Modelo 213: 3-%-Sonderabgabe für Immobilien

Die Bezeichnung „Sonderabgabe auf Immobilien nichtresidenter Gesellschaften“ klingt weiter, als der Tatbestand tatsächlich ist. Nicht jede ausländische Gesellschaft mit einer Wohnung, Villa, Gewerbeeinheit oder einem Grundstück in Spanien muss Modelo 213 einreichen. Entscheidend sind vor allem der Rechtsträger, seine steuerliche Ansässigkeit, die am 31. Dezember geltende spanische Liste nicht kooperativer Jurisdiktionen, das konkrete Eigentums- oder Nutzungsrecht und eine mögliche Befreiung.

Das Wichtigste im Überblick

Enger Adressatenkreis: Modelo 213 betrifft nichtresidente Gesellschaften und sonstige Rechtsträger nur, wenn sie in einer für den Stichtag maßgeblichen nicht kooperativen Jurisdiktion ansässig sind. Natürliche Personen und gewöhnliche deutsche Gesellschaften fallen nicht allein wegen spanischen Immobilieneigentums darunter.
Stichtag 31. Dezember: Die Sonderabgabe entsteht jeweils am 31. Dezember. Maßgeblich ist, wer zu diesem Zeitpunkt zivil- und steuerrechtlich Eigentümer, Besitzer oder Inhaber eines dinglichen Nutzungs- oder Genussrechts ist.
Spanische Immobilie: Erfasst werden in Spanien belegene Grundstücke, Gebäude und Einheiten sowie dingliche Rechte des Gebrauchs oder Genusses. Eine bloße Finanzierung oder Hypothek macht den Kreditgeber nicht zum Schuldner der Abgabe.
Aktuelle Liste prüfen: Seit 28. Juni 2026 sind Barbados, Dominica, Gibraltar, das bezeichnete Offshore-Regime Samoas, Seychellen sowie Trinidad und Tobago aus der spanischen Liste gestrichen. Das schädliche russische Regime für „international holding companies“ tritt erst am 28. Dezember 2026 hinzu.
Drei Befreiungsgruppen: Ausgenommen sind ausländische Staaten und öffentliche Institutionen sowie internationale Organisationen, bestimmte tatsächlich betrieblich genutzte Immobilien und börsennotierte Gesellschaften. Die Befreiung muss sachlich und zeitlich nachgewiesen werden.
Bemessungsgrundlage: Grundsätzlich zählt der Katasterwert, nicht der Kaufpreis und nicht automatisch der Kataster-Referenzwert für Verkehrsteuern. Fehlt ein Katasterwert, verweist das Gesetz auf die Bewertung nach dem Vermögensteuerrecht.
Steuersatz 3 Prozent: Der Satz wird auf den maßgeblichen Wert und bei Miteigentum nur auf die eigene Quote angewandt. Finanzierungsverbindlichkeiten mindern die Bemessungsgrundlage nicht.
Januarfrist: Erklärung und Zahlung erfolgen im Januar nach dem Stichtag. Bei elektronischer Abgabe kann nach der AEAT-Anleitung grundsätzlich vom 1. bis 25. Januar ein Lastschriftauftrag erteilt werden.
Nicht mit Modelo 211 verwechseln: Modelo 213 berechnet jährlich 3 Prozent des Katasterwerts. Modelo 211 betrifft dagegen den 3-prozentigen Einbehalt vom Kaufpreis beim Erwerb einer spanischen Immobilie von einem Nichtresidenten ohne Betriebsstätte.
Andere Steuern bleiben bestehen: Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne, IBI, gegebenenfalls IIVTNU sowie IVA oder ITP/AJD werden nach eigenen Regeln erklärt. Modelo 213 ersetzt keine dieser Abgaben.

Was Modelo 213 rechtlich erfasst

Modelo 213 ist die Selbstberechnung des „Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes“ nach Art. 40 bis 45 des spanischen Nichtresidentensteuergesetzes. Die Sonderabgabe knüpft nicht an einen im Jahr erzielten Mietgewinn oder Veräußerungsgewinn an, sondern an die qualifizierte Immobilienposition einer bestimmten nichtresidenten Einheit am Jahresende.

Der Tatbestand setzt kumulativ voraus:

Es gibt einen steuerlich als Gesellschaft oder sonstige Einheit zu behandelnden Rechtsträger.
Dieser Rechtsträger ist nicht in Spanien, sondern in einer maßgeblichen nicht kooperativen Jurisdiktion ansässig.
Er ist am 31. Dezember Eigentümer oder Besitzer einer spanischen Immobilie oder Inhaber eines dinglichen Gebrauchs- oder Genussrechts daran.
Keine Befreiung nach Art. 42 IRNR greift.

Scheitert bereits eine dieser Voraussetzungen, entsteht keine Sonderabgabe nach Modelo 213. Das schließt jedoch gewöhnliche IRNR-, Gesellschaftsteuer-, Verkehrs- oder Kommunalsteuerpflichten nicht aus.

Entscheidungsbaum für Gesellschaft und Immobilie

Prüffrage	Bedeutung für Modelo 213
Ist der Halter eine natürliche Person?	Keine Anwendung von Modelo 213; andere spanische Steuern können trotzdem greifen.
Ist der Halter eine spanisch ansässige Gesellschaft?	Keine Anwendung des Sondertatbestands für nichtresidente Einheiten.
Ist der Halter eine ausländische Gesellschaft außerhalb der maßgeblichen Liste?	Grundsätzlich kein Modelo 213 allein wegen des Immobilieneigentums.
Ist der Halter in einer nicht kooperativen Jurisdiktion ansässig?	Weitere Prüfung von Stichtagseigentum, Nutzungsrecht und Befreiungen erforderlich.
Wird die Immobilie tatsächlich in einer qualifizierten wirtschaftlichen Tätigkeit genutzt?	Eine vollständige oder anteilige Befreiung kann nach Art. 42 IRNR und Art. 20 RIRNR möglich sein.
Ist die Gesellschaft börsennotiert?	Befreiung kann greifen; die aktuelle AEAT-Anleitung erfasst unter Voraussetzungen auch bestimmte indirekte Börsenstrukturen.
Gehört die Immobilie am 31. Dezember nicht mehr zur Gesellschaft?	Für diesen Stichtag regelmäßig kein Modelo 213 der Verkäuferin; Verkaufsteuer und Modelo 211 sind getrennt zu prüfen.

Die Prüfung muss auf Ebene des rechtlichen und steuerlichen Immobilienträgers beginnen. Die Ansässigkeit eines Gesellschafters oder wirtschaftlich Berechtigten ersetzt nicht die Ansässigkeit der Eigentümergesellschaft. Ebenso führt ein Gesellschafter in einer nicht kooperativen Jurisdiktion nicht automatisch dazu, dass eine in Deutschland ansässige GmbH selbst als dort ansässig gilt.

Bei Personengesellschaften, Trusts, Stiftungen, transparenten Einheiten oder einer deutschen GmbH & Co. KG ist zunächst die spanische Rechtsträgerqualifikation zu klären. Entscheidend ist, ob Spanien die Struktur als eigenständige Einheit, als Zurechnungsgebilde oder als Zusammenschluss mit unmittelbar zugerechnetem Eigentum behandelt. Handelsregister, Gesellschaftsvertrag, ausländischer Steuerbescheid und Ansässigkeitsbescheinigung müssen deshalb zusammenpassen.

Welche Jurisdiktionsliste am Stichtag gilt

Die älteren IRNR-Normen verwenden noch den Begriff „Steueroase“. Nach der Zusatzbestimmung 1 der Ley 36/2006 sind diese Verweise heute als Verweise auf „nicht kooperative Jurisdiktionen“ zu lesen. Maßgeblich ist die durch Orden HFP/115/2023 festgelegte und durch Orden HAC/649/2026 geänderte spanische Liste, nicht eine beliebige EU-, OECD- oder Bankliste.

Am 10. August 2026 gelten für die bereits wirksamen Listeneinträge folgende Staaten, Gebiete oder Regime als nicht kooperativ:

Anguilla;
Bahrain;
Bermuda;
Fidschi;
Guam;
Guernsey;
Isle of Man;
Cayman Islands;
Falklandinseln;
Nördliche Marianen;
Salomonen;
Turks- und Caicosinseln;
Britische Jungferninseln;
Amerikanische Jungferninseln;
Jersey;
Palau;
Amerikanisch-Samoa;
Vanuatu.

Seit 28. Juni 2026 sind Barbados, Dominica, Gibraltar, das ausdrücklich bezeichnete Offshore-Business-Regime Samoas, Seychellen sowie Trinidad und Tobago gestrichen. Für Steuern ohne Veranlagungszeitraum gilt die Änderung für Tatbestände, die ab Inkrafttreten entstehen. Da Modelo 213 am 31. Dezember entsteht, ist für den Stichtag 31. Dezember 2026 grundsätzlich die dann geltende Liste heranzuziehen.

Das schädliche russische Regime für „international holding companies“ tritt nach der verkündeten Übergangsregel erst am 28. Dezember 2026 in Kraft. Bleibt die Rechtslage unverändert, ist es damit beim Modelo-213-Stichtag 31. Dezember 2026 erfasst. Das bedeutet nicht, dass jede russische Gesellschaft automatisch gelistet wäre; die Ergänzung bezeichnet nur das konkrete schädliche Regime.

Für die am 31. Dezember 2025 entstandene Sonderabgabe, deren Erklärung im Januar 2026 fällig war, war dagegen die damals geltende Listenfassung maßgeblich. Eine spätere Streichung beseitigt eine bereits entstandene Pflicht nicht rückwirkend. Umgekehrt darf eine künftige Aufnahme nicht auf einen früheren Stichtag vorgezogen werden.

Eine gewöhnliche deutsche GmbH, AG oder andere in Deutschland ansässige Gesellschaft steht nicht auf dieser Liste. Sie schuldet daher nicht allein deshalb Modelo 213, weil sie eine Immobilie auf Mallorca, Ibiza, Menorca oder dem spanischen Festland besitzt. Erforderlich bleiben allerdings belastbare Nachweise der deutschen Ansässigkeit und der Eigentümeridentität.

Welche Immobilien und Rechte zählen

Art. 40 IRNR erfasst Eigentum oder Besitz unabhängig vom Rechtsgrund sowie dingliche Rechte des Gebrauchs oder Genusses an in Spanien belegenen Immobilien. Dazu können neben Volleigentum insbesondere Nießbrauchs-, Nutzungs- oder vergleichbare dingliche Positionen gehören. Bei geteilten Rechten muss geprüft werden, welche Einheit welchen steuerlich relevanten Anteil hält.

Eine Hypothek ist grundsätzlich ein Sicherungsrecht und kein Gebrauchs- oder Genussrecht. Der bloße Kreditgeber wird deshalb nicht durch die Finanzierung zum Modelo-213-Schuldner. Umgekehrt mindert eine Hypothek der Eigentümergesellschaft den gesetzlichen Katasterwert nicht. Kaufpreis, Restschuld, Marktwert und Eigenkapital sind für die Grundformel nicht maßgeblich.

Als gesonderte Immobilie gilt für das Verfahren grundsätzlich jede Einheit mit eigener Katasterreferenz. Eine Villa mit separatem Grundstück, Garage oder Lagerraum kann daher mehrere Referenzen haben. Bei mehreren Objekten im Gebiet derselben AEAT-Delegation ist eine gemeinsame Selbstberechnung mit getrennter Immobilienliste einzureichen; Objekte in verschiedenen Zuständigkeitsgebieten sind entsprechend zu trennen.

Die Belegenheit in einer bestimmten autonomen Gemeinschaft ändert den staatlichen Satz nicht. Eine Immobilie auf den Balearen wird bei gleichem Tatbestand ebenso mit 3 Prozent belastet wie eine Immobilie in Madrid oder Andalusien. Gemeinde und autonome Gemeinschaft bleiben aber für Katasterdaten, IBI, IIVTNU und mögliche Verkehrssteuern wichtig.

Der 31. Dezember entscheidet

Die Sonderabgabe entsteht punktuell am 31. Dezember. Das Geschäftsjahr der Gesellschaft, die Dauer der Nutzung und die Zahl der Besitzmonate verändern diesen gesetzlichen Entstehungszeitpunkt nicht. Das Gesetz sieht keine zeitanteilige Monatsberechnung vor.

Bei Kauf oder Verkauf rund um den Jahreswechsel sind mindestens folgende Daten getrennt zu dokumentieren:

Unterzeichnung des schuldrechtlichen Vertrags;
Erfüllung aufschiebender Bedingungen;
Closing und Besitzübergabe;
zivilrechtlicher Eigentumsübergang;
Kaufpreiszahlung;
notarielle Urkunde;
Grundbucheintragung;
wirtschaftliche Nutzung;
Katasterumschreibung.

Nicht jedes dieser Daten ist automatisch der steuerliche Eigentumsübergang. Wer am 31. Dezember rechtlich Eigentümer oder Inhaber des erfassten Rechts ist, muss anhand des anwendbaren Zivilrechts und der tatsächlichen Vertragsdurchführung festgestellt werden. Eine bloß verspätete Grundbuch- oder Katasteränderung darf weder einen bereits vollzogenen Verkauf verdecken noch einen noch nicht vollzogenen Erwerb vorziehen.

Die drei Befreiungsgruppen

Ausländische Staaten und öffentliche Einrichtungen

Ausländische Staaten, ausländische öffentliche Institutionen und internationale Organisationen sind nach Art. 42 Buchst. a IRNR befreit. Nach der Verfahrensordnung müssen diese Rechtsträger Modelo 213 nicht einreichen. Der öffentliche Status und die Zurechnung der Immobilie sollten dennoch mit Gründungsakte, völkerrechtlicher Grundlage oder amtlicher Bestätigung dokumentiert werden.

Qualifizierte wirtschaftliche Nutzung

Eine Gesellschaft ist befreit, wenn sie in Spanien fortlaufend oder gewöhnlich eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt, die sich von der bloßen Haltung oder Vermietung der Immobilie unterscheidet. Art. 20 Abs. 2 RIRNR konkretisiert dies durch drei alternative Schwellen. Eine unterscheidbare wirtschaftliche Tätigkeit liegt vor, wenn mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

Der tatsächliche Wert der betroffenen Immobilie oder Immobilien übersteigt nicht das Fünffache des tatsächlichen Werts der Vermögensgegenstände, die der wirtschaftlichen Tätigkeit dienen.
Der jährliche Umsatz der wirtschaftlichen Tätigkeit erreicht mindestens das Vierfache der Bemessungsgrundlage der Sonderabgabe.
Der jährliche Umsatz der wirtschaftlichen Tätigkeit erreicht mindestens 600.000 Euro.

Diese Schwellen sind keine pauschale Befreiung für jede vermietete Villa. Tätigkeit, Personal, Betriebsmittel, Verträge, Rechnungen, Genehmigungen und tatsächliche Leistungserbringung müssen eine fortlaufende oder gewöhnliche wirtschaftliche Nutzung belegen. Eine bloße Besitzgesellschaft oder gewöhnliche passive Vermietung genügt dem gesetzlichen Ausgangspunkt nicht allein durch die Verbuchung von Mieteinnahmen.

Die Teilnutzung führt nicht automatisch zu einer anteiligen Steuerpflicht. Zunächst sind die drei alternativen Befreiungsschwellen zu prüfen. Nur wenn nach der Wertprüfung des Art. 20 Abs. 2 Buchst. a RIRNR keine unterscheidbare wirtschaftliche Tätigkeit für die gesamte Immobilie anzunehmen ist und keine vollständige Befreiung greift, bleibt nach dessen zweitem Unterabsatz der Wertanteil der nicht betrieblich genutzten Immobilie in der Bemessungsgrundlage. Flächenaufteilung, Bewertungsmethode und Nutzungsnachweise müssen nachvollziehbar sein.

Börsennotierte Gesellschaften

Gesellschaften, deren Anteile an amtlich anerkannten Sekundärmärkten gehandelt werden, sind nach Art. 42 Buchst. c IRNR befreit. Die aktuelle AEAT-Anleitung erklärt die Befreiung außerdem für bestimmte indirekte Eigentumsstrukturen über eine abkommensberechtigte Einheit mit Informationsaustauschklausel. Bei einer indirekten Struktur sind Börsenzulassung, Beteiligungskette, Abkommensberechtigung und Informationsaustausch im konkreten Stichtagsjahr zu belegen.

Die seit 2013 geltende Gesetzesfassung enthält keine allgemeine Befreiung mehr allein deshalb, weil die letzten natürlichen Anteilseigner in Spanien oder einem Abkommensstaat ansässig sind. Ältere Formulartexte und frühere Kommentierungen können noch auf diese abgeschaffte Transparenzbefreiung hinweisen. Maßgeblich sind die aktuellen Art. 40 bis 45 IRNR und die heutige AEAT-Anleitung.

Die Befreiungen wegen qualifizierter wirtschaftlicher Tätigkeit oder Börsennotierung beseitigen die Erklärungspflicht nicht. Die ansonsten von Art. 40 IRNR erfasste Gesellschaft reicht Modelo 213 mit dem zutreffenden Befreiungsvermerk und einem Zahlbetrag von null ein. Nur für die genannten ausländischen Staaten, öffentlichen Institutionen und internationalen Organisationen entfällt auch die Erklärungspflicht (Art. 9 Abs. 3 der Orden EHA/3316/2010).

Berechnung: Katasterwert mal 3 Prozent

Die Grundformel lautet:

maßgeblicher Immobilienwert × Beteiligungs- oder Rechtsquote × 3 Prozent

Der maßgebliche Immobilienwert ist grundsätzlich der Katasterwert. Fehlt ein Katasterwert, ist der Wert nach den Vorschriften der spanischen Vermögensteuer zu bestimmen. Der für bestimmte Erwerbssteuern verwendete Kataster-Referenzwert ist nicht automatisch die Bemessungsgrundlage von Modelo 213. Auch der Kaufpreis, ein Maklerwert oder eine Bankbewertung ersetzt den gesetzlichen Katasterwert nicht, solange dieser vorhanden ist.

Bei Miteigentum wird nur der Anteil der betroffenen Einheit erfasst. Die Quote muss aus Kaufurkunde, Grundbuch, Kataster und gegebenenfalls einer Vereinbarung über die Aufteilung der Rechte konsistent hervorgehen. Eine indirekte Beteiligungsquote der Gesellschafter wird nicht an die Stelle der unmittelbaren Immobilienquote der Gesellschaft gesetzt.

Abzugsfähige Finanzierungskosten, Abschreibungen oder laufende Objektkosten werden nicht vor Anwendung der 3 Prozent abgezogen. Art. 44 IRNR bestimmt jedoch, dass die gezahlte Sonderabgabe bei der Ermittlung einer nach den übrigen IRNR-Regeln anfallenden Bemessungsgrundlage als abzugsfähige Ausgabe behandelt wird. Das ist eine Ausgabenregel, keine Anrechnung der Sonderabgabe auf eine andere Steuer und keine Erstattungsgarantie.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Gesellschaft auf den Cayman Islands

Annahmen:

Eigentümerin ist eine auf den Cayman Islands ansässige Gesellschaft.
Sie hält am 31. Dezember 2026 zu 100 Prozent eine Villa auf Mallorca.
Der Katasterwert beträgt 800.000 Euro.
Es gibt keine qualifizierte wirtschaftliche Tätigkeit und keine Börsennotierung.
Die Rechtslage bleibt bis zum Stichtag unverändert.

Berechnung:

800.000 Euro × 100 Prozent × 3 Prozent = 24.000 Euro

Die Gesellschaft muss die Sonderabgabe im Januar 2027 mit Modelo 213 erklären und zahlen. Der Kaufpreis, eine Hypothek und ein möglicherweise höherer Marktwert ändern diese Formel nicht.

Hält die Gesellschaft nur 40 Prozent des Eigentums, beträgt die Bemessungsgrundlage 320.000 Euro und die Abgabe 9.600 Euro.

Beispiel 2: Deutsches Unternehmen

Annahmen:

Eine nachweislich in Deutschland ansässige GmbH besitzt am 31. Dezember 2026 eine Ferienimmobilie auf Ibiza.
Die GmbH ist weder in einer anderen Jurisdiktion doppelt ansässig noch als dortiger Rechtsträger einzuordnen.

Deutschland gehört nicht zur maßgeblichen spanischen Liste. Deshalb entsteht keine Modelo-213-Pflicht allein aus dem Immobilieneigentum. Vermietung, Eigennutzung durch Gesellschafter, verdeckte Gewinnausschüttung, gewöhnliche IRNR- oder spanische Betriebsstättenfragen sowie IBI bleiben getrennt zu prüfen.

Beispiel 3: Teilweise betriebliche Nutzung

Annahmen:

Eine betroffene nichtresidente Gesellschaft betreibt in einem spanischen Gebäude tatsächlich ein Hotel.
Nur 70 Prozent des Gebäudes dienen dem Hotelbetrieb; 30 Prozent werden ohne ausreichende betriebliche Einbindung gehalten.
Mindestens eine Schwelle des Art. 20 Abs. 2 RIRNR ist für den Betrieb nachweislich erfüllt.
Der gesamte Katasterwert beträgt 1.000.000 Euro.

Unter diesen Annahmen greift wegen der nachweislich erfüllten Befreiungsschwelle die Befreiung nach Art. 42 Buchst. b IRNR in Verbindung mit Art. 20 Abs. 2 RIRNR. Die Sonderabgabe beträgt 0 Euro; die 70/30-Aufteilung allein rechtfertigt keine Abgabe von 9.000 Euro. Die befreite Erklärung bleibt einzureichen.

Anders wäre es nur, wenn keine vollständige Befreiung vorläge und der besondere Teilnutzungsfall des Art. 20 Abs. 2 Buchst. a zweiter Unterabsatz RIRNR erfüllt wäre. Bei einem anerkannten nichtbetrieblichen Wertanteil von 30 Prozent verblieben dann 300.000 Euro in der Bemessungsgrundlage; 3 Prozent davon wären 9.000 Euro. Eine bloße Flächenbehauptung reicht dafür nicht: Pläne, Nutzungsprotokolle, Umsätze, Anlageverzeichnis und tatsächliche Verwendung müssen die wertmäßige Aufteilung tragen.

Einreichung, Zahlung und Unterlagen

Modelo 213 wird für die am 31. Dezember entstandene Sonderabgabe im folgenden Januar eingereicht. Die AEAT erlaubt die elektronische Übermittlung mit anerkanntem elektronischem Zertifikat sowie eine aus dem AEAT-Formular erzeugte Papier-Predeclaration. Elektronisch sind auch Sammelübermittlung, Abruf eingereichter Erklärungen und Nachreichung ergänzender Unterlagen verfügbar.

Bei elektronischer Einreichung kann grundsätzlich vom 1. bis 25. Januar ein Lastschriftauftrag erteilt werden; dies ist nicht der Zeitraum der tatsächlichen Abbuchung. Die allgemeine Erklärungs- und Zahlungsfrist bleibt der gesamte Januar. Fällt das Fristende auf einen Samstag oder arbeitsfreien Tag, verschiebt es sich auf den nächsten Arbeitstag; auch die Lastschriftfrist kann sich entsprechend dem AEAT-Kalender verlängern. Alternativ kommen je nach Einreichungsweg Zahlung mit NRC, Zahlung über ein kooperierendes Kreditinstitut oder bei zulässigen Fällen Überweisung aus dem Ausland in Betracht.

Die zuständige AEAT-Stelle richtet sich grundsätzlich nach der Belegenheit der Immobilie. Für jede eigenständige Katasterreferenz wird das Objekt gesondert erfasst. Mehrere Immobilien im Gebiet derselben Delegation sind in einer Erklärung mit getrennter Objektliste zusammenzufassen.

Zum belastbaren Unterlagenpaket gehören regelmäßig:

Gründungsurkunde, Satzung und aktueller Registerauszug der Eigentümergesellschaft;
spanische und ausländische Steueridentifikationsnummern;
amtliche Ansässigkeitsbescheinigung für das Stichtagsjahr;
Beteiligungs- und Kontrollstruktur bis zu den wirtschaftlich Berechtigten;
Kaufurkunde, Grundbuchauszug und Nachweis des zivilrechtlichen Übergangs;
Katasterbescheinigung mit Katasterreferenz und Katasterwert;
Dokumentation der Eigentums-, Besitz- oder Nutzungsquote;
bei Befreiung: Börsennachweis oder Betriebsunterlagen nach Art. 20 RIRNR;
Umsatznachweise, Anlageverzeichnis, Personal- und Leistungsverträge bei wirtschaftlicher Nutzung;
Zahlungsbeleg, NRC oder Lastschriftbestätigung;
Kopie der eingereichten Erklärung und ergänzender Unterlagen;
Unterlagen zu Kauf, Vermietung oder Verkauf für die getrennten Steuerverfahren.

Die im Juni 2026 erlassene Orden HAC/623/2026 hat unter anderem Art. 9 Abs. 1 und die Lastschriftregel für Modelo 213 neu gefasst. Sie hat den materiellen Tatbestand, den Katasterwert und den Satz von 3 Prozent nicht geändert. Die Berichtigung vom 4. Juli 2026 betraf einen Datensatz des Modelo 296, nicht die Berechnung von Modelo 213.

Berichtigung, Verspätung und Vollstreckung

Führt ein nach Abgabe entdeckter Fehler zu einer zu niedrigen Zahlung, verlangt die AEAT-Anleitung eine ergänzende Selbstberechnung. In ihr werden die vollständigen richtigen Daten und der bereits gezahlte Betrag der früheren Erklärung angegeben. Bei einer Überzahlung oder einem Fehler zugunsten der Finanzverwaltung ist nach den allgemeinen Regeln eine Berichtigung der Selbstberechnung und gegebenenfalls Erstattung zu beantragen.

Eine freiwillige verspätete Einreichung vor behördlicher Aufforderung kann Zuschläge nach Art. 27 der Ley General Tributaria auslösen. Nach einer behördlichen Feststellung kommen je nach Sachverhalt insbesondere Sanktionen wegen nicht oder zu niedrig erklärter Steuer sowie bei einer abzugebenden Nullerklärung formale Sanktionen in Betracht. Verschulden, freiwillige Korrektur, Zahlungszeitpunkt und Verfahrensstand beeinflussen die Folgen.

Modelo 213 hat zusätzlich eine besondere Sicherungswirkung: Wird nicht rechtzeitig erklärt und gezahlt, kann die Finanzverwaltung nach Art. 45 Abs. 2 IRNR das Beitreibungsverfahren gegen die Immobilie einleiten; eine Bescheinigung über Fristablauf und Betrag genügt als Vollstreckungstitel. Bei einer Übertragung bleibt die Immobilie nach Art. 45 Abs. 3 für die Sonderabgabe haftungsverbunden. Käufer sollten deshalb nicht nur IBI und Gemeinschaftskosten, sondern auch eine mögliche Modelo-213-Historie prüfen.

Gegen einen Steuerbescheid oder eine Vollstreckungsmaßnahme stehen die gesetzlichen Rechtsbehelfe offen. Zahlung, Stundung, Aussetzung und Anfechtung sind unterschiedliche Verfahrensschritte; ein eingelegter Rechtsbehelf stoppt die Einziehung nicht automatisch.

Verhältnis zu Betriebsstätte, gewöhnlichem IRNR und DBA

Die erste allgemeine IRNR-Frage lautet, ob die ausländische Gesellschaft in Spanien eine Betriebsstätte unterhält und ob die Immobilie dieser zuzurechnen ist. Eine Betriebsstätte wird für ihre Einkünfte nach den dafür geltenden Gewinnermittlungsregeln besteuert. Fehlt eine Betriebsstätte, werden spanische Einkünfte grundsätzlich einzeln nach den Regeln für Nichtresidente ohne Betriebsstätte erfasst.

Modelo 213 ist davon zu unterscheiden. Art. 40 IRNR enthält keinen pauschalen Ausschluss für Gesellschaften mit spanischer Betriebsstätte. Eine tatsächlich betriebliche Nutzung kann aber die Befreiung nach Art. 42 Buchst. b und Art. 20 RIRNR auslösen. Deshalb darf die bloße Registrierung einer Betriebsstätte weder als automatische Befreiung noch als automatische Steuerpflicht behandelt werden.

Miet- und Veräußerungseinkünfte aus spanischen Immobilien sind spanische Einkünfte. Bei einer Gesellschaft ohne Betriebsstätte werden sie regelmäßig über Modelo 210 erklärt; bei einer Betriebsstätte gelten die entsprechenden Betriebsstättenverfahren. Der im Januar gezahlte Modelo-213-Betrag ersetzt diese Einkommenserklärungen nicht.

Ein Doppelbesteuerungsabkommen kann Ansässigkeit, Immobilienerträge, Veräußerungsgewinne und die Entlastung im Ansässigkeitsstaat regeln. Es schafft aber keine allgemeine heutige Befreiung von Modelo 213. Zuerst ist zu prüfen, ob die Eigentümergesellschaft nach innerstaatlichem spanischem Recht überhaupt in einer gelisteten Jurisdiktion ansässig ist und ob Art. 42 IRNR greift.

Für eine gewöhnliche deutsche Gesellschaft ist das Ergebnis regelmäßig bereits auf dieser ersten Stufe klar: Deutschland ist nicht gelistet. Das DBA Deutschland–Spanien bleibt für Mieteinnahmen, Betriebsstätten, Veräußerungsgewinne und die deutsche Entlastung relevant, nicht als Ersatz für die Tatbestandsprüfung von Modelo 213.

Die EU-/EWR-Option nach Art. 46 IRNR und Modelo 226 richtet sich an natürliche Personen. Sie ändert weder den Kreis der von Modelo 213 betroffenen Gesellschaften noch dessen Bemessungsgrundlage. Auch der Begriff des wirtschaftlich Berechtigten bei Dividenden, Zinsen oder Lizenzgebühren ist kein allgemeines Tatbestandsmerkmal der Sonderabgabe. Anteilseigner und Beteiligungsketten sind dennoch für Rechtsträgerqualifikation, Ansässigkeit, Börsenbefreiung und Missbrauchsprüfung zu dokumentieren.

Abgrenzung zu Modelo 210, 211, 216 und 296

Verfahren	Typischer Zweck	Verhältnis zu Modelo 213
Modelo 210	IRNR für Einkünfte ohne Betriebsstätte, etwa Miete oder Immobilienveräußerungsgewinn	Erklärt Einkommen; ersetzt die jährliche Sonderabgabe nicht.
Modelo 211	3-%-Einbehalt vom Kaufpreis beim Erwerb einer spanischen Immobilie von einem Nichtresidenten ohne Betriebsstätte	Einbehalt durch den Käufer binnen eines Monats; nicht mit 3 Prozent des Katasterwerts verwechseln.
Modelo 213	3-%-Sonderabgabe bestimmter gelisteter nichtresidenter Einheiten auf den Immobilienwert am 31. Dezember	Eigenständige Jahrespflicht.
Modelo 216	Periodische Erklärung bestimmter IRNR-Einbehalte und meldepflichtiger Zahlungen ohne Einbehalt	Kann auch bei einer befreiten Zahlung ohne Einbehalt als negative Erklärung erforderlich sein.
Modelo 296	Jährliche Information über IRNR-Einbehalte, Zahlungen auf Rechnung und bestimmte meldepflichtige Einkünfte ohne Einbehalt	Informationsverfahren des Einbehaltspflichtigen; keine Immobilien-Sonderabgabe.
Modelo 226	Antrag auf das optionale Regime für bestimmte EU-/EWR-Nichtresidenten	Nur natürliche Personen; für Modelo 213 nicht anwendbar.

Bei einem Verkauf können mehrere Verfahren zusammentreffen: Modelo 213 hängt vom Eigentum am 31. Dezember ab; der Käufer muss gegebenenfalls Modelo 211 einreichen; die Verkäuferin erklärt den Veräußerungsgewinn mit Modelo 210; zusätzlich können IIVTNU und je nach Transaktion IVA oder ITP/AJD zu prüfen sein.

Besitz-, Ertrag-, Verkehrs- und Kommunalsteuern trennen

Modelo 213: staatliche Sonderabgabe von 3 Prozent auf den gesetzlichen Immobilienwert bestimmter nichtresidenter Einheiten.
IRNR auf laufende Einkünfte: Besteuerung von Miete, betrieblichen Erträgen oder anderen spanischen Einkünften nach Betriebsstätten- oder Nicht-Betriebsstättenregeln.
IRNR auf den Verkauf: Besteuerung des Veräußerungsgewinns und gegebenenfalls 3-prozentiger Kaufpreiseinbehalt über Modelo 211.
IBI: jährliche kommunale Grundsteuer, deren Satz und Verwaltung von der Gemeinde abhängen.
IIVTNU: kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischen Bodens bei bestimmten Übertragungen.
ITP/AJD oder IVA: Verkehrs- oder Umsatzsteuerfolgen bei Erwerb, Vermietung, Neubau, Übertragung oder notarieller Dokumentation.
Vermögensteuer und Solidaritätsabgabe: grundsätzlich personenbezogene Vermögenssteuern; sie dürfen nicht mit der Gesellschaftsabgabe Modelo 213 gleichgesetzt werden.

Der balearische Gesetzgeber setzt keinen eigenen Modelo-213-Satz fest. Eine auf Mallorca belegene Immobilie kann zugleich balearische Verkehrssteuerfolgen und kommunale Abgaben auslösen, ohne dass sich dadurch die staatliche 3-Prozent-Formel ändert.

Praktischer Jahresablauf

Rechtsträger bestimmen: Eigentümer, Besitzer und Inhaber dinglicher Rechte aus Vertrag, Register und tatsächlicher Durchführung identifizieren.
Ansässigkeit belegen: Steuerliche Ansässigkeit des Immobilienträgers für den 31. Dezember mit amtlicher Bescheinigung und Gesellschaftsunterlagen feststellen.
Liste zum Stichtag sichern: Die spanische BOE-Liste einschließlich Inkrafttreten, Streichungen und regimespezifischer Einträge archivieren.
Objekte abgleichen: Katasterreferenzen, Grundbuchdaten, Katasterwerte, Quoten und Nutzungsrechte je Objekt abstimmen.
Befreiung prüfen: Staat/öffentliche Einrichtung, wirtschaftliche Tätigkeit oder Börsennotierung anhand der aktuellen Norm und AEAT-Anleitung testen.
Betriebliche Nutzung quantifizieren: Werte, Umsätze, Flächen und betriebliche Vermögensgegenstände nach Art. 20 RIRNR dokumentieren.
Abgabe berechnen: Katasterwert oder Ersatzwert mit der eigenen Quote und 3 Prozent multiplizieren.
Andere Verfahren erfassen: Mieten, Veräußerung, Einbehalte, IBI, IIVTNU und Verkehrssteuern in getrennte Fristenlisten aufnehmen.
Modelo 213 im Januar einreichen: Zuständige Delegation, Objektliste, Zahlungsweg und Lastschriftfrist beachten.
Akte abschließen: Erklärung, Anlagen, Zahlungsnachweis, Korrespondenz und Folgeprüfung für den nächsten 31. Dezember aufbewahren.

Typische Fehlentscheidungen

„Jede ausländische Gesellschaft muss Modelo 213 abgeben.“ Falsch: Die Ansässigkeit in einer maßgeblichen nicht kooperativen Jurisdiktion ist ein zentrales Tatbestandsmerkmal.
„Eine deutsche GmbH wird wegen eines ausländischen Gesellschafters automatisch erfasst.“ Falsch: Zunächst zählt die Ansässigkeit und Qualifikation der Eigentümergesellschaft selbst.
„Die EU-Liste reicht für die Prüfung.“ Falsch: Maßgeblich ist die spanische Liste nach Ley 36/2006 und den spanischen Ministerialordnungen.
„Die Liste vom Kaufdatum gilt für immer.“ Falsch: Für jedes Jahr ist die am 31. Dezember anwendbare Fassung zu prüfen.
„Der Satz beträgt 3 Prozent des Kaufpreises.“ Falsch: Modelo 213 verwendet grundsätzlich den Katasterwert; 3 Prozent des Kaufpreises gehören zum getrennten Modelo-211-Einbehalt.
„Eine Hypothek mindert die Bemessungsgrundlage.“ Falsch: Das Gesetz zieht Finanzierungsschulden nicht vom Katasterwert ab.
„Vermietung ist immer eine befreite wirtschaftliche Tätigkeit.“ Falsch: Art. 42 IRNR verlangt eine von bloßer Haltung oder Vermietung unterscheidbare wirtschaftliche Nutzung und Art. 20 RIRNR konkrete Schwellen.
„Eine Betriebsstätte verhindert Modelo 213 automatisch.“ Falsch: Die Betriebsstätte ist gesondert zu analysieren; die betriebliche Befreiung muss tatsächlich erfüllt sein.
„Eine alte Transparenzbefreiung über die Anteilseigner gilt weiterhin.“ Falsch: Die seit 2013 geltende Gesetzesfassung enthält nur die drei heutigen Befreiungsgruppen.
„Bei einem Verkauf genügt Modelo 211.“ Falsch: Veräußerungsgewinn, mögliche Modelo-213-Altschuld, IIVTNU und Verkehrssteuern sind zusätzlich zu prüfen.
„Eine verspätete Katasteränderung verschiebt den Stichtag.“ Falsch: Entscheidend ist der tatsächliche zivilrechtliche Rechtsübergang, nicht allein die administrative Umschreibung.
„Ohne Einreichung passiert nur ein gewöhnlicher Säumniszuschlag.“ Falsch: Art. 45 IRNR erlaubt eine besondere Beitreibung gegen die Immobilie.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand dieses Artikels ist der 10. August 2026. Für Modelo 213 ist die am jeweiligen 31. Dezember wirksame Rechtslage maßgeblich. Die bereits verkündete Aufnahme des schädlichen russischen Regimes für „international holding companies“ tritt erst am 28. Dezember 2026 in Kraft und ist deshalb als künftige, aber für den Stichtag 31. Dezember 2026 voraussichtlich relevante Änderung getrennt ausgewiesen.

Modelo 213: Sonderabgabe auf Immobilien bestimmter nichtresidenter Gesellschaften

Das Wichtigste im Überblick

Was Modelo 213 rechtlich erfasst

Entscheidungsbaum für Gesellschaft und Immobilie

Welche Jurisdiktionsliste am Stichtag gilt

Welche Immobilien und Rechte zählen

Der 31. Dezember entscheidet

Die drei Befreiungsgruppen