Finanzierung und Schuldzinsen einer deutschen Immobilie nach dem Wegzug

Das Wichtigste im Überblick

Der Wegzug nach Spanien ändert nicht automatisch, welchem Objekt ein Darlehen steuerlich zugeordnet wird. In Deutschland kommt es für den Schuldzinsenabzug vor allem darauf an, wofür das geliehene Geld tatsächlich verwendet wurde. Die Grundschuld oder Hypothek zeigt nur, welches Grundstück der Bank als Sicherheit dient. Sie beweist nicht, dass das Darlehen steuerlich dieses Grundstück finanziert.

Wird eine deutsche Immobilie vermietet, können Zinsen und bestimmte Finanzierungskosten in Deutschland als Werbungskosten abziehbar sein. Tilgungen sind kein Aufwand, sondern Rückzahlung der Schuld. Bei Selbstnutzung oder für eigene Ferienzeiten fehlt der Werbungskostenabzug grundsätzlich. Bei gemischter Nutzung müssen Finanzierung und Kosten nachvollziehbar auf den vermieteten und privaten Teil verteilt werden.

Nach einem Verkauf können Restschuldzinsen unter engen Voraussetzungen weiter abziehbar bleiben. Entscheidend sind der bisherige Zusammenhang mit der Vermietung, die Verwendung des Verkaufserlöses und der Vorrang der Schuldentilgung. Eine wegen des Verkaufs gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung ist dagegen regelmäßig dem Veräußerungsvorgang und nicht mehr der Vermietung zuzuordnen.

Spanien rechnet die deutsche Immobilie nach eigenen Regeln. Bei tatsächlicher Vermietung können Finanzierungs- sowie Reparatur- und Erhaltungskosten nach Art. 23 Ley 35/2006 abziehbar sein, jedoch objektbezogen nur bis zur Höhe der jeweiligen Bruttoeinnahmen; ein nicht verbrauchter Betrag kann vier Jahre vorgetragen werden. Bei der spanischen pauschalen Immobilienzurechnung für nicht vermietete Tage nach Art. 85 Ley 35/2006 werden tatsächliche Schuldzinsen nicht abgezogen. Für die spanische Vermögensteuer und die Solidaritätssteuer zählt nicht die eingetragene Hypothek, sondern eine tatsächlich bestehende, nachgewiesene und zurechenbare Schuld.

Der Wegzug beendet den deutschen Immobilienzusammenhang nicht

Lebt der Eigentümer nach dem Wegzug in Spanien und vermietet er eine in Deutschland belegene Immobilie, darf Deutschland die Mieteinkünfte weiterhin besteuern. Die Einkünfte gehören bei fehlender deutscher unbeschränkter Einkommensteuerpflicht regelmäßig zu den inländischen Einkünften nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG. Art. 6 des deutsch-spanischen DBA weist Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Belegenheitsstaat zur Besteuerung zu.

Spanien erfasst bei dortiger steuerlicher Ansässigkeit grundsätzlich das Welteinkommen. Die deutschen Mieten werden daher zusätzlich in der spanischen IRPF-Erklärung nach spanischem Recht berechnet. Die deutsche und die spanische Gewinnermittlung können voneinander abweichen. Ein Betrag, der in Deutschland abzugsfähig ist, muss deshalb nicht in Spanien in derselben Höhe und im selben Jahr abzugsfähig sein.

Für jede Finanzierung sind vier Ebenen getrennt zu prüfen:

1. Darlehensschuld: Wer schuldet der Bank welchen Betrag?
2. Besicherung: Welches Grundstück, Konto oder sonstige Vermögen haftet?
3. Mittelverwendung: Wofür wurde das Geld tatsächlich ausgegeben?
4. Nutzung des finanzierten Vermögens: Vermietung, Eigennutzung, Verkauf oder ein anderer Zweck?

Nur wenn diese Ebenen sauber dokumentiert sind, lässt sich der steuerliche Zusammenhang belastbar nachweisen.

Deutschland: Mittelverwendung schlägt Grundschuld

§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG lässt Schuldzinsen als Werbungskosten zu, soweit sie mit einer Einkunftsart wirtschaftlich zusammenhängen. Bei einer Immobilie bedeutet das: Das Darlehen muss tatsächlich Anschaffung, Herstellung, Verbesserung oder laufende Aufwendungen des vermieteten Objekts finanzieren.

Eine Grundschuld auf dem deutschen Mietshaus reicht allein nicht. Wird das durch diese Grundschuld gesicherte Geld etwa für eine privat genutzte Wohnung in Spanien, ein Auto oder ein Wertpapierdepot verwendet, sind die Zinsen nicht deshalb Werbungskosten des deutschen Mietshauses. Umgekehrt können Zinsen für ein Darlehen abzugsfähig sein, das durch ein anderes Grundstück oder durch Wertpapiere besichert ist, wenn der Zahlungsfluss eindeutig zur vermieteten deutschen Immobilie führt.

Der Nachweis wird besonders schwierig, wenn Darlehensmittel zunächst auf ein allgemeines Girokonto, in einen Cash-Pool oder in ein Depot fließen und dort mit Eigenmitteln vermischt werden. Eine nachträgliche Behauptung, der Kredit habe „wirtschaftlich“ der Immobilie gedient, ersetzt keinen nachvollziehbaren Zahlungsweg.

Die belastbare Belegkette

Für eine klare Zuordnung sollten zusammenpassen:

• Darlehensvertrag und Verwendungszweck;
• Auszahlungsbeleg der Bank;
• separates Kauf-, Bau- oder Renovierungskonto;
• notarieller Kaufvertrag und Kaufpreisaufteilung;
• Rechnungen, Abschlagszahlungen und Überweisungen;
• Tilgungsplan und Zinsbescheinigungen;
• Unterlagen über Umschuldung und Ablösung des Altdarlehens;
• Eigentumsquote und Zuordnung zu einzelnen Gebäudeteilen;
• bei Fremdwährung: Betrag, Währung, Kurs und Euro-Gegenwert jeder relevanten Zahlung.

Eine bloße Buchungsnotiz im Verwendungszweck ist schwächer als eine lückenlose Kontenkette.

Welche Finanzierungskosten bei Vermietung in Deutschland abziehbar sein können

Laufende Darlehenszinsen

Zinsen für ein Darlehen, das nachweislich den Erwerb, die Herstellung oder die Verbesserung einer vermieteten Immobilie finanziert, sind grundsätzlich Werbungskosten. Das gilt auch für vor der ersten Vermietung anfallende Zinsen, wenn die ernsthafte und nach außen erkennbare Vermietungsabsicht bereits besteht.

Wird die Vermietungsabsicht aufgegeben und die Immobilie künftig nur noch privat genutzt, endet der wirtschaftliche Zusammenhang grundsätzlich. Zinsen nach diesem Zeitpunkt sind regelmäßig privat veranlasst.

Tilgung

Tilgung ist keine Werbungskostenposition. Sie vermindert die Darlehensschuld, nicht das steuerliche Einkommen. Das gilt für Annuitätendarlehen ebenso wie für Sondertilgungen, endfällige Darlehen oder die Rückzahlung aus einem Verkaufserlös.

Bei einer monatlichen Rate muss deshalb zwischen Zinsanteil, Tilgungsanteil, Gebühren und gegebenenfalls Versicherungs- oder Sparanteilen getrennt werden.

Geldbeschaffungskosten und Darlehensnebenkosten

Zu den grundsätzlich abzugsfähigen Finanzierungskosten können gehören:

• Notar- und Grundbuchkosten für die Bestellung oder Änderung einer Darlehenssicherheit;
• bankübliche Bearbeitungs- oder Bereitstellungsentgelte, soweit sie Entgelt für die Finanzierung und nicht Anschaffungskosten eines anderen Wirtschaftsguts sind;
• Bereitstellungszinsen;
• Schätz- oder Gutachterkosten, wenn sie unmittelbar der Darlehensbeschaffung dienen;
• Abschlussgebühren eines Bausparvertrags, der bestimmungsgemäß ein Finanzierungsdarlehen für das Mietobjekt ablöst;
• angemessene Kosten eines finanzierungsbezogenen Projektcontrollings;
• laufende Garantie- oder Avalkosten für die Objektfinanzierung.

Die Bezeichnung der Bank ist nicht entscheidend. Maßgeblich ist die wirtschaftliche Funktion der Zahlung.

Damnum und Disagio

Ein marktübliches Damnum oder Disagio kann nach § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG im Zahlungsjahr als Werbungskosten abziehbar sein, soweit es wirtschaftlich die Finanzierung der vermieteten Immobilie betrifft. Ist die Vorauszahlung nicht marktüblich, greift die Sonderausnahme nicht; bei einer Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren ist die Ausgabe grundsätzlich auf den Vorauszahlungszeitraum zu verteilen.

Wird ein vom Verkäufer gezahltes Damnum im Kaufvertrag lediglich als Teil des Kaufpreises erstattet, kann es zu den Anschaffungskosten gehören statt zu sofort abziehbaren Finanzierungskosten. Vertragliche Gestaltung und wirtschaftlicher Inhalt müssen deshalb gemeinsam gelesen werden.

Bereitstellungszinsen und Bauzeitzinsen

Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Objektfinanzierungsmittel können Werbungskosten sein, wenn die Vermietungsabsicht feststeht und das Darlehen eindeutig dem Mietobjekt zugeordnet ist.

Bauzeitzinsen verlangen eine genauere Einordnung. Besteht in der Herstellungsphase bereits eine belegbare Vermietungsabsicht, können sie vorweggenommene Werbungskosten sein. Fehlte diese Absicht damals, kommt nach der Rechtsprechung unter Umständen eine Einbeziehung in die Herstellungskosten in Betracht, wenn das fertige Gebäude später vermietet wird. Die Wahl und der Sachverhalt müssen konsistent dokumentiert werden.

Anschaffung, Herstellung, Renovierung und Finanzierung auseinanderhalten

Die steuerliche Behandlung der finanzierten Maßnahme ist von der Behandlung der Finanzierungskosten zu trennen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten

Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, auf den Erwerb entfallende Notar- und Grundbuchkosten sowie echte Herstellungsaufwendungen werden nicht sofort vollständig abgezogen. Soweit sie auf das Gebäude entfallen, wirken sie regelmäßig über die Abschreibung. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Zinsen für ein Darlehen, das diese Kosten finanziert, sind dagegen bei bestehendem Vermietungszusammenhang grundsätzlich laufende Werbungskosten. Die Tatsache, dass der finanzierte Kaufpreis nur über die Abschreibung berücksichtigt wird, macht die Zinsen nicht selbst zu Anschaffungskosten.

Erhaltungsaufwand

Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen können bei Vermietung grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar sein, sofern keine gesetzliche oder rechtliche Aktivierungspflicht greift. Die hierfür gezahlten Darlehenszinsen bleiben davon getrennte Finanzierungskosten.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ordnet bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung den Herstellungskosten zu, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten sind nach dem Gesetz von dieser speziellen Einbeziehung ausgenommen; daneben sind die allgemeinen Abgrenzungsregeln zu beachten.

Auch hier gilt: Die Maßnahme kann aktiviert werden müssen, während die zur Finanzierung gezahlten Zinsen grundsätzlich laufend abziehbar bleiben. Man darf deshalb weder die gesamten Darlehensraten aktivieren noch den Tilgungsanteil als Werbungskosten behandeln.

Voll vermietete Immobilie

Bei einem vollständig und auf Dauer vermieteten Objekt ist die Zuordnung am einfachsten, wenn Darlehen und Zahlungsfluss ausschließlich dieses Objekt betreffen. Dann sind die wirtschaftlich zugehörigen Zinsen und Finanzierungsnebenkosten grundsätzlich vollständig der Vermietung zuzuordnen.

Probleme entstehen insbesondere, wenn

• ein Teil des Kredits privat verwendet wurde;
• der Eigentümer nur einen Miteigentumsanteil besitzt;
• ein anderer Ehegatte Darlehensnehmer oder Zahler ist;
• der Kredit später aufgestockt wurde;
• Darlehen mehrerer Objekte in einer einheitlichen Finanzierung zusammengeführt wurden;
• nach einer unentgeltlichen Übertragung Eigentum und Schuld auseinanderfallen.

Die Eigentums- und Zahlungszuordnung muss dann gesondert geprüft werden. Seit dem BFH-Urteil vom 3. Dezember 2024 ist besonders zu beachten: Überträgt der Alleineigentümer einen Miteigentumsanteil an einem Mietobjekt unentgeltlich, behält aber die aus der Anschaffung stammenden Verbindlichkeiten vollständig zurück, sind die auf den übertragenen Anteil entfallenden Zinsen beim bisherigen Eigentümer nicht allein deshalb als Sonderwerbungskosten abziehbar.

Gemischt genutzte Immobilie und Ferienwohnung

Räumlich getrennte Nutzung

Wird ein Gebäude teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt, können Darlehenszinsen dem vermieteten Teil gezielt zugeordnet werden. Dafür müssen zunächst die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sachgerecht auf die eigenständigen Gebäudeteile verteilt werden. Eine im notariellen Vertrag nach außen erkennbare, wirtschaftlich vertretbare Kaufpreiszuordnung kann anerkannt werden. Fehlt sie, wird regelmäßig nach Wohn- oder Nutzflächen aufgeteilt.

Anschließend müssen die für den vermieteten Teil aufgenommenen Darlehensmittel tatsächlich dessen Kosten bezahlen. Ein separates Darlehen und ein eigener Zahlungsweg sind der stärkste Nachweis. Wird alles aus einem gemischten Konto bezahlt, kann die gewünschte Zuordnung verloren gehen.

Zeitlich wechselnde Nutzung einer Ferienwohnung

Bei einer Ferienwohnung können vermietete, selbst genutzte und für Eigennutzung vorbehaltene Zeiten wechseln. Kosten sind nach der deutschen Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung nach ihrem Veranlassungszusammenhang zu teilen. Ausschließlich vermietungsbezogene Aufwendungen können vollständig zugeordnet werden; ausschließlich private Kosten bleiben unberücksichtigt. Gemeinsame Kosten müssen nach einem sachgerechten Maßstab aufgeteilt werden.

Eine Finanzierung, die das gesamte Objekt betrifft, folgt grundsätzlich dieser Nutzungsaufteilung. Eine bloße Absicht, „möglichst viel zu vermieten“, ersetzt keinen Buchungs- und Nutzungskalender. Tage, die der Eigentümer für sich oder Angehörige freihält, sind keine Vermietungszeiten.

Reine Eigennutzung

Bei einer ausschließlich selbst genutzten deutschen Wohnung oder Ferienwohnung entstehen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Private Darlehenszinsen, Tilgungen und Finanzierungskosten sind daher grundsätzlich keine Werbungskosten. Dass die Wohnung nach dem Wegzug möglicherweise einen deutschen Wohnsitz begründet, ändert daran nichts.

Umschuldung, Anschlussfinanzierung und Darlehensaufstockung

Eine Umschuldung zerstört den Werbungskostenabzug nicht, wenn das neue Darlehen nachweislich das frühere objektbezogene Darlehen ablöst. Der Zusammenhang muss sich aus Ablöseabrechnung, Bankkonto und Darlehensunterlagen ergeben.

Wird das neue Darlehen höher aufgenommen als die abzulösende Restschuld, ist der Mehrbetrag nach seiner tatsächlichen Verwendung zu beurteilen. Finanziert er private Ausgaben, ist der darauf entfallende Zinsanteil nicht beim Mietobjekt abziehbar. Dass die gesamte neue Finanzierung durch die deutsche Immobilie gesichert wird, hilft nicht.

Bei mehreren alten Darlehen sollte eine Zuordnungsmatrix erstellt werden:

Die Tabelle ersetzt keine Belege, verhindert aber, dass später jede Zahlung pauschal dem deutschen Objekt zugeschrieben wird.

Verkauf: Restschuldzinsen, Verkaufserlös und Vorfälligkeitsentschädigung

Drei getrennte Rechnungen

Bei einem Verkauf dürfen drei Vorgänge nicht vermischt werden:

1. Veräußerungsgewinn oder -verlust: gegebenenfalls nach § 23 EStG;
2. Verwendung des Verkaufserlöses: insbesondere Tilgung, Reinvestition oder private Verwendung;
3. laufende oder nachträgliche Finanzierungskosten: Restschuldzinsen, Ablöse- und Vorfälligkeitskosten.

Die Tilgung mindert nicht den Veräußerungsgewinn. Der Veräußerungsgewinn richtet sich nach Verkaufspreis, Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Veräußerungskosten und den gesetzlichen Korrekturen. Ob der Kredit noch hoch oder bereits vollständig getilgt ist, verändert diese Gewinnformel grundsätzlich nicht.

Nachträgliche Schuldzinsen

Zinsen für eine verbleibende Anschaffungs- oder Herstellungsschuld können nach dem Verkauf als nachträgliche Werbungskosten fortwirken. Dafür müssen insbesondere folgende Voraussetzungen zusammenkommen:

• Das Darlehen war bisher tatsächlich der Vermietung zugeordnet.
• Die Einkünfteerzielungsabsicht wurde nicht bereits vor dem Verkauf aus anderen Gründen aufgegeben.
• Der erzielte Verkaufserlös wurde vorrangig zur Tilgung der objektbezogenen Schuld eingesetzt, soweit dies rechtlich und wirtschaftlich möglich war.
• Die Restschuld besteht, weil der Erlös nicht ausreichte oder weil ein belegbarer Surrogationsfall vorliegt.

Wer den Verkaufserlös privat verbraucht oder auf einem unverzinsten Konto liegen lässt, obwohl er das Darlehen ablösen könnte, kann den fortdauernden Zusammenhang regelmäßig nicht allein mit der ursprünglichen Objektfinanzierung begründen.

Wird mit dem Verkaufserlös eine neue Einkunftsquelle, etwa eine andere vermietete Immobilie, erworben und das Darlehen fortgeführt, kann sich der Zusammenhang unter den Voraussetzungen der Rechtsprechung auf das neue Objekt verlagern. Die Höhe ist anhand der tatsächlichen Reinvestition und Finanzierungszuordnung zu bestimmen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein Darlehen vorzeitig abgelöst, während das finanzierte Objekt weiterhin vermietet bleibt, kann die Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten der fortgesetzten Vermietung abziehbar sein.

Wird sie dagegen gezahlt, um das Objekt lastenfrei verkaufen zu können, ist sie nach der BFH-Rechtsprechung grundsätzlich durch die Veräußerung veranlasst. Sie wird nicht ersatzweise zu Werbungskosten der früheren Vermietung, auch wenn der Verkauf nach § 23 EStG nicht steuerbar ist. Ob sie als Veräußerungskosten bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft berücksichtigt werden kann, ist in der gesonderten §-23-Berechnung zu prüfen.

Fremdwährungsdarlehen und Zins-/Währungsswaps

Bei einem privaten Vermietungsobjekt sind laufende Zinsen eines Fremdwährungsdarlehens grundsätzlich nach denselben Zuordnungsregeln zu prüfen wie Eurozinsen. Wechselkursfolgen der Darlehensschuld sind jedoch nicht automatisch Schuldzinsen.

Der BFH trennt insbesondere:

• laufende Zinszahlungen: bei wirtschaftlichem Vermietungszusammenhang grundsätzlich abziehbar;
• Kursverlust bei Umschuldung oder Rückzahlung des Fremdwährungskapitals: in der privaten Vermietungssphäre grundsätzlich kein Werbungskostenabzug; auch Zinsen für die Finanzierung dieses Kursverlusts sind nicht abziehbar;
• laufende Zahlungen aus einem Zins-Swap: können Finanzierungskosten sein, wenn das Geschäft das Zinsrisiko der Objektfinanzierung wirksam absichert;
• Endtausch- oder Wechselkursverlust aus einem Zins-Währungs-Swap: grundsätzlich kein Werbungskostenabzug bei Vermietung und Verpachtung.

Für die deutsche Erklärung sind Fremdwährungsbeträge zum jeweils maßgeblichen Zahlungs- oder Realisationszeitpunkt nachvollziehbar in Euro umzurechnen. Spanien kann für dieselben Zahlungen andere zeitliche und rechnerische Regeln anwenden. Ein einheitlicher Kurs für das gesamte Jahr ohne Rechtsgrundlage ist riskant.

Befindet sich die Immobilie in einem Betriebsvermögen oder gehört die Finanzierung zu einer gewerblichen Tätigkeit, gelten andere Gewinnermittlungs- und Wechselkursregeln. Dieser Artikel behandelt die private Vermögensverwaltung.

Spanien: Deutsche Vermietung nach spanischem Recht berechnen

Ein in Spanien ansässiger Eigentümer erklärt die deutschen Mieteinkünfte grundsätzlich in seiner spanischen IRPF. Deutschland und Spanien besteuern nicht einfach denselben deutschen Überschuss. Spanien berechnet die Einkünfte nach Ley 35/2006.

Abziehbare Zinsen und Finanzierungskosten

Art. 23 Abs. 1 Buchst. a Nr. 1 Ley 35/2006 erfasst Zinsen aus Fremdkapital, das in Anschaffung oder Verbesserung des vermieteten Vermögens investiert wurde, sowie sonstige Finanzierungskosten. Auch hier braucht es einen wirtschaftlichen Zusammenhang. Die spanische Erklärung sollte deshalb dieselbe Belegkette enthalten, darf aber nicht ungeprüft die deutsche steuerliche Qualifikation übernehmen.

Gemeinsame Grenze mit Reparatur- und Erhaltungskosten

Für jedes einzelne Objekt dürfen

• Zinsen und sonstige Finanzierungskosten sowie
• Reparatur- und Erhaltungskosten

zusammen im jeweiligen Jahr grundsätzlich nicht höher abgezogen werden als die Bruttoeinnahmen dieses Objekts. Der Überhang kann nach der gesetzlichen Regel in den vier folgenden Jahren abgezogen werden, jeweils erneut innerhalb der objektbezogenen Grenze.

Diese Begrenzung bedeutet nicht, dass Tilgungen abzugsfähig wären. Tilgung bleibt auch in Spanien Rückzahlung von Kapital. Ebenso ist ein deutscher Verlustvortrag nicht automatisch ein spanischer Vortrag.

Vermietete und nicht vermietete Tage

Bei einer zeitweise vermieteten Ferienwohnung sind die tatsächlichen Mieteinkünfte für die Vermietungstage und die pauschale Immobilienzurechnung nach Art. 85 Ley 35/2006 für die übrigen erfassten Tage getrennte Systeme. Laufende Schuldzinsen und sonstige Finanzierungskosten sind dabei nur anteilig für die tatsächlichen Vermietungstage abziehbar.

Für die Art.-85-Zurechnung werden tatsächliche Finanzierungskosten nicht abgezogen. Eine hohe Hypothek kann daher dazu führen, dass wirtschaftlich kaum Eigenkapital vorhanden ist, während die spanische pauschale Einkommenszurechnung dennoch nach ihrer gesetzlichen Bemessungsbasis entsteht.

Doppelbesteuerungsentlastung

Die deutsche Einkommensteuer auf die deutschen Mieteinkünfte wird in Spanien nach dem DBA und den spanischen Anrechnungsvorschriften innerhalb der gesetzlichen Höchstgrenze berücksichtigt. Maßgeblich ist die auf diese Einkünfte entfallende Steuer, nicht die deutsche Darlehensrate. Abweichende deutsche und spanische Werbungskosten können dazu führen, dass beide Staaten unterschiedliche Nettoergebnisse ausweisen.

Spanische Vermögensteuer und Solidaritätssteuer

Abziehbar ist die Schuld, nicht die Hypothek

In der spanischen Vermögensteuer wird eine Immobilie nach den gesetzlichen Wertregeln angesetzt. Art. 25 Ley 19/1991 erlaubt den Abzug von am 31. Dezember tatsächlich bestehenden, dem Steuerpflichtigen zurechenbaren und nachgewiesenen Schulden. Die Grundschuld oder Hypothek ist nur Sicherheit. Bei persönlicher Steuerpflicht ist die nachgewiesene tatsächliche Restschuld grundsätzlich abziehbar, soweit kein Abzugsverbot nach Art. 25 Ley 19/1991 greift; eine Besicherung gerade dieser Immobilie ist nicht erforderlich.

Bei Miteigentum sind Wert und Schuld nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Quoten zuzuordnen. Eine gesamtschuldnerische Bankhaftung führt nicht automatisch dazu, dass jeder Eigentümer die gesamte Restschuld abziehen darf.

Schulden, die zur Anschaffung vollständig steuerbefreiten Vermögens aufgenommen wurden, sind grundsätzlich nicht abzugsfähig. Bei nur teilweiser Befreiung ist der Schuldabzug begrenzt. Regionale Freibeträge, Tarife und Bonifikationen müssen für die am 31. Dezember zuständige autonome Gemeinschaft geprüft werden.

Solidaritätssteuer für große Vermögen

Der Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas baut auf einer eigenen gesetzlichen Berechnung sehr hoher Nettovermögen auf und berücksichtigt die Vermögensteuer nach den gesetzlichen Regeln. Auch hier ist die tatsächliche, zurechenbare Schuld relevant. Ob sie die Bemessungsgrundlage mindert, kann nicht aus der deutschen Werbungskostenbehandlung abgeleitet werden.

Schenkung, Erbschaft und Schuldübernahme

Wer eine finanzierte deutsche Immobilie verschenkt oder vererbt, muss Eigentumsübergang und Schuldzuordnung getrennt prüfen. Bei anwendbarem deutschem Erbrecht gehen Vermögen und Nachlassverbindlichkeiten grundsätzlich im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1, § 1967 BGB). Bei einer Schenkung sind unter anderem folgende Gestaltungen möglich:

• Eigentumsübertragung ohne Schuldübernahme;
• befreiende Schuldübernahme mit Zustimmung der Bank;
• interner Freistellungsanspruch ohne Entlassung des bisherigen Darlehensnehmers;
• Übernahme nur eines Teils der Restschuld;
• Vorbehalt von Nießbrauch oder Wohnrecht;
• unentgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils bei zurückbehaltener Gesamtschuld.

Eine übernommene Schuld kann eine Gegenleistung bilden und eine gemischte Schenkung auslösen. Sie kann außerdem die spätere Zinszuordnung verändern.

Drei Praxisfälle

Fall 1: Vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus

Annahmen: Eine Eigentümerin zieht nach Spanien. Das deutsche Mehrfamilienhaus bleibt vollständig vermietet. Ein ausschließlich für den Kauf aufgenommenes Eurodarlehen läuft weiter; Zins und Tilgung sind im Tilgungsplan getrennt.

Deutschland besteuert die Mieten und berücksichtigt die nachgewiesenen laufenden Zinsen sowie objektbezogene Finanzierungskosten. Tilgung ist nicht abziehbar. Spanien erklärt die Mieten erneut nach spanischem Recht. Dort unterliegen Zinsen sowie Reparatur- und Erhaltungskosten gemeinsam der objektbezogenen Einnahmengrenze; ein Überhang ist vier Jahre vortragsfähig. Für die Vermögensteuer ist die Restschuld am 31. Dezember zu dokumentieren.

Fall 2: Ferienwohnung mit Eigen- und Fremdnutzung

Annahmen: Eine deutsche Ferienwohnung wird 120 Tage entgeltlich vermietet, 45 Tage selbst genutzt und steht im Übrigen zur Verfügung. Ein Darlehen finanzierte das gesamte Objekt.

In Deutschland werden die gemeinsamen Zinsen nach der nachgewiesenen Nutzungs- und Vermietungszuordnung aufgeteilt; der private Anteil ist nicht abziehbar. Ausschließlich vermietungsbezogene Kosten können gesondert zugeordnet werden. In Spanien werden die Vermietungstage nach den Regeln für tatsächliche Mieteinkünfte erfasst; laufende Zinsen sind nur im Verhältnis der 120 Vermietungstage zu den Kalendertagen des Jahres berücksichtigungsfähig, zusätzlich begrenzt durch die objektbezogene Einnahmengrenze. Für die übrigen unter Art. 85 fallenden Tage entsteht die pauschale Immobilienzurechnung ohne Zinsabzug.

Fall 3: Verkauf mit Restschuld

Annahmen: Ein vermietetes Objekt wird für 500.000 Euro verkauft. Das zugeordnete Anschaffungsdarlehen valutiert mit 560.000 Euro. Der gesamte verfügbare Nettoverkaufserlös wird zur Tilgung eingesetzt; 60.000 Euro bleiben offen.

Die Berechnung eines möglichen Veräußerungsgewinns erfolgt unabhängig von der Darlehenshöhe. Zinsen auf die verbleibende Restschuld können in Deutschland als nachträgliche Werbungskosten fortwirken, wenn die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind. Eine verkaufsbedingte Vorfälligkeitsentschädigung ist dagegen grundsätzlich dem Verkauf zuzuordnen. In Spanien sind Verkauf, Darlehensablösung und mögliche Vermögensgewinne ebenfalls getrennt zu berechnen.

Arbeitsfolge und Unterlagen

1. Nutzungskalender erstellen: Vermietung, Eigennutzung, Leerstand und Umbauzeiten.
2. Darlehen inventarisieren: Vertrag, Restschuld, Währung, Zinssatz, Tilgungsanteil, Sicherheiten.
3. Mittelweg rekonstruieren: Auszahlung bis Kaufpreis, Bau- oder Renovierungsrechnung.
4. Objekte und Gebäudeteile zuordnen: Eigentumsquote, vermietete Fläche, private Fläche.
5. Umschuldungen verketten: Altdarlehen, Ablösebetrag, Mehrbetrag und dessen Verwendung.
6. Deutschland berechnen: Einnahmen, Werbungskosten, Abschreibung und gegebenenfalls Veräußerung getrennt.
7. Spanien neu berechnen: Mieteinkünfte, Art.-85-Zurechnung, IRPF-Anrechnung, Vermögensteuer und gegebenenfalls Solidaritätssteuer.
8. Währungsumrechnung dokumentieren: Datum, Quelle, Kurs und Euro-Betrag.
9. Bescheide und Zahlungsnachweise sichern: insbesondere für die spanische Steueranrechnung.

Typische Fehler

• Die auf dem Mietshaus eingetragene Grundschuld wird als Beweis für die Mittelverwendung behandelt.
• Die gesamte Annuität wird als Zinsaufwand abgezogen.
• Ein gemischtes Darlehen wird ohne Kontentrennung vollständig der Vermietung zugeordnet.
• Aktivierungspflichtige Renovierungskosten und laufende Finanzierungskosten werden verwechselt.
• Nach dem Verkauf wird der Veräußerungsgewinn um die Darlehenstilgung gekürzt.
• Ein nicht zur Tilgung verwendeter Verkaufserlös wird ignoriert, während Restschuldzinsen weiter abgezogen werden.
• Eine verkaufsbedingte Vorfälligkeitsentschädigung wird pauschal als Werbungskosten angesetzt.
• Deutscher Werbungskostenabzug wird unverändert in die spanische Erklärung übernommen.
• Bei der spanischen Art.-85-Zurechnung werden tatsächliche Zinsen abgezogen.
• In der Vermögensteuer wird der Grundschuldbetrag statt der tatsächlichen Restschuld angesetzt.
• Wechselkursverluste auf die Darlehensvaluta werden mit laufenden Zinsen gleichgesetzt.

Häufige Fragen

Bleiben die Zinsen nach dem Wegzug in Deutschland abziehbar?

Bei fortgesetzter Vermietung grundsätzlich ja, soweit das Darlehen nachweislich der vermieteten deutschen Immobilie zugeordnet ist. Der Wegzug allein beendet den Zusammenhang nicht.

Reicht es, dass die deutsche Immobilie als Kreditsicherheit dient?

Nein. Entscheidend ist die tatsächliche Verwendung der Darlehensmittel. Eine Grundschuld kann ein privat verwendetes Darlehen nicht in Werbungskosten verwandeln.

Kann ich Tilgung in Deutschland oder Spanien abziehen?

Bei einer privat gehaltenen Mietimmobilie grundsätzlich nein. Tilgung ist Kapitalrückzahlung. Abziehbar können Zinsen und bestimmte Finanzierungskosten sein.

Sind Zinsen für eine selbst genutzte deutsche Ferienwohnung abziehbar?

Im Regelfall nicht. Ohne einkünftebezogene Vermietung fehlt der Werbungskostenabzug. Bei zeitweise vermieteten Objekten ist nur der vermietungsbezogene Anteil zu prüfen.

Was geschieht mit Zinsen nach einem Verkauf?

Sie können als nachträgliche Werbungskosten fortwirken, wenn der ursprüngliche Vermietungszusammenhang fortbesteht und der Verkaufserlös vorrangig zur Schuldentilgung eingesetzt wurde. Das ist eine Einzelfallprüfung, kein Automatismus.

Kann eine Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen werden?

Bei einer Umschuldung unter fortgesetzter Vermietung kann ein Abzug möglich sein. Wird die Entschädigung wegen des Verkaufs gezahlt, ist sie regelmäßig dem Veräußerungsvorgang zuzuordnen.

Mindert die Hypothek die spanische Immobilienzurechnung nach Art. 85?

Nein. Die pauschale Einkommenszurechnung wird nicht um tatsächliche Schuldzinsen oder die Restschuld gekürzt. Für Vermögensteuer und Solidaritätssteuer ist der Schuldabzug gesondert zu prüfen.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand: 9. August 2026. Spanische Regionalregeln zur Vermögensteuer sowie die konkrete Anwendung der IRPF- und Solidaritätssteuerregeln sind für die zuständige autonome Gemeinschaft und das jeweilige Steuerjahr zusätzlich zu prüfen.

Deutschland

• § 1922 BGB und § 1967 BGB – Gesamtrechtsnachfolge und Nachlassverbindlichkeiten bei anwendbarem deutschem Erbrecht.

• Einkommensteuergesetz – insbesondere § 6 Abs. 1 Nr. 1a (anschaffungsnahe Herstellungskosten), § 9 Abs. 1 Satz 1 und Satz 3 Nr. 1 (Werbungskosten und Schuldzinsen), § 11 Abs. 2 (Abfluss, Vorauszahlungen, Damnum/Disagio), § 21 (Vermietung und Verpachtung), § 23 (private Veräußerungsgeschäfte), § 49 Abs. 1 Nr. 6 (inländische Vermietungseinkünfte).

• BMF, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 21.2 „Finanzierungskosten“ – tatsächlicher Verwendungszweck statt bloßer Grundpfandbesicherung; Geldbeschaffungskosten; Damnum; Bauzeitzinsen; Fremdwährung; unentgeltliche Miteigentumsübertragung.

• BMF-Schreiben vom 16. April 2004, BStBl I 2004, 464 – Zuordnung von Anschaffungs-/Herstellungskosten und Darlehensmitteln bei teilweise vermieteten, teilweise selbst genutzten Gebäuden.

• BMF-Schreiben vom 27. Juli 2015, BStBl I 2015, 581 – nachträgliche Schuldzinsen, Vorrang der Schuldentilgung, Surrogation und Vorfälligkeitsentschädigungen.

• BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026, BStBl I 2026, 272 – Abgrenzung von Erhaltungs-, Anschaffungs- und Herstellungskosten bei Gebäuden.

• Bundesfinanzhof, Urteil vom 8. April 2014, IX R 45/13, ECLI: im amtlichen BFH-Datensatz nicht ausgewiesen, amtlicher Volltext – nachträgliche Schuldzinsen auch nach nicht steuerbarer Veräußerung bei Vorrang der Schuldentilgung.

• Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. Februar 2014, IX R 42/13, ECLI: im amtlichen BFH-Datensatz nicht ausgewiesen, amtlicher Volltext – verkaufsbedingte Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich keine Werbungskosten aus Vermietung.

• Bundesfinanzhof, Urteil vom 12. März 2019, IX R 36/17, ECLI:DE:BFH:2019:U.120319.IXR36.17.0, amtlicher Volltext – Kursverlustanteil bei Ablösung eines Fremdwährungsdarlehens und Zinsen für dessen Finanzierung nicht als Vermietungswerbungskosten abziehbar.

• Bundesfinanzhof, Urteil vom 20. Juni 2023, IX R 15/21, ECLI:DE:BFH:2023:U.200623.IXR15.21.0, amtlicher Volltext – Zins-Währungs-Swap; Trennung laufender Sicherungszahlungen und nicht abziehbarer Endtauschverluste.

• Bundesfinanzhof, Urteil vom 6. Dezember 2021, IX R 8/21, ECLI:DE:BFH:2021:U.061221.IXR8.21.0, amtlicher Volltext – finanzierungsbezogenes Projektcontrolling als Geldbeschaffungskosten.

• Bundesfinanzhof, Urteil vom 3. Dezember 2024, IX R 2/24, ECLI:DE:BFH:2024:U.031224.IXR2.24.0, amtlicher Volltext – Schuldzinsen nach unentgeltlicher Übertragung eines Miteigentumsanteils bei zurückbehaltener Verbindlichkeit.

• BMF: DBA Deutschland–Spanien – insbesondere Art. 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen), Art. 21 (Vermögen) und Art. 22 (Vermeidung der Doppelbesteuerung) in der geltenden synthetisierten Fassung.

Spanien

• AEAT, Manual práctico IRPF 2025: Intereses y demás gastos de financiación – zeitanteiliger Zinsabzug für tatsächliche Vermietungstage und objektbezogene Abzugsgrenze.

• Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – insbesondere Art. 22 (Einkünfte aus Immobilienvermögen), Art. 23 Abs. 1 Buchst. a Nr. 1 (Zinsen, Finanzierungskosten, Reparatur-/Erhaltungskosten, Einnahmengrenze und Vierjahresvortrag), Art. 80 (Anrechnung ausländischer Steuer), Art. 85 (Immobilienzurechnung für nicht vermietete Tage).

• Real Decreto 439/2007 – Reglamento del IRPF – insbesondere Art. 13–14 zur Konkretisierung abzugsfähiger Aufwendungen bei Immobilienerträgen.

• Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio – insbesondere Art. 5 (persönliche Steuerpflicht), Art. 10 (Bewertung von Immobilien), Art. 25 (Schulden und Lasten), Art. 28 und 37 (Freibetrag und Erklärungspflicht).

• AEAT: Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – Anwendungsbereich, Erklärung und Anrechnung der Vermögensteuer.