Saisonvermietung in Spanien: Steuern, Vertrag und Pflichten

Q: Reparatur oder Verbesserung?

Diese Trennung beeinflusst den Zeitpunkt des Abzugs: Reparatur und Erhaltung stellen den bisherigen Zustand oder die Gebrauchsfähigkeit wieder her. Sie können im Rahmen der gesetzlichen Grenzen laufend abziehbar sein. Verbesserungen erhöhen Wert, Nutzbarkeit, Kapazität oder Lebensdauer über den ursprünglichen Zustand hinaus. Sie sind nicht sofort vollständig abziehbar, sondern erhöhen grundsätzlich die abschreibbare beziehungsweise spätere Veräußerungsbasis. Eine neue luxuriöse Erweiterung ist daher anders zu behandeln als der Austausch eines defekten Bauteils. Bei gemischten Rechnungen sollte eine nachvollziehbare Aufteilung verlangt werden.

Eine Wohnung für sechs Monate an eine Projektmitarbeiterin zu vermieten kann eine echte Saisonmiete sein. Dieselbe Laufzeit kann aber auch einen gewöhnlichen Wohnraummietvertrag verdecken, wenn die Wohnung tatsächlich den dauerhaften Lebensmittelpunkt bildet. Umgekehrt wird eine Vermietung nicht allein deshalb touristisch, weil sie nur wenige Wochen dauert. Für die steuerliche und rechtliche Einordnung zählen Zweck, Vertragsgestaltung, tatsächliche Nutzung und örtliche Vorschriften zusammen.

Das Wichtigste im Überblick

Dauer allein entscheidet nicht. Der spanische Mietvertrag für die dauerhafte Wohnversorgung fällt unter Artikel 2 LAU. Eine Vermietung für einen zeitlich begrenzten, konkret belegbaren Bedarf fällt grundsätzlich unter Artikel 3.2 LAU. Eine touristische Überlassung kann dagegen nach Artikel 5 Buchstabe e LAU aus dem allgemeinen Mietrecht herausfallen und dem regionalen Tourismusrecht unterliegen.
Der vorübergehende Grund muss echt sein. Arbeitseinsatz, Studium, medizinische Behandlung, Renovierung der Hauptwohnung oder ein anderer zeitlich begrenzter Bedarf sollten im Vertrag und durch Unterlagen nachvollziehbar sein. Ein bloßes Etikett „Saisonvertrag“ schützt nicht vor einer abweichenden Einordnung.
Steuerlich werden Nutzungstage getrennt. Bei in Spanien ansässigen natürlichen Personen sind Mieten regelmäßig Einkünfte aus Immobilienvermögen. Für nicht vermietete, nicht als Hauptwohnung genutzte Tage kann eine pauschale Immobilienertragszurechnung entstehen. Saisonmieten erhalten grundsätzlich nicht die IRPF-Ermäßigung für die dauerhafte Wohnraumvermietung.
Nichtresidenten erklären spanische Immobilienerträge in Spanien. Ohne spanische Betriebsstätte gilt grundsätzlich Modelo 210. Bei Ansässigkeit in einem EU-/EWR-Staat mit wirksamem Informationsaustausch können unmittelbar wirtschaftlich verbundene Kosten abziehbar sein; sonst wird regelmäßig vom Bruttoertrag ausgegangen.
IVA hängt von der Leistung ab. Die bloße Überlassung einer Wohnung ohne hoteltypische Leistungen ist im Regelfall von der spanischen Umsatzsteuer befreit. Werden dagegen laufende beherbergungstypische Leistungen angeboten, kann IVA zu 10 Prozent anfallen.
Region und Gemeinde bleiben entscheidend. Kaution, Wohnungs- oder Tourismusrecht, Nutzungsbeschränkungen, kommunale Gebühren und gegebenenfalls Genehmigungen müssen am Belegenheitsort geprüft werden. Auf den früher vorgesehenen staatlichen Registrierungsweg über das Grundbuch darf seit den Urteilen des Tribunal Supremo von Mai und Juni 2026 nicht mehr pauschal abgestellt werden.

Vier Nutzungsarten, die nicht verwechselt werden dürfen

Nutzung	Typisches Merkmal	Zivilrechtlicher Ausgangspunkt	Steuerliche Hauptfolge
Dauerhafte Wohnraummiete	Wohnung deckt den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters	Artikel 2 und Titel II LAU	IRPF-Reduktion für Wohnraum kann bei erfüllten Voraussetzungen möglich sein
Saisonmiete	Nachweisbarer, zeitlich begrenzter Wohnbedarf	Artikel 3.2, Artikel 4.3 und Titel III LAU	Mietertrag; Wohnraumreduzierung grundsätzlich nicht anwendbar
Touristische Kurzzeitvermietung	Möblierte sofort nutzbare Wohnung, touristische Vermarktung und regionales Spezialregime	Artikel 5 Buchstabe e LAU sowie regionales Tourismusrecht	Mietertrag oder wirtschaftliche Tätigkeit; IVA abhängig von Leistungen; Lizenz- und Melderecht prüfen
Eigennutzung oder Leerstand	Keine entgeltliche Überlassung	Kein Mietvertrag	Bei spanischen Steuerresidenten und Nichtresidenten kann für bestimmte Tage eine Immobilienertragszurechnung entstehen

Der befristete Bedarf ist wichtiger als die Monatszahl

Artikel 3.2 LAU nennt ausdrücklich saisonale Vermietungen, sei es im Sommer oder zu einer anderen Zeit. Das Gesetz legt dafür keine starre Mindest- oder Höchstdauer fest. Entscheidend ist, dass der Bedarf nur vorübergehend ist. Typische Belege sind:

befristeter Arbeitsvertrag oder Entsendungsschreiben;
Immatrikulations- oder Kursbescheinigung;
medizinischer Behandlungstermin;
Bau- oder Versicherungsunterlagen zur vorübergehend unbewohnbaren Hauptwohnung;
Nachweis einer dauerhaft beibehaltenen Hauptwohnung an einem anderen Ort;
vertraglich festgelegter Zweck und ein hierzu plausibles Anfangs- und Enddatum.

Ein Vertrag über elf Monate ist daher nicht automatisch eine Saisonmiete. Wohnt der Mieter dort dauerhaft, meldet die Familie ihren Lebensmittelpunkt an und fehlt ein zeitlich begrenzter Grund, kann trotz Überschrift ein Wohnraummietvertrag vorliegen. Umgekehrt kann ein dreimonatiger Aufenthalt wegen eines Projekts eine echte Saisonmiete sein.

Saisonmiete ist nicht automatisch touristisch

Eine touristische Überlassung setzt nach Artikel 5 Buchstabe e LAU mehr voraus als eine kurze Dauer: Die gesamte möblierte und sofort nutzbare Wohnung wird vorübergehend, entgeltlich und über touristische oder andere Vermarktungskanäle angeboten und unterliegt einem besonderen touristischen Sektorregime. Welche Angebote als touristisch gelten, bestimmen die autonome Gemeinschaft und teilweise die Gemeinde.

Eine echte Saisonmiete bleibt dagegen eine Wohnnutzung mit vorübergehendem Anlass. Sie kann gleichwohl unter Vorschriften für Kurzzeitangebote, Verbraucherschutz, Plattformdaten oder lokale Wohnraumsicherung fallen. Deshalb muss zuerst der tatsächliche Zweck und danach das einschlägige Regionalrecht geprüft werden.

Wer versteuert die Miete?

Eigentum, Nießbrauch und Miteigentum

Spanische Einkünfte aus der Immobilie werden grundsätzlich der Person zugerechnet, die nach dem maßgeblichen Zivilrecht Inhaber des ertragsbringenden Eigentums- oder Nutzungsrechts ist. Besteht ein wirksamer Nießbrauch, ist regelmäßig der Nießbraucher derjenige, dem das Nutzungsrecht und damit der Mietertrag zugeordnet wird. Der bloße nackte Eigentümer erhält nicht automatisch dieselben Mieteinkünfte.

Bei Miteigentum wird nach den nachgewiesenen Quoten aufgeteilt. Stimmen Vertrag, Grundbuch, Kataster, Zahlungsflüsse und Steuererklärung nicht überein, entsteht ein erhebliches Nachweisrisiko. Das Grundbuch hat dabei eine wichtige Indizwirkung, ersetzt aber nicht jede Prüfung des ehelichen Güterrechts, eines Nießbrauchs oder einer Gemeinschaft.

Spanische Steueransässigkeit ist keine reine 183-Tage-Frage

Für die Wahl zwischen IRPF und IRNR ist die steuerliche Ansässigkeit des Eigentümers maßgeblich. Spanien betrachtet eine natürliche Person insbesondere dann als ansässig, wenn sie sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr im Land aufhält oder sich dort der Mittelpunkt beziehungsweise die Basis ihrer wirtschaftlichen Interessen befindet. Sporadische Abwesenheiten werden grundsätzlich mitgezählt, soweit keine ausländische Steueransässigkeit nachgewiesen wird. Daneben besteht eine widerlegbare Familienvermutung, wenn der nicht rechtlich getrennte Ehegatte und minderjährige abhängige Kinder gewöhnlich in Spanien wohnen.

Sind Deutschland und Spanien nach ihren innerstaatlichen Regeln gleichzeitig von einer Ansässigkeit überzeugt, entscheidet Artikel 4 des Doppelbesteuerungsabkommens stufenweise nach ständiger Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen, gewöhnlichem Aufenthalt und Staatsangehörigkeit. Eine melderechtliche Ab- oder Anmeldung allein entscheidet das nicht.

Besteuerung bei spanischen Steuerresidenten: IRPF

Einnahmen

Als Bruttoertrag zählen grundsätzlich alle Gegenleistungen für die Überlassung: Grundmiete, vom Mieter übernommene umlagefähige Beträge, gesonderte Möblierungsentgelte und andere wirtschaftliche Vorteile. Eine gesondert ausgewiesene IVA gehört nicht zum IRPF-Ertrag.

Die Einnahme wird im Regelfall dem Jahr zugerechnet, in dem sie rechtlich fällig ist. Vorauszahlungen, Kautionen und Schadenersatz sind deshalb getrennt zu prüfen: Eine rückzahlbare Kaution ist bei Eingang noch keine Miete; wird sie später berechtigt einbehalten, kann sie zu diesem Zeitpunkt steuerlich relevant werden.

Abziehbare laufende Kosten

Von den Mieterträgen können die zur Erzielung der Einnahmen erforderlichen Kosten abgezogen werden, soweit sie wirtschaftlich zur Vermietung gehören und belegt sind. Dazu zählen je nach Sachverhalt insbesondere:

Schuldzinsen und Finanzierungskosten für Anschaffung oder Verbesserung;
Reparatur- und Erhaltungsaufwand;
IBI, kommunale Abgaben und andere öffentliche Lasten ohne Sanktionscharakter;
Gebäude- und Vermieterversicherung;
Gemeinschaftskosten;
Hausverwaltung, Vermittlung, Rechts- und Steuerberatung im Zusammenhang mit der Vermietung;
bestimmte uneinbringliche Forderungen nach den gesetzlichen Voraussetzungen;
Abschreibung auf Gebäude, mitvermietete Möbel und Einrichtungen.

Schuldzinsen, Finanzierungskosten sowie Reparatur- und Erhaltungsaufwendungen sind pro Immobilie zusammen grundsätzlich auf die Bruttoerträge des Jahres begrenzt. Ein nicht nutzbarer Rest kann nach Artikel 23 Absatz 1 Nummer 1 LIRPF in den folgenden vier Jahren innerhalb derselben Grenze berücksichtigt werden.

Kosten müssen zeitlich aufgeteilt werden, wenn die Wohnung nur einen Teil des Jahres vermietet ist. Ausgaben, die ausschließlich der konkreten Vermietung dienen, können diesem Zeitraum unmittelbar zugeordnet werden. Jahreskosten werden nach sachgerechten Kriterien aufgeteilt. Persönliche Kosten der Eigennutzung sind nicht als Vermietungskosten abziehbar.

Auch vor Mietbeginn ausgeführte Reparaturen können abzugsfähig sein, wenn sie ausschließlich der nachgewiesenen künftigen Vermietung und keiner – auch nur vorübergehenden – Eigennutzung dienen. Ohne Mieteinnahmen im Reparaturjahr bleibt die Berücksichtigung innerhalb der vier Folgejahre und der genannten Ertragsgrenze möglich. Für vor Mietbeginn anfallende Zinsen gilt diese Ausnahme nicht.

Reparatur oder Verbesserung?

Diese Trennung beeinflusst den Zeitpunkt des Abzugs:

Reparatur und Erhaltung stellen den bisherigen Zustand oder die Gebrauchsfähigkeit wieder her. Sie können im Rahmen der gesetzlichen Grenzen laufend abziehbar sein.
Verbesserungen erhöhen Wert, Nutzbarkeit, Kapazität oder Lebensdauer über den ursprünglichen Zustand hinaus. Sie sind nicht sofort vollständig abziehbar, sondern erhöhen grundsätzlich die abschreibbare beziehungsweise spätere Veräußerungsbasis.

Eine neue luxuriöse Erweiterung ist daher anders zu behandeln als der Austausch eines defekten Bauteils. Bei gemischten Rechnungen sollte eine nachvollziehbare Aufteilung verlangt werden.

Abschreibung

Für die Gebäudeabschreibung gilt bei Immobilienvermietung grundsätzlich ein jährlicher Satz von 3 Prozent auf den höheren Wert aus:

den nachgewiesenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes einschließlich aktivierungspflichtiger Nebenkosten, oder
dem Katasterwert des Gebäudes,

jeweils ohne den Bodenanteil. Bereits geltend gemachte steuerliche Abschreibungen mindern später die steuerliche Anschaffungsbasis, mindestens in Höhe der steuerlich zulässigen Mindestabschreibung. Möbel und andere bewegliche Gegenstände folgen ihren eigenen Nutzungsdauern und Sätzen.

Bei Einkünften aus einem erworbenen Nießbrauch ist dagegen das Nutzungsrecht abzuschreiben: Die getragenen Anschaffungskosten werden bei befristeter Dauer auf die Laufzeit in Jahren verteilt, bei lebenslangem Recht beträgt der Jahressatz 3 Prozent. Der Abzug ist jeweils auf die Bruttoerträge dieses Rechts begrenzt (Artikel 14 Absatz 3 RIRPF).

Bei Saisonvermietung ist nur der der Vermietung zuzurechnende Zeitraum abzuschreiben. Eine pauschale Jahresabschreibung ohne Trennung der Nutzungstage ist deshalb regelmäßig falsch.

Keine Wohnraumreduzierung für die echte Saisonmiete

Artikel 23 Absatz 2 LIRPF gewährt abgestufte Reduzierungen für positive Nettoerträge aus bestimmten Vermietungen, die der dauerhaften Wohnung des Mieters dienen. Eine echte Saisonmiete nach Artikel 3.2 LAU erfüllt dieses Dauerwohnungsmerkmal grundsätzlich nicht. Die Bezeichnung der Immobilie als „Wohnung“ reicht nicht aus.

Nicht vermietete Tage

Für Tage, an denen eine urbane Immobilie weder vermietet noch Hauptwohnung noch einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet ist, kann Artikel 85 LIRPF eine pauschale Immobilienertragszurechnung auslösen. Grundlage ist grundsätzlich 2 Prozent des Katasterwerts; unter den gesetzlichen Voraussetzungen für bestimmte neu festgestellte oder überprüfte Katasterwerte 1,1 Prozent. Der Betrag wird nach Tagen anteilig berechnet.

Damit können in demselben Kalenderjahr nebeneinander stehen:

Mieteinkünfte für die Vermietungstage;
eine Immobilienertragszurechnung für leerstehende oder privat nutzbare Tage;
gegebenenfalls keine Zurechnung für anerkannte Hauptwohnungstage.

Wann wird aus Vermietung eine wirtschaftliche Tätigkeit?

Die reine Immobilienvermietung gilt für IRPF-Zwecke nur dann als wirtschaftliche Tätigkeit im Sinne von Artikel 27 Absatz 2 LIRPF, wenn für ihre Organisation mindestens eine Person mit Arbeitsvertrag in Vollzeit beschäftigt wird. Werden darüber hinaus echte beherbergungstypische Leistungen erbracht, kann die Gesamtleistung schon aufgrund ihres Leistungsbildes gesondert als wirtschaftliche Tätigkeit zu beurteilen sein. Die Einkommensteuer- und IVA-Einordnung müssen dabei jeweils eigenständig geprüft werden.

Besteuerung bei Nichtresidenten: IRNR und Modelo 210

Spanisches Besteuerungsrecht

Mieteinkünfte aus einer in Spanien gelegenen Immobilie sind spanische Einkünfte. Ohne spanische Betriebsstätte werden sie grundsätzlich über den Impuesto sobre la Renta de no Residentes erklärt. Artikel 6 des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland–Spanien bestätigt, dass Spanien als Belegenheitsstaat diese Immobilienerträge besteuern darf.

Bemessungsgrundlage und Steuersätze

Für natürliche Personen, die in einem EU-Mitgliedstaat oder in einem EWR-Staat mit wirksamem Informationsaustausch ansässig sind, können unmittelbar mit den spanischen Mieterträgen zusammenhängende und wirtschaftlich untrennbar verbundene Kosten abgezogen werden, wenn sie nachgewiesen sind. Die AEAT nennt für diese Gruppe grundsätzlich einen Steuersatz von 19 Prozent. Für andere Nichtresidenten gilt im Allgemeinen der Bruttoertrag ohne diese Kosten und ein allgemeiner Satz von 24 Prozent.

Die Ansässigkeit muss für jedes relevante Jahr belastbar nachgewiesen werden, regelmäßig durch eine Bescheinigung der zuständigen ausländischen Steuerbehörde. Ohne Nachweis kann die günstigere Behandlung scheitern.

Modelo 210

Modelo 210 ist die zentrale Selbstveranlagung für nicht in Spanien ansässige Vermieter ohne Betriebsstätte. Seit den für 2024 erzielten Vermietungseinkünften sind nach der aktuellen Formularregelung unter bestimmten Voraussetzungen zusammengefasste Jahreserklärungen möglich.

Für 2026 ist der Übergang auf die neue Aprilfrist besonders zu beachten. Bei Vermietungseinkünften mit Zahllast, die für das Kalenderjahr 2026 zusammengefasst erklärt werden, läuft die Einreichungs- und Zahlungsfrist vom 1. bis 20. April 2027; bei Zahlung per Lastschrift endet die elektronische Frist grundsätzlich am 15. April. Werden die Erträge getrennt erklärt, verbleiben die im ersten bis dritten Quartal 2026 entstandenen Beträge bei den bis dahin geltenden Quartalsfristen. Erst getrennt erklärte Erträge des vierten Quartals 2026 fallen in die neue Aprilfrist 2027. Für ab dem 1. Januar 2027 eingereichte Modelo-210-Erklärungen ist zudem das geänderte Formular einschließlich des neuen Kostenanhangs für vermietete oder untervermietete Immobilien zu verwenden.

Für nicht vermietete Tage kann auch beim nichtresidenten Eigentümer eine anteilige Immobilienertragszurechnung entstehen. Die auf das Jahr 2026 entfallende Immobilienertragszurechnung ist vom 1. April bis 31. Dezember 2027 zu erklären und zu zahlen; bei Lastschrift endet die elektronische Frist grundsätzlich am 23. Dezember. Vermietung und Eigennutzung werden in Modelo 210 nach den einschlägigen Ertragsarten und Zeiträumen getrennt behandelt.

Betriebsstätte als Ausnahme

Eine dauerhaft verfügbare organisatorische Einrichtung in Spanien oder ein besonders intensiver Beherbergungsbetrieb kann eine spanische Betriebsstätte begründen. Dann gelten nicht die vereinfachten Regeln für einzelne Einkünfte ohne Betriebsstätte. Eine bloße einzelne vermietete Wohnung führt jedoch nicht automatisch zu diesem Ergebnis.

IVA und ITP: Die Leistung entscheidet

Bloße Wohnungsüberlassung ohne Hotelservice

Wer eine Wohnung zeitweise vermietet, handelt für IVA-Zwecke grundsätzlich als Unternehmer. Die Überlassung bleibt aber nach Artikel 20 Absatz 1 Nummer 23 LIVA regelmäßig von IVA befreit, wenn der Mieter die Wohnung zur ausschließlichen Wohnnutzung erhält und der Vermieter keine typischen Leistungen der Hotelbranche erbringt.

Nach der AEAT zählen insbesondere nicht als hoteltypische Zusatzleistungen:

Endreinigung zwischen zwei Mietern;
Wäschewechsel nur bei Ein- und Auszug;
Reinigung gemeinsamer Gebäudeflächen;
technische Bereitschaft für gelegentliche Reparaturen.

Eine IVA-befreite Vermietung kann stattdessen der spanischen Grunderwerb- und Rechtsverkehrsteuer in der Variante Transmisiones Patrimoniales Onerosas unterliegen. Nach dem staatlichen Steuergesetz ist bei einem Mietvertrag grundsätzlich der Mieter Steuerschuldner; für Tarif, zusätzliche Vergünstigungen und Verfahren ist auch das jeweilige Regionalrecht zu beachten. Für eine stabile und dauerhafte Wohnraummiete nach Artikel 2 LAU besteht bereits die staatliche Befreiung nach Artikel 45 Abschnitt I.B Nummer 26 des ITP-Gesetzes; sie gilt nicht für eine echte Saisonmiete.

Beherbergung mit hoteltypischen Leistungen

Wer während des Aufenthalts laufend Rezeption oder dauerhafte Betreuung, regelmäßige Reinigung, regelmäßigen Wäschewechsel, Gepäck-, Reservierungs- oder vergleichbare Beherbergungsleistungen anbietet, erbringt nach der AEAT keine bloße Wohnraumüberlassung mehr. Dann ist die Leistung grundsätzlich nicht von IVA befreit und wird als Beherbergungsleistung regelmäßig mit 10 Prozent besteuert.

Eine Vermittlungsplattform kann zusätzlich eigene, gesondert zu beurteilende Leistungen abrechnen. Deren Rechnung und der Leistungsort sind getrennt von der eigentlichen Wohnungsvermietung zu prüfen.

Regionale, kommunale und gemeinschaftsrechtliche Pflichten

Kaution

Eine Saisonmiete ist nach der LAU eine Vermietung für einen anderen Gebrauch als die dauerhafte Wohnung. Daher beträgt die gesetzliche Barkaution nach Artikel 36 Absatz 1 LAU grundsätzlich zwei Monatsmieten. Autonome Gemeinschaften können zusätzlich verlangen, dass der Vermieter die Kaution bei einer öffentlichen Stelle hinterlegt.

Auf den Balearen führt das Instituto Balear de la Vivienda das elektronische Verfahren für Registrierung und Hinterlegung von Mietkautionen. Bei einer Immobilie auf Mallorca, Menorca, Ibiza oder Formentera sollte deshalb nicht nur die Zahlung des Mieters, sondern auch die regionale Hinterlegung dokumentiert werden.

Tourismus-, Wohnungs- und Gemeinderecht

Vor jeder Vermarktung sind mindestens diese Ebenen zu prüfen:

Autonome Gemeinschaft: Einordnung als Saison- oder Tourismusvermietung, Nutzungsvoraussetzungen, Registrierung oder Erklärung, Betten- oder Zonierungsregeln, Gästemeldungen und Sanktionen.
Gemeinde: Nutzungsplan, Aktivitätsgenehmigung, örtliche Begrenzungen, Abfall- oder Tourismusabgaben und gegebenenfalls Anzeigeverfahren.
Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Satzung und wirksame Beschlüsse. Die seit April 2025 geltende vorherige ausdrückliche Zustimmung nach Artikel 7 Absatz 3 LPH bezieht sich auf die touristische Tätigkeit des Artikels 5 Buchstabe e LAU. Eine echte Saisonmiete ist nicht automatisch davon erfasst; eindeutige weitergehende Satzungsverbote können dennoch relevant sein.
Verbraucher- und Datenschutzrecht: Preisangaben, Stornobedingungen, Gästedaten und Plattformanforderungen.

Stand des staatlichen Kurzzeitvermietungsregisters im August 2026

Der Real Decreto 1312/2024 schuf ursprünglich ein staatliches Registrierungsverfahren mit einer Nummer über das Grundbuch beziehungsweise das Register für bewegliche Sachen. Der Tribunal Supremo erklärte mit Urteilen vom 19. Mai, 21. Mai und 1. Juni 2026 wesentliche Teile dieses Registrierungsverfahrens für nichtig. Die konsolidierte Fassung weist insbesondere Artikel 5 sowie Artikel 8 bis 10 und weitere Verweise als aufgehoben aus.

Daraus folgt nicht, dass Kurzzeitvermietung genehmigungsfrei wäre. Fortbestehen können insbesondere:

regionale touristische oder wohnungsrechtliche Erlaubnisse und Erklärungen;
kommunale Nutzungs- und Abgabepflichten;
Vorgaben der Eigentümergemeinschaft;
Datenpflichten der digitalen Plattformen und der staatlichen digitalen Schnittstelle, soweit sie von den Urteilen nicht erfasst sind;
Steuer- und Gästemeldepflichten.

Vor einer neuen Online-Anzeige sollte daher der aktuelle Rechtsstand am Tag der Veröffentlichung geprüft werden, statt eine früher vergebene staatliche Nummer als alleinige Zulässigkeitsprüfung zu behandeln.

Anschaffung, Schulden und spätere Veräußerung

Anschaffungs- und Herstellungskosten

Zur steuerlichen Basis einer Immobilie gehören grundsätzlich der tatsächlich gezahlte Kaufpreis oder die Herstellungskosten sowie unmittelbar damit verbundene Erwerbsnebenkosten und Steuern, soweit sie nicht als laufender Aufwand abgezogen wurden. Dazu können Notar, Register, Erwerbsteuer und bestimmte Beratungskosten gehören. Finanzierungskosten gehören nicht zum selben Block wie der Kaufpreis; Schuldzinsen folgen den Regeln für laufende Vermietungsaufwendungen.

Verbesserungen erhöhen die Basis. Laufende Reparaturen dürfen nicht ein zweites Mal als Anschaffungskosten angesetzt werden, wenn sie bereits als Aufwand abgezogen wurden.

Verkauf durch einen spanischen Steuerresidenten

Bei einem späteren Verkauf wird der Veräußerungsgewinn grundsätzlich aus dem Veräußerungswert abzüglich Veräußerungskosten und der steuerlichen Anschaffungsbasis berechnet. Die Basis wird um steuerlich abzuziehende Abschreibungen vermindert, mindestens um die gesetzlich als Mindestabschreibung berücksichtigungsfähigen Beträge. Eine nicht geltend gemachte Abschreibung verschwindet daher nicht zwingend aus der Gewinnberechnung.

Verkauf durch einen Nichtresidenten

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nichtresidenten muss der Käufer grundsätzlich 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und mit Modelo 211 abführen. Der Verkäufer erklärt den endgültigen Veräußerungsgewinn über Modelo 210 und verrechnet den Einbehalt. Übersteigt der Einbehalt die endgültige Steuer, kann eine Erstattung beantragt werden.

Daneben kann kommunale IIVTNU auf den Wertzuwachs des städtischen Grund und Bodens anfallen. IBI trifft nach dem gesetzlichen Rangsystem den Inhaber der maßgeblichen Konzession, des Erbbaurechts, des Nießbrauchs oder des Eigentums; wirtschaftliche Umlagen im Mietvertrag ändern nicht automatisch den öffentlich-rechtlichen Steuerschuldner. Abfallgebühren richten sich nach der jeweiligen kommunalen Satzung.

Zusammenspiel Deutschland–Spanien

Vermieter ist in Deutschland ansässig

Deutschland erfasst bei unbeschränkter Steuerpflicht grundsätzlich auch ausländische Mieteinkünfte nach § 21 EStG. Spanien darf die Einkünfte aus der dort gelegenen Immobilie nach Artikel 6 DBA besteuern. Die spanische Einkommensteuer wird nach Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii DBA nach den deutschen Anrechnungsregeln auf die deutsche Steuer angerechnet, soweit die Immobilie nicht tatsächlich zu einer spanischen Betriebsstätte gehört. Eine Freistellung mit bloßem Progressionsvorbehalt gilt für diese private Vermietung daher nicht. Sonderfälle, etwa eine spanische Betriebsstätte, eine Gesellschaft oder nicht tatsächlich besteuerte Einkünfte, müssen gesondert geprüft werden.

Vermieter wird in Spanien ansässig

Ab dem spanischen Ansässigkeitsjahr besteuert Spanien grundsätzlich das Welteinkommen. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag, die Finanzierung oder der Immobilienkauf aus der Zeit vor dem Umzug stammen. Der Zuzug bewirkt keinen automatischen Neubeginn der Anschaffungs- oder Abschreibungsbasis. Alte Kaufunterlagen, Verbesserungsrechnungen und bisherige Abschreibungen bleiben deshalb erforderlich.

Verkauf und Deutschland

Ein privater Immobilienverkauf kann in Deutschland nach § 23 EStG relevant sein, wenn während deutscher Steueransässigkeit die dortigen Voraussetzungen erfüllt sind. Für eine spanische Immobilie weist Artikel 13 DBA Spanien ein Besteuerungsrecht zu; bei einer privat gehaltenen Immobilie gilt nach Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii grundsätzlich die Anrechnung der spanischen Steuer auf die nach deutschem Recht entstehende Steuer. Ereignisdatum, zivilrechtlicher Übergang, Zahlung und steuerliche Ansässigkeit im Verkaufsjahr müssen getrennt dokumentiert werden.

Entscheidungsfolge für Eigentümer

Rechtsinhaber feststellen: Eigentümer, Nießbraucher, Miteigentumsquote, Gesellschaft oder Gemeinschaft.
Ansässigkeit für jedes Kalenderjahr prüfen: Aufenthaltstage, Wirtschaftsinteressen, Familie, Ansässigkeitsbescheinigungen und gegebenenfalls DBA.
Mietzweck dokumentieren: dauerhafte Wohnung, echter vorübergehender Bedarf oder touristische Nutzung.
Leistungsbild erfassen: reine Überlassung oder laufende Beherbergungsleistungen.
Region und Gemeinde prüfen: Erlaubnis, Erklärung, Kaution, Eigentümergemeinschaft, Gästemeldung, Abgaben.
Tagekalender führen: vermietet, selbst genutzt, leerstehend, Hauptwohnung oder wirtschaftliche Tätigkeit.
Kosten klassifizieren: unmittelbar vermietungsbezogen, jahresbezogen, privat, Reparatur oder Verbesserung.
Erklärungen zuordnen: IRPF oder IRNR/Modelo 210, gegebenenfalls IVA, ITP, lokale Abgaben und deutsche Erklärung.
Verkaufsakte fortführen: ursprüngliche Basis, Nebenkosten, Verbesserungen, Abschreibung und Schulden nicht vermischen.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Spanischer Steuerresident vermietet vier Monate an eine Projektmitarbeiterin

Annahmen: Die Eigentümerin lebt steuerlich in Spanien. Die Wohnung wird vom 1. September bis 31. Dezember für 8.000 Euro vermietet. Der befristete Projektvertrag und die beibehaltene Hauptwohnung der Mieterin sind dokumentiert. Es werden keine hoteltypischen Leistungen erbracht. Das Gebäude ist in den übrigen acht Monaten weder Hauptwohnung der Eigentümerin noch anderweitig vermietet.

Folgen:

Der Vertrag kann als Saisonmiete nach Artikel 3.2 LAU eingeordnet werden.
Die 8.000 Euro sind IRPF-Immobilienertrag. Nachgewiesene Kosten und Abschreibung sind nach Nutzung und gesetzlicher Begrenzung zuzuordnen.
Die Wohnraumreduzierung nach Artikel 23 Absatz 2 LIRPF gilt grundsätzlich nicht.
Für die übrigen Tage kann eine anteilige Immobilienertragszurechnung entstehen.
Die reine Wohnungsüberlassung ist regelmäßig IVA-befreit; die regionale ITP-Behandlung des Mietvertrags ist zu prüfen.
Als Saisonmiete beträgt die gesetzliche Barkaution grundsätzlich zwei Monatsmieten; eine regionale Hinterlegung kann hinzukommen.

Beispiel 2: In Deutschland ansässiges Ehepaar vermietet eine Wohnung auf Mallorca saisonal

Annahmen: Beide Ehegatten sind je zur Hälfte Eigentümer, in Deutschland abkommensrechtlich ansässig und können dies mit Bescheinigungen nachweisen. Die Wohnung wird sechs Monate ohne Hotelservice vermietet und sechs Monate privat verfügbar gehalten.

Folgen:

Jeder Ehegatte erklärt grundsätzlich seine Quote der spanischen Mieteinkünfte über Modelo 210.
Als in Deutschland beziehungsweise der EU ansässige Personen können bei vollständigem Nachweis unmittelbar verbundene Kosten nach den IRNR-Regeln abziehbar sein; der aktuelle allgemeine Satz beträgt 19 Prozent.
Für die nicht vermieteten Tage ist eine spanische Immobilienertragszurechnung zu prüfen.
Deutschland erfasst die Einkünfte im Rahmen der deutschen Erklärung; das DBA erlaubt Spanien ebenfalls die Besteuerung. Die spanische Einkommensteuer wird nach den deutschen Anrechnungsregeln auf die deutsche Steuer angerechnet.
Auf Mallorca sind zusätzlich Kautionshinterlegung, regionale Nutzungsregeln, Gemeindeanforderungen und die Satzung der Eigentümergemeinschaft zu prüfen.

Die Beispiele zeigen nur die Rechen- und Prüfstruktur. Tatsächliche Kosten, Katasterwert, Eigentumsquoten, Rechtslage der Gemeinde und Ansässigkeit können das Ergebnis verändern.

Nachweise, die in die Immobilienakte gehören

Kaufvertrag, Zahlungsbelege, Erwerbsteuer, Notar- und Registerbelege;
aktuelle Nota Simple, Grundbuch- und Katasterdaten;
Nießbrauchs- oder Miteigentumsvereinbarungen;
Mietvertrag mit konkret bezeichnetem vorübergehendem Bedarf;
Nachweise des Mieters über Projekt, Studium, Behandlung oder andere Befristung;
Beleg über eine andere dauerhafte Hauptwohnung des Mieters, soweit verfügbar;
Belegungs- und Nutzungskalender;
Rechnungen mit Leistungsbeschreibung und Zahlungsnachweis;
Trennung von Reparaturen und Verbesserungen;
Darlehensvertrag, Zinsaufstellungen und Tilgungsverlauf;
Kautionszahlung und regionale Hinterlegung;
regionale oder kommunale Erlaubnisse, Erklärungen und Abgabenbelege;
Beschlüsse und Satzung der Eigentümergemeinschaft;
Plattformabrechnungen, IVA-Rechnungen und Gästemeldungen;
spanische und deutsche Steuererklärungen sowie Ansässigkeitsbescheinigungen;
bei Verkauf: Makler-, Rechts-, Notar- und kommunale Steuerbelege sowie Modelo 211.

Typische Fehler

„Elf Monate sind immer Saisonmiete.“ Falsch. Der konkret vorübergehende Bedarf und die tatsächliche Nutzung entscheiden.
„Kurz bedeutet touristisch.“ Falsch. Saisonmiete und touristische Nutzung sind verschiedene Rechtskategorien.
„Die Wohnraumreduzierung gilt für jede vermietete Wohnung.“ Falsch. Eine echte Saisonmiete dient nicht der dauerhaften Wohnung des Mieters.
„Alle Kosten des Jahres sind voll abziehbar.“ Falsch. Vermietungs-, Leerstands- und Eigennutzungszeiten sowie Reparaturen und Verbesserungen sind zu trennen.
„Ohne Hotelservice gibt es gar keine indirekte Steuer.“ Falsch. IVA kann befreit sein, während ITP regional zu prüfen bleibt.
„Der Eigentümer im Kataster versteuert immer alles.“ Zu grob. Eigentum, Nießbrauch, Miteigentumsquote und Nachweise sind maßgeblich.
„Eine deutsche Abmeldung oder 183 Tage lösen die Ansässigkeit allein.“ Falsch. Spanien und das DBA verwenden mehrere Kriterien.
„Seit dem Urteil zum staatlichen Register gibt es keine Genehmigungen mehr.“ Falsch. Regionale, kommunale und gemeinschaftsrechtliche Anforderungen bleiben bestehen.
„Nicht geltend gemachte Abschreibung erhöht den Verkaufspreis steuerlich nicht.“ Falsch. Die steuerliche Mindestabschreibung kann die Basis beim Verkauf trotzdem mindern.
„Der Zuzug nach Spanien setzt den Immobilienwert neu an.“ Dafür besteht keine allgemeine Rechtsgrundlage.

Häufige Fragen

Muss eine Saisonmiete mindestens einen Monat dauern?

Nein. Die LAU nennt keine feste Mindestdauer. Entscheidend ist ein echter vorübergehender Anlass. Sehr kurze, wiederholte und öffentlich touristisch beworbene Aufenthalte erhöhen jedoch das Risiko, dass regionales Tourismusrecht greift.

Reicht ein Satz im Vertrag, dass der Mieter nur vorübergehend bleibt?

Nein. Der Vertrag sollte den konkreten Grund, die Dauer und die beibehaltene Hauptwohnung oder andere Umstände benennen. Die tatsächliche Nutzung muss dazu passen.

Darf der Vermieter Strom, Wasser und Internet weiterberechnen?

Ja, wenn der Vertrag dies transparent regelt. Steuerlich gehören vom Mieter getragene Gegenleistungen grundsätzlich zum Bruttoertrag; die entsprechenden Kosten können bei Vorliegen der Voraussetzungen abziehbar sein.

Ist bei einer Saisonmiete immer IVA fällig?

Nein. Die bloße Wohnungsüberlassung ohne hoteltypische Leistungen ist regelmäßig IVA-befreit. Laufende Beherbergungsleistungen können dagegen zur 10-prozentigen IVA führen.

Wer zahlt ITP auf den Mietvertrag?

Nach dem staatlichen Gesetz ist grundsätzlich der Mieter Steuerschuldner. Für Tarif, zusätzliche Vergünstigungen, Formular und Vollzug ist auch das Regionalrecht maßgeblich. Die staatliche Befreiung nach Artikel 45 Abschnitt I.B Nummer 26 des ITP-Gesetzes betrifft stabile und dauerhafte Wohnraummiete nach Artikel 2 LAU, nicht die echte Saisonmiete.

Wie werden leerstehende Tage besteuert?

Bei spanischen Steuerresidenten und bei Nichtresidenten kann für nicht vermietete, nicht als Hauptwohnung privilegierte Tage eine anteilige pauschale Immobilienertragszurechnung entstehen. Der Katasterwert und die Zahl der Tage sind zu dokumentieren.

Muss ein deutscher Vermieter in beiden Ländern erklären?

In vielen Fällen ja: Spanien besteuert als Belegenheitsstaat, und Deutschland verlangt die Angabe im Rahmen der deutschen Erklärung. Für die privat gehaltene spanische Immobilie sieht Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii DBA grundsätzlich die Anrechnung der spanischen Einkommensteuer auf die deutsche Steuer vor, keine Freistellung mit Progressionsvorbehalt.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand dieses Artikels: 10. August 2026. Regionale und kommunale Regelungen müssen zusätzlich am Belegenheitsort und für das konkrete Vermietungsjahr geprüft werden.