Langzeitvermietung in Spanien: Einnahmen, Kosten und Reduktionen

Eine auf Dauer angelegte Vermietung kann steuerlich günstiger behandelt werden als eine Ferien- oder Saisonvermietung. Dafür genügt jedoch weder die Überschrift des Vertrags noch eine Mindestlaufzeit. Entscheidend ist, wer das Objekt aufgrund welchen Rechts überlässt, ob es dem Mieter tatsächlich als dauerhafte Wohnung dient und in welchem Staat der Vermieter im jeweiligen Kalenderjahr steuerlich ansässig ist.

Das Wichtigste im Überblick

• Zuerst den Vermieter bestimmen: Eigentümer, Nießbraucher, sonstiger Inhaber eines Nutzungsrechts, Miteigentümer und Gesellschaft sind steuerlich nicht austauschbar.
• Wohnraum ist eine Nutzungsfrage: Eine echte Wohnraumvermietung dient dem dauerhaften Wohnbedarf des Mieters. Saison-, Ferien-, Geschäfts- und Mischnutzungen folgen anderen Regeln.
• Resident und Nichtresident werden verschieden besteuert: Natürliche Personen mit spanischer Steueransässigkeit erfassen private Vermietungseinkünfte grundsätzlich im IRPF. Nichtresidenten erklären spanische Immobilienerträge regelmäßig im IRNR mit Modelo 210.
• Brutto und Kosten getrennt buchen: Einnahmen sind grundsätzlich alle vom Mieter geschuldeten Entgelte. Abziehbare Ausgaben benötigen Rechnung, Zahlung, Objektbezug und die richtige zeitliche Zuordnung.
• Tilgung ist kein Aufwand: Kreditzinsen und Finanzierungskosten können innerhalb der gesetzlichen Grenzen abziehbar sein; die Rückzahlung des Darlehenskapitals nicht.
• Reparatur ist nicht Verbesserung: Erhaltung kann sofort abziehbar sein. Erweiterung und Verbesserung erhöhen grundsätzlich den Anschaffungswert und wirken nur über Abschreibung und späteren Verkauf.
• Die Wohnraumreduzierung gilt nur im IRPF: Je nach Vertragsdatum und erfüllten Voraussetzungen kommen 60, 90, 70, 60 oder 50 Prozent in Betracht. Die Reduzierung setzt positiven Nettoertrag voraus und ist im IRNR ausgeschlossen.
• Nicht vermietete Tage bleiben steuerlich sichtbar: Bei natürlichen Personen können für Eigennutzungs- oder Verfügbarkeitstage zugerechnete Immobilienerträge entstehen.
• Ein späterer Verkauf greift auf die Vermietungsakte zurück: Abschreibungen mindern regelmäßig den steuerlichen Anschaffungswert. Fehlende Belege können deshalb Jahre später teuer werden.

1. Die richtige Einordnung in fünf Schritten

Eigentum, Nießbrauch und Miteigentum

Immobilienerträge werden grundsätzlich der Person zugerechnet, der das vermietete Grundstück oder das maßgebliche dingliche Nutzungsrecht steuerlich zuzurechnen ist. Bei einem wirksam bestellten Nießbrauch erzielt regelmäßig der Nießbraucher die Miete; der bloße Eigentümer darf dieselben Erträge nicht noch einmal erklären. Bei Miteigentum wird nach den rechtlichen beziehungsweise nachgewiesenen Beteiligungsquoten aufgeteilt.

Der Zahlungsweg allein ändert die Zurechnung nicht. Fließt die Miete auf das Konto eines Ehepartners, Verwalters oder Kindes, bleibt zu prüfen, wem das Objekt oder Nutzungsrecht tatsächlich gehört und wer Vertragspartner ist. Kataster und Grundbuch sind wichtige Belege, aber bei Abweichungen müssen Erwerbsurkunden, Erbauseinandersetzungen, Güterstand und Nießbrauchsbestellungen zusammen gelesen werden.

Hält eine Gesellschaft die Immobilie, erzielt nicht automatisch der Gesellschafter private Vermietungseinkünfte. Eine spanische Gesellschaft unterliegt grundsätzlich der spanischen Körperschaftsteuer; bei einer ausländischen Gesellschaft sind IRNR, eine mögliche spanische Betriebsstätte, Abkommensfragen und die eigenständige Gesellschaftsebene zu prüfen.

2. Langzeit-, Saison- und Ferienvermietung nicht verwechseln

Artikel 2 der spanischen Ley de Arrendamientos Urbanos bezeichnet als Wohnraummiete die Überlassung eines bewohnbaren Gebäudes, dessen hauptsächlicher Zweck die Befriedigung des dauerhaften Wohnbedarfs des Mieters ist. Eine Vermietung zu einem anderen Hauptzweck fällt nach Artikel 3 in die Kategorie der Nutzung außerhalb dauerhaften Wohnens.

Das führt zu folgenden Abgrenzungen:

Eine Vertragslaufzeit von elf Monaten macht eine Vermietung nicht automatisch zur Saisonvermietung; umgekehrt wird ein Saisonvertrag durch zwölf Monate nicht automatisch zur dauerhaften Wohnraumvermietung. Maßgeblich sind Vertragszweck, tatsächliche Nutzung, Melde- und Verbrauchsdaten, weitere Wohnstätten des Mieters und die sonstigen Umstände.

3. Spanischer Resident: Ermittlung im IRPF

Bei einer in Spanien ansässigen natürlichen Person sind private Vermietungserträge regelmäßig rendimientos del capital inmobiliario, solange die Immobilie nicht einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet ist. Nach Artikel 27 Absatz 2 LIRPF wird Immobilienvermietung für diesen besonderen Maßstab als wirtschaftliche Tätigkeit behandelt, wenn für ihre Organisation mindestens eine vollzeitbeschäftigte Person mit Arbeitsvertrag eingesetzt wird. Zusätzliche Dienstleistungen oder eine betriebliche Organisation können weitere Qualifikationsfragen auslösen.

Welche Einnahmen gehören in die Rechnung?

Als Bruttoertrag zählt grundsätzlich alles, was der Mieter für die Überlassung schuldet, einschließlich Entgelten für mitvermietete Möbel, Garage, Abstellraum oder sonstige Nebenleistungen. Ausgewiesene IVA gehört nicht zum Bruttoertrag der Einkommensteuer.

Typische Einnahmepositionen sind:

• Grundmiete und vertragliche Mietanpassungen;
• vom Vermieter vereinnahmte Umlagen für Gemeinschaft, IBI, Versorgung oder sonstige Kosten;
• Entgelte für Möbel, Garage oder Lagerraum, wenn sie Bestandteil desselben Vertrags sind;
• vom Vermieter einbehaltene Kautionen, soweit sie endgültig zur Begleichung von Miete oder Schäden verwendet werden;
• Entschädigungen oder Zahlungen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, deren genaue Qualifikation gesondert zu prüfen ist.

Eine reine rückzahlbare Kaution ist beim Empfang noch kein endgültiger Ertrag. Wird sie später ganz oder teilweise einbehalten, muss der Grund dokumentiert und einkommensteuerlich eingeordnet werden.

Abziehbare Kosten

Für jeden Aufwand sind vier Fragen zu beantworten: Gehört er zum richtigen Objekt? Ist er für die Erzielung der Miete erforderlich? Betrifft er den Vermietungszeitraum? Ist er mit ordnungsgemäßer Rechnung und Zahlung nachweisbar?

Zeit- und Flächenaufteilung

War das Objekt nur einen Teil des Jahres vermietet, sind laufende Jahreskosten und Abschreibung grundsätzlich auf die Vermietungstage zu begrenzen. Wird nur ein Zimmer oder ein Teil der Fläche überlassen, ist zusätzlich eine sachgerechte Flächen- und Nutzungsaufteilung erforderlich. Direkt für die Vermietung angefallene Reparaturen können anders zu beurteilen sein als allgemeine Jahreskosten; die Vermietungsabsicht und der konkrete Zusammenhang müssen belastbar belegt werden.

Für Tage, an denen eine private Immobilie dem Eigentümer zur Verfügung steht, kann Artikel 85 LIRPF zugerechnete Immobilienerträge auslösen. Für 2026 gilt nach dieser Vorschrift grundsätzlich: 2 Prozent des Katasterwerts, bei einer innerhalb des Steuerjahrs oder der zehn vorhergehenden Steuerperioden wirksam gewordenen allgemeinen Katasterneubewertung 1,1 Prozent, jeweils zeitanteilig. Für die Steuerjahre 2023 bis 2025 nennt die AEAT dagegen die Sonderregel von 1,1 Prozent bei einer solchen Neubewertung mit Wirkung ab 1. Januar 2012. Fehlt ein Katasterwert oder ist er dem Eigentümer nicht mitgeteilt, beträgt die Zurechnung 1,1 Prozent von 50 Prozent des höheren Werts aus Erwerbspreis und einem für andere Steuern behördlich geprüften Wert, ebenfalls zeitanteilig. Vermietungstage, Eigennutzungstage, echte Unverfügbarkeit und gegebenenfalls Umbauphasen sind deshalb getrennt zu dokumentieren.

Vermietung an Angehörige

Ist der Mieter Ehegatte oder ein Verwandter einschließlich Verschwägerter bis zum dritten Grad, darf der im IRPF erklärte Nettoertrag nach Artikel 24 LIRPF nicht unter dem Betrag liegen, der sich nach den Regeln der zugerechneten Immobilienerträge ergeben würde. Ein niedriger oder symbolischer Mietzins beseitigt diese Mindestregel nicht.

4. Anschaffung, Herstellung, Reparatur und Verbesserung

Anschaffungs- und Herstellungskosten

Zum steuerlichen Anschaffungswert gehören bei einem entgeltlichen Erwerb grundsätzlich der tatsächliche Kaufpreis sowie die vom Erwerber getragenen, mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern, zum Beispiel Notar, Register, Makler und nicht abziehbare Erwerbsteuer. Kreditzinsen gehören nicht zum Anschaffungswert nach der allgemeinen Veräußerungsgewinnregel, können aber im Vermietungszeitraum als Finanzierungskosten relevant sein.

Herstellungskosten entstehen bei der Errichtung des Gebäudes. Nachträgliche Investitionen können den Anschaffungswert erhöhen, wenn sie das Objekt erweitern oder wesentlich verbessern. Rechnungen sollten deshalb nicht pauschal als „Renovierung“ gebucht werden.

Reparatur oder Verbesserung?

• Reparatur und Erhaltung bewahren den normalen Gebrauch: etwa Malerarbeiten, Ausbesserung von Installationen oder Ersatz einer defekten Heizung, eines Aufzugs oder einer Sicherheitstür.
• Erweiterung oder Verbesserung schafft zusätzliche Substanz, Kapazität oder einen gegenüber dem bisherigen Zustand wesentlich höheren Nutzwert. Der Betrag ist grundsätzlich zu aktivieren und über die Abschreibung beziehungsweise beim späteren Verkauf zu berücksichtigen.

Der Austausch eines Bauteils ist nicht automatisch Verbesserung. Entscheidend sind Umfang, technischer Zustand vorher und nachher, Flächenzuwachs, neue Funktion und Gesamtmaßnahme. Bei umfangreichen Umbauten sollte jede Rechnung einer Bauakte mit Leistungsbeschreibung, Plänen, Genehmigung und Zahlungsbeleg zugeordnet werden.

Abschreibung des Gebäudes

Die jährliche Abschreibung gilt bei Gebäuden als effektiv, soweit sie 3 Prozent des höheren der folgenden Werte nicht übersteigt:

1. des steuerlich maßgeblichen Anschaffungswerts einschließlich zugehöriger Erwerbskosten und späterer Verbesserungen, jeweils ohne Grundstücksanteil;
2. des Katasterwerts des Gebäudes, ebenfalls ohne Grundstücksanteil.

Ist der Grundstücksanteil im Kaufvertrag nicht getrennt, kann das Verhältnis der im IBI ausgewiesenen Katasterwerte für Boden und Gebäude zur Aufteilung herangezogen werden. Bei Erbschaft oder Schenkung ist für die aktuelle Verwaltungsauffassung der nach den Regeln der Erbschaft- und Schenkungsteuer angesetzte oder geprüfte Wert zuzüglich zugehöriger Erwerbskosten und Verbesserungen maßgeblich, jeweils ohne Boden.

Die Abschreibung wird nur für Vermietungstage und vermietete Flächen angesetzt. Für mitvermietete Möbel und andere länger als ein Jahr nutzbare bewegliche Güter gelten die Koeffizienten der vereinfachten Abschreibungstabelle. Bei entgeltlich erworbenen befristeten Nutzungsrechten wird der Erwerbswert grundsätzlich auf die Laufzeit verteilt; bei lebenslangen Rechten beträgt der gesetzliche jährliche Maßstab 3 Prozent, jeweils begrenzt durch den Bruttoertrag des Rechts.

Warum die Abschreibung beim Verkauf erneut wichtig wird

Beim späteren Verkauf wird der Anschaffungswert eines vermieteten Objekts um die steuerlich zu berücksichtigenden Abschreibungen gemindert. Es ist daher falsch, eine Abschreibung heute nur als optionalen Vorteil ohne spätere Wirkung zu behandeln. Die AEAT erläutert einen jährlichen Satz zwischen 1 und 3 Prozent und beim späteren Verkauf die Kürzung um die zuvor abgezogene Abschreibung; ein zulässig niedrigerer Satz ist nicht schematisch durch 3 Prozent zu ersetzen. Unabhängig von der jährlichen Berechnungsbasis darf die kumulierte Abschreibung den steuerlichen Erwerbswert des Gebäudes ohne Boden nicht übersteigen. Für lange Vermietungszeiträume ist eine Jahresliste mit Basis, Gebäudeanteil, Satz, Tagen und kumulierter Abschreibung unverzichtbar.

5. Die IRPF-Reduzierung für echte Wohnraumvermietung

Die Reduzierung wird erst nach Ermittlung des positiven Nettoertrags angewendet. Sie ist weder ein Abzug von der Bruttomiete noch ein Ersatz für Kostenbelege. Bei negativem Ergebnis entsteht aus dieser Regel keine zusätzliche Minderung.

Vertragsdatum und Prozentsatz

Die neuen Prozentsätze gelten seit 1. Januar 2024 für Verträge, die nach Inkrafttreten der Ley 12/2023 geschlossen wurden. Für Verträge vor dem 26. Mai 2023 sichert die 38. Übergangsbestimmung der LIRPF grundsätzlich die alte 60-Prozent-Regel.

Vier Sperren, die häufig übersehen werden

1. Nur IRPF: Nichtresidenten können die Wohnraumreduzierung im IRNR nicht anwenden.
2. Nur positive, rechtzeitig erklärte Nettoerträge: Die Reduzierung gilt nur für positive Beträge, die der Steuerpflichtige in einer vor Beginn einer einschlägigen Prüfung eingereichten Selbstveranlagung berechnet hat.
3. Keine Heilung verschwiegener Einnahmen: Nachträglich von der Behörde erfasste Einnahmen oder zu Unrecht abgezogene Kosten erhalten für den korrigierten Teil keine Reduzierung.
4. Zone und Mietpreisrecht belegen: Eine amtlich ausgewiesene angespannte Wohnungsmarktzone ist für die 90-Prozent-Stufe und die 70-Prozent-Stufe bei erstmaliger Vermietung an 18- bis 35-Jährige erforderlich. Die 60-Prozent-Stufe nach Rehabilitation und die 70-Prozent-Stufe für begünstigte Sozial-/Wohnprogramme können auch außerhalb solcher Zonen gelten. Außerdem sind die Reduzierungen ausgeschlossen, wenn der Vertrag gegen Artikel 17 Absatz 6 LAU verstößt.

Eine Gemeinde, Insel oder autonome Gemeinschaft darf daher nicht ohne amtliche Zonenresolution als „angespannt“ behandelt werden. Für den Vertrag sind Resolution, Geltungszeitraum, Vorvertrag, Mietanpassung, Alter und Identität der Mieter beziehungsweise das öffentliche Programm in die Akte aufzunehmen.

6. Nichtresidenter Vermieter: IRNR und Modelo 210

Ein nicht in Spanien ansässiger Vermieter erzielt aus einem in Spanien gelegenen Objekt spanische Einkünfte. Ohne Betriebsstätte wird jeder gesetzlich maßgebliche Ertrag nach dem IRNR erfasst. Die IRPF-Wohnraumreduzierung gilt nicht.

Bemessungsgrundlage und Steuersatz

• Natürliche Personen mit Ansässigkeit in der EU sowie in Island, Norwegen und Liechtenstein können die im IRPF vorgesehenen Kosten abziehen, soweit sie unmittelbar mit den spanischen Erträgen verbunden und wirtschaftlich untrennbar verknüpft sind. Die Ansässigkeit und der Kostenbezug sind nachzuweisen.
• Für diese Gruppe beträgt der allgemeine Steuersatz derzeit 19 Prozent.
• Für übrige Nichtresidenten sieht das nationale Gesetz grundsätzlich Bruttobesteuerung mit 24 Prozent vor. Die Audiencia Nacional gewährte am 28. Juli 2025 (Rec. 636/2021) einer in den USA ansässigen Vermieterin jedoch den Kostenabzug wegen der Kapitalverkehrsfreiheit. Bei vergleichbaren Fällen sind der unmittelbare Kostenbezug, der Ansässigkeitsstaat und gegebenenfalls das Berichtigungs-/Erstattungsverfahren zu prüfen. Das Urteil begründet weder automatisch den 19-Prozent-Satz noch eine IRPF-Wohnraumreduzierung.
• Werden in Spanien für die Organisation der Vermietung mindestens eine vollzeitbeschäftigte Person mit Arbeitsvertrag eingesetzt oder liegt eine weitergehende betriebliche Struktur vor, ist eine Betriebsstättenprüfung erforderlich.

Wer Kosten im Modelo 210 abzieht, muss nach der aktuellen AEAT-Anleitung eine steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung des betreffenden Staates beifügen. Rechnungen, Zahlungen und die unmittelbare Verbindung zur spanischen Immobilie sind objektbezogen zu dokumentieren.

Neue Modelo-210-Fristen 2026/2027

Die Orden HAC/623/2026 hat Inhalt und Fristen des Modelo 210 für vermietete Immobilien und zugerechnete Immobilienerträge geändert. Die folgenden Fristen für tatsächliche Vermietungserträge gelten bei einem Zahlbetrag; für zugerechnete Immobilienerträge gilt die gesonderte Jahresfrist. Die Übergänge sind ausdrücklich zu beachten:

• Zusammengefasste Vermietungserträge des Jahres 2026: Erklärung und Zahlung vom 1. bis 20. April 2027.
• Getrennte Erträge aus April bis September 2026: Die alten Quartalstermine bleiben für diese Übergangsmonate bestehen; je nach Monat waren die ersten 20 Kalendertage im Juli oder Oktober 2026 maßgeblich.
• Getrennte Erträge ab Oktober 2026: Erklärung vom 1. bis 20. April 2027.
• Zugerechnete Immobilienerträge 2025: weiterhin vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026.
• Zugerechnete Immobilienerträge 2026: erstmals vom 1. April bis 31. Dezember 2027.
• Neue Formularfelder: Für Einreichungen ab 1. Januar 2027 sind unter anderem Tage, Beteiligungsquote und bei Kostenabzug ein detaillierter Kostenanhang vorgesehen.

Die vorstehenden Mietzahlungsfristen betreffen Erklärungen mit Zahlbetrag. Für Miet-Erklärungen mit Nullbetrag gilt weiterhin der 1. bis 20. Januar des Folgejahrs; Erstattungsanträge sind grundsätzlich ab 1. Februar des Folgejahrs und innerhalb von vier Jahren nach Ende der maßgeblichen Einbehalts-Erklärungs- und Zahlungsfrist möglich. Bei Bankeinzug endet die neue Mietfrist bereits am 15. April; für zugerechnete Immobilienerträge gilt nach der neuen Regel der 1. April bis 23. Dezember. Die Übergänge sind nach Orden HAC/623/2026 und der dazu veröffentlichten AEAT-Sonderinformation zu bestimmen.

7. IVA, Kaution und regionale Pflichten

IVA

Die dauerhafte Überlassung eines Gebäudes oder Gebäudeteils ausschließlich zu Wohnzwecken ist grundsätzlich von IVA befreit. Mitvermietete Möbel, Garage und Nebenräume teilen regelmäßig die Befreiung, wenn sie gemeinsam und als Zubehör derselben Wohnung überlassen werden.

Die Befreiung greift insbesondere nicht ohne Weiteres bei:

• beruflicher oder gemischter Nutzung;
• gesondert vermieteten Stellplätzen oder Lagerflächen;
• Zwischenvermietung zur Weitervermietung, soweit keine gesetzliche Ausnahme eingreift;
• hotelähnlichen Dienstleistungen;
• Vermietung an eine Gesellschaft ohne festgelegte ausschließliche Endnutzung als Wohnung einer bestimmten natürlichen Person.

Bei gemischter Wohn- und Berufsnutzung kann die gesamte Leistung mit dem allgemeinen IVA-Satz von 21 Prozent steuerpflichtig sein. Mietet eine Gesellschaft die Wohnung für einen im Vertrag eindeutig benannten Mitarbeiter und ist die ausschließliche Wohnnutzung von Anfang an festgelegt, kann die Befreiung nach der amtlichen Verwaltungsauffassung möglich sein. Der konkrete Vertrag ist entscheidend.

Eine IVA-befreite Vermietung bedeutet regelmäßig, dass Vorsteuer aus zugehörigen Eingangsleistungen nicht oder nur nach den allgemeinen Aufteilungsregeln abziehbar ist. Einkommensteuerlicher Kostenabzug und IVA-Vorsteuerabzug sind zwei verschiedene Prüfungen.

Kaution auf den Balearen

Auf den Balearen muss der Vermieter die gesetzliche Mietkaution beim IBAVI hinterlegen. Für eine dauerhafte Wohnraumvermietung nennt das amtliche Portal eine Monatsmiete; für Saison- und sonstige Nutzungen grundsätzlich zwei Monatsmieten. Der aktuelle FAQ-Hinweis nennt 30 Arbeitstage ab Vertragsschluss und Wirksamwerden als Einzahlungsfrist. Diese wohnungsrechtliche Pflicht ist von Einkommensteuer, IVA und dem zivilrechtlichen Rückzahlungsanspruch des Mieters getrennt.

IBI, Abfallgebühren und IAE

Der IBI knüpft an das gesetzlich vorrangige Recht am Objekt an: Konzession, Erbbaurecht, Nießbrauch oder Eigentum. Ob der Mietvertrag eine interne Umlage auf den Mieter erlaubt, ändert den öffentlich-rechtlichen Schuldner nicht automatisch.

Kommunale Abfall- und sonstige Gebühren richten sich nach der Satzung der konkreten Gemeinde. Schuldner, Bemessung, Fälligkeit und Umlagefähigkeit müssen daher objekt- und jahresbezogen geprüft werden.

Die Vermietung kann eine Einordnung im IAE-Zensus erfordern. Natürliche Personen sind von der eigentlichen IAE-Zahlung befreit; bei Gesellschaften gilt unter anderem eine Umsatzgrenze von einer Million Euro, wobei Nichtresidenten ohne Betriebsstätte gesondert zu prüfen sind. Zahlungsbefreiung und zensusrechtliche Pflichten sind nicht dasselbe.

8. Deutschland–Spanien-Zusammenhang

Ist der Vermieter im steuerlichen Sinn in Deutschland ansässig, darf Spanien die Miete aus einer spanischen Immobilie nach Artikel 6 des Doppelbesteuerungsabkommens besteuern. Deutschland behandelt spanische Immobilienerträge nach Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii grundsätzlich mit Anrechnung der rechtmäßig gezahlten spanischen Steuer. Deshalb sind die spanische Ermittlung und die deutsche Erklärung aufeinander abzustimmen; das Abkommen ersetzt weder Modelo 210 noch die deutsche Steuererklärung.

Für die deutsche Berechnung gelten deutsche Einkunfts- und Kostenregeln. Ein in Spanien abgezogener Betrag wird nicht automatisch identisch in Deutschland anerkannt. Ebenso erzeugt die spanische Wohnraumreduzierung keinen automatischen deutschen Kostenabzug oder Anschaffungswert. Wechselkurse, Entstehungszeitpunkt, Abschreibung und Steueranrechnung sind jeweils nach dem Recht des erklärenden Staates zu bestimmen.

Ist der Vermieter in Spanien ansässig und hält daneben deutsche Wohnsitze oder Immobilien, sind zunächst die innerstaatlichen Ansässigkeitsregeln beider Staaten und erst danach die Abkommensregeln zu prüfen. Eine Meldung, eine NIE oder ein einzelner Aufenthaltswert entscheidet die Ansässigkeit nicht allein.

9. Verkauf nach Vermietungsjahren

Der Verkauf ist kein laufender Mietvorgang. Er löst eine eigenständige Veräußerungsgewinnrechnung aus. Bei natürlichen Personen besteht der Anschaffungswert grundsätzlich aus Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und Verbesserungen; der Veräußerungswert wird um vom Verkäufer getragene Übertragungskosten und Steuern vermindert. Für vermietete Zeiträume ist der Anschaffungswert um die steuerlich zu berücksichtigenden Abschreibungen zu kürzen.

Bei einem nichtresidenten Verkäufer behält der Käufer grundsätzlich 3 Prozent des vereinbarten Kaufpreises ein und führt diesen Betrag mit Modelo 211 als Vorauszahlung ab. Der Verkäufer erklärt den tatsächlichen Gewinn oder Verlust gesondert. Kommunale Bodenwertzuwachssteuer, Hypothekenablösung und die einkommensteuerliche Gewinnrechnung sind getrennte Vorgänge.

10. Praxisbeispiele

Beispiel 1: Spanischer Resident, Vertrag von 2022

Annahmen: Eine in Spanien ansässige Privatperson vermietet eine Wohnung seit 1. Juli 2022 dauerhaft als Hauptwohnung des Mieters. Jahresmiete 18.000 Euro. Nach zeitlicher Zuordnung und Abschreibung sind 6.000 Euro Kosten abziehbar. Es liegt keine wirtschaftliche Tätigkeit vor.

Rechnung: 18.000 Euro Bruttoertrag minus 6.000 Euro Kosten ergeben 12.000 Euro positiven Nettoertrag. Weil der Vertrag vor dem 26. Mai 2023 geschlossen wurde und die Voraussetzungen der Übergangsregel erfüllt sind, beträgt die Reduzierung 60 Prozent, also 7.200 Euro. Im IRPF verbleiben 4.800 Euro aus diesem Objekt vor Einordnung in die jeweilige Bemessungsgrundlage. Das Beispiel sagt nichts über den persönlichen Steuersatz aus.

Beispiel 2: Neuer Vertrag ohne erhöhte Voraussetzungen

Annahmen: Eine spanische Residentin schließt am 1. Februar 2026 erstmals einen dauerhaften Wohnraummietvertrag außerhalb einer amtlich ausgewiesenen angespannten Zone. Ein begünstigtes Sozial-/Wohnprogramm liegt nicht vor. Der positive Nettoertrag beträgt 10.000 Euro.

Folge: Die erhöhten Stufen von 90 oder 70 Prozent wegen einer angespannten Zone greifen nicht. Ohne qualifizierte Rehabilitation und ohne begünstigtes Sozial-/Wohnprogramm gilt grundsätzlich die 50-Prozent-Reduzierung. Im IRPF verbleiben 5.000 Euro. Eine längere Vertragsdauer allein führt nicht zu 60 oder 70 Prozent.

Beispiel 3: Deutscher Nichtresidenter

Annahmen: Ein in Deutschland ansässiger Eigentümer vermietet eine Wohnung in Valencia dauerhaft. Bruttomiete 15.000 Euro. Unmittelbar verbundene, belegte Kosten 5.000 Euro. Er weist seine deutsche Ansässigkeit nach und hat keine spanische Betriebsstätte.

Folge: Als EU-Resident kann er die unmittelbar verbundenen Kosten nach den IRNR-Regeln grundsätzlich berücksichtigen. Die Bemessungsgrundlage beträgt in der vereinfachten Annahme 10.000 Euro; bei 19 Prozent ergeben sich 1.900 Euro spanische Steuer. Eine IRPF-Wohnraumreduzierung wird nicht abgezogen. Erklärung und Zahlung erfolgen mit Modelo 210 nach der für das Ertragsjahr geltenden Frist. Die deutsche Erklärung und Steueranrechnung folgen gesondert.

Beispiel 4: Renovierung mit gemischten Maßnahmen

Annahmen: Vor Neuvermietung werden Wände gestrichen, eine defekte Heizung ersetzt, ein zusätzliches Bad eingebaut und die Wohnfläche durch Anbau vergrößert.

Folge: Malerarbeit und Ersatz der defekten Heizung können Erhaltungsaufwand sein. Neues Bad und Anbau können Verbesserung beziehungsweise Erweiterung darstellen und erhöhen dann die Abschreibungsbasis, statt sofort vollständig abziehbar zu sein. Eine Sammelrechnung ohne Einzelpositionen erschwert die richtige Einordnung.

11. Praktische Arbeitsfolge und Nachweise

1. Rechtsträger und Quote feststellen: Grundbuchauszug, Kataster, Kauf-/Erburkunde, Nießbrauch, Güterstand und Gesellschaftsdokumente abgleichen.
2. Nutzung beweisen: Mietvertrag, Vertragszweck, Identität der Bewohner, Meldeunterlagen, Laufzeit, weitere Wohnstätten und gegebenenfalls Zonenresolution sichern.
3. Ansässigkeit je Kalenderjahr bestimmen: spanische und ausländische Wohnsitze, Aufenthalt, wirtschaftliche Interessen und Ansässigkeitsbescheinigungen dokumentieren.
4. Objektkonto führen: Bruttomiete, Umlagen, Kaution, Zahlungsdatum, Rückstände und Einbehalte getrennt erfassen.
5. Kostenakte anlegen: Rechnung, Leistungsbeschreibung, Zahlung, Zeitraum, Vermietungsbezug, Flächen-/Tagequote und Einordnung als Aufwand oder Verbesserung vermerken.
6. Abschreibungsplan fortschreiben: Anschaffungswert, Boden-/Gebäudeanteil, Katasterwert, Verbesserungen, Möbel, Vermietungstage und kumulierte Abschreibung jährlich dokumentieren.
7. Verfahren planen: IRPF oder IRNR, Modelo 210, gegebenenfalls IVA-/Zensuspflichten, IBAVI-Kaution und kommunale Termine in einem Kalender trennen.
8. Verkaufsvorsorge treffen: sämtliche Kauf-, Bau-, Verbesserungs- und Abschreibungsunterlagen bis über die Veräußerung hinaus aufbewahren.

Typische Fehler

• Eine elf- oder zwölfmonatige Vertragsdauer als alleinige steuerliche Einordnung verwenden.
• Miete beim Kontoinhaber statt beim rechtlichen Einkünfteinhaber erklären.
• Bruttomiete um vom Mieter erstattete Kosten kürzen, statt Ertrag und Aufwand getrennt zu erfassen.
• Tilgung als laufende Ausgabe abziehen.
• umfangreiche Verbesserungen als sofortigen Reparaturaufwand behandeln.
• Bodenwert mit abschreiben.
• Jahreskosten ohne Vermietungs- und Eigennutzungsaufteilung vollständig abziehen.
• die 60-Prozent-Regel pauschal auf jeden neuen Vertrag anwenden.
• eine Gemeinde ohne amtliche Resolution als angespannten Wohnungsmarkt behandeln.
• IRPF-Reduzierungen im Modelo 210 eines Nichtresidenten abziehen.
• eine IVA-Befreiung mit vollem Vorsteuerabzug gleichsetzen.
• die balearische Kaution beim Vermieter behalten, statt sie fristgerecht beim IBAVI zu hinterlegen.
• Abschreibungsunterlagen nach Ablauf des Mietvertrags vernichten.

Häufige Fragen

Gilt jede Vermietung über ein Jahr als Langzeitvermietung mit Steuerreduzierung?

Nein. Entscheidend ist die dauerhafte Wohnnutzung des Mieters und die Erfüllung der steuerlichen Voraussetzungen. Ein langer Saisonvertrag oder eine Mischnutzung wird nicht allein durch die Laufzeit zur begünstigten Wohnraumvermietung.

Kann ich Hypothekenzahlungen vollständig abziehen?

Nein. Zinsen und bestimmte Finanzierungskosten können abziehbar sein; die Tilgung des Darlehenskapitals nicht. Zinsen sowie Reparatur- und Erhaltungskosten unterliegen zudem gemeinsam der objektbezogenen Begrenzung auf den Bruttoertrag mit einem vierjährigen Vortrag des Überschusses.

Welche Reduzierung gilt für einen 2026 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag?

Grundsätzlich 50 Prozent des positiven Nettoertrags. 60, 70 oder 90 Prozent setzen die jeweils gesetzlich beschriebenen Rehabilitations-, Sozial- oder Zonenbedingungen voraus. Ein vor dem 26. Mai 2023 abgeschlossener Vertrag kann unter der Übergangsregel weiter 60 Prozent erhalten.

Erhält ein deutscher Eigentümer die Wohnraumreduzierung im Modelo 210?

Nein. Die Reduzierung des Artikels 23 Absatz 2 LIRPF gehört zum IRPF. Im IRNR können berechtigte EU-/EWR-Residenten zwar unmittelbar verbundene Kosten abziehen, nicht aber diese Wohnraumreduzierung.

Muss ich für Leerstandstage Steuern zahlen?

Bei einer privaten Immobilie einer natürlichen Person können für Tage, an denen sie dem Eigentümer zur Verfügung steht, zeitanteilige zugerechnete Immobilienerträge entstehen. Echte Vermietungs-, Eigennutzungs- und sonstige Tage sind getrennt zu erfassen.

Ist die Vermietung an eine Firma immer mit IVA steuerpflichtig?

Nicht zwingend. Wird von Anfang an eine bestimmte natürliche Person als ausschließlicher Wohnnutzer festgelegt, kann die Befreiung möglich sein. Ohne diese eindeutige Endnutzung oder bei beruflicher beziehungsweise gemischter Nutzung ist regelmäßig 21 Prozent IVA zu prüfen.

Kann ich eine neue Küche sofort abziehen?

Das hängt von der Maßnahme ab. Der Ersatz defekter Elemente kann Erhaltung sein; eine wesentliche Aufwertung, neue Funktion oder Erweiterung kann eine Verbesserung darstellen und nur über Abschreibung wirken. Leistungsbeschreibung und Ausgangszustand sind entscheidend.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand dieses Artikels: 11. August 2026. Für jede Erklärung sind Vertragsdatum, tatsächliche Nutzung, Ansässigkeit, amtlicher Zonenstatus, Formularversion und kommunale Satzung des jeweiligen Steuerjahrs erneut zu prüfen.

• Ley 35/2006 del IRPF
• Real Decreto 439/2007 – Reglamento del IRPF
• AEAT: Wohnraumreduzierung im IRPF 2025
• AEAT: Übersicht der Reduzierungen
• AEAT: Abziehbare Vermietungskosten
• AEAT: Abschreibung bei Immobilienvermietung
• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
• Real Decreto Legislativo 5/2004 – Ley del IRNR
• AEAT: IRNR Erträge aus vermieteten Immobilien
• AEAT: Modelo 210 Beispiel für vermietete Immobilien
• AEAT: Änderungen der Modelo 210 Fristen durch Orden HAC/623/2026
• Ley 37/1992 del IVA
• AEAT: IVA bei Vermietung einer Wohnung
• CAIB/IBAVI: Registrierung und Hinterlegung von Mietkautionen
• IBAVI FAQ
• Real Decreto Legislativo 2/2004 – Ley Reguladora de las Haciendas Locales
• AEAT: Berechnung zugerechneter Immobilienerträge
• Deutsch spanisches DBA für Einkommen und Vermögen
• Einkommensteuergesetz
• AN, 28. Juli 2025, Rec. 636/2021, ECLI:ES:AN:2025:3630; vollständige Urteilswiedergabe bei Iberley
• Orden HAC/623/2026: neue Modelo-210-Fristen, Nullbetrag, Erstattung und Bankeinzug