Möbel, Inventar und gemischte Kaufpreise steuerlich behandeln

Ein möbliertes Haus, eine Ferienwohnung mit kompletter Ausstattung oder ein Gewerbeobjekt mit Maschinen besteht steuerlich nicht automatisch aus einem einzigen Gegenstand. Ebenso wenig reicht es, im Vertrag einen möglichst hohen „Möbelanteil“ einzutragen, um Immobiliensteuer zu sparen. Jeder Bestandteil muss zivilrechtlich und wirtschaftlich eingeordnet, realistisch bewertet und der richtigen Steuerart zugeordnet werden.

Das Wichtigste im Überblick

1. Zuerst den Verkäuferstatus bestimmen: Ein privater Bestandsverkauf führt regelmäßig zu TPO. Ein Verkauf durch einen Unternehmer kann der IVA unterliegen; bei bestimmten Grundstücken und Folgelieferungen von Gebäuden ist eine IVA-Befreiung beziehungsweise deren Verzicht zu prüfen.
2. Jeden Gegenstand einordnen: Grundstück, Gebäude und fest verbundene Bestandteile sind grundsätzlich unbeweglich. Freistehende Möbel, Kunst, Hausrat oder austauschbare Geräte sind regelmäßig beweglich. Einbauküche, Klimaanlage, Haustechnik oder Gewerbeausstattung müssen einzeln geprüft werden.
3. Werte nicht frei gestalten: Für die Immobilie gilt bei TPO grundsätzlich mindestens der Kataster-Referenzwert zum Steuerstichtag, sofern Preis oder erklärter Wert nicht höher sind. Für bewegliche Gegenstände gilt grundsätzlich der Marktwert; ein höherer Preis oder erklärter Wert geht vor.
4. Aufteilung im Vertrag belegen: Inventarliste, Einzelwerte, Zustand, Fotos, Kaufbelege, Vergleichspreise oder Gutachten sollten vor Unterzeichnung vorliegen. Eine runde Pauschale ohne Gegenstandsliste ist angreifbar.
5. Fehlende Aufteilung ist teuer: Enthält ein Vertrag bewegliche und unbewegliche Sachen, ohne den jeweiligen Wert zu bestimmen, kann nach dem staatlichen ITP/AJD-Gesetz der Immobilientarif auf den Gesamtwert angewandt werden.
6. ITP, IVA und AJD trennen: Beim privaten Bestandskauf unterliegen Immobilie und Möbel grundsätzlich TPO, aber gegebenenfalls unterschiedlichen Sätzen. Bei einer IVA-pflichtigen Immobilientransaktion kann zusätzlich variable AJD auf den registrierbaren notariellen Immobilienvorgang anfallen; gewöhnliches, gesondert bewertetes Mobiliar ist selbst nicht registrierbar.
7. Hypothek mindert den Wert nicht: Übernommene oder bestehende Schulden werden nicht allein deshalb von der TPO-Basis abgezogen. Finanzierung und Sicherheitenurkunde sind eigenständige Vorgänge.
8. Spätere Preisänderungen nachziehen: Erhöht sich die Gegenleistung später, kann eine ergänzende Selbstveranlagung nötig sein. Bei IVA sind Bemessungsgrundlage und Rechnung nach den gesetzlichen Regeln zu berichtigen.
9. Steuerwert und Buchwert unterscheiden: Spanische Verkehrsteuerbasis, vertragliche Kaufpreisaufteilung und handelsrechtlicher Anschaffungswert verfolgen unterschiedliche Zwecke. Sie müssen zusammenpassen, sind aber nicht automatisch identisch.

Warum die Kaufpreisaufteilung steuerlich entscheidend ist

Ein Kaufvertrag kann mehrere steuerlich getrennte Übertragungen enthalten. Das staatliche ITP/AJD-Gesetz folgt grundsätzlich jeder einzelnen Vereinbarung. Werden in einem Vertrag jedoch bewegliche und unbewegliche Sachen ohne Wertaufteilung zusammengefasst, ordnet Artikel 11 Absatz 2 an, dass der Steuersatz für Immobilien gilt.

Die Aufteilung beeinflusst insbesondere:

• die TPO-Bemessungsgrundlage und den balearischen Satz;
• die IVA-Sätze und die Rechnung;
• die variable AJD bei notariell beurkundeten und registrierbaren Vorgängen;
• die Anschaffungskosten von Grund und Boden, Gebäude, Möbeln und Betriebsausstattung;
• spätere Abschreibungen und den Veräußerungsgewinn;
• die Nachweisführung bei einer Steuerprüfung.

Eine vertragliche Zahl ist nur der Ausgangspunkt. ATIB kann prüfen, ob Gegenstände tatsächlich vorhanden, selbständig übertragbar und mit einem realistischen Wert angesetzt sind.

Was gehört zur Immobilie und was ist bewegliches Inventar?

Das spanische Zivilgesetzbuch behandelt als unbeweglich unter anderem Grundstücke, Gebäude, fest mit dem Objekt verbundene Sachen, die ohne Beschädigung nicht getrennt werden können, sowie bestimmte dauerhaft dem Grundstückszweck gewidmete Anlagen. Andere transportierbare Gegenstände sind grundsätzlich beweglich.

Regelmäßig unbeweglich oder Bestandteil der Immobilie

• Grundstück und Gebäude;
• Türen, Fenster, fest eingebaute Leitungen und Sanitärinstallationen;
• fest installierte Heizungs-, Klima- oder Solaranlagen, soweit sie Bestandteil des Gebäudes sind;
• fest eingebaute Elemente, deren Entfernung Substanz oder Funktion wesentlich beeinträchtigt;
• Anlagen, die nach den konkreten Umständen dauerhaft dem Betrieb auf dem Grundstück dienen und zivilrechtlich der Immobilie zugeordnet sind.

Regelmäßig beweglich

• freistehende Tische, Stühle, Betten, Sofas und Schränke;
• lose Leuchten, Teppiche, Vorhänge und Dekoration;
• Bilder, Skulpturen und Sammlungsstücke, soweit nicht dauerhaft Bestandteil des Gebäudes;
• frei stehende Elektrogeräte;
• Geschirr, Wäsche, Werkzeuge und sonstiger Hausrat;
• austauschbare Büro- oder Betriebsausstattung.

Einbauküche und technische Ausstattung

Eine pauschale Antwort ist gefährlich. Bei einer Küche können fest eingebaute Schrankkörper, Arbeitsplatten, Leitungsanschlüsse und frei entnehmbare Elektrogeräte unterschiedlich einzuordnen sein. Dass ein Gegenstand „mitverkauft“ wird, macht ihn nicht automatisch beweglich; umgekehrt wird ein Kühlschrank nicht allein dadurch zum Gebäudebestandteil, dass er in einer Nische steht.

Für jeden wertrelevanten Gegenstand sind Befestigung, Trennbarkeit, Beschädigungsfolge, Zweck, Eigentumszuordnung und wirtschaftliche Selbständigkeit zu dokumentieren. Bei Luxusausstattung, Kunst oder Gewerbetechnik kann eine fachkundige Einzelbewertung sinnvoll sein.

Entscheidungsbaum: Privatverkäufer oder Unternehmer

Privatperson verkauft ein gebrauchtes Objekt

Verkauft eine Privatperson außerhalb einer wirtschaftlichen Tätigkeit eine Bestandsimmobilie samt beweglichem Inventar, unterliegt der Erwerb regelmäßig der TPO:

• Immobilie: balearischer progressiver Immobilientarif von 8 bis 13 Prozent, soweit kein begünstigter Satz greift;
• gewöhnliches bewegliches Inventar: regelmäßig 4 Prozent;
• notarielle Kaufurkunde: für denselben TPO-pflichtigen Immobilienerwerb fällt die variable AJD grundsätzlich nicht zusätzlich an, weil deren Tatbestand voraussetzt, dass der Vorgang nicht bereits TPO, Gesellschaftsteuer oder Erbschaft-/Schenkungsteuer unterliegt.

Die Basis der Immobilie und die Basis der Möbel werden getrennt ermittelt. Ein einheitlicher Geldfluss ändert daran nichts.

Unternehmer verkauft Neubau oder erste Gebäudelieferung

Die erste Lieferung eines fertiggestellten Gebäudes durch den Bauträger ist grundsätzlich IVA-pflichtig. Für eine zu Wohnzwecken geeignete Wohnung samt höchstens zwei gemeinsam übertragenen Stellplätzen und den dort gelegenen Nebenräumen gilt regelmäßig 10 Prozent IVA. Geschäftsraum, gewöhnliches Bauland und selbständige bewegliche Gegenstände unterliegen grundsätzlich 21 Prozent.

Freistehende, gesondert identifizierbare Möbel sind regelmäßig eine eigene Lieferung zu 21 Prozent. Ob ein fest eingebautes Element Teil der Gebäudelieferung oder eine eigene Lieferung ist, hängt von Vertrag, Funktion und wirtschaftlicher Einheit ab. Die Sonderregel für bestimmte Küchen- und Einbauschrankarbeiten im Bauverhältnis darf nicht pauschal auf jeden Möbelverkauf übertragen werden.

Die notarielle, registrierbare Immobilienübertragung kann neben IVA variable AJD auslösen. Auf den Balearen beträgt deren allgemeiner Satz 1,5 Prozent; für Immobilienvorgänge ab 1 Million Euro gilt grundsätzlich 2 Prozent. Bei wirksamem Verzicht auf eine IVA-Befreiung gilt für die entsprechende Urkunde 2,5 Prozent. Begünstigungen für bestimmte Hauptwohnungen sind gesondert zu prüfen.

Unternehmer verkauft ein Grundstück oder Bestandsobjekt

Bei nicht bebaubarem Land und bei zweiten oder späteren Gebäudelieferungen sieht das IVA-Gesetz grundsätzlich Befreiungen vor. Erfüllt der unternehmerische Erwerber die Voraussetzungen, kann der Verkäufer auf bestimmte Befreiungen verzichten. Dann kann IVA mit variabler AJD zusammentreffen: Für als Wohnung geeignete Gebäude gilt grundsätzlich 10 Prozent, für nicht begünstigte Geschäftsobjekte regelmäßig 21 Prozent. Bei einem wirksamen Verzicht auf die in Art. 20 Abs. 1 Nr. 20 oder 22 IVA-Gesetz geregelte Befreiung schuldet der unternehmerische Erwerber die IVA nach Art. 84 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. e selbst. Ohne wirksamen Verzicht fällt bei der IVA-befreiten Immobilienübertragung grundsätzlich TPO an; bewegliches Inventar bleibt nach seinem eigenen Umsatz zu beurteilen.

Die Begriffe „gebraucht“ oder „Gewerbeobjekt“ reichen daher nicht. Zu prüfen sind Verkäuferstatus, bisherige Nutzung, Erst- oder Folgelieferung, Grundstücksart, Vorsteuerabzugsrecht und eine dokumentierte Befreiungsverzichtserklärung.

Bemessungsgrundlage bei privatem Bestandskauf

Immobilie

Bei TPO ist für eine Immobilie grundsätzlich der Kataster-Referenzwert am Tag der Steuerentstehung maßgeblich. Sind der erklärte Immobilienwert oder die vertragliche Gegenleistung höher, gilt der höchste Betrag. Fehlt ein bescheinigbarer Referenzwert, ist grundsätzlich der höchste Betrag aus erklärtem Wert, Preis beziehungsweise Gegenleistung und Marktwert anzusetzen.

Eine Möbelaufteilung senkt den Referenzwert nicht. Beträgt der Referenzwert der Immobilie 460.000 Euro, kann der Käufer die Immobilienbasis nicht auf 420.000 Euro reduzieren, indem er 80.000 Euro des Gesamtpreises pauschal als Mobiliar bezeichnet.

Möbel und Inventar

Für bewegliche Sachen gilt grundsätzlich der Marktwert. Ist der erklärte Einzelwert oder die darauf entfallende Gegenleistung höher, zählt wiederum der höchste Betrag. Der steuerliche Wert ist deshalb nicht zwingend der frühere Neupreis. Alter, Zustand, Marke, Funktion und Wiederverkaufsmöglichkeiten sind zu berücksichtigen.

Die Summe der Steuerbasen kann über dem Gesamtpreis liegen

Das Referenzwertsystem kann dazu führen, dass Immobilienbasis plus Möbelbasis den vereinbarten Gesamtpreis überschreiten. Das ist kein Rechenfehler, sondern Folge getrennter gesetzlicher Bewertungsregeln.

Beispiel – privater Bestandskauf auf Mallorca:

• Gesamtpreis: 500.000 Euro;
• vertraglich und nachweisbar auf Immobilie entfallend: 450.000 Euro;
• Referenzwert und für das Beispiel angenommener tatsächlicher Gesamtwert der Immobilie: jeweils 460.000 Euro;
• nachgewiesener Marktwert des beweglichen Inventars: 50.000 Euro;
• keine persönliche Vergünstigung.

Die Immobilienbasis beträgt 460.000 Euro. Nach dem balearischen progressiven Tarif ergeben sich zunächst 32.000 Euro für die ersten 400.000 Euro und 5.400 Euro für die nächsten 60.000 Euro, zusammen 37.400 Euro. Art. 10 Buchst. a des balearischen Decreto Legislativo 1/2014 verlangt jedoch die Anwendung des auf zwei Dezimalstellen gerundeten Durchschnittssteuersatzes: 37.400 ÷ 460.000 × 100 = 8,130434… Prozent, gerundet 8,13 Prozent. Auf die Immobilienbasis angewandt ergeben sich deshalb 37.398 Euro. Für das Inventar fallen bei 4 Prozent 2.000 Euro an. Gesamtbelastung: 39.398 Euro. Die zusammengefassten Basen betragen 510.000 Euro, obwohl der Kaufpreis 500.000 Euro beträgt.

Wie eine belastbare Inventar- und Wertaufteilung aussieht

Eine tragfähige Aufteilung sollte bereits vor dem bindenden Vertrag vorbereitet und als Anlage aufgenommen werden.

Mindestinhalt der Inventarliste

Geeignete Bewertungsnachweise

• ursprüngliche Rechnungen, reduziert um realistische Wertminderung;
• aktuelle Gebrauchtmarktangebote für vergleichbare Gegenstände;
• Händlerankaufs- oder Auktionswerte;
• Sachverständigengutachten bei hochwertigem Mobiliar, Kunst oder Spezialmaschinen;
• detaillierte Fotos mit Datum;
• Funktions- und Zustandsprotokolle;
• gesonderte Zahlungspositionen, soweit tatsächlich vereinbart.

Ein prozentualer Pauschalansatz wie „10 Prozent Möbel“ ist ohne Sachverhaltsbezug kein belastbarer Bewertungsnachweis. Auch eine Maklerexposé-Angabe „voll möbliert“ ersetzt keine Bestands- und Wertliste.

Vertrag, Signing, Closing und Übergabe trennen

Nach dem spanischen Zivilgesetzbuch wird ein Kauf grundsätzlich verbindlich, sobald sich die Parteien über Kaufgegenstand und Preis geeinigt haben, auch wenn Sache und Geld noch nicht übergeben wurden. Eine notarielle Urkunde gilt grundsätzlich als Übergabe, sofern sich aus ihr nichts anderes ergibt.

Für die steuerliche Planung ist daher zu klären:

• Ist der private Vorvertrag bereits ein endgültiger Kauf oder nur Reservierung beziehungsweise Optionsvereinbarung?
• Ist die Wirksamkeit von einer echten aufschiebenden Bedingung abhängig?
• Wann wird die notarielle Urkunde unterzeichnet?
• Wann gehen Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr über?
• Wann wird das Inventar tatsächlich übergeben?
• Wann wird welcher Preisbestandteil gezahlt?

TPO entsteht grundsätzlich mit dem steuerpflichtigen Vertrag; eine echte aufschiebende Bedingung kann den Zeitpunkt verschieben. Eine bloß spätere Zahlung oder Schlüsselübergabe verschiebt die Steuer nicht automatisch. Zivilrechtlicher Eigentumsübergang, wirtschaftliche Verfügungsmacht, steuerlicher Entstehungszeitpunkt und buchhalterische Erfassung können deshalb auf unterschiedliche Daten fallen.

Finanzierung, Hypothek und Sicherheiten

Die Hypothek ist kein Möbel- oder Immobilienrabatt

Bei TPO sind Schulden nicht allein deshalb von der Basis abzugsfähig, weil sie mit einer Hypothek gesichert sind. Übernimmt der Käufer wirtschaftlich eine Verkäuferverbindlichkeit, muss diese als Teil der Gegenleistung und Vertragsstruktur offengelegt werden; sie darf nicht als künstliche Wertminderung der Immobilie oder des Inventars behandelt werden.

Kaufurkunde und Darlehensurkunde sind getrennte Vorgänge

Die Immobilienübertragung und die Finanzierung können in derselben notariellen Sitzung stattfinden, bleiben steuerlich aber eigenständig. Bei einer Hypothekendarlehensurkunde ist nach staatlichem ITP/AJD-Recht grundsätzlich der Darlehensgeber Steuerschuldner der variablen AJD. Andere Sicherheiten, eine ausdrückliche auflösende Bedingung oder Verkäuferfinanzierung können eigene Rechtsfolgen haben.

Zahlungsplan und variable Gegenleistung

Ein fester Kaufpreis kann sofort, in Raten oder teilweise durch Schuldübernahme erfüllt werden. Ein variabler Kaufpreis hängt dagegen etwa von einer späteren Baugenehmigung, Vermietungsleistung oder Flächenfeststellung ab. Vertrag und Steuererklärung müssen unterscheiden zwischen:

• bereits feststehender, nur später fälliger Gegenleistung;
• aufschiebend bedingtem Entgelt;
• nachträglichem Rabatt;
• Preiserhöhung;
• Schadensersatz oder Gewährleistungsausgleich;
• Rückabwicklung.

Bei TPO

Erhöht sich die steuerlich relevante Gegenleistung nachträglich, ist regelmäßig zu prüfen, ob eine ergänzende Modelo-600-Selbstveranlagung erforderlich ist. Eine spätere wirksame Minderung oder Aufhebung führt nicht durch bloße Verrechnung automatisch zu einer Erstattung; erforderlich ist ein Berichtigungs- oder Erstattungsantrag mit dem zivilrechtlichen Grund und Zahlungsnachweisen.

Bei IVA

Die IVA-Basis umfasst grundsätzlich die gesamte Gegenleistung. Ist sie bei Steuerentstehung noch nicht endgültig bekannt, wird sie nach begründeten Kriterien vorläufig bestimmt und später berichtigt. Nachträgliche Rabatte oder andere gesetzliche Änderungen der Basis verlangen eine berichtigte Rechnung; fehlerhaft ausgewiesene Steuerbeträge sind nach Artikel 89 des IVA-Gesetzes zu korrigieren.

Gesondert ausgewiesene Finanzierungszinsen für einen Zeitraum nach der Lieferung können unter den gesetzlichen Voraussetzungen außerhalb der IVA-Basis liegen. Ein bloß als „Zins“ bezeichneter Teil des Kaufpreises genügt dafür nicht.

Selbstveranlagung, Rechnung und notarielle Urkunde

Privater TPO-Kauf

Der Käufer reicht auf den Balearen grundsätzlich Modelo 600 innerhalb eines Monats ab Steuerentstehung ein. Für die gemischte Übertragung müssen Immobilie und Inventar mit passenden Bezeichnungen, Basen und Sätzen erfasst werden. Vertrag, notarielle Urkunde, Inventarliste, Bewertungsnachweise und Zahlungsunterlagen sollten beigefügt oder jedenfalls vorgehalten werden.

IVA-Kauf

Der Unternehmer stellt eine Rechnung aus, in der selbständige Lieferungen, Basen und Sätze korrekt ausgewiesen sind. Der Käufer erklärt nicht die IVA des Verkäufers über Modelo 600; er kann jedoch für die notarielle Immobilienurkunde AJD selbst veranlagen müssen. Bei einer Umkehr der Steuerschuldnerschaft gelten zusätzliche Rechnungs- und IVA-Erklärungspflichten.

Register und Steuerbeleg

Das Grundbuch verlangt grundsätzlich einen Nachweis über Zahlung, Befreiung oder Erklärung des einschlägigen Steuerfalls. Eine Inventarliste muss deshalb mit der Urkunde, Rechnung und Selbstveranlagung übereinstimmen. Widersprüchliche Summen oder Gegenstandsbezeichnungen erzeugen unnötige Rückfragen.

Buchhalterische Anschaffungskosten und Buchwerte

Für ein Unternehmen, das nach dem spanischen Plan General de Contabilidad bilanziert, ist die Kaufpreisaufteilung nicht nur eine Verkehrsteuerfrage.

Nutzung entscheidet über die Bilanzkategorie

• selbst genutztes Grundstück/Gebäude: regelmäßig Sachanlage;
• zur Vermietung oder Wertsteigerung gehaltene Immobilie: gegebenenfalls Finanzinvestition in Immobilien;
• zur Veräußerung im gewöhnlichen Geschäft gehaltenes Objekt: Vorrat;
• dauerhaft genutztes Mobiliar und Betriebsausstattung: regelmäßig eigenständige Sachanlagen;
• kurzfristig zum Verkauf gehaltenes Inventar: gegebenenfalls Vorrat.

Anschaffungskosten

Sachanlagen werden grundsätzlich zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfasst. Dazu gehören der Kaufpreis nach Rabatten und direkt zurechenbare Kosten bis zur Betriebsbereitschaft. Nicht erstattungsfähige indirekte Steuern können Kostenbestandteil sein; abzugsfähige IVA grundsätzlich nicht. Grundstück und Gebäude sind getrennt zu bewerten. Möbel und Anlagen mit eigenen Nutzungsdauern werden ebenfalls gesondert erfasst.

Notar-, Register-, Gutachter-, Makler- und Beratungskosten sind nach ihrer direkten Zurechenbarkeit und dem anwendbaren Rechnungslegungsstandard auf die Vermögenswerte zu verteilen. Der für TPO verwendete Referenzwert wird nicht automatisch zum handelsrechtlichen Anschaffungswert.

Fremdwährung

Lautet die Transaktion für ein spanisch bilanzierendes Unternehmen auf eine andere als seine funktionale Währung, erfolgt die Erstbewertung grundsätzlich mit dem Kassakurs am Erfassungsdatum. Ein Durchschnittskurs ist nur unter den Voraussetzungen des PGC vertretbar. Wird die Immobilie in Euro gekauft, das Darlehen aber in Schweizer Franken aufgenommen, ist der Euro-Anschaffungswert des Vermögenswerts von den späteren Währungsänderungen der Finanzierung zu trennen.

Deutschland und Spanien

Eine spanische TPO-, IVA- oder AJD-Basis ist nicht automatisch der deutsche steuerliche oder handelsrechtliche Buchwert. Ein in Deutschland bilanzierender Käufer muss die deutsche Kaufpreisallokation nach deutschem Recht bestimmen, während die spanische Selbstveranlagung den spanischen Bewertungsregeln folgt. Beide Dokumentationen sollten sachlich aufeinander abgestimmt werden; eine ungeklärte Differenz ist zu erläutern, nicht zu verbergen.

Berichtigung und Rechtsbehelf

Zu niedrige Aufteilung oder nachträglicher Mehrpreis

Führt die Korrektur zu einer höheren TPO, ist grundsätzlich eine ergänzende Selbstveranlagung einzureichen. Erfolgt dies nach Fristablauf ohne vorherige Aufforderung, können die Zuschläge nach Artikel 27 der Ley General Tributaria anfallen.

Zu hoher Wert oder unzutreffende Zuordnung

Hat der Käufer zu viel TPO selbst veranlagt, kann er die Berichtigung und Erstattung beantragen. Bei einem angefochtenen Referenzwert ist das besondere Verfahren mit dem obligatorischen Catastro-Bericht zu beachten. Eine spätere private Zusatzvereinbarung allein beweist nicht, dass die ursprüngliche Aufteilung falsch war.

Festsetzung der Behörde

Gegen eine belastende Festsetzung kann grundsätzlich binnen eines Monats ein fakultativer Einspruch oder eine wirtschaftsverwaltungsrechtliche Beschwerde geprüft werden. Wird zuerst Einspruch eingelegt, ist die wirtschaftsverwaltungsrechtliche Beschwerde erst nach dessen ausdrücklicher Entscheidung oder nach Eintritt der gesetzlich fingierten Ablehnung zulässig (Art. 222 Abs. 2 LGT). Eine Aussetzung der Zahlung tritt nicht automatisch ein.

Zweites Praxisbeispiel: Neubau mit freistehenden Möbeln

Annahmen:

• Bauträger verkauft eine neue, bezugsfertige Wohnung;
• Immobilienpreis: 600.000 Euro;
• gesondert gelieferte freistehende Möbel: 40.000 Euro;
• keine besondere AJD-Wohnungsvergünstigung;
• Möbel bilden nach Vertrag und Funktion eine selbständige Lieferung.

Die Wohnung unterliegt grundsätzlich 10 Prozent IVA: 60.000 Euro. Die Möbel unterliegen grundsätzlich 21 Prozent IVA: 8.400 Euro. Zusätzlich ist die variable AJD auf die registrierbare Immobilienurkunde zu berechnen; gewöhnliche, separat bewertete Möbel sind nicht selbst Grundbuchgegenstand. Die genaue AJD-Basis und der Satz richten sich nach Urkunde, Immobilienwert und persönlichen Voraussetzungen.

Das Beispiel wäre anders zu beurteilen, wenn einzelne Einbauten untrennbarer Bestandteil der Gebäudelieferung sind, ein Gewerbeobjekt gekauft wird oder die Immobilienlieferung von IVA befreit ist.

Typische Fehler

1. Pauschal zehn oder zwanzig Prozent als Möbel deklarieren. Ohne Liste und Marktbelege ist die Aufteilung angreifbar.
2. Referenzwert nur auf den nach Aufteilung verbleibenden Vertragspreis anwenden. Die Immobilienbasis wird eigenständig ermittelt.
3. Einbauten automatisch als Möbel behandeln. Trennbarkeit und Gebäudefunktion entscheiden.
4. Bei fehlender Aufteilung nur Möbel mit 4 Prozent ansetzen. Das Gesetz kann den Immobilientarif auf den Gesamtwert ziehen.
5. Privatverkäufer und Bauträger gleich behandeln. TPO und IVA folgen unterschiedlichen Tatbeständen und Dokumenten.
6. IVA und AJD als alternative Steuern verstehen. Bei einer registrierbaren IVA-pflichtigen Immobilienurkunde können beide kumulieren.
7. Hypothek vom Immobilienwert abziehen. Schulden sind grundsätzlich nicht als bloße Belastung abzugsfähig.
8. Signing, Notartermin und Zahlung gleichsetzen. Der steuerliche Entstehungszeitpunkt ist gesondert zu bestimmen.
9. Nachträglichen Mehrpreis nicht nacherklären. Eine spätere Zahlung kann eine ergänzende Steuer- oder Rechnungsberichtigung auslösen.
10. Referenzwert als Buchwert übernehmen. Steuerbasis, Anschaffungskosten und Abschreibungsbasis sind getrennte Größen.
11. Fremdwährung des Darlehens mit dem Kaufpreis vermischen. Vermögenswert und Finanzierung folgen eigenen Bewertungsregeln.
12. Inventar fremder Eigentümer mitverkaufen. Leasing, Mietmöbel oder Kunst in Kommission müssen vor Vertragsschluss identifiziert werden.

Arbeitsfolge vor dem Notartermin

1. Verkäuferstatus, bisherige Nutzung und Grundstücks-/Gebäudeart feststellen.
2. IVA-/TPO-/AJD-Entscheidung schriftlich dokumentieren.
3. Kataster-Referenzwert zum vorgesehenen Stichtag abrufen.
4. Sämtliche beweglichen Gegenstände inventarisieren und Eigentum prüfen.
5. Grenzfälle zwischen Gebäude und Mobiliar technisch beurteilen.
6. Einzelwerte mit Fotos, Rechnungen, Marktvergleichen oder Gutachten belegen.
7. Gesamtpreis, Einzelpreise, Steuern, Zahlungsplan und Übergabe im Vertrag konsistent darstellen.
8. Hypothek, Schuldübernahme und Sicherheiten separat erfassen.
9. Rechnung, notarielle Urkunde und Modelo 600 auf dieselben Werte abstimmen.
10. Nach Closing alle Belege, Zahlungsbestätigungen und späteren Änderungen in einer Akte sichern.

Häufige Fragen

Kann der Käufer den Möbelwert allein festlegen?

Nein. Die Parteien können eine Aufteilung vereinbaren, doch die Werte müssen objektiv nachvollziehbar sein. ATIB ist an eine unrealistische Vertragszahl nicht gebunden.

Ist eine Einbauküche immer Teil der Immobilie?

Nein. Fest verbaute Elemente und frei entnehmbare Geräte können unterschiedlich zu behandeln sein. Die konkrete Konstruktion, Trennbarkeit und Funktion sind entscheidend.

Gilt der Referenzwert auch für Möbel?

Nein. Der Kataster-Referenzwert betrifft das Grundstück beziehungsweise die Immobilie. Für bewegliche Sachen gilt grundsätzlich der Marktwert mit Vorrang eines höheren Preises oder erklärten Werts.

Kann die Möbelaufteilung eine Hauptwohnungsvergünstigung sichern?

Eine künstliche Aufteilung darf Wertgrenzen nicht umgehen. Für die Begünstigung ist die gesetzlich relevante Immobiliengröße nach den geltenden balearischen Vorschriften zu bestimmen; der Referenzwert und höhere Werte bleiben maßgeblich.

Gehört der übernommene Hypothekensaldo zum Kaufpreis?

Eine wirtschaftlich übernommene Verkäuferverbindlichkeit kann Teil der Gegenleistung sein und muss offengelegt werden. Unabhängig davon sind Schulden bei der TPO-Basis nicht allein deshalb abzugsfähig, weil sie grundpfandrechtlich gesichert sind.

Was passiert, wenn nach dem Kauf Möbel fehlen?

Zivilrechtlich kommen Erfüllungs-, Minderungs- oder Schadensersatzansprüche in Betracht. Steuerlich ist zu prüfen, ob die Gegenleistung wirksam reduziert, der Vertrag teilweise rückabgewickelt oder lediglich Schaden ersetzt wird. Erst danach lässt sich entscheiden, ob eine Berichtigung oder Erstattung möglich ist.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand ist der 11. August 2026. Für die Steuerart, Sätze und Begünstigungen ist das Datum des steuerpflichtigen Vorgangs maßgeblich; die seit 14. Juni 2026 geltenden balearischen Änderungen sind bei späteren Erwerbsfällen zu berücksichtigen.

• Código Civil: Art. 334 und 335 (unbewegliche und bewegliche Sachen), Art. 1450 (Verbindlichkeit des Kaufs bei Einigung über Sache und Preis), Art. 1462 (Übergabe und Wirkung der öffentlichen Urkunde). https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Real Decreto Legislativo 1/1993 – ITP/AJD-Gesetz: Art. 4 (mehrere Vereinbarungen), Art. 7 Abs. 1 und 5 (TPO/IVA-Abgrenzung), Art. 8 (Steuerschuldner), Art. 10 Abs. 1 bis 4 (Marktwert, Referenzwert, höherer Preis), Art. 11 Abs. 1 und 2 (Sätze und fehlende Aufteilung), Art. 29 bis 31 (AJD und Hypothek), Art. 49 (Steuerentstehung). https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359
• Ley 37/1992 – IVA-Gesetz: Art. 4 und 5 (Unternehmerumsatz), Art. 20 Abs. 1 Nr. 20 und 22 sowie Abs. 2 (Grundstücks-/Gebäudebefreiung und Verzicht), Art. 75 (Steuerentstehung), Art. 78 bis 80 (Gegenleistung und spätere Änderung), Art. 84 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. e (Steuerschuldnerschaft bei Befreiungsverzicht), Art. 89 (Steuerberichtigung), Art. 90 (21 Prozent), Art. 91 Abs. 1 Nr. 1.7 (10 Prozent für Wohngebäude). https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740
• Decreto Legislativo 1/2014 der Balearen: Art. 10 (progressiver Immobilientarif und Hauptwohnungssätze), Art. 15, 17 bis und 19 (AJD-Sätze), Art. 82 (Monatsfrist), Disposición adicional quinta (seit 14. Juni 2026 geltende Wertgrenzen und Teilbegünstigungen). Der allgemeine 4-Prozent-Satz für gewöhnliche bewegliche Sachen folgt mangels eines abweichenden allgemeinen balearischen Satzes aus Art. 11 Abs. 1 Buchst. a des staatlichen ITP/AJD-Gesetzes; Art. 14 des balearischen Gesetzes betrifft dagegen bestimmte Kraftfahrzeuge. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2014-6925
• ATIB – ITP/AJD-Übersicht: TPO-Basis, 4-Prozent-Satz für bewegliche Sachen, Immobilientarif, AJD und Verfahrenshinweise. https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9854&lang=es
• ATIB – Modelo 600: aktuelle Formulare und elektronischer Zugang für balearische ITP/AJD-Selbstveranlagungen. https://www.atib.es/ta/modelos/Modelo.aspx?lang=es&m=600
• Real Decreto 1514/2007 – Plan General de Contabilidad: Bewertungsnorm 2 (Sachanlagen und Anschaffungskosten), Norm 3 (Grundstücke/Gebäude), Norm 4 (Immobilieninvestitionen), Norm 10 (Vorräte), Norm 11 (Fremdwährung). https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-19884
• Ley 58/2003 – Ley General Tributaria: Art. 27 (verspätete Eigenberichtigung), Art. 120 und 122 (Berichtigung/Ergänzung), Art. 222, 223 und 235 (Rechtsbehelfe und Monatsfristen). https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-23186