Immobilien in Spanien: IVA bei Kauf, Miete und Bau

Bei Immobilien können zwei wirtschaftlich ähnliche Vorgänge umsatzsteuerlich völlig verschieden behandelt werden. Eine neue Wohnung vom Bauträger, eine gebrauchte Wohnung von einer Privatperson, der Verkauf eines Geschäftslokals mit Verzicht auf die Befreiung und die Übertragung eines vermieteten Immobilienbetriebs sind vier unterschiedliche Fälle. Dasselbe gilt für die Vermietung: Dauerwohnen, Ferienvermietung ohne Zusatzleistungen, Beherbergung mit hotelähnlichen Leistungen und die Überlassung eines Büros folgen nicht derselben IVA-Regel.

Die richtige Prüfung beginnt deshalb weder beim Steuersatz noch bei einem Formular. Zuerst müssen Immobilie, Beteiligte, Leistungs- oder Lieferkette, tatsächliche Nutzung, Zeitpunkt und mögliche Befreiung eingeordnet werden. Erst danach lässt sich klären, wer die Steuer schuldet, ob Vorsteuer abziehbar ist und welche Rechnung und Erklärung erforderlich sind.

Das Wichtigste im Überblick

Für Grundstücke und Gebäude gilt grundsätzlich das Belegenheitsprinzip. Lieferungen und unmittelbar immobilienbezogene Leistungen werden im spanischen IVA-Gebiet besteuert, wenn die Immobilie dort liegt. Zum allgemeinen spanischen IVA-Gebiet gehören das Festland und die Balearen; auf den Kanaren gilt IGIC, in Ceuta und Melilla gelten eigene indirekte Steuern.
Auch ein privater Eigentümer kann für die Vermietung IVA-Unternehmer sein. Der spanische Unternehmerbegriff erfasst insbesondere die nachhaltige Nutzung eines körperlichen oder unkörperlichen Gegenstands zur Erzielung fortlaufender Einnahmen. Ob Umsatzsteuer erhoben wird, hängt anschließend von der konkreten Befreiung ab.
Der Erstverkauf einer neuen gewöhnlichen Wohnung durch den Bauträger unterliegt regelmäßig 10 Prozent IVA. Für bestimmte öffentlich geförderte Wohnungen gilt 4 Prozent. Gewerbeobjekte und bebaubare Grundstücke unterliegen bei steuerpflichtiger Lieferung regelmäßig 21 Prozent.
Der zweite oder spätere Gebäudeverkauf ist grundsätzlich IVA-befreit. Dann fällt regelmäßig die regionale Grunderwerbsteuer TPO als Teil des ITP/AJD an. Bei einem unternehmerischen Käufer kann unter gesetzlichen Voraussetzungen auf die IVA-Befreiung verzichtet werden; die Steuerschuld geht dann grundsätzlich auf den Käufer über.
Dauerhafte Wohnraumvermietung ist grundsätzlich IVA-befreit. Gleiches gilt regelmäßig für touristische Überlassung ohne hotelähnliche Leistungen. Gewerbliche Vermietung wird grundsätzlich mit 21 Prozent besteuert; Beherbergung mit hotelähnlichen Leistungen regelmäßig mit 10 Prozent.
Bei Bau und Renovierung sind drei Fragen getrennt zu prüfen: Handelt es sich um Bau oder gesetzlich definierte Rehabilitation, ist der reduzierte Satz anwendbar und greift Reverse Charge in der Unternehmerkette? Eine gewöhnliche Reparatur wird grundsätzlich mit 21 Prozent besteuert; 10 Prozent gelten nur bei vollständiger Erfüllung der besonderen Wohnungsreparatur-Regel.
Vorsteuerabzug folgt der späteren Nutzung. Steuerfreie Wohnungsvermietung vermittelt grundsätzlich keinen Abzug. Steuerpflichtige Gewerbevermietung oder steuerpflichtige Beherbergung kann den Abzug eröffnen. Gemischte Tätigkeiten erfordern die Prüfung der allgemeinen oder besonderen pro rata und bei Immobilien einer langfristigen Berichtigung.
Steuerfolge, Rechnung und Erklärung sind drei verschiedene Ebenen. Eine steuerfreie Lieferung braucht eine andere Rechnungsangabe als ein Reverse-Charge-Geschäft; eine materiell richtige Einordnung ersetzt weder Rechnung noch Modelo 303 oder SII-Aufzeichnung.
Katasterwert und Referenzwert bestimmen nicht die IVA-Bemessungsgrundlage. Der Referenzwert ist vor allem für ITP/AJD und Erbschaft-/Schenkungsteuer relevant, der Katasterwert unter anderem für IBI. Bei IVA ist grundsätzlich die Gegenleistung maßgeblich.

Die IVA-Prüfung in sieben Schritten

1. Liegt die Immobilie im spanischen IVA-Gebiet?

Für Mallorca, Madrid oder Barcelona gilt die spanische IVA. Eine Immobilie auf Teneriffa fällt dagegen nicht in das IVA-Gebiet, sondern grundsätzlich in das kanarische IGIC-System. Ceuta und Melilla gehören ebenfalls nicht zum räumlichen IVA-Anwendungsbereich.

Bei einer in Spanien belegenen Immobilie sind nicht nur deren Lieferung und Vermietung in Spanien zu verorten. Auch unmittelbar damit zusammenhängende Leistungen können spanischen Leistungsort haben, etwa Bauarbeiten, Architekten- und Ingenieurleistungen, Immobilienverwaltung, Bewachung, Vermittlung bestimmter Grundstücksgeschäfte oder Beherbergungsleistungen. Der Sitz des Eigentümers in Deutschland ändert diese Ortsregel nicht.

2. Was wird rechtlich und wirtschaftlich übertragen oder geleistet?

Zu unterscheiden sind insbesondere:

die Lieferung eines Grundstücks oder Gebäudes;
die Bestellung oder Übertragung eines dinglichen Nutzungsrechts;
die Vermietung oder Verpachtung;
eine Bau-, Installations-, Reparatur- oder Planungsleistung;
eine Vermittlungs- oder Plattformleistung;
die Übertragung einer eigenständig funktionsfähigen wirtschaftlichen Einheit.

Der Verkauf einer einzelnen vermieteten Wohnung ist nicht automatisch die nicht steuerbare Übertragung eines Unternehmens. Die Nichtsteuerbarkeit kommt nur in Betracht, wenn eine Gesamtheit von Gegenständen und gegebenenfalls Rechten übergeht, die bereits beim Veräußerer eine selbständige wirtschaftliche Einheit bildet oder bilden kann und dem Erwerber eine eigenständige unternehmerische Tätigkeit ermöglicht. Der Erwerber muss die Absicht nachweisen, die übertragenen Mittel weiterhin unternehmerisch einzusetzen; dieselbe Tätigkeit muss er nicht fortführen. Eine bloße Ansammlung von Vermögenswerten ohne ausreichende Organisation genügt nicht. Wird eine solche wirtschaftliche Einheit übertragen, tritt der Erwerber bei bestimmten Immobilienbefreiungen und Vorsteuerberichtigungen in die steuerliche Stellung des Veräußerers ein.

3. Handelt der Verkäufer, Vermieter oder Leistungserbringer als Unternehmer?

Ein privater Eigentümer, der einmalig sein selbst genutztes Haus verkauft, handelt regelmäßig nicht als IVA-Unternehmer. Ein Bauträger, gewerblicher Grundstücksentwickler oder Unternehmer, der eine Betriebsimmobilie veräußert, handelt dagegen grundsätzlich im Rahmen seiner Tätigkeit. Vermieter gelten wegen der fortlaufenden Nutzung des Objekts zur Erzielung von Einnahmen grundsätzlich als Unternehmer, auch wenn sie nur eine Immobilie besitzen.

Der Unternehmerstatus allein bedeutet noch nicht, dass IVA in Rechnung gestellt wird. Die dauerhafte Vermietung einer Wohnung kann trotz Unternehmerstatus befreit sein. Umgekehrt kann eine scheinbar private Person durch Grundstücksurbanisierung, Errichtung oder Sanierung zum Zweck des Verkaufs Unternehmer werden. Maßgeblich sind Planung, tatsächliche Tätigkeit, Nutzung und Nachweise, nicht nur die Bezeichnung im Vertrag.

4. Ist der Vorgang steuerfrei oder steuerpflichtig?

Bei Immobilien liegen die wichtigsten Befreiungen bei nicht bebaubarem Land, zweiten und späteren Gebäudelieferungen sowie bestimmten Vermietungen. Jede Befreiung besitzt Ausnahmen und teilweise die Möglichkeit eines Verzichts. Deshalb ist „gebraucht“, „Wohnung“ oder „Vermietung“ allein keine ausreichende Einordnung.

5. Welcher Steuersatz gilt?

Der allgemeine Satz beträgt 21 Prozent. Der Satz von 10 Prozent gilt unter anderem für bestimmte Wohnungslieferungen, Beherbergungsleistungen und qualifizierte Bau- oder Reparaturleistungen. Der Satz von 4 Prozent gilt insbesondere für bestimmte gesetzlich bezeichnete öffentlich geförderte Wohnungen. Er kann außerdem beim Wohnungserwerb durch Gesellschaften im steuerlichen Sonderregime für Wohnungsvermietung greifen, wenn die spätere Vermietung die gesetzliche Steuervergünstigung erfüllt und der Erwerber dies vor Steuerentstehung dem Lieferer mitteilt (Art. 91 Abs. 2 Nr. 1 Ziffer 6 LIVA). Entscheidend sind Objekt, Leistung, Vertragskette und gesetzliche Voraussetzungen; eine Rechnung kann nicht allein deshalb mit 10 Prozent ausgestellt werden, weil die Arbeit „an einer Wohnung“ erfolgt.

6. Wer schuldet die IVA?

Normalerweise schuldet der Lieferer oder Dienstleister die Steuer und weist sie in der Rechnung aus. Bei bestimmten Immobilienverkäufen nach Befreiungsverzicht sowie bei bestimmten Bau- und Sanierungsleistungen greift jedoch die Umkehr der Steuerschuldnerschaft. Der Empfänger erklärt die Steuer dann selbst. Auch Leistungen eines nicht in Spanien ansässigen Unternehmers können Reverse Charge auslösen; bei steuerpflichtiger, nicht befreiter Immobilienvermietung bestehen jedoch wichtige Ausnahmen, sodass der ausländische Vermieter selbst spanische Pflichten haben kann.

7. Welche Rechnung, Aufzeichnung und Meldung ist erforderlich?

Erst nach den vorstehenden Schritten lässt sich bestimmen:

ob eine Rechnung mit offenem IVA-Ausweis, als befreiter Umsatz oder mit dem Hinweis „inversión del sujeto pasivo“ nach Art. 6 Abs. 1 Buchst. m der Rechnungsverordnung auszustellen ist;
ob der Empfänger die Steuer als geschuldete und gegebenenfalls zugleich als abziehbare IVA erklärt;
ob Modelo 303, Modelo 390, SII oder eine andere Meldung betroffen ist;
welche Unterlagen den Erstlieferungsstatus, die Nutzung, den Befreiungsverzicht, die Bauart oder den Vorsteuerabzug belegen müssen.

Immobilienkauf: Neubau, Weiterverkauf oder Sonderfall

Erstlieferung einer neuen Immobilie

Der Erstverkauf eines Gebäudes nach Fertigstellung seiner Errichtung oder gesetzlichen Rehabilitation durch den Bauträger ist grundsätzlich eine steuerpflichtige Erstlieferung. Bei einer gewöhnlichen, als Wohnung geeigneten Einheit gilt regelmäßig 10 Prozent IVA. Bis zu zwei gemeinsam mit der Wohnung übertragene Garagenplätze können in die Begünstigung einbezogen sein. Für Geschäftslokale, Büros, gesondert veräußerte Stellplätze oder andere nicht begünstigte Einheiten gilt grundsätzlich 21 Prozent.

Für Wohnungen des besonderen öffentlich geförderten Regimes oder der öffentlichen Förderung kann der Satz von 4 Prozent gelten. Die bloße Verwendung des Begriffs „VPO“ im Exposé genügt nicht; die amtliche Qualifikation und die konkrete Kategorie müssen nachgewiesen werden.

Eine Nutzung des fertiggestellten Gebäudes durch den Eigentümer, Inhaber dinglicher Nutzungsrechte oder Mieter ohne Kaufoption kann den Erstlieferungsstatus verändern. Hat diese Nutzung ununterbrochen zwei Jahre oder länger gedauert, ist eine spätere Veräußerung grundsätzlich keine Erstlieferung mehr. Eine wichtige Ausnahme besteht, wenn der Erwerber gerade derjenige ist, der das Gebäude zuvor genutzt hat. Deshalb gehören Fertigstellungsdatum, erstmalige Nutzungsaufnahme, Miet- oder Überlassungsverträge und Identität des späteren Erwerbers in die Kaufprüfung.

Zweite oder spätere Gebäudelieferung

Der Verkauf eines bereits erstmals gelieferten oder entsprechend genutzten Gebäudes durch einen Unternehmer ist grundsätzlich von der IVA befreit. Die Transaktion unterliegt dann regelmäßig der regionalen TPO als Teil des ITP/AJD. Verkauft eine Privatperson ihre gebrauchte Immobilie, fehlt bereits ein steuerbarer Unternehmerumsatz; auch dann ist regelmäßig TPO die zentrale Verkehrssteuer.

„Gebraucht“ ist keine rein bauliche Beschreibung. Ein altes Gebäude kann nach einer gesetzlich qualifizierten Rehabilitation wieder eine steuerpflichtige Erstlieferung durch den rehabilitierenden Bauträger darstellen. Umgekehrt wird eine neu wirkende, lediglich umfassend renovierte Immobilie nicht automatisch zum IVA-Neubau.

Verzicht auf die Befreiung und Reverse Charge

Bei einer nach Art. 20 Abs. 1 Nr. 20 befreiten Grundstückslieferung oder einer befreiten zweiten Gebäudelieferung kann der Verkäufer unter gesetzlichen Voraussetzungen auf die Befreiung verzichten. Der Käufer muss Unternehmer sein, im Rahmen seiner Tätigkeit handeln und entweder zum vollständigen oder teilweisen Vorsteuerabzug berechtigt sein oder die Immobilie voraussichtlich für Umsätze verwenden, die einen solchen Abzug vermitteln.

Der Verzicht muss für die einzelne Transaktion wirksam erklärt und dem Käufer rechtzeitig mitgeteilt werden. In der Praxis sollten notarielle Urkunde, Käufererklärung zur unternehmerischen Verwendung und Vorsteuerberechtigung sowie die Rechnung konsistent sein. Bei wirksamem Verzicht schuldet grundsätzlich der Käufer die IVA im Reverse-Charge-Verfahren. Der Verkäufer stellt keine IVA in Rechnung, sondern weist auf die Umkehr der Steuerschuldnerschaft hin. Der Käufer erklärt die geschuldete IVA und darf sie nur in dem Umfang gleichzeitig abziehen, in dem die gesetzlichen Abzugsvoraussetzungen erfüllt sind.

Ein rechnerisch saldierter Nullbetrag bei vollem Abzug bedeutet daher nicht, dass keine Steuerpflicht besteht. Fehlt der Abzug oder ist er nur teilweise möglich, wird die selbst erklärte IVA ganz oder teilweise zum Kostenfaktor. Zusätzlich kann die notarielle Urkunde der regionalen AJD unterliegen; deren Satz und Vergünstigungen hängen von der autonomen Gemeinschaft ab.

Grundstücke und Bauland

Nicht bebaubare, insbesondere ländliche Grundstücke können bei unternehmerischer Lieferung befreit sein. Ausnahmen gelten unter anderem für urbanisierte oder in Urbanisierung befindliche Flächen und für bestimmte zusammen mit steuerpflichtigen Gebäuden übertragene Grundstücke. Baurechtliche Bezeichnungen, Katastereintrag und tatsächlicher Entwicklungsstand müssen zusammen geprüft werden. Ein als „rustikal“ beworbenes Grundstück ist nicht allein deshalb IVA-befreit, und ein Katastermerkmal ersetzt nicht die steuerliche Würdigung.

Gesetzliche Rehabilitation statt bloßer Modernisierung

Eine Rehabilitation im IVA-Sinn setzt zwei kumulative Größenprüfungen voraus:

Mehr als 50 Prozent der Gesamtkosten des Projekts müssen auf die Wiederherstellung von Tragwerk, Fassaden, Dach oder gesetzlich gleichgestellte beziehungsweise damit verbundene Arbeiten entfallen.
Die Gesamtkosten müssen 25 Prozent des Anschaffungspreises des Gebäudes – bei Erwerb innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre – oder andernfalls seines Marktwerts zu Beginn der Arbeiten überschreiten. Der auf den Boden entfallende Anteil bleibt bei dieser 25-Prozent-Prüfung außer Ansatz.

Luxuriöser Innenausbau, neue Küche, Bäder, Haustechnik oder Oberflächen können wirtschaftlich sehr umfangreich sein, ohne diese Definition zu erfüllen. Projektaufteilung, Architektenunterlagen, Kostenberechnung und Bodenwert müssen deshalb vor Beginn der Arbeiten dokumentiert werden.

Bemessungsgrundlage, Zeitpunkt und Finanzierung

Bei einer steuerpflichtigen Immobilienlieferung ist grundsätzlich die gesamte Gegenleistung Bemessungsgrundlage. Dazu können vom Verkäufer berechnete Nebenkosten gehören. Echtes, gesondert ausgewiesenes Entgelt für eine erst nach der Lieferung gewährte Zahlungsstundung kann unter den gesetzlichen Bedingungen außerhalb der IVA-Bemessungsgrundlage bleiben; ein künstlich als Zins bezeichnetes Kaufpreiselement nicht.

Die Lieferung wird grundsätzlich besteuert, wenn dem Käufer die Verfügungsmacht verschafft wird. Notarvertrag, Schlüsselübergabe, Besitzübergang und wirtschaftliche Verfügung können zusammenfallen, müssen es aber nicht. Anzahlungen lösen grundsätzlich bereits bei Zahlung IVA aus, soweit der spätere steuerpflichtige Umsatz hinreichend bestimmt ist. Ein Finanzierungsvertrag oder eine Hypothek ändert den Immobiliensteuersatz nicht, kann aber eigenständige Gebühren, Zins- und AJD-Fragen auslösen.

Vermietung: Wohnraum, Ferienobjekt oder Gewerbe

Dauerhafte Wohnraumvermietung

Die Vermietung eines Gebäudes oder Gebäudeteils, der ausschließlich als Wohnung genutzt wird, ist grundsätzlich von der IVA befreit. Die Befreiung umfasst zusammen vermietete Garagen, Abstellräume, Möbel und sonstige Nebenbestandteile. Der Vermieter ist zwar Unternehmer, stellt aber für diesen befreiten Umsatz keine IVA in Rechnung und besitzt aus dieser Tätigkeit grundsätzlich keinen Vorsteuerabzug.

Vermietet ein Unternehmen die Wohnung für einen konkret benannten Mitarbeiter, kann die Befreiung nach der aktuellen AEAT-Verwaltungspraxis anwendbar sein, wenn der oder die endgültigen Nutzer im Vertrag konkret und eindeutig bezeichnet sind und die Nutzung tatsächlich Wohnzwecken dient. Eine frei verfügbare Überlassung an wechselnde Personen oder eine Zwischenvermietung an eine Agentur ist anders zu beurteilen.

Eine gemischte Nutzung als Wohnung und Büro gefährdet die Wohnraumbefreiung. Die Vertragsgestaltung muss die tatsächliche Nutzung widerspiegeln; eine rein formale Wohnbezeichnung hilft nicht, wenn Räume dauerhaft geschäftlich genutzt werden.

Gewerberäume, Büros und gesonderte Nebenflächen

Die Vermietung von Geschäftslokalen, Büros, Lagerflächen, Industrieobjekten, Werbeflächen oder nicht gemeinsam mit einer Wohnung überlassenen Stellplätzen ist grundsätzlich mit 21 Prozent IVA steuerpflichtig. Der Vermieter muss sich regelmäßig im Unternehmerregister anmelden, Rechnungen ausstellen, IVA erklären und Aufzeichnungen führen. Vorsteuer aus Erwerb und laufenden Kosten kann im gesetzlichen Umfang abziehbar sein.

Auch die Vermietung einer Wohnung an eine Immobilienagentur zur Weitervermietung ist regelmäßig steuerpflichtig, weil der unmittelbare Vertrag nicht die endgültige Wohnnutzung des Mieters abbildet. Gleiches gilt grundsätzlich für Untervermietungs- und Vermittlungsstufen; jede Stufe ist eigenständig zu qualifizieren.

Ferien- und Kurzzeitvermietung

Die Dauer des Aufenthalts entscheidet nicht allein. Eine möblierte Ferienwohnung ohne hotelähnliche Dienstleistungen ist nach der AEAT grundsätzlich IVA-befreit. Leistungen wie einmalige Reinigung vor Einzug und nach Auszug, bloße Schlüsselübergabe oder gelegentliche Reparaturbereitschaft machen daraus noch keine Beherbergungsleistung.

Wer dagegen während des Aufenthalts typische Hotelleistungen erbringt – etwa laufende Rezeption und Betreuung, periodische Reinigung der Unterkunft während der Belegung, regelmäßigen Wäschewechsel oder weitere branchenübliche Gästeservices –, erbringt grundsätzlich eine steuerpflichtige Beherbergungsleistung zum Satz von 10 Prozent. Die bloße Bezeichnung „touristische Vermietung“ im regionalen Genehmigungsrecht ersetzt diese IVA-Prüfung nicht.

Provisionen einer Buchungsplattform, Vermittlers oder Verwaltungsunternehmens sind eigenständige Leistungen. Ein ausländischer Plattformbetreiber kann gegenüber einem spanischen Unternehmer eine B2B-Leistung erbringen, für die der spanische Empfänger Reverse Charge erklären muss. Für in Spanien steuerbare Vermittlungsleistungen bei Immobilienvermietungen ist diese Umkehr bei einem nicht ansässigen Leistenden jedoch ausdrücklich ausgeschlossen; dann schuldet der Vermittler selbst die IVA (Art. 84 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a Unterbuchst. e′ LIVA). Maßgeblich ist daher die konkrete Art der Plattformleistung. Die Plattformprovision ändert jedoch nicht automatisch die Befreiung oder den Steuersatz der eigentlichen Immobilienüberlassung.

Mietkauf und Kaufoption

Bestimmte Vermietungen mit Kaufoption sind von der Wohnraumbefreiung ausgenommen. Bei nicht befreiter Vermietung mit Kaufoption einer Wohnung kann 10 Prozent beziehungsweise bei qualifizierter öffentlich geförderter Wohnung 4 Prozent gelten. Vertragslaufzeit, Optionsrecht, Bauträger- oder Finanzierungsleasingstatus und spätere Lieferung sind gesondert zu prüfen; Mietraten und Kaufpreis dürfen nicht ohne Analyse zusammengefasst werden.

Bau, Sanierung und Reparatur

Neubau oder Rehabilitation direkt für den Bauträger

Bau- oder Rehabilitationsleistungen an Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen, können mit 10 Prozent besteuert werden, wenn der Vertrag unmittelbar zwischen Bauträger und Hauptauftragnehmer geschlossen ist. Als überwiegend zu Wohnzwecken bestimmt gilt das Gebäude, wenn mindestens 50 Prozent der gesamten bebauten Fläche diesem Zweck dienen. Die Begünstigung kann das Gesamtgebäude einschließlich darin befindlicher Lokale, Garagen und Nebenflächen betreffen.

Der reduzierte Satz gilt nicht automatisch für jede Subunternehmerrechnung. Die AEAT weist ausdrücklich darauf hin, dass die 10-Prozent-Regel des unmittelbaren Bauträger-Hauptauftragnehmer-Vertrags nicht auf Subunternehmer übertragen wird. Gleichzeitig kann in der gesamten Baukette die Umkehr der Steuerschuldnerschaft greifen. Steuersatz und Steuerschuldner sind daher getrennt zu bestimmen.

Planungs-, Architekten-, Projektsteuerungs- oder reine Beratungsleistungen sind eigenständige Dienstleistungen und fallen nicht allein deshalb unter 10 Prozent, weil das Bauwerk Wohnzwecken dient. Für sie gilt regelmäßig 21 Prozent.

Reverse Charge in der Baukette

Bei Bauleistungen mit oder ohne Materiallieferung sowie Personalgestellungen zur Urbanisierung von Grundstücken oder zur Errichtung beziehungsweise gesetzlichen Rehabilitation von Gebäuden greift grundsätzlich Reverse Charge, wenn der jeweilige Leistungsempfänger als Unternehmer handelt und die Arbeiten auf einem direkten Vertrag zwischen Bauträger und Auftragnehmer beruhen. Die Regel erstreckt sich auch auf Auftragnehmer- und Subunternehmerstufen, soweit die jeweilige Leistung Teil des qualifizierten Gesamtprojekts ist.

Der Leistungsempfänger muss dem Auftragnehmer die für die Anwendung erforderlichen Umstände mitteilen, insbesondere auf der Bauträgerstufe seine Unternehmereigenschaft und den Charakter des Projekts als Urbanisierung, Bau oder Rehabilitation; auf den Auftragnehmer- und Subunternehmerstufen ist der entsprechende Projektbezug mitzuteilen. Rechnungen werden ohne ausgewiesene IVA mit dem Hinweis auf die Umkehr der Steuerschuldnerschaft ausgestellt. Eine gewöhnliche Instandhaltung oder ein isolierter Reparaturauftrag wird nicht dadurch zur Reverse-Charge-Bauleistung, dass er technisch anspruchsvoll ist.

Renovierung und Reparatur an Wohnungen

Gewöhnliche Renovierungs- und Reparaturarbeiten werden grundsätzlich mit 21 Prozent besteuert. Der Satz von 10 Prozent gilt nur, wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind:

Empfänger ist eine natürliche Person, die die Wohnung privat nutzt und bei der Leistung nicht als Unternehmer handelt, oder eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern;
die Errichtung oder letzte Rehabilitation des Gebäudes liegt mindestens zwei Jahre zurück;
der vom Auftragnehmer gelieferte Materialanteil beträgt höchstens 40 Prozent der Bemessungsgrundlage der Leistung;
die Arbeiten betreffen ein überwiegend zu Wohnzwecken bestimmtes Gebäude.

Wird die 40-Prozent-Grenze überschritten, wird die Leistung nicht einfach in einen begünstigten Arbeits- und einen normal besteuerten Materialanteil zerlegt; die Gesamtqualifikation ist zu prüfen und regelmäßig gilt 21 Prozent. Die Rechnung sollte den Materialanteil oder zumindest die Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzung nachvollziehbar belegen.

Ein Vermieter, der die Wohnung im Rahmen seiner unternehmerischen Tätigkeit renovieren lässt, erfüllt die Privatempfänger-Voraussetzung grundsätzlich nicht. Dann gilt für eine gewöhnliche Reparatur regelmäßig 21 Prozent, selbst wenn die anschließende touristische Beherbergung mit 10 Prozent besteuert wird. Bei echter Rehabilitation können dagegen die besonderen Bauleistungsregeln einschlägig sein.

Vorsteuerabzug, pro rata und Berichtigung

Abzug nur für zum Abzug berechtigende Tätigkeit

Vorsteuer darf nur ein Unternehmer abziehen, der die bezogenen Leistungen für seine wirtschaftliche Tätigkeit und für Umsätze verwendet, die den Abzug eröffnen. Er benötigt grundsätzlich eine ordnungsgemäße Rechnung und darf nicht mehr abziehen als die gesetzlich geschuldete IVA.

Typische Folgen:

Nutzung	Grundwirkung auf den Vorsteuerabzug
Ausschließlich dauerhafte, befreite Wohnraumvermietung	grundsätzlich kein Abzug aus Erwerb, Bau, Reparatur und laufenden Kosten
Steuerpflichtige Vermietung eines Geschäftslokals	Abzug grundsätzlich möglich, soweit die Kosten dieser Tätigkeit zugeordnet sind
Steuerpflichtige Beherbergung mit hotelähnlichen Leistungen	Abzug grundsätzlich möglich, soweit die Kosten der steuerpflichtigen Tätigkeit dienen
Private Eigennutzung	kein unternehmerischer Vorsteuerabzug für den privaten Anteil
Gemischte steuerpflichtige und befreite Nutzung	allgemeine pro rata; bei besonderer pro rata direkte Zuordnung und Quote für gemeinsame Kosten

Bei gemischter Verwendung sind zunächst private Anteile und sonstige gesetzliche Abzugsausschlüsse sowie gegebenenfalls getrennte Tätigkeitsbereiche abzugrenzen. Innerhalb des jeweiligen Bereichs erfasst die allgemeine pro rata grundsätzlich die gesamte ansonsten berücksichtigungsfähige betriebliche Vorsteuer mit der gesetzlichen Umsatzquote. Bei besonderer pro rata sind dagegen ausschließlich abzugsberechtigenden Umsätzen dienende Kosten voll, ausschließlich befreiten Umsätzen ohne Abzugsrecht dienende Kosten nicht und nur gemeinsame Kosten nach der Quote abziehbar. Die besondere pro rata kann gewählt werden und wird zwingend, wenn der Abzug nach allgemeiner pro rata den nach besonderer pro rata ermittelten Abzug um mindestens 10 Prozent übersteigt.

Flächenanteile, Übernachtungszahlen oder Nutzungstage können für die sachgerechte Zuordnung wichtig sein, ersetzen aber nicht automatisch die gesetzliche Umsatz-pro-rata. Pläne, Mietverträge, Buchungskalender, getrennte Zähler, Kostenstellen und Bankbewegungen sind zentrale Nachweise.

Zehnjähriger Berichtigungszeitraum für Immobilien

Grundstücke und Gebäude sind für die Vorsteuerberichtigung langfristige Investitionsgüter. Die ursprünglich abgezogene IVA wird im Jahr des Erwerbs beziehungsweise der Ingebrauchnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren beobachtet. Ändert sich der maßgebliche Abzugsprozentsatz gegenüber dem Ursprungsjahr um mehr als zehn Prozentpunkte, kann eine jährliche Berichtigung erforderlich sein.

Wechselt eine Wohnung beispielsweise von steuerpflichtiger Beherbergung zu befreiter Dauervermietung, kann ein Teil der früher abgezogenen Erwerbs- oder Bau-IVA zurückzuzahlen sein. Der umgekehrte Wechsel kann zusätzliche Abzugsmöglichkeiten eröffnen. Wird die Immobilie während des Berichtigungszeitraums verkauft, erfolgt unter den gesetzlichen Regeln eine einmalige Berichtigung für die verbleibenden Jahre; eine steuerpflichtige Veräußerung wirkt dabei anders als eine befreite.

Die Dokumentation muss deshalb weit über das Kaufjahr hinaus erhalten bleiben. Benötigt werden insbesondere Erwerbsrechnung, Urkunde, Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung, Investitionsgüterregister, jährliche Nutzung, Umsätze, pro-rata-Berechnungen und Unterlagen zu späteren Verkäufen oder Nutzungswechseln.

Rechnung, Aufzeichnungen und Steuererklärungen

Materielle Steuerfolge

Zuerst wird entschieden, ob der Umsatz nicht steuerbar, befreit oder steuerpflichtig ist, welcher Satz gilt und wer Steuerschuldner ist. Diese Einordnung bestimmt den Zahlungs- und Vorsteuermechanismus.

Rechnung

Der leistende Unternehmer muss grundsätzlich eine Rechnung nach dem spanischen Rechnungsreglement ausstellen. Bei einer Befreiung muss die Rechnung einen Befreiungshinweis oder einen Verweis auf die einschlägige Vorschrift enthalten (Art. 6 Abs. 1 Buchst. j der Rechnungsverordnung). Bei Reverse Charge darf der Lieferer die IVA nicht offen ausweisen; die Rechnung muss den Hinweis „inversión del sujeto pasivo“ enthalten (Art. 6 Abs. 1 Buchst. m der Rechnungsverordnung). Eine notarielle Urkunde dokumentiert den Immobilienübergang, ersetzt aber nicht automatisch sämtliche umsatzsteuerlichen Rechnungsanforderungen.

Unberechtigt offen ausgewiesene IVA kann geschuldet werden und verschafft dem Käufer nicht ohne Weiteres einen sicheren Vorsteuerabzug. Fehler sind durch eine berichtigende Rechnung und gegebenenfalls korrigierte Erklärungen zu bereinigen.

Unternehmeranmeldung und Modelo 303

Wer eine steuerpflichtige Vermietung oder andere IVA-Tätigkeit beginnt, muss sich grundsätzlich über Modelo 036 anmelden. Nach der aktuellen AEAT-Praxis ist eine Person, die ausschließlich befreiten Wohnraum vermietet und keine IVA zu berechnen hat, allein deswegen regelmäßig nicht zur Tätigkeitsanmeldung verpflichtet.

Modelo 303 ist die laufende IVA-Selbstveranlagung. Bei vierteljährlicher Abgabe gelten für 2026 grundsätzlich die Zeiträume 1. bis 20. April, Juli und Oktober sowie 1. bis 30. Januar für das vierte Quartal. Monatliche Erklärungen sind grundsätzlich vom 1. bis 30. des Folgemonats einzureichen; für Januar reicht die Frist bis zum letzten Februartag. Für Lastschrift, Feiertage und Sonderfälle können frühere oder verschobene Termine gelten.

Modelo 390 ist die jährliche Zusammenfassung, sofern keine Befreiung von dieser Pflicht greift. Unter anderem sind SII-Teilnehmer befreit; auch bestimmte ausschließlich im allgemeinen Gebiet tätige vierteljährliche Vermieter können unter Voraussetzungen ausgenommen sein und müssen dann Zusatzangaben im letzten Modelo 303 machen.

Register und SII

Zu führen sind je nach Tätigkeit insbesondere Register über ausgestellte und empfangene Rechnungen sowie Investitionsgüter. Das Suministro Inmediato de Información, kurz SII, ersetzt diese Registerführung durch die nahezu unmittelbare elektronische Übermittlung der Rechnungsdatensätze an die AEAT. Es ist insbesondere für Unternehmen mit monatlicher IVA-Abgabe verpflichtend, etwa große Unternehmen oberhalb der gesetzlichen Umsatzschwelle, IVA-Gruppen und im monatlichen Erstattungsregister REDEME eingetragene Unternehmer; ein freiwilliger Beitritt ist möglich.

Die Übermittlungsfrist beträgt grundsätzlich vier Kalendertage ab Rechnungsstellung beziehungsweise buchhalterischer Erfassung, wobei Samstage, Sonntage und landesweite Feiertage nicht mitgerechnet werden und zusätzliche monatliche Höchstfristen gelten. SII ist keine bloße Jahresmeldung und nicht mit VERI*FACTU gleichzusetzen.

VERI*FACTU und bereits verkündete Übergangsfristen

Das Reglement für Rechnungssoftwaresysteme, häufig mit VERI*FACTU verbunden, betrifft die Integrität, Nachvollziehbarkeit und gegebenenfalls unmittelbare Übermittlung von Rechnungsdatensätzen. Nach der durch Real Decreto-ley 15/2025 verlängerten Frist müssen körperschaftsteuerpflichtige Unternehmen ihre erfassten Systeme vor dem 1. Januar 2027 angepasst haben. Die übrigen vom Reglement erfassten Steuerpflichtigen müssen die Systeme vor dem 1. Juli 2027 betriebsbereit haben.

Am 11. August 2026 gelten diese Daten als bereits verkündete künftige Pflichten. Die Zeit davor ist Anpassungs- und Testphase, nicht die allgemeine Endpflicht. SII-Teilnehmer sind vom RRSIF-Anwendungsbereich ausgeschlossen; sie können nicht parallel freiwillig ein VERIFACTU- oder Nicht-VERIFACTU-System im Sinne dieses Reglements führen. Davon getrennt bleiben andere künftige Vorgaben zur elektronischen B2B-Rechnung.

Grenzüberschreitende Fälle, OSS/IOSS und Plattformen

Deutschland und Spanien

Liegt die Immobilie in Spanien, folgt die IVA-Grundentscheidung spanischem Recht. Ein deutscher Wohnsitz, eine deutsche GmbH als Eigentümerin oder eine Rechnung aus Deutschland verschiebt den Ort einer unmittelbar immobilienbezogenen Leistung nicht automatisch nach Deutschland. Gleichzeitig können deutsche Buchführungs-, Ertragsteuer- oder Organschaftsfragen bestehen; sie ersetzen aber die spanische IVA-Prüfung nicht.

Ein in Deutschland ansässiger Unternehmer ohne spanische Niederlassung kann für bestimmte spanische B2B-Leistungen dem Reverse-Charge-System unterliegen. Bei steuerpflichtiger, nicht befreiter Vermietung eines spanischen Grundstücks sieht das Gesetz jedoch eine Ausnahme von der allgemeinen Reverse-Charge-Regel für nicht ansässige Leistende vor. Der ausländische Vermieter kann daher selbst spanische Registrierung, Rechnung und Erklärung benötigen.

Spanische Vorsteuer wird nicht allein über eine deutsche Umsatzsteuererklärung abgezogen. Je nach Ansässigkeit, Niederlassung und Art der spanischen Umsätze kommt das reguläre spanische Verfahren oder ein besonderes Erstattungsverfahren in Betracht. Wer in Spanien steuerpflichtige Umsätze ausführt, für die er selbst die IVA schuldet, kann regelmäßig nicht auf das besondere Erstattungsverfahren für nicht ansässige Unternehmer ausweichen. Eigene Umsätze, bei denen der Empfänger die Steuer schuldet, schließen dieses Verfahren dagegen nicht allein aus; die übrigen Voraussetzungen des Art. 119 LIVA müssen erfüllt sein.

Innergemeinschaftliche Erwerbe und Importe

Der Kauf von Baumaterial aus einem anderen EU-Mitgliedstaat kann einen innergemeinschaftlichen Erwerb in Spanien auslösen. Materialimporte aus Drittstaaten unterliegen grundsätzlich der Einfuhr-IVA und Zollabfertigung. Diese Vorgänge sind von der späteren Bauleistung am Grundstück zu trennen. Je nach Fall können Modelo 349, Zollunterlagen, Importbelege und gesonderte Registereinträge erforderlich sein.

OSS und IOSS

OSS ist ein freiwilliger Meldeweg für bestimmte grenzüberschreitende B2C-Dienstleistungen und Fernverkäufe. In einem engen Fall kann auch eine in Spanien steuerbare Dienstleistung an einen privaten Endkunden über OSS erklärt werden, wenn der Anbieter im Mitgliedstaat des Verbrauchs nicht niedergelassen ist und die übrigen Voraussetzungen erfüllt. OSS entscheidet jedoch weder über die Immobilienbefreiung noch über den Steuersatz und ersetzt keine spanischen Pflichten für Umsätze, die einer spanischen Niederlassung zuzurechnen sind.

IOSS betrifft ausschließlich Fernverkäufe eingeführter Waren in Sendungen mit einem inneren Wert von höchstens 150 Euro und nicht die Lieferung, Vermietung oder Renovierung einer Immobilie. Plattformregeln für Waren dürfen deshalb nicht auf eine Ferienwohnung übertragen werden. Die Plattformprovision und die Immobilienleistung bleiben im geltenden Recht grundsätzlich getrennte Umsätze.

Andere Steuern und Werte nicht mit IVA vermischen

ITP/AJD

TPO als Teil des Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados greift regelmäßig bei privaten Immobilienverkäufen und bei IVA-befreiten Weiterverkäufen. IVA und TPO belasten grundsätzlich nicht dieselbe Immobilienlieferung nebeneinander. AJD kann dagegen bei einer notariell beurkundeten, registrierbaren Transaktion neben IVA anfallen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Steuersätze, Freibeträge und Begünstigungen werden weitgehend von der autonomen Gemeinschaft bestimmt.

Referenzwert und Katasterwert

Der amtliche Referenzwert des Katasterwesens dient grundsätzlich als Mindestbemessungsgrundlage für bestimmte ITP/AJD- und Erbschaft-/Schenkungsteuerfälle, sofern der erklärte Wert oder die Gegenleistung nicht höher ist. Er ist nicht die allgemeine IVA-Bemessungsgrundlage. Der Katasterwert ist ein anderer Wert und bildet insbesondere die Grundlage für die kommunale Grundsteuer IBI.

Wer einen Referenzwert für unzutreffend hält, muss den gesetzlich vorgesehenen Weg über die betreffende Steuerfestsetzung, Berichtigung oder Anfechtung nutzen. Eine private Bewertung ändert den amtlichen Wert nicht automatisch.

Ertrag-, Besitz- und Kommunalsteuern

Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne unterliegen je nach Eigentümer IRPF, IRNR oder Körperschaftsteuer. Privatnutzung kann eine Einkommensteuerzurechnung auslösen. Vermögensteuer, die Solidaritätsabgabe auf große Vermögen sowie Erbschaft- und Schenkungsteuer bilden weitere eigenständige Ebenen. Die Erhebung der Solidaritätsabgabe wurde bis zur Überprüfung der Vermögensbesteuerung im Rahmen der Reform der regionalen Finanzierung verlängert (Zusatzbestimmung 5 Abs. 2 des Real Decreto-ley 8/2023).

IBI ist eine jährliche kommunale Besitzsteuer. Bei einer Veräußerung kann außerdem die kommunale Wertzuwachssteuer IIVTNU auf städtischen Grund und Boden betroffen sein. Gemeinde, autonome Gemeinschaft, Eigentumsrecht, Erwerbsdatum, Veräußerungsdatum, Kataster- und Referenzwert sowie Finanzierung verändern diese Steuern, ohne dadurch automatisch die IVA-Einordnung zu verändern.

Praktische Arbeitsfolge und Nachweise

Vor Unterzeichnung, Rechnungsstellung oder Beginn größerer Arbeiten sollte eine Akte mit folgenden Prüfschritten erstellt werden:

Objekt und Gebiet feststellen: Grundbuchauszug, Katasterdaten, Gemeinde, autonome Gemeinschaft, baurechtliche Einordnung und tatsächlicher Zustand.
Recht und Nutzung beschreiben: Volleigentum, Nießbrauch, Oberflächenrecht, Mietrecht oder Kaufoption; private Nutzung, Dauervermietung, touristische Vermietung, Gewerbe oder gemischte Nutzung.
Beteiligte qualifizieren: Privatperson oder Unternehmer, Ansässigkeit, spanische Niederlassung, IVA-Identifikation, Vorsteuerberechtigung und Funktion in der Baukette.
Liefer- oder Leistungskette zeichnen: Verkäufer–Käufer, Bauträger–Hauptauftragnehmer–Subunternehmer, Eigentümer–Agentur–Gast sowie Plattform- und Vermittlungsstufen getrennt erfassen.
Zeitpunkte belegen: Anschaffung, Fertigstellung, erste Nutzung, Mietbeginn, Anzahlungen, notarielle Übergabe, Beginn und Ende der Arbeiten sowie spätere Nutzungsänderungen.
Befreiung und Ausnahmen prüfen: Erst- oder Folgelieferung, Zwei-Jahres-Nutzung, Rehabilitationsdefinition, Wohnzweck, hotelähnliche Leistungen und Möglichkeit des Befreiungsverzichts.
Steuersatz und Steuerschuldner bestimmen: 4, 10 oder 21 Prozent; normaler Rechnungsausweis oder Reverse Charge.
Vorsteuerakte erstellen: Zuordnung jeder Rechnung, private Anteile, befreite und steuerpflichtige Umsätze, pro rata, Investitionsgüterregister und Zehnjahreskalender.
Rechnung und Urkunde abstimmen: Befreiungshinweis, Reverse-Charge-Vermerk, Materialquote, Objektbezug und Vertragsangaben müssen zusammenpassen.
Erklärungen und Folgeereignisse planen: Modelo 036, 303, gegebenenfalls 390, 349, OSS/Modelo 369, SII sowie spätere Nutzungswechsel oder Verkauf.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Neue Wohnung auf Mallorca vom Bauträger

Annahmen: Ein Bauträger verkauft 2026 unmittelbar nach Fertigstellung eine gewöhnliche Wohnung für 600.000 Euro. Zwei Stellplätze werden gemeinsam übertragen. Es gab keine vorherige zweijährige Nutzung. Die Wohnung ist keine besonders qualifizierte öffentlich geförderte Wohnung.

Die Lieferung ist eine steuerpflichtige Erstlieferung. Unter den Annahmen gilt 10 Prozent IVA, also 60.000 Euro. Die gemeinsam übertragenen zwei Stellplätze können in die 10-Prozent-Regel einbezogen sein. Zusätzlich ist die regionale AJD der Balearen gesondert zu prüfen. Der Referenzwert ist nicht die IVA-Bemessungsgrundlage; grundsätzlich ist die Gegenleistung maßgeblich. Eine Hypothek ändert den IVA-Satz nicht.

Beispiel 2: Gebrauchte Gewerbeimmobilie mit Befreiungsverzicht

Annahmen: Eine spanische Gesellschaft verkauft ein bereits früher genutztes Geschäftslokal für 500.000 Euro an einen Unternehmer. Der Käufer nutzt das Objekt ausschließlich für voll vorsteuerberechtigende Umsätze. Beide Parteien erklären den Verzicht auf die Befreiung ordnungsgemäß vor beziehungsweise bei der Transaktion.

Ohne Verzicht wäre die zweite Gebäudelieferung grundsätzlich IVA-befreit und TPO-pflichtig. Mit wirksamem Verzicht wird sie steuerpflichtig; der Käufer schuldet im Reverse-Charge-Verfahren 105.000 Euro IVA. Er erklärt diesen Betrag als geschuldete Steuer und kann ihn unter den Annahmen gleichzeitig vollständig abziehen. Der Verkäufer erhält die 105.000 Euro nicht. AJD und die genaue regionale Behandlung sind zusätzlich zu prüfen.

Beispiel 3: Ferienwohnung mit und ohne Hotelleistungen

Annahmen A: Eine Privatperson vermietet eine Wohnung wochenweise über eine Plattform. Sie übergibt den Schlüssel, reinigt nur zwischen zwei Aufenthalten und erbringt während der Belegung keine laufenden Gästeservices.

Die Vermietung ist trotz kurzer Dauer grundsätzlich IVA-befreit. Aus der befreiten Vermietung entsteht grundsätzlich kein Vorsteuerabzug. Die Plattformprovision ist getrennt zu beurteilen: Bei sonstigen entsprechenden B2B-Leistungen kann Reverse Charge greifen; bei in Spanien steuerbarer Immobilienmietvermittlung durch einen ausländischen Anbieter ist diese Umkehr jedoch ausgeschlossen.

Annahmen B: Der Eigentümer bietet zusätzlich laufende Rezeption, Reinigung während des Aufenthalts und regelmäßigen Wäschewechsel an.

Dann liegt grundsätzlich eine steuerpflichtige Beherbergungsleistung zu 10 Prozent vor. Die auf diese Tätigkeit entfallende Vorsteuer kann grundsätzlich abziehbar sein. Regionale touristische Genehmigungen und Einkommensteuerpflichten bleiben gesondert.

Beispiel 4: Reparatur einer privat genutzten Wohnung

Annahmen: Eine natürliche Person lässt 2026 ihre privat genutzte, vor zehn Jahren errichtete Wohnung renovieren. Die Gesamtleistung beträgt 40.000 Euro; der Auftragnehmer liefert Materialien im Wert von 12.000 Euro, also 30 Prozent der Bemessungsgrundlage. Es handelt sich nicht um eine gesetzliche Rehabilitation.

Da die Wohnung älter als zwei Jahre ist, der Auftraggeber privat handelt und der Materialanteil nicht mehr als 40 Prozent beträgt, kann die Gesamtleistung mit 10 Prozent besteuert werden. Der Eigentümer hat als Privatperson keinen Vorsteuerabzug. Würde derselbe Auftrag für einen unternehmerisch tätigen Vermieter ausgeführt, wäre die besondere Privatkundenregel grundsätzlich nicht erfüllt und regelmäßig 21 Prozent anzuwenden.

Beispiel 5: Wechsel von Beherbergung zu Dauervermietung

Annahmen: Ein Unternehmer erwirbt 2026 eine neue Wohnung und nutzt sie zunächst ausschließlich für steuerpflichtige Beherbergung mit hotelähnlichen Leistungen. Er zieht die Erwerbs-IVA vollständig ab. Ab 2029 vermietet er die Wohnung dauerhaft und IVA-befreit.

Der Nutzungswechsel fällt in den zehnjährigen Immobilien-Berichtigungszeitraum. Ab 2029 ist zu prüfen, welcher Teil der ursprünglich abgezogenen Vorsteuer für die verbleibenden Jahre zu berichtigen ist. Dass der ursprüngliche Abzug 2026 rechtmäßig war, verhindert die spätere Berichtigung nicht.

Typische Fehlentscheidungen

„Eine Wohnung hat immer 10 Prozent IVA.“ Falsch: Die Regel betrifft insbesondere steuerpflichtige Erstlieferungen und bestimmte Leistungen. Gebrauchte Wohnungen sind häufig IVA-befreit und TPO-pflichtig; Wohnraumvermietung ist regelmäßig befreit.
„Touristische Vermietung ist automatisch mit 10 Prozent steuerpflichtig.“ Entscheidend sind hotelähnliche Leistungen, nicht allein die kurze Dauer oder touristische Lizenz.
„Bei Reverse Charge gibt es keine IVA.“ Die Steuer wird nicht vom Verkäufer kassiert, aber vom Käufer erklärt. Der Abzug hängt von dessen Berechtigung ab.
„Jede umfassende Renovierung ist eine Rehabilitation.“ Die gesetzlichen 50- und 25-Prozent-Prüfungen müssen erfüllt und belegt sein.
„Der 10-Prozent-Satz gilt für alle Handwerker an Wohngebäuden.“ Empfängerstatus, Gebäudealter, Materialquote, Vertragsstufe und Art der Arbeiten sind entscheidend.
„Wer vermietet, darf die gesamte IVA abziehen.“ Befreite Wohnungsvermietung vermittelt grundsätzlich keinen Abzug; private oder gemischte Nutzung begrenzt ihn zusätzlich.
„Nach dem Kaufjahr ist der Vorsteuerabzug endgültig.“ Bei Immobilien kann die Nutzung über zehn Jahre zu Berichtigungen führen.
„Der Referenzwert bestimmt die IVA.“ Er betrifft vor allem ITP/AJD und Erbschaft-/Schenkungsteuer; bei IVA gilt grundsätzlich die Gegenleistung.
„Notarurkunde und Rechnung sind dasselbe.“ Beide können erforderlich sein und erfüllen unterschiedliche Beweis- und Formfunktionen.
„Deutscher Sitz bedeutet deutsche Umsatzsteuer.“ Für spanische Immobilien und unmittelbar damit verbundene Leistungen gilt regelmäßig der spanische Belegenheitsort.

Häufige Fragen

Muss ein Privatverkäufer beim Verkauf seiner gebrauchten Wohnung IVA berechnen?

Regelmäßig nein. Der einmalige Verkauf einer privat gehaltenen Wohnung ist grundsätzlich kein unternehmerischer IVA-Umsatz. Der Käufer zahlt typischerweise regionale TPO. Anders kann es sein, wenn der Verkäufer als Bauträger, Grundstücksentwickler oder sonstiger Unternehmer handelt.

Ist der Verkauf einer neuen Wohnung immer eine Erstlieferung?

Nicht zwingend. Eine mindestens zweijährige ununterbrochene vorherige Nutzung durch den Eigentümer, Inhaber dinglicher Nutzungsrechte oder Mieter ohne Kaufoption kann den späteren Verkauf zur Folgelieferung machen, sofern der Käufer nicht gerade der bisherige Nutzer ist. Fertigstellung, Nutzung und Erwerberidentität müssen geprüft werden.

Kann auf die Befreiung beim Verkauf einer gebrauchten Wohnung verzichtet werden?

Nur unter gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere bei einem unternehmerischen Käufer und einer zum Vorsteuerabzug berechtigenden geplanten Nutzung. Bei privatem Erwerb zur Eigennutzung ist der Verzicht regelmäßig nicht möglich.

Welcher IVA-Satz gilt für eine Küche oder ein Bad?

Nicht die Art des Raums allein entscheidet. Eine Reparatur- oder Renovierungsleistung kann 10 Prozent haben, wenn Privatempfänger, Wohnungsnutzung, Zwei-Jahres-Frist und höchstens 40 Prozent Materialanteil erfüllt sind. Andernfalls gilt grundsätzlich 21 Prozent. Im Rahmen eines qualifizierten Neubau- oder Rehabilitationsvertrags können andere Regeln gelten.

Darf der Vermieter einer Wohnung Handwerker-IVA abziehen?

Bei ausschließlich befreiter Dauerwohnungsvermietung grundsätzlich nicht. Bei steuerpflichtiger Gewerbevermietung oder Beherbergung kann der Abzug im Umfang der unternehmerischen Verwendung möglich sein. Ein späterer Nutzungswechsel kann eine Berichtigung auslösen.

Braucht ein deutscher Eigentümer eine spanische IVA-Nummer?

Das hängt von den Umsätzen ab. Wer eine steuerpflichtige spanische Immobilienvermietung ausführt, kann selbst in Spanien registrierungs- und erklärungspflichtig sein. Bei ausschließlich befreiter Wohnungsvermietung bestehen andere Pflichten. Ansässigkeit, feste Niederlassung und Reverse-Charge-Ausnahmen müssen konkret geprüft werden.

Kann OSS für eine spanische Ferienwohnung genutzt werden?

OSS kann in einem engen grenzüberschreitenden B2C-Fall ein Meldeweg sein, wenn der Anbieter im spanischen Verbrauchsstaat nicht niedergelassen ist und die Leistung steuerpflichtig ist. Es macht eine befreite Vermietung aber nicht steuerpflichtig und ersetzt keine spanischen Pflichten einer spanischen Niederlassung.

Welche Werte muss ich vor dem Kauf prüfen?

Kaufpreis, IVA-Bemessungsgrundlage, regionaler Referenzwert, Katasterwert, Bodenanteil und gegebenenfalls Marktwert erfüllen unterschiedliche Funktionen. Außerdem sind Gemeinde, autonome Gemeinschaft, Nutzung, Fertigstellungs- und Nutzungsdaten sowie Finanzierung zu erfassen.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand dieses Artikels ist der 11. August 2026. Die materiellen IVA-Regeln wurden anhand der konsolidierten Gesetze und der aktuellen AEAT-Fachinformationen geprüft. Die bereits verkündeten RRSIF-/VERI*FACTU-Anpassungsfristen ab 2027 sind als künftiges Recht gesondert gekennzeichnet. Regionale ITP/AJD-Sätze und kommunale Hebesätze müssen für autonome Gemeinschaft und Gemeinde am Transaktionsdatum separat geprüft werden.