Spanische Immobilieneinkünfte von Nichtresidenten

Für Nichtresidenten gehört die spanische Immobilie zu den häufigsten Auslösern einer spanischen Steuerpflicht. Auch eine ausschließlich selbst genutzte oder leer stehende Ferienwohnung kann jährliche IRNR verursachen. Wird vermietet, ändert sich die Bemessungsgrundlage; wird verkauft, kommen Gewinnbesteuerung und ein Drei-Prozent-Einbehalt hinzu. Diese Vorgänge dürfen weder untereinander noch mit IBI, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, Plusvalía municipal oder Vermögensteuer vermischt werden.

Das Wichtigste im Überblick

• Eine natürliche Person, die in Spanien nicht steuerlich ansässig ist, versteuert Mieteinnahmen aus einer in Spanien belegenen Immobilie als spanische Einkunft.
• Für Tage der Eigennutzung oder des Leerstands einer urbanen Immobilie wird grundsätzlich eine fiktive Einkunft aus dem Katasterwert berechnet. Tage tatsächlicher Vermietung werden herausgerechnet.
• Bei nachweislicher Ansässigkeit in einem qualifizierten EU-/EWR-Staat können unmittelbar mit der Vermietung verbundene Kosten nach den spanischen IRPF-Regeln abziehbar sein. Für andere Nichtresidenten sieht der Gesetzeswortlaut grundsätzlich Bruttobesteuerung vor; die gerichtliche Einschränkung für vergleichbare Drittstaatenfälle erläutert Abschnitt 4.3.
• Der häufigste Satz beträgt 19 Prozent bei qualifizierter EU-/EWR-Ansässigkeit und 24 Prozent im allgemeinen Fall. Die Imputation folgt demselben persönlichen Satz.
• Modelo 210 ist das zentrale Formular. Für ab 2026 entstandene Vermietungseinkünfte mit einem Zahlbetrag und für Immobilienimputationen gelten neue Aprilfristen; ältere Jahre und der Übergang bis September 2026 folgen teilweise noch den bisherigen Zeitfenstern.
• Beim Verkauf behält der Käufer grundsätzlich 3 Prozent des Kaufpreises mit Modelo 211 ein. Der Verkäufer erklärt den tatsächlichen Gewinn oder Verlust anschließend mit Modelo 210.
• Modelo 213 betrifft nur bestimmte nichtresidente Gesellschaften mit spanischem Immobilienbesitz. Es ist keine jährliche Standarderklärung für private Eigentümer.
• Der valor catastral und der valor de referencia sind nicht dasselbe: Für die IRNR-Imputation ist grundsätzlich der Katasterwert maßgeblich; der Referenzwert spielt vor allem bei bestimmten Erwerbs- und Übertragungsteuern eine Rolle.

1. Zuerst Nichtansässigkeit und Belegenheit prüfen

Spanien behandelt Erträge aus in Spanien gelegenen Grundstücken und Gebäuden als spanische Einkünfte. Artikel 13 Absatz 1 Buchstaben g und h des IRNR-Gesetzes erfasst sowohl tatsächliche Immobilienerträge als auch die gesetzliche Einkommensimputation bei urbanen Immobilien natürlicher Personen. Beim Verkauf greift eine eigene Quellenregel für Veräußerungsgewinne.

Das setzt voraus, dass die Person im betreffenden Kalenderjahr nicht bereits nach Artikel 9 des spanischen Einkommensteuergesetzes steuerlich ansässig ist. Mehr als 183 Aufenthaltstage sind nur ein Kriterium; auch der Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen und die widerlegbare Familienvermutung können zur spanischen Ansässigkeit führen. Dann wäre grundsätzlich die IRPF für das Welteinkommen statt der IRNR einschlägig.

Die Belegenheit ist bei einer gewöhnlichen Wohnung oder einem Grundstück eindeutig. Schwieriger können Nutzungsrechte, Miteigentum, Treuhand- oder Gesellschaftsstrukturen, Timesharing, Erbengemeinschaften und wirtschaftliches Eigentum sein. Grundbuch, Kataster und Vertrag sind gemeinsam auszuwerten; keine einzelne Eintragung ersetzt die Prüfung des tatsächlich besteuerten Rechts.

2. Mit oder ohne Betriebsstätte?

Die typische private Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung wird ohne spanische Betriebsstätte besteuert. Eine Betriebsstätte kann jedoch entstehen, wenn die Tätigkeit mit einer dauerhaften Organisation, eigenen Räumen, Personal, regelmäßigen hotelähnlichen Leistungen oder einem abhängigen Vertreter betrieben wird. Auch eine umfangreiche gewerbliche Immobilienbewirtschaftung kann anders einzuordnen sein als passive Vermietung.

Ohne Betriebsstätte wird jede Einkunft grundsätzlich getrennt erfasst. Vermietung, Imputation und Veräußerung sind eigenständige Tatbestände. Bei einer Betriebsstätte erfolgt dagegen eine periodenbezogene Gewinnermittlung nach den hierfür geltenden Regeln; die pauschale 19-/24-Prozent-Logik des normalen Modelo-210-Falls ist dann nicht die richtige Methode.

Die umsatzsteuerliche Qualifikation ist davon zu unterscheiden. Eine gewöhnliche Wohnraumvermietung und eine touristische Vermietung mit hotelähnlichen Zusatzleistungen können umsatzsteuerlich verschieden behandelt werden, ohne dass die Antwort allein die IRNR-Betriebsstättenfrage entscheidet. Ebenso gelten regionale Tourismus- und Registrierungsregeln unabhängig von der Einkommensteuer.

3. Eigentum und Nutzung bestimmen den Steuerfall

Bei einem Erwerb oder Verkauf während des Jahres wird nur der Zeitraum berücksichtigt, in dem die Person das steuerlich relevante Recht innehatte. Maßgeblich ist nicht zwangsläufig allein das Datum der Reservierung, eines privaten Vorvertrags oder der Kaufpreiszahlung. Rechtlicher und wirtschaftlicher Übergang, öffentliche Urkunde, Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel sind anhand des konkreten Vertrags zu bestimmen.

4. Vermietungseinkünfte: Bruttoertrag und Kosten

4.1 Welche Einnahmen gehören in die Bemessungsgrundlage?

Erfasst werden grundsätzlich alle Gegenleistungen, die der Mieter für die Überlassung des Grundstücks, Gebäudes oder eines damit verbundenen Rechts schuldet. Dazu können neben der Grundmiete auch weiterbelastete Nebenkosten, Möblierungsentgelt, Garagen- oder Lagerentgelt und vom Mieter übernommene Eigentümerkosten gehören. Umsatzsteuer oder IGIC werden, soweit sie rechtlich gesondert erhoben werden, nicht als Teil des Immobilienertrags behandelt.

Der Ertrag entsteht grundsätzlich, wenn er fällig wird, oder früher, wenn er vorher bezahlt wird. Kautionen sind nicht schon bei Eingang Mieteinnahmen, soweit sie rückzahlbar bleiben. Werden sie später wegen Mietrückständen oder Schäden einbehalten, ist die rechtliche Zuordnung neu zu prüfen.

4.2 Kostenabzug für qualifizierte EU-/EWR-Residenten

Natürliche Personen mit nachgewiesener steuerlicher Ansässigkeit in einem EU-Staat oder in einem EWR-Staat mit wirksamer gegenseitiger Amtshilfe können nach Artikel 24 Absatz 6 IRNR-Gesetz diejenigen Ausgaben abziehen, die nach den spanischen IRPF-Regeln zulässig, unmittelbar mit der spanischen Miete verbunden und untrennbar mit ihr verknüpft sind.

Je nach Sachverhalt können insbesondere in Betracht kommen:

• Schuldzinsen und Finanzierungskosten für den Erwerb oder die Verbesserung;
• Reparatur- und Erhaltungsaufwand, nicht jedoch ohne Weiteres wertsteigernde Herstellungskosten;
• IBI, Müll- und andere objektbezogene Abgaben;
• Gemeinschaftskosten, Verwaltung und Vermietungsprovision;
• Versicherungen und Rechtsverfolgungskosten;
• Versorgungsleistungen, soweit sie der Eigentümer trägt;
• Abschreibung des Gebäudes und bestimmter mitvermieteter Gegenstände nach spanischen Regeln.

Zinsen und Reparaturen unterliegen in der verwiesenen IRPF-Systematik besonderen Begrenzungen und gegebenenfalls Vortragsregeln. Kosten für Zeiten der Eigennutzung oder des Leerstands sind nicht automatisch der Vermietung zuordenbar. Bei gemischter Nutzung ist eine sachgerechte Aufteilung nach Tagen, Fläche und Kostenart erforderlich.

Die spanische IRPF-Ermäßigung für die Vermietung von Wohnraum wird nicht als allgemeine IRNR-Ermäßigung übernommen. Die Bemessungsgrundlage ist daher nicht mit der steuerlichen Nettomiete eines spanischen Residenten gleichzusetzen.

4.3 Nicht-EU-/EWR-Fall

Wer die persönlichen und territorialen Voraussetzungen des Artikel 24 Absatz 6 nicht erfüllt, wird im Regelfall auf den Bruttoertrag ohne Abzug der tatsächlichen Kosten besteuert. Das kann auch dann gelten, wenn im Ansässigkeitsstaat ein Nettogewinn angesetzt wird. Ein Doppelbesteuerungsabkommen ändert die spanische innerstaatliche Kostenregel nicht automatisch.

Eine wichtige unionsrechtliche Einschränkung ergibt sich aus dem Urteil der Audiencia Nacional vom 28. Juli 2025, Az. 636/2021: Einer in den USA ansässigen Vermieterin wurde der Abzug unmittelbar mit den spanischen Mieten verbundener, nach IRPF-Regeln zulässiger Kosten unter Berufung auf die Kapitalverkehrsfreiheit zugestanden. Das ist keine allgemeine Änderung des Gesetzeswortlauts und keine Entscheidung für einen Steuersatz von 19 Prozent. Bei vergleichbaren Drittstaatenfällen sind Ansässigkeit, wirksamer Informationsaustausch und die einzelnen Kosten nachzuweisen; der Abzug kann über die Erklärung beziehungsweise deren Berichtigung geltend gemacht werden.

5. Steuersatz auf Vermietung und Imputation

Für natürliche Personen ohne Betriebsstätte gelten im Kern:

• 19 Prozent, wenn die Person steuerlich in einem EU-Mitgliedstaat oder einem qualifizierten EWR-Staat ansässig ist;
• 24 Prozent im allgemeinen übrigen Fall.

Die steuerliche Ansässigkeit ist regelmäßig durch eine Bescheinigung der ausländischen Steuerbehörde nachzuweisen. Staatsangehörigkeit, Pass oder Wohnsitzmeldung genügen nicht. Der Satz wird auf die nach spanischem Recht ermittelte Bemessungsgrundlage angewandt.

Ein in Deutschland Ansässiger fällt bei ordnungsgemäßem Nachweis grundsätzlich in den 19-Prozent-Bereich. Spanien darf die Immobilienerträge nach Artikel 6 DBA Deutschland–Spanien besteuern; das Abkommen begrenzt hierfür keinen festen Quellensteuersatz.

6. Imputierte Einkunft bei Eigennutzung oder Leerstand

Eine nichtresidente natürliche Person muss bei einer urbanen, nicht betrieblich genutzten Immobilie für selbst genutzte oder leer stehende Tage regelmäßig eine fiktive Einkunft ansetzen. Die Berechnung knüpft an Artikel 85 IRPF-Gesetz an, auf den das IRNR-System verweist.

6.1 Grundformel

Katasterwert × 1,1 Prozent oder 2 Prozent × Eigentumsquote × relevante Tage / 365 beziehungsweise 366

Auf das Ergebnis wird der persönliche IRNR-Satz von 19 oder 24 Prozent angewandt.

Der Prozentsatz von 1,1 Prozent gilt grundsätzlich, wenn der Katasterwert aufgrund eines allgemeinen kollektiven Bewertungsverfahrens im Steuerjahr oder in den zehn vorangegangenen Steuerjahren wirksam geworden ist. In den übrigen Fällen gelten 2 Prozent. Für die Jahre 2023 bis 2025 bestand eine Übergangsregel, nach der für den 1,1-Prozent-Satz auf Bewertungswirksamkeit ab 1. Januar 2012 abgestellt wurde. Für 2026 ist wieder die gesetzliche Zehnjahresprüfung maßgeblich.

Ist kein Katasterwert vorhanden oder wurde er dem Eigentümer nicht mitgeteilt, wird grundsätzlich 1,1 Prozent von 50 Prozent des höheren Werts aus nachgewiesenem Erwerbspreis und steuerlich geprüftem Wert angesetzt. Während einer nachweisbaren Bauphase oder bei urbanistischer Unbenutzbarkeit kann die Imputation entfallen; bloße Nichtvermietbarkeit oder Renovierungsabsicht genügt nicht ohne Weiteres.

6.2 Keine Kosten gegen die Imputation

Von der imputierten Einkunft werden keine tatsächlichen Kosten, Schuldzinsen oder Abschreibungen abgezogen. Finanzierung und laufende Ausgaben können daher wirtschaftlich vorhanden sein, ohne die Imputationsbasis zu mindern.

6.3 Miteigentum und gemischte Nutzung

Jeder Miteigentümer erklärt seinen prozentualen Anteil. Wurde die Immobilie nur an 165 Tagen vermietet, ist für die übrigen 200 Tage grundsätzlich die Imputation zu berechnen. Tage, an denen die Immobilie unentgeltlich Freunden oder Angehörigen überlassen wird, sind nicht automatisch Vermietungstage; die rechtliche Einordnung und gegebenenfalls marktübliche Bewertung sind zu prüfen.

7. Katasterwert, Referenzwert und Referenznummer nicht verwechseln

Drei Begriffe werden häufig vermischt:

• Der valor catastral ist der geschützte Katasterwert. Er steht typischerweise im IBI-Bescheid und bildet die Grundlage für die Immobilienimputation sowie für die kommunale IBI.
• Der valor de referencia wird vom Kataster für bestimmte Übertragungssteuern ermittelt und kann bei Erwerb, Erbschaft oder Schenkung als steuerliche Mindestbemessungsgrundlage wirken. Er ist nicht die Bemessungsgrundlage der laufenden IRNR-Mietbesteuerung oder Imputation.
• Die referencia catastral ist die Katasterreferenznummer zur eindeutigen Identifikation des Objekts. Sie ist kein Wert.

Vor einer Berechnung sind daher IBI-Bescheid, Katasterauskunft und Erwerbsurkunde getrennt zu lesen. Ein hoher Referenzwert ersetzt keinen fehlenden Katasterwert in der Imputationsformel.

8. Modelo 210 und die Fristen ab 2026

8.1 Vermietungseinkünfte

Die AEAT ermöglicht bei bestimmten Vermietungseinkünften eine Jahreserklärung, sofern die dafür geltenden Zusammenfassungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die folgende Tabelle zeigt die 2026 geänderten Fristen für Vermietungserklärungen mit einem zu zahlenden Steuerbetrag:

Für Vermietungserklärungen mit einer Steuer von null gilt dagegen der 1. bis 20. Januar des Folgejahres. Erstattungsanträge können ab dem 1. Februar des Folgejahres innerhalb von vier Jahren nach dem Ende der maßgeblichen Einbehalts-Erklärungsfrist eingereicht werden.

Bei Bankeinzug endet die technische Einzugsfrist für die Aprilabgabe regelmäßig am 15. April. Die konkrete AEAT-Formulargeneration ist zu verwenden. Ab Erklärungen, die ab 1. Januar 2027 eingereicht werden, sieht die geänderte Formularstruktur zusätzliche Angaben unter anderem zu Ausgaben, Vermietungstagen und Eigentumsquote vor.

8.2 Imputation

• Die Imputation für 2025 wird noch vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026 erklärt; bei Bankeinzug endet die Frist früher.
• Die Imputation für 2026 wird erstmals vom 1. April bis 31. Dezember 2027 erklärt.
• Für spätere Jahre gilt grundsätzlich derselbe Zeitraum vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres.

Die Imputation entsteht jeweils am 31. Dezember. Bei vorheriger Veräußerung wird der Eigentumszeitraum anteilig berücksichtigt.

8.3 Wer reicht ein?

Jeder Eigentümer oder Inhaber des steuerlich relevanten Rechts reicht grundsätzlich eine eigene Erklärung für seine Quote ein. Bei mehreren Objekten, Einkunftsarten oder unterschiedlichen Steuersätzen können getrennte Erklärungen erforderlich sein. Ein Vertreter kann die Einreichung übernehmen, ändert aber nicht die Steuerpflicht des Eigentümers. Eine Ausnahme besteht beim Verkauf einer Immobilie im gemeinsamen Eigentum nichtresidenter Ehegatten: Hier kann eine einzige Modelo-210-Erklärung für beide abgegeben werden.

9. Verkauf: Gewinnsteuer und Drei-Prozent-Einbehalt

Der Verkauf ist kein Vermietungs- oder Imputationsvorgang. Spanien besteuert den nach seinen Regeln ermittelten Gewinn grundsätzlich mit 19 Prozent. Der Käufer muss unabhängig von einem tatsächlichen Gewinn regelmäßig 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und mit Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Übertragung abführen.

Der nichtresidente Verkäufer rechnet diesen Betrag in seiner Modelo-210-Erklärung an. Diese ist innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der einmonatigen Käuferfrist einzureichen. Bei einem Verlust oder einer Steuer unterhalb des Einbehalts kann eine Erstattung entstehen. Anschaffungs- und Veräußerungskosten, wertsteigernde Investitionen, Abschreibungen, Fremdwährung und der genaue Übertragungszeitpunkt müssen belegt werden.

Bei städtischem Grundbesitz kann daneben die kommunale Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, allgemein Plusvalía municipal genannt, entstehen. Bei einer entgeltlichen Veräußerung ist grundsätzlich der Verkäufer Steuerschuldner; ist er eine nichtresidente natürliche Person, wird der Käufer gesetzlich zum Ersatzsteuerschuldner. Gemeinde, Haltedauer, Bodenwert und tatsächliche Wertentwicklung beeinflussen das Ergebnis.

10. Modelo 213 bei bestimmten nichtresidenten Gesellschaften

Bestimmte Gesellschaften oder Rechtsträger mit Ansässigkeit in einem als nicht kooperativ eingestuften Hoheitsgebiet können einer jährlichen Sonderabgabe von 3 Prozent auf den Katasterwert ihrer spanischen Immobilien unterliegen. Das Gesetz enthält Ausnahmen, deren Voraussetzungen und Nachweise im Einzelfall zu prüfen sind.

Die Abgabe entsteht am 31. Dezember und wird grundsätzlich im folgenden Januar mit Modelo 213 erklärt. Sie ist von der laufenden Besteuerung der Mieteinkünfte und von der privaten Immobilienimputation zu unterscheiden. Eine natürliche Person reicht Modelo 213 nicht allein deshalb ein, weil sie eine Ferienwohnung besitzt.

11. Andere Steuern rund um die Immobilie

Der valor de referencia kann beim Erwerb für ITP oder bei unentgeltlicher Übertragung bedeutsam sein. Der IBI verwendet dagegen den Katasterwert. Regionale Steuersätze und Vergünstigungen dürfen nicht aus einer anderen autonomen Gemeinschaft übernommen werden.

12. DBA Deutschland–Spanien

Artikel 6 des Abkommens erlaubt Spanien die Besteuerung von Einkünften aus in Spanien gelegenem unbeweglichem Vermögen. Das gilt auch für unmittelbare Nutzung, Vermietung und land- oder forstwirtschaftliche Einkünfte. Artikel 13 erlaubt Spanien zudem die Besteuerung des Gewinns aus der Veräußerung spanischer Immobilien und bestimmter immobilienreicher Gesellschaftsanteile.

Deutschland ermittelt dieselben Einkünfte nach deutschem Recht und beseitigt die Doppelbesteuerung nach Artikel 22. Bei spanischen Immobilienerträgen und -gewinnen ist regelmäßig die Anrechnung der spanischen Steuer vorgesehen. Deshalb können in Deutschland andere Abschreibungen, Werbungskosten, Verlustregeln und Wechselkurse gelten. Es fällt nicht schematisch „nur die höhere Steuer“ an, und eine spanische Besteuerung erzeugt keinen automatischen deutschen Anschaffungskostenaufschlag.

Ob ein privater Veräußerungsgewinn in Deutschland tatsächlich steuerpflichtig ist, richtet sich jedoch nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG: Grundsätzlich erfasst sind nur Verkäufe innerhalb von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung. Ausgenommen sind insbesondere Immobilien, die durchgehend zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurden oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren eigenen Wohnzwecken dienten. Spaniens Besteuerungsrecht entfällt durch diese deutsche Ausnahme nicht.

Eine spanische Modelo-210-Erklärung ersetzt die deutsche Einkommensteuererklärung nicht. Für die Anrechnung werden insbesondere spanischer Bescheid oder Selbstveranlagung, Zahlungsbeleg, Miet- und Kostenaufstellung sowie Umrechnung in Euro benötigt.

13. Zahlung in Fremdwährung oder Kryptowährung

Wird Miete nicht in Euro bezahlt, ist der im Entstehungszeitpunkt maßgebliche Euro-Gegenwert zu dokumentieren. Bei Zahlung in Kryptowährung entsteht beim Vermieter neben dem Immobilienertrag regelmäßig ein Anschaffungsvorgang für die erhaltenen Token; eine spätere Veräußerung, ein Tausch oder die Verwendung zur Zahlung ist getrennt zu beurteilen.

Aufzubewahren sind Wallet- und Börsenhistorie, Transaktionshash, Tokenmenge, Kursquelle, Gebühren und Verknüpfung mit der jeweiligen Mietforderung. Eine Übertragung zwischen eigenen Wallets ist nicht ohne Weiteres ein Verkauf, muss aber als Eigenübertrag nachgewiesen werden. Diese Dokumentation ändert nicht die spanische Immobilienquelle der Miete; sie sichert deren Eurobewertung und spätere Krypto-Gewinnermittlung.

14. Nachweise und Arbeitsfolge

1. Ansässigkeit klären: Aufenthalts- und Interessenprüfung; aktuelle ausländische Ansässigkeitsbescheinigung.
2. Recht am Objekt bestimmen: Escritura, Grundbuch, Katasterreferenz, Eigentums- oder Nießbrauchsquote und Erwerbsdatum.
3. Nutzungskalender führen: Vermietung, Eigennutzung, Leerstand, unentgeltliche Überlassung und Bau-/Unbenutzbarkeitszeiten taggenau.
4. Werte trennen: Katasterwert und Datum der letzten kollektiven Bewertung; Referenzwert nur für die passenden Übertragungsteuern.
5. Mieteinnahmen abstimmen: Verträge, Plattformabrechnungen, Bank- oder Tokenzahlungen, Kautionen und Nebenkosten.
6. Kosten prüfen: Rechnungsempfänger, Zahlung, Vermietungsbezug, Zeitraum, Aufteilung, Abschreibungsbasis und Finanzierung.
7. Betriebsstätte und Umsatzsteuer prüfen: Umfang, Personal, Zusatzleistungen, lokale Organisation und regionale Vermietungsregeln.
8. Modelo 210 terminieren: Einkunftsart, Entstehungsjahr, Jahreszusammenfassung und Übergang 2026 bestimmen.
9. Andere Steuern separat planen: IBI, Erwerbsteuer, Plusvalía, Vermögen- und Solidaritätssteuer.
10. Ansässigkeitsstaat vorbereiten: spanische Erklärungen, Zahlungsbelege und abweichende deutsche Berechnung archivieren.

15. Beispiele

Beispiel 1: Ganzjährige Vermietung durch einen deutschen Residenten

Annahmen: Eine in Deutschland steuerlich ansässige natürliche Person vermietet 2026 eine Wohnung in Málaga für 18.000 Euro. Nach spanischen IRPF-Regeln unmittelbar zuordenbare und vollständig belegte Kosten betragen 6.000 Euro. Es liegt keine Betriebsstätte vor; die EU-Ansässigkeit ist nachgewiesen.

Die IRNR-Bemessungsgrundlage beträgt unter diesen Annahmen 12.000 Euro. Bei 19 Prozent ergeben sich 2.280 Euro. Eine Wohnraumvermietungsermäßigung wird nicht abgezogen. Bei zulässiger Jahreszusammenfassung ist die Erklärung vom 1. bis 20. April 2027 einzureichen.

Beispiel 2: Vermietung und Leerstand im selben Jahr

Annahmen: Katasterwert 200.000 Euro; die letzte allgemeine Katasterbewertung ist für 2026 nicht älter als zehn Jahre. Die Wohnung ist 165 Tage vermietet und 200 Tage leer. Eigentumsquote 100 Prozent; der Eigentümer ist in Deutschland ansässig.

Für die 165 Vermietungstage werden die tatsächlichen Mieteinkünfte erklärt. Für 200 Tage entsteht zusätzlich eine Imputation:

200.000 Euro × 1,1 % × 200 / 365 = 1.205,48 Euro

Darauf entfallen bei 19 Prozent rund 229,04 Euro IRNR. Die Imputation für 2026 ist vom 1. April bis 31. Dezember 2027 zu erklären. Die Vermietungseinkünfte haben ihre eigene Aprilfrist.

Beispiel 3: Eigentümer mit Ansässigkeit außerhalb EU/EWR

Annahmen: Eine in den Vereinigten Staaten ansässige Person erzielt 2026 18.000 Euro Bruttomiete und trägt 6.000 Euro Kosten. Keine Betriebsstätte, keine besondere Befreiung.

Nach dem unveränderten Wortlaut von Artikel 24 Absatz 6 sind die Kosten nicht abzugsfähig. Ohne Berücksichtigung eines unionsrechtlichen Kostenabzugs ergibt sich bei 24 Prozent auf 18.000 Euro eine spanische Steuer von 4.320 Euro. Die steuerliche Behandlung im Ansässigkeitsstaat ist separat zu bestimmen.

Werden die 6.000 Euro Kosten in einem mit dem Urteil der Audiencia Nacional vom 28. Juli 2025 vergleichbaren Fall als unmittelbar verbundene, nach IRPF-Regeln zulässige Ausgaben anerkannt, beträgt die Bemessungsgrundlage stattdessen 12.000 Euro. Bei unverändert 24 Prozent ergeben sich dann 2.880 Euro. Der Abzug folgt hier nicht bereits aus dem unveränderten Wortlaut von Artikel 24 Absatz 6, sondern aus der in Abschnitt 4.3 erläuterten unionsrechtlichen Einschränkung.

16. Typische Fehler

• Die jährliche IRNR wird übersehen, weil die Wohnung nicht vermietet wird.
• Der Referenzwert wird statt des Katasterwerts in die Imputationsformel eingesetzt.
• Vermietungs- und Leerstandstage werden doppelt oder gar nicht erfasst.
• Bei Vermietung oder Imputation werden alle Miteigentümer in einer einzigen Erklärung zusammengefasst, obwohl jeder seine Quote erklären muss.
• EU-Staatsangehörigkeit wird mit EU-Steueransässigkeit gleichgesetzt.
• Deutsche Kosten- und Abschreibungsregeln werden unverändert in Modelo 210 übernommen.
• Kosten der Eigennutzungszeit werden vollständig der Vermietung zugerechnet.
• Der Drei-Prozent-Einbehalt beim Verkauf wird als endgültige Gewinnsteuer behandelt.
• Modelo 213 wird irrtümlich für private Eigentümer verwendet oder bei einer betroffenen Gesellschaft übersehen.
• Die seit 2026 geänderten Fristen werden ohne Übergangsprüfung auf alle Zeiträume angewandt.
• IBI, Plusvalía, Erwerbsteuern und Vermögensteuer werden mit der IRNR saldiert.
• Eine touristische Vermietung wird einkommensteuerlich wie passive Langzeitvermietung behandelt, ohne Zusatzleistungen und Betriebsstätte zu prüfen.

17. Häufige Fragen

Muss ich für eine selbst genutzte Ferienwohnung IRNR zahlen?

Als nichtresidente natürliche Person grundsätzlich ja, soweit es sich um eine urbane, nicht betrieblich genutzte Immobilie handelt und keine besondere Ausnahme greift. Die Imputation wird aus dem Katasterwert und den Eigentums-/Nutzungstagen berechnet.

Kann ich Hypothekenzinsen abziehen?

Bei erfüllten Voraussetzungen des EU-/EWR-Kostenabzugs, wenn die Zinsen nachweislich unmittelbar mit der steuerpflichtigen Vermietung zusammenhängen. Für vergleichbare Drittstaatenfälle kommt außerdem der in Abschnitt 4.3 erläuterte unionsrechtliche Kostenabzug in Betracht. Begrenzungen und die Zuordnung zu Vermietungs- gegenüber Eigennutzungstagen sind zu beachten. Gegen die Imputation sind Zinsen nicht abziehbar.

Muss der Mieter Steuer einbehalten?

Nicht jede private Wohnraummiete löst einen Einbehalt durch den Mieter aus. Bei geschäftlichen Mietern oder anderen gesetzlich erfassten Zahlstellen kann eine IRNR-Einbehaltspflicht bestehen. Eigentümer müssen Einbehaltsbescheinigung und eigene Modelo-210-Pflicht abstimmen.

Was gilt bei unentgeltlicher Überlassung an Angehörige?

Die Tage sind nicht automatisch Vermietungstage. Je nach Rechtsbeziehung können Imputation, eine Bewertung zum Marktpreis oder weitere Regeln relevant sein. Vertrag, tatsächliche Nutzung und etwaige Gegenleistungen sind zu dokumentieren.

Ist IBI in Modelo 210 anrechenbar?

IBI ist keine Vorauszahlung auf die IRNR. Bei qualifizierter EU-/EWR-Ansässigkeit kann sie als unmittelbar verbundene Vermietungsausgabe berücksichtigt werden, soweit die spanischen Voraussetzungen erfüllt sind. Bei Imputation wird sie nicht abgezogen.

Was passiert bei verspäteter Erklärung?

Es können Zuschläge, Zinsen oder Sanktionen entstehen. Bei einer freiwilligen Berichtigung ist das richtige Entstehungsjahr und die damalige Frist zu verwenden; die 2026 eingeführten neuen Zeitfenster gelten nicht rückwirkend für alle Altfälle.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand: 11. August 2026. Für das konkrete Objekt sind das Steuerjahr, das Datum der letzten kollektiven Katasterbewertung, die Nutzungstage, die Region und die Gemeinde gesondert zu prüfen.

• Ley 35/2006 del IRPF, konsolidierte Fassung – Art. 9 Ansässigkeit; Art. 22 und 23 Immobilienerträge und Ausgaben; Art. 85 Immobilienimputation; Art. 33 bis 37 Veräußerungsgewinne.
• Real Decreto Legislativo 5/2004, Ley del IRNR – Art. 13.1(g), (h) und (i) Quellenregeln; Art. 15 Einzelbesteuerung; Art. 24 Bemessungsgrundlage; Art. 25 Sätze und Drei-Prozent-Einbehalt; Art. 27 und 28 Entstehung und Erklärung; Art. 40 bis 45 Sonderabgabe.
• AEAT – Nichtresidenten: Immobilienbesteuerung – amtlicher Einstieg für Betriebsstätten- und Nicht-Betriebsstättenfälle.
• AEAT – Erträge aus vermieteten Immobilien – Quellenregel, Bemessungsgrundlage, Ausgaben und Sätze.
• AEAT – Imputation bei Eigennutzung oder Leerstand – Formel, Prozentsätze, Katasterwert, zeitanteilige Berechnung und Sätze.
• AEAT – Modelo 210, Anleitung – Immobilienkennzahlen, Ausgaben, Eigentumsquote und Erklärung.
• AEAT – Modelo-210-Fristen – Vermietung, Imputation, Veräußerung und Zahlungsarten.
• AEAT – Änderungen der Modelo-210-Fristen – Aprilfristen und Übergang ab 2026.
• Orden HAC/623/2026 – Änderungen der Modelos 210, 213 und 296; Inkrafttreten und Formularanwendung.
• Berichtigung der Orden HAC/623/2026 – amtliche Korrektur der Verkündung.
• Orden EHA/3316/2010, konsolidierte Fassung – Modelos 210, 211 und 213 sowie Einreichungs- und Zahlungsregeln.
• AEAT – Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie – Gewinnermittlung, Satz, Einbehalt und Erklärung.
• AEAT – Modelo 211 – Käuferverfahren für den Drei-Prozent-Einbehalt.
• AEAT – Sonderabgabe und Modelo 213 – persönliche Voraussetzungen, Satz, Entstehung und Erklärung.
• Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales – Art. 60 bis 77 IBI; Art. 104 bis 110 Plusvalía municipal, insbesondere Art. 106 zum Steuerschuldner und Ersatzsteuerschuldner.
• Portal del Catastro – häufige Fragen – amtliche Abgrenzung zwischen Katasterwert und Referenzwert.
• Portal del Catastro – Katasterreferenz – Funktion der Referenznummer zur Objektidentifikation.
• Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio – Steuerpflicht nach tatsächlicher Verpflichtung, Bewertung und Befreiungen.
• Ley 38/2022 – Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas.
• DBA Deutschland–Spanien, synthetisierter Text ab 1. Januar 2025 – Art. 6, Art. 13 und Art. 22.
• Audiencia Nacional, Urteil vom 28.07.2025, rec. 636/2021 – Volltextwiedergabe bei INAP/La Administración al Día (Iustel), Gründe 14–17 und Tenor
• § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte, Zehnjahresfrist und Eigennutzungsausnahmen