommunale Frist bei Rechtsgeschäften unter Lebenden beträgt 30 Arbeitstage; die konkrete Gemeindesatzung bestimmt Verfahren, Berechnung und gegebenenfalls Selbstveranlagung.
Diese Käuferrolle ist rechtlich eine andere als der Drei-Prozent-Einbehalt. Ein bezahltes Modelo 211 erledigt die IIVTNU nicht.
ITP/AJD oder IVA/AJD
Der Immobilienerwerb kann beim Käufer je nach Neubau-/Gebrauchtobjekt, Verkäuferstatus und Optionsausübung der Grunderwerbsteuer ITP oder der Umsatzsteuer IVA sowie der Urkundensteuer AJD unterliegen. Hier können der steuerliche Referenzwert, autonome Tarife und besondere Erwerbermerkmale wichtig sein. Diese Werte bestimmen nicht automatisch die Modelo-211-Basis.
IBI und offene Immobilienlasten
IBI ist eine jährliche kommunale Besitzsteuer. Gesetzliche Stichtagsregeln, Vertragserstattungen zwischen Käufer und Verkäufer sowie mögliche dingliche Haftung sind getrennt zu prüfen. Auch offene Gemeinschaftskosten, Hypotheken und Versorgungsverträge sind keine Bestandteile des Modelo 211, gehören aber zur rechtlichen Due Diligence.
Modelo 213, 216 und 296
Modelo 213 betrifft die Sonderabgabe auf Immobilien bestimmter nichtresidenter Gesellschaften. Modelo 216 und 296 dienen allgemeinen IRNR-Einbehalten und deren Jahresübersicht. Für den hier beschriebenen Immobilienkauf ist Modelo 211 das spezielle Käuferformular; die anderen Modelle werden nicht ersatzweise verwendet.
Deutschland–Spanien-Zusammenspiel
Artikel 13 des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland–Spanien erlaubt Spanien, den Gewinn aus der Veräußerung einer in Spanien belegenen Immobilie zu besteuern. Das Abkommen beseitigt daher die spanische Modelo-211-Vorauszahlung nicht.
Deutschland kann bei einem in Deutschland Steuerresidenten ebenfalls eine Erklärung oder Berechnung verlangen. Die Entlastung richtet sich nach Artikel 22 des Abkommens und dem deutschen Steuerrecht. Sie ist nicht mit einer automatischen Erhöhung des deutschen Anschaffungswerts oder einer pauschalen Anrechnung sämtlicher spanischer Zahlungen gleichzusetzen.
Für die deutsche Behandlung werden spanischer Steuerbescheid, Modelo 210, Modelo 211, Kaufverträge, Kostenbelege und Wechselkurse benötigt. Die spanische Vorauszahlung allein beweist noch nicht die endgültige spanische Steuer.
Berichtigung, Verspätung und Rechtsbehelf
Ergänzende Modelo-211-Erklärung
Wurde zu wenig erklärt oder gezahlt, sieht das Formular eine ergänzende Selbstveranlagung vor. Dabei wird die frühere Belegnummer angegeben und der bereits gezahlte Betrag angerechnet. Eine bloße zweite normale Erklärung kann zu Doppelzuordnungen führen.
Wurde zu viel gezahlt, ist regelmäßig eine Berichtigung beziehungsweise Rückforderung nach der spanischen Abgabenordnung zu beantragen. Die Verkäufer-Erstattung über Modelo 210 und die Käuferberichtigung von Modelo 211 sind unterschiedliche Verfahren; welches erforderlich ist, hängt von der Fehlerursache ab.
Verspätete freiwillige Einreichung
Erfolgt die Nachmeldung vor einer behördlichen Aufforderung, gilt grundsätzlich der Zuschlag nach Artikel 27 der spanischen Abgabenordnung: 1 Prozent zuzüglich 1 Prozent für jeden vollen Monat bis zwölf Monate, danach 15 Prozent plus Verzugszinsen ab dem Tag nach Ablauf der ersten zwölf Monate. Unter gesetzlichen Zahlungsbedingungen ist eine 25-prozentige Minderung des Zuschlags möglich.
Nach behördlicher Entdeckung kann zusätzlich ein Sanktionsverfahren folgen. Sanktion, Zuschlag und Verzugszins sind getrennte Institute.
Verjährung und Rechtsmittel
Die allgemeinen Festsetzungs-, Erhebungs- und Erstattungsrechte verjähren regelmäßig nach vier Jahren, wobei der Beginn von der jeweiligen Pflicht oder dem Erstattungsanspruch abhängt. Behördliche Prüfungen, Rechtsbehelfe und bestimmte Handlungen des Betroffenen können die Frist unterbrechen.
Gegen einen Bescheid oder eine ablehnende Berichtigungs- beziehungsweise Erstattungsentscheidung kommt grundsätzlich binnen eines Monats der fakultative Einspruch oder die wirtschaftsverwaltungsrechtliche Beschwerde in Betracht. Ein Rechtsbehelf setzt die Vollziehung nicht automatisch aus.
Praktische Arbeitsfolge beim Kauf
- Verkäuferstatus vor dem Vollzug prüfen: IRPF-/Körperschaftsteuerbescheinigung oder Nichtresidentenstatus; Betriebsstätte gesondert untersuchen.
- Übertragungsobjekt bestimmen: Katasterreferenz, Grundbuchdaten, Voll- oder Teileigentum, Nießbrauch und Anzahl der Immobilien.
- Gegenleistung und Quoten festlegen: residenten und nichtresidenten Anteil sowie mehrere Verkäufer und Käufer sauber aufteilen.
- Drei Prozent im Zahlungsplan reservieren: nicht den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer auszahlen.
- Übertragungsdatum dokumentieren: notarielle Urkunde, Übergabe und atypische Vereinbarungen abstimmen.
- Modelo 211 innerhalb eines Monats einreichen und zahlen: richtige Zahlart und Zahlungskennung verwenden.
- Verkäuferbeleg übergeben: elektronische Bestätigung oder vorgesehenes Exemplar sichern.
- Verkäufer-Modelo 210 terminieren: drei Monate nach Ende der Käuferfrist; Gewinnberechnung und Erstattungsunterlagen vorbereiten.
- Andere Steuern separat bearbeiten: IIVTNU, ITP/AJD oder IVA/AJD, IBI und gegebenenfalls Modelo 213.
- Unterlagen mindestens bis zum Ablauf aller Verjährungsfristen aufbewahren: einschließlich späterer Prüfungs- oder Rechtsbehelfsunterlagen.
Beispiele
Beispiel 1: Einbehalt ist höher als die endgültige Steuer
Ein deutscher Steuerresident verkauft eine spanische Wohnung für 500.000 Euro. Der Käufer behält 15.000 Euro ein und zahlt sie fristgerecht mit Modelo 211. Der nach spanischen Regeln berechnete steuerpflichtige Gewinn beträgt unter den vereinfachten Annahmen 60.000 Euro. Bei 19 Prozent ergibt sich eine endgültige IRNR-Steuer von 11.400 Euro.
Der Verkäufer beantragt mit Modelo 210 die Erstattung von 3.600 Euro. Das Beispiel unterstellt, dass sämtliche Anschaffungs- und Verkaufskosten, Abschreibungen und Eigentumsquoten bereits richtig berechnet wurden.
Beispiel 2: Verkauf mit Verlust
Eine Nichtresidentin verkauft für 300.000 Euro; der Käufer führt 9.000 Euro ab. Nach Berücksichtigung der nachgewiesenen steuerlichen Werte entsteht ein Verlust. Die Käuferpflicht entfällt dadurch nicht. Die Verkäuferin muss Modelo 210 einreichen und die Erstattung der 9.000 Euro beantragen.
Beispiel 3: Gemischte Verkäufergruppe
Vier Miteigentümer verkaufen für 200.000 Euro. Zwei sind in Spanien resident und halten zusammen 50 Prozent; zwei sind nichtresident und halten zusammen ebenfalls 50 Prozent. Die Modelo-211-Basis beträgt 100.000 Euro, der Einbehalt 3.000 Euro. Die nichtresidenten Verkäufer rechnen 1.200 Euro beziehungsweise 1.800 Euro an, wenn ihre Anteile am gesamten nichtresidenten Eigentum 40 beziehungsweise 60 Prozent betragen.
Typische Fehler
- Den Käuferstatus für irrelevant halten, weil der Verkäufer die endgültige Steuer schuldet.
- Eine ausländische Anschrift ohne steuerliche Statusprüfung genügen lassen.
- Eine NIE oder frühere Steuererklärung als Ersatz für die amtliche IRPF-/Körperschaftsteuerbescheinigung behandeln.
- Drei Prozent vom Kataster- oder Referenzwert statt von der vereinbarten Gegenleistung berechnen.
- Die Resthypothek pauschal vom Kaufpreis abziehen.
- Bei gemischten Verkäufergruppen den gesamten Kaufpreis oder gar keinen Anteil ansetzen.
- Die Monatsfrist als 30-Tage-Frist berechnen.
- Eine Erklärung pro Verkäufer statt grundsätzlich pro Immobilie einreichen.
- Den Verkäuferbeleg nicht übergeben.
- Modelo 210 drei Monate nach Verkauf statt drei Monate nach Ende der Käuferfrist terminieren.
- Bei Verlust auf Modelo 210 verzichten und damit die Erstattung nicht beantragen.
- IIVTNU, IBI und Erwerbsteuern mit Modelo 211 verwechseln.
- Die ab 2027 geltende Modelo-210-Fassung bereits auf Einreichungen 2026 anwenden oder umgekehrt.
Häufige Fragen
Muss der Käufer einbehalten, wenn er selbst nicht in Spanien lebt?
Ja. Die Käuferpflicht hängt nicht von seiner spanischen Steuerresidenz ab. Auch ein ausländischer Käufer kann Modelo 211 einreichen und zahlen.
Entfällt der Einbehalt bei einem Verlustverkauf?
Nein. Die drei Prozent knüpfen an die vereinbarte Gegenleistung an. Der Verlust wird erst in Modelo 210 ermittelt; der Verkäufer kann dann die Erstattung beantragen.
Ist der Referenzwert für Modelo 211 maßgeblich?
Nicht als eigenständige gesetzliche Bemessungsgrundlage. Modelo 211 verwendet die auf die Nichtresidenten entfallende vereinbarte Gegenleistung. Der Referenzwert kann jedoch bei Erwerbsteuern wichtig sein.
Wer reicht bei mehreren Käufern ein?
Das Verfahren sieht eine Selbstveranlagung je Immobilie vor und erfasst weitere Käufer in einer Anlage. Die Beteiligten sollten vorab bestimmen, wer technisch einreicht und zahlt, ohne die gesetzliche Erwerberpflicht zu verkennen.
Wann erhält der Verkäufer eine Erstattung?
Erst nach Einreichung von Modelo 210 und gegebenenfalls nach Prüfung durch die AEAT. Der Kaufvertrag oder der Modelo-211-Beleg allein löst keine automatische Rückzahlung aus.
Ersetzt Modelo 211 die Plusvalía municipal?
Nein. Die IIVTNU ist eine eigenständige kommunale Steuer. Bei einem nichtresidenten natürlichen Verkäufer kann der Käufer dort zusätzlich Ersatzsteuerpflichtiger sein.
Amtliche Quellen und Rechtsstand
Rechtsstand: 11. August 2026. Das ab 1. Januar 2027 zu verwendende geänderte Modelo 210 wird als künftige Formularänderung ausgewiesen; die materiellen Modelo-211-Regeln werden dadurch nicht vorgezogen.
Real Decreto 439/2007 (RIRPF), Artikel 114 Absätze 2, 4 und 5 – Anrechnung, Jahreserklärung und Immobilien-Einbehalt im Sonderregime nach Artikel 93 LIRPF: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientos/GF01.shtml
