Immobilienverkauf Deutschland–Spanien: Steuer und DBA

Ein Haus auf Mallorca wird verkauft, während der Eigentümer wieder in Deutschland lebt. Eine in Spanien ansässige Person veräußert eine vermietete Wohnung in Deutschland. Oder statt des Grundstücks wechseln die Anteile an einer Gesellschaft den Eigentümer, deren wesentlicher Wert aus Immobilien besteht. In allen drei Fällen kann der Belegenheitsstaat besteuern – aber weder aus demselben nationalen Tatbestand noch mit derselben Bemessungsgrundlage oder demselben Verfahren.

Vor jeder Rechnung muss feststehen, wer was zu welchem Zeitpunkt veräußert. Notarieller Vertrag, wirtschaftlicher Übergang, Grundbuchumschreibung, gesellschaftsrechtliches Closing, Zahlung und spätere Kaufpreisanpassung können auf verschiedene Tage oder sogar verschiedene Steuerjahre fallen. Die deutsche Zehnjahresfrist, die spanische zeitliche Zuordnung, der 365-Tage-Test des DBA und kommunale oder verkehrsteuerliche Pflichten dürfen deshalb nicht auf ein einziges „Verkaufsdatum“ verkürzt werden.

Das Wichtigste im Überblick

Der Belegenheitsstaat darf einen direkten Immobiliengewinn grundsätzlich besteuern. Artikel 13 Absatz 1 DBA Deutschland–Spanien erfasst Grundstücke und weitere unbewegliche Rechte nach der Definition des Artikels 6.
Der Ansässigkeitsstaat rechnet trotzdem selbst. Spanien erfasst bei dort Ansässigen grundsätzlich den weltweiten Gewinn und rechnet eine abkommensgemäße deutsche Steuer nur bis zum spanischen Höchstbetrag an. Deutschland erfasst bei dort Ansässigen grundsätzlich auch den spanischen Gewinn und verwendet für private spanische Immobilien regelmäßig die Anrechnungsmethode des Artikels 22 Absatz 2 Buchstabe b Doppelbuchstabe vii.
Seit 1. Januar 2025 ist bei immobiliengeprägten Anteilen ein Rückblick erforderlich. Der Belegenheitsstaat darf besteuern, wenn der Wert der Anteile oder vergleichbaren Rechte zu irgendeinem Zeitpunkt während der 365 Tage vor der Veräußerung zu mehr als 50 Prozent unmittelbar oder mittelbar auf dortigem Grundvermögen beruhte. Ein Wert unter 50 Prozent am Closing allein genügt daher nicht.
Nationales Recht muss den Steueranspruch tragen. Das DBA erweitert keinen fehlenden deutschen oder spanischen Steuertatbestand. Bei Anteilsgeschäften sind deshalb beispielsweise § 49 EStG beziehungsweise das spanische IRNR zusätzlich zur Abkommensregel zu prüfen.
Die deutsche Zehnjahresfrist gilt nicht weltweit als Steuerbefreiung. Sie betrifft private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Spanien kann einen Gewinn aus einer spanischen Immobilie auch dann besteuern, wenn Deutschland wegen Fristablaufs oder Eigennutzung keinen privaten Veräußerungsgewinn ansetzt.
Eigennutzung ist kein bloßer Melderegistereintrag. Tatsächliche Wohnnutzung, Vermietungszeiträume, Feriennutzung, einzelne überlassene Räume und ein häusliches Arbeitszimmer sind getrennt zu dokumentieren.
Abschreibungen wirken in beiden Staaten unterschiedlich. Deutschland mindert bei § 23 die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um tatsächlich abgezogene AfA und Sonderabschreibungen. Spanien berücksichtigt bei vermieteten Gebäudeteilen grundsätzlich mindestens die steuerlich zulässige Mindestabschreibung, auch wenn sie nicht erklärt wurde; Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
Der spanische 3-Prozent-Einbehalt ist eine Vorauszahlung, keine Endsteuer. Beim direkten Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nichtansässigen ohne spanische Betriebsstätte behält der Käufer grundsätzlich 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung ein und führt sie mit Modelo 211 ab. Der Verkäufer erklärt den endgültigen Gewinn mit Modelo 210 und erhält einen Überschuss gegebenenfalls zurück.
Übertragungs- und Kommunalsteuern laufen daneben. Deutsche Grunderwerbsteuer, spanische ITP/AJD oder IVA, die spanische kommunale Bodenwertzuwachssteuer sowie laufende Grundsteuer oder IBI sind nicht mit der Einkommen- oder Körperschaftsteuer auf den Veräußerungsgewinn gleichzusetzen.

Zuerst bestimmen, was tatsächlich veräußert wird

Der wirtschaftliche Anlass „Immobilienverkauf“ kann rechtlich sehr unterschiedlich umgesetzt sein. Davon hängen Steuerschuldner, Bemessungsgrundlage, Quellenstaat und Verfahren ab.

Vorgang	Veräußerungsgegenstand	Zentrale Folgefrage
Verkauf von Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung	unmittelbares unbewegliches Vermögen	nationale Immobiliengewinnregel und Artikel 13 Absatz 1 DBA
Verkauf von Erbbaurecht, Nießbrauch, Wohn-, Nutzungs- oder Ausbeutungsrecht	grundstücksbezogenes Recht	Einordnung als unbewegliches Vermögen oder gesondertes Nutzungsrecht
Verkauf einer Beteiligung an einer Personengesellschaft	Anteil und nach deutschem Recht teilweise anteilige Wirtschaftsgüter	Transparenz, § 23 Absatz 1 Satz 4 EStG, Unternehmens- oder Privatvermögen
Verkauf von GmbH-, SL- oder anderen Kapitalgesellschaftsanteilen	Gesellschaftsanteil, nicht das Grundstück selbst	nationales Anteilseinkommen, Artikel 13 Absatz 2 oder 3 DBA, zusätzliche Übertragungssteuerprüfung
Verkauf eines Betriebs oder einer Betriebsstätte mit Immobilie	Betrieb, Teilbetrieb oder einzelne Betriebsvermögensgegenstände	Unternehmensgewinn, Buchwert, § 16 EStG beziehungsweise spanische Unternehmensbesteuerung und DBA-Methode
Übertragung gegen Rente, Earn-out oder andere variable Gegenleistung	Immobilie oder Anteil mit gestrecktem Preis	Veräußerungszeitpunkt und spätere Betrags-/Zuflusskorrekturen getrennt

Rechtliches und wirtschaftliches Eigentum

Grundbuch oder Registro de la Propiedad sind zentrale Nachweise, aber nicht in jeder Steuerfrage der einzige Zurechnungsmaßstab. Deutschland ordnet ein Wirtschaftsgut nach § 39 AO grundsätzlich dem Eigentümer zu; kann eine andere Person den rechtlichen Eigentümer für die gewöhnliche Nutzungsdauer wirtschaftlich ausschließen, kann die Zurechnung auf den wirtschaftlichen Eigentümer übergehen. Bei Treuhand, Kaufpreisstundung, Besitzübergang vor Umschreibung, Kaufoptionen, Nießbrauch oder Sale-and-lease-back ist deshalb der Vertrag vollständig auszuwerten.

Auch bei spanischem Grundvermögen dürfen notarielle Urkunde, Besitz- und Nutzungsübergang, Registereintragung, Katasterdaten und Kaufpreiszahlung nicht gleichgesetzt werden. Das Register schützt und dokumentiert dingliche Rechte; Kataster- und Referenzwerte dienen anderen gesetzlichen Funktionen. Für die Einkommensteuer ist zusätzlich festzustellen, wann die steuerlich relevante Vermögensänderung eingetreten ist. Ein Katasterwert ersetzt weder automatisch den tatsächlichen Veräußerungspreis noch in jedem Fall den steuerlichen Wertansatz.

Nutzung ist keine Eigentumsform

Eigentümer, Bewohner, Vermieter, Nießbraucher und Gesellschafter können verschiedene Personen sein. Für die deutsche Eigennutzungsausnahme zählt die tatsächliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Für Artikel 13 Absatz 3 DBA kann dagegen bereits die Veräußerung von Anteilen oder Rechten relevant sein, die unmittelbar oder mittelbar das Recht auf den Genuss einer Immobilie vermitteln. Bei einer Gesellschaftswohnung ist daher getrennt zu prüfen:

Wem gehört das Grundstück rechtlich und wirtschaftlich?
Wer darf es tatsächlich nutzen oder vermieten?
Welches Recht wird verkauft – das Grundstück, ein Nutzungsrecht oder ein Anteil?
Wem wurde der laufende Ertrag zugerechnet?
Ist die Immobilie Privat- oder Betriebsvermögen?

Die Prüfung in fünf Stufen

1. Person, Ansässigkeit und Steuerjahr

Festzustellen sind Verkäufer, Käufer, Beteiligte und gegebenenfalls Gesellschaft oder Betriebsstätte. Für natürliche Personen sind die nationale Ansässigkeit und bei Doppelansässigkeit Artikel 4 DBA zu prüfen. Bei Gesellschaften kommen Sitz, Geschäftsleitung und gegebenenfalls eine Verständigungslösung hinzu. Ein Wohnsitzwechsel kurz vor Signing oder Closing ändert nicht rückwirkend die Anschaffungs- und Nutzungsgeschichte, kann aber den Ansässigkeitsstaat und damit die Entlastungsmethode ändern.

2. Gegenstand, Zurechnung und maßgeblicher Zeitpunkt

Benötigt werden Vertragsgegenstand, Registerdaten, wirtschaftlicher Übergang, Besitz, Nutzen und Lasten, Stimmrechts- und Gewinnübergang sowie alle aufschiebenden oder auflösenden Bedingungen. Bei Anteilen müssen direkte und indirekte Beteiligungsketten sowie die Vermögenswerte der Gesellschaften während des gesamten relevanten Rückblickzeitraums dokumentiert werden.

3. Nationale Steueransprüche

Deutschland prüft je nach Fall insbesondere unbeschränkte oder beschränkte Steuerpflicht, § 23 EStG, § 17 oder § 20 EStG, betriebliche Einkünfte und § 49 EStG. Spanien prüft bei Ansässigen das IRPF oder die Körperschaftsteuer, bei Nichtansässigen das IRNR. Erst wenn nationales Recht einen Anspruch begründet, kann das DBA ihn begrenzen oder die Doppelbesteuerung koordinieren.

4. Artikel 13 DBA

Artikel 13 ordnet das Besteuerungsrecht abhängig vom veräußerten Vermögensgegenstand zu. „Kann besteuert werden“ bedeutet, dass der genannte Staat besteuern darf; es bedeutet nicht, dass nur dieser Staat rechnet oder dass dort zwangsläufig Steuer entsteht.

5. Entlastung, Nebensteuern und Verfahren

Anschließend werden die Entlastungsmethode des Artikels 22, nationale Anrechnungshöchstbeträge, Erklärungen, Einbehalte, lokale Steuern und spätere Änderungen abgearbeitet. Eine ausländische Vorauszahlung ist nur insoweit anrechenbar, wie sie endgültig auf die abkommensgemäße ausländische Einkommensteuer entfällt.

Welcher Zeitpunkt zählt?

Zeitpunkt	Typische Bedeutung	Darf nicht automatisch gleichgesetzt werden mit
verbindlicher schuldrechtlicher Vertrag	deutsche Zehnjahresfrist nach § 23; Verpflichtung zur Übertragung	Grundbuchumschreibung, Zahlung, spanischem Steuerentstehungszeitpunkt
Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang	wirtschaftliche Zurechnung, Miet- und Kostenabgrenzung	zwingend dem zivilrechtlichen Eigentumswechsel
notarielle spanische Urkunde und Übergabe	wichtig für spanischen Übertragungsvorgang und Nachweis	jeder späteren Registereintragung
Grundbuch-/Registerumschreibung	Publizität und dingliche Rechtsposition	zwingend dem früheren Verpflichtungs- oder Übergangszeitpunkt
gesellschaftsrechtliches Closing	Übergang von Anteilen, Stimmrechten und wirtschaftlichen Chancen	Signing oder Kaufpreiszahlung
Kaufpreiszahlung	Liquidität, Einbehalt, Zufluss und gegebenenfalls Ratenbesteuerung	Veräußerungsdatum für jede Norm
Earn-out oder Kaufpreisanpassung	nachträgliche Änderung des Veräußerungserlöses	neuem selbständigen Verkauf ohne Prüfung des Ursachenzusammenhangs

Deutsche Zehnjahresfrist: bindender Vertrag

Für § 23 EStG liegt die Veräußerung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs vor, wenn beide Vertragsparteien ihre übereinstimmenden schuldrechtlichen Verpflichtungserklärungen bindend abgegeben haben. Eine spätere behördliche Genehmigung, Kaufpreisfälligkeit oder Grundbuchumschreibung verschiebt diesen Stichtag nicht ohne Weiteres. Bedingungen und einseitige Lösungsrechte müssen allerdings im konkreten Vertrag geprüft werden.

Der Stichtag für die Zehnjahresfrist beantwortet noch nicht jede Frage der Betrags- und Jahreszuordnung. Raten, gestundete Beträge, Kaufpreisrückbehalte und nachträgliche Erhöhungen oder Minderungen sind zusätzlich nach den Regeln über Zufluss, Veräußerungserlös und rückwirkende Ereignisse zu untersuchen. Der Vertrag sollte deshalb den festen Kaufpreis, jede variable Komponente, Fälligkeit, Sicherheiten und Währungsregel getrennt ausweisen.

Spanien: Vermögensänderung und Ratenzahlung

Nach Artikel 14 LIRPF werden Vermögensgewinne grundsätzlich dem Steuerjahr zugerechnet, in dem die Vermögensänderung eintritt. Bei Raten- oder gestundeten Geschäften kann eine Wahl zur anteiligen Zuordnung auf die Fälligkeit der Zahlungen bestehen, wenn zwischen Übergabe beziehungsweise Verfügbarkeit und letzter Fälligkeit mehr als ein Jahr liegt. Eine spätere variable Gegenleistung kann eine Berichtigung oder ergänzende Erklärung auslösen. Für Nichtansässige bestimmen IRNR und die jeweils aktuelle Modelo-210-Anleitung zusätzlich den Steuerentstehungs- und Erklärungszeitpunkt.

Artikel 13 DBA: vier wichtige Veräußerungspfade

Direkte Immobilie – Artikel 13 Absatz 1

Veräußert eine in Deutschland ansässige Person spanisches unbewegliches Vermögen oder eine in Spanien ansässige Person deutsches unbewegliches Vermögen, darf der Belegenheitsstaat den Gewinn besteuern. Der Begriff folgt nach Artikel 6 grundsätzlich dem Recht des Belegenheitsstaats und umfasst unter anderem grundstücksbezogene Rechte, Nießbrauch sowie bestimmte Rechte an Bodenschätzen.

Das Belegenheitsrecht gilt auch für Immobilien eines Unternehmens. Die nationale Qualifikation als privater Gewinn, Gewerbegewinn oder Körperschaftseinkommen bestimmt jedoch weiterhin die Berechnung.

Immobiliengeprägte Anteile – Artikel 13 Absatz 2 seit 1. Januar 2025

Seit der Wirksamkeit der einschlägigen MLI-Regel für das DBA Deutschland–Spanien gilt der Rückblickstest: Der Staat, in dem das Grundvermögen liegt, darf einen Anteil- oder vergleichbaren Rechtsgewinn besteuern, wenn dessen Wert zu irgendeinem Zeitpunkt während der 365 Tage vor der Veräußerung zu mehr als 50 Prozent unmittelbar oder mittelbar auf dortigem unbeweglichem Vermögen beruhte.

Daraus folgen fünf praktische Regeln:

Der Wert am Closing ist nicht allein entscheidend.
Ein Immobilienverkauf der Gesellschaft kurz vor dem Anteilskauf beseitigt einen früher erfüllten Test nicht.
Zwischengesellschaften und indirekter Grundbesitz sind einzubeziehen.
Gesellschaftsschulden dürfen nicht ohne Rechtsprüfung als einfacher Abzug verwendet werden; der Test fragt nach der Herkunft des Anteilwerts, nicht nur nach dem bilanziellen Eigenkapital.
Beteiligungs- und Bewertungsunterlagen müssen den gesamten Rückblickzeitraum abdecken.

Der DBA-Test entscheidet nur über das zwischenstaatliche Besteuerungsrecht. Ob Deutschland oder Spanien dieses Recht national ausüben kann, welche Bewertungsmethode gilt und wie der Anteilgewinn berechnet wird, folgt aus dem jeweiligen innerstaatlichen Recht.

Rechte auf Immobiliengenuss – Artikel 13 Absatz 3

Anteile oder andere Rechte können ihrem Inhaber unmittelbar oder mittelbar den Genuss einer Immobilie vermitteln, etwa die Nutzung einer bestimmten Wohnung. Deren Veräußerung kann unabhängig vom allgemeinen Immobilienquotentest im Belegenheitsstaat besteuert werden. Gesellschaftsverträge, Nutzungsvereinbarungen und tatsächliche Nutzung sind daher ebenso wichtig wie die Bilanz.

Betriebsstättenvermögen und Restregel

Artikel 13 Absatz 4 erfasst bewegliches Vermögen, das zu einer Betriebsstätte gehört, sowie die Veräußerung der Betriebsstätte selbst. Unbewegliches Vermögen bleibt dem besonderen Immobilienpfad zugeordnet. Gewinne aus anderen, nicht von den Absätzen 1 bis 5 erfassten Vermögensgegenständen dürfen nach Absatz 6 grundsätzlich nur im Ansässigkeitsstaat besteuert werden; für frühere Ansässigkeit und bestimmte Anteilgewinne enthält Absatz 7 zusätzlich eine Wegzugsregel.

Auch die Missbrauchsregel des Artikels 28 in Verbindung mit dem MLI bleibt zu prüfen. Ein formaler Zwischenschritt oder eine Hülle sichert keinen Abkommensvorteil, wenn dessen Erlangung einer der Hauptzwecke der Gestaltung war und die Gewährung dem Sinn und Zweck der betroffenen Abkommensregel widerspräche.

Direkter Verkauf einer deutschen Immobilie

Deutschland als Belegenheitsstaat

Eine in Deutschland ansässige Person unterliegt mit ihren Einkünften grundsätzlich der deutschen unbeschränkten Steuerpflicht. Bei einer in Spanien ansässigen Person kann Deutschland den Gewinn aus deutschem Grundvermögen je nach Einkunftsart insbesondere über § 49 Absatz 1 Nummer 8 EStG für private Veräußerungsgeschäfte oder über § 49 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe f EStG für gewerbliche Veräußerungseinkünfte erfassen. Bei Kapitalgesellschaften ist der Gewinn regelmäßig betrieblich; bei Privatpersonen muss vor § 23 geprüft werden, ob die Immobilie zu einem Betrieb, einer selbständigen Tätigkeit oder einer anderen vorrangigen Einkunftsart gehört.

Zehnjahresfrist und Gewinnformel nach § 23 EStG

Im Privatvermögen ist ein Grundstücksverkauf grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Gebäude, Erweiterungen, selbständige Gebäudeteile und Eigentumswohnungen werden nach den gesetzlichen Regeln einbezogen.

Vereinfacht lautet die Gewinnformel:

Veräußerungspreis minus Veräußerungskosten minus fortgeführte Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden für § 23 um AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen gemindert, soweit diese tatsächlich bei der Einkünfteermittlung abgezogen wurden. Dadurch erhöht frühere Abschreibung regelmäßig den späteren privaten Veräußerungsgewinn. Finanzierungsdarlehen und deren Tilgung verändern die Anschaffungskosten nicht allein deshalb, weil sie bei Verkauf abgelöst werden. Schuldzinsen können während einer Vermietung Werbungskosten sein; sie sind nicht automatisch Bestandteil der §-23-Anschaffungskosten.

Gewinne aus sämtlichen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres bleiben nach § 23 Absatz 3 Satz 5 EStG steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn weniger als 1.000 Euro beträgt. Das ist eine Freigrenze und bei üblichen Immobiliengewinnen selten entscheidend.

Eigennutzung

Von § 23 ausgenommen sind Immobilien, die entweder

zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder
im Verkaufsjahr und in den beiden vorhergehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Die zweite Alternative verlangt keine pauschalen 36 vollen Monate, bleibt aber eine kalender- und nutzungsbezogene Tatsachenprüfung. Leerstand, Renovierung, Überlassung an Angehörige, kurzfristige Vermietung oder verspäteter Einzug müssen zeitlich belegt werden.

Zweit- und Ferienwohnung

Nach dem BFH kann auch eine Zweitwohnung oder nicht vermietete Ferienwohnung eigenen Wohnzwecken dienen, wenn sie dem Steuerpflichtigen als Wohnung zur Verfügung steht. Dauerhafter Hauptwohnsitz oder ununterbrochene Anwesenheit sind nicht zwingend. Eine Vermietung an wechselnde Gäste verändert die Beurteilung.

Gemischte Nutzung und einzelne vermietete Räume

Wer einzelne Räume zeitweise unter Ausschluss der eigenen Nutzung an Dritte vermietet, kann die Eigennutzungsausnahme für diesen Teil verlieren. Der BFH lehnt hierfür eine allgemeine räumliche oder zeitliche Bagatellgrenze ab. Die Aufteilung kann nach Wohnfläche erfolgen; tatsächlich gemeinsam genutzte Flächen sind gesondert zu beurteilen. Kalender, Buchungsportale, Mietverträge und Grundrisse sind deshalb steuerliche Belege.

Häusliches Arbeitszimmer

Ein in die selbst bewohnte Wohnung integriertes häusliches Arbeitszimmer steht der Eigennutzungsausnahme nach der BFH-Rechtsprechung nicht allein wegen seiner beruflichen Nutzung entgegen. Anders kann es bei einem rechtlich oder baulich selbständigen, einem Betriebsvermögen zugeordneten Gebäudeteil liegen.

Erbe, Schenkung und Personengesellschaft

Bei unentgeltlichem Erwerb übernimmt der Einzelrechtsnachfolger für § 23 grundsätzlich den Anschaffungs- oder Entnahmezeitpunkt des Rechtsvorgängers. Eine Erbschaft oder Schenkung startet daher nicht automatisch eine neue Zehnjahresfrist und schafft keinen automatischen neuen Verkehrswert als deutsche §-23-Anschaffungskosten. Entgeltliche oder teilentgeltliche Bestandteile, übernommene Verpflichtungen und Ausgleichszahlungen können einen zusätzlichen Erwerbsvorgang bilden.

Die Anschaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft gilt für § 23 als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter. Eine gesellschaftsrechtliche Hülle schaltet die Grundstücksprüfung deshalb bei transparent behandelten Strukturen nicht aus.

Betriebsvermögen und Einnahmenüberschussrechnung

Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen, tritt § 23 nach seinem Absatz 2 zurück. Maßgeblich sind dann Buchwert, betriebliche Veräußerungsregeln und gegebenenfalls § 16 EStG. Beim Verkauf oder bei der Aufgabe eines Betriebs, dessen Gewinn zuvor durch Einnahmenüberschussrechnung ermittelt wurde, kann für die zutreffende Schlussgewinnermittlung ein Übergang zur Bilanzierung und ein gesonderter Übergangsgewinn erforderlich sein. Grundstücksgewinn, laufender Gewinn und Aufgabe- oder Veräußerungsgewinn dürfen nicht in einer privaten Zehnjahresrechnung vermischt werden.

Direkter Verkauf einer spanischen Immobilie

Spanischer Steueranspruch

Spanien erfasst Gewinne aus spanischem unbeweglichem Vermögen bei in Spanien Ansässigen im IRPF beziehungsweise bei Gesellschaften in der Körperschaftsteuer. Bei Nichtansässigen ohne spanische Betriebsstätte begründet Artikel 13 IRNR einen spanischen Quellenanspruch; Gewinne aus Vermögensübertragungen unterliegen nach Artikel 25 Absatz 1 Buchstabe f Nummer 3 IRNR grundsätzlich einem Steuersatz von 19 Prozent. Das DBA begrenzt diesen Anspruch bei einem direkten spanischen Grundstück nicht.

Spanische Gewinnermittlung

Für natürliche Personen wird der Gewinn grundsätzlich aus der Differenz zwischen Übertragungs- und Erwerbswert ermittelt.

Zum Erwerbswert gehören nach Artikel 35 LIRPF insbesondere:

der tatsächliche Erwerbspreis;
nachweisbare Investitionen und wertsteigernde Verbesserungen;
mit dem Erwerb verbundene Kosten und Steuern, nicht jedoch Finanzierungskosten;
abzüglich steuerlich zu berücksichtigender Abschreibung.

Ausgangspunkt des Übertragungswerts ist nach Artikel 35 Absatz 2 LIRPF die vereinbarte Gegenleistung; liegt sie unter dem normalen Marktwert, ist dieser anzusetzen. Davon werden die vom Verkäufer getragenen, unmittelbar mit dem Verkauf verbundenen Kosten und Steuern abgezogen. Eine bloße Reparatur oder laufende Erhaltung ist nicht automatisch eine wertsteigernde Verbesserung. Rechnungen, Zahlungsbelege, Baugenehmigungen und eine nachvollziehbare Trennung sind erforderlich.

Bei vermieteten Gebäuden berücksichtigt die spanische Berechnung grundsätzlich mindestens die gesetzlich zulässige Mindestabschreibung, auch wenn der Eigentümer sie in früheren Erklärungen nicht oder zu niedrig geltend gemacht hat. Der Bodenanteil ist nicht abschreibbar. Darin liegt ein wichtiger Unterschied zu § 23 EStG, der auf tatsächlich abgezogene AfA abstellt.

Bei Erbschaft oder Schenkung knüpft Artikel 36 LIRPF grundsätzlich an die nach den Regeln der spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuer anzusetzenden Werte an, begrenzt durch den Marktwert. Ein in Deutschland verwendeter ertragsteuerlicher Wert bindet Spanien nicht automatisch. Erwerbsdatum, Wert, Nebenkosten und spätere Verbesserungen sind deshalb für jedes Land gesondert fortzuschreiben.

Hauptwohnung und Reinvestition

Für in Spanien Ansässige kann Artikel 38 LIRPF den Gewinn aus der Veräußerung der Hauptwohnung ganz oder anteilig von der spanischen Besteuerung ausnehmen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen der Reinvestition in eine neue Hauptwohnung erfüllt sind. Die Reinvestition muss grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf erfolgen. Bei Teilreinvestition ist nur der entsprechende Gewinnanteil begünstigt.

Es müssen nicht zwingend exakt dieselben Banknoten aus dem Verkauf verwendet werden; auch Fremdfinanzierung der neuen Wohnung kann mit der Reinvestitionsregel vereinbar sein. Eine noch offene Erwerbshypothek mindert nicht den Veräußerungsgewinn. Sie kann aber beeinflussen, welcher Betrag für eine vollständige Reinvestitionsbefreiung als zu reinvestierender Nettoerlös gilt. Reservierungs- oder Anzahlungsverträge ersetzen nicht ohne Weiteres den rechtzeitigen Erwerb und die Übergabe der neuen Wohnung.

Auch ein in Deutschland oder einem anderen EU-Mitgliedstaat ansässiger Nichtresident kann nach der siebten Zusatzbestimmung des IRNR für die frühere spanische Hauptwohnung eine vollständige oder anteilige Reinvestitionsbefreiung beanspruchen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind; für bestimmte EWR-Staaten gilt dies bei wirksamem Informationsaustausch. Der 3-Prozent-Einbehalt und die Erklärungsobliegenheiten bleiben zunächst bestehen. Die Entlastung wird in der Modelo-210-Abwicklung berücksichtigt oder als Erstattung geltend gemacht.

3-Prozent-Einbehalt und Modelo 211/210

Verkauft ein Nichtansässiger ohne spanische Betriebsstätte eine spanische Immobilie, muss der Käufer grundsätzlich 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und als Vorauszahlung des Verkäufers abführen. Maßgeblich ist der Bruttokaufpreis, nicht der geschätzte Gewinn und nicht der nach Darlehenstilgung verbleibende Geldbetrag.

Der Ablauf lautet:

Käufer: Modelo 211 und Zahlung grundsätzlich innerhalb eines Monats nach der Übertragung.
Beleg: Der Käufer übergibt dem Verkäufer eine Ausfertigung, damit dieser den Einbehalt nachweisen kann.
Verkäufer: Modelo 210 für den Veräußerungsgewinn unabhängig davon, ob sich Zahlung, Nullbetrag, Verlust oder Erstattung ergibt.
Frist des Verkäufers: drei Monate, nachdem die einmonatige Frist seit der Übertragung abgelaufen ist – praktisch endet die Frist grundsätzlich vier Monate nach dem Übertragungstag.
Abrechnung: Der Einbehalt wird auf die endgültige IRNR-Schuld angerechnet. Ist er höher, kann die Differenz erstattet werden; ist er niedriger, ist nachzuzahlen.

Der Einbehalt ist für den direkten Immobilienverkauf geregelt. Auf einen reinen Anteilskauf wird er nicht allein deshalb übertragen, weil die Gesellschaft Immobilien besitzt.

Immobiliengeprägte Gesellschaften und Anteilsgeschäfte

Ein Share Deal verlangt mindestens drei voneinander unabhängige Prüfungen:

Einkommen- oder Körperschaftsteuer auf den Anteilgewinn nach nationalem Recht;
DBA-Zuweisung nach Artikel 13 Absatz 2, 3 oder 6;
Verkehrsteuerliche Immobilien-Durchgriffsregeln wie deutsche Grunderwerbsteuer oder Artikel 338 des spanischen Wertpapiermarktgesetzes.

Der 365-Tage-Test des DBA

Für Veräußerungen im Anwendungszeitraum seit 1. Januar 2025 ist nicht nur eine Bilanz am Verkaufstag zu betrachten. Zu erfassen sind alle Zeitpunkte innerhalb der 365 Tage vor der Veräußerung, an denen der Wertanteil des im anderen Staat gelegenen Grundvermögens mehr als 50 Prozent betragen haben könnte. Benötigt werden insbesondere:

Konzern- und Beteiligungsdiagramme mit Gültigkeitsdaten;
direkte und indirekte Immobilienlisten;
Kauf-, Verkaufs- und Bewertungsstichtage der Immobilien;
belastbare Werte der Immobilien und übrigen Vermögensgegenstände;
Veränderungen durch Ausschüttungen, Umstrukturierungen oder Vermögensverkäufe;
Gesellschaftsvertrag und besondere Nutzungsrechte.

Eine Quote von 45 Prozent am Closing schließt das Belegenheitsrecht nicht aus, wenn sie sechs Monate vorher 60 Prozent betrug. Umgekehrt genügt eine Immobilie im Gesellschaftsvermögen nicht ohne Weiteres: Die Wertgrenze und der nationale Steuertatbestand müssen tatsächlich erfüllt sein.

Deutscher nationaler Anspruch bei Anteilen

Bei einem in Deutschland ansässigen Verkäufer richtet sich die deutsche Besteuerung privater Kapitalgesellschaftsanteile je nach Beteiligung und Umständen insbesondere nach § 17 oder § 20 EStG; im Betriebsvermögen gelten die betrieblichen Regeln. Bei einem in Spanien ansässigen Verkäufer kann § 49 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe e Doppelbuchstabe cc EStG einen deutschen Quellenanspruch begründen, wenn der Anteilswert zu irgendeinem Zeitpunkt während der 365 Tage vor der Veräußerung unmittelbar oder mittelbar zu mehr als 50 Prozent auf deutschem unbeweglichem Vermögen beruhte und die weiteren nationalen Voraussetzungen erfüllt sind. Die deutsche Vorschrift verwendet für ihre Quote eigene Buchwertregeln. Nationaler Test und DBA-Test dürfen daher nicht als identische Rechnung behandelt werden.

Spanischer nationaler Anspruch bei Anteilen

Das spanische IRNR erfasst bei Nichtansässigen unter anderem Gewinne aus Anteilen an residenten oder nichtresidenten Rechtsträgern, deren Vermögen hauptsächlich unmittelbar oder mittelbar aus spanischem Grundvermögen besteht, sowie bestimmte Rechte auf Immobiliengenuss. Daneben sind mögliche nationale Anteilsexemptionen und deren Immobilienausnahmen zu prüfen. Bei einem in Spanien ansässigen Verkäufer folgt die Berechnung aus IRPF oder Körperschaftsteuer und umfasst grundsätzlich den weltweiten Anteilgewinn.

Artikel 338: keine Gleichsetzung mit Artikel 13 DBA

Artikel 338 des spanischen Gesetzes über Wertpapiermärkte befreit Wertpapierübertragungen grundsätzlich von IVA und ITP/AJD. Die Befreiung greift jedoch nicht uneingeschränkt, wenn durch die Übertragung nicht börsennotierter Werte die auf einen Immobilienverkauf entfallenden Steuern umgangen werden sollen. Das Gesetz enthält widerlegbare Vermutungen, unter anderem beim Erwerb oder Ausbau der Kontrolle über eine Gesellschaft, deren Vermögen zu mindestens 50 Prozent aus nicht betrieblich genutzten spanischen Immobilien besteht, sowie bei bestimmten mittelbaren Kontrollketten und kurzfristig nach Sacheinlage veräußerten Werten.

Dieser Verkehrsteuertest unterscheidet sich vom DBA:

Artikel 13 Absatz 2 DBA	Artikel 338 spanisches Wertpapiermarktgesetz
verteilt Einkommen-/Körperschaftsteuerrechte zwischen Staaten	entscheidet über IVA beziehungsweise ITP/AJD bei Wertpapierübertragungen
mehr als 50 Prozent des Anteilwerts aus Grundvermögen	mindestens 50 Prozent bestimmter Immobilien im Vermögen plus Kontroll-/Umgehungsmerkmale
Rückblick auf jeden Zeitpunkt in 365 Tagen	eigener Übertragungsstichtag, Marktwert- und Kontrollregeln
direkter und indirekter Wertbezug	eigene mittelbare Kontrolltatbestände und Gegenbeweismöglichkeit

Auch ohne zivilrechtlichen Grundstücksverkauf kann deutsche Grunderwerbsteuer entstehen, wenn die Tatbestände des § 1 GrEStG erfüllt sind. Die zentralen Anteilstatbestände arbeiten derzeit insbesondere mit einer 90-Prozent-Grenze und teilweise einem Zehnjahreszeitraum. Vor der Quote ist festzustellen, welches deutsche Grundstück der Gesellschaft grunderwerbsteuerlich zuzurechnen ist. Danach sind Rechtsträger, Alt- und Neugesellschafter, wirtschaftliche Beteiligung, zeitliche Anteilserwerbe, Konzernumstrukturierungen und gesetzliche Begünstigungen zu prüfen.

Die Grunderwerbsteuer beantwortet weder die Höhe des Anteilgewinns noch die DBA-Anrechnung. Sie kann beim Käufer, bei der Gesellschaft oder bei weiteren Beteiligten eigene Anzeige- und Zahlungspflichten auslösen.

Bemessungsgrundlagen, Schulden und Währung

Deutschland und Spanien dürfen denselben Vorgang mit unterschiedlichen Ausgangswerten, Abschreibungen und Kostenansätzen erfassen. Eine gemeinsame „DBA-Gewinnzahl“ gibt es nicht.

Position	Deutschland – typische Prüfung	Spanien – typische Prüfung
ursprünglicher Kaufpreis	Anschaffungs-/Herstellungskosten nach deutscher Qualifikation	tatsächlicher Erwerbspreis beziehungsweise Wert nach Art. 35/36 LIRPF
Erwerbsnebenkosten	soweit Anschaffungskosten	mit Erwerb verbundene Kosten und Steuern, ohne Zinsen
Verbesserungen	Herstellungskosten versus sofortiger Aufwand	inversión/mejora versus reparación/conservación
Abschreibung	bei § 23 tatsächlich abgezogene AfA mindert Kosten	grundsätzlich mindestens zulässige Mindestabschreibung bei abschreibbarem Gebäudeteil
Verkaufskosten	unmittelbar veranlasste Werbungskosten beziehungsweise Betriebsausgaben	vom Verkäufer getragene, unmittelbar verbundene Kosten und Steuern
Darlehenstilgung	keine automatische Gewinnminderung	keine automatische Gewinnminderung
laufende Zinsen und Kosten	regelmäßig laufende Einkunfts- oder Betriebsausgaben, nicht Kaufpreis	Finanzierungskosten nicht Teil des Erwerbswerts; laufende Behandlung gesondert
Erb-/Schenkungswert	Vorgängerzeitpunkt und deutsche Basisregeln	Art. 36 LIRPF und ISD-Werte, höchstens Marktwert
Fremdwährung	Umrechnung nach deutschem Steuerrecht zu relevanten Zeitpunkten	Erklärung in Euro; Erwerbs- und Übertragungsbeträge zeitpunktbezogen umrechnen

Keine automatische Wertaufstockung

Ein Wegzug, eine ausländische Steuerzahlung, eine Erbschaftsbewertung oder die Tatsache, dass der andere Staat den Gewinn besteuern darf, schafft im jeweils anderen Staat nicht automatisch einen neuen steuerlichen Ausgangswert. Ein Wertansatz muss sich aus dessen nationalem Recht, einem Umwandlungs- oder Wegzugstatbestand oder einer ausdrücklichen Abkommensregel ergeben.

Schulden sind Finanzierung, nicht ohne Weiteres Kosten

Eine Immobilie kann für 1,2 Millionen Euro verkauft und mit 700.000 Euro belastet sein. Der Verkäufer erhält wirtschaftlich nach Darlehensablösung vielleicht nur 500.000 Euro vor Kosten. Der Veräußerungserlös bleibt dennoch grundsätzlich 1,2 Millionen Euro. Die Restschuld beeinflusst Liquidität und kann bei der spanischen Reinvestitionsregel Bedeutung haben; sie mindert nicht automatisch den Gewinn. Vorfälligkeitsentschädigung, Ablösegebühr oder Kosten der Lastenfreistellung sind dagegen einzeln auf unmittelbare Veräußerungsveranlassung zu prüfen.

Kaufpreisaufteilung

Kaufpreis und Kosten müssen nachvollziehbar auf Grund und Boden, Gebäude, Inventar, Nutzungsrechte, Firmenwert und gegebenenfalls Anteile verteilt werden. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Eine willkürliche Vertragsaufteilung bindet die Finanzverwaltung nicht, wenn sie den wirtschaftlichen Werten widerspricht. Bei Gesellschaftsanteilen ist zusätzlich zwischen Anteilskaufpreis und Vermögenswerten der Gesellschaft zu unterscheiden: Der Anteilskäufer erwirbt nicht automatisch neue steuerliche Immobilienanschaffungskosten in der Gesellschaft.

Ertrag-, Verkehrs-, Besitz- und kommunale Steuern trennen

Ebene	Deutschland	Spanien	Kernaussage
Gewinnsteuer Verkäufer	Einkommen-, Körperschaft- oder Gewerbesteuer je nach Zuordnung	IRPF, IRNR oder Impuesto sobre Sociedades	Gegenstand des Artikel-13-/22-Zusammenspiels
Übertragungssteuer	Grunderwerbsteuer, auch besondere Share-Deal-Tatbestände	ITP/AJD oder IVA je nach Vorgang; Artikel 338 bei Werten	meist eigene Bemessungsgrundlage und eigener Steuerschuldner
Umsatzsteuer	Grundstücksumsatz häufig befreit, Option und Unternehmerfall gesondert	IVA-Befreiung, Verzicht und TPO-Abgrenzung gesondert	nicht aus der Einkommensteuerbehandlung ableiten
laufende Besitzsteuer	Grundsteuer, gegebenenfalls Zweitwohnungsteuer und kommunale Abgaben	IBI und weitere lokale Abgaben	Stichtage und vertragliche zeitanteilige Abrechnung gesondert
kommunaler Veräußerungstatbestand	kein unmittelbares Gegenstück zur spanischen IIVTNU	IIVTNU auf Wertzuwachs urbanen Bodens	Gemeinde, Bodenwert und Haltedauer gesondert

IIVTNU: spanische kommunale Bodenwertzuwachssteuer

Die IIVTNU betrifft den Wertzuwachs von urbanem Grund und Boden und ist von IRPF oder IRNR zu trennen. Nach Artikel 104 Absatz 5 des spanischen Kommunalabgabengesetzes entsteht keine Steuerpflicht, wenn anhand der gesetzlichen Vergleichswerte nachgewiesen wird, dass der Bodenwert zwischen Erwerb und Übertragung nicht gestiegen ist. Der Vorgang muss dafür dennoch erklärt und durch Erwerbs- und Übertragungsurkunden belegt werden. Bei bebauten Grundstücken wird der Bodenanteil anhand des Verhältnisses von Katasterbodenwert zu Gesamtkatasterwert abgeleitet. Bei einem Verkauf ist grundsätzlich der Verkäufer Steuerschuldner; ist er eine nichtresidente natürliche Person, tritt der Käufer als gesetzlicher Ersatzsteuerschuldner ein. Die Erklärung beziehungsweise gemeindlich vorgesehene Selbstveranlagung ist bei entgeltlicher Übertragung grundsätzlich innerhalb von 30 spanischen Verwaltungstagen (días hábiles) ab Steuerentstehung abzugeben (Artikel 106 Absatz 2 und Artikel 110 Absätze 2 und 4).

Berechnung, Hebesatz, Verwaltung als Erklärung oder Selbstveranlagung und Einreichungsweg hängen von Gemeinde und örtlicher Satzung ab. Der Vorgang sollte daher unmittelbar nach Beurkundung bei der Belegenheitsgemeinde geprüft werden; eine spätere IRNR-Erstattung erledigt die Kommunalpflicht nicht.

Keine automatische DBA-Anrechnung jeder Nebensteuer

Artikel 22 rechnet nicht pauschal jede Zahlung an, die wirtschaftlich mit dem Verkauf zusammenhängt. Für Grunderwerbsteuer, ITP/AJD, IVA, IIVTNU, Grundsteuer oder IBI ist zunächst zu bestimmen, ob die konkrete Abgabe überhaupt unter den sachlichen Anwendungsbereich des DBA und die jeweilige nationale Anrechnungsvorschrift fällt. Eine Kaufneben- oder Kommunalsteuer darf nicht ohne Qualifikation als ausländische Einkommensteuer in die Anrechnung übernommen werden.

So wird die Doppelbesteuerung beseitigt

Verkäufer ist in Spanien ansässig, Immobilie liegt in Deutschland

Deutschland darf nach Artikel 13 den Gewinn besteuern, soweit deutsches Recht einen Anspruch begründet. Spanien ermittelt den Gewinn nach seinem eigenen Recht als Teil des Welteinkommens. Artikel 22 Absatz 1 DBA und Artikel 80 LIRPF erlauben grundsätzlich die Anrechnung der in Deutschland gezahlten abkommensgemäßen Einkommensteuer, jedoch höchstens bis zu dem spanischen Steuerbetrag, der auf diese ausländische Einkunft entfällt.

Folgen:

Eine höhere deutsche Bemessungsgrundlage wird nicht in die spanische Erklärung übernommen.
Eine deutsche Steuererstattung vermindert nachträglich die anrechenbare Steuer und kann eine spanische Korrektur auslösen.
Nicht anrechenbare deutsche Steuer wird nicht automatisch von Spanien erstattet; zunächst ist zu prüfen, ob Deutschland zutreffend besteuert hat.

Verkäufer ist in Deutschland ansässig, Immobilie liegt in Spanien

Spanien darf den direkten Grundstücksgewinn besteuern. Deutschland ermittelt unabhängig, ob und in welcher Höhe nach deutschem Recht ein Gewinn besteht. Für Einkünfte aus einer spanischen Immobilie einschließlich ihrer Veräußerung sieht Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Doppelbuchstabe vii grundsätzlich die Anrechnung der abkommensgemäß gezahlten spanischen Steuer vor, soweit die Immobilie nicht tatsächlich zu einer spanischen Betriebsstätte gehört.

Gehört die Immobilie zu einer spanischen Betriebsstätte, sind Grundfreistellung, Aktivitätsnachweis und Umschaltregeln des Artikels 22 Absatz 2 Buchstaben a und c bis e gesondert zu prüfen. Ein privates Ferienhaus und eine Betriebsimmobilie dürfen daher nicht dieselbe Entlastungsformel erhalten.

Immobiliengeprägte Anteile und Nutzungsrechte

Bei einem in Deutschland ansässigen Verkäufer erfasst Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Doppelbuchstabe ii die nach Artikel 13 Absatz 2 oder 3 in Spanien besteuerbaren Gewinne grundsätzlich in der deutschen Anrechnungsmethode. Spanien rechnet bei dort Ansässigen abkommensgemäße deutsche Steuer nach Artikel 22 Absatz 1 an.

Die Anrechnung ist keine Regel „nur die höhere Steuer wird bezahlt“. Beide Staaten berechnen ihren eigenen Gewinn und ihre eigene Steuer. Erst danach wird die ausländische Steuer begrenzt angerechnet. Unterschiedliche Anschaffungswerte, Abschreibung, Verlustverrechnung oder zeitliche Zuordnung können einen nicht vollständig anrechenbaren Rest erzeugen.

Verfahren und Fristen praktisch organisieren

Vor Signing

Ansässigkeitsbescheinigungen und Steueridentifikationsnummern beschaffen;
Registerauszüge, Katasterdaten, Gesellschaftsunterlagen und wirtschaftliche Zurechnung prüfen;
Erwerbsurkunde, Erb-/Schenkungsunterlagen und sämtliche Verbesserungsrechnungen zusammentragen;
Nutzungs- und Vermietungskalender sowie AfA-Historie beider Staaten aufbauen;
bei Anteilen den 365-Tage-Bewertungsverlauf und indirekte Immobilienketten dokumentieren;
vorläufige Gewinnrechnungen Deutschland und Spanien getrennt erstellen;
IIVTNU, Grunderwerbsteuer, ITP/AJD, IVA und Anzeigewege gesondert klären.

Im Vertrag

Der Vertrag sollte mindestens festen und variablen Kaufpreis, Währung, Umrechnungsklausel, Inventar- und Rechteaufteilung, Fälligkeiten, Besitz-/Nutzen-/Lastenübergang, Steuer- und Kostenverteilung, Einbehalte, Garantien, Kaufpreisanpassungen und Mitwirkung bei Erstattungen regeln. Eine privatrechtliche Kostenklausel ändert nicht zwingend, wer gegenüber der Behörde Steuerschuldner oder Haftender ist.

Nach dem direkten spanischen Immobilienverkauf durch einen Nichtansässigen

Modelo 211 des Käufers und Zahlungsbeleg sichern;
Modelo 210 des Verkäufers innerhalb der besonderen Immobilienfrist abgeben;
bei Verlust oder Überzahlung Erstattung beantragen;
Reinvestitionsfall mit den zutreffenden Angaben und Nachweisen abbilden;
IIVTNU-Verfahren der Gemeinde separat erledigen;
anschließend spanische Endsteuer in der deutschen Erklärung nur im abkommensgemäßen und endgültigen Umfang anrechnen.

In den Jahreserklärungen

Der Verkauf ist im Ansässigkeitsstaat auch dann zu prüfen, wenn der Belegenheitsstaat bereits einbehalten oder veranlagt hat. Beizufügen oder bereitzuhalten sind ausländischer Bescheid, Zahlungsnachweis, Umrechnung, Gewinnüberleitung und Anrechnungshöchstbetrag. Aktuelle Formularversionen und die für das Verkaufsjahr geltenden Fristen sind maßgeblich, nicht die bei Vertragsvorbereitung verfügbaren Vorjahresformulare.

Spätere Kaufpreis- oder Steueränderungen

Earn-out, Gewährleistungszahlung, Kaufpreisminderung, Steuererstattung oder nachträglich anerkannte Kosten können beide Länder betreffen. Jede Änderung ist einer ursprünglichen Veräußerung und einem Steuerjahr zuzuordnen. Danach werden nationale Berichtigungs- oder Ergänzungsverfahren und die ausländische Steueranrechnung synchronisiert. Ein geänderter ausländischer Bescheid darf nicht nur in der Belegakte abgelegt werden, wenn er die bereits beanspruchte Anrechnung verändert.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: In Spanien ansässige Person verkauft vermietete Wohnung in Deutschland nach acht Jahren

Annahmen: Erwerb einschließlich aktivierbarer Kosten 300.000 Euro, Verkaufspreis 500.000 Euro, unmittelbare Verkaufskosten 20.000 Euro. In Deutschland wurden 40.000 Euro AfA tatsächlich abgezogen; Spanien berücksichtigt nach seinen Regeln 50.000 Euro Mindestabschreibung. Kein Betriebsvermögen, keine Eigennutzung.

Deutschland darf als Belegenheitsstaat besteuern. Die Zehnjahresfrist ist nicht abgelaufen. Vereinfacht ergibt sich nach deutschem § 23 ein Gewinn von 220.000 Euro: 500.000 minus 20.000 minus fortgeführte Kosten von 260.000 Euro. Spanien rechnet eigenständig und käme unter den vereinfachten Annahmen auf 230.000 Euro: 500.000 minus 20.000 minus 250.000 Euro. Die deutsche Steuer wird in Spanien nur bis zum spanischen, auf diesen Gewinn entfallenden Höchstbetrag angerechnet. Das Beispiel zeigt: Nicht die deutsche Gewinnzahl wird nach Spanien kopiert.

Beispiel 2: In Deutschland ansässige Person verkauft Villa auf Mallorca

Annahmen: Erwerbswert einschließlich berücksichtigungsfähiger Kosten 800.000 Euro, nachgewiesene Verbesserung 100.000 Euro, Verkaufspreis 1.200.000 Euro, Verkäuferkosten 50.000 Euro, keine Vermietung und keine Reinvestitionsbefreiung. Die Person hat die Villa im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Spanien ermittelt vereinfacht einen Gewinn von 250.000 Euro. Der Käufer behält 36.000 Euro ein, nämlich 3 Prozent von 1,2 Millionen Euro, und führt sie mit Modelo 211 ab. Der Verkäufer erklärt den Gewinn mit Modelo 210; der Einbehalt wird auf die spanische Endsteuer angerechnet. Deutschland prüft § 23. Sind die Eigennutzungsvoraussetzungen vollständig erfüllt, kann dort kein privater Veräußerungsgewinn entstehen. Das beseitigt den spanischen Steueranspruch nicht. Die 36.000 Euro sind außerdem nicht automatisch die endgültige spanische Steuer.

Beispiel 3: Anteil an einer spanischen Immobiliengesellschaft

Annahmen: Eine in Deutschland ansässige Person verkauft sämtliche Anteile an einer spanischen SL. Sechs Monate vor dem Closing stammten 60 Prozent des Anteilwerts mittelbar aus spanischen Immobilien; am Closing nach einem Objektverkauf nur noch 45 Prozent. Die Beteiligung fällt national in Deutschland unter § 17 EStG.

Der 365-Tage-Test des Artikels 13 Absatz 2 ist erfüllt, obwohl die Closing-Quote unter 50 Prozent liegt. Spanien darf den Anteilgewinn besteuern, wenn sein nationales Recht den Anspruch trägt. Deutschland berechnet ebenfalls den §-17-Gewinn und rechnet die abkommensgemäße spanische Steuer nach Artikel 22 an. Zusätzlich ist Artikel 338 für ITP/AJD oder IVA zu prüfen; dessen Kontroll-, Immobilien- und Umgehungsvoraussetzungen sind nicht mit dem DBA-Test identisch. Der 3-Prozent-Einbehalt für direkte Grundstücksverkäufe gilt nicht automatisch für diesen Anteilskauf.

Beispiel 4: Teilweise Ferienvermietung einer deutschen Wohnung

Annahmen: Eine in Spanien ansässige Eigentümerin nutzt eine deutsche Wohnung selbst, vermietet aber ein abschließbares Zimmer in mehreren Zeiträumen über eine Plattform an wechselnde Gäste. Verkauf innerhalb von zehn Jahren.

Deutschland darf besteuern. Die Eigennutzungsausnahme kann für den ausschließlich fremdvermieteten Raum anteilig ausgeschlossen sein; eine allgemeine Bagatellgrenze gibt es nach der BFH-Rechtsprechung nicht. Gemeinschaftsflächen müssen nach ihrer tatsächlichen Nutzung beurteilt werden. Spanien ermittelt den Gesamtgewinn nach eigenem Recht und rechnet die deutsche Steuer innerhalb seines Höchstbetrags an. Ohne Buchungskalender, Grundriss und Zahlungsnachweise lässt sich der steuerpflichtige Anteil nicht belastbar bestimmen.

Beispiel 5: Geerbte deutsche Immobilie wird nach zwei Jahren verkauft

Annahmen: Der Erblasser hatte die vermietete Immobilie sechs Jahre vor seinem Tod gekauft. Die in Spanien ansässige Erbin verkauft zwei Jahre nach dem Erbfall. Kein Betriebsvermögen und keine Eigennutzung.

Für § 23 übernimmt die Erbin grundsätzlich den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Zwischen ursprünglichem Erwerb und Verkauf liegen acht Jahre; der deutsche private Veräußerungstatbestand kann daher erfüllt sein. Ein deutscher Erbschaftsteuerwert wird nicht automatisch neuer §-23-Ausgangswert. Spanien verwendet für seine Gewinnrechnung dagegen grundsätzlich den nach Artikel 36 LIRPF maßgeblichen Wert aus der Erbschaftsteuerlogik, begrenzt durch den Marktwert. Beide Gewinnzahlen können erheblich auseinanderfallen.

Nachweise und Arbeitsfolge

Eine belastbare Verkaufsakte enthält mindestens:

Ansässigkeitsbescheinigung für das Verkaufsjahr und bei Bedarf Vor-/Folgejahr;
Erwerbs- und Veräußerungsvertrag, notarielle Urkunden und sämtliche Nachträge;
Grundbuch-, Registro-de-la-Propiedad- und Katasterauszüge;
Nachweis von Besitz-, Nutzen-, Lasten- und Schlüsselübergang;
Kaufpreis-, Raten-, Earn-out- und Bankbelege einschließlich Wechselkursen;
Darlehensverträge, Restschuldbestätigung und Kosten der Lastenfreistellung;
Rechnungen und Zahlungsbelege zu Erwerbsnebenkosten, Herstellung und Verbesserungen;
AfA-Verzeichnisse und Steuerbescheide aus beiden Staaten;
Vermietungsverträge, Plattformabrechnungen, Belegungs- und Eigennutzungskalender;
Erb- oder Schenkungsurkunden und Steuerwerte;
bei Gesellschaften Beteiligungsdiagramme, Jahresabschlüsse, Immobilieninventar und Bewertungen für den gesamten 365-Tage-Zeitraum;
Modelo 211, Modelo 210, Zahlungs- und Erstattungsbelege;
IIVTNU-Unterlagen und kommunale Bescheide;
deutsche und spanische Gewinnüberleitung mit jeder Abweichung bei Wert, AfA, Kosten und Jahr.

Die praktische Reihenfolge lautet: Gegenstand und Eigentümer feststellen, Zeitachse bauen, nationale Ansprüche qualifizieren, Artikel 13 anwenden, zwei getrennte Gewinnrechnungen erstellen, Nebensteuern bearbeiten, Formulare einreichen und erst danach die Anrechnung berechnen.

Typische Fehlentscheidungen

„Nach zehn Jahren ist der Verkauf überall steuerfrei.“ Die deutsche private Frist bindet Spanien nicht.
„Der 3-Prozent-Einbehalt ist die spanische Steuer.“ Er ist nur eine Vorauszahlung auf die mit Modelo 210 ermittelte Endsteuer.
„Die Restschuld mindert den Gewinn.“ Sie mindert den ausgezahlten Nettoerlös, aber nicht automatisch die steuerliche Veräußerungsdifferenz.
„Am Closing lag die Immobilienquote unter 50 Prozent.“ Seit 2025 muss jeder relevante Zeitpunkt in den vorherigen 365 Tagen betrachtet werden.
„Ein Share Deal ist kein Immobiliengeschäft.“ Einkommensteuerliche Immobilienklausel, deutsche Grunderwerbsteuer und spanischer Artikel 338 können dennoch greifen.
„Der Grundbuchtag ist für alle Steuern maßgeblich.“ Vertrag, wirtschaftlicher Übergang, Register, Zahlung und Steuerentstehung können auseinanderfallen.
„Die Abschreibung wurde nie erklärt und kann deshalb nicht schaden.“ Spanien kann die Mindestabschreibung trotzdem bei der Erwerbswertfortschreibung berücksichtigen.
„Eigennutzung ist bei jeder gelegentlichen Vermietung vollständig gerettet.“ Fremdvermietete Räume oder Zeiträume können eine anteilige Steuerpflicht auslösen.
„Eine im Ausland gezahlte Verkaufssteuer wird vollständig angerechnet.“ Die Anrechnung ist auf die abkommensgemäße Steuer und den nationalen Höchstbetrag begrenzt.
„IIVTNU entfällt bei Verlust automatisch ohne Meldung.“ Die fehlende Bodenwertsteigerung muss nach den gesetzlichen Regeln erklärt und belegt werden.

Häufige Fragen

Muss ich einen deutschen Immobilienverkauf noch in Spanien erklären, wenn Deutschland bereits besteuert hat?

Bei spanischer Ansässigkeit grundsätzlich ja. Spanien ermittelt den Gewinn nach seinem Recht und rechnet die abkommensgemäße deutsche Einkommensteuer innerhalb des Höchstbetrags an. Eine deutsche Erklärung ersetzt die spanische nicht.

Ist eine spanische Immobilie nach Ablauf der deutschen Zehnjahresfrist insgesamt steuerfrei?

Nein. Deutschland kann nach seinem nationalen Recht außerhalb von § 23 liegen, während Spanien als Belegenheitsstaat weiterhin IRNR oder bei dortiger Ansässigkeit IRPF erhebt. Auch IIVTNU und andere Nebensteuern sind separat zu prüfen.

Kann eine hohe Hypothek verhindern, dass eine Gesellschaft als immobiliengeprägt gilt?

Nicht automatisch. Der DBA-Test fragt, ob mehr als 50 Prozent des Anteilwerts aus Grundvermögen stammen. Eine reine Eigenkapitalrechnung nach Abzug sämtlicher Schulden ist ohne Prüfung der anzuwendenden Bewertungsregeln nicht ausreichend. Auch nationale Tests können andere Wertmaßstäbe verwenden.

Welche Quote gilt bei einem Anteilskauf: mehr als 50 oder mindestens 50 Prozent?

Für Artikel 13 Absatz 2 in der seit 2025 maßgeblichen Fassung ist ein Wertbezug von mehr als 50 Prozent relevant. Artikel 338 des spanischen Wertpapiermarktgesetzes arbeitet in seinen Vermutungstatbeständen mit mindestens 50 Prozent bestimmter Immobilien und zusätzlichen Kontroll-/Umgehungsvoraussetzungen. Deutsche Grunderwerbsteuer verwendet wiederum eigene 90-Prozent-Tatbestände.

Kann ich den spanischen 3-Prozent-Einbehalt zurückerhalten?

Ja, soweit er die endgültige spanische IRNR-Schuld übersteigt. Dafür muss der Verkäufer Modelo 210 mit vollständigen Erwerbs-, Kosten-, Verkaufs- und Modelo-211-Nachweisen einreichen. Auch bei Verlust ist die Erklärung für die Erstattung erforderlich.

Was passiert bei einer späteren Kaufpreiserhöhung?

Sie wird nicht ignoriert. Es ist zu prüfen, ob sie den ursprünglichen Veräußerungserlös rückwirkend oder im Zuflussjahr erhöht, welche Berichtigung in Deutschland und Spanien erforderlich ist und ob sich die ausländische Steueranrechnung ändert. Vertrag, Berechnung und Zahlung müssen zusammen aufbewahrt werden.

Gilt die Eigennutzungsausnahme auch für eine Ferienwohnung?

Nach deutscher BFH-Rechtsprechung kann eine nicht vermietete Zweit- oder Ferienwohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, wenn sie dem Eigentümer als Wohnung zur Verfügung steht. Eine Vermietung oder ein selbständiger betrieblicher Gebäudeteil kann zu einem anderen oder anteiligen Ergebnis führen. Spanien ist an diese deutsche Ausnahme nicht gebunden.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand dieses Artikels ist der 10. August 2026. Der synthetisierte BMF-Text stellt die Wirkungen des BEPS-MLI seit 1. Januar 2025 lesbar dar, ist aber kein rechtlich authentischer Abkommenstext; maßgeblich bleiben das ratifizierte DBA, das Protokoll und das MLI. Kommunale Satzungen, autonome Tarife, Formularstände und individuelle Bescheide müssen für den konkreten Verkaufstag zusätzlich geprüft werden.