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Immobiliengesellschaften und persönliche Nutzung

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 10. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 31 Min.

Kurz & klar

Eine Immobilie der Gesellschaft ist steuerlich nicht Privatvermögen des Gesellschafters. Private oder familiäre Nutzung muss als eigenes Rechtsverhältnis dokumentiert und fremdüblich bewertet werden; fehlt eine angemessene, tatsächlich gezahlte Gegenleistung, können auf Gesellschafts- und Anteilseignerebene steuerpflichtige Vorteile entstehen. Zusätzlich sind Belegenheitsstaat, Gesellschaftsansässigkeit, DBA, Finanzierung, Verkauf, Vermögen-, Erbschaft-, Grunderwerb- und CFC-Regeln getrennt zu prüfen.

Eine Villa auf Mallorca in einer deutschen GmbH oder eine deutsche Wohnung in einer spanischen SL kann zivilrechtlich sauber strukturiert sein und steuerlich dennoch mehrere Vorgänge gleichzeitig auslösen. Die Gesellschaft erzielt oder verzichtet auf Immobilienertrag, der Gesellschafter erhält möglicherweise einen Nutzungsvorteil, der Belegenheitsstaat besteuert das Grundstück, und der Ansässigkeitsstaat erfasst Gesellschaft oder Anteilseigner mit ihrem Welteinkommen. Eine belastbare Beurteilung beginnt deshalb nicht mit der Frage „privat oder Gesellschaft?“, sondern mit einer vollständigen Ebenen- und Zeitachse.

Das Wichtigste im Überblick

  • Gesellschaft und Gesellschafter sind getrennte Steuersubjekte. Steht die Immobilie im Eigentum einer GmbH, SL oder vergleichbaren Körperschaft, gehört sie grundsätzlich der Gesellschaft. Der Gesellschafter hält Anteile und nicht unmittelbar das Grundstück.
  • Persönliche Nutzung ist ein eigener Vorgang. Für eine entgeltliche Vermietung erforderlich sind ein wirksamer Nutzungs- oder Mietvertrag, die gesellschaftsrechtliche Genehmigung, ein belastbarer Fremdvergleich, eine tatsächliche Zahlung und eine nachvollziehbare Durchführung.
  • Bloße Zugriffsmöglichkeit genügt in Deutschland nicht ohne Weiteres für eine verdeckte Gewinnausschüttung. Nach der neueren BFH-Rechtsprechung braucht es eine von der Gesellschaft eingeräumte Privatnutzung oder eine feststellbare tatsächliche Nutzung ohne angemessene Gegenleistung; tatsächliche Aufenthalte, Schlüsselgewalt und Buchungskalender bleiben daher entscheidend.
  • Spanien bewertet verbundene Vorgänge zum Marktwert. Bei Gesellschaft, Gesellschafter, Organ, Familie oder Gruppe können Körperschaft- und Einkommensteuerkorrekturen entstehen. Eine kostenlose oder verbilligte Überlassung lässt sich nicht allein durch einen Buchungstext neutralisieren.
  • Der Belegenheitsstaat darf Immobilienertrag und Veräußerungsgewinn besteuern. Das gilt nach Artikel 6 und 13 DBA auch für Immobilien einer Gesellschaft. Der Ansässigkeitsstaat prüft daneben seine Welteinkommensbesteuerung und die begrenzte Anrechnung oder Freistellung.
  • Kosten und Abschreibung liegen grundsätzlich auf Gesellschaftsebene. Anschaffungs- und Herstellungskosten, Gebäudeanteil, Finanzierung, laufende Aufwendungen und Veräußerungskosten sind getrennt zu dokumentieren. Der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
  • Ein Verkauf der Immobilie ist nicht dasselbe wie ein Verkauf der Anteile. Beim Asset Deal versteuert die Gesellschaft den Grundstücksgewinn; eine spätere Ausschüttung ist eine zweite Ebene. Beim Share Deal verkauft der Gesellschafter seine Beteiligung, wobei immobiliengeprägte Gesellschaften dem Belegenheitsstaat ein Besteuerungsrecht geben können.
  • Die private Zehnjahresfrist des § 23 EStG gilt nicht für den Verkauf einer Gesellschaftsimmobilie. Eine Kapitalgesellschaft hält steuerliches Betriebsvermögen; eine eigene oder familiäre Nutzung durch den Gesellschafter macht daraus kein Privatgrundstück.
  • Grundbuch, Catastro und Steuerwert erfüllen verschiedene Funktionen. Der spanische Catastro ersetzt nicht das Eigentumsregister. Katasterwert, Referenzwert, Buchwert, Verkehrswert und steuerlicher Wert dürfen nicht gleichgesetzt werden.
  • CFC- und Vermögensteuerfragen betreffen regelmäßig die Anteile. Eine ausländische Immobiliengesellschaft kann bei beherrschenden Beteiligungen und niedrig besteuerten passiven Einkünften Hinzurechnungsregeln auslösen. Für die spanische Vermögensteuer kann der Wert der Anteile und bei immobilienreichen Gesellschaften auch der Belegenheitsstaat relevant sein.

Vier Ebenen statt einer einzigen Immobilie

Die richtige Prüfung trennt mindestens vier Vermögens- und Einkommensebenen:

Ebene Kernfrage Typische Steuerfolgen
Immobilie Wer ist zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer, wo liegt das Objekt und wie wird es tatsächlich genutzt? Immobilienertrag, AfA, Veräußerungsgewinn, Grunderwerbsteuer/ITP/IVA/AJD, Grundsteuer/IBI, IIVTNU
Gesellschaft Wo befinden sich Satzungssitz und tatsächliche Geschäftsleitung, welche Rechtsform liegt vor und ist die Tätigkeit operativ oder vermögensverwaltend? Unbeschränkte oder beschränkte Körperschaftsteuer, Betriebsstätte, Fremdvergleich, Zins- und Verlustregeln, CFC-Risiko
Nutzungsverhältnis Wer durfte wann zu welchen Bedingungen nutzen, vermieten oder über Schlüssel und Buchungen verfügen? Mietertrag, unentgeltlicher Vorteil, verdeckte Gewinnausschüttung, Sachbezug, Umsatzsteuer/IVA, Kostenkorrektur
Anteilseigner Wo ist der Gesellschafter ansässig, wie hoch sind Quote und Rechte, und was geschieht mit Ausschüttung, Anteilsverkauf, Erbe oder Schenkung? Kapitalertrag, Vermögensteuer, Anteilveräußerungsgewinn, Erbschaft-/Schenkungsteuer, Hinzurechnungsbesteuerung

Eine fünfte Ebene kommt bei Holding- oder Familienstrukturen hinzu: Hält eine Obergesellschaft die Immobiliengesellschaft, müssen direkte und indirekte Quoten, Gruppenregeln, Finanzierungen und Ausschüttungsketten für jede Stufe nachvollzogen werden.

Eigentum, wirtschaftliches Eigentum und Nutzungsrecht

Zivilrechtliches Eigentum

In Deutschland ist das Grundstückseigentum grundsätzlich über das Grundbuch und die zivilrechtliche Übertragung zu bestimmen. In Spanien dokumentiert das Registro de la Propiedad Eigentum und dingliche Rechte. Der Catastro Inmobiliario enthält dagegen physische, wirtschaftliche und rechtliche Grundstücksdaten; seine Angaben haben eigene steuerliche und verwaltungsrechtliche Bedeutung, ersetzen aber nicht die Wirkungen des Eigentumsregisters.

Als Grundregel gilt daher:

  • Steht die GmbH oder SL als Eigentümerin im Register, ist die Gesellschaft zivilrechtliche Eigentümerin.
  • Der Gesellschafter ist durch seine Beteiligung nicht automatisch Miteigentümer des Grundstücks.
  • Ein Nießbrauch, Wohnrecht, Timesharing- oder sonstiges Genussrecht ist gesondert zu erfassen.
  • Verleiht gerade der Anteil dem Inhaber ein unmittelbares oder mittelbares Nutzungsrecht an einer bestimmten Immobilie, kann Artikel 6 Absatz 4 DBA den Immobilienbelegenheitsstaat für den Nutzungsertrag einbeziehen.

Wirtschaftliches Eigentum

Für die deutsche steuerliche Zurechnung kann § 39 AO vom zivilrechtlichen Eigentum abweichen. Wirtschaftliches Eigentum liegt insbesondere nahe, wenn eine andere Person die tatsächliche Herrschaft so ausübt, dass sie den zivilrechtlichen Eigentümer für die gewöhnliche Nutzungsdauer wirtschaftlich ausschließen kann. Eine normale Miete oder die gesellschaftsrechtliche Beherrschung allein verschiebt das wirtschaftliche Eigentum nicht automatisch.

Bei Kauf- und Umstrukturierungsvorgängen sind deshalb sechs Zeitpunkte getrennt festzuhalten:

  1. Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts oder Signing ;
  2. Eintritt aufschiebender Bedingungen und behördlicher Genehmigungen;
  3. Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr;
  4. Kaufpreis- oder Einlagezahlung;
  5. gesellschaftsrechtliches Closing ;
  6. Eigentumsumschreibung im Grundbuch oder Registro.

Der steuerlich maßgebliche Übergang kann je nach Steuerart an einen anderen dieser Zeitpunkte anknüpfen. Ein Notartermin allein beantwortet weder die wirtschaftliche Zurechnung noch alle Fristen.

Wo ist die Gesellschaft steuerlich ansässig?

Deutsche Gesellschaftsansässigkeit

Eine Kapitalgesellschaft ist nach § 1 KStG in Deutschland unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtig, wenn sie Geschäftsleitung oder Sitz im Inland hat. Fehlen beide Anknüpfungen, kann sie nach § 2 KStG mit deutschen Einkünften beschränkt steuerpflichtig sein. Der Ort der Geschäftsleitung folgt der tatsächlichen laufenden Leitung des Unternehmens und nicht nur der im Gesellschaftsvertrag angegebenen Adresse.

Spanische Gesellschaftsansässigkeit

Eine Gesellschaft ist nach Artikel 8 LIS insbesondere dann in Spanien ansässig, wenn sie nach spanischem Recht gegründet wurde, ihren gesellschaftsrechtlichen Sitz in Spanien hat oder sich dort ihre tatsächliche Geschäftsleitung befindet. Diese liegt dort, wo Leitung und Kontrolle der Gesamttätigkeit tatsächlich konzentriert sind.

Bei einem Gesellschafter-Geschäftsführer, der dauerhaft aus seinem Haus in Spanien Bankfreigaben erteilt, Verträge aushandelt, Vermietungsentscheidungen trifft und den einzigen realen Entscheidungsort bildet, reicht ein deutsches Büro auf dem Papier nicht als Gegenbeweis. Umgekehrt verlegt ein Ferienaufenthalt mit einzelnen E-Mails die Geschäftsleitung nicht zwangsläufig nach Spanien. Maßgeblich sind Organe, Zuständigkeiten und tatsächliche Entscheidungsabläufe über das gesamte Jahr.

Doppelansässige Gesellschaft

Erfüllt die Gesellschaft die innerstaatlichen Ansässigkeitsmerkmale beider Staaten, weist Artikel 4 Absatz 3 DBA Deutschland–Spanien sie für Abkommenszwecke grundsätzlich dem Staat zu, in dem sich der Ort ihrer tatsächlichen Geschäftsleitung befindet. Diese DBA-Zuordnung beseitigt nicht jede innerstaatliche Erklärungspflicht. Sie steuert insbesondere die abkommensrechtlichen Besteuerungsrechte und Entlastungsmethoden.

Die bloße Beherrschung einer deutschen Gesellschaft durch einen spanischen Gesellschafter oder umgekehrt begründet nach Artikel 5 Absatz 7 DBA für sich allein keine Betriebsstätte. Eine Immobilie kann trotzdem nach Artikel 6 unmittelbar im Belegenheitsstaat besteuert werden; dafür ist nicht stets eine Betriebsstätte erforderlich.

Wie die persönliche Nutzung rechtssicher eingeordnet wird

Marktübliche Vermietung an den Gesellschafter

Die belastbarste Ausgangslage ist ein vor Beginn der Nutzung geschlossener Vertrag, der einem Fremdvergleich standhält und tatsächlich durchgeführt wird. Dazu gehören mindestens:

  • genaue Bezeichnung des Objekts und der mitüberlassenen Flächen;
  • Nutzungszeitraum, Buchungs- und Stornoregeln;
  • Miete, Nebenkosten, Kaution, Reinigung und Verbrauchskosten;
  • Verbot oder Regelung der Nutzung durch Familienangehörige und Gäste;
  • Zahlungsfälligkeit, Bankkonto und Folgen bei Zahlungsverzug;
  • Schlüssel- und Zugangsregelung;
  • gesellschaftsrechtliche Genehmigung ohne unzulässige Selbstkontrahierung;
  • Umsatzsteuer-/IVA-Klausel und lokale Vermietungsregistrierung, soweit einschlägig.

Ein Vertrag allein reicht nicht. Die Miete muss tatsächlich und zeitnah vom privaten Konto bezahlt, in der Gesellschaft verbucht und bei Rückständen wie gegenüber einem fremden Mieter durchgesetzt werden. Nachträgliche Sammelbuchungen kurz vor dem Jahresabschluss sind ein schwächerer Nachweis als laufende Zahlung und Abrechnung.

Kostenlose oder verbilligte Nutzung

Fehlt eine angemessene Gegenleistung, sind zwei Folgen getrennt zu prüfen:

  1. Gesellschaftsebene: Hat die Gesellschaft auf fremdüblichen Ertrag verzichtet oder Aufwendungen für den privaten Vorteil getragen? Dann kommen Einkommenserhöhung, Nichtabziehbarkeit, Fremdvergleichs- oder Umsatzsteuerkorrekturen in Betracht.
  2. Anteilseignerebene: Hat der Gesellschafter wegen seiner Beteiligung, Organstellung oder Tätigkeit einen geldwerten Vorteil erhalten? Dann kann Kapitalertrag, Organ- oder Arbeitsvergütung oder eine andere Einkunftsart vorliegen.

Die Einordnung hängt vom Rechtsgrund ab. Ein Vorteil „wegen der Gesellschafterstellung“ ist anders zu behandeln als eine vertraglich vereinbarte Vergütung für Geschäftsführertätigkeit. Auch die Nutzung durch Ehegatten, Kinder, Eltern oder nahestehende Personen kann dem Gesellschafter zugerechnet werden, wenn sie auf seiner Stellung oder Veranlassung beruht.

Zugriffsmöglichkeit und tatsächliche Nutzung

Der BFH hat mit Urteil vom 1. Oktober 2024, VIII R 4/21, klargestellt, dass die bloße tatsächliche Möglichkeit des Gesellschafters, eine Gesellschaftsimmobilie privat zu nutzen, nicht bereits jede Nutzung als verdeckte Gewinnausschüttung auslöst. Erforderlich ist entweder eine durch die Gesellschaft eingeräumte unentgeltliche oder verbilligte Nutzungsmöglichkeit oder eine konkrete tatsächliche Privatnutzung ohne entsprechende Vereinbarung beziehungsweise entgegen einem Nutzungsverbot, deren Vorteil sich der Gesellschafter zuwendet.

Für die Praxis bedeutet das weder Entwarnung noch eine automatische Jahresbesteuerung. Zu prüfen sind insbesondere:

  • Existiert ein wirksames Privatnutzungsverbot?
  • Wer besitzt Schlüssel, Zugangscodes und Buchungsrechte?
  • Gab es tatsächlich Aufenthalte des Gesellschafters oder seiner Familie?
  • War das Objekt in diesen Zeiten am Markt angeboten und realistisch vermietbar?
  • Hat die Gesellschaft eine jederzeitige Nutzung ausdrücklich oder konkludent zugesagt?
  • Wurden Reise-, Reinigungs-, Energie- und Hausmeisterdaten abgeglichen?

Frühere BFH-Urteile vom 12. Juni 2013 zu spanischen Ferienimmobilien betrafen konkrete Fälle mit unentgeltlicher, ganzjährig bereitgehaltener Nutzung und tatsächlichen Aufenthalten. Sie tragen nicht die pauschale Aussage, jede beherrschte Auslandsimmobilie führe unabhängig von Einräumung oder Nutzung zu einem Vorteil.

Bewertung des Nutzungsvorteils

Ausgangspunkt ist die Gegenleistung, die unabhängige Parteien unter vergleichbaren Bedingungen vereinbart hätten. Vergleichsobjekte müssen Lage, Saison, Ausstattung, Exklusivität, Nebenkosten, Mindestmietdauer, Vermietungsrisiko und tatsächlich eingeräumte Verfügbarkeit abbilden.

Bei einer Gesellschaft, die eine Luxus- oder Ferienimmobilie ausschließlich für den Gesellschafter vorhält und mit einer üblichen Wochenmiete dauerhaft nicht kostendeckend arbeiten würde, kann die deutsche Rechtsprechung zusätzlich eine Kostenmiete einschließlich angemessener Kapitalverzinsung und Gewinnkomponente in den Blick nehmen. Deshalb darf ein einzelnes Portalangebot weder ungeprüft als Marktwert noch als Obergrenze übernommen werden. Für Spanien ist bei verbundenen Vorgängen der Marktwert nach Artikel 18 LIS beziehungsweise Artikel 41 LIRPF maßgeblich; die gewählte Bewertungsmethode und Vergleichsdaten sind zu dokumentieren.

Deutsche Folgen auf Gesellschafts- und Anteilseignerebene

Verdeckte Gewinnausschüttung

§ 8 Absatz 3 Satz 2 KStG bestimmt, dass verdeckte Gewinnausschüttungen das Einkommen der Kapitalgesellschaft nicht mindern. Bei einer persönlichen Immobiliennutzung sind regelmäßig folgende Merkmale zu prüfen:

  • Vermögensminderung oder verhinderte Vermögensmehrung bei der Gesellschaft;
  • Veranlassung durch das Gesellschaftsverhältnis;
  • Auswirkung auf den steuerlichen Unterschiedsbetrag;
  • keine offene Ausschüttung;
  • bei beherrschenden Gesellschaftern zusätzlich klare, im Voraus getroffene und tatsächlich durchgeführte Vereinbarungen.

Die Korrektur kann entgangenen Ertrag und privat veranlasste Kosten erfassen. Beim Gesellschafter kann der Vorteil grundsätzlich zu den Bezügen aus der Beteiligung nach § 20 Absatz 1 Nummer 1 EStG gehören. Bei einem in Spanien ansässigen Gesellschafter sind deutsche Quellensteuer, Artikel 10 DBA, spanische Welteinkommensbesteuerung und die Anrechnung getrennt zu prüfen. Eine Sachleistung lässt die Ausschüttungs- und gegebenenfalls Kapitalertragsteuerfrage nicht entfallen.

Keine private Immobilienbesteuerung der Gesellschaft

Eine Kapitalgesellschaft erzielt steuerlich gewerbliche Einkünfte. Daher gelten für den Verkauf ihrer Immobilie weder die private Zehnjahresfrist noch die Eigennutzungsausnahmen des § 23 EStG. Auch eine langjährige Nutzung durch den Gesellschafter macht die Gesellschaft nicht zum Privatvermieter.

Bei einer ausländischen Gesellschaft mit deutscher Immobilie kann § 49 EStG in Verbindung mit § 8 KStG deutsche beschränkte Steuerpflicht für Vermietungs- und Veräußerungseinkünfte begründen. Ob zusätzlich Gewerbesteuer anfällt, hängt insbesondere von einer inländischen Betriebsstätte und weiteren Voraussetzungen ab; die bloße Grundstücksbelegenheit beantwortet diese Frage nicht vollständig.

Spanische Folgen: Marktwert, Gesellschaftstyp und Anteilseigner

Verbundene Vorgänge

Artikel 18 LIS verlangt für verbundene Vorgänge den Marktwert. Als verbundene Personen gelten nicht nur Gesellschaft und Gesellschafter bei einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung von mindestens 25 Prozent, sondern unter anderem auch Gesellschaft und Organ, bestimmte Familienangehörige sowie Gesellschaften einer Gruppe. Artikel 41 LIRPF verweist für persönliche Einkommen auf die Bewertung verbundener Vorgänge.

Eine spanische Gesellschaft, die ihrem Gesellschafter eine Villa kostenlos oder zu einem unangemessen niedrigen Preis überlässt, kann deshalb auf Gesellschaftsebene auf einen fremdüblichen Ertrag korrigiert werden. Beim Anteilseigner ist der Vorteil nach seinem Rechtsgrund einzuordnen; bei gesellschaftlich veranlasster Zuwendung kommt insbesondere Artikel 25 Absatz 1 Buchstabe d LIRPF in Betracht, während Organ- oder Arbeitsvergütungen eigenen Regeln folgen.

Die spanische Immobilienertragsfiktion nach Artikel 85 LIRPF betrifft natürliche Personen, die selbst Eigentümer oder Inhaber bestimmter dinglicher Rechte an nicht vermieteten städtischen Immobilien sind. Sie wird nicht allein deshalb beim Gesellschafter angewandt, weil seine Gesellschaft Eigentümerin ist. Stattdessen sind Gesellschaftsertrag und Nutzungsvorteil zu prüfen.

Operative und vermögensverwaltende Gesellschaft

Eine spanische entidad patrimonial ist nicht mit einer steuerlich transparenten Privatvermögenshülle gleichzusetzen. Nach Artikel 5 LIS liegt eine vermögensverwaltende Gesellschaft insbesondere nahe, wenn mehr als die Hälfte des Vermögens aus Wertpapieren oder nicht einer wirtschaftlichen Tätigkeit dienenden Vermögenswerten besteht. Immobilienvermietung gilt für diesen Zweck grundsätzlich nur dann als wirtschaftliche Tätigkeit, wenn mindestens eine Person mit Vollzeitarbeitsvertrag für ihre Organisation beschäftigt wird; bei einer Gruppe ist die Prüfung gruppenbezogen vorzunehmen.

Diese Qualifikation kann Vergünstigungen und Sonderregime beeinflussen. Sie ändert aber nicht, dass die SL selbst Eigentümerin und Körperschaftsteuersubjekt bleibt. Eine deutsche Kapitalgesellschaft erzielt ebenfalls nicht deshalb private Einkünfte, weil sie nur eigenes Immobilienvermögen verwaltet.

Immobilienertrag, DBA und Doppelbesteuerung

Artikel 6 DBA erlaubt dem Staat, in dem die Immobilie liegt, Erträge aus unmittelbarer Nutzung, Vermietung, Verpachtung und jeder anderen Form der Nutzung zu besteuern. Absatz 5 erstreckt diese Regel ausdrücklich auf Immobilien eines Unternehmens. Für die steuerliche Folge braucht der Belegenheitsstaat zusätzlich eine innerstaatliche Besteuerungsnorm.

Deutsche Gesellschaft mit spanischer Immobilie

Ist die Gesellschaft in Deutschland ansässig, erfasst Deutschland grundsätzlich ihr Welteinkommen. Spanien kann Miete, fremdvergleichsbedingt angesetzten Nutzungswert und Veräußerungsgewinn aus der spanischen Immobilie nach seinem innerstaatlichen Recht und den Artikeln 6 und 13 DBA besteuern.

Soweit die spanische Immobilie nicht tatsächlich zu einer spanischen Betriebsstätte gehört, sieht Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii DBA für Deutschland grundsätzlich die Anrechnung der abkommensgemäß gezahlten spanischen Steuer vor. Bei Betriebsstättenvermögen sind Freistellungs-, Aktivitäts- und Rückfallregeln gesondert zu prüfen. Es ist daher unzutreffend, spanische Immobilienerträge einer deutschen Gesellschaft pauschal als in Deutschland steuerfrei zu behandeln.

Spanische Gesellschaft mit deutscher Immobilie

Ist die Gesellschaft in Spanien ansässig, erfasst die spanische Körperschaftsteuer grundsätzlich das weltweite Einkommen. Deutschland kann die deutsche Grundstücksmiete und den Veräußerungsgewinn besteuern. Spanien gewährt nach Artikel 31 LIS und Artikel 22 Absatz 1 DBA eine Anrechnung, begrenzt auf den niedrigeren Betrag aus tatsächlich im Ausland gezahlter, abkommensgemäßer Steuer und der spanischen Steuer, die auf dasselbe Einkommen entfällt.

Eine überhöhte, erstattungsfähige oder nicht vom DBA gedeckte deutsche Steuer wird nicht allein durch Eintragung in der spanischen Erklärung vollständig anrechenbar. Zuerst ist die endgültige Quellensteuer festzustellen, danach die spanische Höchstbetragsrechnung.

Ausschüttung als zweite Ebene

Bleibt der Immobiliengewinn in der Gesellschaft, liegt beim Gesellschafter noch nicht automatisch eine Ausschüttung vor. Erst eine offene Dividende, verdeckte Zuwendung, Kapitalherabsetzung, Liquidation oder andere Vermögensübertragung schafft die Anteilseignerebene. Artikel 10 DBA, innerstaatliche Quellensteuer und die spanische oder deutsche Anrechnung sind dann zusätzlich zur Besteuerung der Gesellschaft anzuwenden.

Anschaffung, Herstellung, Finanzierung und laufende Kosten

Steuerliche Anschaffungskosten

Auf Gesellschaftsebene sind Kaufpreis und unmittelbar zurechenbare Erwerbsnebenkosten zu erfassen. Dazu können je nach Staat und Vorgang Notar, Register, Makler, Gutachten, Rechtsberatung und nicht abzugsfähige Erwerbsteuern gehören. Herstellungskosten umfassen die für Neubau, Erweiterung oder wesentliche Herstellung aufgewendeten Beträge. Sofort abzugsfähige Reparatur und aktivierungspflichtige Verbesserung müssen voneinander abgegrenzt werden.

Grund und Boden sowie Gebäude sind anhand belastbarer Werte aufzuteilen. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Eine Kaufpreisaufteilung im Vertrag ist ein wichtiges Indiz, bindet die Finanzverwaltung aber nicht, wenn sie wirtschaftlich unhaltbar ist.

Abschreibung

Für eine deutsche Gesellschaft richtet sich die Gebäude-AfA über die körperschaftsteuerliche Gewinnermittlung insbesondere nach § 7 EStG. Bei Gebäuden gelten je nach Fertigstellungszeitpunkt und Nutzung unterschiedliche lineare Sätze; für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude beträgt der lineare Satz grundsätzlich 3 Prozent, für viele ältere Gebäude 2 oder 2,5 Prozent. Für bestimmte neue Wohngebäude kann eine degressive AfA in Betracht kommen. Beginn, Bemessungsgrundlage und Aufteilung sind objektbezogen zu prüfen.

In Spanien ist eine Abschreibung nach Artikel 12 LIS abzugsfähig, soweit sie die tatsächliche Wertminderung abbildet. Die amtliche Tabelle nennt für gewerbliche, administrative, Dienstleistungs- und Wohngebäude grundsätzlich einen linearen Höchstsatz von 2 Prozent; für Industriegebäude gelten andere Tabellenwerte. Der Bodenanteil bleibt auch hier außerhalb der Gebäudeabschreibung.

Schulden und Zinsen

Nur Schulden der richtigen Ebene gehören in die Immobilienrechnung. Ein privates Darlehen des Gesellschafters ist keine Bankschuld der Gesellschaft; ein Gesellschafterdarlehen braucht Vertrag, Auszahlung, Laufzeit, Verzinsung, Sicherheiten und tatsächliche Bedienung. Zu prüfen sind ferner:

  • wirtschaftlicher Zusammenhang mit Erwerb, Bau oder Betrieb;
  • Aktivierung von Bauzeitzinsen oder sofortiger Aufwand;
  • deutsche Zinsschranke und gewerbesteuerliche Hinzurechnungen;
  • spanische Beschränkung der Nettofinanzierungsaufwendungen nach Artikel 16 LIS;
  • Fremdvergleich bei verbundenen Finanzierungen;
  • Quellensteuer und DBA bei grenzüberschreitenden Zinsen.

Laufende Kosten und gemischte Nutzung

Grundsteuer oder IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Instandhaltung, Energie, Verwaltung und Vermarktung sind nach wirtschaftlicher Veranlassung zuzuordnen. Bei gemischter Fremd- und Privatnutzung sollte ein lückenloser Kalender die Tage in folgenden Kategorien ausweisen:

  • entgeltlich an fremde Dritte vermietet;
  • zu fremdüblichen Bedingungen an Gesellschafter oder Familie vermietet;
  • unentgeltlich oder verbilligt persönlich genutzt;
  • wegen Reparatur objektiv nicht nutzbar;
  • nachweisbar am Markt angeboten, aber leerstehend;
  • bewusst für den Gesellschafter freigehalten.

Die Kategorien haben nicht automatisch dieselbe steuerliche Wirkung. Insbesondere ist „leer“ nicht gleich „für den Markt verfügbar“ und „nicht anwesend“ nicht gleich „keine eingeräumte Nutzungsmöglichkeit“.

Asset Deal, Share Deal und Folgeausschüttung

Verkauf der Immobilie durch die Gesellschaft

Beim Asset Deal verkauft die Gesellschaft das Grundstück. Der steuerliche Gewinn ergibt sich grundsätzlich aus dem Veräußerungserlös abzüglich steuerlichem Buchwert und abzugsfähigen Veräußerungskosten. Abschreibungen mindern den Buchwert und erhöhen damit regelmäßig den späteren Gewinn. Kaufpreis, übernommene Schulden, Earn-out, Sachgegenleistung und verbundene Nebenabreden sind einzubeziehen.

Liegt das Grundstück in Spanien und ist die veräußernde Gesellschaft dort nicht ansässig und hat keine einschlägige Betriebsstätte, behält der Erwerber nach Artikel 25 Absatz 2 IRNR grundsätzlich 3 Prozent der Gegenleistung ein und führt sie mit Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Übertragung ab. Die Gesellschaft erklärt den endgültigen Gewinn mit Modelo 210 innerhalb von drei Monaten, nachdem die einmonatige Frist für Modelo 211 abgelaufen ist. Die 3 Prozent sind eine Vorauszahlung, nicht zwingend die endgültige Steuer. Nach der amtlichen Modelo-211-Anleitung entfällt der Einbehalt bei einer Sacheinlage der Immobilie in die Gründung oder Kapitalerhöhung einer in Spanien ansässigen Gesellschaft; die übrigen Steuerfolgen der Einlage bleiben gesondert zu prüfen.

Eine spätere Auszahlung des Verkaufserlöses an den Gesellschafter ist ein eigener Vorgang. Sie kann Dividende, Einlagenrückgewähr, Darlehensrückzahlung, Liquidationsauskehrung oder verdeckte Zuwendung sein. Der Grundstücksgewinn erhöht nicht automatisch die steuerlichen Anschaffungskosten der Beteiligung.

Verkauf der Gesellschaftsanteile

Beim Share Deal bleibt die Immobilie Eigentum der Gesellschaft; der Gesellschafter verkauft seine Anteile. Artikel 13 Absatz 2 DBA in der seit 1. Januar 2025 wirksamen Fassung erlaubt dem Immobilienbelegenheitsstaat die Besteuerung, wenn der Wert der Anteile oder vergleichbaren Rechte zu irgendeinem Zeitpunkt während der 365 Tage vor der Veräußerung zu mehr als 50 Prozent unmittelbar oder mittelbar auf dort gelegenem unbeweglichem Vermögen beruhte. Absatz 3 erfasst zudem Anteile oder Rechte, die ein Nutzungsrecht an einer Immobilie vermitteln.

Deutschland enthält in § 49 EStG eine innerstaatliche Quellenregel für bestimmte Veräußerungen von Anteilen, deren Wert in den 365 Tagen vor der Veräußerung zu mehr als 50 Prozent unmittelbar oder mittelbar auf deutschem unbeweglichem Vermögen beruhte. Weitere Beteiligungs- und Zurechnungsvoraussetzungen sind mitzulesen. Spanien erfasst nach Artikel 13 IRNR ebenfalls bestimmte Gewinne aus Anteilen an immobiliengeprägten Gesellschaften als spanische Einkünfte.

Bei deutscher Grunderwerbsteuer ist vor jeder Quote zu klären, welcher Gesellschaft das Grundstück steuerlich zugerechnet ist. Erst danach werden die einschlägigen 90-Prozent-Tatbestände, unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungsänderungen, Erwerbergruppen und Zeiträume des § 1 GrEStG geprüft. Eine reine Prozentrechnung ohne vorherige Grundstückszurechnung kann zum falschen Ergebnis führen.

Verkehrs-, Besitz- und kommunale Steuern getrennt halten

Die Gesellschaftsstruktur beseitigt objektbezogene Steuern nicht. Mindestens folgende Steuerarten sind getrennt zu prüfen:

Vorgang oder Bestand Deutschland Spanien
Direkter Erwerb Grunderwerbsteuer ITP oder IVA und gegebenenfalls AJD, abhängig von Verkäufer, Objekt und Vorgang
Laufender Grundbesitz Grundsteuer; gegebenenfalls kommunale Abgaben IBI und kommunale Abgaben
Entgeltliche Vermietung Körperschaft-/Einkommensteuer; Umsatzsteuer je nach Nutzung Impuesto sobre Sociedades oder IRNR; IVA je nach Vermietungsart
Übertragung urbanen Bodens regelmäßig keine eigenständige deutsche kommunale Wertzuwachssteuer IIVTNU nach kommunaler Satzung und gesetzlichen Voraussetzungen
Anteilsübertragung Einkommen-/Körperschaftsteuer; mögliche GrESt-Share-Deal-Folge Einkommen-/Körperschaft-/IRNR; gesonderte Prüfung immobilienbezogener Anti-Missbrauchsregeln

Die spanische Wohnraumvermietung kann umsatzsteuerlich anders behandelt werden als Ferienvermietung mit hotelähnlichen Leistungen. Auch eine unentgeltliche Überlassung kann Eigenverbrauchs- oder Vorsteuerfolgen auslösen. Gesellschaftsrechtliche Zulässigkeit und Ertragsteuer lösen die IVA-Frage nicht mit.

Vermögensteuer, Erbe und Schenkung

Vermögensteuer

Bei einer gesellschaftseigenen Immobilie hält der Gesellschafter grundsätzlich die Beteiligung als Vermögenswert. Eine in Spanien ansässige natürliche Person unterliegt nach Artikel 5 des spanischen Vermögensteuergesetzes grundsätzlich mit ihrem weltweiten Nettovermögen; daher ist der Wert ausländischer und spanischer nicht börsennotierter Anteile nach Artikel 16 zu bestimmen.

Auch ein nicht in Spanien ansässiger Anteilseigner kann spanisches Vermögen halten, wenn das Aktivvermögen der Gesellschaft mit nicht börsennotierten Anteilen unmittelbar oder mittelbar zu mindestens 50 Prozent aus spanischen Immobilien besteht. Artikel 21 Absatz 4 DBA erlaubt dem Immobilienbelegenheitsstaat für solche Anteile oder für besondere Genussrechte grundsätzlich eine Vermögensbesteuerung. Ob persönliche, familiäre oder unternehmerische Befreiungen greifen, ist anhand Beteiligungsquote, Leitungsfunktion, Vergütung, Tätigkeit und regionalem Recht gesondert zu prüfen.

Für die 50-Prozent-Prüfung, die Anteilbewertung und die laufende Immobiliensteuer sind unterschiedliche Werte möglich. Der spanische Katasterwert, der Referenzwert für bestimmte Erwerbssteuern, der Verkehrswert, der Buchwert und der Wert nicht börsennotierter Anteile nach Artikel 16 Vermögensteuergesetz sind keine austauschbaren Größen.

Erbschaft und Schenkung

Stirbt der Gesellschafter oder verschenkt er seine Beteiligung, wechseln grundsätzlich die Anteile den Inhaber; die Immobilie bleibt in der Gesellschaft. Zu prüfen sind:

  • Steueransässigkeit und persönliche Anknüpfung von Erblasser/Schenker und Erwerber;
  • Sitz, Geschäftsleitung und Rechtsform der Gesellschaft;
  • direkter und indirekter Immobilienanteil am Gesellschaftswert;
  • gemeiner Wert der Anteile am Stichtag;
  • deutsche und spanische Belegenheits- und Beteiligungsregeln;
  • regionale spanische Freibeträge, Vergünstigungen und Formulare;
  • latente Steuern innerhalb der Gesellschaft und fehlender automatischer Buchwertsprung.

Überträgt dagegen die Gesellschaft selbst das Grundstück unentgeltlich auf den Gesellschafter oder ein Familienmitglied, liegt nicht bloß eine private Schenkung der Anteile vor. Gesellschaftsgewinn, verdeckte Ausschüttung, Verkehrsteuern, Registerkosten und gegebenenfalls Schenkungsteuer sind auf mehreren Ebenen zu prüfen.

Holding, Gruppe und Hinzurechnungsbesteuerung

Eine Immobiliengesellschaft ist nicht allein wegen ihrer Existenz missbräuchlich. Bei einer grenzüberschreitenden, beherrschten und niedrig besteuerten Struktur können jedoch CFC-Regeln die laufenden Gesellschaftseinkünfte bereits vor einer Ausschüttung beim Anteilseigner erfassen.

Spanischer Anteilseigner mit ausländischer Gesellschaft

Artikel 91 LIRPF ist insbesondere zu prüfen, wenn eine in Spanien ansässige natürliche Person allein oder zusammen mit verbundenen Personen mindestens 50 Prozent an einer ausländischen Gesellschaft kontrolliert und die ausländische Belastung der betreffenden Einkünfte unter 75 Prozent der entsprechenden spanischen Belastung liegt. Bei fehlender eigener materieller und personeller Organisation kann unter weiteren Voraussetzungen das Gesamteinkommen zugerechnet werden; andernfalls gehören bestimmte passive Immobilienerträge zu den ausdrücklich erfassten Kategorien. Gruppenressourcen, wirtschaftliche Gründe, die 15-Prozent-Grenze für bestimmte passive Einkünfte und die EU-/EWR-Ausnahme bei nachgewiesener wirtschaftlicher Tätigkeit sind mitzulesen.

Deutscher Anteilseigner mit ausländischer Gesellschaft

Die §§ 7 und 8 AStG können bei deutscher Steueransässigkeit, Beherrschung und niedrig besteuerten passiven Einkünften einer ausländischen Gesellschaft eingreifen. Niedrige Besteuerung liegt nach aktuellem § 8 Absatz 5 AStG bei einer Ertragsteuerbelastung von weniger als 15 Prozent vor. Immobilienvermietung ist nicht pauschal aktiv; § 8 Absatz 1 Nummer 6 enthält Voraussetzungen und Ausnahmen, darunter die Bedeutung einer möglichen DBA-Freistellung bei unmittelbarem Halten. Für EU-/EWR-Gesellschaften ist die substanzbezogene Ausnahme des § 8 Absatz 2 AStG mit tatsächlicher wirtschaftlicher Tätigkeit, eigenem Personal und eigenen sachlichen Mitteln zu prüfen.

Ein normaler spanischer Körperschaftsteuersatz oder ein deutscher Nominalsatz entscheidet nicht allein. Maßgeblich sind die effektive Belastung der konkreten Einkünfte, Verlustverrechnung, Vergünstigungen, hybride Qualifikationen, Beteiligungsquote und tatsächliche Substanz.

Zeitachse, Erklärungen und Formulare

Die sieben Zeitspalten

Jede Immobilientransaktion und jede persönliche Nutzung sollte mit sieben getrennten Zeitspalten dokumentiert werden:

Zeitspalte Beispiel
Ereignis Gesellschafter nutzt die Villa vom 3. bis 17. August
Rechtliche Wirkung Nutzungsvertrag tritt am 1. August in Kraft
Wirtschaftlicher Übergang Besitz, Nutzen und Lasten gehen beim Kauf am 30. September über
Signing Anteilskaufvertrag wird am 15. Juni unterzeichnet
Closing Anteile und Kontrolle wechseln am 31. Juli
Zahlung Miete am 1. August, Kaufpreis am 31. Juli, Steuereinbehalt später
Steuerjahr und Formular Vorteil 2026; Erklärung oder Formular wird 2027 in der dann gültigen technischen Fassung eingereicht

Das ist besonders wichtig, weil Nutzungsvorteil, Mieterlös, Eigentumsübergang, Grunderwerbsteuer und Kaufpreiszahlung nicht zwingend am selben Tag entstehen.

Spanische Erklärungswege

  • Spanische Gesellschaft: Die Körperschaftsteuererklärung erfolgt grundsätzlich mit Modelo 200. Artikel 124 LIS nennt als regulären Abgabezeitraum die 25 Kalendertage nach Ablauf von sechs Monaten nach Ende des Steuerzeitraums.
  • Nichtresident ohne Betriebsstätte: Immobilienmieten und Veräußerungsgewinne werden grundsätzlich mit Modelo 210 erklärt. Die richtige Einkunftsart, der Belegenheitsort, Ansässigkeitsnachweis und die aktuelle technische Formularfassung sind zu verwenden.
  • Verkauf durch Nichtresidenten: Der Käufer führt den 3-Prozent-Einbehalt mit Modelo 211 innerhalb eines Monats ab Übertragung ab; der Verkäufer reicht Modelo 210 anschließend innerhalb der gesetzlichen Dreimonatsfrist ein.
  • Modelo 213: Die Sonderabgabe von 3 Prozent betrifft nicht jede ausländische Immobiliengesellschaft. Sie gilt grundsätzlich für Gesellschaften aus nicht kooperativen Jurisdiktionen, die spanische Immobilien oder Genussrechte halten; Stichtag ist der 31. Dezember, Abgabezeitraum der folgende Januar.
  • Lokale Steuern: IBI und IIVTNU richten sich nach Gesetz, kommunaler Satzung und Bescheid. Die staatliche Ertragsteuererklärung ersetzt keine kommunale Anmeldung oder Zahlung.

Die Orden HAC/623/2026 hat Inhalt und Fristen des Modelo 210 für Immobilien geändert. Für Vermietungserklärungen mit Zahllast gilt 2026 ein Übergang: Ungebündelte Mieten mit Entstehung in April bis September 2026 verbleiben nach dem AEAT-Hinweis bei den bisherigen Fristen in den ersten 20 Kalendertagen des auf das jeweilige Quartal folgenden Monats, also Juli beziehungsweise Oktober. Gebündelte Mieten des Jahres 2026 sowie einzeln erklärte Mieten des vierten Quartals 2026 sind vom 1. bis 20. April 2027 zu erklären. Vermietungserklärungen ohne Zahllast und ohne Erstattung sind grundsätzlich vom 1. bis 20. Januar des Folgejahres abzugeben; für Erstattungserklärungen gelten grundsätzlich der Beginn am 1. Februar des Folgejahres und die gesetzliche Vierjahresfrist. Für ab 1. Januar 2027 eingereichte Erklärungen gilt zudem die neue Formularfassung mit einem Anhang zu abzugsfähigen Immobilienkosten. Eine Formulardatei aus dem Transaktionsjahr darf deshalb nicht ungeprüft für die spätere Einreichung wiederverwendet werden.

Berichtigung und Rechtsbehelf

Fehlt eine bisher nicht erklärte Nutzung, sind Gesellschaft und Gesellschafter getrennt zu korrigieren. In Betracht kommen ergänzende oder berichtigende Erklärungen, Nachzahlung, Verzugszins, Verspätungsfolgen und ein eigenes Sanktionsverfahren. Ein Steuerbescheid ist auf Steuerart, Zeitraum, Gesellschaft, Anteilseigner, Immobilie und Rechtsbehelfsfrist zu prüfen. Eine Korrektur auf Gesellschaftsebene erledigt nicht automatisch die persönliche Erklärung.

Nachweise und belastbare Arbeitsfolge

Kernunterlagen

  1. Ansässigkeit: Steuerliche Ansässigkeitsbescheinigungen von Gesellschaft und Anteilseigner; Wohnsitz-, Reise- und Tätigkeitskalender; Organ- und Leitungsorte.
  2. Gesellschaft und Beteiligung: Satzung, Registerauszug, Gesellschafterliste, Beteiligungsdiagramm, Stimm- und Gewinnrechte, Geschäftsführerbestellung, Vollmachten, Protokolle und Bankfreigaben.
  3. Immobilie: aktueller Grundbuch- oder Registro-Auszug, Catastro-Daten, Referencia Catastral, Kaufurkunde, Übergabeprotokoll, Bau- und Renovierungsunterlagen, IBI-/Grundsteuerbescheide.
  4. Nutzung: Miet- oder Nutzungsvertrag, Genehmigungsbeschluss, Vergleichsmieten oder Gutachten, Buchungsplattformdaten, Schlüsselprotokoll, Reise- und Gästekalender, Energie- und Reinigungsdaten.
  5. Zahlung: Kontoauszüge der Gesellschaft und des Nutzers, Rechnungen, Kaution, Nebenkostenabrechnung, Mahnungen und Verrechnungskonten.
  6. Bewertung: Aufteilung Grund/Boden und Gebäude, AfA-Verzeichnis, Verkehrswertgutachten, Kataster- und Referenzwerte, Anteilbewertung und Bewertungsstichtag.
  7. Steuern: Körperschaft-, Einkommen-, Umsatz-/IVA-, Grunderwerb-/ITP-/AJD-, IBI-/Grundsteuer- und IIVTNU-Erklärungen, Modelo 200/210/211/213, Zahlungsbelege und Bescheide.

Faktenblatt mit Provenienz

Für jedes planungsrelevante Faktum sollte die Länderakte mindestens vier Felder enthalten: Fakt, Quelle, Stichtag und Bestätigungsstatus. Beispiel: „tatsächliche Geschäftsleitung Deutschland – Quelle: Beschluss- und Bankfreigabematrix Januar bis Dezember 2026 – bestätigt durch Geschäftsführer und Bankprotokolle“. Unbestätigte Annahmen müssen sichtbar bleiben und dürfen nicht als Tatsachen in die Berechnung eingehen.

Empfohlene Reihenfolge

  1. Rechtsform, Sitz, Geschäftsleitung und steuerliche Ansässigkeit jeder Gesellschaft bestimmen.
  2. Direkte und indirekte Beteiligungsquoten, Stimmrechte, Genussrechte und Gruppenstruktur erfassen.
  3. Zivilrechtliches und wirtschaftliches Eigentum sowie Belegenheitsgemeinde feststellen.
  4. Tatsächliche Nutzung tageweise und personengenau rekonstruieren.
  5. Fremdvergleich und Bewertung je Nutzungszeitraum erstellen.
  6. Gesellschaftsgewinn, Nutzungsvorteil und Ausschüttung getrennt berechnen.
  7. Belegenheitssteuer, Ansässigkeitssteuer und DBA-Entlastung nacheinander ermitteln.
  8. Verkehrs-, Besitz-, kommunale, Vermögen- und Erbschaft-/Schenkungsteuern ergänzen.
  9. Formulare nach Entstehungszeitpunkt und gültiger technischer Generation zuordnen.
  10. Zahlungen, Bescheide, Korrekturfristen und Rechtsbehelfe in einer Kontrollliste überwachen.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Deutsche GmbH mit Villa auf Mallorca

Annahmen: Die GmbH hat Sitz und tatsächliche Geschäftsleitung in Deutschland. Sie besitzt eine Villa auf Mallorca. Ihr alleiniger, in Spanien ansässiger Gesellschafter nutzt sie im Juli und August acht Wochen mit Familie. Es gibt weder Mietvertrag noch Zahlung; die tatsächlichen Aufenthalte sind durch Flüge, Reinigung und Stromverbrauch belegt.

Folgen: Spanien kann den Immobilienertrag der GmbH nach innerstaatlichem Recht und Artikel 6 DBA erfassen; ein fremdüblicher Wert der verbundenen Nutzung ist zu prüfen. Deutschland erfasst als Ansässigkeitsstaat den Gesellschaftsgewinn und rechnet abkommensgemäße spanische Steuer innerhalb der Grenzen des Artikels 22 an. Die feststellbare kostenlose Nutzung kann bei der GmbH eine verdeckte Gewinnausschüttung und beim Gesellschafter einen Beteiligungsvorteil auslösen. Da der Gesellschafter in Spanien ansässig ist, kommen zusätzlich spanische IRPF-Besteuerung, Artikel 10 DBA und eine begrenzte Anrechnung deutscher Quellensteuer in Betracht. Die bloße Beherrschung wäre nach dem BFH-Urteil 2024 nicht genug; hier ist die tatsächliche Nutzung jedoch belegt.

Beispiel 2: Spanische SL mit deutscher Wohnung

Annahmen: Eine in Spanien ansässige SL besitzt eine Wohnung in Hamburg. Sie vermietet sie ihrem zu 30 Prozent beteiligten Gesellschafter für zwölf Monate. Miete, Nebenkosten und Kaution entsprechen einem unabhängigen Gutachten; Zahlungen erfolgen monatlich, und Rückstände werden wie bei Fremden verfolgt.

Folgen: Deutschland besteuert den deutschen Immobilienertrag der SL. Spanien erfasst das weltweite Ergebnis und gewährt die begrenzte Anrechnung der deutschen Steuer. Bei tatsächlich fremdüblicher Durchführung entsteht aus dem Mietverhältnis grundsätzlich kein verbilligter Nutzungsvorteil. Gleichwohl bleiben die deutsche Umsatzsteuer-/Wohnraumeinordnung, lokale Abgaben, Finanzierung und die spanische Verbundenheitsdokumentation zu prüfen.

Beispiel 3: Immobilie verkaufen oder Anteile verkaufen

Annahmen: Eine deutsche GmbH hält ausschließlich ein spanisches Apartment. Buchwert 400.000 Euro, Marktwert 900.000 Euro. Der Gesellschafter erwägt entweder den Verkauf des Apartments durch die GmbH oder den Verkauf sämtlicher GmbH-Anteile. Erwerbsnebenkosten und Steuern sind noch nicht eingerechnet.

Asset Deal: Die GmbH realisiert grundsätzlich einen Immobiliengewinn von 500.000 Euro vor Veräußerungskosten und weiteren Korrekturen. Spanien darf besteuern; Deutschland rechnet die abkommensgemäße spanische Steuer nach den einschlägigen Regeln an. Der Nettoerlös bleibt zunächst in der GmbH. Eine Ausschüttung an den Gesellschafter ist eine zweite Steuerstufe.

Share Deal: Der Gesellschafter realisiert einen Anteilveräußerungsgewinn anhand seiner Beteiligungsanschaffungskosten. Beruhte der Wert der Anteile zu irgendeinem Zeitpunkt während der 365 Tage vor dem Verkauf zu mehr als 50 Prozent unmittelbar oder mittelbar auf spanischem unbeweglichem Vermögen, kann Spanien nach Artikel 13 Absatz 2 DBA ebenfalls besteuern. Das Apartment selbst behält seinen Buchwert in der GmbH; beim Käufer der Anteile entsteht kein automatischer steuerlicher Step-up des Grundstücks.

Beispiel 4: Gemischte Ferien- und Familiennutzung

Annahmen: Eine spanische SL vermietet ein Haus 140 Tage an Touristen, 30 Tage zu Marktpreisen an den Gesellschafter, 20 Tage kostenlos an dessen Kinder, 25 Tage wegen Bauarbeiten nicht nutzbar und hält es im Übrigen über Portale am Markt bereit.

Folgen: Die Gesellschaft braucht getrennte Belege für jede Kategorie. Die 30 bezahlten Tage sind nur bei tatsächlicher Fremdüblichkeit neutral; die 20 Familientage können einen verbundenen Vorteil auslösen. Die Bauzeit ist durch Rechnungen und Zugangssperren zu belegen. Für verbleibende Leerstandstage sind Inserate, Preise und Buchungsverläufe nötig. Eine pauschale Jahresmiete oder pauschale Kostenkürzung ohne Tages- und Sachverhaltsbezug wäre nicht belastbar.

Typische Fehlentscheidungen

  • „Die Gesellschaft gehört mir, also gehört mir das Haus.“ Die Anteile und die Immobilie sind verschiedene Vermögensgegenstände.
  • „Ich hatte einen Schlüssel; damit liegt für das ganze Jahr eine verdeckte Ausschüttung vor.“ Zugriff ist ein Indiz, aber nach der BFH-Rechtsprechung sind Einräumung und tatsächliche Nutzung konkret festzustellen.
  • „Ein Mietvertrag zum Marktpreis genügt.“ Ohne Zahlung, Verbuchung, Genehmigung und Durchsetzung fehlt die fremdübliche Durchführung.
  • „Eine Wochenmiete aus einem Portal ist in jedem Fall der richtige Wert.“ Vergleichbarkeit, Saison, Exklusivität, Kostenstruktur und die spezielle Gesellschaftssituation können eine andere Bewertung verlangen.
  • „Eigennutzung schützt beim Gesellschaftsverkauf nach zehn Jahren.“ § 23 EStG betrifft private Veräußerungsgeschäfte, nicht den Grundstücksverkauf einer Kapitalgesellschaft.
  • „Beim Share Deal brauche ich nur die Beteiligungsquote.“ Für deutsche Grunderwerbsteuer kommt zuerst die Grundstückszurechnung, danach Quote, Erwerbergruppe und Zeitraum.
  • „Catastro und Registro zeigen dasselbe.“ Der Catastro liefert Verwaltungs- und Wertdaten; das Eigentumsregister dokumentiert dingliche Rechtswirkungen.
  • „Jede ausländische Gesellschaft muss Modelo 213 abgeben.“ Das Formular betrifft grundsätzlich nur Gesellschaften aus nicht kooperativen Jurisdiktionen mit spanischem Immobilienbesitz oder entsprechenden Rechten.
  • „Ausländische Steuer wird vollständig angerechnet.“ Anrechenbar ist grundsätzlich nur endgültige, tatsächlich gezahlte und abkommensgemäße Steuer bis zum jeweiligen Höchstbetrag.
  • „Signing, Closing, Zahlung und Eigentumsübergang sind derselbe Tag.“ Für Gewinn, Grunderwerbsteuer, wirtschaftliches Eigentum und Formulare können unterschiedliche Zeitpunkte gelten.
  • „Die Gesellschaft vermeidet Vermögen- und Erbschaftsteuer.“ Häufig verlagert sich die Prüfung auf Wert und Belegenheit der Anteile; bei immobilienreichen Gesellschaften bestehen besondere Regeln.
  • „Eine Briefkastenholding verhindert CFC.“ Fehlende Substanz kann das Hinzurechnungsrisiko erhöhen statt beseitigen.

Häufige Fragen

Darf der Gesellschafter die Immobilie gelegentlich kostenlos nutzen?

Gesellschaftsrechtlich und steuerlich ist das kein neutraler Automatismus. Die Nutzung muss genehmigt, bewertet und auf Gesellschafts- sowie Anteilseignerebene eingeordnet werden. Auch wenige Tage können einen Vorteil auslösen; die Höhe richtet sich nach dem konkret eingeräumten oder tatsächlich genutzten Zeitraum und der richtigen Bewertungsmethode.

Verhindert eine marktübliche Miete jede weitere Steuerfrage?

Sie reduziert das Risiko eines verbilligten Nutzungsvorteils, wenn Vertrag und Zahlung tatsächlich fremdüblich durchgeführt werden. Gesellschaftsansässigkeit, Immobilienertrag, IVA/Umsatzsteuer, lokale Abgaben, Finanzierung, CFC und spätere Veräußerung bleiben eigenständige Prüfungen.

Muss der Gesellschafter die Gesellschaftsimmobilie in seiner spanischen Vermögensteuer als Grundstück angeben?

Grundsätzlich hält er die Anteile, nicht das Grundstück. Bei in Spanien ansässigen Personen gehören die Anteile zum weltweiten Vermögen; bei nicht börsennotierten und immobilienreichen Gesellschaften gelten besondere Belegenheits- und Bewertungsregeln. Ein spezielles dingliches Nutzungsrecht kann zusätzlich eigenständig relevant sein.

Kann die Gesellschaft Anschaffungskosten des Gesellschafters übernehmen?

Nur wenn es sich wirtschaftlich um Kosten der Gesellschaft handelt. Private Erwerbs-, Reise-, Einrichtungs- oder Nutzungskosten des Gesellschafters können eine verdeckte oder offene Zuwendung sein. Rechnungsempfänger, Vertragspartei, Leistungsbezug und Zahlung müssen zusammenpassen.

Ist eine Minderheitsbeteiligung unproblematisch?

Nicht zwingend. Die Beherrschung beeinflusst Vertragsanforderungen und CFC, aber verbundene Vorgänge können in Spanien bereits ab 25 Prozent oder wegen Organ-, Familien- oder Gruppenbeziehungen vorliegen. Besondere Nutzungsrechte können unabhängig von der Kapitalquote entscheidend sein.

Was ist bei einem späteren Wegzug zu beachten?

Die Immobilie bleibt auf Gesellschaftsebene, doch Ansässigkeit, Geschäftsleitungsort, Quellensteuer, CFC, Wegzugsbesteuerung der Anteile und spätere Ausschüttungen können sich ändern. Der Wegzug erzeugt keinen automatischen Buchwertsprung für Immobilie oder Beteiligung.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand: 10. August 2026. Die folgenden Links führen unmittelbar zu amtlichen Fassungen oder Verfahrensseiten. Regionale und kommunale Sätze, Vergünstigungen, Formulare und Fristen sind zusätzlich für Belegenheitsgemeinde, autonome Gemeinschaft und konkretes Steuerjahr zu prüfen.

Amtliche Quellen – Deutschland

Amtliche Quellen – Spanien

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