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Vermietungseinkünfte und zugerechnete Immobilienerträge im IRPF

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 11. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 19 Min.

Kurz & klar

Bei einer im normalen spanischen IRPF steuerpflichtigen Person gehören private Vermietungserträge regelmäßig zur allgemeinen Bemessungsgrundlage; abzugsfähig sind notwendige objektbezogene Kosten und eine zulässige Abschreibung, während Zinsen sowie Erhaltungs- und Reparaturkosten einer besonderen Jahresgrenze mit vierjährigem Vortrag unterliegen. Für nicht vermietete, nicht als Hauptwohnung genutzte und nicht betrieblich gebundene Zeiträume kann Artikel 85 LIRPF eine pauschale Immobilienrendite von 2 Prozent oder 1,1 Prozent der gesetzlich bestimmten Wertbasis zurechnen. Wohnraumreduzierungen gelten nur bei positivem Nettoertrag und den jeweiligen Vertrags- und Nutzungsbedingungen.

Der IRPF besteuert nicht einfach „eine Immobilie“. Für jedes Objekt und jeden Tag des Jahres ist zu klären, wer das steuerlich relevante Nutzungsrecht besitzt und ob das Objekt vermietet, selbst genutzt, als Hauptwohnung bewohnt, einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet, im Bau oder tatsächlich nicht nutzbar ist. Erst diese Zuordnung entscheidet zwischen wirklichen Mieteinkünften und einer gesetzlich fingierten Immobilienrendite.

Das Wichtigste im Überblick

Für eine belastbare Erklärung sind sieben Fragen je Immobilie zu beantworten:

  1. Wer ist steuerpflichtig? Eigentümer, Miteigentümer, Nießbraucher und bloßer Verwalter sind nicht dasselbe.
  2. Wo liegt die Immobilie? Spanische und ausländische Objekte eines spanischen IRPF-Residenten können erfasst sein; ein DBA verändert die Doppelbesteuerungsfolge.
  3. Wie wurde sie tatsächlich genutzt? Dauerwohnraum, Saison- oder Ferienvermietung, touristische Leistung, Leerstand, Eigennutzung, Hauptwohnung oder betriebliche Nutzung.
  4. Welche Tage gehören zu welchem Nutzungszweig? Einnahmen, Kosten, Abschreibung und Zurechnung werden gegebenenfalls zeitanteilig getrennt.
  5. Welche Kosten sind nach spanischem Recht abziehbar? Nicht jede Zahlung und nicht jede ausländische Kostenposition ist sofort abzugsfähig.
  6. Greift eine Wohnraumreduzierung? Vertragsdatum, dauerhafter Wohnzweck und besondere Voraussetzungen entscheiden über 50, 60, 70 oder 90 Prozent.
  7. Welche Folgepflichten bestehen? Modelo 100, mögliche Einbehalte, ausländische Steueranrechnung, Modelo 720 und gegebenenfalls regionale Abzüge sind getrennt zu prüfen.

Die zugerechnete Immobilienrendite ist keine Schätzung einer tatsächlich erzielten Miete. Sie ist eine gesetzliche Pauschalrendite für bestimmte Zeiträume, in denen ein Objekt dem Eigentümer oder Nutzungsberechtigten zur Verfügung steht. Von ihr dürfen keine Kosten abgezogen werden.

Anwendungsbereich und steuerlich Berechtigter

Der Artikel betrifft natürliche Personen im normalen spanischen IRPF. Bei spanischer Steueransässigkeit wird grundsätzlich auch ausländisches Immobilienvermögen einbezogen. Nichtresidenten unterliegen für spanische Immobilien dem IRNR, und Gesellschaften versteuern Immobilienergebnisse nach ihrem eigenen Steuerregime.

Einkünfte werden der Person zugerechnet, die das Recht auf die Erträge besitzt. Bei voller Eigentümerschaft ist dies regelmäßig der Eigentümer. Besteht ein Nießbrauch, erzielt grundsätzlich der Nießbraucher die Miete beziehungsweise trägt die Immobilienzurechnung für sein Nutzungsrecht. Bei Miteigentum wird nach den rechtlichen Quoten aufgeteilt, sofern keine andere wirksame Zuordnung nachgewiesen ist.

Für die Akte werden benötigt:

  • Grundbuch- oder Erwerbsurkunde und Beteiligungsquote;
  • Nießbrauchs-, Wohn- oder sonstige Nutzungsrechte;
  • Erwerbs-, Veräußerungs- und Übergabedatum;
  • Katasterreferenz und Katasterwert mit Boden-/Gebäudeanteil;
  • gegebenenfalls steuerlicher Referenzwert und anderweitig behördlich geprüfter Wert;
  • Mietverträge, Belegungs- und Eigennutzungskalender;
  • Darlehen und Verwendung der Kreditmittel;
  • Rechnungen, Abgaben, Versicherungen und Zahlungsnachweise.

Der spanische valor de referencia ist nicht mit dem valor catastral gleichzusetzen. Für die Immobilienzurechnung nach Artikel 85 ist grundsätzlich der Katasterwert oder die dort geregelte Ersatzbasis maßgeblich. Ein Referenzwert kann für andere Steuern oder als behördlich geprüfter Wert Bedeutung haben, ersetzt aber nicht automatisch die gesetzliche IRPF-Wertbasis.

Mieteinkünfte oder wirtschaftliche Tätigkeit?

Artikel 22 LIRPF behandelt Erträge aus der Vermietung oder Überlassung von Immobilien und dinglichen Nutzungsrechten grundsätzlich als rendimientos del capital inmobiliario. Sie gehören zur allgemeinen Bemessungsgrundlage.

Die Vermietung wird nach Artikel 27 Absatz 2 LIRPF erst dann als wirtschaftliche Tätigkeit behandelt, wenn für ihre Organisation mindestens eine Person mit Arbeitsvertrag und in Vollzeit beschäftigt wird. Die Zahl der Objekte, ein hohes Mietvolumen oder die Einschaltung einer externen Hausverwaltung ersetzt diese gesetzliche Voraussetzung nicht ohne Weiteres.

Daneben können touristische oder hotelähnliche Leistungen eine wirtschaftliche Tätigkeit begründen, etwa wenn über die bloße Gebrauchsüberlassung hinaus laufende, beherbergungstypische Dienstleistungen erbracht werden. Endreinigung bei Mieterwechsel oder Schlüsselübergabe allein ist nicht automatisch mit Hotelbetrieb gleichzusetzen. Vertragsinhalt, tatsächliche Leistungen, Personal und Organisation sind zu dokumentieren.

Die Einordnung beeinflusst Kostenregeln, Vorauszahlungen, Umsatzsteuer, gegebenenfalls Sozialversicherung und die Wohnraumreduzierung. Eine Saison- oder Ferienvermietung bleibt auch dann von der Wohnraumreduzierung ausgeschlossen, wenn sie als Immobilienkapital und nicht als Tätigkeit gilt.

Bruttoeinnahmen: Mehr als die Monatsmiete

Zum Bruttoertrag gehören grundsätzlich sämtliche Gegenleistungen für Vermietung oder Nutzungsüberlassung, insbesondere:

  • vereinbarte Miete;
  • vom Mieter übernommene, dem Vermieter zuzurechnende Kosten;
  • Entschädigungen für Vertragsänderung oder vorzeitige Auflösung;
  • Entgelte für Möbel, Stellplatz oder Nebenflächen, soweit sie Teil der Überlassung sind;
  • einbehaltene Kautionen, soweit sie endgültig zur Erfüllung einer Forderung verwendet werden.

Eine rückzahlbare Kaution ist bei Empfang regelmäßig noch kein Ertrag. Wird sie später wegen Mietrückstand oder Schaden einbehalten, sind Rechtsgrund und Gegenposition zu prüfen.

Miet- und Kapitalerträge werden grundsätzlich dem Jahr zugerechnet, in dem sie für den Vermieter fällig sind. Uneinbringliche Forderungen sind nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen abzugsfähig. Kontoauszug, Fälligkeit, Mahnung und tatsächlicher Zahlungstag sollten deshalb getrennt festgehalten werden.

Abziehbare Kosten

Artikel 23 LIRPF erlaubt notwendige Kosten zur Erzielung der Immobilienerträge sowie eine effektive Abschreibung. Der Zusammenhang mit dem konkreten Objekt und dem vermieteten Zeitraum muss nachgewiesen werden.

Zinsen und Finanzierungskosten

Abziehbar sind Zinsen und bestimmte Finanzierungskosten für Fremdkapital, das in Erwerb oder Verbesserung des vermieteten Objekts beziehungsweise mitvermieteter Gegenstände investiert wurde. Nicht die Grundschuld oder die Bezeichnung des Kredits entscheidet, sondern die tatsächliche Mittelverwendung.

Nach der AEAT-Auffassung werden Zinsen grundsätzlich nur für die Tage berücksichtigt, an denen das Objekt vermietet ist. Zinsen vor Abschluss des Mietvertrags sind nicht allein wegen einer späteren Vermietungsabsicht abzugsfähig. Tilgungsbeträge sind keine laufenden Kosten; sie mindern die Darlehensschuld.

Erhaltung und Reparatur

Sofort abzugsfähig können Aufwendungen sein, die den normalen Gebrauch erhalten oder vorhandene Bestandteile ersetzen, zum Beispiel Anstrich, Reparatur von Installationen oder Austausch einer Heizung. Erweiterungen und wertsteigernde Verbesserungen sind dagegen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten und werden nur über die Abschreibung oder bei einer späteren Veräußerung berücksichtigt.

Reparaturen vor Mietbeginn können abzugsfähig sein, wenn sie ausschließlich der unmittelbar beabsichtigten Vermietung dienen und keine zwischenzeitliche private Nutzung vorliegt. Ohne Ertrag im selben Jahr wird der Betrag nach den besonderen Grenzen vorgetragen.

Besondere Grenze für Zinsen sowie Erhaltung und Reparatur

Die Summe aus

  • Zinsen und sonstigen Finanzierungskosten sowie
  • Erhaltungs- und Reparaturaufwendungen

ist je Immobilie auf den Bruttoertrag des betreffenden Jahres begrenzt. Der nicht nutzbare Überschuss kann in den vier folgenden Jahren abgezogen werden, wiederum unter derselben objektbezogenen Grenze. Ältere Vorträge werden vor den Beträgen des laufenden Jahres eingesetzt.

Diese Grenze gilt nicht pauschal für sämtliche Objektkosten. Andere notwendige Kosten und Abschreibung können daher dazu führen, dass der gesamte Nettoertrag negativ wird.

Weitere typische Kosten

Je nach Zusammenhang kommen insbesondere in Betracht:

  • Grundsteuer und andere nicht strafende objektbezogene Abgaben;
  • Hausgeld und Gemeinschaftskosten;
  • Sach- und Haftpflichtversicherung;
  • Verwaltung, Rechtsberatung und Kosten der Vertragsdurchsetzung;
  • vom Vermieter getragene Versorgungsleistungen;
  • Dienstleistungen Dritter;
  • uneinbringliche Mietforderungen nach den gesetzlichen Voraussetzungen;
  • Abschreibung von Gebäude, Möbeln und mitvermieteten Einrichtungen.

Bußgelder und Sanktionen sind nicht abzugsfähig. Private Kosten, Erwerbskosten ohne Abschreibungscharakter und nicht belegte Barzahlungen dürfen nicht in den Mietaufwand verschoben werden.

Abschreibung des Gebäudes und der Einrichtung

Für das Gebäude gilt als jährliche Obergrenze grundsätzlich 3 Prozent des höheren dieser beiden Werte, jeweils ohne Bodenanteil:

  1. bezahlte Anschaffungskosten einschließlich zugehöriger Erwerbsnebenkosten und späterer Verbesserungen; oder
  2. Katasterwert des Gebäudeteils.

Ist der Bodenanteil nicht bekannt, wird der Anschaffungswert nach dem Verhältnis von Boden- und Gebäudewert im Kataster aufgeteilt. Bei Erbschaft oder Schenkung umfasst der maßgebliche Anschaffungswert nach Artikel 36 LIRPF den für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer anzusetzenden Wert, höchstens den Marktwert, zuzüglich zugehöriger Erwerbsnebenkosten; er ist nicht auf gezahlte Steuern und Gebühren beschränkt. Der Bodenanteil bleibt auch hier außer Ansatz.

Die kumulierte Abschreibung darf den maßgeblichen Anschaffungswert des Gebäudeteils nicht übersteigen. Bei nur zeitweiser Vermietung wird die Jahresabschreibung zeitanteilig berechnet. Möbel und Einrichtungen folgen ihren eigenen Nutzungs- und Höchstsätzen.

Das AEAT-Handbuch 2025 berücksichtigt außerdem die Rechtsprechung des Tribunal Supremo vom 20. November 2025: Für die spätere Kürzung des Anschaffungswerts beim Verkauf ist nicht in jedem Altfall automatisch die maximale Gebäudeabschreibung von 3 Prozent anzusetzen. Das im Handbuch wiedergegebene Urteil betrifft nicht betrieblich genutzte Immobilien und die nach der Orden vom 27. März 1998 angewandte Abschreibung: Eine in diesem Rahmen tatsächlich vorgenommene Abschreibung zwischen 1 und 3 Prozent kann maßgeblich sein. Laufende Abschreibung und spätere Gewinnermittlung müssen deshalb mit einer durchgehenden Abschreibungshistorie verbunden werden.

Zeitanteilige Trennung bei mehreren Nutzungen

Eine Wohnung kann im selben Kalenderjahr unterschiedlich genutzt werden:

  • vermietet;
  • für Vermietung vorbereitet;
  • dem Eigentümer verfügbar;
  • selbst als Ferienwohnung genutzt;
  • Hauptwohnung;
  • einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet;
  • im Bau oder aus rechtlichen Gründen nicht nutzbar.

Für vermietete Tage werden Einnahmen und zugehörige Kosten berechnet. Für verfügbare oder privat genutzte Tage kann die Immobilienzurechnung greifen. Die spanische Hauptwohnung löst keine Zurechnung aus. Kosten, die dem ganzen Jahr dienen, werden grundsätzlich sachgerecht nach Zeit oder Verursachung aufgeteilt; direkt einer Reparatur während der Vermietung zurechenbare Kosten werden nicht mechanisch auf das ganze Jahr verteilt.

Ein leerer Zeitraum ist nicht automatisch ein Vermietungszeitraum. Eine veröffentlichte Anzeige kann den objektiven Vermietungswillen stützen, ersetzt aber nicht jede gesetzliche Voraussetzung für den Kostenabzug.

Wohnraumreduzierung: Vertragsdatum und dauerhafter Wohnzweck

Die Reduzierung nach Artikel 23 Absatz 2 LIRPF betrifft nur den positiven Nettoertrag aus einer Vermietung, deren vorrangiger Zweck die dauerhafte Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters ist. Saison-, Ferien- und touristische Vermietungen sind ausgeschlossen.

Verträge vor dem 26. Mai 2023

Für vor dem 26. Mai 2023 geschlossene Wohnraummietverträge gilt nach der Übergangsregel grundsätzlich weiterhin eine Reduzierung um 60 Prozent.

Verträge ab dem 26. Mai 2023

Seit dem 1. Januar 2024 gelten für ab dem 26. Mai 2023 geschlossene Verträge folgende Sätze:

  • 50 Prozent als allgemeiner Satz;
  • 90 Prozent, wenn derselbe Vermieter für die Wohnung in einer offiziell erklärten angespannten Wohnungsmarktzone einen neuen Vertrag schließt und die Anfangsmiete gegenüber der letzten Miete des vorherigen Vertrags nach dessen gegebenenfalls erforderlicher jährlicher Anpassung um mehr als 5 Prozent senkt;
  • 70 Prozent in bestimmten Fällen der Erstvermietung in einer angespannten Zone an 18- bis 35-Jährige oder bei qualifizierter Vermietung an Verwaltung beziehungsweise gemeinnützige Organisation für Sozial- oder Schutzprogramme;
  • 60 Prozent, wenn eine qualifizierte Sanierungsmaßnahme innerhalb der zwei Jahre vor Vertragsabschluss beendet wurde.

Die erhöhten Sätze gelten nur, solange sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind. Bei den ab dem 26. Mai 2023 geschlossenen Verträgen entfallen sämtliche Reduzierungen dieses Systems, wenn der Vertrag gegen Artikel 17 Absatz 6 LAU zur Begrenzung der Miete in angespannten Wohnungsmarktzonen verstößt. Offizielle Gebietsausweisung, Mietvergleich, Alter des Mieters, Vertragsdatum, Sanierungsbelege oder Programmteilnahme sind nachzuweisen. Eine bloße Behauptung „bezahlbarer Wohnraum“ genügt nicht.

Nur ordnungsgemäß erklärte positive Erträge

Die Reduzierung gilt nur für positive Nettoerträge, die der Steuerpflichtige in einer Selbstveranlagung berechnet hat, bevor ein Prüfungsverfahren zu diesen Einkünften begonnen wurde. Für später aufgedeckte Einnahmen oder zu Unrecht abgezogene Kosten wird die Reduzierung nicht nachträglich gewährt.

Wird an eine Gesellschaft vermietet, ist die Reduzierung nicht automatisch ausgeschlossen. Sie kann nach dem im AEAT-Handbuch wiedergegebenen TEAC-Kriterium vom 8. September 2016 in Betracht kommen, wenn von Anfang an eine bestimmte natürliche Person und deren ausschließliche Wohnnutzung klar festgelegt und belegt sind. Eine allgemeine Überlassung „für Mitarbeiter“ reicht regelmäßig nicht.

Vermietung an Angehörige

Vermietet oder überlässt der Steuerpflichtige an Ehegatten oder Verwandte einschließlich Verschwägerter bis zum dritten Grad, darf der gesamte steuerliche Nettoertrag nach Artikel 24 LIRPF nicht unter dem Betrag liegen, der sich aus der Immobilienzurechnung nach Artikel 85 ergeben würde.

Zunächst wird der normale Nettoertrag einschließlich einer möglichen Wohnraumreduzierung berechnet. Liegt er unter dem gesetzlichen Mindestbetrag, wird mindestens dieser angesetzt. Bei mehreren Mietern betrifft die Sonderregel nur den auf den qualifizierten Angehörigen entfallenden Teil.

Eine niedrige oder unentgeltliche Familienüberlassung ist daher nicht automatisch steuerneutral.

Zugerechnete Immobilienrendite nach Artikel 85 LIRPF

Die Zurechnung betrifft insbesondere städtische Immobilien und bestimmte bebaute ländliche Objekte, die

  • nicht vermietet sind,
  • keine Einkünfte aus wirtschaftlicher Tätigkeit erzeugen,
  • nicht dieser Tätigkeit zugeordnet sind und
  • nicht die Hauptwohnung des Steuerpflichtigen darstellen.

Keine Zurechnung erfolgt unter anderem für unbebaute Grundstücke, die Hauptwohnung, qualifiziert im Bau befindliche Immobilien oder Objekte, die aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbar sind. Entscheidend ist der konkrete gesetzliche Ausschluss, nicht nur ein subjektiver Nichtnutzungswunsch.

Höhe

  • 2 Prozent des Katasterwerts als Grundsatz;
  • 1,1 Prozent des Katasterwerts, wenn die gesetzlichen Aktualisierungsvoraussetzungen erfüllt sind. Für das Steuerjahr 2025 nennt die AEAT Katasterneubewertungen, die ab 1. Januar 2012 wirksam wurden;
  • fehlt am 31. Dezember ein Katasterwert oder wurde er dem Eigentümer nicht mitgeteilt, 1,1 Prozent von 50 Prozent des höheren Werts aus Anschaffungswert und behördlich für andere Steuern geprüftem Immobilienwert.

Der Betrag wird nach verfügbaren Tagen und Rechtsquote aufgeteilt. Von der Zurechnung dürfen weder Zinsen noch IBI, Gemeinschaftskosten, Reparaturen oder Abschreibung abgezogen werden.

Beispiel: Eine Wohnung mit Katasterwert 200.000 Euro war 120 Tage im Jahr verfügbar; für 2025 erfüllt der Katasterwert die amtliche 1,1-Prozent-Voraussetzung. Bei Alleineigentum beträgt die Zurechnung unter diesen Annahmen 200.000 × 1,1 % × 120/365 = 723,29 Euro. Die restlichen Tage müssen einem anderen nachgewiesenen Nutzungszweig zugeordnet sein.

Rechenbeispiel einer Wohnraumvermietung

Annahmen für das Steuerjahr 2025:

  • Bruttomiete: 24.000 Euro;
  • Zinsen: 7.000 Euro;
  • Reparaturen: 5.000 Euro;
  • übrige notwendige Kosten: 4.000 Euro;
  • zulässige Gebäude- und Möbelabschreibung: 6.000 Euro;
  • ganzjährige dauerhafte Wohnraumvermietung;
  • Vertrag nach dem 26. Mai 2023;
  • keine Voraussetzung für 60, 70 oder 90 Prozent, daher 50 Prozent.

Zinsen und Reparaturen betragen zusammen 12.000 Euro und liegen unter dem objektbezogenen Bruttoertrag von 24.000 Euro. Der Nettoertrag vor Reduzierung ist:

24.000 − 7.000 − 5.000 − 4.000 − 6.000 = 2.000 Euro.

Die allgemeine Wohnraumreduzierung beträgt 50 Prozent von 2.000 Euro = 1.000 Euro. In die allgemeine Bemessungsgrundlage fließen unter diesen Annahmen 1.000 Euro ein.

Wären Zinsen und Reparaturen zusammen 28.000 Euro, könnten davon im laufenden Jahr höchstens 24.000 Euro berücksichtigt werden; 4.000 Euro würden für dieses Objekt in die vier folgenden Jahre vorgetragen. Erst danach wären die übrigen Kosten und die Abschreibung in der Nettoermittlung zu berücksichtigen.

Negative Mietergebnisse und Verlustverrechnung

Ein negativer Nettoertrag aus Immobilienkapital gehört grundsätzlich zur allgemeinen Einkunftssphäre. Die Wohnraumreduzierung wird nicht auf einen negativen Betrag angewandt. Vor der allgemeinen Verlustintegration sind jedoch die objektbezogene Grenze und der eigene Vierjahresvortrag für Zinsen sowie Erhaltungs- und Reparaturkosten zu beachten.

Ein negativer Mietsaldo ist daher nicht dasselbe wie ein noch nicht abzugsfähiger Reparatur- oder Zinsüberschuss. Beide Beträge müssen nach Objekt, Entstehungsjahr und Ablaufdatum getrennt fortgeschrieben werden.

Ausländische Immobilien und DBA

Ein in Spanien ansässiger Steuerpflichtiger erklärt grundsätzlich auch eine deutsche oder sonstige ausländische Immobilie. Für die spanische Berechnung gelten die spanischen Regeln zu Bruttoertrag, Kosten, Abschreibung, Wohnraumreduzierung und Zurechnung.

Das DBA Spanien–Deutschland erlaubt dem Belegenheitsstaat regelmäßig die Besteuerung von Einkünften und Gewinnen aus unbeweglichem Vermögen. Spanien kann sie als Ansässigkeitsstaat ebenfalls in die IRPF-Berechnung einbeziehen und beseitigt die zulässige Doppelbesteuerung grundsätzlich nach Artikel 80 LIRPF. Anrechenbar ist nicht automatisch jede ausländische Objektsteuer: Erforderlich ist eine vergleichbare Einkommensteuer auf den betreffenden Ertrag oder Gewinn. Grundsteuer, Erwerbsteuer und kommunale Abgaben sind davon zu unterscheiden.

Bei einer ausländischen Immobilie fehlt regelmäßig ein spanischer Katasterwert. Für nicht vermietete Zeiten ist daher die Ersatzbasis des Artikels 85 zu prüfen. Fremdwährungsbeträge werden zum jeweils maßgeblichen Ereigniszeitpunkt in Euro umgerechnet.

Ausländische Immobilien können außerdem in Modelo 720 meldepflichtig sein. Diese Informationspflicht ersetzt weder Modelo 100 noch die Steueranrechnung.

Staatlicher und balearischer Teil

Immobilienkapital und Immobilienzurechnung gehören zur allgemeinen Bemessungsgrundlage. Die Steuer darauf wird im normalen IRPF mit staatlicher und autonomer Skala berechnet. Für auf den Balearen ansässige Steuerpflichtige gilt beim autonomen Teil die balearische Jahresfassung; der Belegenheitsort einer ausländischen oder festlandspanischen Immobilie ändert nicht automatisch die persönliche Comunidad-Autónoma-Zuordnung.

Balearischer Vermieterabzug für 2025

Für das Steuerjahr 2025 beschreibt die ATIB eine einmalige autonome Abzugsmöglichkeit im ersten Jahr, in dem sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind. Begünstigt sind 50 Prozent bestimmter im selben Steuerjahr gezahlter Aufwendungen, insbesondere Sachversicherung, Erhaltung/Reparatur, Gemeinschaft, objektbezogene Abgaben, Vertragsformalitäten und Energieausweis, höchstens:

  • 1.500 Euro allgemein;
  • 1.800 Euro bei qualifizierter Überlassung an die balearische Verwaltung oder einen instrumentalen öffentlichen Rechtsträger für Programme wie Alquiler Seguro.

Erforderlich sind unter anderem ein anfänglicher Vertrag von mindestens einem Jahr, Hinterlegung der Kaution beim IBAVI, Erklärung als Immobilienkapital, keine Vermietung in mindestens den beiden vorangegangenen Steuerjahren, eine Monatsmiete je Mieter von höchstens 15 Euro je Quadratmeter Nutzfläche, Zahlung der Kosten im selben Jahr und Belege. Die gesamte Bemessungsgrundlage darf 52.800 Euro bei Einzel- beziehungsweise 84.480 Euro bei Zusammenveranlagung nicht überschreiten.

Dieser autonome Steuerabzug ist von den Kosten in der Nettoermittlung und von der staatlichen Wohnraumreduzierung zu trennen. Eine doppelte steuerliche Wirkung derselben Ausgabe ist nur zulässig, soweit das Gesetz sie tatsächlich vorsieht.

Einbehalte und Vorauszahlungen

Ein privater Wohnungsmieter ist regelmäßig kein gesetzlicher Einbehaltspflichtiger. Zahlt dagegen eine juristische Person oder ein Unternehmer die Miete im Rahmen seiner Tätigkeit, kann die Vermietung eines städtischen Objekts nach den Artikeln 75 und 76 RIRPF einem Einbehalt unterliegen. Artikel 100 RIRPF sieht grundsätzlich 19 Prozent auf die gezahlten Beträge ohne Umsatzsteuer vor.

Das Regelwerk enthält Ausnahmen, unter anderem abhängig von Objekt, Jahresbetrag, Tätigkeit und Nutzung. Deshalb müssen Mieterstatus und Vertragszweck vor jeder Rechnung geprüft werden. Einbehaltene Beträge sind keine endgültige Steuer; sie werden im Modelo 100 als Vorauszahlung angerechnet und durch eine Bescheinigung des Einbehaltspflichtigen belegt.

Bei einer als wirtschaftliche Tätigkeit qualifizierten Vermietung können zusätzlich fraccionierte Vorauszahlungen und andere formelle Pflichten entstehen.

Modelo 100 und Berichtigung

Für jedes Objekt sollten in Renta WEB beziehungsweise der Arbeitsakte mindestens erfasst werden:

  • Katasterreferenz oder Kennzeichnung als ausländisches Objekt;
  • Eigentums- oder Nutzungsquote;
  • Erwerbsdatum und Anschaffungskosten;
  • Katasterwert, Gebäudeanteil und Aktualisierungsjahr;
  • Mietvertragsart und Vertragsdatum;
  • vermietete, verfügbare, selbst genutzte und gegebenenfalls ausgeschlossene Tage;
  • Bruttoeinnahmen;
  • jede Kostenart und ihre Zahlungs-/Fälligkeitsdaten;
  • Zins-/Reparaturvorträge nach Entstehungsjahr;
  • Abschreibung des laufenden Jahres und kumulierte Abschreibung;
  • Wohnraumreduzierung und Nachweis der gewählten Quote;
  • Einbehalte und ausländische Steuer;
  • balearischer Abzug, soweit sämtliche Voraussetzungen vorliegen.

Vorbefüllte Katasterdaten beweisen weder die tatsächliche Nutzung noch die vollständigen Kosten. Werden Miettage, Einnahmen oder Abschreibung später korrigiert, ist das betroffene Ursprungsjahr über das dafür geltende Berichtigungsverfahren zu ändern. Gleichzeitig müssen Folgejahre auf geänderte Vorträge und Abschreibungsketten geprüft werden.

Andere Immobiliensteuern nicht mit dem IRPF vermischen

  • IBI: kommunale Besitzsteuer; kann bei Vermietung unter Voraussetzungen Kosten sein, ist aber keine Einkommensteueranrechnung.
  • IIVTNU: kommunale Steuer auf bestimmte Wertsteigerungen städtischen Bodens bei Übertragungen; kein jährlicher Mietertrag.
  • ITP/AJD oder IVA: Erwerbs- beziehungsweise indirekte Steuer; Behandlung hängt vom Vorgang ab.
  • Touristensteuer: regionale/örtliche Abgabe bei qualifizierten Aufenthalten; nicht die Wohnraumreduzierung.
  • Vermögensteuer und temporäre Solidaritätssteuer: Bestandsbesteuerung; getrennt vom Mietertrag.
  • Ausländische Grundsteuer: keine Artikel-80-Anrechnung, kann aber bei der spanischen Nettoermittlung als objektbezogener Aufwand zu prüfen sein.

Typische Fehler

Den ganzen Leerstand als Vermietungszeit behandeln

Für verfügbare Tage kann Artikel 85 greifen. Kosten sind nicht allein wegen einer Inserierung ganzjährig abzugsfähig.

Tilgung als Zinsaufwand buchen

Nur Zinsen und qualifizierte Finanzierungskosten sind laufender Aufwand; Tilgung reduziert die Schuld.

Reparatur und Verbesserung gleichsetzen

Reparatur erhält den Zustand, Verbesserung erhöht Wert oder Nutzbarkeit und wird grundsätzlich aktiviert.

Die 3-Prozent-Abschreibung auf Grundstück und Gebäude anwenden

Der Bodenanteil ist auszuscheiden. Außerdem ist die kumulierte Abschreibungsgrenze zu beachten.

Jede Wohnungsvermietung um 60 Prozent reduzieren

Seit 2024 sind Vertragsdatum, dauerhafter Wohnzweck und die Voraussetzungen der Sätze 50/60/70/90 Prozent entscheidend.

Ferienvermietung als dauerhaften Wohnraum behandeln

Saison- und touristische Verträge erhalten die Wohnraumreduzierung nicht.

Ausländische Grundsteuer als Einkommensteuer anrechnen

Artikel 80 betrifft vergleichbare Ertragsteuern, nicht beliebige immobilienbezogene Abgaben.

Referenzwert und Katasterwert verwechseln

Für Artikel 85 ist die gesetzlich definierte Kataster- oder Ersatzbasis maßgeblich.

Häufige Fragen

Muss ich für meine spanische Ferienwohnung ohne Mieteinnahmen IRPF erklären?

Bei normaler spanischer IRPF-Ansässigkeit kann für die verfügbaren beziehungsweise privat genutzten Tage eine Immobilienzurechnung entstehen, sofern kein gesetzlicher Ausschluss greift.

Kann ein Mietverlust meinen Arbeitslohn mindern?

Ein nach allen Objektgrenzen ermittelter negativer Immobilienkapitalertrag gehört grundsätzlich zur allgemeinen Einkunftssphäre. Zins- und Reparaturüberschüsse unterliegen vorher ihrem eigenen Vierjahresvortrag.

Gilt die Wohnraumreduzierung für elfmonatige Saisonverträge?

Entscheidend ist nicht nur die Dauer, sondern der vorrangige dauerhafte Wohnzweck nach der LAU. Ein ausdrücklich saisonaler Vertrag ist ausgeschlossen.

Wer erklärt die Miete bei einem Nießbrauch?

Regelmäßig die Person, der das Nutzungs- und Ertragsrecht zusteht, also der Nießbraucher. Eigentums- und Vertragsunterlagen müssen dies belegen.

Darf ich Kosten für die Zeit vor dem ersten Mieter abziehen?

Reparatur- und Erhaltungsaufwand kann bei ausschließlicher, nachweisbarer Vermietungsabsicht berücksichtigt oder vorgetragen werden. Zinsen vor Vertragsabschluss behandelt die AEAT dagegen grundsätzlich nicht als abzugsfähig. Jeder Kostentyp ist getrennt zu prüfen.

Muss ich eine deutsche Mietwohnung in Spanien erklären?

Bei normaler spanischer IRPF-Ansässigkeit grundsätzlich ja. Spanien berechnet den Ertrag nach spanischem Recht; deutsche Einkommensteuer kann innerhalb der DBA- und Artikel-80-Grenzen anrechenbar sein.

Ist der 19-Prozent-Einbehalt die endgültige Steuer?

Nein. Einbehalte sind Vorauszahlungen auf die persönliche IRPF-Jahressteuer und werden im Modelo 100 angerechnet.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand ist der 11. August 2026. Die konsolidierte LIRPF-Fassung weist als letzte veröffentlichte Aktualisierung den 29. April 2026 aus. Konkrete Tarif-, Kataster- und balearische Abzugsangaben sind als Steuerjahr 2025 gekennzeichnet und für andere Jahre neu zu prüfen.

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

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