Hypothek, Darlehen und Sicherheiten beim Immobilienkauf

Wer eine Immobilie in Spanien finanziert, unterschreibt wirtschaftlich oft „ein Gesamtgeschäft“. Rechtlich besteht dieses Gesamtgeschäft jedoch aus mehreren Bausteinen: dem Erwerb der Immobilie, der Geldüberlassung, der persönlichen Rückzahlungspflicht, der Hypothek oder einer anderen Sicherheit, der notariellen Dokumentation und der Grundbucheintragung. Jeder Baustein kann eigene Beteiligte, Bemessungsgrundlagen, Kosten, Steuerfolgen und Risiken haben.

Diese Trennung ist besonders wichtig, wenn eine Immobilie auf Mallorca, Menorca, Ibiza oder Formentera gekauft wird. Ein gebrauchtes Objekt kann ITP auslösen, ein Neubau IVA und AJD. Daneben kann die Hypothekenurkunde nochmals AJD auslösen, allerdings grundsätzlich beim Darlehensgeber. Eine private Familienfinanzierung kann steuerlich erklärungspflichtig sein, obwohl keine Steuer zu zahlen ist. Eine bestehende Hypothek kann gelöscht, übernommen, noviert oder durch einen anderen Darlehensgeber abgelöst werden; diese Wege sind nicht gleichbedeutend.

Das Wichtigste im Überblick

• Kauf, Darlehen und Hypothek sind drei verschiedene Rechtsgeschäfte. Der Kauf überträgt Eigentum, das Darlehen begründet eine Rückzahlungspflicht und die Hypothek sichert eine Forderung dinglich an der Immobilie.
• Eine Hypothek überträgt dem Darlehensgeber nicht das Eigentum. Sie belastet das Grundstück unmittelbar und wirkt nach der Eintragung auch gegenüber späteren Eigentümern.
• Die persönliche Haftung bleibt regelmäßig bestehen. Nach spanischem Recht haftet der Schuldner grundsätzlich mit seinem gegenwärtigen und künftigen Vermögen. Eine Beschränkung allein auf die Immobilie muss ausdrücklich und wirksam vereinbart werden.
• Die Finanzierung mindert die Erwerbsteuer nicht. Bei ITP oder Erwerbs-AJD dürfen Kaufpreis oder maßgeblicher Immobilienwert nicht allein deshalb gekürzt werden, weil ein Darlehen aufgenommen oder eine Hypothek eingetragen wird.
• Kaufpreis, Darlehenskapital und Hypothekenhaftung sind nicht dieselbe Bemessungsgrundlage. Die Hypothekenhaftung umfasst häufig Kapital, gesicherte Zinsen, Verzugszinsen, Kosten und sonstige Nebenbeträge.
• Bei einer Hypothekenurkunde ist grundsätzlich der Darlehensgeber AJD-Steuerschuldner. Das gilt für seit 10. November 2018 entstehende Tatbestände. Die Bemessungsgrundlage ist regelmäßig die gesamte gesicherte Haftung.
• Der balearische Millionensatz von 2 Prozent gilt nicht automatisch für Hypotheken. Die regionale Vorschrift nimmt dingliche Sicherheiten ausdrücklich aus; für eine gewöhnliche Hypothekenurkunde gilt auf den Balearen grundsätzlich der allgemeine Satz von 1,5 Prozent, soweit keine spezielle Regel eingreift.
• Die Kaufsteuer bleibt daneben bestehen. Ein Käufer kann ITP für einen gebrauchten Erwerb oder IVA und AJD für einen Neubauerwerb schulden, obwohl die Bank die AJD der gesonderten Hypothekenurkunde trägt.
• Eine private Darlehensvereinbarung kann mit Modelo 600 zu erklären sein. Ein echtes Darlehen ist im ITP-System grundsätzlich erfasst, aber regelmäßig steuerbefreit. Die Befreiung beseitigt die Dokumentations- und Einreichungspflicht nicht zuverlässig.
• Bei Verbrauchern gelten vor der Beurkundung besondere Informations- und Schutzpflichten. Dazu gehören insbesondere FEIN, FiAE, Kosteninformation, unabhängige Bewertung und eine notarielle Vorabbelehrung innerhalb der gesetzlichen Frist.
• Die Ablösung einer Bank ist nicht dasselbe wie die Schuldnerübernahme durch den Käufer. Gläubigerwechsel, Vertragsänderung und Schuldnerwechsel haben unterschiedliche zivil-, register- und steuerrechtliche Voraussetzungen.
• Mit Rückzahlung verschwindet die Hypothek nicht automatisch aus dem Grundbuch. Erforderlich sind regelmäßig eine Löschungsurkunde oder ein anderer gesetzlich anerkannter Löschungsnachweis und die Grundbuchlöschung. Die variable AJD der Löschungsurkunde ist befreit, andere Kosten können dennoch entstehen.

Drei Ebenen, die nicht vermischt werden dürfen

Eine belastbare Prüfung beginnt mit drei getrennten Ebenen.

Die Ebenen können in mehreren Urkunden oder in einer kombinierten Urkunde dokumentiert sein. Steuerlich bedeutet eine gemeinsame Urkunde nicht, dass nur ein einziger Vorgang vorliegt. Das staatliche ITPAJD-Gesetz verlangt für mehrere selbständige steuerbare Vereinbarungen grundsätzlich eine getrennte Beurteilung.

Die wichtigsten Begriffe

Darlehen

Beim Gelddarlehen überträgt der Darlehensgeber Geld an den Darlehensnehmer. Der Darlehensnehmer wird Eigentümer des Geldes und muss einen gleichartigen Betrag zurückzahlen. Zinsen werden nach dem spanischen Zivilgesetzbuch nur geschuldet, wenn sie vereinbart sind. Ein unverzinsliches Darlehen ist deshalb grundsätzlich möglich; es muss aber als echtes, rückzahlbares Darlehen nachweisbar sein.

Das Darlehen kann bestehen, ohne dass eine Hypothek eingetragen wird. Dann hat der Darlehensgeber grundsätzlich nur einen persönlichen Anspruch gegen den Schuldner und gegebenenfalls weitere persönliche oder bewegliche Sicherheiten.

Hypothek

Die Hypothek ist ein dingliches Sicherungsrecht. Sie unterwirft die Immobilie unmittelbar der Erfüllung der gesicherten Verpflichtung, unabhängig davon, wer die Immobilie später besitzt. Eine freiwillige Immobilienhypothek setzt grundsätzlich eine öffentliche Urkunde und die Eintragung im Grundbuch voraus.

Die Hypothek ist akzessorisch zur gesicherten Forderung: Sie dient nicht als eigenständige Kapitalüberlassung, sondern sichert eine bestehende oder hinreichend bestimmbare Verpflichtung. Im Grundbuch müssen insbesondere Gläubiger, Schuldner beziehungsweise Sicherungsgeber, gesicherte Beträge, Zins- und Nebenhaftung, Laufzeit und Rang erkennbar sein.

Persönlicher Schuldner und dinglicher Sicherungsgeber

Beide Rollen können zusammenfallen, müssen es aber nicht. Kauft beispielsweise eine Tochter eine Wohnung und die Eltern bestellen auf ihrem eigenen Haus eine Hypothek, ist die Tochter persönliche Darlehensschuldnerin, während die Eltern dingliche Sicherungsgeber sind. Die Eltern riskieren das belastete Haus, haften aber nicht allein wegen der Hypothek zwingend persönlich für jede Restschuld. Eine zusätzliche Bürgschaft oder Mitschuldnerschaft würde die Haftung erweitern.

Bürgschaft, Mitschuld und Garantie

Bei einer Bürgschaft verspricht ein Dritter, für die Schuld einzustehen. Bei einer echten Mitschuld oder gesamtschuldnerischen Verpflichtung kann der Darlehensgeber den Mitverpflichteten unmittelbar nach Maßgabe des Vertrags in Anspruch nehmen. Die Bezeichnung im Dokument ist nicht allein entscheidend; maßgeblich sind Inhalt, Reichweite, Einreden und Durchsetzbarkeit.

Auflösende Bedingung beim gestundeten Kaufpreis

Finanziert der Verkäufer einen Teil des Kaufpreises, kann der gestundete Betrag durch eine ausdrücklich vereinbarte und eingetragene auflösende Bedingung gesichert werden. Diese Sicherheit ist nicht identisch mit einer Bankhypothek. Zivilrechtliche Wirkung, Löschung und Steuerbehandlung müssen nach Verkäuferstatus, IVA-Lage, Inhalt und Zeitpunkt gesondert geprüft werden.

Zuerst den Kauf besteuern, dann die Finanzierung

Die Steuer des Immobilienerwerbs richtet sich nicht nach der Frage, ob der Käufer bar bezahlt oder finanziert. Entscheidend sind insbesondere der Gegenstand, der Verkäuferstatus, die umsatzsteuerliche Einordnung und der maßgebliche Wert.

Der Käufer darf deshalb nicht nur die Eigenmittelquote kalkulieren. Zu den tatsächlich benötigten Mitteln gehören unter anderem Erwerbsteuer, nicht abzugsfähige IVA, Erwerbs-AJD, Bewertung, Beratung, eigene Kopien, Register- und sonstige Abschlusskosten. Welche Kosten die Bank tragen muss, ändert nicht die Steuer des Immobilienkaufs.

Welche Bemessungsgrundlage gilt beim Erwerb?

Bei ITP: Referenzwert, Kaufpreis und erklärter Wert

Bei einer ITP-pflichtigen Immobilie ist grundsätzlich der Katasterreferenzwert die steuerliche Untergrenze, wenn ein solcher Wert besteht. Ist der erklärte Wert, der vereinbarte Preis oder die Gegenleistung höher, geht der höhere Betrag vor. Besteht kein Referenzwert oder bescheinigt die Katasterverwaltung dessen Nichtbestehen, ist grundsätzlich der Marktwert maßgeblich, wiederum mindestens ein höherer erklärter Wert oder Preis.

Eine Bankbewertung ist nicht der Katasterreferenzwert. Sie kann höher oder niedriger sein und dient vor allem der Kredit- und Beleihungsprüfung. Sie ersetzt die steuerliche Wertermittlung nicht automatisch.

Bei IVA und Erwerbs-AJD

Bei einem umsatzsteuerpflichtigen Kauf richtet sich die IVA grundsätzlich nach der Gegenleistung. Für die Erwerbs-AJD sind die staatlichen AJD-Bewertungsregeln und gegebenenfalls der maßgebliche Immobilienwert zu beachten. Kaufpreisaufteilungen auf mehrere Grundbucheinheiten, Garagen, Lagerräume oder Inventar müssen sachlich belegt sein.

Finanzierungsschulden sind kein Abzugsposten

Das staatliche ITPAJD-Gesetz stellt ausdrücklich klar, dass Schulden bei der Wertermittlung des erworbenen Gegenstands nicht abgezogen werden, auch wenn sie durch Pfandrechte oder Hypotheken gesichert sind. Wer eine Wohnung für 500.000 Euro vollständig fremdfinanziert, hat deshalb nicht eine Erwerbsbasis von null.

Möbel und sonstige bewegliche Gegenstände

Echte, einzeln bestimmbare bewegliche Gegenstände können steuerlich anders behandelt werden als die Immobilie. Dafür braucht es eine realistische Inventarliste, nachvollziehbare Einzelwerte und einen tatsächlich gesonderten Erwerb. Ein pauschaler „Möbelanteil“ ohne Substanz darf nicht verwendet werden, um den Immobilienwert künstlich zu reduzieren.

Darlehenskapital, Beleihungswert und Hypothekenhaftung

Vier Zahlen werden in Finanzierungsangeboten häufig verwechselt:

1. Kaufpreis: der mit dem Verkäufer vereinbarte Preis.
2. Steuerlicher Immobilienwert: der nach ITPAJD-Recht maßgebliche Wert, etwa der Referenzwert oder ein höherer Preis.
3. Darlehenskapital: der Betrag, den der Darlehensgeber zur Verfügung stellt.
4. Gesicherte Gesamt- oder Hypothekenhaftung: der Höchstbetrag, bis zu dem die Immobilie für Kapital, Zinsen, Verzugszinsen, Kosten und weitere Nebenleistungen haftet.

Eine Bank kann beispielsweise 400.000 Euro auszahlen und im Grundbuch eine Haftung von 600.000 Euro eintragen. Die Differenz ist nicht zusätzlich ausgezahltes Geld. Sie bildet den registrierten Sicherungsrahmen für vertraglich und gesetzlich vorgesehene Nebenforderungen.

Für die AJD der Hypothekenurkunde ist grundsätzlich diese gesamte gesicherte Haftung maßgeblich. Sind Zins- oder Nebenbeträge in der Urkunde nicht beziffert, enthält das Gesetz Ersatzregeln. Deshalb muss die Steuerberechnung aus der konkreten Urkunde und nicht nur aus der Kreditzusage abgeleitet werden.

Was die Hypothek zivil- und grundbuchrechtlich bewirkt

Die Immobilie haftet unabhängig vom späteren Eigentümer

Nach Artikel 104 des spanischen Hypothekengesetzes unterwirft die Hypothek die belastete Immobilie unmittelbar der gesicherten Verpflichtung, unabhängig von ihrem jeweiligen Besitzer. Wer eine belastete Immobilie erwirbt, übernimmt nicht automatisch die persönliche Schuld, muss aber mit der eingetragenen Belastung leben, solange sie nicht wirksam gelöscht wird.

Persönliche Haftung bleibt grundsätzlich erhalten

Die Hypothek ersetzt die persönliche Haftung nicht. Artikel 105 des Hypothekengesetzes verweist auf den Grundsatz des Artikels 1911 des Zivilgesetzbuchs: Der Schuldner haftet grundsätzlich mit seinem gegenwärtigen und künftigen Vermögen. Reicht der Verwertungserlös nicht aus, kann eine Restschuld verbleiben.

Eine sogenannte Haftungsbeschränkung auf das belastete Objekt ist nach Artikel 140 des Hypothekengesetzes möglich, muss aber ausdrücklich in der freiwilligen Hypothek vereinbart sein. Eine solche Vereinbarung darf nicht aus Werbeaussagen oder der bloßen Bezeichnung „non-recourse“ unterstellt werden.

Rang entscheidet über die Reihenfolge

Das Grundbuch bestimmt den Rang der eingetragenen Rechte. Eine vorrangige Hypothek wird bei einer Verwertung grundsätzlich vor nachrangigen Belastungen bedient. Vor dem Kauf sind deshalb eine aktuelle nota simple, die vollständige Lastenprüfung und gegebenenfalls die Löschungsabwicklung am Beurkundungstag unerlässlich.

Eine privatschriftliche Zusage, eine ältere Belastung später zu löschen, beseitigt deren Rang nicht. Soll ein Teil des Kaufpreises unmittelbar zur Ablösung verwendet werden, müssen Saldenbescheinigung, Zahlungsweg, Löschungsbereitschaft, Vertretungsmacht und Registervollzug aufeinander abgestimmt sein.

Rückzahlung löscht nur die Forderung, nicht automatisch den Registereintrag

Ist das Darlehen bezahlt, besteht wirtschaftlich kein Sicherungsbedarf mehr. Der Grundbucheintrag verschwindet jedoch nicht von selbst. Regelmäßig sind eine notarielle Löschungsurkunde des Gläubigers und die Grundbuchlöschung erforderlich. Die erste notarielle Ausfertigung einer Hypothekenlöschung ist von der variablen AJD befreit. Notar-, Register- und Bearbeitungskosten können gleichwohl anfallen.

Verbraucherschutz bei Immobilienkrediten

Die spanische Ley 5/2019 über Immobilienkreditverträge gilt nicht für jedes Darlehen. Sie erfasst insbesondere professionelle Darlehensgeber, wenn eine natürliche Person als Darlehensnehmer, Bürge oder Sicherungsgeber beteiligt ist und entweder eine Wohnimmobilie dinglich belastet wird oder das Darlehen dem Erwerb beziehungsweise Erhalt von Eigentumsrechten an Grundstücken oder Gebäuden dient und mindestens eine dieser Personen Verbraucher ist.

Vorvertragliche Unterlagen

Der Darlehensgeber muss die gesetzlich vorgeschriebenen Informationen rechtzeitig bereitstellen. Dazu gehören insbesondere:

• die FEIN als standardisierte, grundsätzlich bindende Angebotsinformation,
• die FiAE mit Warnhinweisen zu wesentlichen Klauseln,
• bei variablem Zins ein Dokument mit unterschiedlichen Zinsszenarien,
• ein Entwurf des Darlehensvertrags,
• eine klare Aufstellung der Kostenverteilung,
• die Bedingungen verlangter Versicherungen,
• Angaben zu Fremdwährungsrisiken, wenn ein Fremdwährungskredit vorliegt.

Die Unterlagen müssen grundsätzlich mindestens zehn Kalendertage vor der Unterzeichnung übergeben werden. Der Darlehensnehmer oder sein hierzu bevollmächtigter Vertreter muss spätestens am Tag vor der Beurkundung vor dem selbst gewählten Notar erscheinen. Die Erscheinenspflicht und der gesetzliche Schutz gelten auch für natürliche Personen, die als Bürgen oder Sicherungsgeber beteiligt sind. Der Notar prüft die dokumentierte Übergabe, belehrt unentgeltlich und errichtet eine gesonderte Vorabakte. Ohne ordnungsgemäße Vorabakte darf der Notar die Immobilienkrediturkunde nicht beurkunden; das Grundbuch darf sie nicht eintragen.

Solvenzprüfung und Bewertung

Die Bank muss die Rückzahlungsfähigkeit auf der Grundlage ausreichender Informationen prüfen. Die Kreditvergabe darf nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass der Immobilienwert die Darlehenssumme übersteigt. Vor Vertragsabschluss ist eine geeignete, unabhängige Bewertung erforderlich.

Die Bewertung schützt nicht davor, dass Marktwert, Kaufpreis, Beleihungswert und Katasterreferenzwert voneinander abweichen. Diese Werte erfüllen unterschiedliche Funktionen.

Kopplungsgeschäfte und Versicherungen

Gebundene Paketverkäufe sind grundsätzlich unzulässig, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Der Darlehensgeber kann bei Vorliegen der Voraussetzungen etwa eine Sachversicherung oder eine Versicherung zur Absicherung der Rückzahlung verlangen. Er muss jedoch eine gleichwertige alternative Police akzeptieren und darf allein wegen der zulässigen Alternative keine zusätzliche Gebühr erheben oder die übrigen Konditionen verschlechtern.

Vorzeitige Rückzahlung

Der Darlehensnehmer kann das Darlehen nach den gesetzlichen Voraussetzungen vorzeitig ganz oder teilweise zurückzahlen. Die Gesamtkosten müssen für die verbleibende Laufzeit reduziert werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nur in den gesetzlich geregelten Grenzen zulässig und hängt unter anderem von Zinsart, Zeitpunkt und tatsächlichem finanziellen Verlust ab.

Nach einer Mitteilung über die geplante Rückzahlung muss der Darlehensgeber die erforderlichen quantitativen Informationen innerhalb der gesetzlichen Frist bereitstellen. Kreditangebot, Vertragsdatum und Übergangsvorschriften sind bei Altverträgen besonders wichtig.

Fremdwährungsdarlehen

Bei einem von der Vertragswährung abweichenden Einkommen oder Wohnsitz kann die Ley 5/2019 Umrechnungsrechte vorsehen. Der Darlehensgeber muss außerdem informieren, wenn der ausstehende Betrag oder die Raten infolge der Wechselkursentwicklung erheblich vom Ausgangswert abweichen. Ein Fremdwährungsdarlehen verbindet Zins-, Tilgungs- und Wechselkursrisiko; eine niedrige Nominalverzinsung ist deshalb kein vollständiger Kostenvergleich.

Zahlungsverzug und Fälligstellung

Bei erfassten Wohnimmobiliendarlehen kann der Darlehensgeber die gesamte Restschuld nicht schon wegen jeder kleinen Verspätung fällig stellen. Das Gesetz verlangt unter anderem einen qualifizierten Rückstand, eine vorherige Zahlungsaufforderung und eine Monatsfrist. In der ersten Hälfte der Laufzeit knüpft das Gesetz grundsätzlich an 3 Prozent des Kapitals oder zwölf Monatsraten an, in der zweiten Hälfte an 7 Prozent oder fünfzehn Monatsraten.

Der Verzugszins ist bei den erfassten Verträgen gesetzlich begrenzt: Er entspricht grundsätzlich dem vereinbarten Sollzins zuzüglich drei Prozentpunkten und fällt nur auf das überfällige Kapital an. Eine Kapitalisierung ist nur in der gesetzlich vorgesehenen Ausnahme zulässig.

Wer welche Abschlusskosten trägt

Für von der Ley 5/2019 erfasste Immobilienkreditverträge enthält Artikel 14 eine gesetzliche Kostenverteilung:

Diese Tabelle betrifft die Hypothekenfinanzierung. Sie macht die Kosten des Immobilienkaufs nicht automatisch zu Bankkosten. Notar- und Registerkosten der Kaufurkunde, Erwerbsteuern, Rechtsberatung, technische Prüfung und andere Käuferleistungen sind gesondert zuzuordnen.

Auch Kosten einer späteren Änderung, Ablösung oder Löschung müssen nach der einschlägigen Sonderregel, dem Vertrag und dem konkreten Vorgang beurteilt werden. Die Kostenverteilung bei Begründung der Hypothek darf nicht ungeprüft auf eine Jahre später erfolgende Löschung übertragen werden.

Steuerliche Behandlung des Darlehens

Privates Darlehen ohne Hypothek

Ein Darlehen ist nach dem staatlichen ITPAJD-Gesetz grundsätzlich ein erfasster Vorgang, zugleich aber steuerbefreit. Bei einem echten privaten Darlehen ohne notarielle und registerfähige Sicherheit fällt deshalb regelmäßig keine variable AJD an. Bei Zuständigkeit der balearischen Verwaltung muss der Darlehensnehmer gleichwohl innerhalb eines Monats eine Selbstveranlagung mit Modelo 600 als befreiten Vorgang einreichen. Bei einem ungesicherten privaten Darlehen richtet sich diese Zuständigkeit grundsätzlich nach seinem gewöhnlichen Aufenthalt beziehungsweise steuerlichen Sitz, nicht allein nach dem Ort der finanzierten Immobilie.

Eine belastbare Dokumentation enthält mindestens:

• Identität und Steueridentifikationsnummern der Parteien,
• Darlehensbetrag und Auszahlungstag,
• Zahlungsnachweis über ein Bankkonto,
• Laufzeit und Tilgungsplan,
• Zinssatz oder ausdrückliche Unverzinslichkeit,
• Fälligkeit und Folgen des Verzugs,
• vorzeitige Rückzahlung,
• gegebenenfalls Sicherheiten,
• tatsächliche Rückzahlungen.

Fehlen Rückzahlungswille und Rückzahlungspraxis, kann die Steuerverwaltung prüfen, ob wirtschaftlich eine Schenkung vorliegt. Ein Papiervertrag allein genügt nicht, wenn die tatsächliche Durchführung widerspricht.

Bankdarlehen ohne dingliche Sicherheit

Die Kreditgewährung durch einen Unternehmer ist grundsätzlich eine Finanzdienstleistung im IVA-System und regelmäßig umsatzsteuerbefreit. Ohne notarielle, bewertbare und registerfähige Sicherheit entsteht nicht allein wegen der Auszahlung variable AJD. Gebühren oder Nebenleistungen können je nach Inhalt gesondert zu beurteilen sein.

Darlehen mit Hypothek

Das ITPAJD-Gesetz behandelt die gleichzeitig oder von Anfang an vorgesehene Sicherheit im TPO-System zusammen mit dem Darlehen. Bei einem privaten, nicht unternehmerisch gewährten Darlehen folgt die Hypothek deshalb der Darlehensbefreiung; weil der Vorgang trotz Befreiung der TPO unterliegt, fällt nach Art. 31 Abs. 2 auch keine variable AJD an. Bei Bankdarlehen im IVA-System gilt dieser Ausschluss dagegen nicht: Erfüllt die erste Ausfertigung die AJD-Merkmale, entsteht die dokumentenbezogene Steuer.

Seit 10. November 2018 ist bei einer AJD-pflichtigen Hypothekendarlehensurkunde grundsätzlich der Darlehensgeber Steuerschuldner. Die Basis ist die gesamte gesicherte Haftung. Auf den Balearen gilt für eine gewöhnliche Hypothek grundsätzlich 1,5 Prozent. Der 2-Prozent-Satz für bestimmte Immobilienvorgänge ab 1.000.000 Euro schließt dingliche Sicherheiten ausdrücklich aus.

Die AJD der Hypothek ist von der Steuer der Kaufurkunde getrennt. In einer Neubaufinanzierung können daher beispielsweise folgende Positionen nebeneinander stehen:

• 10 Prozent IVA auf den Wohnungskauf,
• Erwerbs-AJD der Kaufurkunde beim Käufer,
• AJD der Hypothekenurkunde beim Darlehensgeber.

Später bestellte oder erweiterte Sicherheiten

Wird eine Bürgschaft, Hypothek oder andere Sicherheit erst später bestellt und war sie nicht bereits im ursprünglichen Darlehensvertrag vorgesehen, ist sie eigenständig zu beurteilen. Bestellt eine Privatperson außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit nachträglich eine Hypothek, unterliegt diese grundsätzlich der TPO mit einem Prozent auf die gesicherte Gesamtverpflichtung; steuerpflichtig ist der Gläubiger. Variable AJD fällt wegen der TPO-Steuerbarkeit nicht zusätzlich an. Bei unternehmerischer Sicherheitenbestellung ist dagegen zunächst die IVA-/TPO-Abgrenzung zu prüfen.

Dasselbe gilt für Kapitalerhöhungen, zusätzliche Grundstücke, Rangänderungen, Auswechslung des Schuldners oder Erweiterung der gesicherten Verpflichtungen. Eine bloße Vertragsbezeichnung als „Novation“ entscheidet nicht über Steuerbefreiung oder neue AJD.

Weitere Sicherheiten und ihre Besonderheiten

Hypothek eines Dritten

Ein Dritter kann seine Immobilie zur Sicherung eines fremden Darlehens belasten. Vor Unterzeichnung müssen mindestens folgende Punkte klar sein:

• Welche Forderung wird gesichert?
• Bis zu welchem Höchstbetrag haftet das Grundstück?
• Ist der Sicherungsgeber zugleich Bürge oder Mitschuldner?
• Unter welchen Bedingungen darf die Bank vollstrecken?
• Wann und auf wessen Kosten wird die Hypothek gelöscht?
• Welche Informationsrechte erhält der Sicherungsgeber?

Die Ley 5/2019 kann den natürlichen Sicherungsgeber in ihren Schutzbereich einbeziehen, auch wenn er das Darlehen nicht selbst erhält.

Persönliche Bürgschaft

Eine Bürgschaft erweitert den Zugriff auf den Bürgen. Banken verwenden häufig Klauseln, mit denen gesetzliche Einreden eingeschränkt werden. Die wirtschaftliche Reichweite muss im Vertragsentwurf, in der FiAE und in der notariellen Belehrung verständlich werden.

Steuerlich folgt eine gleichzeitig mit dem Darlehen vereinbarte Bürgschaft im TPO-System grundsätzlich der Behandlung des Darlehens. Eine später und ursprünglich nicht vorgesehene Bürgschaft kann dagegen eigenständig zu prüfen sein.

Verpfändung von Konten, Wertpapieren oder Gesellschaftsanteilen

Eine Verpfändung belastet bewegliche Vermögenswerte oder Rechte. Sie kann neben der Immobilienhypothek bestehen und die wirtschaftliche Haftung erheblich erweitern. Bei einem Depotpfand sind insbesondere Bewertungsabschläge, Nachschusspflichten, Verwertungsrechte, Wechselkursrisiken und die Freigabe einzelner Vermögenswerte zu prüfen.

Für die steuerliche Einordnung kommt es auf Dokument, Registerfähigkeit, zeitlichen Zusammenhang mit dem Darlehen und die Parteien an. Eine Verpfändung darf nicht automatisch nach den Regeln der Immobilienhypothek behandelt werden.

Verkäuferdarlehen und auflösende Bedingung

Wird ein Kaufpreisteil gestundet, kann der Verkäufer statt einer Hypothek eine ausdrückliche auflösende Bedingung eintragen lassen. Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Rückabwicklung betreiben.

Im ITPAJD-Recht werden solche Bedingungen teilweise einer Hypothek gleichgestellt. Bei betrieblich veranlassten, IVA-pflichtigen Immobilienübertragungen enthält das Gesetz jedoch eine besondere Ausnahme. Vor der Beurkundung sind deshalb Verkäuferstatus, Umsatzsteuer, gesicherter Betrag, Zinsen, Löschung und Rechtsfolgen des Verzugs ausdrücklich zu klären.

Bestehende Hypothek beim Kauf: vier unterschiedliche Wege

1. Verkäufer löst die Hypothek vor oder beim Closing ab

Der Kaufpreis wird teilweise direkt an die Bank des Verkäufers gezahlt. Die Bank bestätigt den Ablösebetrag und wirkt an der Löschung mit. Der Käufer übernimmt weder Darlehen noch persönliche Schuld, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Wichtig sind ein aktueller Ablösebetrag, Vertretungsmacht, Zahlungsnachweis, eine klare Lastenfreistellungsklausel und die tatsächliche Grundbuchlöschung. Eine wirtschaftlich getilgte, aber nicht gelöschte Hypothek bleibt als Registerlast sichtbar.

2. Käufer erwirbt die belastete Immobilie ohne persönliche Schuldübernahme

Zivilrechtlich kann eine Immobilie mit bestehender Hypothek übertragen werden. Der Käufer wird Eigentümer des belasteten Objekts, ohne automatisch persönlicher Schuldner zu werden. Die Bank kann auf die Immobilie zugreifen, wenn der alte Schuldner nicht zahlt. Für Käufer ist dieses Modell regelmäßig nur mit sehr klarer Kaufpreis- und Risikoregelung vertretbar.

3. Käufer übernimmt die persönliche Darlehensschuld

Ein Schuldnerwechsel befreit den Verkäufer nur, wenn der Gläubiger zustimmt. Die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer allein bindet die Bank nicht. Ohne ausdrückliche oder rechtlich hinreichende Zustimmung kann der Verkäufer gegenüber der Bank weiter haften, selbst wenn der Käufer intern die Raten übernehmen sollte.

Bei einem Bauträgerverkauf mit Schuldnerübernahme muss der Unternehmer den Darlehensgeber nach der Ley 5/2019 grundsätzlich mindestens 30 Tage vor der geplanten Unterzeichnung informieren, damit Solvenzprüfung und vorvertragliche Informationen erfolgen können.

4. Ein neuer Darlehensgeber tritt ein oder der Vertrag wird geändert

Die Ley 2/1994 regelt die Subrogation eines neuen Kreditinstituts und bestimmte Änderungen bestehender Hypothekendarlehen. Die steuerlichen Vorteile sind eng gefasst:

• Die Urkunde über den Gläubigerwechsel kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen von der AJD befreit sein.
• Eine vereinbarte Novation ist nur in dem gesetzlich definierten Umfang begünstigt, insbesondere bei Änderungen des Zinssatzes und/oder der Laufzeit mit einem qualifizierten Darlehensgeber.
• Kapitalerhöhungen, neue Sicherheiten, zusätzliche Immobilien oder andere Vertragsänderungen dürfen nicht pauschal als steuerfrei behandelt werden.

Die Schuldnerübernahme durch den Käufer ist nicht dasselbe wie der Wechsel von Bank A zu Bank B. Vor jeder Urkunde muss feststehen, welche Person und welche Forderung sich tatsächlich ändern.

Grenzüberschreitende Finanzierung Deutschland–Spanien

Ein deutscher Darlehensgeber, ein deutsches Bankkonto oder ein in Deutschland unterzeichneter Vertrag beseitigt die spanischen Vorschriften nicht, wenn eine Immobilie in Spanien erworben oder belastet wird.

Spanisches Grundstücks- und Registerrecht bleibt maßgeblich

Eine Hypothek an einer spanischen Immobilie muss die spanischen Wirksamkeits- und Eintragungsvoraussetzungen erfüllen. Eine ausländische Urkunde kann nur verwendet werden, wenn sie für den spanischen Rechtsverkehr geeignet ist und die Registeranforderungen erfüllt. In der Praxis werden Inhalt, öffentliche Form, Vertretungsmacht, Übersetzung, Apostille oder sonstige Anerkennung sowie die steuerliche Vorlage geprüft.

Spanische Verkehrsteuern trotz ausländischer Urkunde

Das ITPAJD-Gesetz erfasst auch im Ausland errichtete Dokumente, wenn sie in Spanien Rechts- oder Wirtschaftswirkungen entfalten. Für notarielle AJD mit Grundbuchbezug richtet sich die regionale Zuständigkeit regelmäßig nach dem Register beziehungsweise der belegenen Immobilie. Die Verlagerung der Unterschrift nach Deutschland ist daher keine verlässliche Steuerstrategie.

Zinsen und Verkehrsteuern sind getrennt

Die Besteuerung von Zinsen beim Darlehensgeber oder deren Abzugsfähigkeit beim Darlehensnehmer ist eine Einkommen- beziehungsweise Körperschaftsteuerfrage. Die ITP, IVA und AJD des Immobilien- und Finanzierungsvorgangs sind Verkehrsteuern. Das DBA Deutschland–Spanien erfasst Steuern vom Einkommen und Vermögen, nicht die AJD als Dokumentensteuer.

Bei verbundenen Unternehmen oder Gesellschafterdarlehen kommen zusätzlich Fremdvergleich, Verrechnungspreisdokumentation, verdeckte Gewinnausschüttung beziehungsweise Einlage, Zinsabzugsgrenzen und wirtschaftliche Substanz in Betracht. Diese Fragen entscheiden nicht darüber, ob die spanische Hypothekenurkunde AJD auslöst.

Modelo 600, Frist und Zuständigkeit auf den Balearen

Wann Modelo 600 relevant wird

Modelo 600 wird auf den Balearen unter anderem verwendet für:

• ITP beim gebrauchten Immobilienkauf,
• AJD einer steuerpflichtigen notariellen Urkunde,
• ein privates Darlehen als befreiten Vorgang,
• bestimmte Bürgschaften oder Sicherheiten,
• Befreiungen und Vergünstigungen, die gegenüber ATIB und Grundbuch nachzuweisen sind.

Bei mehreren selbständigen Vorgängen können mehrere Steuerkonzepte oder Selbstveranlagungen erforderlich sein. Der Käufer darf nicht annehmen, die Bank werde mit ihrer Hypotheken-AJD zugleich seine Erwerbsteuer erledigen.

Frist

Auf den Balearen beträgt die Einreichungs- und Zahlungsfrist grundsätzlich einen Monat ab dem steuerlich maßgeblichen Akt oder Vertrag. Das Datum der privaten Vereinbarung kann deshalb bei einem Familiendarlehen ebenso wichtig sein wie das Datum der öffentlichen Kauf- oder Hypothekenurkunde.

Zuständige Verwaltung

Für balearische Immobilien ist regelmäßig die Agencia Tributaria de las Illes Balears, ATIB, zuständig. Die Verbindungspunkte unterscheiden sich nach Steuerart und Vorgang. Bei einer notariellen Urkunde über ein eintragungsfähiges Recht an einer balearischen Immobilie ist der Register- beziehungsweise Belegenheitsbezug zentral.

Unterlagen

Je nach Fall sollten mindestens bereitliegen:

• öffentliche Urkunde oder privater Vertrag,
• NIE/NIF der Parteien,
• Grundbuch- und Katasterdaten,
• Katasterreferenzwert oder Nachweis seines Fehlens,
• Kaufpreis- und Zahlungsnachweise,
• Aufteilung auf Einheiten und Inventar,
• Darlehensvertrag und Tilgungsplan,
• FEIN, FiAE, notarielle Vorabakte und Bewertung,
• Aufstellung der Hypothekenhaftung,
• Nachweise für Befreiung oder Vergünstigung,
• Vollmachten und gegebenenfalls beglaubigte Übersetzungen.

Berichtigung und Rechtsbehelf

Wurde eine Selbstveranlagung zu hoch abgegeben, kann nach Artikel 120 Absatz 3 der Ley General Tributaria eine Berichtigung und gegebenenfalls Erstattung beantragt werden. Eine zu niedrige Selbstveranlagung kann durch eine ergänzende Erklärung berichtigt werden. Gegen eine behördliche Liquidation kommen insbesondere Einspruch oder wirtschaftsverwaltungsrechtliche Beschwerde in Betracht.

Bei Streit über den Katasterreferenzwert erfolgt die Anfechtung grundsätzlich zusammen mit dem Berichtigungsantrag oder dem Rechtsbehelf gegen die behördliche Liquidation. Kreditbewertung, privates Gutachten und konkrete Objekteigenschaften können Beweismittel sein, ersetzen aber nicht das gesetzliche Verfahren.

Welche weiteren Steuern bleiben getrennt?

Eine Hypothek beantwortet nur die Finanzierung. Sie verändert nicht automatisch die übrigen laufenden oder späteren Steuerfolgen.

Die Belegenheitsgemeinde beeinflusst insbesondere IBI, örtliche Hebesätze, kommunale Gebühren und bei einer späteren entgeltlichen Übertragung die kommunale Wertzuwachssteuer. ITP, IVA und AJD folgen dagegen den staatlichen und autonomen Vorschriften; die Gemeinde darf nicht mit der zuständigen autonomen Steuerverwaltung gleichgesetzt werden.

Berechnungsbeispiele

Die Beispiele illustrieren die Trennung der Vorgänge. Sie ersetzen keine Prüfung der konkreten Urkunde und unterstellen, dass keine persönliche Vergünstigung greift.

Beispiel 1: Gebrauchte Wohnung, Referenzwert höher als Kaufpreis

Annahmen: Kauf auf Mallorca von einer Privatperson; Kaufpreis 500.000 Euro; Katasterreferenzwert 540.000 Euro; Bankdarlehen 350.000 Euro; gesicherte Hypothekenhaftung 500.000 Euro.

Erwerb:

• Maßgebliche ITP-Basis: 540.000 Euro, weil der Referenzwert den Kaufpreis übersteigt.
• Balearischer allgemeiner Tarif: 8 Prozent auf die ersten 400.000 Euro und 9 Prozent auf die nächsten 140.000 Euro.
• Tarifbetrag: 32.000 Euro + 12.600 Euro = 44.600 Euro. Daraus folgt der gesetzlich auf zwei Dezimalstellen gerundete Durchschnittssatz von 8,26 Prozent. Auf die ITP-Basis von 540.000 Euro angewandt ergibt das eine ITP von 44.604 Euro.
• Die Kaufurkunde unterliegt für dieselbe Erwerbskonvention nicht zusätzlich der variablen AJD.

Finanzierung:

• Darlehenskapital: 350.000 Euro.
• Hypotheken-AJD-Basis: 500.000 Euro.
• Satz: grundsätzlich 1,5 Prozent.
• AJD der Hypothekenurkunde: 7.500 Euro.
• Steuerschuldner: grundsätzlich die Bank.

Weder das Darlehen noch die Hypothek reduzieren die ITP-Basis von 540.000 Euro.

Beispiel 2: Neubauwohnung mit Bankfinanzierung

Annahmen: Erste Lieferung einer Wohnung durch einen Bauträger; Nettokaufpreis 400.000 Euro; Hypothekenhaftung 360.000 Euro; keine Wohnungsvergünstigung.

Erwerb:

• IVA für die Wohnung: regelmäßig 10 Prozent = 40.000 Euro.
• Erwerbs-AJD: 1,5 Prozent von 400.000 Euro = 6.000 Euro, sofern keine höhere maßgebliche Basis oder Sonderregel greift.
• Steuerschuldner der Erwerbs-AJD: Käufer.

Finanzierung:

• Hypotheken-AJD: 1,5 Prozent von 360.000 Euro = 5.400 Euro.
• Steuerschuldner: Darlehensgeber.

Es handelt sich um zwei AJD-Vorgänge mit unterschiedlichen Urkunden beziehungsweise Konventionen und unterschiedlichen Steuerschuldnern.

Beispiel 3: Privates Familiendarlehen ohne Hypothek

Annahmen: Eltern leihen ihrem erwachsenen Kind 150.000 Euro für den Kauf. Laufzeit zehn Jahre, keine Zinsen, jährliche Tilgung, Auszahlung und Rückzahlung über Bankkonten.

• Das Darlehen wird schriftlich vor Auszahlung dokumentiert.
• Es ist im TPO-System grundsätzlich erfasst, aber steuerbefreit.
• Bei balearischer Zuständigkeit nach dem gewöhnlichen Aufenthalt des Kindes wird Modelo 600 innerhalb eines Monats als befreiter Vorgang eingereicht.
• Mangels öffentlicher, bewertbarer und registerfähiger Sicherheit fällt keine variable AJD an.
• Die vereinbarten Tilgungen werden tatsächlich geleistet und nachgewiesen.

Werden Tilgungen dauerhaft erlassen oder war eine Rückzahlung von Anfang an nicht beabsichtigt, ist eine Schenkungsprüfung erforderlich.

Beispiel 4: Familiendarlehen mit späterer Hypothek

Annahmen: Das Darlehen aus Beispiel 3 war zunächst ungesichert. Zwei Jahre später verlangen die Eltern wegen finanzieller Schwierigkeiten eine Hypothek; diese Sicherheit war im ursprünglichen Vertrag nicht vorgesehen.

Die spätere Hypothek ist nicht Teil des ursprünglichen befreiten Darlehens. Handelt das Kind als privater Sicherungsgeber außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit, schulden die Eltern als Gläubiger grundsätzlich ein Prozent TPO auf die nun gesicherte Gesamtverpflichtung, nicht automatisch auf die ursprünglichen 150.000 Euro. Variable AJD fällt daneben nicht an. Öffentliche Urkunde und Grundbucheintragung bleiben erforderlich.

Beispiel 5: Verkäuferfinanzierung

Annahmen: Kaufpreis 600.000 Euro; 500.000 Euro werden beim Closing gezahlt; 100.000 Euro stundet der Verkäufer für zwei Jahre. Die Urkunde enthält eine eintragbare auflösende Bedingung.

• Erwerbsteuer wird aus der für den gesamten Kauf maßgeblichen Basis berechnet, nicht nur aus den sofort gezahlten 500.000 Euro.
• Die auflösende Bedingung ist eine selbständige Sicherungsabrede.
• Ihre Steuerbehandlung hängt unter anderem davon ab, ob der Verkäufer als Unternehmer handelt und ob der Kauf IVA oder ITP unterliegt.
• Zinsen, Fälligkeit, Löschung und Rückabwicklung müssen ausdrücklich geregelt sein.

Beispiel 6: Gläubigerwechsel und Kapitalerhöhung

Annahmen: Bank B löst ein bestehendes Hypothekendarlehen von 300.000 Euro ab. Gleichzeitig erhöht der Eigentümer das Kapital um 100.000 Euro und belastet eine zweite Immobilie.

Die gesetzliche AJD-Befreiung für eine qualifizierte Gläubigersubrogation darf nicht pauschal auf die Kapitalerhöhung und die neue Sicherheit erstreckt werden. Der begünstigte Gläubigerwechsel, das zusätzliche Kapital und die zweite Hypothek sind als getrennte Bestandteile zu analysieren.

Typische Fehler

1. „Die Bank finanziert 80 Prozent, also wird nur auf 20 Prozent Kaufsteuer fällig.“ Die Erwerbsteuer richtet sich nach dem Immobilienwert beziehungsweise der Gegenleistung, nicht nach dem Eigenkapital.
2. „Darlehensbetrag und Hypothekenbasis sind identisch.“ Die eingetragene Gesamtverantwortung liegt häufig deutlich über dem ausgezahlten Kapital.
3. „Bei einer Hypothek über eine Million Euro gilt auf Mallorca 2 Prozent AJD.“ Der balearische 2-Prozent-Tatbestand nimmt dingliche Sicherheiten ausdrücklich aus.
4. „Seit 2018 gibt es bei einer Hypothek keine Steuer mehr.“ Bei einer der variablen AJD unterliegenden Hypothekendarlehensurkunde besteht die Steuer fort; grundsätzlich wechselte der Steuerschuldner zum Darlehensgeber.
5. „Mit der letzten Rate ist das Grundbuch sauber.“ Die Hypothek muss regelmäßig notariell und grundbuchlich gelöscht werden.
6. „Wer die Immobilie übernimmt, übernimmt automatisch auch das Darlehen.“ Die persönliche Schuldübernahme erfordert die Zustimmung des Gläubigers.
7. „Die Bankbewertung ist der steuerliche Referenzwert.“ Beide Werte haben unterschiedliche Rechtsgrundlagen und Zwecke.
8. „Ein zinsloses Familiendarlehen ist eine Schenkung.“ Es kann ein echtes Darlehen sein, wenn Rückzahlung vereinbart und tatsächlich durchgeführt wird.
9. „Ein befreites Darlehen muss nicht erklärt werden.“ Bei balearischer Zuständigkeit muss der Darlehensnehmer den befreiten privaten Darlehensvorgang innerhalb eines Monats mit Modelo 600 erklären; der Befreiungsnachweis ist aufzubewahren.
10. „Jede Novation ist AJD-frei.“ Die Befreiung der Ley 2/1994 ist auf gesetzlich bestimmte Änderungen begrenzt.
11. „Eine deutsche Urkunde verhindert spanische AJD.“ Dokumente mit register- oder wirtschaftlicher Wirkung in Spanien können dem spanischen Steuerrecht unterliegen.
12. „Die Hypothek beschränkt die Haftung immer auf das Haus.“ Ohne ausdrückliche Beschränkung bleibt regelmäßig die persönliche Universalhaftung bestehen.
13. „Eine Bürgschaft ist nur eine Formalität.“ Sie kann den Zugriff auf das gesamte Vermögen des Bürgen eröffnen.
14. „Die Bank erledigt alle Modelo-600-Erklärungen.“ Die Bank erklärt ihre Hypothekenkonvention; der Käufer bleibt für seine Erwerbssteuer und private Nebenvereinbarungen verantwortlich.

Praktischer Ablauf vor dem Notartermin

1. Objekt identifizieren: Grundbuch, Kataster, Flächen, Einheiten, Nutzung, Lasten und baurechtliche Situation prüfen.
2. Kaufsteuer klassifizieren: Privat- oder Unternehmerverkauf, erste oder spätere Lieferung, Wohn- oder Gewerbeobjekt, ITP oder IVA/AJD.
3. Steuerliche Basis bestimmen: Kaufpreis, Katasterreferenzwert, höherer erklärter Wert, Aufteilung auf Einheiten und Inventar.
4. Finanzierungsbedarf vollständig kalkulieren: Kaufpreis, Steuern, nicht finanzierte Nebenkosten, Reserven und mögliche Wechselkursbelastung.
5. Rollen erfassen: Darlehensnehmer, Eigentümer, Mitdarlehensnehmer, Bürge, dinglicher Sicherungsgeber und wirtschaftlich Berechtigter.
6. Darlehensangebot vergleichen: effektiver Jahreszins, Sollzins, Zinsbindung, Index, Marge, Gebühren, Versicherungen, Tilgung und Vorfälligkeit.
7. Hypothekenhaftung lesen: Kapital, gewöhnliche Zinsen, Verzugszinsen, Kosten, Laufzeit, Rang und zusätzliche Sicherheiten.
8. FEIN und FiAE abgleichen: keine Abweichung zwischen Angebot, Entwurf und endgültiger Urkunde akzeptieren.
9. Notar frei wählen und Vorabakte abschließen: Fragen zu Klauseln, Bürgschaften, Fremdwährung, Fälligstellung und Kosten klären.
10. Bestehende Lasten koordinieren: Ablösebescheinigung, Zahlungsanweisung, Löschungsurkunde und Registereinreichung organisieren.
11. Modelo-600-Verantwortung festlegen: Erwerb, Hypothek, Privatdarlehen und sonstige Sicherheiten getrennt zuordnen.
12. Nach dem Closing kontrollieren: Steuerbelege, Grundbucheintragung, Darlehensauszahlung, Lastenlöschung und Originalunterlagen prüfen.

Dokumentenakte für die gesamte Laufzeit

Eine gute Finanzierungsakte endet nicht am Beurkundungstag. Sie sollte enthalten:

• Kauf- und Hypothekenurkunde,
• FEIN, FiAE und notarielle Vorabakte,
• Bewertung und Katasterreferenzwert,
• Zahlungs- und Eigenmittelnachweise,
• Modelo 600 und Zahlungs- beziehungsweise Befreiungsbelege,
• Grundbuchauszug nach Eintragung,
• Tilgungspläne und Zinsänderungsmitteilungen,
• Versicherungsunterlagen,
• Vereinbarungen mit Bürgen oder Sicherungsgebern,
• Nachweise über Sondertilgungen,
• Novations- oder Subrogationsurkunden,
• abschließende Saldenbescheinigung und Löschungsunterlagen.

Diese Dokumentation ist nicht nur für die Bank wichtig. Sie kann später Anschaffungskosten, Zinsaufwand, Mittelherkunft, Vermögenssteuer, Veräußerungsgewinn und die Abgrenzung von Darlehen und Schenkung belegen.

Häufige Fragen

Muss eine Hypothek immer mit dem Immobilienkauf beurkundet werden?

Nein. Kauf und Hypothek können am selben Tag, in getrennten Urkunden oder zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen. Für Eigentumsübergang, Kaufsteuer, Rang und Auszahlung müssen die Abläufe jedoch aufeinander abgestimmt sein.

Gehört die Immobilie der Bank, solange das Darlehen läuft?

Nein. Der Käufer wird Eigentümer. Die Bank erhält ein eingetragenes Sicherungsrecht, das bei Nichterfüllung nach den gesetzlichen Verfahren verwertet werden kann.

Kann die Bank nach einer Zwangsversteigerung noch Geld verlangen?

Grundsätzlich ja, wenn der Erlös die Forderung nicht deckt und keine wirksame Haftungsbeschränkung besteht. Die Hypothek beseitigt die persönliche Haftung nicht automatisch.

Wer zahlt die AJD der Kaufurkunde und wer die der Hypothek?

Bei einem umsatzsteuerpflichtigen Immobilienkauf zahlt grundsätzlich der Käufer die Erwerbs-AJD. Bei einer der variablen AJD unterliegenden Hypothekendarlehensurkunde ist seit 10. November 2018 grundsätzlich der Darlehensgeber Steuerschuldner. Ein von Anfang an hypothekarisch gesichertes privates Darlehen im TPO-System löst dagegen keine variable AJD aus.

Reduziert eine hohe Hypothek den Katasterreferenzwert?

Nein. Die Hypothek ist eine Belastung beziehungsweise Finanzierung und senkt die gesetzliche Erwerbsbasis nicht allein durch ihre Existenz.

Kann ein deutscher Privatdarlehensvertrag genügen?

Für die persönliche Rückzahlungspflicht kann ein wirksamer Vertrag bestehen. Soll jedoch eine spanische Immobilie hypothekarisch belastet werden, müssen öffentliche Form, spanisches Grundbuchrecht, Steuererklärung und Eintragungsfähigkeit erfüllt sein.

Ist ein zinsloses Gesellschafter- oder Familiendarlehen unproblematisch?

Nicht automatisch. Neben der Darlehensdokumentation sind tatsächliche Rückzahlung, Schenkungsabgrenzung und bei Gesellschaften Fremdvergleich, Verrechnungspreise und gesellschaftsrechtliche Vorgaben zu prüfen.

Muss ein befreites Privatdarlehen mit Modelo 600 eingereicht werden?

Auf den Balearen ist die Einreichung als befreiter Vorgang die belastbare Vorgehensweise. Sie dokumentiert Datum, Betrag, Parteien und Rechtsgrund und kann bei Mittelherkunfts- oder Schenkungsprüfungen entscheidend sein.

Ist die Löschung einer Hypothek steuerpflichtig?

Die notarielle Löschungsurkunde ist von der variablen AJD befreit. Das bedeutet nicht, dass Notar, Grundbuch oder Abwicklung kostenlos sind oder dass die Löschung ohne Antrag erfolgt.

Kann ich bei einer Bankablösung jede Änderung steuerfrei aufnehmen?

Nein. Die Befreiungen für Gläubigersubrogation und bestimmte Novationen sind gesetzlich begrenzt. Neues Kapital, weitere Sicherheiten oder andere Änderungen müssen eigenständig geprüft werden.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand: 11. August 2026. Bei Darlehen und Sicherheiten sind Vertragsdatum, Urkundendatum, Art des Darlehensgebers, Person des Darlehensnehmers, Nutzungsart der Immobilie und spätere Änderungen entscheidend. Für vor dem 16. Juni 2019 geschlossene Verträge gelten die Übergangsvorschriften der Ley 5/2019; bestimmte spätere Novationen, Subrogationen, vorzeitige Rückzahlungen und Fälligstellungen können dennoch vom neuen Recht erfasst sein.

Immobilienkreditrecht

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814 Locators: Art. 1–3 (Zweck, Anwendungsbereich und zwingendes Recht); Art. 11 (Solvenzprüfung); Art. 13 (Bewertung); Art. 14 (FEIN, FiAE, Zehntagesfrist und Kosten); Art. 15 (notarielle Vorabakte); Art. 17 (Kopplungsgeschäfte und Versicherungen); Art. 20 (Fremdwährung); Art. 22 (öffentliche Urkunde und Eintragung); Art. 23 (vorzeitige Rückzahlung); Art. 24 (vorzeitige Fälligstellung); Art. 25 (Verzugszins); Disposición adicional séptima (Schuldnerübernahme bei Bauträgerverkauf); Disposición adicional octava (Kopie und Registerinformation); Disposición transitoria primera (Altverträge); Disposición final decimosexta (Inkrafttreten am 16.06.2019).
• Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-7556 Locators: Art. 1–2 (Anwendungsbereich und Gläubigersubrogation); Art. 4 (zulässige Änderungen); Art. 7 (AJD-Befreiung der qualifizierten Subrogation); Art. 9 (begrenzte AJD-Befreiung bestimmter Novationen).

Zivil- und Grundbuchrecht

• Ley Hipotecaria, Texto Refundido aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453 Locators: Art. 11 (gestundeter Kaufpreis und auflösende Bedingung); Art. 17–18 (Rang und Registerprüfung); Art. 82 (Löschung); Art. 104 (unmittelbare dingliche Haftung); Art. 105 (persönliche Haftung); Art. 118 (Schuldübernahme und Gläubigerzustimmung); Art. 130 (Vollstreckung nach Registerinhalt); Art. 140 (vertragliche Haftungsbegrenzung); Art. 145 (öffentliche Urkunde und Eintragung).
• Código Civil, Real Decreto de 24 de julio de 1889: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763 Locators: Art. 1205 (Schuldnerwechsel mit Gläubigerzustimmung); Art. 1740, 1753 und 1755 (Darlehen, Rückzahlung und Zinsvereinbarung); Art. 1857 und 1874–1880 (Voraussetzungen und Wirkung der Hypothek); Art. 1911 (Haftung mit gegenwärtigem und künftigem Vermögen).

ITP, AJD und Sicherheiten

• Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto Refundido de la Ley del ITPAJD: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359 Locators: Art. 4 (mehrere selbständige Konventionen); Art. 6 (Auslandsurkunden mit Wirkung in Spanien); Art. 7 Abs. 1 Buchst. B und Abs. 3 und 5 (Darlehen, Sicherheiten, auflösende Bedingungen sowie IVA-/TPO-Abgrenzung); Art. 8 (Steuerschuldner im TPO-System); Art. 10 Abs. 1–4 (Erwerbswert und Referenzwert), Abs. 5 Buchst. c (Bemessungsgrundlage dinglicher Sicherheiten); Art. 11 Abs. 1 Buchst. b (TPO-Satz für dingliche Sicherheiten); Art. 15 (Darlehen und gleichzeitig vorgesehene Sicherheiten); Art. 29 (Darlehensgeber als Schuldner der Hypotheken-AJD); Art. 30 (Gesamthaftung als Basis); Art. 31 Abs. 2 (variable AJD); Art. 45.I.B.15 und 18 (Darlehens- und Löschungsbefreiung); Art. 49, 51 und 54 (Entstehung, Vorlage und Grundbuchnachweis).
• Real Decreto 828/1995, Reglamento del ITPAJD: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1995-15071 Locators: Art. 12–13 (auflösende Bedingungen); Art. 25 (Darlehen und Sicherheiten); Art. 69–70 (AJD-Bemessungsgrundlagen); Art. 92 und 98–107 (Entstehung, Selbstveranlagung und Zuständigkeit); Art. 122 (Registerabschluss ohne Steuernachweis).
• Decreto Legislativo 1/2014 der Balearen über abgetretene Steuern: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2014-6925 Locators: Art. 10 (allgemeiner ITP-Immobilientarif); Art. 15 (allgemeiner AJD-Satz 1,5 %); Art. 17 (Wohnungsvergünstigungen; ausdrücklicher Ausschluss dinglicher Sicherheiten); Art. 17 bis (2 % bei bestimmten Immobilienvorgängen ab 1.000.000 Euro; dingliche Sicherheiten ausgenommen); Art. 19 (2,5 % bei Verzicht auf IVA-Befreiung); Disposición adicional quinta (aktuelle Wertgrenzen und Berechnungsregeln).
• Ley 22/2009 über die Finanzierung der autonomen Gemeinschaften: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2009-20375 Locator: Art. 33, Verbindungspunkte für TPO und notarielle AJD, insbesondere Register- und Immobilienbezug.

IVA und Immobilienerwerb

• Ley 37/1992, Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740 Locators: Art. 4–5 (Unternehmerumsätze); Art. 20 Abs. 1 Nr. 18 und Nr. 20–22 sowie Abs. 2 (Finanzdienstleistungen, Grundstücke, erste/spätere Gebäudelieferungen und Verzicht); Art. 84 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. e (Umkehr der Steuerschuldnerschaft); Art. 90 (21 %); Art. 91 Abs. 1 Nr. 1.7 (10 % für bestimmte Wohnungen).

ATIB und Verfahrensrecht

• ATIB, Modelo 600: https://www.atib.es/TA/modelos/Modelo.aspx?lang=es&m=600 Locator: elektronische Erstellung und Einreichung des Modelo 600.
• ATIB, Fristenübersicht für ITPAJD: https://www.atib.es/ta/contenido.aspx?Id=5347&lang=es Locator: Autoliquidación, Zahlung und Vorlage der Modelos 600, 610, 620, 623, 630 und 689 innerhalb eines Monats ab Akt oder Vertrag.
• ATIB, telematische Einreichung: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9929&lang=es Locator: Verfahren für telematische Selbstveranlagungen und Dokumenteneinreichung.
• Ley 58/2003, Ley General Tributaria: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-23186 Locators: Art. 120 Abs. 3 (Berichtigung); Art. 122 (ergänzende Selbstveranlagung); Art. 221 (Erstattung); Art. 222–225 (Einspruch); Art. 226–240 (wirtschaftsverwaltungsrechtliche Beschwerde).

Abgrenzung zu laufenden Steuern und Deutschland

• Real Decreto Legislativo 5/2004, Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527 Locators: Art. 13 (spanische Einkünfte); Art. 24–25 (Bemessungsgrundlage und Steuersatz); Art. 28 (Erklärungspflicht).
• Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214 Locators: Art. 60–77 (IBI); Art. 104–110 (kommunale Wertzuwachssteuer).
• Ley 19/1991, Impuesto sobre el Patrimonio: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1991-14392 Locators: Art. 9 (Bemessungsgrundlage); Art. 25 (Schuldenabzug); Art. 26 (Ermittlung der Bemessungsgrundlage); Art. 31 (Begrenzung der Steuerquote).
• DBA Deutschland–Spanien, amtliche spanische Veröffentlichung: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2012-10212 Locators: Art. 2 (erfasste Einkommen- und Vermögensteuern); Art. 6 (Immobilieneinkünfte); Art. 11 (Zinsen); Art. 22 (Vermögen). ITP und AJD sind nicht vom sachlichen Steuerkatalog des DBA erfasst.