IVA beim Kauf eines Neubaus, Grundstücks oder Gewerbeobjekts

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien ist „Neubau“ nur ein Einstieg in die Prüfung. Die richtige IVA-Behandlung ergibt sich aus einer Kette: Wer liefert was, in welcher unternehmerischen Rolle, wo liegt das Grundstück, handelt es sich um eine erste oder spätere Lieferung, gilt eine Befreiung, wird auf sie wirksam verzichtet und wofür verwendet der Käufer das Objekt? Erst danach folgen Steuersatz, Rechnung, Vorsteuer, AJD und Erklärung.

Das Wichtigste im Überblick

• Privatverkäufer außerhalb einer wirtschaftlichen Tätigkeit: regelmäßig keine IVA; bei entgeltlichem Erwerb kommt TPO in Betracht.
• Erste Gebäudelieferung durch den Bauträger: grundsätzlich IVA. Für ein zur Nutzung als Wohnung geeignetes Gebäude gilt meist 10 Prozent; für ein Gewerbeobjekt regelmäßig 21 Prozent.
• Urbanisiertes oder bebaubares Grundstück: bei unternehmerischer Lieferung regelmäßig 21 Prozent IVA.
• Nicht bebaubares Grundstück: die Lieferung ist häufig IVA-befreit; dann ist TPO zu prüfen.
• Zweite oder weitere Gebäudelieferung: häufig IVA-befreit. Ohne wirksame Aufhebung der Befreiung fällt grundsätzlich TPO an.
• Aufhebung der Befreiung: nur unter gesetzlichen Voraussetzungen. Bei einer solchen Immobilienlieferung schuldet der unternehmerische Erwerber die IVA regelmäßig selbst; auf den Balearen kann zusätzlich AJD zu 2,5 Prozent entstehen.
• Vorsteuer: nur bei objektiv belegter unternehmerischer Verwendung für Umsätze, die zum Abzug berechtigen. Eigennutzung, steuerfreie Wohnraumvermietung oder gemischte Verwendung können den Abzug ausschließen oder begrenzen.
• Meldung: Die IVA wird grundsätzlich über Modelo 303 erklärt. SII und die Vorgaben für elektronische Rechnungssysteme sind getrennte Aufzeichnungs- und Übermittlungspflichten; sie ersetzen weder die materielle Prüfung noch die Selbstveranlagung.

Schritt 1: Ist der Verkäufer Unternehmer und handelt er als solcher?

IVA setzt voraus, dass ein Unternehmer oder Selbstständiger gegen Entgelt im spanischen IVA-Gebiet liefert. Als Unternehmer gelten nicht nur klassische Handelsgesellschaften. Auch Vermieter sowie Personen, die Grundstücke urbanisieren oder Gebäude zum Verkauf, zur Vermietung oder zur sonstigen Überlassung errichten oder entwickeln, können diese Eigenschaft besitzen, selbst wenn ein Vorgang nur gelegentlich erfolgt.

Entscheidend ist nicht allein die Rechtsform. Eine Gesellschaft kann ein Grundstück außerhalb einer steuerbaren Tätigkeit halten; umgekehrt kann eine natürliche Person durch Entwicklung, Bau oder nachhaltige Vermietung unternehmerisch handeln. Zu dokumentieren sind deshalb insbesondere:

• Eigentums- und Nutzungshistorie,
• Baubeginn, Fertigstellung und Abnahme,
• Rolle als Bauträger oder Entwickler,
• bisherige Vermietung oder Eigennutzung,
• Umsatzsteuerregistrierung und Rechnungsstellung,
• Zusammenhang mit einer wirtschaftlichen Tätigkeit.

Verkauft eine Privatperson eine privat gehaltene Gebrauchtimmobilie, ist die Lieferung regelmäßig nicht IVA-pflichtig. Der Käufer schuldet dann typischerweise TPO nach den Regeln der autonomen Gemeinschaft, in der die Immobilie liegt.

Schritt 2: Wo wird die Immobilienlieferung besteuert?

Eine Immobilie auf Mallorca oder einer anderen Baleareninsel liegt im spanischen IVA-Anwendungsgebiet. Bei einer Lieferung ohne Warenbewegung ist der Ort dort, wo der Gegenstand dem Käufer zur Verfügung gestellt wird; bei einem Grundstück führt dies zur spanischen Besteuerung am Belegenheitsort.

Die deutsche Staatsangehörigkeit, ein deutscher Käuferwohnsitz, ein ausländisches Bankkonto oder die Zahlung in einer anderen Währung verschieben diesen Ort nicht. Auch eine deutsche Gesellschaft kann deshalb spanische IVA schulden oder als Leistungsempfängerin zur Umkehr der Steuerschuld verpflichtet sein. Daneben können Registrierungs-, Ertragsteuer- und Betriebsstättenfragen entstehen, die von der Erwerbs-IVA zu trennen sind.

Schritt 3: Erste Lieferung, spätere Lieferung oder Grundstück?

Erste Lieferung eines Gebäudes

Als erste Lieferung gilt grundsätzlich die Veräußerung eines fertiggestellten Gebäudes durch den Bauträger. Eine Besonderheit besteht bei vorheriger Nutzung: Wurde das Gebäude mindestens zwei Jahre ununterbrochen durch den Eigentümer, Inhaber dinglicher Nutzungsrechte oder Mieter ohne Kaufoption genutzt, ist die spätere Veräußerung grundsätzlich keine erste Lieferung mehr. Anders kann es sein, wenn gerade der Käufer in diesem Zeitraum Nutzer war.

Eine bloße Vermarktungsbezeichnung als „neu“, eine umfassende Renovierung oder ein noch nie erfolgter Grundbucheintrag genügt nicht. Zu prüfen ist, ob eine gesetzlich definierte Errichtung oder Rehabilitation abgeschlossen wurde und wie das Gebäude danach tatsächlich genutzt wurde.

Die gesetzliche Befreiung für zweite und spätere Lieferungen gilt unter anderem nicht in bestimmten Fällen von Finanzierungsleasing, bei einem Erwerb zur qualifizierten Rehabilitation oder bei Erwerb zum Abriss mit anschließender Neubebauung.

Urbanisiertes oder bebaubares Grundstück

Die Lieferung eines urbanisierten, in Urbanisierung befindlichen oder nach den bauplanungsrechtlichen Vorgaben bebaubaren Grundstücks ist bei unternehmerischer Lieferung grundsätzlich nicht von IVA befreit. Der Regelsatz beträgt 21 Prozent.

Die Begriffe „rústico“, „urbano“, „solar“ und „edificable“ dürfen nicht allein aus einer Anzeige oder der Katasterbeschreibung übernommen werden. Maßgeblich sind die tatsächliche Entwicklung und das anwendbare Planungs- und Genehmigungsrecht. Eine aktuelle städtebauliche Bescheinigung kann für die Steuerprüfung wichtiger sein als die umgangssprachliche Bezeichnung des Grundstücks.

Nicht bebaubares Grundstück

Landwirtschaftliche und sonstige nicht bebaubare Grundstücke sind grundsätzlich von IVA befreit. Die Befreiung erfasst nicht ohne Weiteres urbanisierte Flächen oder Grundstücke, auf denen sich ein zusammen mit dem Land steuerpflichtig geliefertes Gebäude befindet. Ist die Grundstückslieferung befreit und wird die Befreiung nicht aufgehoben, fällt regelmäßig TPO an.

Zweite und weitere Lieferung eines Gebäudes

Nach der ersten Lieferung ist eine spätere Lieferung grundsätzlich von IVA befreit. Das gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerbegebäude. Die verbreitete Formel „Gewerbeobjekt gleich 21 Prozent IVA“ ist daher zu grob: Ein gebrauchtes Ladenlokal oder Büro kann IVA-befreit und TPO-pflichtig sein, sofern die Beteiligten nicht wirksam auf die Befreiung verzichten.

Steuersätze für typische Erwerbe

Der ermäßigte Wohnungssatz setzt voraus, dass das Gebäude oder der selbstständige Gebäudeteil objektiv zur Nutzung als Wohnung geeignet ist. Ein Geschäftslokal wird nicht durch eine geplante spätere Umnutzung zur Wohnung. Umgekehrt sollte bei touristisch genutzten Einheiten, Aparthotels oder Objekten ohne reguläre Wohnnutzung die rechtliche und tatsächliche Einordnung besonders sorgfältig geprüft werden.

IVA-Befreiung und wirksame Aufhebung

Die Befreiung für nicht bebaubares Land sowie zweite und weitere Gebäudelieferungen kann unter Voraussetzungen aufgehoben werden. Dafür muss der Erwerber Unternehmer sein und die Immobilie für Umsätze verwenden, die ihm ganz oder teilweise den Vorsteuerabzug eröffnen. Die Aufhebung muss für den konkreten Vorgang ausdrücklich und nachweisbar erklärt werden.

Bei einer befreiten Immobilienlieferung, für die wirksam auf die Befreiung verzichtet wird, greift regelmäßig die Umkehr der Steuerschuld: Der Verkäufer stellt die Rechnung ohne ausgewiesene IVA-Quote mit dem vorgeschriebenen Hinweis aus; der unternehmerische Käufer erklärt die geschuldete Ausgangs-IVA und zieht sie – soweit zulässig – zugleich als Vorsteuer ab. Das Ergebnis kann bei vollem Abzugsrecht zahlungsneutral sein, ist aber dennoch vollständig zu erfassen.

Auf den Balearen ist die notarielle Urkunde in diesem Fall regelmäßig mit 2,5 Prozent variabler AJD belastet. Ohne Aufhebung bleibt die Lieferung IVA-befreit und unterliegt grundsätzlich TPO; für bestimmte unternehmerische Erwerber kann ein regionaler TPO-Satz von 4 Prozent gelten, wenn der Verkäufer ausdrücklich trotz bestehender Möglichkeit nicht auf die Befreiung verzichtet und alle weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Eine Aufhebung ist daher kein bloßer Rechnungstext. Vor der Beurkundung sind die künftige Nutzung, das Vorsteuerrecht, die Erklärung des Verkäufers, die Mitteilung an den Käufer und die Urkundenfassung aufeinander abzustimmen.

Wer schuldet die IVA?

Grundsätzlich schuldet der leistende Unternehmer die IVA und weist sie in der Rechnung aus. Wichtige Abweichungen sind:

• Aufhebung der Immobilienbefreiung: Der unternehmerische Käufer schuldet die IVA im Wege der Umkehr der Steuerschuld.
• Verkauf durch einen nicht in Spanien niedergelassenen Unternehmer: Je nach Beteiligtenstatus und konkreter Lieferung kann die Steuerschuld auf den in Spanien unternehmerisch tätigen Empfänger übergehen. Für Immobilienvermietungen und einzelne Lieferkonstellationen enthält das Gesetz Ausnahmen; deshalb ist eine Einzelfallprüfung erforderlich.
• Privater Käufer: Eine Umkehr auf einen Nichtunternehmer greift im normalen Immobilienkauf nicht. Ein nicht ansässiger Verkäufer kann daher selbst spanische Registrierungs- und Erklärungspflichten haben.
• Zwangsvollstreckung oder Übertragung zur Schuldtilgung: Für gesetzlich bezeichnete Immobilienlieferungen kann ebenfalls die Umkehr der Steuerschuld gelten.

Die Steuerschuldnerschaft entscheidet, wer die Steuer erklärt. Sie entscheidet nicht automatisch darüber, wer die wirtschaftliche Last trägt oder ob der Erwerber Vorsteuer abziehen darf.

Bemessungsgrundlage und Steuerzeitpunkt

Die IVA-Basis ist grundsätzlich die gesamte Gegenleistung. Dazu gehören neben dem ausdrücklich bezeichneten Kaufpreis auch Nebenleistungen und übernommene Verpflichtungen, soweit sie wirtschaftlich Entgelt für die Lieferung sind. Separat ausgewiesene Zinsen für eine echte Finanzierung nach der Lieferung können unter den gesetzlichen Voraussetzungen außerhalb der Basis bleiben.

Der Kataster-Referenzwert ist keine allgemeine IVA-Mindestbasis. Er ist vor allem für TPO und bestimmte AJD-Fälle bedeutsam. Bei IVA ist die tatsächliche Gegenleistung maßgeblich; verbundene Parteien, unentgeltliche Elemente oder Sonderfälle können allerdings besondere Bewertungsregeln auslösen.

Die Steuer entsteht grundsätzlich, wenn die Immobilie dem Käufer zur Verfügung gestellt wird. Eine notarielle Urkunde gilt zivilrechtlich regelmäßig als Übergabe, sofern sich aus ihr nichts anderes ergibt. Vorauszahlungen lösen IVA bereits bei Eingang aus, soweit die künftige Lieferung hinreichend bestimmt ist. Deshalb müssen Reservierungszahlung, Anzahlungen, notarielle Übergabe und Schlusszahlung in der richtigen Periode erfasst werden.

Beispiel: Neue Wohnung mit Anzahlung

Annahmen: Kauf einer neuen, objektiv als Wohnung geeigneten Einheit vom Bauträger für 600.000 Euro netto, keine Sozialwohnungsqualifikation, keine separat zu 21 Prozent gelieferten Möbel.

• IVA auf den Immobilienpreis: 600.000 Euro × 10 Prozent = 60.000 Euro.
• Wird vor der Übergabe eine Anzahlung von 100.000 Euro netto zuzüglich 10.000 Euro IVA geleistet, entsteht die IVA auf diese Anzahlung grundsätzlich bereits bei ihrem Eingang.
• Bei Übergabe verbleibt IVA auf 500.000 Euro, also 50.000 Euro.
• Zusätzlich ist auf den Balearen variable AJD zu prüfen. Die AJD-Basis folgt eigenen Regeln und kann wegen Referenzwert oder höherem Urkundenwert von der IVA-Basis abweichen.

Beispiel: Baugrundstück

Annahmen: Unternehmerischer Verkäufer, urbanisiertes Baugrundstück auf Mallorca, Kaufpreis 400.000 Euro netto, keine Befreiung.

• IVA: 400.000 Euro × 21 Prozent = 84.000 Euro.
• Bei einer registrierbaren notariellen Erstschrift kann zusätzlich AJD entstehen. Unterstellt man für das reine Rechenbeispiel eine AJD-Basis von 400.000 Euro und den allgemeinen balearischen Satz von 1,5 Prozent, ergibt sich 6.000 Euro AJD.

Der Referenzwert, ein höherer Urkundenwert oder die Millionengrenze können die AJD-Berechnung verändern.

Vorsteuerabzug beim Käufer

Eine ausgewiesene oder selbst erklärte IVA ist nicht schon deshalb abzugsfähig, weil der Käufer eine Gesellschaft oder ein Selbstständiger ist. Erforderlich sind insbesondere:

1. Unternehmerstatus des Käufers.
2. Verwendung der Immobilie für wirtschaftliche Umsätze, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.
3. Direkter und nachweisbarer Zusammenhang mit diesen Umsätzen.
4. Ordnungsgemäße Rechnung oder ein anderer gesetzlich zugelassener Abzugsbeleg.
5. Erfassung in den vorgeschriebenen Aufzeichnungen und Ausübung innerhalb der gesetzlichen Frist.

Nutzung ohne Vorsteuerrecht

Die private Eigennutzung eröffnet keinen Vorsteuerabzug. Auch die normale langfristige Vermietung von Wohnraum ist typischerweise IVA-befreit und vermittelt grundsätzlich kein Abzugsrecht. Dagegen können eine steuerpflichtige Gewerbevermietung oder eine unternehmerische Nutzung für steuerpflichtige Ausgangsumsätze den Abzug ermöglichen.

Bei gemischter Verwendung ist zu unterscheiden:

• teilweise private und teilweise wirtschaftliche Nutzung: Bei Immobilien gelten strenge Zuordnungs- und Nachweisanforderungen; der Abzug ist auf die wirtschaftliche Verwendung begrenzt.
• wirtschaftliche Umsätze mit und ohne Abzugsrecht: Die allgemeine oder besondere Pro-rata-Regel kann den abziehbaren Anteil bestimmen.
• spätere Nutzungsänderung: Bei Grundstücken und Gebäuden wird die Vorsteuer für Investitionsgüter über einen Zehnjahreszeitraum berichtigt. Eine spätere steuerfreie Vermietung, private Nutzung oder steuerpflichtige Veräußerung kann deshalb Nachzahlungen oder zusätzliche Abzüge auslösen.

Eine geplante Nutzung muss durch objektive Umstände belegt sein, etwa Geschäftsplan, Genehmigungen, Mietverträge, Vermarktung, Finanzierung und tatsächliche Umsetzung. Eine bloße Absichtserklärung genügt bei widersprechender tatsächlicher Nutzung nicht.

Rechnung und Aufzeichnungen

Der Verkäufer muss bei einer steuerpflichtigen Lieferung grundsätzlich eine vollständige Rechnung ausstellen. Sie enthält insbesondere fortlaufende Nummer, Ausstellungsdatum, Identität und Steueridentifikationsnummern der Parteien, Anschriften, genaue Beschreibung, Steuerzeitpunkt, Bemessungsgrundlage, Satz und Steuerbetrag.

Bei einer Umkehr der Steuerschuld muss die Rechnung den vorgeschriebenen Hinweis auf die Umkehr enthalten und darf die vom Käufer geschuldete IVA nicht als vom Verkäufer einzuziehenden Steuerbetrag ausweisen. Bei einer Aufhebung der Immobilienbefreiung sind außerdem die dafür erforderlichen Erklärungen und Mitteilungen nachweisbar zu dokumentieren.

Rechnung, notarielle Urkunde und Zahlungsfluss müssen dieselbe wirtschaftliche Realität abbilden. Abweichende Beträge für Grundstück, Gebäude, Möbel, Vermittlung oder Finanzierung benötigen eine nachvollziehbare Grundlage.

Der Käufer sollte mindestens aufbewahren:

• vollständige Rechnung und Berichtigungsrechnungen,
• notarielle Urkunde und privatrechtliche Vorverträge,
• Zahlungsbelege,
• Nachweis der Bauträgereigenschaft und Fertigstellung,
• Nutzungs- und Vermietungshistorie,
• städtebauliche Bescheinigung zum Grundstück,
• Erklärung und Kommunikation zur Aufhebung einer Befreiung,
• Unterlagen zur beabsichtigten und tatsächlichen Nutzung,
• Aufzeichnungen zur Vorsteuer und zu späteren Berichtigungen.

Modelo 303 und weitere Erklärungen

Die laufende IVA wird grundsätzlich in Modelo 303 erklärt. Der Zeitraum ist je nach Unternehmer monatlich oder vierteljährlich.

• Vierteljährlich: grundsätzlich vom 1. bis 20. April, Juli und Oktober; das vierte Quartal vom 1. bis 30. Januar.
• Monatlich: grundsätzlich vom 1. bis 30. des Folgemonats; für Januar bis zum letzten Februartag.

Bei einer Umkehr der Steuerschuld wird die geschuldete IVA als Ausgangssteuer und ein zulässiger Abzug als Vorsteuer im selben Erklärungssystem erfasst. Das ist auch bei wirtschaftlicher Neutralität erforderlich.

Für Zeiträume ab September beziehungsweise dem dritten Quartal 2024 werden Fehler in Modelo 303 grundsätzlich über dasselbe Formular als berichtigende Selbstveranlagung korrigiert. Bei zu Unrecht in Rechnung gestellter IVA ist die berichtigende Selbstveranlagung jedoch ausgeschlossen (Art. 74 bis Abs. 1 Buchst. a der IVA-Verordnung). Für die Minderung sieht Art. 89 Abs. 5 LIVA einen Berichtigungsantrag oder die Regularisierung in der Erklärung des Berichtigungszeitraums beziehungsweise einer späteren Erklärung innerhalb eines Jahres ab dem gebotenen Berichtigungszeitpunkt vor; bei letzterer ist der Mehrbetrag dem Kunden zu erstatten. Eine erforderliche Berichtigungsrechnung ist davon getrennt zu erstellen.

Die Jahreszusammenfassung Modelo 390 ist nur einzureichen, wenn keine Befreiung von dieser Pflicht besteht. Die gewöhnliche Frist liegt in den ersten 30 Kalendertagen des Folgejahres. Ob SII-Nutzer oder andere Gruppen befreit sind, ist für das jeweilige Jahr zu prüfen.

SII und elektronische Rechnungssysteme

SII

Das System der unmittelbaren Rechnungsdatenübermittlung betrifft insbesondere:

• Unternehmen mit einem Vorjahresumsatz über 6.010.121,04 Euro,
• Gruppen im IVA-Gruppenregime,
• Teilnehmer am monatlichen Erstattungsregister REDEME,
• weitere gesetzlich einbezogene Gruppen,
• Unternehmer, die freiwillig optieren.

SII bedeutet eine zeitnahe elektronische Übermittlung von Rechnungsregisterdaten an die AEAT. Es ist keine zusätzliche Steuerart und ersetzt Modelo 303 nicht. Wer nicht unter SII fällt, muss seine Rechnungsbücher dennoch ordnungsgemäß führen.

VERI*FACTU und Fristen ab 2027

Die Anforderungen an verwendete elektronische Rechnungssysteme sind von SII zu trennen. Nach der im Dezember 2025 verlängerten Frist müssen körperschaftsteuerpflichtige Unternehmen ihre betroffenen Systeme vor dem 1. Januar 2027 angepasst haben. Für die übrigen erfassten Unternehmer gilt grundsätzlich der 1. Juli 2027. Nutzer, deren Umsätze über SII erfasst werden, sind für diese Umsätze nach den aktuellen Vorgaben nicht parallel dem gleichen Systemregime unterworfen.

Die Fristen liegen nach dem Rechtsstand dieses Beitrags in der Zukunft. Sie ändern nicht die IVA-Behandlung eines Immobilienkaufs im August 2026, können aber die spätere Rechnungssoftware des Verkäufers oder Vermieters betreffen.

Innergemeinschaftliche, OSS-, IOSS-, Plattform- und Drittlandsfälle

Immobilienlieferungen folgen dem Belegenheitsort. Die üblichen Regeln für innergemeinschaftliche Warenlieferungen verschieben eine balearische Immobilie daher nicht in den Ansässigkeitsstaat des Käufers. Eine deutsche Umsatzsteuer-Identifikationsnummer macht den Grundstückskauf auch nicht zu einer steuerfreien innergemeinschaftlichen Lieferung.

OSS und IOSS dienen vor allem der zentralen Erklärung bestimmter grenzüberschreitender Leistungen an Verbraucher, innergemeinschaftlicher Fernverkäufe sowie bestimmter Einfuhren geringwertiger Waren. Sie sind nicht das Erklärungssystem für die Lieferung eines Grundstücks auf Mallorca. Elektronische Plattformregeln ändern daran nichts, selbst wenn die Immobilie über ein Portal vermittelt wurde.

Bei Drittlandsbezug sind drei Ebenen zu trennen:

1. Die Immobilie bleibt wegen ihrer Belegenheit im spanischen IVA-Gebiet.
2. Ein nicht in Spanien ansässiger Verkäufer kann spanische Registrierung, Vertretung und Erklärung benötigen.
3. Die Umkehr der Steuerschuld hängt vom Status des Käufers und der konkreten gesetzlichen Ausnahme ab; sie darf nicht allein aus der Auslandsansässigkeit des Verkäufers abgeleitet werden.

Andere Steuern nicht mit IVA vermischen

• TPO: Erwerbsteuer bei nicht IVA-pflichtigen oder IVA-befreiten Immobilienumsätzen ohne Aufhebung der Befreiung.
• AJD: Urkundensteuer, die bei IVA-pflichtiger, wertvoller und registrierbarer notarieller Immobilienurkunde zusätzlich entstehen kann.
• IBI: laufende kommunale Grundsteuer; sie richtet sich nach dem Katasterwert, nicht nach der IVA-Basis.
• Kommunale Wertzuwachssteuer: betrifft den Wertzuwachs städtischen Grund und Bodens und ist grundsätzlich eine andere Steuerfrage.
• Ertragsteuer: Gewinn des Verkäufers, Abschreibung und laufende Erträge des Käufers folgen eigenen Regeln.
• Referenzwert: keine allgemeine IVA-Basis, kann aber für TPO und AJD relevant sein.

Typische Fehler

• Bauträgerstatus aus dem Namen des Verkäufers ableiten, ohne Bau- und Nutzungshistorie zu prüfen.
• Ein Gewerbeobjekt automatisch mit 21 Prozent IVA behandeln, obwohl es sich um eine befreite Folgelieferung handelt.
• Eine bloße Renovierung als neue erste Lieferung ansehen, ohne die gesetzlichen Rehabilitationsvoraussetzungen zu prüfen.
• Den Kataster-Referenzwert als IVA-Basis verwenden.
• Die Befreiung in der Rechnung aufheben, ohne die Voraussetzungen und Mitteilungen vor der Urkunde zu erfüllen.
• Bei Umkehr der Steuerschuld nichts erklären, weil keine Zahlung an den Verkäufer erfolgt.
• Vorsteuer vollständig abziehen, obwohl Wohnraum steuerfrei vermietet oder privat genutzt wird.
• Eine deutsche Umsatzsteuer-Identifikationsnummer als Grund für eine innergemeinschaftliche Steuerbefreiung behandeln.
• SII, Rechnungssystem, Rechnung und Modelo 303 als austauschbare Pflichten ansehen.
• Anzahlungen erst bei der Schlussurkunde versteuern.

Praktische Arbeitsfolge

1. Verkäufer und Käufer mit Steueridentifikationsnummer, Ansässigkeit und unternehmerischer Rolle erfassen.
2. Grundstücksart, Gebäudeart, Fertigstellung und bisherige Nutzung belegen.
3. Erste Lieferung, Folgelieferung oder reine Grundstückslieferung bestimmen.
4. IVA-Befreiung und gesetzliche Ausnahmen prüfen.
5. Künftige Nutzung und Vorsteuerrecht des Käufers dokumentieren.
6. Aufhebung der Befreiung und Umkehr der Steuerschuld vor Beurkundung abstimmen.
7. Gegenleistung, Anzahlungen, Möbel und Finanzierung getrennt erfassen.
8. IVA-Satz, Steuerschuldner und mögliche AJD berechnen.
9. Rechnung, Urkunde und Zahlungsnachweise inhaltlich abstimmen.
10. Modelo 303, Aufzeichnungen, gegebenenfalls SII und spätere Vorsteuerberichtigung terminieren.

Häufige Fragen

Hat jede neue Wohnung 10 Prozent IVA?

Für die steuerpflichtige Lieferung eines objektiv zur Wohnnutzung geeigneten Gebäudes gilt grundsätzlich 10 Prozent; gesetzliche Sonderfälle können 4 Prozent unterliegen. Auch eine nach wirksamem Befreiungsverzicht steuerpflichtige Folgelieferung kann mit 10 Prozent besteuert werden. Separates Inventar, Geschäftsräume oder anders qualifizierte Einheiten können mit 21 Prozent belastet werden.

Fällt beim Kauf vom Bauträger zusätzlich TPO an?

Auf dieselbe steuerpflichtige Lieferung grundsätzlich nicht. Variable AJD kann jedoch zusätzlich zur IVA entstehen.

Kann eine gebrauchte Gewerbeimmobilie mit IVA gekauft werden?

Ja, wenn die Befreiung unter den gesetzlichen Voraussetzungen wirksam aufgehoben wird. Dann greift regelmäßig die Umkehr der Steuerschuld und auf den Balearen die erhöhte AJD von 2,5 Prozent.

Kann eine Privatperson die IVA der neuen Wohnung abziehen?

Private Wohnnutzung eröffnet keinen Vorsteuerabzug. Die bloße Gründung einer Gesellschaft oder eine spätere Vermietungsabsicht genügt nicht; erforderlich ist eine objektiv belegte unternehmerische Verwendung für Umsätze mit Abzugsrecht.

Gilt OSS für den Kauf einer Immobilie durch einen deutschen Verbraucher?

Nein. OSS ist kein Erklärungssystem für Grundstückslieferungen. Die Immobilie wird am spanischen Belegenheitsort behandelt.

Wann muss eine Nutzungsänderung berichtigt werden?

Bei Grundstücken und Gebäuden kann eine Änderung während des Zehnjahreszeitraums für Investitionsgüter eine anteilige Vorsteuerberichtigung auslösen. Maßgeblich sind Erwerbsjahr, ursprünglicher Abzug und spätere Verwendung.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand dieses Beitrags ist der 11. August 2026. Für den Einzelfall sind Steuerentstehung und die an diesem Tag geltende Fassung maßgeblich.

• Ley 37/1992 über die IVA: Art. 4 und 5 (Steuerbarkeit und Unternehmer), Art. 20 Abs. 1 Nr. 20 und 22 sowie Abs. 2 (Grundstücks- und Gebäudebefreiung sowie Aufhebung), Art. 68 und 75 (Ort und Steuerentstehung), Art. 78 (Bemessungsgrundlage), Art. 84 (Steuerschuldner und Umkehr), Art. 90 und 91 (21 und 10 Prozent), Art. 92 bis 102 (Vorsteuer und pro rata), Art. 107 bis 110 (Investitionsgutberichtigung): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740
• IVA-Verordnung: Real Decreto 1624/1992, insbesondere Art. 8 und 24 quater zur Aufhebung der Befreiung und Umkehr bei Immobilien sowie Art. 74 bis zu berichtigenden Selbstveranlagungen: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28925
• Rechnungsverordnung: Real Decreto 1619/2012, insbesondere Art. 2, 6 und 15: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-14696
• Staatliches ITP/AJD-Gesetz: Art. 7 Abs. 5 und Art. 31 Abs. 2: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359
• Balearische AJD-Sätze: Decreto Legislativo 1/2014, insbesondere Art. 15, 17 bis und 19: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2014-6925
• AEAT – Fristen Modelo 303: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/presentar-declaracion-iva-modelo-303/plazo-presentacion-modelo-303.html
• AEAT – Berichtigung Modelo 303: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/presentar-declaracion-iva-modelo-303/errores-declaracion.html
• AEAT – Anwendungsbereich SII: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/folleto-actividades-economicas/5-impuesto-sobre-valor-anadido/5_11-suministro-inmediato-informacion/5_11_1-quien-se-aplica.html
• AEAT – verlängerte Fristen der elektronischen Rechnungssysteme: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/sistemas-informaticos-facturacion-verifactu/nota-informativa-ampliacion-plazo-adaptacion-facturacion.html
• AEAT – aktuelle Fragen zum Anwendungsbereich, Aktualisierungsstand 21. Juli 2026: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/sistemas-informaticos-facturacion-verifactu/preguntas-frecuentes/cuestiones-generales-ambitos-aplicacion.html
• AEAT – Frist Modelo 390: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/iva/modelo-390-iva-declaracion-resumen-anual_/plazos-presentacion.html