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Veräußerungsgewinne und -verluste im spanischen IRPF

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 11. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 22 Min.

Kurz & klar

Bei spanischer IRPF-Ansässigkeit wird ein Veräußerungsgewinn grundsätzlich aus dem in Euro ermittelten Veräußerungswert abzüglich des steuerlichen Anschaffungswerts berechnet; Gewinne und Verluste aus Übertragungen gehören regelmäßig zur Spar-Bemessungsgrundlage, andere Vermögensänderungen zur allgemeinen Bemessungsgrundlage. Anschaffungsnebenkosten, nachgewiesene Verbesserungen, Veräußerungskosten und steuerlich zu berücksichtigende Abschreibungen verändern die Rechnung, während etwa private Schenkungsverluste und gesperrte Rückkaufverluste nicht sofort abziehbar sind. Zeitpunkt, Befreiungen, DBA-Anrechnung, Einbehalte und Formulare hängen von Ansässigkeit, Vermögensart, Vertrag und Steuerjahr ab.

Ein Verkauf mit Gewinn ist wirtschaftlich leicht beschrieben, steuerlich aber erst nach mehreren Vorfragen berechenbar. Entscheidend sind nicht nur Kaufpreis und Verkaufspreis, sondern auch die steuerliche Ansässigkeit, der tatsächliche Übertragungszeitpunkt, die Vermögensart, frühere Nutzungen und Abschreibungen, die Vertragsbestandteile sowie mögliche Befreiungen oder Verlustsperren. Bei Auslandsvermögen kommen DBA, Fremdwährung und Informationspflichten hinzu.

Das Wichtigste im Überblick

Für jede Veräußerung ist diese Reihenfolge zweckmäßig:

  1. Steuerstatus bestimmen: Eine im normalen spanischen IRPF steuerpflichtige Person erklärt grundsätzlich auch Gewinne aus ausländischem Vermögen. Bei Nichtansässigkeit gilt für spanische Einkünfte regelmäßig der IRNR; der Drei-Prozent-Einbehalt bei spanischen Immobilien ist kein IRPF-Verfahren.
  2. Steuerliches Ereignis feststellen: Vertragsunterzeichnung, Anzahlung, Closing, Besitzübergabe, Eigentumsübergang und Zahlung können auf verschiedene Tage fallen. Maßgeblich ist regelmäßig die verwirklichte Vermögensänderung, nicht automatisch der Kontoauszug.
  3. Vermögensart qualifizieren: Immobilie, börsennotierte oder nicht börsennotierte Beteiligung, Investmentfonds, Betriebsvermögen, Nutzungsrecht, Tausch und virtuelle Währung folgen teilweise unterschiedlichen Bewertungsregeln.
  4. Anschaffungswert aufbauen: Kaufpreis plus nachgewiesene Investitionen, Verbesserungen und unmittelbar zurechenbare Erwerbsnebenkosten, abzüglich steuerlich zu berücksichtigender Abschreibungen.
  5. Veräußerungswert bestimmen: Tatsächliche Gegenleistung, mindestens aber gegebenenfalls der normale Marktwert, abzüglich der vom Verkäufer getragenen veräußerungsbedingten Kosten und Steuern.
  6. Befreiungen und Übergangsrecht prüfen: Hauptwohnungsreinvestition, Alter über 65 Jahre, Leibrente, Zwangsverwertung der Hauptwohnung und Altvermögen vor dem 31. Dezember 1994 sind eigenständige Prüfzweige.
  7. Verlustregeln anwenden: Nicht jeder wirtschaftliche Verlust ist steuerlich sofort nutzbar. Schenkung, fehlender Nachweis oder kurzfristiger Rückkauf können die Anerkennung ausschließen oder verschieben.
  8. Erklärung und Anrechnung abschließen: Modelo 100, ausländische Steueranrechnung, Einbehalte, offene Verlustvorträge und gegebenenfalls Modelo 720 oder 721 müssen miteinander abgestimmt werden.

Für wen der Artikel gilt

Der Artikel betrifft natürliche Personen, die dem normalen spanischen IRPF unterliegen. Bei spanischer Steueransässigkeit erfasst der IRPF grundsätzlich das Welteinkommen. Das bedeutet nicht, dass jeder ausländische Staat sein Besteuerungsrecht verliert; Doppelbesteuerungsabkommen verteilen Besteuerungsrechte und Spanien beseitigt eine zulässige Doppelbesteuerung nach den Abkommens- und Anrechnungsregeln.

Nicht in denselben Rechenweg gehören:

  • Personen, die im Verkaufsjahr steuerlich nicht in Spanien ansässig sind und nur spanische Einkünfte erzielen;
  • Gesellschaften, deren Veräußerungsergebnisse der Körperschaftsteuer unterliegen;
  • Personen im besonderen Zuzugsregime nach Artikel 93 LIRPF, soweit dort die IRNR-Systematik gilt;
  • bloße Wertsteigerungen ohne steuerlich relevante Vermögensänderung.

Die Ansässigkeit ist für das konkrete Kalenderjahr zu prüfen. Ein Wohnsitzwechsel kurz vor oder nach dem Closing kann deshalb sowohl das anwendbare Steuerregime als auch das DBA-Ergebnis verändern. Eine spanische oder ausländische Meldebescheinigung allein ersetzt nicht die Prüfung der gesetzlichen Ansässigkeitsmerkmale.

Was als Gewinn oder Verlust gilt

Artikel 33 LIRPF definiert den Vermögensgewinn oder -verlust als Wertveränderung des Vermögens, die bei einer Änderung seiner Zusammensetzung sichtbar wird, soweit das Gesetz den Vorgang nicht als Einkunft einer anderen Kategorie behandelt. Bei einer entgeltlichen oder unentgeltlichen Übertragung ist das Ergebnis grundsätzlich die Differenz zwischen steuerlichem Veräußerungs- und Anschaffungswert.

Nicht jede zivilrechtliche Veränderung löst bereits einen Gewinn aus. Die bloße Teilung einer gemeinschaftlichen Sache, die Auflösung einer Gütergemeinschaft oder die Aufteilung eines gemeinschaftlichen Vermögens kann nach Artikel 33 Absatz 2 zunächst als nicht realisierende Zuordnung behandelt werden, sofern keine Mehrzuteilung, Ausgleichsleistung oder Wertverschiebung einen eigenständigen Übertragungsvorgang begründet. Die spätere Veräußerung übernimmt dann grundsätzlich die fortgeführten Werte und Daten.

Eine Veräußerung eines bisher betrieblich genutzten Vermögensgegenstands bleibt im IRPF grundsätzlich Vermögensgewinn oder -verlust. Die Berechnung erfolgt jedoch nicht mit einem privaten Anschaffungswert, sondern regelmäßig mit dem steuerlichen Buchwert unter Einbeziehung der maßgeblichen Abschreibungen. Die Zuführung zum Betrieb oder Entnahme löst nach Artikel 28 Absatz 3 LIRPF für sich genommen keinen Vermögensgewinn aus, solange der Gegenstand im Vermögen desselben Steuerpflichtigen verbleibt. Dessen Dreijahresregel betrifft den Verkauf nach einer Zuführung: Bei Veräußerung vor Ablauf von drei Jahren gilt die Zuführung als nicht erfolgt. Für die besondere Altvermögensbegünstigung der neunten Übergangsbestimmung muss eine Entwidmung dagegen mehr als drei Jahre vor der Übertragung liegen.

Spar-Bemessungsgrundlage oder allgemeine Bemessungsgrundlage?

Gewinne und Verluste, die durch die Übertragung eines Vermögensgegenstands entstehen, gehören nach Artikel 46 Buchstabe b LIRPF grundsätzlich zur Spar-Bemessungsgrundlage. Dazu zählen typischerweise Verkäufe von Immobilien, Wertpapieren, Beteiligungen, Fondsanteilen, Rechten oder virtuellen Währungen.

Vermögensgewinne und -verluste ohne Übertragung gehören grundsätzlich zur allgemeinen Bemessungsgrundlage. Beispiele sind bestimmte Entschädigungen, Subventionen oder eine vom Verkäufer endgültig einbehaltene Anzahlung, wenn der eigentliche Verkauf wegen Vertragsverletzung des Käufers nicht stattfindet. Die Unterzeichnung eines Arras-Vertrags allein ist noch keine Übertragung. Kommt der Verkauf zustande, wird die Anzahlung regelmäßig Teil der Gegenleistung; scheitert er, ist der Rechtsgrund der einbehaltenen oder verlorenen Zahlung gesondert zu beurteilen.

Diese Einordnung bestimmt nicht nur den Tarif, sondern auch den zulässigen Verlustausgleich. Die beiden Bemessungsgrundlagen dürfen nicht beliebig miteinander verrechnet werden.

Welcher Tag ist der Veräußerungszeitpunkt?

Nach Artikel 14 Absatz 1 Buchstabe c LIRPF werden Vermögensgewinne und -verluste grundsätzlich dem Jahr zugerechnet, in dem die Vermögensänderung eintritt. Bei Immobilien richtet sich der Eigentumserwerb im spanischen Zivilrecht regelmäßig nach Titel und Übergabe. Eine notarielle Kaufurkunde gilt grundsätzlich als Übergabe, sofern aus der Urkunde nichts anderes hervorgeht. Ein privater Vertrag, eine Reservierungszahlung oder ein wirtschaftlich so bezeichnetes Signing kann dagegen vor dem tatsächlichen Übergang liegen.

Für die Steuerakte sind deshalb getrennt festzuhalten:

  • Datum von Reservierung und Arras;
  • Datum des privaten Kaufvertrags;
  • Datum der notariellen Urkunde;
  • Besitz-, Schlüssel- und Nutzen-Lasten-Übergang;
  • Grundbuchantrag und Eintragung;
  • vollständige oder teilweise Kaufpreiszahlung;
  • Bedingungen, Rücktrittsrechte und Eigentumsvorbehalte.

Der Begriff „wirtschaftliches Eigentum“ ist kein Freibrief, ein beliebiges Datum zu wählen. Besitz, Verfügungsbefugnis, Chancen und Risiken können die tatsächliche Würdigung stützen; maßgeblich bleiben aber die anwendbaren zivilrechtlichen Übertragungsregeln und der konkrete Vertrag.

Bei Wertpapieren, Fonds, virtuellen Währungen und anderen Rechten ist auf den für diese Vermögensart wirksamen Vollzug abzustellen. Orderdatum, Ausführung, Abrechnung und Wertstellung dürfen nicht ungeprüft gleichgesetzt werden.

Ratenkauf und aufgeschobener Kaufpreis

Ist der Kaufpreis fest vereinbart, aber in Raten zu zahlen, entsteht nicht automatisch jedes Jahr nur im Umfang des Geldzuflusses ein Gewinn. Die Grundregel erfasst den gesamten Gewinn im Übertragungsjahr. Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe d erlaubt jedoch bei einem echten Raten- oder Preisaufschubgeschäft die proportionale Zurechnung, wenn zwischen Übergabe beziehungsweise Bereitstellung und Fälligkeit der letzten Rate mehr als ein Jahr liegt. Das ist ein Wahlrecht je Vorgang und muss mit Vertrag, Fälligkeiten und tatsächlicher Erklärung konsistent ausgeübt werden.

Werden Wechsel oder vergleichbare Forderungspapiere vor Fälligkeit endgültig übertragen, kann die noch offene Gewinnkomponente bereits im Jahr dieser Übertragung zu erfassen sein. Eine Übertragung gegen lebenslange oder zeitlich begrenzte Rente fällt nicht unter dieses Ratenwahlrecht; dort entsteht der Gewinn grundsätzlich bei Begründung der Rente nach den besonderen Bewertungsregeln.

Spätere variable Gegenleistung

Ein fester Kaufpreis mit später Zahlung ist von einem echten Earn-out oder einer noch ungewissen Kaufpreiskomponente zu trennen. Ist der Betrag bei Closing bereits rechtlich entstanden und lediglich später fällig, gehört er grundsätzlich zur Gegenleistung; das Ratenwahlrecht kann gegebenenfalls die zeitliche Erfassung verschieben. Hängt die Zahlung dagegen von einem künftigen, bei Verkauf noch nicht sicher eingetretenen Ereignis ab und ist sie nicht verlässlich bezifferbar, muss der Vertrag daraufhin geprüft werden, wann der Anspruch steuerlich entsteht und ob die spätere Festsetzung eine Erklärung des späteren Jahres oder eine Berichtigung des ursprünglichen Jahres verlangt. Pauschale Aussagen ohne Vertragsprüfung sind hier nicht belastbar.

Grundformel der Berechnung

Für eine entgeltliche Übertragung eines nicht betrieblichen Vermögensgegenstands lautet die Grundformel:

Veräußerungswert minus Anschaffungswert = Vermögensgewinn oder -verlust

Anschaffungswert

Zum Anschaffungswert gehören grundsätzlich:

  • der tatsächlich gezahlte Erwerbspreis;
  • nachgewiesene Investitionen und Verbesserungen;
  • unmittelbar mit dem Erwerb verbundene Kosten und Steuern, die der Erwerber getragen hat;
  • bei unentgeltlichem Erwerb der nach den Regeln der Erbschaft- und Schenkungsteuer maßgebliche Wert, höchstens der Marktwert;
  • abzüglich der steuerlich zu berücksichtigenden Abschreibungen.

Bei Immobilien können etwa Erwerbssteuer, Umsatzsteuer und AJD, Notar, Grundbuch sowie unmittelbar zurechenbare Beratungs- oder Vermittlungskosten Bestandteil sein. Zinsen sind nach Artikel 35 ausdrücklich vom Anschaffungswert ausgeschlossen; reine Finanzierungskosten gehören grundsätzlich ebenfalls nicht zu den unmittelbar mit dem Erwerb verbundenen Kosten. Kosten eines Hypothekendarlehens sind deshalb nicht allein wegen ihres zeitlichen Zusammenhangs mit dem Kauf aktivierbar.

Verbesserung und Reparatur sind zu trennen. Eine Erweiterung, grundlegende Modernisierung oder dauerhafte Wertsteigerung kann den Anschaffungswert erhöhen. Laufende Erhaltung, Anstrich oder bloßer Ersatz verschlissener Teile sind regelmäßig keine Verbesserung. Rechnung, Leistungsbeschreibung, Zahlungsbeleg, Genehmigung und Zuordnung zum Gebäude- oder Bodenanteil sollten aufbewahrt werden.

War die Immobilie vermietet oder anderweitig abschreibungsfähig, mindern die steuerlich maßgeblichen Abschreibungen den Anschaffungswert. Es genügt nicht, nur die tatsächlich in einer ausländischen Erklärung angesetzten Beträge zu übernehmen. Spanische Abschreibungsregeln und die konkrete Nutzung sind für jedes Jahr abzugleichen. Bei streitigen Altjahren ist die aktuelle Rechtsprechung zur tatsächlich zulässigen beziehungsweise mindestens anzusetzenden Abschreibung einzubeziehen.

Veräußerungswert

Ausgangspunkt ist die tatsächlich vereinbarte Gegenleistung. Liegt sie unter dem normalen Marktwert, ist dieser maßgeblich. Vom Wert dürfen veräußerungsbedingte Kosten und Steuern abgezogen werden, die der Verkäufer getragen hat, zum Beispiel:

  • Makler- und unmittelbar zurechenbare Rechtskosten;
  • notarielle oder registerbezogene Verkäuferkosten;
  • kommunale Wertzuwachssteuer IIVTNU, soweit sie der Verkäufer schuldet und zahlt;
  • Kosten zur Löschung einer Belastung, soweit sie unmittelbar für die Übertragung erforderlich und nicht bloße Finanzierungskosten sind.

Die Tilgung eines noch offenen Darlehens mindert den Veräußerungswert nicht. Sie ist eine Verwendung des Verkaufserlöses. Eine Ausnahme gilt nur für die gesonderte Bestimmung des reinvestitionsfähigen „erzielten Betrags“ bei der Hauptwohnungsbefreiung.

Referenzwert ist nicht automatisch IRPF-Wert

Der spanische Immobilien-Referenzwert dient vor allem der Bemessung bestimmter Erwerbssteuern. Bei einem entgeltlichen Erwerb ersetzt er nach der amtlichen IRPF-Systematik nicht automatisch den tatsächlich gezahlten Anschaffungspreis. Eine behördliche Marktwertprüfung oder eine unentgeltliche Übertragung kann dennoch andere Wertansätze auslösen. Referenzwert, Katasterwert, Marktwert und IRPF-Anschaffungswert müssen deshalb getrennt dokumentiert werden.

Rechenbeispiel: Verkauf einer früher vermieteten Immobilie

Annahmen:

  • Kaufpreis: 100.000 Euro;
  • Erwerbsnebenkosten: 8.000 Euro;
  • nachgewiesene Verbesserung: 20.000 Euro;
  • steuerlich zu berücksichtigende Abschreibungen: 18.000 Euro;
  • Verkaufspreis: 180.000 Euro;
  • vom Verkäufer getragene Makler- und Übertragungskosten: 6.000 Euro.

Der steuerliche Anschaffungswert beträgt:

100.000 + 8.000 + 20.000 − 18.000 = 110.000 Euro.

Der steuerliche Veräußerungswert beträgt:

180.000 − 6.000 = 174.000 Euro.

Der Vermögensgewinn beträgt damit:

174.000 − 110.000 = 64.000 Euro.

Unter der vereinfachenden Annahme, dass keine anderen Spar-Einkünfte, Verlustvorträge, Befreiungen oder auf die Sparbasis übergehenden persönlichen Mindestbeträge bestehen, ergäbe die für 2025 ausgewiesene kombinierte Sparskala:

  • 6.000 Euro × 19 Prozent = 1.140 Euro;
  • 44.000 Euro × 21 Prozent = 9.240 Euro;
  • 14.000 Euro × 23 Prozent = 3.220 Euro;
  • zusammen 13.600 Euro.

Das Beispiel ist keine Endsteuerberechnung. Ausländische Steueranrechnung, andere Sparerträge und -verluste, Einbehalte sowie persönliche und regionale Rechenstufen können das Ergebnis verändern.

Besondere Vermögensarten

Vermögensart oder Vorgang Zentrale Besonderheit
Aktien an regulierten Märkten im Sinne von Artikel 37 Absatz 1 Buchstabe a Veräußerungswert grundsätzlich Börsenkurs am Übertragungstag oder höherer vereinbarter Preis; bei gleichartigen Beständen gilt regelmäßig FIFO.
Nicht an diesen Märkten notierte Beteiligungen Der vereinbarte Preis kann einer gesetzlichen Mindestbewertung aus Nettovermögen und kapitalisiertem Durchschnittsgewinn unterliegen, wenn kein Marktpreisnachweis gelingt.
Investmentfonds Gewinn grundsätzlich Rücknahmewert minus Anschaffungswert; ein steuerneutraler Fondswechsel ist nur unter den Voraussetzungen des Artikel 94 möglich und nicht bei jeder börsengehandelten Anlage.
Betriebsvermögen Veräußerungswert minus steuerlicher Buchwert; Abschreibungen und Entwidmungszeitpunkt sind entscheidend, Altvermögensreduktionen regelmäßig ausgeschlossen.
Tausch oder Krypto-gegen-Krypto Auch ohne Eurozufluss liegt regelmäßig eine Übertragung vor; die besondere Tauschbewertung orientiert sich an Marktwerten.
Schenkung Beim Schenker kann ein Gewinn entstehen; ein wirtschaftlicher Verlust aus freigebiger Übertragung ist nach Artikel 33 Absatz 5 nicht abzugsfähig.
Erbschaft oder Schenkung beim Erwerber Anschaffungswert nach den Regeln der Erbschaft- und Schenkungsteuer, höchstens Marktwert; spätere Verkaufskosten und Verbesserungen zusätzlich prüfen.
Nutzungsrechte Wertverzehr und frühere Abschreibungen können den Anschaffungswert vermindern; bei Erlöschen kann der Veräußerungswert null sein.
Trennung oder Gemeinschaftsaufhebung Reine quotal wertgleiche Teilung kann nicht realisierend sein; Mehrzuteilung oder Ausgleichszahlung kann eine Übertragung auslösen.

Bei vorweggenommenen Erbfällen über bestimmte spanische Nachfolgevereinbarungen kann eine Veräußerung innerhalb der gesetzlichen Fünfjahresfrist zur Übernahme von Anschaffungswert und -datum des Rechtsvorgängers führen. Bei steuerbegünstigten Umstrukturierungen, Anteilstausch oder Einbringungen gelten zusätzliche Voraussetzungen und Dokumentationspflichten.

Befreiungen und Reduktionen

Verkauf der Hauptwohnung mit Reinvestition

Der Gewinn aus der Veräußerung der Hauptwohnung kann nach Artikel 38 LIRPF und Artikel 41 RIRPF ganz oder anteilig befreit sein, wenn der maßgebliche Erlös in eine neue Hauptwohnung reinvestiert wird. Zu prüfen sind insbesondere:

  • Hauptwohnungseigenschaft der alten und neuen Immobilie;
  • Eigentumsquote des Steuerpflichtigen;
  • Reinvestition innerhalb von zwei Jahren vor oder nach der Veräußerung, gerechnet von Datum zu Datum;
  • Erklärung der beabsichtigten späteren Reinvestition im vorgeschriebenen Verfahren;
  • Nachweise des auf den Steuerpflichtigen entfallenden Erwerbswerts und der Zahlungs- oder Finanzierungsvereinbarungen.

Die neue Hauptwohnung darf auch fremdfinanziert werden. Für die Reinvestition zählt der maßgebliche Erwerbswert des eigenen Anteils; es müssen nicht dieselben Geldmittel aus dem Verkauf verwendet werden.

War die veräußerte Hauptwohnung fremdfinanziert, gilt für die vollständige Reinvestition grundsätzlich der Veräußerungswert abzüglich des bei Verkauf noch offenen Darlehenskapitals, soweit das Darlehen dem Erwerb der Wohnung diente. Wird nur ein Teil dieses Betrags reinvestiert, ist nur der entsprechende Anteil des Gewinns befreit.

Beispiel: Veräußerungswert 500.000 Euro, offenes Erwerbsdarlehen 100.000 Euro, Gewinn 150.000 Euro. Der maßgebliche erzielte Betrag beträgt unter diesen Annahmen 400.000 Euro. Werden 300.000 Euro qualifiziert reinvestiert, sind 150.000 × 300.000 / 400.000 = 112.500 Euro des Gewinns befreit; 37.500 Euro bleiben steuerpflichtig.

Eine TEAC-Entscheidung vom 13. Juli 2026 begrenzt die Reinvestition auf den Betrag, der der vom Steuerpflichtigen tatsächlich erworbenen Eigentumsquote an der neuen Hauptwohnung entspricht. Bezahlt eine Person mehr, erwirbt aber nur 50 Prozent, wird die über diese Quote hinausgehende Finanzierung nicht automatisch als Erwerb der eigenen Hauptwohnung anerkannt. Eigentumsquote, Güterstand und Zahlungsfluss müssen daher gemeinsam geprüft werden.

Alter über 65 Jahre

Der Gewinn aus der Übertragung der eigenen Hauptwohnung ist bei Personen über 65 Jahren oder bei schwerer beziehungsweise großer Pflegebedürftigkeit unter den gesetzlichen Voraussetzungen unmittelbar befreit. Bei anderen Vermögensgegenständen kann eine Person über 65 den Gewinn ganz oder anteilig befreien, wenn der Veräußerungserlös innerhalb von sechs Monaten in eine qualifizierte versicherte Leibrente auf den eigenen Namen fließt. Der lebenslange Gesamtbetrag der hierfür begünstigten Reinvestitionen ist auf 240.000 Euro je Steuerpflichtigem begrenzt. Eine vorzeitige Verfügung über die Rechte aus der Leibrente kann die Befreiung rückgängig machen.

Hingabe oder Zwangsverwertung der Hauptwohnung

Bei der Hingabe der Hauptwohnung an den Kreditgeber oder einer gerichtlichen beziehungsweise notariellen Zwangsverwertung kann Artikel 33 Absatz 4 Buchstabe d den Gewinn befreien. Dazu müssen unter anderem die begünstigte Schuld, die Hauptwohnung und das Fehlen ausreichender anderer Vermögenswerte nachgewiesen werden. Die Regel ist keine allgemeine Befreiung jedes Notverkaufs.

Altvermögen vor dem 31. Dezember 1994

Für bestimmte nicht betriebliche Vermögensgegenstände, die vor dem 31. Dezember 1994 erworben wurden, kann die Übergangsregel der neunten Übergangsbestimmung einen Teil des bis zum 19. Januar 2006 entstandenen Gewinns reduzieren. Der seit 1. Januar 2015 kumulativ zu betrachtende Veräußerungswert ist auf 400.000 Euro begrenzt. Verbesserungen können eigene Anschaffungsdaten haben. Die Regel reduziert keine Verluste und ist bei betrieblich gebundenem Vermögen grundsätzlich nicht anwendbar.

Wann ein Verlust nicht oder erst später zählt

Artikel 33 Absatz 5 LIRPF schließt insbesondere aus:

  • nicht nachgewiesene Verluste;
  • privaten Konsum und normalen Wertverzehr;
  • Verluste aus Schenkungen und anderen freigebigen Übertragungen unter Lebenden;
  • bestimmte übersteigende Spielverluste;
  • Verluste bei Wiedererwerb desselben Vermögensgegenstands innerhalb eines Jahres nach der Veräußerung;
  • Verluste aus gleichartigen Wertpapieren, die an einem von Artikel 33 Absatz 5 Buchstabe f erfassten regulierten Markt zugelassen sind, bei Erwerb innerhalb von zwei Monaten vor oder nach der Veräußerung;
  • Verluste aus nicht an einem solchen regulierten Markt zugelassenen gleichartigen Wertpapieren oder Beteiligungen bei Erwerb innerhalb eines Jahres vor oder nach der Veräußerung. Eine Börsennotierung außerhalb der von Buchstabe f erfassten Märkte genügt für die Zweimonatsfrist nicht.

Bei den Rückkauffällen ist der Verlust nicht zwingend endgültig verloren. Er wird grundsätzlich erst berücksichtigt, wenn der ersetzende Vermögensgegenstand später veräußert wird. Bestände, Depotüberträge und gleichartige Positionen sind deshalb depotübergreifend zusammenzuführen, soweit sie demselben Steuerpflichtigen zuzurechnen sind. Bei Ehegattenkonten ist zuvor die Eigentums- und Zurechnungsquote zu bestimmen.

Anerkannte Übertragungsverluste werden zunächst mit Übertragungsgewinnen der Sparsphäre verrechnet. Ein verbleibender negativer Saldo kann bis zur Höhe von 25 Prozent des positiven Saldos der Kapitalerträge der Sparsphäre mit diesem ausgeglichen werden; für den danach verbleibenden Verlust gilt ein Vortrag in die vier folgenden Jahre. Die Verrechnung ist in der höchstmöglichen zulässigen Höhe vorzunehmen.

Ausland, DBA und Fremdwährung

Ein spanischer IRPF-Resident berechnet auch einen Gewinn aus einer deutschen Immobilie, einem ausländischen Depot oder einer Beteiligung grundsätzlich nach spanischem Recht. Ein ausländischer Steuerbescheid wird nicht einfach als spanischer Gewinn übernommen.

Beim DBA Deutschland–Spanien gilt vereinfacht:

  • Gewinne aus unbeweglichem Vermögen können regelmäßig im Belegenheitsstaat besteuert werden;
  • für Beteiligungen und andere Vermögensgegenstände gelten die besonderen Tatbestände des Artikels 13;
  • Spanien als Ansässigkeitsstaat berücksichtigt die ausländische Besteuerung nach Artikel 22 des DBA und Artikel 80 LIRPF grundsätzlich durch eine begrenzte Steueranrechnung.

Die Anrechnung ist auf den niedrigeren Betrag aus tatsächlich gezahlter vergleichbarer Auslandssteuer und dem auf die ausländische Einkunft entfallenden spanischen Steuerbetrag begrenzt. Nicht jede ausländische Abgabe ist eine anrechenbare Einkommensteuer. Grunderwerbsteuer, Grundsteuer oder kommunale Wertzuwachssteuer sind anders zu behandeln.

Eine ausländische Wegzugs-, Entstrickungs- oder fiktive Veräußerungsbesteuerung erhöht den spanischen Anschaffungswert nicht automatisch. Dafür wäre eine ausdrücklich anwendbare spanische oder abkommensrechtliche Regel erforderlich. Frühere ausländische Besteuerung, tatsächlicher Erwerbswert und spanische Basis sind getrennt zu dokumentieren.

Alle Werte sind in Euro zu ermitteln. Bei einer Anschaffung, Verbesserung und Veräußerung in Fremdwährung werden die jeweiligen Beträge grundsätzlich mit dem für den betreffenden Vorgang nachweisbaren Kurs umgerechnet. Es ist regelmäßig falsch, nur den in Fremdwährung berechneten Nettogewinn mit einem einzigen Jahresendkurs umzurechnen. Gleiches gilt für ausländische Steuerzahlungen und später vereinnahmte Kaufpreisraten.

Der Verkauf eines im Modelo 720 oder 721 erfassten ausländischen Vermögensgegenstands kann neben der Einkommensteuer eine gesonderte Informationsfolge auslösen. Ob eine Beendigungs-, Bestands- oder Wertänderungsmeldung erforderlich ist, hängt von Vermögenskategorie, früherer Meldung und den für das jeweilige Jahr geltenden Schwellen und Regeln ab.

Staatliche und balearische Rechenstufen

Die Grunddefinition und Bewertung eines Veräußerungsgewinns folgt der staatlichen LIRPF. Bei einem auf den Balearen ansässigen Steuerpflichtigen wird die Steuer dennoch in einen staatlichen und einen autonomen Teil zerlegt. Die autonome Gemeinschaft bestimmt insbesondere ihre allgemeine Skala, persönliche und familiäre Mindestbeträge innerhalb der gesetzlichen Grenzen und regionale Abzüge. Sie schafft aber keine eigene balearische Anschaffungswertformel für gewöhnliche Veräußerungen.

Für Übertragungsgewinne in der Spar-Bemessungsgrundlage ergibt sich für den Veranlagungszeitraum 2025 aus staatlicher und autonomer Sparskala zusammen folgende Staffel:

Teil der Spar-Bemessungsgrundlage Kombinierter Satz 2025
bis 6.000 Euro 19 Prozent
über 6.000 bis 50.000 Euro 21 Prozent
über 50.000 bis 200.000 Euro 23 Prozent
über 200.000 bis 300.000 Euro 27 Prozent
über 300.000 Euro 30 Prozent

Ein nicht übertragungsbedingter Gewinn in der allgemeinen Bemessungsgrundlage unterliegt dagegen der staatlichen und der für die Balearen geltenden allgemeinen Skala. Deshalb kann etwa ein endgültig einbehaltener Arras-Betrag anders besteuert werden als der Gewinn aus dem später vollzogenen Immobilienverkauf.

Jahresbezogene Tarife und regionale Abzüge sind für das konkrete Steuerjahr zu prüfen. Der für 2025 verwendete Modelo 100 und seine Fristen ersetzen nicht die Prüfung einer Veräußerung im Jahr 2026, die erst in der Kampagne 2027 erklärt wird.

Modelo 100, Einbehalte und Vorauszahlungen

Ein IRPF-Resident erklärt den Veräußerungsgewinn oder -verlust grundsätzlich im Modelo 100 des betreffenden Jahres. Je nach Vermögensart sind Anschaffungs- und Veräußerungsdatum, Werte, Kosten, Beteiligungsquote, Befreiung und bereits einbehaltene Beträge einzutragen.

Nicht jeder Verkauf unterliegt einem Einbehalt. Typische Einbehalte bestehen etwa bei der Veräußerung oder Rückgabe bestimmter Investmentfondsanteile und bei bestimmten Bezugsrechten. Sie sind Vorauszahlungen und werden in der Jahreserklärung von der errechneten Steuer abgezogen. Ein Immobilienverkauf durch einen nachgewiesen spanischen Steuerresidenten unterliegt nicht allein wegen der Immobilie dem Drei-Prozent-Einbehalt des Modelo 211. In der notariellen Abwicklung sollte die Ansässigkeit belastbar nachgewiesen werden.

Immobilienverkauf durch einen Nichtresidenten

Ist der Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig, gehört der Vorgang grundsätzlich zum IRNR. Der Käufer muss regelmäßig drei Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und mit Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Übertragung einzahlen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt der Einbehalt 9.000 Euro.

Dieser Betrag ist keine endgültige Steuer. Der nichtresidente Verkäufer erklärt den tatsächlichen Gewinn im Modelo 210; für Immobilienveräußerungen läuft die Einreichungsfrist grundsätzlich drei Monate, nachdem die einmonatige Frist ab Übertragung abgelaufen ist. Ergibt sich weniger Steuer als einbehalten wurde, kann eine Erstattung beantragt werden; andernfalls ist die Differenz zu zahlen. Ohne Einbehalt kann die Immobilie in dem gesetzlich begrenzten Umfang für die ausstehende Zahlung haften.

Berichtigung, Erstattung und spätere Änderungen

Für den Veranlagungszeitraum 2025 wurde Modelo 100 durch die Orden HAC/277/2026 geregelt; die reguläre Kampagne lief vom 8. April bis 30. Juni 2026. Eine bereits eingereichte Erklärung für 2025 wird über Renta WEB grundsätzlich mit einer berichtigenden Selbstveranlagung geändert, unabhängig davon, ob die Korrektur zu mehr Steuer, weniger Steuer oder einer höheren Erstattung führt.

Eine Berichtigung kann nötig werden, wenn:

  • eine Kostenrechnung oder Abschreibung fehlte;
  • eine variable Gegenleistung später rechtlich feststeht;
  • eine ausländische Steuer endgültig festgesetzt oder erstattet wird;
  • die Befreiung wegen Reinvestition nicht erfüllt oder nachträglich rückgängig wird;
  • eine Wiedererwerbssperre in der ursprünglichen Erklärung zu Unrecht übergangen oder angewandt wurde;
  • Kaufpreis, Eigentumsquote oder Übertragungsdatum behördlich geändert werden.

Wird ein ursprünglich zutreffend gesperrter Verlust erst durch die spätere Veräußerung des wiedererworbenen Vermögensgegenstands nutzbar, ist er nach Artikel 33 Absatz 5 LIRPF im maßgeblichen späteren Jahr zu berücksichtigen. Allein diese Freigabe erfordert keine Berichtigung des ursprünglichen Verlustjahres.

Nicht jede spätere Zahlung wird rückwirkend dem alten Jahr zugeordnet. Zuerst ist zu bestimmen, ob sie den ursprünglichen Veräußerungswert berichtigt, einen im alten Jahr bereits entstandenen Anspruch erfüllt oder einen neuen steuerlichen Vorgang bildet. Vertrag, Vergleich, Urteil und Zahlungsgrund sind dafür entscheidend.

Praktische Arbeitsmappe und Nachweise

Eine belastbare Veräußerungsakte enthält mindestens:

  1. Ansässigkeitsnachweise für Verkäufer und gegebenenfalls Käufer;
  2. Erwerbsurkunde, Erb- oder Schenkungsunterlagen und Steuerbescheide;
  3. Grundbuchauszug, Eigentumsquote und Nutzungsrechte;
  4. Verkaufsvertrag, Arras, notarielle Urkunde und Übergabeprotokoll;
  5. Zahlungsplan, Kontoauszüge und Unterlagen zu variablen Preisbestandteilen;
  6. Rechnungen und Zahlungsbelege für Erwerbs- und Veräußerungskosten;
  7. getrennte Liste von Reparaturen und Verbesserungen;
  8. Abschreibungsverlauf und frühere Vermietungs- oder Betriebsnutzung;
  9. Fremdwährungskurse je Vorgangsdatum;
  10. ausländische Erklärungen, Steuerbescheide und Zahlungsbelege;
  11. Berechnung von Verlustsperren und Vorträgen;
  12. Unterlagen zu Hauptwohnung, Reinvestition, Alter oder Leibrente;
  13. Modelo 100 beziehungsweise 210/211 samt Einreichungsnachweisen;
  14. gegebenenfalls Modelo 720 oder 721 und Folgeänderungen.

Die Berechnung sollte nicht mit einem einzigen Tabellenwert beginnen. Zuerst werden Rechtsstatus, Zeitpunkt, Vermögensart und Eigentumsquote fixiert; erst danach werden Anschaffungs- und Veräußerungswert aufgebaut.

Typische Fehler

  • Der Tag des Geldeingangs wird ungeprüft als Verkaufstag verwendet.
  • Eine Anzahlung wird doppelt erfasst oder trotz gescheitertem Verkauf wie Verkaufserlös behandelt.
  • Darlehenstilgung wird als Veräußerungskosten abgezogen.
  • Reparaturen werden ohne Nachweis als Verbesserung aktiviert.
  • Frühere Abschreibungen einer vermieteten Immobilie fehlen.
  • Der Immobilien-Referenzwert wird automatisch als IRPF-Anschaffungswert übernommen.
  • Eine Schenkung mit wirtschaftlichem Verlust wird als abzugsfähiger Verkauf deklariert.
  • Rückkauf- und Gleichartigkeitsfristen bei Wertpapieren werden übersehen.
  • Der volle Erlös wird als reinvestiert behandelt, obwohl nur eine geringere Eigentumsquote erworben wurde.
  • Eine ausländische Steuer wird vollständig angerechnet, obwohl die spanische Höchstgrenze niedriger ist.
  • Fremdwährungswerte werden nur mit einem Jahresendkurs umgerechnet.
  • Der Drei-Prozent-Einbehalt eines Nichtresidenten wird als endgültige Steuer angesehen.
  • Kommunale IIVTNU, Erwerbssteuern und IRPF werden miteinander vermischt.
  • Ein Verlustvortrag wird außerhalb der Vierjahresfrist oder nicht in höchstmöglicher Höhe genutzt.

Häufige Fragen

Ist jeder Verkaufserlös steuerpflichtig?

Nein. Besteuert wird grundsätzlich der berechnete Gewinn, nicht der gesamte Erlös. Zudem können Befreiungen greifen. Der Erlös bleibt aber für Reinvestitions- und Einbehaltsregeln relevant.

Muss der Kaufpreis schon vollständig bezahlt sein?

Nein. Zahlung und Vermögensübergang können auseinanderfallen. Ein Preisaufschub kann ein besonderes zeitliches Wahlrecht eröffnen, beseitigt den Gewinn aber nicht.

Kann ich Renovierungen vom Gewinn abziehen?

Nur soweit sie steuerlich als nachgewiesene Investition oder Verbesserung den Anschaffungswert erhöhen oder als unmittelbar veräußerungsbedingte Kosten qualifizieren. Laufende Reparaturen werden nicht automatisch aktiviert.

Ist ein Verlust aus einer Schenkung abziehbar?

Ein Verlust aus einer unentgeltlichen Übertragung unter Lebenden ist grundsätzlich ausgeschlossen. Ein beim Schenker entstehender Gewinn kann dagegen steuerpflichtig sein.

Muss ein spanischer Resident beim Immobilienverkauf drei Prozent einbehalten lassen?

Nicht nach der besonderen Nichtresidentenregel, wenn seine spanische Steueransässigkeit ordnungsgemäß nachgewiesen ist. Andere Einbehalte können je nach Vermögensart bestehen.

Kann Deutschland einen Immobiliengewinn besteuern, obwohl der Verkäufer in Spanien lebt?

Bei einer in Deutschland gelegenen Immobilie kann Deutschland nach dem DBA grundsätzlich besteuern. Spanien erfasst den Gewinn als Ansässigkeitsstaat ebenfalls nach seinem Recht und gewährt innerhalb der gesetzlichen Grenzen eine Anrechnung der deutschen Einkommensteuer.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand dieses Artikels ist der 11. August 2026. Dauerhafte Regeln werden von jahresbezogenen Angaben für den Veranlagungszeitraum 2025 getrennt. Für Verkäufe im Jahr 2026 sind spätere Formulare, Kampagnenfristen und zwischenzeitliche Gesetzesänderungen erneut zu prüfen.

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

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