Dieser Artikel behandelt vor allem natürliche Personen, die eine spanische Immobilie oder ein dingliches Recht daran direkt halten. Bei einer Kapitalgesellschaft, Personengesellschaft, Stiftung, einem Trust oder einer vermögensverwaltenden Struktur muss vor der Gewinnrechnung geklärt werden: Wem Spanien das Objekt und den Gewinn steuerlich zurechnet, ob eine Körperschaftsteuer, Einkommensteuer oder transparente Besteuerung greift, ob nicht die Immobilie, sondern Anteile an einer immobilienreichen Gesellschaft übertragen werden, ob eine Betriebsstätte vorliegt, welche Buchwerte und Abschreibungen gelten.

Immobilienverkauf Spanien: Gewinn und abziehbare Kosten

Ein Immobilienverkauf in Spanien kann gleichzeitig Einkommensteuer, einen Käufer-Einbehalt, kommunale Wertzuwachssteuer und – abhängig von Verkäufer, Objekt und Lieferungsart – Umsatz- oder Übertragungssteuer auslösen. Die erste Aufgabe ist daher nicht die Rechnung, sondern die richtige Einordnung: Wer veräußert welches Recht, wann geht es über, wie wurde die Immobilie genutzt und in welchem Staat ist der Verkäufer steuerlich ansässig?

Der steuerliche Gewinn ist eine historische Dokumentationsrechnung. Eine hohe Restschuld, ein niedriger Nettozufluss nach Bankablösung oder eine private Renovierung ohne Rechnung verändert den spanischen Veräußerungsgewinn nicht automatisch.

Das Wichtigste im Überblick

Resident oder Nichtresident entscheidet über das Verfahren. Eine in Spanien steuerlich ansässige natürliche Person erklärt den Gewinn im IRPF. Ein nichtresidenter Verkäufer ohne Betriebsstätte versteuert ihn grundsätzlich im IRNR.
Spanien besteuert die Veräußerung spanischer Immobilien. Das gilt auch für nichtresident gehaltene Objekte und bestimmte dingliche Nutzungsrechte.
Grundformel: Netto-Veräußerungswert minus steuerlicher Anschaffungswert.
Der Anschaffungswert umfasst mehr als den damaligen Kaufpreis. Nachgewiesene Erwerbssteuern, Notar-, Register- und andere unmittelbar mit dem Erwerb verbundene Kosten sowie echte Investitionen und Verbesserungen können hinzukommen.
Erwerbsart und Erwerbsdatum können Sonderregeln auslösen. Bei Erbschaft oder Schenkung ist der nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht maßgebliche Wert Ausgangspunkt. Für bestimmte Nachfolgepakte, vor dem 31. Dezember 1994 erworbene Objekte und entgeltliche Erwerbe städtischer Immobilien vom 12. Mai bis 31. Dezember 2012 gelten zusätzliche Regeln.
Zinsen und Restschuld mindern den Gewinn nicht. Die Hypothek ist Finanzierung; sie ist nicht Teil der Veräußerungsgewinnformel. Für die Reinvestitionsbefreiung der Hauptwohnung hat die offene Erwerbsfinanzierung dagegen eine besondere Bedeutung.
Vermietung kann den Gewinn erhöhen. Der Anschaffungswert wird um die steuerlich zulässige Abschreibung gemindert, mindestens um die gesetzliche Mindestabschreibung – auch wenn sie nicht tatsächlich geltend gemacht wurde.
Nichtresidenten-Verkauf: Der Käufer behält grundsätzlich drei Prozent der vereinbarten Gegenleistung ein, zahlt sie mit Modelo 211 innerhalb eines Monats und übergibt dem Verkäufer den Nachweis. Der Verkäufer reicht Modelo 210 innerhalb der anschließenden Dreimonatsfrist ein.
Die kommunale Plusvalía ist eine eigene Steuer. Sie betrifft den Wertzuwachs städtischen Bodens und wird nicht durch die staatliche Gewinnberechnung ersetzt.
Deutschland rechnet eigenständig. Bei deutscher Abkommensansässigkeit darf Spanien besteuern; Deutschland wendet für direkt gehaltenes, nicht einer spanischen Betriebsstätte zugeordnetes Immobilienvermögen nach dem DBA regelmäßig die Anrechnungsmethode an. Eine automatische deutsche Steuerfreiheit darf nicht unterstellt werden.

Zuerst den Verkaufstatbestand bestimmen

Wer verkauft?

Dieser Artikel behandelt vor allem natürliche Personen, die eine spanische Immobilie oder ein dingliches Recht daran direkt halten. Bei einer Kapitalgesellschaft, Personengesellschaft, Stiftung, einem Trust oder einer vermögensverwaltenden Struktur muss vor der Gewinnrechnung geklärt werden:

Wem Spanien das Objekt und den Gewinn steuerlich zurechnet,
ob eine Körperschaftsteuer, Einkommensteuer oder transparente Besteuerung greift,
ob nicht die Immobilie, sondern Anteile an einer immobilienreichen Gesellschaft übertragen werden,
ob eine Betriebsstätte vorliegt,
welche Buchwerte und Abschreibungen gelten.

Der wirtschaftlich Begünstigte ist nicht immer identisch mit dem zivilrechtlich Eingetragenen. Grundbuch, Kaufvertrag, eheliches Güterrecht, Nießbrauch, Treuhand- oder Gesellschaftsvertrag und tatsächliche Verfügungsbefugnis sind zusammen zu prüfen.

Welches Recht wird übertragen?

Der Verkauf des Volleigentums, eines Miteigentumsanteils, des bloßen Eigentums bei fortbestehendem Nießbrauch oder eines Nießbrauchs sind verschiedene Übertragungen. Kaufpreis und historische Kosten müssen dem tatsächlich veräußerten Recht und der jeweiligen Quote zugeordnet werden. Eine bloße Aufhebung von Miteigentum kann unter den Voraussetzungen des Artikels 33 Absatz 2 IRPF-Gesetz keine Vermögensänderung auslösen; Mehrzuteilungen, Ausgleichszahlungen und anschließende Verkäufe erfordern jedoch eine gesonderte Prüfung.

Wann gilt die Immobilie als übertragen?

Für den Steuerzeitpunkt zählt die Vermögensänderung, nicht allein die Reservierung, der private Vorvertrag, der Zahlungseingang oder der Grundbucheintrag. Nach spanischem Zivilrecht verlangt der Eigentumsübergang grundsätzlich Rechtsgrund und Übergabe. Die notarielle Kaufurkunde gilt regelmäßig als Übergabe, wenn sich aus ihr nicht eindeutig etwas anderes ergibt.

Deshalb müssen getrennt dokumentiert werden:

Reservierung und Arras-Vertrag,
bindender Kaufvertrag,
notarielle Urkunde,
Besitz-, Schlüssel- und Gefahrübergang,
Kaufpreisfälligkeit und Bankzahlung,
Grundbucheintragung.

Weichen diese Zeitpunkte voneinander ab oder enthält die Urkunde einen Eigentumsvorbehalt, eine aufschiebende Bedingung oder eine ausdrücklich hinausgeschobene Übergabe, darf das Steuerjahr nicht allein aus dem Datum der ersten Unterschrift abgeleitet werden.

Die spanische Gewinnformel

Für eine entgeltliche Veräußerung einer natürlichen Person gilt im Kern:

Veräußerungsgewinn = Veräußerungswert − Anschaffungswert

Dabei sind beide Werte steuerlich zu bereinigen.

Anschaffungswert

Der Anschaffungswert besteht grundsätzlich aus:

dem tatsächlichen Betrag des Erwerbs,
den vom Erwerber getragenen, mit dem Erwerb verbundenen Steuern und Kosten – ausgenommen Zinsen,
nachgewiesenen Investitionen und Verbesserungen,
abzüglich der steuerlich zu berücksichtigenden Abschreibungen.

Typische, bei ordnungsgemäßem Nachweis grundsätzlich relevante Erwerbskomponenten sind:

Kaufpreis beziehungsweise der steuerlich maßgebliche Erwerbswert,
ITP oder bei umsatzsteuerpflichtigem Ersterwerb nicht abzugsfähige IVA und AJD,
Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs,
unmittelbar mit dem Erwerb verbundene Rechts- und Gestoriekosten,
Maklerkosten, wenn sie vom Erwerber getragen wurden und dem Erwerb unmittelbar zuzuordnen sind,
qualifizierte Bau-, Erweiterungs- oder Verbesserungsaufwendungen.

Nicht jede Ausgabe während der Besitzzeit ist eine Verbesserung. Laufende Reparatur, Erhaltung, Austausch verschlissener Teile, Möblierung, Finanzierungskosten, Versicherungen, IBI und Gemeinschaftskosten werden nicht allein durch ihre wirtschaftliche Belastung zu Anschaffungskosten. Entscheidend ist die rechtliche Qualifikation. Für vermietete Immobilien kann ein Aufwand bereits als laufender Werbungskostenabzug berücksichtigt worden sein; eine doppelte Berücksichtigung als Verbesserung ist ausgeschlossen.

Erbschaft, Schenkung und Nachfolgepakt

Wurde die Immobilie unentgeltlich erworben, ersetzt Artikel 36 IRPF-Gesetz den damaligen Kaufpreis durch den Wert, der sich nach den Regeln der spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuer ergibt; dieser Wert darf den Marktwert nicht überschreiten. Im Übrigen gelten die Komponenten der allgemeinen Gewinnformel entsprechend. Vom Erwerber getragene Erwerbssteuern und unmittelbar verbundene Kosten sowie spätere qualifizierte Verbesserungen können den Wert erhöhen; steuerlich zu berücksichtigende Abschreibungen mindern ihn.

Bei einem Nachfolgevertrag oder Nachfolgepakt mit sofortiger Wirkung ist ein ausgewiesener Erwerbswert nicht in jedem Fall endgültig. Veräußert der Begünstigte das erhaltene Objekt vor Ablauf von fünf Jahren seit Abschluss des Pakts oder – falls früher – vor dem Tod des Rechtsvorgängers, tritt er nach Artikel 36 hinsichtlich Erwerbswert und Erwerbsdatum in dessen Position ein, soweit dessen Wert niedriger ist. Kaufurkunde, Nachfolgepakt, Erbschaft- oder Schenkungsteuerakte und die historischen Unterlagen des Rechtsvorgängers müssen deshalb gemeinsam aufbewahrt werden.

Übergangsregeln für Altvermögen und Erwerbe im Jahr 2012

Für nicht einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnete Vermögensgegenstände, die vor dem 31. Dezember 1994 erworben wurden, kann die neunte Übergangsbestimmung des IRPF-Gesetzes die bis zum 19. Januar 2006 entstandene Gewinnkomponente reduzieren. Bei Immobilien beträgt der Reduktionssatz grundsätzlich 11,11 Prozent für jedes berücksichtigungsfähige Besitzjahr über zwei bis zum 31. Dezember 1996. Die Regel erfasst nicht den nach dem 19. Januar 2006 entstandenen Gewinnanteil und steht seit 2015 unter einer kumulierten Grenze von 400.000 Euro an Übertragungswerten, für die das Übergangsregime in Anspruch genommen werden kann. Frühere einschlägige Veräußerungen und gesonderte Verbesserungszeitpunkte sind daher mitzurechnen.

Eine andere, eng datierte Teilbefreiung betrifft städtische Immobilien, die entgeltlich vom 12. Mai bis 31. Dezember 2012 erworben wurden. Bei Erfüllung der Voraussetzungen sind nach der 37. Zusatzbestimmung des IRPF-Gesetzes beziehungsweise der vierten Zusatzbestimmung des IRNR-Gesetzes 50 Prozent des Veräußerungsgewinns befreit. Die Begünstigung entfällt insbesondere bei den gesetzlich erfassten Geschäften mit Ehegatten, nahen Angehörigen bis zum zweiten Grad oder verbundenen Unternehmen. Beim residenten Verkauf einer Hauptwohnung wird eine zusätzliche Reinvestitionsbefreiung erst auf den nach dieser Teilbefreiung verbleibenden Gewinn angewandt. Beim Nichtresidenten bleiben Drei-Prozent-Einbehalt und Erklärungspflicht trotz möglicher Teilbefreiung bestehen.

Herstellung, Erweiterung und Verbesserung

Bei Neubau, umfassendem Umbau, Erweiterung oder substantieller Verbesserung müssen Grundstück, Baukörper, einzelne Maßnahmen und Fertigstellungszeitpunkte nachvollziehbar sein. Erforderlich sind insbesondere:

Baugenehmigungen und Projektunterlagen,
Unternehmerrechnungen mit eindeutiger Leistungsbeschreibung,
Bankzahlungen,
Architekten- und Ingenieurrechnungen,
Abnahme- und Fertigstellungsnachweise,
gegebenenfalls Erklärung des Neubaus oder der Erweiterung im Grundbuch und Kataster.

Eine pauschale Schätzung „Renovierung 200.000 Euro“ ohne Rechnungs- und Zahlungsakte ist hochriskant. Eigenleistungen werden nicht automatisch mit einem fiktiven Marktlohn angesetzt.

Abschreibung nach Vermietung

Wurde die Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt, ist der Anschaffungswert für die Gewinnermittlung um die steuerlich abziehbare Abschreibung zu mindern. Artikel 40 der IRPF-Verordnung verlangt mindestens die Mindestabschreibung, selbst wenn der Steuerpflichtige sie in den früheren Erklärungen nicht geltend gemacht hat.

Das betrifft regelmäßig nur den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil, nicht den Grund und Boden. Deshalb sind Kaufpreis, Katasterdaten, Baukosten und Verbesserungen nachvollziehbar zwischen Boden und Gebäude aufzuteilen. Ferien-, Saison- und Langzeitvermietung können bei laufender Besteuerung unterschiedliche Regeln haben; für die spätere Veräußerung ist jedoch bei allen Nutzungsformen zu prüfen, welche Abschreibung steuerlich zulässig war.

Veräußerungswert

Der Veräußerungswert ist grundsätzlich die tatsächliche Gegenleistung, vermindert um die vom Verkäufer getragenen, unmittelbar mit der Veräußerung verbundenen Kosten und Steuern. Der vereinbarte Betrag darf nicht unter einem steuerlich maßgeblichen Marktwert angesetzt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Korrektur vorliegen.

Als Veräußerungskosten kommen bei Nachweis insbesondere in Betracht:

Verkäufermakler,
Verkäuferanwalt und unmittelbar verkaufsbezogene Gestoría,
erforderliche Energie-, Technik- oder Löschungsunterlagen,
Kosten der Löschung einer Hypothek im Register, soweit sie unmittelbar der Veräußerung dienen,
die vom Verkäufer getragene kommunale IIVTNU,
sonstige objektiv dem Verkauf zuzuordnende Kosten.

Nicht abziehbar ist der ausgezahlte Hypothekenbetrag als solcher. Die Bankablösung erklärt nur, weshalb dem Verkäufer weniger Geld verbleibt. Sie ändert weder die Gegenleistung des Käufers noch den historischen Anschaffungswert.

Finanzierung, Restschuld und Reinvestition

Restschuld ist keine Veräußerungsausgabe

Beispiel: Verkaufspreis 900.000 Euro, offene Hypothek 300.000 Euro. Die Bank erhält beim Closing 300.000 Euro, der Verkäufer netto 600.000 Euro. Für die Gewinnformel bleibt der Veräußerungspreis grundsätzlich 900.000 Euro, vermindert nur um qualifizierte Verkaufskosten. Die Rückzahlung des Darlehens ist Vermögensumschichtung, keine Gewinnminderung.

Besonderheit bei der Hauptwohnungs-Reinvestition

Eine in Spanien steuerlich ansässige Person kann unter den Voraussetzungen der Artikel 38 IRPF-Gesetz und 41 IRPF-Verordnung den Gewinn aus der Veräußerung der Hauptwohnung ganz oder anteilig durch Reinvestition in eine neue Hauptwohnung befreien. Die Reinvestition muss grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren vor oder nach der Veräußerung erfolgen; bei Teilreinvestition ist die Befreiung proportional.

Für die Frage, welcher Betrag „erzielt“ und zu reinvestieren ist, wird bei fremdfinanziert erworbener Hauptwohnung die bei der Veräußerung noch ausstehende Darlehenshauptschuld berücksichtigt. Das ist eine Sonderregel der Reinvestitionsprüfung und darf nicht in die allgemeine Gewinnformel übertragen werden.

Nichtresidenten aus einem EU-Mitgliedstaat und – unter den gesetzlichen Informationsaustauschvoraussetzungen – aus dem EWR können nach der siebten Zusatzbestimmung des IRNR-Gesetzes ebenfalls eine Reinvestitionsbefreiung für die frühere Hauptwohnung in Spanien beanspruchen. Die besonderen Nachweise, Fristen und gegebenenfalls das Erstattungsverfahren sind gesondert einzuhalten.

Daneben kann bei einem spanischen IRPF-Steuerpflichtigen die Veräußerung der Hauptwohnung unter weiteren Voraussetzungen steuerfrei sein, wenn der Verkäufer über 65 Jahre alt oder schwer beziehungsweise besonders pflegebedürftig im gesetzlichen Sinn ist. Die Immobilie muss die Definition der Hauptwohnung erfüllen; eine gelegentlich genutzte Ferienwohnung wird dadurch nicht begünstigt.

Für einen über 65 Jahre alten IRPF-Steuerpflichtigen besteht außerdem eine davon getrennte Reinvestitionsbefreiung für den Gewinn aus der Veräußerung auch anderer Vermögensgegenstände. Dafür muss der Veräußerungserlös grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten in eine versicherte lebenslange Rente zu seinen Gunsten fließen. Begünstigt sind insgesamt höchstens 240.000 Euro Reinvestitionsbetrag; bei geringerer Reinvestition ist der Gewinn nur anteilig befreit. Vertrag, Zahlungszeitpunkt, Rentenbeginn und die weiteren Anforderungen des Artikels 42 IRPF-Verordnung müssen eingehalten werden. Diese IRPF-Regel darf bei einem nichtresidenten Verkäufer nicht ohne eigene Rechtsgrundlage übernommen werden.

Residenter Verkäufer: IRPF

Bei spanischer Steueransässigkeit gehört der Gewinn einer natürlichen Person grundsätzlich in die Sparbemessungsgrundlage des IRPF. Er wird im Steuerjahr der Vermögensänderung erfasst. Verluste und andere Gewinne der Sparbemessungsgrundlage werden nach den gesetzlichen Verrechnungs- und Vortragsregeln behandelt.

Bei einem fest vereinbarten Raten- oder Zahlungsaufschub kann Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe d IRPF-Gesetz ein Wahlrecht zur anteiligen Erfassung nach Fälligkeit der Zahlungen eröffnen, wenn zwischen Übergabe und Fälligkeit der letzten Rate mehr als ein Jahr liegt. Das Wahlrecht setzt eine echte, dokumentierte Ratenforderung voraus. Ein bloß verspäteter Zahlungseingang oder ein unklarer Earn-out ist nicht automatisch gleichzubehandeln.

Bei variabler oder bedingter Gegenleistung müssen die Bewertungsannahmen, Bedingung, spätere Feststellung des Betrags und eine mögliche Berichtigung bereits im Kaufvertrag und in der Steuerakte angelegt werden. Ein pauschales Verschieben des gesamten Gewinns bis zur letzten ungewissen Zahlung ist nicht zulässig.

Nichtresidenter Verkäufer: IRNR, Modelo 211 und Modelo 210

Der Gewinn aus einer in Spanien gelegenen Immobilie ist spanische Einkunft. Für eine nichtresidente natürliche Person ohne spanische Betriebsstätte wird er nach den in Artikel 24 Absatz 4 IRNR-Gesetz in Bezug genommenen IRPF-Gewinnregeln ermittelt und grundsätzlich mit dem für solche Veräußerungsgewinne geltenden Satz von 19 Prozent besteuert.

Drei-Prozent-Einbehalt durch den Käufer

Nach Artikel 25 Absatz 2 IRNR-Gesetz muss der Käufer grundsätzlich drei Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und als Vorauszahlung des Verkäufers abführen. Der Einbehalt bezieht sich auf die Gegenleistung, nicht auf den geschätzten Gewinn und nicht auf den nach Hypothekenablösung verbleibenden Betrag.

Der Käufer:

behält drei Prozent ein,
zahlt den Betrag mit Modelo 211 innerhalb eines Monats ab der Übertragung,
übergibt dem Verkäufer den Nachweis der Einzahlung.

Bei mehreren Verkäufern sind Eigentumsquoten und steuerlicher Status jedes Verkäufers zu erfassen. Die Ausnahme für bestimmte Sacheinlagen bei Gründung oder Kapitalerhöhung einer in Spanien ansässigen Gesellschaft ist kein allgemeiner Ausweg für gewöhnliche Verkäufe.

Endabrechnung des Verkäufers mit Modelo 210

Der nichtresidente Verkäufer erklärt den endgültigen Gewinn mit Modelo 210. Die Frist beträgt drei Monate, nachdem zunächst ein Monat seit der Übertragung verstrichen ist. Praktisch ist dies ein Viermonatsfenster ab Veräußerung, rechtlich aber in die Einmonats- und anschließende Dreimonatsphase gegliedert.

Der mit Modelo 211 abgeführte Betrag wird auf die endgültige IRNR-Schuld angerechnet:

Ist die Endsteuer höher, zahlt der Verkäufer die Differenz.
Ist sie niedriger oder liegt ein Verlust vor, kann er über Modelo 210 die Erstattung des Überschusses beantragen.

Ein Verlust befreit den Käufer nicht von seinem Einbehalt. Ohne ordnungsgemäße Verkäufererklärung erfolgt eine Erstattung nicht automatisch.

Kommunale Plusvalía: IIVTNU

Die Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana betrifft den bei Übertragung sichtbar werdenden Wertzuwachs städtischen Grund und Bodens. Sie ist von IRPF beziehungsweise IRNR getrennt.

Bei einem entgeltlichen Verkauf ist grundsätzlich der Verkäufer Steuerpflichtiger. Ist der Verkäufer eine nicht in Spanien ansässige natürliche Person, wird der Käufer nach Artikel 106 Absatz 2 TRLRHL zum gesetzlichen Ersatzschuldner. Kaufvertragliche Freistellungen ändern diese kommunale Außenpflicht nicht.

Wichtige Prüfpunkte sind:

Handelt es sich um städtischen Boden?
Ist tatsächlich ein Bodenwertzuwachs entstanden? Bei nachgewiesenem fehlendem Zuwachs besteht nach Artikel 104 Absatz 5 keine Steuerpflicht.
Ist die anhand des tatsächlichen Wertzuwachses ermittelte Bemessungsgrundlage niedriger als die objektive Methode? Dann kann die niedrigere tatsächliche Grundlage maßgeblich sein.
Welche Koeffizienten, Sätze und Verfahrensart sieht die Gemeinde am Übertragungstag vor?

Bei Veräußerungen unter Lebenden beträgt die gesetzliche Erklärungsfrist grundsätzlich 30 Arbeitstage ab Entstehung. Ob die Gemeinde eine Erklärung oder Selbstveranlagung verlangt, ergibt sich aus der örtlichen Satzung.

IVA, ITP und AJD: Nicht jede Veräußerung ist gleich

Die Einkommensteuer auf den Verkäufer beantwortet nicht, welche Erwerbsteuer der Käufer schuldet. Vor dem Closing ist getrennt zu qualifizieren:

Privater Bestandsverkauf: regelmäßig keine IVA-Lieferung des privaten Verkäufers; der Käufer unterliegt grundsätzlich der regionalen TPO innerhalb der ITPAJD.
Erstlieferung durch Unternehmer oder Bauträger: regelmäßig IVA; notarielle Urkunde kann zusätzlich AJD auslösen.
Zweite oder spätere Gebäudelieferung durch Unternehmer: grundsätzlich IVA-befreit; dann kann TPO greifen. Unter den Voraussetzungen des Artikels 20 Absatz 2 IVA-Gesetz kann auf die Befreiung verzichtet werden, was IVA und regelmäßig AJD auslöst.
Unbebautes Bauland, Baugrundstücke, Sanierungsfälle oder Geschäftsübertragungen: erfordern eine eigene Qualifikation.

Die tatsächliche Nutzung als Ferien-, Saison- oder Langzeitvermietung kann für die Unternehmereigenschaft und den Vorsteuerstatus wichtig sein. Sie ändert aber nicht rückwirkend die IRPF-Gewinnformel ohne Prüfung der konkreten Steuerhistorie.

Kaufpreisstruktur, Möbel und spätere Zahlungen

Ein Gesamtpreis für Immobilie, Möbel, Fahrzeug, Gesellschaftsanteile oder andere Vermögenswerte muss auf die einzelnen Gegenstände nach nachvollziehbaren Werten aufgeteilt werden. Für jedes Element gelten eigene Anschaffungswerte, Abschreibungen, Steuerarten und gegebenenfalls Einbehalte. Eine willkürliche Möbelzuordnung zur Senkung von ITP, IRNR-Einbehalt oder Plusvalía ist nicht belastbar.

Bei Raten, Verkäuferdarlehen, Escrow, Kaufpreiseinbehalt, Gewährleistungsbetrag oder bedingter Zusatzvergütung sind mindestens zu dokumentieren:

fester und variabler Kaufpreis,
Fälligkeiten und Bedingungen,
Zinsanteil,
Sicherheiten,
Rücktritts- und Anpassungsklauseln,
steuerliche Behandlung bei späterer Änderung.

Eine nachträgliche Kaufpreisminderung, ein Vergleich oder Forderungsausfall wird nicht durch bloße Umbuchung erledigt; die ursprüngliche Erklärung und das richtige Berichtigungsverfahren sind zu prüfen.

Fremdwährung

Die spanische Steuer wird in Euro berechnet. Wurden Kaufpreis, Baukosten oder Verkaufspreis in einer anderen Währung vereinbart oder bezahlt, müssen die einzelnen historischen Komponenten mit ihrem jeweiligen Entstehungs- und Zahlungszeitpunkt belegt werden. Eine Umrechnung des gesamten damaligen Anschaffungswerts erst mit dem Verkaufskurs kann die wirtschaftlich und steuerlich verschiedenen Vorgänge vermischen.

In die Akte gehören Vertrag, Bankabrechnung, offizieller Wechselkursnachweis und die Methode, mit der jeder Betrag in Euro angesetzt wurde. Fremdwährungsdarlehen können neben dem Immobiliengewinn einen eigenen Währungsgewinn oder -verlust auslösen; dieser gehört nicht ohne weiteres in die Immobilienformel.

Deutschland–Spanien: zwei Gewinnrechnungen, ein DBA

Artikel 13 Absatz 1 des DBA Deutschland–Spanien erlaubt Spanien, den Gewinn aus der Veräußerung einer spanischen Immobilie zu besteuern. Daraus folgt nicht, dass Deutschland den Vorgang ignoriert, wenn der Verkäufer nach dem DBA in Deutschland ansässig ist.

Nach Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii DBA wird die spanische Steuer bei Einkünften aus unbeweglichem Vermögen einschließlich Veräußerungsgewinnen grundsätzlich auf die deutsche Steuer angerechnet, soweit die Immobilie nicht tatsächlich zu einer spanischen Betriebsstätte gehört. Deshalb sind insbesondere zu prüfen:

deutsche Steuerpflicht und Abkommensansässigkeit am Übertragungstag,
§ 23 EStG, insbesondere Zehnjahresfrist und Eigennutzungsausnahme bei Privatvermögen,
deutsche Anschaffungs- und Veräußerungskosten nach deutschem Recht,
Höhe und Anrechenbarkeit der tatsächlich gezahlten spanischen Steuer nach § 34c EStG und DBA,
Progression, Verlustbehandlung und Nachweise.

Spanische und deutsche Werte dürfen nicht automatisch übernommen werden. Abschreibung, Hauptwohnungsbefreiung, nachträgliche Anschaffungskosten und Währungsumrechnung können unterschiedlich ausfallen. Auch eine in Spanien steuerfreie Reinvestition bedeutet nicht ohne weiteres deutsche Steuerfreiheit.

Praxisbeispiel: vermietete Wohnung eines Nichtresidenten

Annahmen:

Kaufpreis 2016: 400.000 Euro,
nachweisbare Erwerbssteuern und Erwerbskosten: 45.000 Euro,
nachgewiesene, steuerlich als Verbesserung qualifizierte Erweiterung: 55.000 Euro,
bis zum Verkauf zu berücksichtigende Gebäudeabschreibung: 40.000 Euro,
Verkaufspreis 2026: 700.000 Euro,
nachweisbare Verkäuferkosten einschließlich Makler und kommunaler Plusvalía: 30.000 Euro,
offene Hypothek: 180.000 Euro.

Rechnung:

Anschaffungswert: 400.000 + 45.000 + 55.000 − 40.000 = 460.000 Euro.
Veräußerungswert: 700.000 − 30.000 = 670.000 Euro.
Veräußerungsgewinn: 670.000 − 460.000 = 210.000 Euro.

Die Hypothek von 180.000 Euro mindert den Gewinn nicht. Der Käufer behält grundsätzlich drei Prozent von 700.000 Euro, also 21.000 Euro, ein und führt sie mit Modelo 211 ab. Der Verkäufer ermittelt seine endgültige IRNR-Schuld mit Modelo 210 und rechnet die 21.000 Euro an. Das Beispiel unterstellt, dass alle Beträge dem veräußerten Anteil zuzuordnen, nachweisbar und steuerlich qualifiziert sind; es ersetzt keine Prüfung von Marktwert, Eigentumsquote, Altregelungen oder DBA-Folgen.

Unterlagen und Arbeitsfolge

Person und Status: Steueransässigkeitsbescheinigungen, NIE/NIF, Familienstand, Beteiligungsquote und gegebenenfalls Betriebsstätten- oder Gesellschaftsunterlagen.
Recht und Objekt: Grundbuchauszug, Katasterdaten, Kaufurkunde, Nießbrauchs- oder Miteigentumsvereinbarungen, Neubau-/Erweiterungserklärungen.
Zeitachse: Reservierung, privater Vertrag, notarielle Übergabe, Besitzübergang, Zahlung und Grundbucheintragung tabellarisch erfassen.
Anschaffungsakte: ursprünglicher Kaufpreis, Erwerbssteuern, Notar, Register, Makler, Anwalt, Gestoría und Bankbelege.
Bau- und Verbesserungsakte: Genehmigungen, Pläne, Rechnungen, Zahlungsnachweise, Abnahmen und Zuordnung zu Boden/Gebäude.
Nutzungsakte: Eigennutzung, Leerstand, Ferien-, Saison- und Langzeitvermietung; abgegebene IRPF-/IRNR-Erklärungen und Abschreibungsberechnung.
Verkaufsakte: Kaufpreisaufteilung, Makler, Verkäuferanwalt, Energiezertifikat, Hypothekenlöschung, IIVTNU und weitere direkte Kosten.
Nichtresidentenverfahren: Modelo 211 und Zahlungsnachweis vom Käufer; Modelo 210 samt Erstattungs- oder Zahlungsberechnung.
Deutschlandakte: deutsche Anschaffungswerte, §-23-Prüfung, spanischer Steuerbescheid/Zahlungsnachweis und Anrechnungsberechnung.
Fristenkalender: Übertragungstag, Modelo 211, Modelo 210, kommunale Plusvalía, IRPF-Jahreserklärung und mögliche Berichtigung getrennt notieren.

Typische Fehler

Verkaufspreis minus Hypothek als steuerlichen Gewinn behandeln.
Renovierungen ohne Prüfung als Verbesserung aktivieren.
Abschreibung vergessen, weil sie früher nicht erklärt wurde.
Boden und Gebäude bei vermieteten Objekten nicht trennen.
Den Drei-Prozent-Einbehalt auf den Gewinn statt auf die Gegenleistung berechnen.
Den Einbehalt für die endgültige Steuer halten und deshalb Modelo 210 nicht einreichen.
IIVTNU mit IRPF/IRNR verrechnen, ohne die jeweiligen Abzugs- und Anrechnungsregeln zu prüfen.
Signing, notarielle Übergabe, Zahlung und Grundbucheintragung gleichsetzen.
Eine spanische Reinvestitionsbefreiung als automatische deutsche Steuerbefreiung behandeln.
Bei gemischtem Kaufpreis keine belastbare Aufteilung auf Immobilie und bewegliche Gegenstände führen.

Häufige Fragen

Kann ich die offene Hypothek vom Gewinn abziehen?

Nein. Die Darlehenstilgung mindert den Immobiliengewinn nicht. Nur qualifizierte Anschaffungs-, Verbesserungs- und Veräußerungskomponenten wirken in der gesetzlichen Formel. Eine Sonderrolle hat die Restschuld lediglich bei der Reinvestitionsbefreiung für die Hauptwohnung.

Zählt eine neue Küche als Verbesserung?

Nicht pauschal. Entscheidend sind Umfang, Funktion, Zusammenhang mit dem Gebäude, Abgrenzung zu Reparatur oder Mobiliar und der vollständige Rechnungs- und Zahlungsnachweis.

Muss bei einem Verlust trotzdem Modelo 210 abgegeben werden?

Wer die Erstattung des Drei-Prozent-Einbehalts beanspruchen will, muss den Verlust und die Rückforderung mit Modelo 210 erklären. Der Käufer muss den Einbehalt grundsätzlich trotzdem abführen.

Wann ist Modelo 211 fällig?

Innerhalb eines Monats ab der Übertragung. Verantwortlich ist der Käufer.

Wann ist Modelo 210 für den Verkauf fällig?

Innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des ersten Monats seit der Übertragung. Die AEAT beschreibt damit eine Frist, die nach dem einmonatigen Käuferzeitraum beginnt.

Ist ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren in Deutschland immer steuerfrei?

Nein. § 23 EStG, Betriebsvermögen, Gesellschaftsstrukturen, frühere Entnahmen oder Einlagen und andere Sonderregeln sind zu prüfen. Außerdem bleibt Spanien für die spanische Immobilie besteuerungsberechtigt.

Immobilienverkauf in Spanien: Veräußerungsgewinn und abzugsfähige Kosten

Das Wichtigste im Überblick