Immobilienkauf auf Mallorca: vollständiger Steuer- und Kostenprüfpfad

Ein realistisches Kaufbudget für Mallorca entsteht erst, wenn Steuerart, Bemessungsgrundlage, persönliche Voraussetzungen, Verkäuferstatus, Finanzierung und Vollzugskosten zusammengeführt werden. Eine pauschale Nebenkostenquote kann für eine erste Orientierung dienen, ersetzt aber keinen belastbaren Prüfpfad: Eine gebrauchte Villa, eine erste Lieferung vom Bauträger, ein steuerpflichtig verkaufter Geschäftsraum und eine persönlich begünstigte Hauptwohnung können bei demselben Preis sehr unterschiedliche Folgen haben.

Das Wichtigste im Überblick

Der Käufer sollte den Vorgang in dieser Reihenfolge prüfen:

Die entscheidende erste Trennung lautet daher nicht „Neubau oder Altbau“ im umgangssprachlichen Sinn, sondern: Ist die konkrete Lieferung umsatzsteuerpflichtig oder fällt TPO an? Erst danach lässt sich der richtige Steuersatz bestimmen.

Der vollständige Prüfpfad in zwölf Schritten

Schritt 1: Erwerber, Quote und Nutzungsziel festlegen

Vor Reservierung oder Anzahlungsvertrag muss feststehen, wer erwirbt und in welcher Quote. Das beeinflusst Finanzierung, persönliche Steuervergünstigungen, spätere Einkünfte, Vermögensteuer, Erbschaftsplanung und den Registervollzug. Bei mehreren Erwerbern sind die Voraussetzungen einer personenbezogenen Vergünstigung für jeden Erwerber getrennt zu prüfen; eine Begünstigung einer Person überträgt sich nicht automatisch auf den Anteil der anderen.

Ebenso wichtig ist das tatsächliche Nutzungsziel:

• eigene Hauptwohnung;
• Zweit- oder Ferienwohnung;
• langfristige Wohnungsvermietung;
• touristische oder sonstige kurzfristige Vermietung;
• betriebliche Nutzung;
• Erwerb als Bauträger, Händler oder langfristiger Investor.

Die Bezeichnung im Kaufvertrag ersetzt die spätere tatsächliche Nutzung nicht. Wer einen reduzierten Hauptwohnungssatz beansprucht und die gesetzlichen Voraussetzungen später nicht erfüllt, muss regelmäßig innerhalb eines Monats nach dem schädlichen Ereignis nacherklären und die Mehrsteuer nebst Verzugszinsen entrichten.

Schritt 2: Den Kaufgegenstand rechtlich und steuerlich zerlegen

Zu klären sind mindestens Grundstück, Gebäude, Garagen, Abstellräume, Gemeinschaftsanteile, Möbel, Fahrzeuge, Kunst oder sonstiges Inventar. Bis zu zwei gemeinsam mit einer Wohnung übertragene, zugehörige Garagen können umsatzsteuerlich dem Wohnungssatz folgen; bei TPO sieht das balearische Recht für separat zu behandelnde Garagen einen eigenen Tarif vor. Künstliche Preisaufteilungen sind kein zulässiges Sparmodell. Jeder Teilwert muss dem tatsächlichen Gegenstand und einem nachvollziehbaren Marktwert entsprechen.

Auch Rechte statt Volleigentum sind gesondert zu bewerten. Nießbrauch, bloßes Nutzungsrecht, nacktes Eigentum, Kaufoption oder eine Grundstücksgesellschaft können andere Bewertungs- und Steuerregeln auslösen. Der vorliegende Prüfpfad behandelt den unmittelbaren entgeltlichen Erwerb einer Immobilie; der Erwerb von Gesellschaftsanteilen braucht zusätzlich eine eigenständige Struktur- und Missbrauchsprüfung.

Schritt 3: TPO oder IVA bestimmen

Gebrauchtimmobilie und steuerfreie spätere Lieferung

Der unmittelbare Erwerb von einer Privatperson unterliegt regelmäßig der balearischen Variante der spanischen Steuer auf entgeltliche Vermögensübertragungen, der Transmisiones Patrimoniales Onerosas, kurz TPO. Dasselbe kann bei einer zweiten oder späteren Lieferung eines Gebäudes gelten, wenn diese nach dem Umsatzsteuergesetz befreit ist und nicht wirksam auf die Befreiung verzichtet wird.

Bei TPO fällt für denselben Erwerbsvorgang nicht zusätzlich die wertabhängige notarielle Dokumentensteuer AJD an. Die notarielle Urkunde unterliegt allerdings der festen Stempelabgabe; diese ist wirtschaftlich regelmäßig gering und nicht mit dem prozentualen AJD-Satz zu verwechseln.

Erste Lieferung vom Unternehmer

Die erste Lieferung eines fertiggestellten Gebäudes durch den Bauträger ist regelmäßig umsatzsteuerpflichtig. Für eine Wohnung gilt grundsätzlich ein IVA-Satz von 10 Prozent; der Satz kann bis zu zwei mitübertragene Garagen und zugehörige Nebenräume im selben Gebäude umfassen. Unbebaute Baugrundstücke, Geschäftsräume und andere nicht als Wohnung begünstigte Gegenstände unterliegen regelmäßig dem allgemeinen IVA-Satz von 21 Prozent, sofern keine besondere Regel greift.

Neben IVA fällt bei einer notariellen, registrierbaren und nicht TPO-pflichtigen Übertragung regelmäßig die variable AJD an. Auf den Balearen beträgt der allgemeine AJD-Satz 1,5 Prozent. Bei einem Immobilienwert von mindestens 1.000.000 Euro gilt grundsätzlich 2 Prozent. Bei einem wirksamen Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung einer späteren Lieferung beträgt der besondere AJD-Satz 2,5 Prozent.

Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung

Bei bestimmten Unternehmergeschäften kann der Verkäufer auf die Befreiung einer zweiten oder späteren Gebäudelieferung verzichten. Das setzt die gesetzlichen Voraussetzungen voraus und kann zur Umsatzsteuer mit Umkehr der Steuerschuldnerschaft sowie zum erhöhten AJD-Satz führen. Für einen privaten Ferienhauskäufer ohne Vorsteuerabzugsrecht ist dieser Weg regelmäßig nicht verfügbar oder wirtschaftlich nicht günstig. Bei Unternehmern muss der tatsächliche Vorsteuerabzug vor Vertragsschluss geprüft werden; eine bloße Gesellschaftsform garantiert ihn nicht.

Schritt 4: Den richtigen TPO-Steuerwert bestimmen

Bei Immobilien ist die TPO-Bemessungsgrundlage grundsätzlich der am Steuertag geltende Kataster-Referenzwert. Sind der erklärte Wert, der vereinbarte Preis oder die Gegenleistung höher, gilt der höchste dieser Werte. Existiert kein Referenzwert oder kann er nicht bescheinigt werden, ist grundsätzlich der höchste Betrag aus erklärtem Wert, Preis beziehungsweise Gegenleistung und Marktwert maßgeblich, vorbehaltlich einer behördlichen Prüfung.

Das führt zu drei praktischen Regeln:

1. Der Referenzwert muss vor Unterzeichnung für die genaue Immobilie und den maßgeblichen Stichtag abgerufen werden.
2. Ein Kauf unter Referenzwert senkt die TPO-Bemessungsgrundlage nicht automatisch.
3. Wer den Referenzwert für überhöht hält, darf ihn nicht folgenlos ignorieren. Er kann ihn im Zusammenhang mit einer Berichtigung der Selbstveranlagung oder einem Rechtsbehelf gegen eine behördliche Festsetzung angreifen und muss dafür geeignete Beweise vorlegen.

Sinnvolle Belege können ein technisches Gutachten, dokumentierte Baumängel, fehlende Bewohnbarkeit, rechtliche Nutzungsbeschränkungen und konkrete Vergleichsdaten sein. Die steuerliche Anfechtung ersetzt nicht die baurechtliche Due Diligence.

Auch bei einer grundstücksbezogenen AJD darf die Bemessungsgrundlage nach Artikel 30 Absatz 1 des staatlichen ITP/AJD-Gesetzes nicht unter dem nach Artikel 10 maßgeblichen Immobilienwert liegen. Der Netto-Kaufpreis ist deshalb nicht stets allein die AJD-Bemessungsgrundlage; die IVA folgt dagegen grundsätzlich der Gegenleistung.

Schritt 5: Den allgemeinen TPO-Tarif auf Mallorca berechnen

Für nicht begünstigte Immobilien gilt auf den Balearen ein progressiver Tarif:

Das Gesetz ermittelt aus dieser Staffel für den Gesamtwert einen durchschnittlichen Satz, rundet ihn auf zwei Dezimalstellen und wendet ihn auf die jeweilige steuerpflichtige Bemessungsgrundlage an. Dabei wird die zweite Dezimalstelle nur aufgerundet, wenn die dritte Dezimalstelle größer als 5 ist; bei 5 oder weniger wird abgerundet (Artikel 10). Bei mehreren Käufern darf daher nicht jeder Anteil isoliert in der niedrigsten Stufe gerechnet werden.

Beispiel Gebrauchtwohnung: Kaufpreis und Referenzwert betragen jeweils 750.000 Euro; es besteht keine Vergünstigung. Die Staffelrechnung ergibt 32.000 Euro für die ersten 400.000 Euro, 18.000 Euro für die nächsten 200.000 Euro und 15.000 Euro für die restlichen 150.000 Euro, zusammen 65.000 Euro. Daraus entsteht ein gesetzlicher Durchschnittssatz von 8,666… Prozent, der auf 8,67 Prozent gerundet wird. Bei einer Bemessungsgrundlage von 750.000 Euro beträgt die TPO deshalb 65.025 Euro.

Bei einer eigenständig besteuerten Garage gilt bis 30.000 Euro ein Satz von 8 Prozent und darüber 9 Prozent; bis zu zwei zu einer Wohnung gehörende Garagen werden im Rahmen der allgemeinen Immobilienregel behandelt.

Schritt 6: Balearische Erwerbsvergünstigungen prüfen

Seit dem 14. Juni 2026 sind mehrere Vergünstigungen neu gefasst oder erweitert. Sie setzen eine genaue Personen-, Nutzungs-, Wert- und Nachweisprüfung voraus.

4 Prozent für eine begünstigte Hauptwohnung

Für eine Immobilie, die im Erwerbszeitpunkt Hauptwohnung des Käufers werden soll, gilt grundsätzlich ein TPO-Satz von 4 Prozent, wenn der Erwerber mindestens 50 Prozent des Volleigentums oder eines Nutzungsrechts erwirbt und nicht bereits zu mindestens 50 Prozent eine andere Wohnung im Voll- oder Nutzungsrecht hält. Die Hauptwohnung muss die einkommensteuerlichen Anforderungen erfüllen.

2 Prozent für bestimmte Gruppen

Unter zusätzlichen Voraussetzungen kann der Satz 2 Prozent betragen, insbesondere bei einem Käufer unter 36 Jahren und erster Wohnung, bei bestimmten behinderungsbezogenen Familienkonstellationen oder bei einer Hauptwohnung für eine kinderreiche beziehungsweise alleinerziehende Familie. Die einzelnen Fallgruppen sind nicht deckungsgleich; Alter, erste Wohnung, IRPF-Mindestbeträge für Behinderung, Familienstatus und Wertgrenzen sind jeweils separat nachzuweisen.

100-Prozent-Bonifikation für unter 30-Jährige und Menschen mit Behinderung

Für die erste Hauptwohnung kann eine 100-prozentige TPO-Bonifikation greifen, wenn der Erwerber unter 30 Jahre alt ist oder einen Behinderungsgrad von mindestens 33 Prozent hat und kumulativ unter anderem:

• seit mindestens drei Jahren unmittelbar vor dem Kauf seinen gewöhnlichen Wohnsitz auf den Balearen hatte;
• mindestens 50 Prozent Volleigentum an seiner ersten Wohnung erwirbt;
• nicht bereits mindestens 50 Prozent an Eigentum oder Nutzung einer anderen Wohnung hält;
• die Wohnung zur Hauptwohnung macht;
• die gesetzlichen Einkommensgrenzen von 52.800 Euro bei Einzel- oder 84.480 Euro bei Zusammenveranlagung im letzten IRPF-Zeitraum, dessen Erklärungsfrist bereits abgelaufen ist, einhält;
• ein grundpfandrechtlich gesichertes Bankdarlehen von mindestens 60 Prozent des Gutachtenwerts aufgenommen hat.

Die Bonifikation befreit nicht von der Pflicht zur Selbstveranlagung.

Die zweistufige Wertgrenze auf Mallorca

Für Wohnungen auf Mallorca und Menorca beträgt der seit dem 14. Juni 2026 maßgebliche erhöhte Höchstwert grundsätzlich 331.859,70 Euro. Auf Ibiza und Formentera gelten 378.211,68 Euro. Für kinderreiche Familien und Einelternfamilien der besonderen Kategorie erhöht sich die jeweilige territoriale Grenze beim 2-Prozent-TPO- beziehungsweise 0,5-Prozent-AJD-Satz nochmals um 15 Prozent; für Einelternfamilien der allgemeinen Kategorie gilt diese zusätzliche Erhöhung nicht. Der erhöhte Wert kann den Zugang zur Begünstigung eröffnen. Die steuerliche Entlastung bleibt jedoch begrenzt:

• 4 Prozent oder 2 Prozent gelten nur für die ersten 270.151,20 Euro; der Mehrbetrag wird mit 8 Prozent besteuert.
• Die 100-Prozent-Bonifikation gilt nur für die ersten 270.151,20 Euro.
• Bei AJD gelten 1 Prozent oder 0,5 Prozent nur für die ersten 270.151,20 Euro; der Mehrbetrag wird mit 1,5 Prozent besteuert.

Beispiel: Eine auf Mallorca gelegene gebrauchte Hauptwohnung kostet 320.000 Euro; der maßgebliche Steuerwert ist ebenfalls 320.000 Euro. Der Käufer erfüllt die Voraussetzungen des 4-Prozent-Satzes. Auf 270.151,20 Euro entfallen 10.806,05 Euro, auf die restlichen 49.848,80 Euro bei 8 Prozent 3.987,90 Euro. Die TPO beträgt gerundet 14.793,95 Euro. Der erhöhte Höchstwert bedeutet also nicht, dass 4 Prozent auf den gesamten Kaufpreis anzuwenden sind.

Preisbegrenzte Wohnungen

Für eine als Vivienda de Precio Limitado, VPL, qualifizierte Wohnung sieht das balearische Recht seit dem 14. Juni 2026 eine Bonifikation von 50 Prozent der TPO-Schuld vor. Für bestimmte preisgebundene oder preislimitierte Wohnungen besteht auch bei AJD eine 50-prozentige Bonifikation. Entscheidend ist die förmliche wohnungsrechtliche Qualifikation, nicht eine bloß niedrige Kaufpreishöhe.

Schritt 7: AJD-Vergünstigungen bei umsatzsteuerpflichtigem Erwerb prüfen

Bei der ersten Hauptwohnung kann statt des allgemeinen AJD-Satzes von 1,5 Prozent ein Satz von 1 Prozent gelten. Für bestimmte Gruppen, insbesondere Käufer unter 36 Jahren, bestimmte Behinderungsfälle sowie kinderreiche oder alleinerziehende Familien, kommt ein Satz von 0,5 Prozent in Betracht. Die Voraussetzungen entsprechen nicht in jedem Detail den TPO-Fallgruppen.

Für unter 30-Jährige oder Menschen mit einem Behinderungsgrad von mindestens 33 Prozent kann unter denselben strengen Wohnsitz-, Erstwohnungs-, Einkommens- und Finanzierungsbedingungen wie bei TPO eine 100-prozentige AJD-Bonifikation gelten. Auch hier bleibt die Einreichung der Selbstveranlagung Pflicht und die Bonifikation ist auf die ersten 270.151,20 Euro begrenzt.

Beispiel Neubauwohnung: Der Netto-Kaufpreis einer erstmals vom Bauträger gelieferten Wohnung beträgt 750.000 Euro; ein höherer maßgeblicher Immobilienwert für die AJD wird im Beispiel nicht unterstellt. Ohne Vergünstigung fallen 75.000 Euro IVA zu 10 Prozent und 11.250 Euro AJD zu 1,5 Prozent an, zusammen 86.250 Euro. Nicht enthalten sind Notar-, Register-, Bewertungs-, Prüf- und Finanzierungskosten. Bei einem Wert ab 1.000.000 Euro ist der erhöhte AJD-Satz gesondert zu berücksichtigen.

Schritt 8: Verkäuferpflichten prüfen, die den Käufer treffen können

3-Prozent-Einbehalt bei nichtresidentem Verkäufer

Verkauft eine in Spanien nicht ansässige Person eine spanische Immobilie, muss der Käufer grundsätzlich 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und innerhalb eines Monats mit Modelo 211 an die spanische Steuerverwaltung abführen. Der Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf die Nichtresidentensteuer des Verkäufers, keine zusätzliche Kaufsteuer des Käufers. Zahlt der Käufer dennoch den vollen Preis an den Verkäufer, kann seine eigene Abführungspflicht bestehen bleiben.

Der Käufer benötigt daher vor Beurkundung eine belastbare Ansässigkeitsprüfung, klare Zahlungsanweisungen, die Daten für Modelo 211 und eine vertragliche Regel zur Übergabe des Einzahlungsnachweises. Die Staatsangehörigkeit des Verkäufers ist nicht entscheidend.

Kommunale Plusvalía bei nichtresidenter natürlicher Person

Die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischen Bodens, die Plusvalía municipal, trifft bei einem entgeltlichen Verkauf grundsätzlich den Verkäufer. Ist der Verkäufer jedoch eine natürliche Person, die in Spanien nicht ansässig ist, wird der Käufer gesetzlicher Ersatzschuldner. Die konkrete Erklärung, Frist und Berechnung richten sich nach dem staatlichen Gesetz und der Satzung der zuständigen Gemeinde. Bei der Kaufabwicklung sollte deshalb geprüft werden, ob ein Einbehalt oder eine andere Sicherung erforderlich ist.

Schritt 9: Finanzierungskosten richtig zuordnen

Bei einem unter das spanische Immobilienkreditgesetz fallenden Hypothekendarlehen trägt der Darlehensnehmer grundsätzlich die Immobilienbewertung. Der Darlehensgeber trägt die Kosten der Gestoría, die Notargebühren der Hypothekenurkunde und die Registerkosten der Hypothek; Kopien bezahlt, wer sie anfordert. Die AJD auf die Hypothekenbestellung richtet sich nach dem Steuerrecht und trifft seit der gesetzlichen Neuregelung grundsätzlich den Darlehensgeber.

Diese Kostenzuordnung betrifft die Darlehensurkunde, nicht automatisch die Kaufurkunde. Notar- und Registerkosten des Erwerbs, anwaltliche oder technische Prüfungen, Bankentgelte, Versicherungen und Wechselkurskosten sind separat zu budgetieren.

Bei Finanzierung in einer anderen Währung als der Einkommenswährung gehört ein Stresstest für Kurs und Zins in die Kaufrechnung. Bei Gesellschafter- oder Familiendarlehen kommen Fremdvergleich, Dokumentation, Quellensteuer und gegebenenfalls die gesellschaftsbezogene Zinsschranke hinzu.

Schritt 10: Notar-, Register- und Prüfungskosten nicht pauschalisieren

Spanische Notar- und Grundbuchgebühren folgen gesetzlichen Tarifen, hängen aber von Wert, Umfang, Anzahl der Ausfertigungen, Eintragungen und tatsächlicher Urkundengestaltung ab. Es gibt deshalb keinen für jeden Kauf richtigen Einheitssatz. Hinzu kommen je nach Fall:

• anwaltliche oder steuerliche Due Diligence;
• Architekten- oder Sachverständigenprüfung;
• Kataster-, Register- und Planunterlagen;
• Überprüfung von Baugenehmigung, Bewohnbarkeit, Energieausweis und Nutzungslizenz;
• Gemeinschaftsbescheinigung über Rückstände;
• Prüfung kommunaler Abgaben, IBI und Versorgungsverträge;
• Übersetzung, Vollmacht, Apostille und NIE-Beschaffung;
• Bank-, Bewertungs- und gegebenenfalls Maklerkosten;
• Renovierung, Möblierung und Versicherungen.

Steuerlich ist außerdem zu trennen, welche Anschaffungsnebenkosten den späteren steuerlichen Anschaffungswert erhöhen und welche laufenden oder privaten Kosten darstellen. Belege sollten dauerhaft aufbewahrt werden, weil sie bei einem späteren Verkauf für die Gewinnermittlung wichtig sein können.

Schritt 11: Selbstveranlagung und Registervollzug organisieren

Auf Mallorca wird für TPO und AJD grundsätzlich Modelo 600 verwendet. Die Steuer entsteht am Tag des steuerpflichtigen Akts oder Vertrags; die Selbstveranlagung und Zahlung sind grundsätzlich innerhalb eines Monats einzureichen. Maßgeblich ist nicht zwingend erst die notarielle Urkunde. Ein privater Vertrag kann bereits den steuerlichen Tatbestand auslösen, wenn er den Erwerb rechtlich bewirkt.

Für Immobilien sind insbesondere die Erwerbsurkunde und eine einfache Abschrift beziehungsweise die sonstigen Vertragsunterlagen vorzulegen. Auch bei einer vollständigen Bonifikation bleibt die Erklärungspflicht bestehen. Erst die ordnungsgemäße steuerliche Behandlung ermöglicht regelmäßig den problemlosen Grundbuchvollzug.

Ein belastbarer Vollzugsordner enthält mindestens:

• Identifikationsnummern und Ansässigkeitsdaten aller Parteien;
• Grundbuchauszug und Katasterdaten;
• Referenzwertnachweis zum Stichtag;
• Kauf- und Zahlungsunterlagen;
• Nachweise für jede Vergünstigung;
• Modelo 600 und Zahlungs- oder Nullbescheid;
• gegebenenfalls Modelo 211 und Abführungsnachweis;
• kommunale Plusvalía-Unterlagen;
• Rechnungen über Anschaffungsnebenkosten;
• Darlehens-, Bewertungs- und Versicherungsunterlagen.

Schritt 12: Die laufenden Steuern ab Übergang planen

Mit dem Kauf endet die Steuerprüfung nicht. Abhängig von Eigentümer, Ansässigkeit und Nutzung können insbesondere entstehen:

• kommunale Grundsteuer, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI;
• Müll- und andere kommunale Gebühren;
• spanische Einkommen- oder Nichtresidentensteuer auf Vermietung;
• zugerechnete Nichtresidenteneinkünfte bei Selbstnutzung oder Leerstand;
• spanische Vermögensteuer und Solidaritätssteuer auf große Vermögen;
• Umsatzsteuer- und Aufzeichnungspflichten bei bestimmten Vermietungsleistungen;
• deutsche Erklärung und Abkommensanrechnung bei deutscher Ansässigkeit.

Für die Liquiditätsplanung sollte der erste vollständige Jahresaufwand bereits vor dem Kauf simuliert werden.

Budgetformel für die Kaufentscheidung

Eine brauchbare Gesamtrechnung lautet:

tatsächlicher Kaufpreis + TPO oder alternativ IVA zuzüglich gegebenenfalls variabler AJD + Kaufurkunde und Register + technische und rechtliche Prüfung + Finanzierung und Bewertung + unmittelbar notwendige Arbeiten + Liquiditätsreserve − rechtlich gesicherte Erstattungen oder Abzüge.

Der Steuerwert dient zur Berechnung der jeweiligen Steuer und ist kein zusätzlicher Kaufpreisbestandteil. Die variable AJD wird nicht nochmals auf einen bereits TPO-pflichtigen Erwerb aufgeschlagen.

Nicht abgezogen werden sollten erwartete Vorsteuer, Förderungen oder Vergünstigungen, solange deren Voraussetzungen nicht dokumentiert sind. Ebenso darf der 3-Prozent-Einbehalt nicht als eigene Kaufsteuer addiert werden: Er wird grundsätzlich vom an den nichtresidenten Verkäufer auszuzahlenden Preis abgezogen und an die Steuerverwaltung weitergeleitet.

Praktische Arbeitsfolge vor der Unterschrift

1. Erwerber, Quoten, Ansässigkeit und Nutzung schriftlich festlegen.
2. Register, Kataster, Referenzwert, Baugenehmigung und tatsächlichen Zustand abgleichen.
3. Verkäuferstatus und steuerliche Art der Lieferung schriftlich bestätigen lassen.
4. TPO- oder IVA/AJD-Rechnung mit dem richtigen Steuerwert erstellen.
5. Jede beanspruchte Vergünstigung anhand einer eigenen Nachweisliste prüfen.
6. Nichtresidenten-Einbehalt und kommunale Ersatzschuldnerschaft klären.
7. Hypothekenangebot, Bewertung, Gebühren und Währungsrisiken vollständig erfassen.
8. Vertragliche Steuerklauseln, Zahlungsfluss und Fälligkeit vor Unterzeichnung abstimmen.
9. Modelo 600, gegebenenfalls Modelo 211 und kommunale Erklärung terminieren.
10. Nach Vollzug alle Belege für laufende Steuererklärungen und den späteren Verkauf archivieren.

Typische Fehler

• Nur mit einer pauschalen Nebenkostenquote rechnen: Sie verdeckt den Unterschied zwischen TPO und IVA/AJD sowie persönliche Vergünstigungen.
• „Neubau“ mit IVA gleichsetzen: Entscheidend ist die umsatzsteuerliche Einordnung der konkreten Lieferung, nicht das Alter im Exposé.
• Den Kaufpreis statt des höheren Referenzwerts versteuern: Das kann Nachforderung, Zinsen und Sanktionen auslösen.
• Den erhöhten Mallorca-Höchstwert als Vollbegünstigung verstehen: Die Entlastung bleibt regelmäßig auf die ersten 270.151,20 Euro beschränkt.
• Eine Bonifikation ohne Erklärung annehmen: Auch bei 100 Prozent Entlastung muss Modelo 600 eingereicht werden.
• TPO-Anteile der Käufer einzeln staffeln: Der durchschnittliche Satz wird aus dem Gesamtwert ermittelt.
• Dem nichtresidenten Verkäufer den vollen Preis auszahlen: Der Käufer kann die 3-Prozent-Abführung trotzdem schulden.
• Plusvalía ausschließlich als Verkäuferthema behandeln: Bei einer nichtresidenten natürlichen Person wird der Käufer Ersatzschuldner.
• Hypotheken- und Kaufurkunde vermischen: Die gesetzliche Kostenverteilung des Kredits deckt nicht sämtliche Erwerbskosten.
• Nachweise erst nach dem Kauf beschaffen: Hauptwohnsitz, Alter, Behinderung, Einkommen, Vorbesitz und Finanzierung müssen rechtzeitig belastbar belegt sein.

Häufige Fragen

Welche Steuer fällt bei einer gebrauchten Wohnung von einer Privatperson an?

Regelmäßig TPO nach dem balearischen Tarif. Bemessungsgrundlage ist bei einer Immobilie grundsätzlich mindestens der Kataster-Referenzwert, sofern Kaufpreis oder erklärter Wert nicht höher sind.

Fallen bei einer Neubauwohnung immer 10 Prozent IVA an?

Bei der ersten Lieferung einer Wohnung durch den Bauträger gilt grundsätzlich 10 Prozent IVA; für Grundstücke, Geschäftsräume oder andere Gegenstände kann 21 Prozent gelten. Hinzu kommt regelmäßig AJD. Die konkrete Lieferung und die mitübertragenen Nebenobjekte müssen geprüft werden.

Gilt die 100-Prozent-Bonifikation bis 331.859,70 Euro vollständig?

Nein. Der erhöhte Mallorca-Wert kann die persönliche Vergünstigung zugänglich machen, die 100-Prozent-Bonifikation bleibt aber auf die ersten 270.151,20 Euro begrenzt. Ein Mehrbetrag wird nach der jeweils vorgesehenen Regel besteuert.

Kann der Referenzwert vor dem Kauf angefochten werden?

Das Gesetz sieht die Anfechtung grundsätzlich im Zusammenhang mit einer Berichtigung der Selbstveranlagung oder einem Rechtsbehelf gegen eine behördliche Festsetzung vor. Vor dem Kauf sollten deshalb Wert, Zustand und Beweise vorbereitet werden; ein niedrigerer Kaufpreis allein beseitigt den Referenzwert nicht.

Muss der Käufer bei einem deutschen Verkäufer 3 Prozent einbehalten?

Die Staatsangehörigkeit ist unerheblich. Entscheidend ist, ob der Verkäufer in Spanien nicht ansässig ist. Dann besteht grundsätzlich der 3-Prozent-Einbehalt mit Modelo 211.

Wer bezahlt die AJD der Hypothek?

Bei der Hypothekenbestellung ist nach dem geltenden Steuerrecht grundsätzlich der Darlehensgeber Steuerschuldner. Das ist von der AJD auf die umsatzsteuerpflichtige Kaufurkunde zu unterscheiden, die grundsätzlich den Erwerber trifft.

Wann beginnt die Monatsfrist für Modelo 600?

Grundsätzlich am Tag des steuerpflichtigen Akts oder Vertrags. Sie beginnt daher nicht in jedem Fall erst mit dem Notartermin. Die Wirkung eines Reservierungs-, Arras- oder privaten Kaufvertrags muss anhand seines Inhalts geprüft werden.

Sind Notar und Grundbuch immer ein fester Prozentsatz des Kaufpreises?

Nein. Die Gebühren folgen amtlichen Tarifen und hängen vom konkreten Wert, Umfang und Vollzug ab. Eine projektspezifische Kostenschätzung ist belastbarer als ein pauschaler Prozentsatz.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand: 11. August 2026. Verwendet wurden insbesondere folgende amtliche Quellen:

• BOE, Decreto Legislativo 1/2014 der Illes Balears, insbesondere Art. 10 zum TPO-Tarif und zu den Sätzen von 4 und 2 Prozent, Art. 14 quater und 14 septies zu Bonifikationen, Art. 15, 17, 17 bis, 19, 19 quater und 19 quinquies zu AJD sowie fünfte Zusatzbestimmung; konsolidierte Fassung mit letzter veröffentlichter Änderung vom 13. Juni 2026: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2014-6925
• Agència Tributària de les Illes Balears, amtliche Information und Berichtigung zu den Änderungen 2026, insbesondere zu 331.859,70 Euro auf Mallorca und Menorca, zur berichtigten Grenze von 378.211,68 Euro auf Ibiza und Formentera, zu den Tranchengrenzen sowie zu den neuen TPO- und AJD-Vergünstigungen: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTexto=16988&idTipoTexto=1&lang=es
• Agència Tributària de les Illes Balears, ITP und AJD, insbesondere Modelo 600, Monatsfrist, Einreichungsstellen und erforderliche Unterlagen: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9854&lang=es
• BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993 – staatliches ITP/AJD-Gesetz, insbesondere Art. 7 zur Abgrenzung TPO, Art. 10 zum Kataster-Referenzwert und dessen Anfechtung, Art. 29 zur Steuerschuldnerschaft, Art. 30 zur AJD-Bemessungsgrundlage und Art. 31 zur notariellen Dokumentensteuer: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359
• BOE, Ley 37/1992 – spanisches Umsatzsteuergesetz, insbesondere Art. 20 Abs. 1 Nr. 22 zu ersten und späteren Gebäudelieferungen, Art. 20 Abs. 2 zum Verzicht auf die Befreiung, Art. 84 zur Steuerschuldnerschaft und Art. 90/91 zu den Sätzen von 21 und 10 Prozent: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740
• BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004 – Nichtresidentensteuergesetz, insbesondere Art. 25 Abs. 2 zum Einbehalt von 3 Prozent bei Immobilienverkäufen durch Nichtresidenten: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527
• Agencia Estatal de Administración Tributaria, Einbehalt des Immobilienkäufers, zu Modelo 211, Einmonatsfrist und Funktion als Vorauszahlung des Verkäufers: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/retenciones-irnr-sin-establecimiento-permanente/retencion-adquirente-inmueble.html
• BOE, Real Decreto Legislativo 2/2004 – Gesetz über die örtlichen Finanzen, insbesondere Art. 104 bis 110 zur Plusvalía municipal und Art. 106 Abs. 2 zur Ersatzschuldnerschaft des Käufers bei einem nichtresidenten natürlichen Verkäufer: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• BOE, Ley 5/2019 – Immobilienkreditvertragsgesetz, insbesondere Art. 14 zur vorvertraglichen Information und Verteilung der Bewertungs-, Gestoría-, Notar- und Registerkosten: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
• BOE, Real Decreto 1426/1989 – Notartarif, amtliche Gebührenordnung für notarielle Tätigkeiten: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28111
• BOE, Real Decreto 1427/1989 – Grundbuchtarif, amtliche Gebührenordnung der Grundbuchämter: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28112