Immobilien, Betriebe und Anteile DE

Wer eine Finca, einen Gewerbebetrieb oder Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft zwischen Deutschland und Spanien bewertet, benötigt häufig mehrere Werte zugleich. Ein notarieller Kaufpreis kann für die Gewinnermittlung maßgeblich sein, während Spanien für eine Immobilienübertragung mindestens den Kataster-Referenzwert ansetzt und Deutschland für eine Schenkung einen gemeinen Wert nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Diese Werte dürfen nicht ohne Rechtsgrundlage miteinander verrechnet oder übernommen werden.

Das Wichtigste im Überblick

Ausgangsfrage	Maßgebliche Folge
Welcher Wert ist „richtig“?	Der für die konkrete Steuerart und den konkreten Stichtag gesetzlich vorgesehene Wert. Es kann mehrere gleichzeitig richtige Werte geben.
Reicht der Kaufpreis?	Für manche Ertragsteuerfragen ist er Ausgangspunkt. Für Erbschaft-, Schenkung-, Vermögen- oder Verkehrssteuern kann ein eigener Steuerwert gelten.
Ist der spanische Referenzwert der Marktwert?	Nein. Er ist ein gesetzlicher Katasterwert für bestimmte Übertragungssteuern. Ein Verkehrswertgutachten, der Katasterwert und der Referenzwert sind getrennte Größen.
Gleichen Deutschland und Spanien ihre Werte über das DBA an?	Grundsätzlich nein. Das Einkommen- und Vermögensteuerabkommen verteilt Besteuerungsrechte und regelt Entlastung; es schafft kein einheitliches Bewertungsrecht und gilt nicht für Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Wie werden Immobiliengesellschaften geprüft?	Erst Grundstück und Eigentumszurechnung, dann direkte/indirekte Immobilienquote, danach Anteilswert, Schulden und der jeweils einschlägige Quoten- und Zeitraumstatbestand.
Was ist bei einer EÜR wichtig?	Wird ein ganzer Betrieb oder Teilbetrieb veräußert oder aufgegeben, ist der Übergang zum Betriebsvermögensvergleich einschließlich Übergangsgewinn oder -verlust gesondert zu prüfen.

Vor jeder Zahl: Steuer, Person, Ereignis und Stichtag festlegen

Eine Bewertung ist nur belastbar, wenn fünf Fragen schriftlich beantwortet sind:

Für welche Steuer wird bewertet? Einkommen- oder Körperschaftsteuer, Erbschaft-/Schenkungsteuer, Vermögensteuer, Grunderwerb-/Übertragungssteuer, Grundsteuer/IBI oder kommunale Wertzuwachssteuer.
Wessen Vermögen wird bewertet? Direktes Eigentum einer Person, Betriebsvermögen, Gesellschaftsvermögen oder der Anteil eines Gesellschafters.
Welches Ereignis ist maßgeblich? Kauf, Einlage, Entnahme, Umwandlung, Wegzug, Verkauf, Schenkung, Erbfall, Jahresende oder Nutzungsänderung.
Welcher Zeitpunkt zählt? Signing, Closing, Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, Besitzübergang, Zahlung, Todestag, Ausführung der Schenkung oder 31. Dezember.
Welche Rechtsordnung bewertet? Deutsches oder spanisches innerstaatliches Recht; das DBA wird erst danach auf die Steuerfolgen angewandt.

Eine Bewertung zum Kaufdatum darf nicht ungeprüft für einen Erbfall Jahre später verwendet werden. Ebenso wenig ist der Wert einer Immobilie automatisch der Wert der Gesellschaft, die sie hält.

Eigentum, wirtschaftliches Eigentum, Nutzung und Gesellschaftshülle trennen

Rechtliches Eigentum

Grundbuch, Registro de la Propiedad, Gesellschaftsregister und Verträge zeigen, wer formal Eigentümer oder Gesellschafter ist. Bei einer rechtsfähigen Gesellschaft gehört die Immobilie grundsätzlich der Gesellschaft, nicht unmittelbar ihren Gesellschaftern.

Wirtschaftliches Eigentum

Nach deutschem Steuerrecht können Wirtschaftsgüter einer anderen Person zugerechnet werden, wenn diese die tatsächliche Herrschaft so ausübt, dass der rechtliche Eigentümer im Regelfall für die gewöhnliche Nutzungsdauer wirtschaftlich ausgeschlossen ist. Signing, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung können zeitlich auseinanderfallen; deshalb ist der Übergang nach § 39 AO und den jeweiligen ertragsteuerlichen Regeln zu bestimmen.

Nutzung

Eigennutzung, Ferienvermietung, langfristige Vermietung, betriebliche Nutzung und unentgeltliche Überlassung verändern nicht zwingend das Eigentum, wohl aber Einkünfte, Kostenabzug, Abschreibung, spanische Eigennutzungszurechnung und die Qualifikation als Verwaltungsvermögen.

Gesellschaftshülle

Bei einer GmbH, S.L., KG oder GmbH & Co. KG sind mindestens zwei Ebenen zu bewerten:

Vermögen, Schulden und Erträge der Gesellschaft;
rechtliche und wirtschaftliche Position des Gesellschafters.

Spanien kann eine deutsche Personengesellschaft oder Stiftung anders einordnen als Deutschland. Rechtsform, Sitz, Geschäftsleitung, Haftung, Gewinnzurechnung und Verfügungsrechte müssen deshalb vor der Rechenarbeit geklärt werden.

Die wichtigsten Wertbegriffe

Wertbegriff	Typische Funktion	Nicht verwechseln mit
Kaufpreis/Gegenleistung	Transaktion, Anschaffungskosten, Verkehrssteuer	Marktwert in jedem anderen Steuerverfahren
Anschaffungs-/Herstellungskosten	Ertragsteuerliche Basis, Abschreibung und Veräußerungsgewinn	aktueller Markt- oder Steuerwert
Buchwert/Steuerwert	Fortgeführte Kosten abzüglich Abschreibungen und Korrekturen	Verkehrswert
Gemeiner Wert/Marktwert	Deutsche Bewertung, besonders Erbschaft-/Schenkungsteuer und Anteile	spanischem Referenzwert
Spanischer Katasterwert	IBI und Grundlage weiterer gesetzlicher Berechnungen	Referenzwert oder Kaufpreis
Spanischer Referenzwert	Mindestbemessung bei bestimmten Immobilienübertragungen	individuelles Verkehrswertgutachten
Anteilswert	Wert der Beteiligungsrechte nach Vermögen, Ertrag, Markt und Vertragsrechten	Bruttowert einer einzelnen Gesellschaftsimmobilie
Immobilienquote	Prüfung, ob Anteile überwiegend immobiliengeprägt sind	Wert des Anteils nach Abzug von Schulden

Immobilien in Deutschland bewerten

Ertragsteuerlicher Wert

Für Vermietung und Verkauf sind regelmäßig Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Anschaffungsnebenkosten, nachträgliche Kosten, Abschreibungen, Zuschreibungen beziehungsweise Korrekturen und Veräußerungskosten maßgeblich. Grund und Boden wird nicht planmäßig abgeschrieben; der Kaufpreis muss deshalb sachgerecht auf Boden und Gebäude aufgeteilt werden.

Bei gemischter Nutzung sind Flächen, Zeiträume und Kosten zuzuordnen. Eine spanische Steuerzahlung oder ein spanischer Immobilienwert erhöht deutsche Anschaffungskosten nicht automatisch. Dafür bedarf es einer ausdrücklichen deutschen Rechtsgrundlage.

Deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer

Grundbesitz wird für Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem Bewertungsgesetz auf den Bewertungsstichtag festgestellt. Je nach Grundstücksart kommen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren zur Anwendung. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert niedriger ist als der typisierte Grundbesitzwert, kann nach § 198 BewG ein niedrigerer Wert angesetzt werden. Als Nachweis kommen insbesondere qualifizierte Gutachten oder ein zeitnaher Kaufpreis unter unveränderten Verhältnissen in Betracht.

Für ausländischen Grundbesitz gilt § 31 BewG in Verbindung mit § 12 Abs. 7 ErbStG. Ausländisches Vermögen wird nicht in derselben Weise gesondert festgestellt wie inländisches Vermögen; die Unterlagen müssen dennoch eine nachvollziehbare Bewertung zum deutschen Stichtag ermöglichen.

Grundsteuer und kommunale Abgaben

Der deutsche Grundsteuerwert folgt eigenen Regeln und ist kein allgemeiner Marktwert. Zweitwohnungsteuer, Erschließungsbeiträge oder kommunale Gebühren können wiederum andere Bemessungsgrundlagen verwenden. Ein Grundsteuerbescheid darf deshalb nicht ungeprüft für Erbschaftsteuer oder Verkauf verwendet werden.

Immobilien in Spanien bewerten

Kauf und entgeltliche Übertragung

Bei einer spanischen Immobilie sind mindestens Kaufpreis, Marktwert, Katasterwert und Kataster-Referenzwert zu beschaffen. Für die Bemessungsgrundlage der spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie bestimmter entgeltlicher Übertragungssteuern gilt bei Immobilien grundsätzlich der am Steuertag bestehende valor de referencia. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer geht ein höherer erklärter Wert zwingend vor. Bei der entgeltlichen Immobilienübertragung nach Art. 10 ITP/AJD ist der höchste Wert aus Referenzwert, erklärtem Wert und vereinbartem Preis maßgeblich. Fehlt ein feststellbarer Referenzwert, gilt bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer der höhere Betrag aus erklärtem Wert und Marktwert; bei der entgeltlichen Übertragung wird zusätzlich der vereinbarte Preis in diesen Höchstwertvergleich einbezogen.

Der Referenzwert ist kein individuell besichtigter Verkehrswert. Er wird katastergestützt ermittelt und kann mit dem tatsächlichen Zustand, Nutzungsbeschränkungen, Nießbrauch, Miteigentum oder Baumängeln auseinanderfallen. Ein unzutreffender Referenzwert muss im dafür vorgesehenen Steuer- und Rechtsbehelfsverfahren angegriffen werden; ein privates Gutachten ändert ihn nicht automatisch vor Abgabe der Erklärung.

Spanische Vermögensteuer

Für die spanische Vermögensteuer werden Immobilien grundsätzlich mit dem höchsten der gesetzlich genannten Werte angesetzt: Katasterwert, von der Verwaltung für andere Steuern festgestellter oder überprüfter Wert und Anschaffungspreis beziehungsweise -wert. Der zum Jahresende verwendete Vermögensteuerwert kann daher von einem aktuellen Maklerwert und von der Bemessungsgrundlage einer früheren Schenkung abweichen.

Einkommensteuerliche Nutzung und Veräußerung

Bei einer in Spanien steuerlich ansässigen Person erfasst die IRPF grundsätzlich weltweite Einkünfte und Gewinne. Für Immobilienverkäufe werden Anschaffungs- und Veräußerungswert nach den Art. 35 und 36 LIRPF ermittelt; Kosten, Investitionen und steuerlich zu berücksichtigende Abschreibungen müssen belegt werden. Bei nicht vermieteten städtischen Immobilien kann eine spanische Eigennutzungszurechnung nach Art. 85 LIRPF entstehen, die an Katasterwerte anknüpft und kein Marktwert ist.

IBI und kommunale Wertzuwachssteuer

Die spanische Grundsteuer IBI basiert auf dem Katasterwert. Die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke verwendet eigene gesetzliche Elemente und darf nicht mit dem tatsächlichen Veräußerungsgewinn oder dem Referenzwert gleichgesetzt werden.

Betriebsvermögen bewerten

Deutschland: gemeiner Wert und Ertragsaussichten

Für Erbschaft- und Schenkungsteuer wird Betriebsvermögen grundsätzlich mit dem gemeinen Wert angesetzt. Bei nicht börsennotierten Unternehmen kann der Wert aus Verkäufen unter fremden Dritten innerhalb des gesetzlichen Rückblicks abgeleitet werden. Fehlt ein solcher Verkauf, ist eine anerkannte, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr übliche Methode anzuwenden; zukünftige Ertragsaussichten und mindestens der Substanzwert sind zu berücksichtigen. Das vereinfachte Ertragswertverfahren der §§ 199 bis 203 BewG kann eingesetzt werden, wenn es nicht zu offensichtlich unzutreffenden Ergebnissen führt.

Die Bewertung umfasst nicht nur Maschinen und Immobilien, sondern auch Forderungen, Vorräte, immaterielle Werte, Beteiligungen, Finanzmittel und Schulden. Gesellschafterdarlehen und Sonderbetriebsvermögen dürfen nicht doppelt oder auf der falschen Ebene erfasst werden.

EÜR bei Verkauf oder Aufgabe

Ermittelt ein Unternehmer seinen Gewinn nach § 4 Abs. 3 EStG und veräußert oder beendet er den gesamten Betrieb beziehungsweise einen Teilbetrieb, ist der Übergang zum Betriebsvermögensvergleich ausdrücklich zu prüfen. Dabei entsteht neben dem Veräußerungs- oder Aufgabegewinn ein laufender Übergangsgewinn oder -verlust, weil Forderungen, Verbindlichkeiten, Vorräte, Rechnungsabgrenzungen und andere bislang zahlungsorientiert behandelte Positionen periodengerecht erfasst werden.

Eine reine Kaufpreisrechnung „Verkaufspreis minus Anlageverzeichnis“ ist dann unvollständig. Schlussbilanz, Übergangsergebnis und Veräußerungsgewinn sind getrennte Rechenschritte.

Spanien: Unternehmen und betriebliche Vermögenswerte

Spanische Einkommen- und Körperschaftsteuer knüpfen an Buchführung, steuerliche Korrekturen und Marktwertregeln an. Verbundene Transaktionen müssen nach Art. 18 LIS fremdüblich bewertet werden; bestimmte unentgeltliche oder gesellschaftsrechtliche Vorgänge werden nach Art. 17 LIS zum Marktwert korrigiert. Für die spanische Vermögensteuer und Unternehmensbefreiung gelten wiederum eigene Regeln.

Gesellschaftsanteile bewerten

Deutsche nicht börsennotierte Anteile

§ 11 BewG stellt bei nicht notierten Anteilen auf den gemeinen Wert ab. Ein zeitnaher Verkauf unter fremden Dritten kann vorrangig sein; andernfalls werden Ertrag, Vermögen, Marktvergleich und die rechtlichen Eigenschaften des Anteils berücksichtigt. Minderheitsrechte, Verfügungsbeschränkungen oder Gesellschaftervereinbarungen sind nur insoweit wertrelevant, wie das anwendbare Bewertungsrecht sie berücksichtigt.

Spanische Vermögensteuer auf Anteile

Für börsennotierte und nicht börsennotierte Anteile gelten unterschiedliche Vorschriften der Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. Bei nicht börsennotierten Anteilen gilt grundsätzlich der theoretische Wert aus der letzten genehmigten Bilanz, wenn diese geprüft wurde und der Prüfungsbericht günstig ausgefallen ist. Andernfalls ist nach Art. 16 Abs. 1 der höchste Betrag aus Nominalwert, theoretischem Wert der letzten genehmigten Bilanz und dem mit 20 Prozent kapitalisierten Durchschnittsgewinn der letzten drei vor dem Steuerstichtag abgeschlossenen Geschäftsjahre anzusetzen; die Kapitalisierung entspricht dem Fünffachen dieses Durchschnittsgewinns. Der handelsrechtliche Eigenkapitalwert ist daher nicht automatisch der steuerliche Wert.

Unternehmensbefreiung ist eine zweite Stufe

Zuerst wird der Anteil bewertet. Danach wird geprüft, ob und in welchem Umfang eine Begünstigung greift.

Für die deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer sind unter anderem zu prüfen:

begünstigungsfähiges Betriebsvermögen;
bei Kapitalgesellschaften die unmittelbare Beteiligung des Erblassers oder Schenkers von mehr als 25 Prozent oder eine wirksame Poolbindung;
Verwaltungsvermögen, Finanzmittel, junge Mittel und die 90-Prozent-Grenze;
Lohnsummen- und Behaltensfristen;
Höhe des Erwerbs und gegebenenfalls Optionsverschonung.

Für die spanische Vermögensteuerbefreiung von Unternehmensanteilen sind unter anderem zu prüfen:

ob die Gesellschaft nicht hauptsächlich Vermögen verwaltet;
Beteiligung von grundsätzlich mindestens 5 Prozent individuell oder 20 Prozent im gesetzlich definierten Familienverbund;
tatsächliche Leitungsfunktion;
Vergütung aus dieser Funktion von mehr als 50 Prozent der maßgeblichen Arbeits-, Unternehmens- und Berufseinkünfte; bei einer Beteiligung im begünstigten Familienverbund genügt es, wenn ein Mitglied die Leitungs- und Vergütungsbedingungen erfüllt;
Anteil des betrieblich notwendigen Vermögens abzüglich der zugehörigen Schulden am Gesamtnettovermögen der Gesellschaft.

Balearische Erbschaft- und Schenkungsteuervergünstigungen sind zusätzlich nach dem am Ereignistag geltenden autonomen Recht zu prüfen. Sie dürfen weder mit der deutschen Betriebsvermögensverschonung noch mit der spanischen Vermögensteuerbefreiung vermischt werden.

Immobilienhaltende Gesellschaften: vier getrennte Prüfungen

Eine Gesellschaft mit Immobilien kann gleichzeitig vier unterschiedliche Wertfragen auslösen.

1. Welche Immobilie ist welcher Gesellschaft zuzurechnen?

Bei direkten und indirekten Beteiligungsketten ist zunächst festzustellen, welche Gesellschaft rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer des Grundstücks ist. In Deutschland ist für grunderwerbsteuerliche Anteilstatbestände die Grundstückszurechnung vor den Quoten- und Zeitraumsvoraussetzungen zu prüfen.

2. Ist die Gesellschaft für das DBA immobilienreich?

Für Veräußerungsgewinne aus Anteilen gilt seit dem 1. Januar 2025 die durch das Mehrseitige Übereinkommen modifizierte Grundstücksgesellschaftsklausel: Spanien kann besteuern, wenn der Wert der Anteile zu irgendeinem Zeitpunkt während der 365 Tage vor der Veräußerung zu mehr als 50 Prozent unmittelbar oder mittelbar auf in Spanien belegenem unbeweglichem Vermögen beruhte. Davon zu trennen ist Art. 21 Abs. 4 DBA für Vermögensteuerfragen; diese Vorschrift verwendet einen eigenen Stichtags- und Schwellentatbestand. Für beide Prüfungen sind Grundstückswerte, übrige Vermögenswerte und Beteiligungsketten konsistent, aber normbezogen zu bestimmen.

Schulden mindern den Wert der Anteile, mindern aber nicht ohne Weiteres dieselbe Bezugsgröße bei jeder Immobilienquotenregel. Erst die konkrete Norm entscheidet, ob Bruttovermögen, Nettovermögen oder ein anderer Wertvergleich gilt.

3. Wie hoch ist der Anteil selbst wert?

Vom Immobilienwert sind übrige Vermögensgegenstände, Schulden, latente Steuerlasten nur nach der zulässigen Bewertungsmethode, Ertragsperspektiven und rechtliche Anteilsrechte zu unterscheiden. Eine Immobilie von 10 Millionen Euro bedeutet bei 6 Millionen Euro Fremdkapital nicht automatisch einen Anteilswert von 10 Millionen Euro.

4. Löst die Anteilsübertragung Grunderwerbsteuer aus?

Nach deutschem Grunderwerbsteuerrecht sind bei grundbesitzenden Gesellschaften insbesondere die Tatbestände der §§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG zu prüfen. § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG erfassen insbesondere den Übergang von mindestens 90 Prozent auf neue Gesellschafter innerhalb von zehn Jahren. Die Anteilsvereinigung und wirtschaftliche Beteiligung nach Abs. 3 und 3a haben ebenfalls eine 90-Prozent-Schwelle, aber keinen allgemeinen Zehnjahres-Beobachtungszeitraum. Diese Prüfung folgt erst nach der Grundstückszurechnung und ist nicht mit der Mehr-als-50-Prozent-/365-Tage-Test des Art. 13 DBA gleichzusetzen.

Das DBA verteilt Steuern, nicht Werte

Das DBA Deutschland–Spanien gilt für Steuern vom Einkommen und vom Vermögen. Es gilt nicht für Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Für unbewegliches Vermögen und Gewinne aus dessen Veräußerung darf grundsätzlich der Belegenheitsstaat besteuern. Bei immobilienreichen Gesellschaften kann ebenfalls der Staat der Immobilie ein Besteuerungsrecht haben. Der Ansässigkeitsstaat berechnet seine eigene Steuer nach seinem Recht und entlastet anschließend nach Art. 22 des DBA, soweit die Voraussetzungen erfüllt sind.

Daraus entsteht kein automatischer gemeinsamer Wert. Deutschland kann einen Gewinn auf Basis deutscher Anschaffungskosten und Spanien auf Basis spanischer Regeln berechnen. Eine Steuer in einem Staat schafft im anderen Staat keinen automatischen Step-up. Auch die Fünfjahresregel des Art. 13 Abs. 7 für bestimmte Beteiligungsgewinne nach einem Wegzug verändert nicht ohne Weiteres die Anschaffungskosten des anderen Staates.

Erwerb, laufende Nutzung, Verkauf und unentgeltliche Übertragung

Erwerb

Zu dokumentieren sind Kaufpreisaufteilung, Nebenkosten, Steuern, Finanzierung, Wechsel von Nutzen und Lasten, Renovierungen und Einlagen. Bei spanischen Immobilien kommen Katasterdaten und Referenzwert hinzu.

Laufende Nutzung

Vermietung, Eigennutzung, Feriennutzung und betriebliche Nutzung beeinflussen Abschreibung, Kostenabzug, Umsatzsteuer, spanische Eigennutzungszurechnung und mögliche Unternehmensbegünstigungen. Bei gemischter Nutzung sind Flächen und Zeiträume belastbar aufzuteilen.

Verkauf

Signing, Closing, Besitz-/Gefahrenübergang, Zahlung und Registerumschreibung können in verschiedene Jahre fallen. Für jede Steuer ist der maßgebliche Realisationszeitpunkt gesondert zu bestimmen. Veräußerungskosten, Makler, Rechtsberatung, Steuern und bestehende Abschreibungen werden nicht in beiden Staaten automatisch gleich behandelt.

Erbschaft und Schenkung

Deutschland und Spanien können bei persönlicher oder territorialer Steuerpflicht denselben Erwerb erfassen und jeweils selbst bewerten. Weil kein Erbschaft- und Schenkungsteuerabkommen besteht, richtet sich eine mögliche Anrechnung nach innerstaatlichem Recht und setzt eine genaue Übereinstimmung von Steuerpflichtigem, Ereignis, Vermögen und ausländischer Steuer voraus. Freibeträge, Steuerklassen und Unternehmensbegünstigungen werden erst nach der jeweiligen Bewertung geprüft.

Nachweise für eine belastbare grenzüberschreitende Bewertung

Immobilien

deutscher Grundbuchauszug oder spanische Nota Simple;
Katasterauszug, Katasterwert und spanisches Referenzwertzertifikat;
Kauf-, Bau- und Renovierungsverträge;
Zahlungsnachweise und Finanzierungsverträge;
Aufteilung von Boden/Gebäude und Nutzungsflächen;
Mietverträge, Belegungs- und Eigennutzungskalender;
qualifiziertes Gutachten mit Bewertungsstichtag;
Steuerbescheide, Abschreibungs- und Kostenverzeichnisse.

Betrieb und Anteile

Jahresabschlüsse und steuerliche Überleitungsrechnungen;
EÜR, Anlagenverzeichnis, Forderungen, Verbindlichkeiten und Vorräte;
Gesellschaftsvertrag, Beteiligungsregister und Nebenvereinbarungen;
direkte und indirekte Beteiligungsstruktur;
Unternehmensplanung, Ertrags- und Substanzwertunterlagen;
Grundstücksliste jeder Gesellschaft;
Darlehen, Sicherheiten und Gesellschafterkonten;
Lohnsummen, Mitarbeiterzahl, Verwaltungsvermögen und Leitungsvergütungen;
frühere Verkäufe unter fremden Dritten und vorhandene Gutachten.

Jeder Nachweis muss dem richtigen Rechtsträger und dem richtigen Stichtag zugeordnet sein.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Schenkung einer Wohnung auf Mallorca

Angenommen, eine Wohnung wird am 15. Juni verschenkt. Der notarielle Wert beträgt 850.000 Euro, der spanische Referenzwert am Stichtag 920.000 Euro und ein Gutachten weist einen Marktwert von 880.000 Euro aus. Spanien kann für die Schenkung grundsätzlich vom Referenzwert beziehungsweise einem höheren erklärten Wert ausgehen. Deutschland bewertet denselben Erwerb nach ErbStG und BewG; der spanische Referenzwert ist dafür weder automatisch bindend noch bedeutungslos, sondern ein Beweismittel unter mehreren.

Die Werte werden nicht gemittelt. Zuerst wird die spanische, dann die deutsche Bemessungsgrundlage ermittelt; erst anschließend werden Steuer und mögliche Anrechnung geprüft.

Beispiel 2: Immobilienquote und Anteilswert

Eine S.L. hat am Stichtag Immobilien mit einem konsistent ermittelten Wert von 6 Millionen Euro und übrige Aktiva von 4 Millionen Euro. Verbindlichkeiten betragen 4 Millionen Euro. Für eine Regel, die die Immobilienquote anhand der Bruttoaktivwerte prüft, beträgt die Quote 60 Prozent. Der rechnerische Nettovermögenswert der Gesellschaft liegt dagegen zunächst bei 6 Millionen Euro vor weiteren Bewertungsanpassungen.

Das Beispiel zeigt: Immobilienquote und Anteilswert beantworten verschiedene Fragen. Welche Vermögens- und Schuldgrößen tatsächlich anzusetzen sind, entscheidet die konkrete DBA-, Vermögensteuer- oder nationale Norm.

Beispiel 3: Verkauf eines EÜR-Betriebs

Ein deutscher Einzelunternehmer mit spanischem Wohnsitz verkauft seinen gesamten deutschen Betrieb. Die EÜR weist Maschinen mit niedrigen Restwerten aus; zusätzlich bestehen Forderungen, Vorräte, Verbindlichkeiten und stille Reserven. Für Deutschland sind Übergang zum Betriebsvermögensvergleich, Übergangsgewinn/-verlust und Veräußerungsgewinn getrennt zu ermitteln. Spanien kann als Ansässigkeitsstaat den Gewinn nach spanischen Regeln erfassen und die deutsche Steuer nach dem DBA berücksichtigen. Ein deutscher Wertansatz wird nicht ungeprüft in die spanische Erklärung kopiert.

Typische Fehler

Kaufpreis, Marktwert, Referenzwert und Katasterwert werden gleichgesetzt.
Ein Wertgutachten hat keinen eindeutigen Stichtag oder falschen Auftrag.
Gesellschaftsimmobilie und Gesellschaftervermögen werden vermischt.
Bei einer Immobiliengesellschaft wird zuerst die 90-Prozent-Quote gerechnet, ohne die Grundstückszurechnung zu prüfen.
Schulden werden in jeder Immobilienquote automatisch abgezogen.
Ein spanischer Steuerwert wird als automatischer deutscher Step-up behandelt.
Erbschaft-/Schenkungsteuer wird mit dem Einkommensteuer-DBA gelöst.
Deutsche und balearische Unternehmensbegünstigungen werden vermengt.
Bei EÜR-Verkauf oder -Aufgabe fehlen Schlussbilanz und Übergangsergebnis.
Signing, Closing, wirtschaftlicher Übergang, Zahlung und Steuerjahr werden nicht getrennt.
Eine spätere Privatnutzung einer Gesellschaftsimmobilie bleibt bei Ertragsteuer und Unternehmensbegünstigung unbeachtet.

Häufige Fragen

Welcher Wert gilt bei einem spanischen Immobilienkauf?

Für Vertrag, Finanzierung, Einkommensteuer und Übertragungssteuer können unterschiedliche Werte relevant sein. Für bestimmte spanische Übertragungssteuern ist der Referenzwert eine gesetzliche Mindestbemessung; ein höherer erklärter Wert geht vor. Bei der entgeltlichen Übertragung nach Art. 10 ITP/AJD zählt auch ein höherer vereinbarter Preis.

Muss Deutschland den spanischen Referenzwert übernehmen?

Nein. Deutschland bewertet nach dem für die deutsche Steuer geltenden Recht. Der Referenzwert kann ein Indiz sein, ersetzt aber nicht die deutsche Normprüfung.

Mindern Hypotheken den Immobilienwert?

Eine Hypothek ist zunächst eine Belastung beziehungsweise Schuld. Ob und wo sie abziehbar ist, hängt von Steuerart, persönlicher Steuerpflicht, wirtschaftlichem Zusammenhang und Bewertungsnorm ab. Sie senkt nicht automatisch den Bruttowert der Immobilie oder jede Immobilienquote.

Ist der Bilanzwert der Wert meiner GmbH- oder S.L.-Anteile?

Nicht zwingend. Bilanzwert, steuerlicher Buchwert, Ertragswert, Marktwert und spanischer Vermögensteuerwert können voneinander abweichen.

Gilt eine Unternehmensbegünstigung automatisch für eine Immobiliengesellschaft?

Nein. Vermietete Grundstücke und Finanzmittel können Verwaltungsvermögen sein; in Spanien muss zusätzlich geprüft werden, ob die Gesellschaft tatsächlich eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt und die persönlichen Beteiligungs- und Leitungsbedingungen erfüllt sind.

Wann braucht man ein Gutachten?

Wenn die gesetzliche Typisierung den tatsächlichen Wert voraussichtlich übersteigt, wenn kein Marktvergleich vorliegt, bei komplexen Anteilen oder wenn zwei Staaten belastbare Stichtagswerte verlangen. Das Gutachten muss zur konkreten Steuerfrage und Methode passen.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand: 11. August 2026. Bewertungsstichtag, Ereignisjahr, Rechtsform und örtliche Zuständigkeit müssen für den Einzelfall ergänzt werden.