Modelo 600 auf den Balearen: Immobilienkauf, AJD und Selbstveranlagung

Das Modelo 600 ist keine eigene Steuer. Es ist das balearische Formular, mit dem verschiedene Tatbestände des spanischen Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados selbst veranlagt werden. Beim Immobilienkauf entscheidet deshalb zuerst die materielle Steuer: TPO bei vielen Gebrauchtkäufen oder AJD zusätzlich zu IVA bei vielen umsatzsteuerpflichtigen notariellen Erwerbsvorgängen.

Das Wichtigste im Überblick

Die allgemeine TPO für Immobilien auf den Balearen ist progressiv:

Der allgemeine AJD-Satz für notarielle Dokumente beträgt 1,5 Prozent. Bei bestimmten Immobilienvorgängen ab 1.000.000 Euro gilt 2 Prozent; bei einem Verzicht auf eine IVA-Befreiung 2,5 Prozent. Begünstigungen für Hauptwohnungen, bestimmte Personengruppen sowie preisgebundene beziehungsweise VPL-Wohnungen können diese Belastung reduzieren.

Schritt eins: TPO oder IVA plus AJD?

Die wichtigste Entscheidung fällt vor der Berechnung des Tarifs.

Gebrauchtkauf von einer Privatperson

Verkauft eine Privatperson eine bereits genutzte Immobilie außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit, unterliegt der Erwerb regelmäßig der Transmisión Patrimonial Onerosa – TPO. Auf denselben Kauf fällt dann nicht zusätzlich die variable AJD für den notariellen Erwerb an, weil die graduelle AJD nur greift, wenn der beurkundete Vorgang nicht bereits TPO, Gesellschaftsteuer oder Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegt.

Die feste notarielle Stempelkomponente und Gebühren des Notars sind hiervon zu unterscheiden; sie ändern nicht die TPO-Einordnung.

Neubau beziehungsweise erste Lieferung durch einen Unternehmer

Die erste Lieferung eines Gebäudes durch den Bauträger ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Bei Wohnungen gilt regelmäßig 10 Prozent IVA; Grundstücke und bestimmte Gewerbeobjekte können 21 Prozent unterliegen. Der Kaufvertrag und die notarielle Urkunde unterliegen daneben regelmäßig der variablen AJD.

„Neubau“ im Maklerexposé ist kein ausreichendes Kriterium. Entscheidend ist die umsatzsteuerliche erste Lieferung. Nach mindestens zwei Jahren ununterbrochener Nutzung durch den Eigentümer, Nutzungsberechtigte oder Mieter ohne Kaufoption gilt die anschließende Bauträgerlieferung grundsätzlich nicht mehr als erste Lieferung. Die Ausnahme: Erwerber ist gerade derjenige, der die Immobilie während dieses Zeitraums genutzt hat (Art. 20 Uno 22 A Ley 37/1992).

Zweite oder weitere Lieferung durch einen Unternehmer

Eine zweite oder spätere Gebäudelieferung durch einen Unternehmer ist häufig von der IVA befreit. Dann fällt grundsätzlich TPO an. Sind Verkäufer und Käufer Unternehmer und liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, kann der Verkäufer auf die IVA-Befreiung verzichten. In diesem Fall schuldet der Käufer die IVA regelmäßig im Reverse-Charge-Verfahren; zugleich fällt auf den Balearen für das notarielle Dokument AJD zum erhöhten Satz von 2,5 Prozent an.

Ein Verzicht setzt einen unternehmerisch handelnden Erwerber voraus, der zum vollständigen oder teilweisen Vorsteuerabzug aus dem Erwerb berechtigt ist oder die Immobilie nach ihrer vorgesehenen Verwendung ganz oder teilweise für zum Vorsteuerabzug berechtigende Umsätze einsetzen wird (Art. 20 Dos Ley 37/1992). Bei späterer steuerfreier Wohnungsvermietung kann die IVA wirtschaftlich endgültig belasten.

Bemessungsgrundlage: Kaufpreis ist nicht immer genug

Referenzwert des Katasteramts

Für Immobilien ist bei TPO grundsätzlich der zum Steuerzeitpunkt geltende valor de referencia des Katasteramts maßgeblich. Ist der vereinbarte Kaufpreis oder der erklärte Wert höher, wird der höhere Betrag angesetzt. Existiert kein zertifizierbarer Referenzwert, ist grundsätzlich der höchste Wert aus erklärtem Wert, Gegenleistung und Marktwert maßgeblich, vorbehaltlich behördlicher Prüfung.

Beispiel: Kaufpreis 700.000 Euro, Referenzwert 780.000 Euro. Die TPO wird grundsätzlich auf 780.000 Euro berechnet. Ein Verkehrswertgutachten von 720.000 Euro erlaubt nicht, im Formular einfach 720.000 Euro einzutragen und den Referenzwert zu ignorieren.

Der Referenzwert kann verfahrensrechtlich im Zusammenhang mit einer Berichtigung der Selbstveranlagung oder einer behördlichen Festsetzung angegriffen werden. Dafür sind belastbare objektbezogene Beweise nötig, etwa Zustand, rechtliche Einschränkungen, Flächenfehler oder ein qualifiziertes Gutachten.

AJD und Immobilienwert

Bei AJD ist grundsätzlich der erklärte Wert des beurkundeten Rechtsgeschäfts die Basis, vorbehaltlich behördlicher Prüfung. Soweit die Basis anhand des Immobilienwerts bestimmt wird, darf sie nicht unter dem nach den Regeln für Immobilien ermittelten Wert liegen. Referenzwert, Kaufpreis und Urkundeninhalt sind daher auch bei einem IVA-pflichtigen Kauf abzustimmen.

Schulden und Hypotheken mindern die TPO-Basis nicht

Eine übernommene oder neu aufgenommene Hypothek reduziert den Immobilienwert für TPO nicht. Das Gesetz lässt nur wertmindernde dingliche Belastungen, nicht aber Schulden, selbst wenn sie grundpfandrechtlich gesichert sind, von der Bemessungsgrundlage abziehen.

Kaufpreiszahlung, Schuldübernahme, Freistellung eines Verkäufers, neue Kreditsicherheit und Rangänderungen können allerdings getrennte Rechtsvorgänge bilden. Sie müssen in der Urkunde und in der Steueranalyse einzeln erfasst werden.

Der allgemeine TPO-Tarif auf den Balearen

Der Tarif wird zunächst stufenweise auf den Gesamtimmobilienwert angewendet. Daraus wird der gesetzlich auf zwei Dezimalstellen gerundete Durchschnittssatz ermittelt und auf die Bemessungsgrundlage des Erwerbers angewendet. Für den vollständigen Erwerb bei einem maßgeblichen Immobilienwert und einer Bemessungsgrundlage von 850.000 Euro ergibt sich zunächst:

• 400.000 Euro × 8 % = 32.000 Euro;
• 200.000 Euro × 9 % = 18.000 Euro;
• 250.000 Euro × 10 % = 25.000 Euro;
• Tarifbetrag vor Durchschnittssatzbildung: 75.000 Euro;
• Durchschnittssatz: 75.000 ÷ 850.000 × 100 = 8,823529… Prozent, gesetzlich gerundet 8,82 Prozent;
• TPO insgesamt: 850.000 Euro × 8,82 Prozent = 74.970 Euro.

Die Tarifberechnung darf nicht durch Multiplikation des gesamten Werts mit dem höchsten erreichten Satz ersetzt werden. Nach Artikel 10 des balearischen Textes wird der Durchschnittssatz auf zwei Dezimalstellen angegeben: Ist die dritte Dezimalstelle größer als 5, wird aufgerundet; bei 5 oder weniger wird abgerundet. Bei mehreren Erwerbern wird derselbe auf den Gesamtimmobilienwert bezogene, gerundete Durchschnittssatz auf die jeweilige steuerpflichtige Quote angewendet. Eigentumsquote und Gesamtwert müssen deshalb im Modelo 600 korrekt zusammenwirken.

Für separat qualifizierte Garagen gelten eigene Tarifregeln. Bis zu zwei als Zubehör mit einer Wohnung verbundene Stellplätze können dagegen in der allgemeinen Immobilienregel verbleiben. Die notarielle und katasterrechtliche Zuordnung ist entscheidend.

Hauptwohnungsvergünstigungen

Die balearischen Vergünstigungen sind tatbestandsgebunden. „Ich werde dort wohnen“ reicht nicht. Der gesetzliche Verweis auf den IRPF-Hauptwohnungsbegriff verlangt grundsätzlich tatsächlichen dauerhaften Einzug innerhalb von zwölf Monaten nach Erwerb oder Fertigstellung und eine ununterbrochene Nutzung von mindestens drei Jahren. Ausnahmen bestehen insbesondere bei Tod oder nachweislich zwingendem Wohnungswechsel, etwa infolge beruflicher Versetzung oder Trennung; eine bloße Absichtsänderung genügt nicht. Maßgeblich sind unter anderem Immobilienwert, Erwerbsquote, bereits vorhandene Wohnrechte, Alter, Behinderung, Familienstatus, bisherige balearische Ansässigkeit, Einkommen, Finanzierung und die tatsächliche spätere Hauptwohnungsnutzung.

Für Erwerbsvorgänge seit dem 14. Juni 2026 gelten nach der Orden 13/2026 folgende allgemeinen Wertgrenzen für den Zugang zu den wohnungsbezogenen TPO- und AJD-Vergünstigungen:

Diese Beträge sind Zugangsgrenzen, nicht in voller Höhe begünstigte Bemessungsgrundlagen. Liegt der maßgebliche Immobilienwert über 270.151,20 Euro, aber noch innerhalb der einschlägigen Inselgrenze, wird die Steuer geteilt berechnet:

• TPO mit 4 oder 2 Prozent gilt nur für die ersten 270.151,20 Euro; der darüberliegende Teil wird mit 8 Prozent besteuert;
• die 100-Prozent-TPO-Gutschrift erfasst nur die auf die ersten 270.151,20 Euro entfallende Quote; der darüberliegende Teil wird mit 8 Prozent besteuert;
• AJD mit 1 oder 0,5 Prozent gilt nur für die ersten 270.151,20 Euro; der darüberliegende Teil wird mit dem allgemeinen Satz von 1,5 Prozent besteuert;
• die 100-Prozent-AJD-Gutschrift erfasst ebenfalls nur die auf die ersten 270.151,20 Euro entfallende Quote; der darüberliegende Teil wird mit 1,5 Prozent besteuert.

Für Eltern einer gesetzlich anerkannten kinderreichen Familie (familia numerosa) oder Einelternfamilie (familia monoparental), die mit ihren unter elterlicher Sorge stehenden Kindern zusammenwohnen, ist die jeweilige Insel-Zugangsgrenze beim TPO-Satz von 2 Prozent und beim AJD-Satz von 0,5 Prozent um 15 Prozent erhöht. Einelternfamilien der allgemeinen Kategorie erhalten diesen zusätzlichen 15-Prozent-Aufschlag nicht; für sie bleibt die normale Inselgrenze maßgeblich. Die begünstigte Basis bleibt auch in diesen Familienfällen auf 270.151,20 Euro begrenzt; weitere Erwerbs- und Hauptwohnungsvoraussetzungen gelten unverändert.

TPO mit 4 Prozent

Der 4-Prozent-Satz kann gelten, wenn die Immobilie beim Erwerb Hauptwohnung des Käufers werden soll, der Käufer mindestens 50 Prozent des Volleigentums oder eines Nutzungsrechts erwirbt, nicht bereits zu mindestens 50 Prozent Volleigentum oder ein Nutzungsrecht an einer anderen Wohnung besitzt und der maßgebliche Immobilienwert die aktuelle Wertgrenze für die Insel nicht überschreitet.

Bis zu einem Immobilienwert von 270.151,20 Euro gilt der Satz bei erfüllten Voraussetzungen für die gesamte Bemessungsgrundlage. Liegt der Wert darüber, aber noch innerhalb von 331.859,70 Euro auf Mallorca oder Menorca beziehungsweise 378.211,68 Euro auf Eivissa oder Formentera, gelten 4 Prozent für die ersten 270.151,20 Euro und 8 Prozent für den Rest.

TPO mit 2 Prozent

Unter den Grundvoraussetzungen des 4-Prozent-Satzes gilt 2 Prozent für bestimmte Gruppen, insbesondere bei einem Käufer unter 36 Jahren, wenn es seine erste Wohnung in der erforderlichen Beteiligungshöhe ist, bei einem Anspruch auf den IRPF-Mindestbetrag wegen Behinderung von Vorfahren oder Nachkommen im letzten Steuerjahr, dessen Erklärungsfrist bereits abgelaufen ist, sowie in den oben beschriebenen Fällen kinderreicher oder Einelternfamilien.

Auch hier gilt bei Überschreiten von 270.151,20 Euro die Aufteilung: 2 Prozent auf die ersten 270.151,20 Euro und 8 Prozent auf den darüberliegenden Teil, solange die jeweilige Zugangsgrenze eingehalten wird. Die oben erläuterte Familien-Zugangsgrenze und die Ausnahme für Einelternfamilien der allgemeinen Kategorie sind dabei zu beachten.

Amtliches Beispiel: Eine unter 36-jährige Person erwirbt nach dem 14. Juni 2026 ihre erste Hauptwohnung in Menorca für 325.000 Euro und erfüllt die übrigen Voraussetzungen. Die TPO beträgt 270.151,20 Euro × 2 Prozent plus 54.848,80 Euro × 8 Prozent; mit den jeweils auf Cent gerundeten Teilbeträgen von 5.403,02 Euro und 4.387,90 Euro ergibt dies 9.790,92 Euro.

100-Prozent-TPO-Bonus

Eine TPO-Gutschrift von 100 Prozent kann für die erste Hauptwohnung eines Käufers unter 30 Jahren oder einer Person mit einem Behinderungsgrad von mindestens 33 Prozent gelten. Sämtliche Voraussetzungen müssen zusammen erfüllt sein, insbesondere:

• mindestens drei Jahre gewöhnlicher Aufenthalt auf den Balearen unmittelbar vor dem Erwerb;
• erste Wohnung, an der mindestens 50 Prozent Volleigentum erworben werden;
• kein anderes Volleigentum oder Nutzungsrecht an einer Wohnung von mindestens 50 Prozent;
• Erreichen und Einhalten des Hauptwohnungsstatus;
• Immobilienwert höchstens 331.859,70 Euro auf Mallorca oder Menorca beziehungsweise 378.211,68 Euro auf Eivissa oder Formentera;
• gesamte IRPF-Bemessungsgrundlage des letzten Steuerjahres, dessen Erklärungsfrist bereits abgelaufen ist, höchstens 52.800 Euro bei Einzel- oder 84.480 Euro bei Zusammenveranlagung;
• Hypothekendarlehen eines Finanzinstituts von mindestens 60 Prozent des Gutachtenwerts.

Die Bezeichnung „100-Prozent-Bonus“ bedeutet bei einem Wert über 270.151,20 Euro nicht, dass der gesamte Erwerb steuerfrei ist. Die Gutschrift erfasst nur die Quote auf die ersten 270.151,20 Euro; der Mehrbetrag wird mit 8 Prozent besteuert. Bei einem Kauf in Calvià für 331.000 Euro ergibt sich deshalb trotz erfüllter Bonusvoraussetzungen eine TPO von 60.848,80 Euro × 8 Prozent = 4.867,90 Euro.

Der Bonus beseitigt nicht die Pflicht zur Abgabe des Modelo 600. Werden die Hauptwohnungsvoraussetzungen ohne anerkannte Ausnahme verletzt, ist innerhalb eines Monats ab dem Verstoß eine ergänzende Selbstveranlagung mit Zinsen erforderlich.

VPL- und preisgebundene Wohnungen seit 14. Juni 2026

Für den Erwerb einer als vivienda de precio limitado – VPL qualifizierten Wohnung gilt seit dem 14. Juni 2026 eine TPO-Gutschrift von 50 Prozent. Für notarielle Erwerbsurkunden preisgebundener oder VPL-Wohnungen besteht ebenfalls eine AJD-Gutschrift von 50 Prozent. Entscheidend ist die formelle gesetzliche Qualifikation der Wohnung, nicht nur ein vertraglich begrenzter Kaufpreis.

AJD beim Immobilienkauf

AJD besteuert in der hier relevanten variablen Form die erste Ausfertigung einer notariellen Urkunde, wenn sie einen wirtschaftlich bewertbaren, eintragungsfähigen Vorgang enthält und dieser nicht bereits TPO, Gesellschaftsteuer oder Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegt.

Allgemeiner und erhöhter Satz

• allgemeiner Satz: 1,5 Prozent;
• bei bestimmten Immobilienvorgängen mit Wert ab 1.000.000 Euro: 2 Prozent;
• bei wirksamem Verzicht auf die IVA-Befreiung: 2,5 Prozent.

Der 2,5-Prozent-Satz ist die speziellere Regel für den Verzichtsfall. Die Sätze werden nicht addiert.

Ermäßigte AJD-Sätze für Hauptwohnungen

Für die erste Hauptwohnung kann unter den gesetzlichen Beteiligungs- und Vorbesitzvoraussetzungen grundsätzlich ein AJD-Satz von 1 Prozent gelten. Für Käufer unter 36 Jahren, Berechtigte des oben beschriebenen IRPF-Mindestbetrags wegen Behinderung von Vorfahren oder Nachkommen sowie die genannten kinderreichen oder Einelternfamilien kann unter diesen Grundvoraussetzungen 0,5 Prozent gelten. Die allgemeinen Zugangsgrenzen betragen seit dem 14. Juni 2026 331.859,70 Euro auf Mallorca und Menorca sowie 378.211,68 Euro auf Eivissa und Formentera.

Überschreitet der Immobilienwert 270.151,20 Euro, gilt der Satz von 1 oder 0,5 Prozent nur bis zu diesem Betrag. Der darüberliegende Teil der Bemessungsgrundlage wird mit dem allgemeinen AJD-Satz von 1,5 Prozent besteuert. Für die Familienfälle gelten die oben erklärte Erhöhung der Zugangsgrenze um 15 Prozent und deren Ausnahme für Einelternfamilien der allgemeinen Kategorie.

Seit dem 14. Juni 2026 gibt es zusätzlich eine 100-Prozent-AJD-Gutschrift für die erste Hauptwohnung eines Käufers unter 30 Jahren oder einer Person mit mindestens 33 Prozent Behinderung, wenn die gleichen strengen Ansässigkeits-, Eigentums-, Wert-, Einkommens-, Finanzierungs- und Hauptwohnungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Gutschrift gilt ebenfalls nur für die auf die ersten 270.151,20 Euro entfallende AJD; der Mehrbetrag wird mit 1,5 Prozent besteuert. Bei einer neuen Hauptwohnung in Palma für 325.000 Euro ergibt sich daher trotz Bonus eine AJD von 54.848,80 Euro × 1,5 Prozent = 822,73 Euro. Auch bei einem Null- oder Minderbetrag bleibt das Modelo 600 einzureichen.

Hypothek: Wer zahlt die AJD?

Die AJD des Immobilienkaufvertrags ist von der AJD einer Darlehens- und Hypothekenurkunde zu trennen. Bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen ist nach der staatlichen Regel grundsätzlich der Darlehensgeber Steuerschuldner der AJD auf die Krediturkunde. Die Bemessungsgrundlage umfasst nicht nur den ausgezahlten Kapitalbetrag, sondern grundsätzlich die gesamte gesicherte Haftung einschließlich gesicherter Zinsen, Verzugspositionen und Kosten.

Das bedeutet nicht, dass jede mit der Finanzierung zusammenhängende Belastung beim Kreditinstitut liegt. Bei Immobilienkrediten im Anwendungsbereich der Ley 5/2019 trägt der Darlehensnehmer grundsätzlich das Wertgutachten; der Darlehensgeber trägt die Gestoría, die Notargebühren der Hypothekenurkunde und die Eintragung der Sicherheit. Ausfertigungen zahlt, wer sie bestellt. Diese Verteilung ist gesetzlich zwingend und nicht beliebig vertraglich umkehrbar (Art. 3 und 14 Abs. 1 Buchst. e). Die Kosten der eigentlichen Kaufurkunde sind davon zu unterscheiden. Eine Schuldübernahme oder Änderung einer bestehenden Hypothek kann außerdem einen eigenen steuerlichen Vorgang auslösen.

Möbel, Inventar und mehrere Rechtsgeschäfte

Gebrauchte Möbel und echtes bewegliches Inventar können bei einer Immobilienübertragung separat behandelt werden, wenn sie tatsächlich eigenständig verkauft, einzeln inventarisiert und realistisch bewertet werden. Für bewegliche Gegenstände nennt die balearische Verwaltung als allgemeinen TPO-Satz 4 Prozent.

Eine künstliche Verschiebung eines überhöhten Teils des Immobilienpreises auf Möbel ist riskant. Maßgeblich ist die wahre rechtliche und wirtschaftliche Natur. Einbauküchen, fest verbundene Anlagen und Zubehör können je nach Ausgestaltung Teil der Immobilie sein. Kaufvertrag, Inventarliste, Fotos, Alter und Zeitwert sollten zusammenpassen.

Enthält eine Urkunde mehrere selbstständige Vereinbarungen, kann jede gesondert besteuert werden. Das betrifft etwa Nießbrauch, Kaufoption, Schuldübernahme, Möblierung, zusätzliche Stellplätze oder die Bestellung einer Sicherheit.

Wer reicht ein und wann beginnt die Monatsfrist?

Bei TPO ist beim Immobilienkauf grundsätzlich der Erwerber Steuerschuldner. Bei AJD ist es grundsätzlich der Erwerber des Rechts beziehungsweise subsidiär die Person, die die notarielle Urkunde veranlasst; für hypothekarisch gesicherte Darlehen bestimmt die Sonderregel den Darlehensgeber als Steuerschuldner.

Die Steuer entsteht grundsätzlich an dem Tag, an dem der steuerpflichtige Akt oder Vertrag abgeschlossen wird. Das ist häufig das Datum der notariellen Kaufurkunde. Ein verbindlicher privater Vertrag kann den Steuertatbestand jedoch schon vorher auslösen. Aufschiebende Bedingungen können den Zeitpunkt beeinflussen; reine Zahlungs- oder Vollzugstermine verschieben ihn nicht automatisch.

Die Frist für Abgabe und Zahlung des Modelo 600 beträgt auf den Balearen einen Monat ab dem maßgeblichen Akt oder Vertrag. Signing, Besitzübergang, Kaufpreiszahlung, Grundbucheintragung und Schlüsselübergabe müssen deshalb voneinander unterschieden werden.

Elektronische Abgabe, Zahlung und Unterlagen

Das Modelo 600 kann über das Portal der Agència Tributària de les Illes Balears – ATIB erstellt und, je nach Verfahren und Identifikation, elektronisch eingereicht werden. Daneben bestehen die amtlich genannten ATIB-Dienststellen und zugelassenen Zahlungswege über kooperierende Kreditinstitute.

Für einen Immobilienkauf werden typischerweise benötigt:

• NIF beziehungsweise NIE aller Beteiligten und gegebenenfalls Vertretungsvollmacht;
• notarielle Kaufurkunde und einfache Kopie;
• privater Vorvertrag, wenn er den Steuerzeitpunkt beeinflusst;
• Katasterdaten und Referenzwertbescheinigung zum Stichtag;
• Kaufpreis- und Zahlungsnachweise;
• Aufteilung nach Erwerbern und Quoten;
• Inventarliste und Bewertung beweglicher Gegenstände;
• IVA-Rechnung des Bauträgers bei Neubau;
• Nachweise für Hauptwohnungs-, Alters-, Behinderungs-, Familien-, Einkommens-, Ansässigkeits- und Hypothekenvoraussetzungen;
• formelle VPL- oder Preisbindungsqualifikation, falls ein Bonus beansprucht wird.

Der Notar kann Daten elektronisch übermitteln; dadurch entfällt die Selbstveranlagung des Erwerbers nicht automatisch. Ohne steuerliche Einreichung beziehungsweise Nachweis kann die Grundbucheintragung blockiert sein.

Berichtigung, Nachzahlung und Rechtsbehelf

Zu wenig erklärt

Wurde die Bemessungsgrundlage zu niedrig, ein falscher Satz verwendet oder eine Vergünstigung zu Unrecht beansprucht, ist grundsätzlich eine ergänzende Selbstveranlagung einzureichen und die Differenz zu zahlen. Bei freiwilliger verspäteter Korrektur vor behördlicher Aufforderung können die Zuschläge nach Artikel 27 der Ley General Tributaria greifen.

Zu viel gezahlt

Bei einer überhöhten Selbstveranlagung kann eine Berichtigung nach Artikel 120 Absatz 3 der Ley General Tributaria und die Erstattung des zu Unrecht gezahlten Betrags beantragt werden. Bei Streit über den Referenzwert muss dessen Fehler in diesem Verfahren mit geeigneten Belegen angegriffen werden.

Behördliche Festsetzung

Gegen eine behördliche Festsetzung kommen je nach Verfahrensstand ein Einspruch in Form des recurso de reposición oder eine wirtschaftsverwaltungsrechtliche Beschwerde in Betracht. Die Rechtsbehelfsfrist beträgt bei einem bekanntgegebenen Verwaltungsakt regelmäßig einen Monat. Die konkrete Rechtsbehelfsbelehrung im Bescheid ist maßgeblich.

Die allgemeine Festsetzungs- und Erstattungsverjährung beträgt grundsätzlich vier Jahre; Beginn und Unterbrechung richten sich nach dem konkreten Anspruch und Verfahrensakt.

Nichtresidenten und Deutschland–Spanien-Bezug

Die Ansässigkeit des Käufers ändert nicht, dass der Erwerb einer Immobilie auf den Balearen nach balearischem TPO-/AJD-Recht behandelt wird. Ein deutscher Nichtresident kann daher denselben allgemeinen Immobilien-Tarif schulden. Persönliche Vergünstigungen können allerdings an balearische Voransässigkeit, Hauptwohnung, Einkommen oder Finanzierung anknüpfen und deshalb im Einzelfall ausscheiden.

Für die Abwicklung sind regelmäßig NIE, spanische Zustell- und Zahlungsfähigkeit sowie gegebenenfalls eine Vollmacht erforderlich. Ein ausländisches Konto oder eine deutsche Finanzierung ändert weder den Referenzwert noch die Monatsfrist.

TPO, AJD, IVA und Nebenkosten können für eine spätere spanische Veräußerungsgewinnermittlung als Erwerbsnebenkosten relevant sein, soweit sie tatsächlich vom Erwerber getragen und nachgewiesen wurden. Die deutsche ertragsteuerliche Behandlung ist eigenständig. Aus der spanischen Steuerzahlung folgt kein automatischer identischer Wertansatz oder eine Anrechnung auf deutsche Einkommensteuer.

Praxisbeispiele

Gebrauchte Wohnung für 850.000 Euro

Eine Privatperson verkauft eine gebrauchte Wohnung auf Mallorca für 850.000 Euro. Der Referenzwert liegt bei 820.000 Euro. Die Bemessungsgrundlage ist 850.000 Euro. Ohne Vergünstigung ergibt sich mit dem gesetzlich gerundeten Durchschnittssatz von 8,82 Prozent eine TPO von 74.970 Euro. Der Käufer reicht innerhalb eines Monats Modelo 600 ein und zahlt die Steuer.

Referenzwert über dem Kaufpreis

Kaufpreis und erklärter Wert betragen 650.000 Euro, der Referenzwert 730.000 Euro. TPO ist grundsätzlich auf 730.000 Euro zu berechnen: 32.000 Euro für die ersten 400.000 Euro, 18.000 Euro für die nächsten 200.000 Euro und 13.000 Euro für die restlichen 130.000 Euro ergeben zunächst einen Tarifbetrag von 63.000 Euro. Daraus folgt ein Durchschnittssatz von 63.000 ÷ 730.000 × 100 = 8,630136… Prozent, gerundet 8,63 Prozent. Die TPO beträgt daher 730.000 Euro × 8,63 Prozent = 62.999 Euro. Hält der Käufer den Referenzwert für objektiv falsch, muss er ihn im gesetzlich vorgesehenen Berichtigungs- oder Rechtsbehelfsweg angreifen.

Neue Wohnung für 850.000 Euro

Ein Bauträger liefert erstmals eine neue Wohnung. Unterstellt sind 10 Prozent IVA und der allgemeine AJD-Satz von 1,5 Prozent; eine Vergünstigung greift nicht. Der Käufer zahlt 85.000 Euro IVA an den Bauträger und veranlagt 12.750 Euro AJD mit Modelo 600. Die indirekten Steuern betragen damit 97.750 Euro, ohne Notar-, Register- und sonstige Kaufkosten.

Unternehmensverkauf mit Verzicht auf IVA-Befreiung

Eine Gesellschaft verkauft ein bereits genutztes Gewerbeobjekt an einen voll vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer. Beide vereinbaren wirksam den Verzicht auf die IVA-Befreiung. Der Käufer erklärt die IVA im Reverse Charge und veranlagt die notarielle Urkunde auf den Balearen grundsätzlich mit 2,5 Prozent AJD. TPO fällt auf denselben steuerpflichtigen Vorgang nicht an.

Typische Fehler

• Die Steuer wird nur aus dem Kaufpreis berechnet, obwohl der Referenzwert höher ist.
• Der gesamte Wert wird mit dem höchsten erreichten TPO-Satz multipliziert, oder nach der Stufenrechnung wird die vorgeschriebene Rundung des Durchschnittssatzes übersprungen.
• „Neubau“ und „Gebrauchtkauf“ werden nach Baujahr statt nach IVA-Lieferungsstatus unterschieden.
• Bei einem IVA-befreiten Unternehmensverkauf wird AJD statt TPO erklärt, obwohl kein Verzicht vorliegt.
• Eine Hypothek wird von der TPO-Basis abgezogen.
• Möbel werden ohne Inventar und realistische Bewertung künstlich hoch angesetzt.
• Die Einmonatsfrist wird erst ab Grundbucheintragung oder Schlüsselübergabe gerechnet.
• Ein Nullbetrag aufgrund eines Bonus wird als Befreiung von der Erklärungspflicht verstanden.
• Die Voraussetzungen einer Hauptwohnungsvergünstigung werden nur am Kaufdatum, nicht während der Bindungszeit überwacht.
• Die AJD des Kaufvertrags wird mit der AJD der Hypothekenurkunde vermischt.

Praktische Arbeitsfolge

1. Verkäuferstatus, bisherige Nutzung und IVA-Lieferungsfolge feststellen.
2. Kauf als TPO, IVA plus AJD oder IVA-Verzicht plus AJD einordnen.
3. Steuerzeitpunkt aus Privatvertrag, Bedingungen und notarieller Urkunde bestimmen.
4. Referenzwert zum Stichtag abrufen und mit Preis sowie erklärtem Wert vergleichen.
5. Immobilien-, Möbel-, Rechte-, Garagen- und Finanzierungskomponenten trennen.
6. TPO- oder AJD-Tarif nach aktuellem balearischem Recht berechnen.
7. Jede Vergünstigung anhand aller persönlichen und objektbezogenen Voraussetzungen prüfen.
8. Modelo 600 und Anlagen innerhalb eines Monats einreichen und zahlen.
9. Einreichungs- und Zahlungsnachweis für Grundbuch und spätere Steuerfälle sichern.
10. Hauptwohnungs- oder sonstige Nachbehaltensbedingungen nach dem Kauf überwachen.

Häufige Fragen

Muss bei jedem Immobilienkauf Modelo 600 eingereicht werden?

Bei den üblichen TPO- und AJD-Fällen ja. IVA wird zwar an den Verkäufer gezahlt beziehungsweise im Reverse Charge behandelt, die AJD des notariellen Erwerbs wird aber über Modelo 600 veranlagt. Auch viele begünstigte oder vollständig gutgeschriebene Vorgänge bleiben erklärungspflichtig.

Zahlt man bei einem Gebrauchtkauf TPO und AJD zusammen?

Auf denselben gewöhnlichen Kauf grundsätzlich nicht die variable AJD, weil der Vorgang bereits TPO unterliegt. Andere selbstständige Vereinbarungen in derselben Urkunde können gesondert besteuert werden.

Ist der Referenzwert immer die Steuerbasis?

Er ist bei Immobilien die gesetzliche Mindestbasis, wenn er vorhanden ist. Ist Kaufpreis oder erklärter Wert höher, gilt der höhere Betrag. Fehlt ein Referenzwert, greift die gesetzliche Vergleichsregel mit Preis, erklärtem Wert und Marktwert.

Wann gilt beim Neubau 2 Prozent AJD?

Bei bestimmten notariellen Immobilienvorgängen mit einem Wert ab 1.000.000 Euro gilt auf den Balearen der erhöhte Satz von 2 Prozent, sofern keine speziellere Regel greift. Bei Verzicht auf eine IVA-Befreiung beträgt der Satz 2,5 Prozent.

Kann ein Nichtresident den 100-Prozent-Hauptwohnungsbonus nutzen?

Nur wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind. Die vorgeschriebene dreijährige gewöhnliche Ansässigkeit auf den Balearen vor dem Erwerb schließt viele neu zuziehende Käufer aus.

Wer zahlt AJD auf die Hypothek?

Bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen ist grundsätzlich der Darlehensgeber Steuerschuldner. Die AJD auf die eigentliche Kaufurkunde kann dennoch vom Käufer geschuldet sein.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand dieses Artikels ist der 10. August 2026. Die mit Ley 4/2026 eingeführten VPL- und AJD-Gutschriften gelten seit 14. Juni 2026. Seit demselben Tag betragen die allgemeinen Zugangsgrenzen für wohnungsbezogene Vergünstigungen nach der Orden 13/2026 331.859,70 Euro auf Mallorca und Menorca sowie 378.211,68 Euro auf Eivissa und Formentera. Die Vergünstigung selbst bleibt nach der zusätzlichen Bestimmung 5 grundsätzlich auf die ersten 270.151,20 Euro begrenzt; der Mehrbetrag wird nach den dort bestimmten Sätzen besteuert.

• https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359
• https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2014-6925
• https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2026-15579
• https://www.atib.es/normas/Ordllindars1_s.pdf
• https://www.atib.es/General/Novedad.aspx?idTexto=16988&idTipoTexto=1&lang=es
• https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740
• https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9854&lang=es
• https://www.atib.es/ta/modelos/Modelo.aspx?lang=es&m=600
• https://www.atib.es/General/Novedad.aspx?idTexto=15835&idTipoTexto=1&lang=es
• https://www.boe.es/eli/es/l/2003/12/17/58/con
• AEAT: Begriff der Hauptwohnung
• BOE: Ley 5/2019, insbesondere Art. 2, 3 und 14 – Immobilienkreditkosten
• AEAT: Immobilienveräußerungsgewinne bei Nichtresidenten – Erwerbsnebenkosten