SOCIMI in Spanien: Voraussetzungen, Nulltarif und Sonderabgaben

Der spanische Begriff SOCIMI steht für „Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario“. Das Modell ähnelt international einem REIT: Immobilienerträge werden auf Gesellschaftsebene begünstigt, dafür bestehen strenge Investitions-, Börsen-, Halte- und Ausschüttungsregeln. Eine normale S.A. oder S.L. mit Immobilienbesitz wird nicht durch einen Satzungszusatz oder eine Börsennotierung allein zur SOCIMI.

Das Wichtigste im Überblick

Eine SOCIMI muss eine spanische S.A. mit mindestens 5 Millionen Euro Kapital und grundsätzlich nur einer Aktienklasse sein. Ihre Namensaktien müssen während des gesamten Steuerzeitraums an einem zulässigen regulierten Markt oder multilateralen Handelssystem notiert sein.
Hauptzweck sind Erwerb und Entwicklung urbaner Immobilien zur Vermietung sowie bestimmte Beteiligungen an vergleichbaren Immobiliengesellschaften oder Immobilieninvestmentfonds.
Mindestens 80 Prozent des Aktivwerts müssen in qualifizierte Mietimmobilien, rechtzeitig zu entwickelnde Grundstücke oder zulässige Beteiligungen investiert sein. Der Wert wird grundsätzlich anhand des Durchschnitts der Quartalsbilanzen ermittelt.
Zusätzlich müssen grundsätzlich mindestens 80 Prozent der laufenden Einkünfte aus Vermietung an nicht konzernverbundene Mieter oder aus qualifizierten Beteiligungen stammen. Nebentätigkeiten dürfen zusammen weniger als 20 Prozent der Einkünfte ausmachen.
Immobilien und qualifizierte Beteiligungen müssen regelmäßig mindestens drei Jahre gehalten werden. Bei Immobilien kann höchstens ein Jahr einer nachgewiesenen Vermietungsbereitschaft angerechnet werden.
Die Gesellschaft muss je nach Gewinnquelle 100 Prozent, mindestens 50 Prozent oder mindestens 80 Prozent des Gewinns ausschütten. Der Beschluss ist innerhalb von sechs Monaten nach Geschäftsjahresende zu fassen; die Zahlung folgt innerhalb eines Monats.
Der Körperschaftsteuersatz beträgt im Sonderregime null Prozent. Das bedeutet nicht „steuerfrei“: Sonderabgaben von 19 beziehungsweise 15 Prozent, Quellensteuern, IVA, Erwerbsteuern, IBI, IIVTNU und die Anlegerbesteuerung bleiben möglich.
Ein deutscher Anleger muss spanische Quellensteuer, das DBA, deutsche Einkommen- oder Körperschaftsteuer und bei Immobiliengesellschaften auch besondere Veräußerungsregeln prüfen.

SOCIMI, normale Immobiliengesellschaft und Immobilienfonds unterscheiden

Gewöhnliche Immobilien-S.A. oder -S.L.

Eine gewöhnliche spanische Kapitalgesellschaft kann Immobilien erwerben, entwickeln, vermieten und verkaufen. Sie versteuert ihren steuerlichen Gewinn grundsätzlich nach der Ley del Impuesto sobre Sociedades zum anwendbaren allgemeinen oder besonderen Tarif. Sie muss weder börsennotiert sein noch die SOCIMI-Ausschüttungsquoten erfüllen. Dafür erhält sie den SOCIMI-Nulltarif und die damit verbundenen Sonderregeln nicht.

Ob eine gewöhnliche Immobiliengesellschaft operativ oder vermögensverwaltend ist, beeinflusst unter anderem Tarife, Verlustnutzung, Anreize und die steuerliche Einordnung von Beteiligungen. Eine einzelne Ferienimmobilie in einer S.L. ist daher kein vereinfachtes SOCIMI-Modell.

SOCIMI

Die SOCIMI verbindet eine besondere gesellschaftsrechtliche Struktur mit einem optionalen Steuerregime. Sie muss die Anforderungen der Ley 11/2009 laufend erfüllen und die Option wirksam erklären. Der Nulltarif wird durch weitgehende Ausschüttung und Besteuerung auf Aktionärsebene ergänzt. Auch nicht notierte, in Spanien ansässige Tochtergesellschaften nach Artikel 2 Absatz 1 Buchstabe c können nach Artikel 8 für das Sonderregime optieren. Dafür müssen unter anderem ihr gesamtes Kapital qualifizierten SOCIMI oder vergleichbaren ausländischen Gesellschaften gehören, ihr Hauptzweck auf Mietimmobilien ausgerichtet sein und die Investitions-, Einkunfts- und Ausschüttungsanforderungen erfüllt werden; eigene Beteiligungen an anderen Gesellschaften sind ihnen nicht erlaubt. Diese Ausnahme macht eine gewöhnliche Immobilien-S.L. nicht selbst zur SOCIMI.

Immobilien-Investmentgesellschaft oder -fonds nach dem IIC-Recht

Spanische Immobilien-Investmentfonds und -gesellschaften nach der Ley 35/2003 sind beaufsichtigte kollektive Investmentvehikel. Sie können unter eigenen Voraussetzungen besonderen Körperschaftsteuerregeln unterliegen. Die Rechtsform, Anlegerstruktur, Aufsicht und Anlagegrenzen unterscheiden sich von einer SOCIMI. Eine SOCIMI darf zwar bestimmte Anteile an Immobilien-IIC halten; beide Regime sind aber nicht austauschbar.

Zwingende Strukturmerkmale der SOCIMI

Rechtsform, Kapital und Bezeichnung

Eine SOCIMI ist eine Aktiengesellschaft. Das Mindestkapital beträgt 5 Millionen Euro. Es darf grundsätzlich nur eine Aktienklasse geben. Nach Artikel 5 Absatz 4 Ley 11/2009 muss die Firma nach Wahl des Sonderregimes die Bezeichnung „Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima“ oder „SOCIMI, S.A.“ enthalten.

Immobilien, die als Sacheinlage bei Gründung oder Kapitalerhöhung eingebracht werden, benötigen die gesellschaftsrechtlich vorgeschriebene Bewertung. Die Ley 11/2009 verlangt hierfür bei Immobilien eine qualifizierte unabhängige Bewertung durch eine im Hypothekenmarkt zugelassene Bewertungsgesellschaft.

Notierungspflicht

Die Namensaktien müssen während des gesamten Steuerzeitraums ununterbrochen an einem zulässigen Markt notiert sein. Erfasst sind regulierte Märkte und multilaterale Handelssysteme in Spanien, der EU oder dem EWR sowie bestimmte Märkte in Staaten mit effektivem steuerlichem Informationsaustausch.

Die Ley 11/2009 legt selbst keine einheitliche gesetzliche Mindeststreuung für jeden Markt fest. Der gewählte Handelsplatz kann aber eigene Anforderungen an Streubesitz, Aktionärszahl, Liquiditätsanbieter, Bewertung, Berichtswesen und Corporate Governance stellen. Diese Marktregeln sind zusätzlich zur Steuerprüfung zu erfüllen.

Qualifizierter Hauptzweck

Zulässig sind insbesondere:

Erwerb und Entwicklung urbaner Immobilien zur Vermietung;
Grundstücke für die Entwicklung solcher Mietimmobilien, sofern die Entwicklung grundsätzlich innerhalb von drei Jahren nach Erwerb beginnt;
Beteiligungen an anderen SOCIMI oder ausländischen Gesellschaften mit vergleichbarem Zweck und verpflichtender Ausschüttungspolitik;
Beteiligungen an bestimmten nicht notierten Immobiliengesellschaften, deren Kapital vollständig von qualifizierten SOCIMI- beziehungsweise Vergleichsgesellschaften gehalten wird;
Aktien oder Anteile bestimmter Immobilien-Investmentfonds und -gesellschaften.

Ausgeschlossen sind unter anderem Immobilien mit besonderen Katastermerkmalen im Sinne der gesetzlichen Sonderkategorie sowie Objekte, deren Nutzung im Rahmen bestimmter Finanzierungsleasingverträge überlassen wird. Die genaue rechtliche und tatsächliche Nutzungsart ist daher vor der Aufnahme in die 80-Prozent-Rechnung zu prüfen.

Eigentum und andere Nutzungsrechte

Qualifizierende Immobilien müssen grundsätzlich im Eigentum der Gesellschaft stehen. Die Ley 11/2009 bezieht ausdrücklich eingetragene Erbbaurechts-, Überbauungs- und Unterbaurechtspositionen während ihrer Laufzeit sowie bestimmte Finanzierungsleasingobjekte ein. Ein bloßer Nießbrauch, eine Managementvereinbarung oder ein kurzfristiges Nutzungsrecht sollte nicht ohne genaue Prüfung als qualifizierendes Eigentum angesetzt werden.

Für jedes Objekt sind Grundbuch, Kataster, Erwerbsurkunde, tatsächliche Verfügungsmacht, Nutzungsart und etwaige Belastungen zusammenzuführen. Der Kataster- oder Referenzwert ersetzt dabei weder den Bilanzwert noch ohne Weiteres den Marktwert für den 80-Prozent-Test.

Die 80-Prozent-Tests

Mindestens 80 Prozent qualifizierte Aktiva

Mindestens 80 Prozent des Aktivwerts müssen bestehen aus:

urbanen Immobilien zur Vermietung;
Grundstücken für eine rechtzeitige Entwicklung zu Mietimmobilien;
qualifizierten Beteiligungen nach Artikel 2 Ley 11/2009.

Die Quote wird grundsätzlich anhand des Durchschnitts der Einzel- oder gegebenenfalls zulässigen konsolidierten Quartalsbilanzen des Geschäftsjahres berechnet. Die Gesellschaft kann für alle Quartalsbilanzen des Jahres einheitlich Marktwerte statt Buchwerte verwenden. Geld oder Forderungen aus bestimmten Veräußerungen werden während der gesetzlichen Reinvestitionsfrist unter Voraussetzungen aus der Rechnung herausgenommen.

Praktische Folge: Eine Jahresendbilanz allein genügt nicht. Erwerbe, Verkäufe, Baufortschritt, Leerstand, Umklassifizierungen und Mittelzuflüsse sind quartalsweise zu dokumentieren.

Mindestens 80 Prozent qualifizierte Einkünfte

Mindestens 80 Prozent der laufenden Einkünfte müssen grundsätzlich stammen aus:

Vermietung qualifizierter Immobilien an Personen oder Unternehmen, die nicht nach Artikel 42 Código de Comercio zur selben Gruppe gehören; und/oder
Dividenden beziehungsweise Gewinnanteilen aus qualifizierten Beteiligungen.

Bestimmte Veräußerungsgewinne nach Ablauf der Mindesthaltedauer bleiben bei dieser Einkunftsquote außer Betracht. Die Rechnung darf daher nicht mit der Aktivquote oder der Ausschüttungsquote vermischt werden.

Andere Nebentätigkeiten sind zulässig, wenn ihre Einkünfte zusammen weniger als 20 Prozent der gesamten Einkünfte des jeweiligen Steuerzeitraums ausmachen. Beispiele können Facility-Management-Leistungen für Dritte, Projektverkauf oder nicht qualifizierende Finanzanlagen sein. Ob ein Umsatz noch Hilfstätigkeit oder bereits schädlicher Schwerpunkt ist, hängt von tatsächlicher Funktion und Einkunftsrechnung ab.

Drei Jahre Vermietung oder Beteiligungshaltung

Qualifizierende Immobilien müssen mindestens drei Jahre vermietet sein. Auf diesen Zeitraum kann die nachweisbare Zeit angerechnet werden, in der das Objekt zur Vermietung angeboten wurde, höchstens jedoch ein Jahr. Bei Altobjekten, die schon vor der Option vorhanden waren, beginnt die Frist grundsätzlich mit dem ersten Sonderregimejahr, wenn das Objekt zu diesem Zeitpunkt vermietet oder angeboten war; sonst mit der späteren erstmaligen Vermietung beziehungsweise dem Angebot.

Qualifizierte Beteiligungen sind grundsätzlich mindestens drei Jahre zu halten. Ein Verkauf vor Fristablauf kann bei Immobilien zur Nachversteuerung sämtlicher während des SOCIMI-Regimes mit dem Objekt erzielter Einkünfte nach dem allgemeinen Regime führen. Bei Beteiligungen wird die Veräußerungsrente entsprechend nachversteuert. Auch ein vorzeitiger Wechsel aus dem Sonderregime kann diese Regularisierung auslösen.

Leerstand ist nicht automatisch schädlich. Entscheidend sind nachweisbares Angebot, marktgerechte Vermietungsbemühungen, Objektzustand, Lizenzlage und die Einjahresgrenze. Ein internes Vermietungsangebot ohne Maklerauftrag, Inserate oder Verhandlungsakten ist schwach.

Option, zweijährige Anpassungsfrist und Verlust des Regimes

Wirksame Option

Die Hauptversammlung beschließt die Anwendung des Sonderregimes. Die Option ist der zuständigen AEAT-Delegation am steuerlichen Sitz vor den letzten drei Monaten des Geschäftsjahres mitzuteilen. Eine verspätete Mitteilung verhindert die Anwendung im betreffenden Steuerzeitraum; sie kann erst für einen späteren Zeitraum wirken.

Das Regime gilt für das nach der Mitteilung endende Geschäftsjahr und die folgenden Jahre, bis die Gesellschaft verzichtet oder das Regime verliert. Es ist mit den meisten anderen Sonderregimen der LIS unvereinbar; ausdrücklich bestehen nur die gesetzlich genannten Ausnahmen, unter anderem für bestimmte Umstrukturierungen, internationale Hinzurechnungsbesteuerung und qualifizierte Leasingverträge.

Zwei Jahre, um alle Anforderungen zu erfüllen

Die Übergangsvorschrift der Ley 11/2009 erlaubt die Option, obwohl noch nicht sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, wenn die Gesellschaft diese innerhalb von zwei Jahren nach der Option erreicht. Das ist keine folgenlose Schonfrist. Werden die Anforderungen nicht fristgerecht erfüllt, wechselt die Gesellschaft ab dem Verstoßjahr in das allgemeine Körperschaftsteuerregime und muss grundsätzlich auch die Differenzsteuer früherer Sonderregimejahre zuzüglich Zinsen und gegebenenfalls Zuschlägen oder Sanktionen nachzahlen.

Verlust des Regimes

Zu den Verlustgründen gehören insbesondere:

Ausschluss von der Börsen- oder MTF-Notierung;
wesentliche Verletzung der Informationspflichten, sofern sie nicht gesetzlich rechtzeitig geheilt wird;
fehlender oder nicht rechtzeitiger Ausschüttungsbeschluss beziehungsweise fehlende Zahlung;
Verzicht;
sonstige nicht rechtzeitig behobene Voraussetzungsmängel.

Nach Verlust kann grundsätzlich erst wieder nach Ablauf von mindestens drei Jahren seit dem letzten Sonderregimejahr optiert werden. Die dreijährige Mindesthaltedauer wird dagegen über eine spezielle Nachversteuerung und nicht in jedem Fall über den vollständigen Regimeverlust sanktioniert.

Körperschaftsteuer: Nulltarif mit drei Belastungsstufen

0 Prozent auf den regulären steuerlichen Gewinn

Eine qualifizierte SOCIMI unterliegt nach Artikel 9 Absatz 1 Ley 11/2009 einem Körperschaftsteuersatz von null Prozent. Sie ermittelt gleichwohl eine steuerliche Bemessungsgrundlage und reicht Modelo 200 ein. Entstehen negative Bemessungsgrundlagen, wirken sie im Nulltarif nicht wie normale Verlustvorträge; auch die üblichen Abzüge und Vergünstigungen der Körperschaftsteuer sind grundsätzlich nicht anwendbar.

Die spanische Mindestbesteuerung nach Artikel 30 bis LIS gilt nicht für SOCIMI im Sonderregime. Daraus folgt aber keine Befreiung von den beiden SOCIMI-Sonderabgaben.

19 Prozent auf bestimmte Dividenden – Modelo 217

Die SOCIMI schuldet eine Sonderabgabe von 19 Prozent auf den Bruttobetrag der Dividende, wenn gleichzeitig:

der Empfänger mindestens 5 Prozent am Kapital hält; und
die Dividende beim Empfänger steuerbefreit ist oder mit weniger als 10 Prozent besteuert wird.

Die Abgabe entsteht am Tag des Ausschüttungsbeschlusses und ist innerhalb von zwei Monaten elektronisch mit Modelo 217 anzumelden und zu zahlen. Die Abgabe entfällt, wenn der Empfänger selbst dem Sonderregime der Ley 11/2009 unterliegt. Für qualifizierte ausländische Immobiliengesellschaften nach Artikel 2 Absatz 1 Buchstabe b enthält Artikel 9 Absatz 3 außerdem eine Ausnahme, soweit deren mindestens zu 5 Prozent beteiligte Gesellschafter auf die betreffenden Dividenden mindestens 10 Prozent Steuer tragen; die Nachweis- und Weiterbesteuerungsvoraussetzungen des Artikels 10 Absatz 3 sind einzuhalten.

Ein Aktionär mit mindestens 5 Prozent, dessen Dividende mit mindestens 10 Prozent besteuert wird, muss dies der SOCIMI grundsätzlich innerhalb von zehn Tagen nach Zahlung mitteilen. Ohne Mitteilung wird gesetzlich davon ausgegangen, dass die Dividende steuerbefreit oder mit weniger als 10 Prozent belastet ist.

15 Prozent auf bestimmte nicht ausgeschüttete Gewinne – Modelo 237

Seit Steuerperioden ab 2021 fällt eine Sonderabgabe von 15 Prozent auf den Teil des Jahresgewinns an, der nicht ausgeschüttet wird und aus Einkünften stammt, die weder dem allgemeinen Körperschaftsteuersatz unterlagen noch in die gesetzliche Reinvestitionsfrist für Veräußerungsgewinne fallen. Sie entsteht am Tag des Gewinnverwendungsbeschlusses und ist innerhalb von zwei Monaten mit Modelo 237 zu erklären und zu zahlen.

Diese Abgabe ist von der 80-Prozent-Mindestausschüttung zu unterscheiden. Die SOCIMI kann gesellschaftsrechtlich zulässige 20 Prozent des laufenden Gewinns zurückbehalten und trotzdem auf diesen Betrag 15 Prozent Sonderabgabe schulden.

Rechenbeispiel zu beiden Sonderabgaben

Annahmen: Eine SOCIMI erzielt ausschließlich qualifizierten, mit null Prozent besteuerten Vermietungsgewinn von 10 Millionen Euro. Nach den handelsrechtlichen Vorprüfungen beschließt sie, 8 Millionen Euro auszuschütten und 2 Millionen Euro einzubehalten. Ein Aktionär mit 6 Prozent erhält 480.000 Euro; seine Dividende ist bei ihm steuerbefreit.

Sonderabgabe auf nicht ausgeschütteten Gewinn: 2.000.000 Euro × 15 Prozent = 300.000 Euro über Modelo 237.
Sonderabgabe auf Dividende des 6-Prozent-Aktionärs: 480.000 Euro × 19 Prozent = 91.200 Euro über Modelo 217.

Die Quellensteuer auf die Dividende und die persönliche Steuer des Aktionärs sind zusätzlich zu prüfen. Das Beispiel unterstellt, dass keine Ausnahme, kein höherer Aktionärssteuersatz und keine Reinvestitionsreserve eingreifen.

Ausschüttungszwang nach Gewinnquelle

Die Hauptversammlung muss innerhalb von sechs Monaten nach Geschäftsjahresende über die vorgeschriebene Ausschüttung entscheiden. Die Dividende ist innerhalb eines Monats nach Beschluss zu zahlen.

Gewinnquelle	Mindestausschüttung
Dividenden/Gewinnanteile aus qualifizierten Immobilienbeteiligungen	100 %
Gewinn aus Verkauf qualifizierter Immobilien oder Beteiligungen nach Mindesthaltedauer	mindestens 50 %
Übriger Gewinn, insbesondere laufende Vermietung	mindestens 80 %

Der nicht ausgeschüttete Teil eines qualifizierten Veräußerungsgewinns muss innerhalb von drei Jahren in andere qualifizierende Immobilien oder Beteiligungen reinvestiert werden. Unterbleibt die Reinvestition oder wird das Reinvestitionsobjekt vor Ablauf seiner Mindesthaltedauer veräußert, ist der zurückbehaltene Gewinn nach den gesetzlichen Regeln vollständig auszuschütten.

Beispiel: Aus dem Verkauf eines nachweislich drei Jahre vermieteten Gebäudes entsteht ein Gewinn von 5 Millionen Euro. Mindestens 2,5 Millionen Euro sind auszuschütten. Bis zu 2,5 Millionen Euro können für drei Jahre in einer qualifizierten Reinvestition gebunden werden. Eine bloße Liquiditätsreserve oder der Erwerb einer nicht qualifizierenden Auslandsimmobilie erfüllt die Reinvestition nicht.

Besteuerung der Aktionäre

Spanischer Körperschaftsteueraktionär

Erhält eine in Spanien körperschaftsteuerpflichtige Gesellschaft eine SOCIMI-Dividende, ist die Beteiligungsbefreiung nach Artikel 21 LIS für diese Dividende ausdrücklich ausgeschlossen. Dasselbe gilt grundsätzlich für positive Gewinne aus der Veräußerung von SOCIMI-Aktien. Die 0-Prozent-Besteuerung der SOCIMI wird damit nicht als allgemeine 95-Prozent-Befreiung auf eine spanische Muttergesellschaft übertragen.

Natürliche Person

Für eine in Spanien steuerpflichtige natürliche Person ist die Dividende grundsätzlich Kapitaleinkommen nach den IRPF-Regeln. Bei einem nicht in Spanien ansässigen Aktionär gelten spanisches Nichtresidentenrecht, Quellensteuer, DBA und gegebenenfalls EU-Recht. Beteiligungsquote, Ansässigkeitsbescheinigung und Nutzungsberechtigung bestimmen die Entlastung.

Deutscher Aktionär und DBA

Artikel 10 Absatz 2 DBA Deutschland–Spanien begrenzt die Quellensteuer grundsätzlich auf 15 Prozent. Die 5-Prozent-Grenze gilt, wenn der Nutzungsberechtigte eine im anderen Vertragsstaat ansässige Gesellschaft ist, die weder eine Personengesellschaft noch eine börsennotierte Immobilieninvestmentgesellschaft ist und unmittelbar mindestens 10 Prozent des Kapitals der ausschüttenden Gesellschaft hält. Nach Artikel 8 Absatz 1 BEPS-MLI muss die Beteiligung während eines Zeitraums von 365 Tagen bestehen, der den Ausschüttungstag einschließt; die MLI-Regel ist seit 1. Januar 2025 anwendbar. Der Ausschluss der Immobilieninvestmentgesellschaft bezieht sich auf den Dividendenempfänger, nicht auf die ausschüttende SOCIMI. Eine SOCIMI-Dividende an eine qualifizierte deutsche Muttergesellschaft kann daher die 5-Prozent-Grenze erfüllen; in den übrigen Fällen gilt grundsätzlich die 15-Prozent-Grenze. Günstigere innerstaatliche oder unionsrechtliche Entlastungen und die abkommensrechtlichen Missbrauchsregeln bleiben zu prüfen.

Deutschland besteuert die Dividende nach dem Status des Empfängers und der konkreten Einordnung der SOCIMI. Erfüllt sie sämtliche Merkmale einer ausländischen REIT-Körperschaft nach § 19 Absatz 5 REITG, gelten für Dividenden und Anteilsveräußerungsgewinne die Sonderregeln des § 19: § 8b KStG und die teilweise Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 40 EStG sind dann grundsätzlich ausgeschlossen. Die Einordnung verlangt unter anderem mehr als zwei Drittel unbewegliches Vermögen und entsprechende Bruttoerträge, die dort bestimmte fehlende Investmentaufsicht, Handel der Anteile an einem geregelten Markt und keine vorgelagerte körperschaftsteuervergleichbare Belastung der ausgeschütteten Immobilienerträge im Sitzstaat. Eine bloße SOCIMI-Zulassung an einem MTF erfüllt die Anforderung eines geregelten Marktes nicht automatisch. Für Dividenden aus nachweislich bereits mit mindestens 15 Prozent qualifiziert vorbelasteten Gewinnteilen kann § 19a REITG unter seinen weiteren Voraussetzungen § 8b KStG beziehungsweise das Teileinkünfteverfahren wieder eröffnen. Erfüllt die Gesellschaft die REIT-Merkmale nicht, sind die allgemeinen deutschen Beteiligungs- und Einkommensteuerregeln gesondert anzuwenden. Bei natürlichen Personen bleiben insbesondere Privat- oder Betriebsvermögen und Tarif maßgeblich; Gewerbesteuer und Missbrauchsvorschriften sind eigenständig. Auch die DBA-Entlastung und Anrechnung spanischer Quellensteuer sind separat zu bestimmen; bei qualifizierten ausländischen REIT-Körperschaften ist zusätzlich § 19 Absatz 6 REITG zu beachten.

Immobilienerwerb, Vermietung und Verkauf: zusätzliche Steuern

Erwerb: IVA oder TPO sowie AJD

Der Erwerb einer Immobilie ist nach Art und Vorgeschichte des Objekts zu qualifizieren. Eine steuerpflichtige Erstlieferung, ein Bau- oder bestimmter Verzichtsfall kann spanische IVA und gegebenenfalls die Dokumentensteuer AJD auslösen. Eine nicht mit IVA belastete gebrauchte Immobilie unterliegt regelmäßig der regional verwalteten Grunderwerbsteuer TPO. Bemessungsgrundlage und Steuersatz hängen unter anderem vom gesetzlichen Referenzwert, Kaufpreis, autonomer Gemeinschaft und konkreter Erwerbsart ab.

Für qualifizierte SOCIMI enthält das ITPAJD-Recht eine 95-prozentige Steuervergünstigung für den Erwerb von Wohnungen zur Vermietung und von Grundstücken zur Entwicklung solcher Wohnungen, wenn die besondere Mindesthaltedauer erfüllt wird. Reichweite, zuständige Teilsteuer, autonome Abwicklung und Nachversteuerung müssen im Erwerbsjahr dokumentiert werden; die Begünstigung ist keine allgemeine Befreiung jedes Immobilienkaufs.

Vermietung und IVA

Die SOCIMI-Eigenschaft entscheidet nicht über IVA. Maßgeblich ist die konkrete Nutzung:

Langfristige Vermietung einer Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken ist häufig nach Artikel 20 Absatz 1 Nummer 23 LIVA von IVA befreit. Dadurch kann der Vorsteuerabzug für zugehörige Kosten ausgeschlossen oder über die Prorrata begrenzt sein.
Vermietung von Büros, Läden, Stellplätzen außerhalb einer begünstigten Wohnungsvermietung oder Industrieobjekten ist regelmäßig IVA-pflichtig.
Ferien- oder touristische Überlassung kann je nach Nebenleistungen, Lizenz, Vertragsstruktur und tatsächlicher Nutzung anders behandelt werden als Wohnraum- oder Saisonvermietung.
Gemischte Gebäude erfordern eine Zuordnung von Vorsteuer und laufenden Kosten zu steuerpflichtigen und steuerfreien Umsätzen.

Modelo 303, gegebenenfalls SII, Rechnungen und Vorsteuerberichtigungszeiträume laufen unabhängig von der Körperschaftsteuer mit null Prozent.

Laufende Kosten und Abschreibung

Anschaffungsnebenkosten, Herstellung, Verbesserungen, Reparaturen, Finanzierung und Veräußerungskosten sind handels- und steuerrechtlich zu trennen. Grundstück und Gebäude werden getrennt behandelt; nur abnutzbare Bestandteile sind abschreibbar. Eine Verbesserung erhöht regelmäßig die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, während eine echte Erhaltungsmaßnahme laufender Aufwand sein kann.

Artikel 2 Absatz 5 Ley 11/2009 verlangt für jedes entwickelte oder erworbene Objekt eine getrennte Buchführung der Vermietungs- und Entwicklungsergebnisse. Die Gesellschaft sollte deshalb pro Grundbucheinheit mindestens Erwerbskosten, Nebenkosten, Investitionen, Abschreibung, Finanzierung, Mieten, Leerstand, direkte Kosten und Veräußerungsergebnis führen.

IBI, IIVTNU und kommunale Gebühren

Die SOCIMI zahlt grundsätzlich die lokale Grundsteuer IBI als Eigentümerin am gesetzlichen Stichtag. Bei Verkauf eines urbanen Grundstücks kann die kommunale Wertzuwachssteuer IIVTNU entstehen, sofern ein steuerpflichtiger Bodenwertzuwachs vorliegt. Müll-, Erschließungs- und sonstige kommunale Abgaben hängen von Gemeinde, Objekt und Nutzung ab. Der Körperschaftsteuer-Nulltarif befreit hiervon nicht.

Verkauf von Immobilien oder SOCIMI-Aktien

Objektverkauf durch die SOCIMI

Beim Verkauf sind mindestens fünf Ebenen getrennt zu prüfen:

Erfüllung der dreijährigen Vermietungs-/Haltefrist;
Gewinnermittlung aus Buchwert, Verkaufspreis und zurechenbaren Kosten;
50-Prozent-Ausschüttung und Reinvestitionsfrist;
IVA/TPO-AJD-Qualifikation und IIVTNU;
mögliche Nachversteuerung bei Frist- oder Regimeverstoß.

Signing, Closing, Besitzübergang, notarielle Urkunde, Grundbuch und Zahlung können auf verschiedene Tage fallen. Die steuerliche Realisation ist deshalb anhand Vertrag, Übergang von Risiken und Nutzen und Rechnungslegung zu bestimmen.

Aktienverkauf durch einen deutschen Anleger

Nach der durch das BEPS-MLI modifizierten Fassung des Artikels 13 Absatz 2 DBA darf Spanien einen Veräußerungsgewinn aus Anteilen oder vergleichbaren Rechten besteuern, wenn deren Wert zu irgendeinem Zeitpunkt während der 365 Tage vor der Veräußerung zu mehr als 50 Prozent unmittelbar oder mittelbar auf in Spanien gelegenem unbeweglichem Vermögen beruhte. Das ist bei einer SOCIMI häufig, aber nicht automatisch, erfüllt. Die gesamte 365-Tage-Periode, Beteiligungsketten und nicht immobilienbezogene Aktiva sind nachzuweisen; eine Quote von genau 50 Prozent genügt nicht.

Auf deutscher Seite sind Einkommen- oder Körperschaftsteuer und die DBA-Entlastung zu prüfen; erfüllt die SOCIMI die Merkmale des § 19 Absatz 5 REITG, gelten auch für den Aktiengewinn die Sonderregeln des § 19 REITG. Die Öffnung des § 19a für vorbelastete Dividenden erstreckt sich nicht allgemein auf Veräußerungsgewinne. Eine spanische Steuer auf den Aktiengewinn wird nicht allein deshalb ausgeschlossen, weil die SOCIMI selbst mit null Prozent besteuert wird. Bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern ohne dortige Betriebsstätte und mit mindestens 5 Prozent Beteiligung schließt Artikel 10 Absatz 2 Buchstabe c Ley 11/2009 die Börsenveräußerungsbefreiung des Artikels 14 Absatz 1 Buchstabe i IRNR ausdrücklich aus; ein spanisches Besteuerungsrecht nach dem DBA ist daneben erforderlich.

Dokumentation und Jahreskalender

Objektakte

Für jedes Objekt gehören mindestens in die Akte:

notarielle Erwerbsurkunde und Grundbuchauszug;
Katasterdaten und Referenzwert zum maßgeblichen Erwerbsstichtag;
Bewertung und Kaufpreisaufteilung auf Boden/Gebäude;
IVA-/TPO-/AJD-Erklärung und Zahlungsnachweise;
Bau-, Nutzungs- und Vermietungslizenzen;
Mietverträge, Übergabeprotokolle, Kautionen und Rechnungen;
Nachweise der Vermarktung bei Leerstand;
Kosten-, Verbesserungs- und Finanzierungsbelege;
Quartalswerte für den Aktivtest;
Verkaufs- und Reinvestitionsakte.

Gesellschafts- und Anlegerakte

Zusätzlich erforderlich sind:

Satzung, Kapital- und Aktienregister;
Markt-/MTF-Zulassung und laufende Notierungsnachweise;
Hauptversammlungsbeschluss und AEAT-Mitteilung zur Option;
quartalsweise 80-Prozent-Aktivberechnung;
jährliche 80-Prozent-Einkunftsrechnung;
Drei-Jahres-Fristenregister;
Ausschüttungsbeschluss und Zahlungsnachweise;
Mitteilungen der mindestens 5-prozentigen Aktionäre über ihre Steuerbelastung;
besonderer SOCIMI-Anhang im Jahresabschluss nach Artikel 11;
Modelo 200 sowie gegebenenfalls Modelos 217 und 237;
Quellensteuer- und Ansässigkeitsbescheinigungen.

Typische Fehler

Der Nulltarif wird als vollständige Steuerfreiheit beschrieben.
Eine gewöhnliche Immobilien-S.L. wird ohne S.A.-, Kapital- und Notierungsvoraussetzungen als SOCIMI bezeichnet.
Die Aktivquote wird nur am 31. Dezember statt anhand der Quartalsdurchschnitte geprüft.
Aktivquote, Einkunftsquote und Ausschüttungsquote werden miteinander verrechnet.
Konzerninterne Mieteinnahmen werden unbesehen in den 80-Prozent-Einkunftstest einbezogen.
Ein Nießbrauch oder Managementvertrag wird ohne Prüfung wie qualifizierendes Eigentum behandelt.
Leerstand wird ohne nachweisbare Vermietungsbemühungen vollständig auf die Drei-Jahres-Frist angerechnet.
Die zweijährige Anpassungsregel wird als dauerhaftes Recht auf Nichterfüllung verstanden.
Beim Verkauf vor Ablauf der Haltedauer werden Nachversteuerung und Regimefolgen übersehen.
Nur 80 Prozent werden ausgeschüttet, obwohl für Beteiligungsdividenden 100 Prozent oder für einen Verkaufsgewinn mindestens 50 Prozent gelten.
Die 19-Prozent-Abgabe wird mit Quellensteuer verwechselt oder nur auf den Aktionärsgewinn statt auf die Bruttodividende berechnet.
Die 15-Prozent-Abgabe auf bestimmte einbehaltene Gewinne wird nicht im Gewinnverwendungsprozess eingeplant.
Wohnraum-, Ferien-, Saison- und Gewerbevermietung werden für IVA gleichbehandelt.
Deutscher Anleger und SOCIMI werden steuerlich zu einer Ebene zusammengezogen.

Häufige Fragen

Kann jede spanische Immobiliengesellschaft den Nulltarif wählen?

Nein. Eine SOCIMI selbst muss insbesondere eine qualifizierte S.A. sein, die Investitions-, Einkunfts-, Notierungs-, Kapital-, Halte-, Ausschüttungs- und Informationsregeln der Ley 11/2009 erfüllt und die Option rechtzeitig erklärt. Daneben eröffnet Artikel 8 das Sonderregime auch den vollständig im Eigentum qualifizierter Gesellschafter stehenden, nicht notierten spanischen Tochtergesellschaften nach Artikel 2 Absatz 1 Buchstabe c; für gewöhnliche Immobiliengesellschaften besteht kein freies Nulltarifwahlrecht.

Muss eine SOCIMI ausschließlich Immobilien besitzen?

Nein. Mindestens 80 Prozent des Aktivwerts müssen qualifizieren; Nebentätigkeiten sind möglich, wenn ihre Einkünfte zusammen weniger als 20 Prozent der Gesamteinkünfte ausmachen. Die beiden Quoten werden nach unterschiedlichen Regeln berechnet.

Zählt eine leerstehende Wohnung zur Drei-Jahres-Frist?

Die nachweisbare Zeit, in der sie zur Vermietung angeboten wird, kann mit höchstens einem Jahr berücksichtigt werden. Die Gesellschaft muss die tatsächliche Vermarktung belegen. Eine bloße interne Absicht genügt nicht.

Kann eine SOCIMI Gewinne einbehalten?

Teilweise. Bei laufenden sonstigen Gewinnen müssen mindestens 80 Prozent ausgeschüttet werden. Der zulässig einbehaltene Teil kann der 15-prozentigen Sonderabgabe unterliegen. Bei Veräußerungsgewinnen gelten die 50-Prozent-Ausschüttung und die dreijährige Reinvestitionsregel.

Wann ist Modelo 217 fällig?

Die 19-prozentige Sonderabgabe entsteht am Tag des Ausschüttungsbeschlusses und ist innerhalb von zwei Monaten elektronisch zu erklären und zu zahlen.

Wann ist Modelo 237 fällig?

Die 15-prozentige Sonderabgabe entsteht am Tag des Beschlusses über die Ergebnisverwendung und ist innerhalb von zwei Monaten elektronisch zu erklären und zu zahlen.

Gilt für eine Dividende an eine deutsche Muttergesellschaft der DBA-Satz von 5 Prozent?

Ja, wenn die deutsche Muttergesellschaft Nutzungsberechtigte ist, weder Personengesellschaft noch börsennotierte Immobilieninvestmentgesellschaft ist und die unmittelbare Beteiligung von mindestens 10 Prozent während eines den Ausschüttungstag einschließenden 365-Tage-Zeitraums hält. Die SOCIMI-Eigenschaft der ausschüttenden Gesellschaft schließt die 5-Prozent-Grenze nicht aus. Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, gilt grundsätzlich die 15-Prozent-DBA-Grenze; günstigere Entlastungen und die deutsche Besteuerung sind gesondert zu prüfen.

Befreit der SOCIMI-Status vom IBI oder von der IVA?

Nein. IBI, IVA, ITP/TPO/AJD, IIVTNU und kommunale Gebühren folgen eigenen Tatbeständen. Die konkrete Vermietungs- und Erwerbsart bleibt entscheidend.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand dieses Beitrags ist der 10. August 2026. Marktregeln, autonome Steuersätze, kommunale Hebesätze, Formularversionen und die Steuerbelastung eines konkreten Aktionärs sind für den jeweiligen Ort und Stichtag erneut zu prüfen.