Ferienwohnung in Deutschland und spanische Steueransässigkeit

Das Wichtigste im Überblick

Eine Ferien- oder Zweitwohnung in Deutschland macht ihren Eigentümer nicht schon wegen des Grundbuchbesitzes in Deutschland steuerlich ansässig. Sie kann aber einen deutschen Wohnsitz nach § 8 AO begründen, wenn die Wohnung dem Eigentümer tatsächlich jederzeit als Bleibe zur Verfügung steht und nach den objektiv erkennbaren Umständen zum eigenen Wohnen beibehalten wird. Gelegentliche oder unregelmäßige Nutzung schließt einen Wohnsitz nicht aus. Umgekehrt reicht eine Wohnung nicht, die dauerhaft fremdvermietet, rechtlich oder tatsächlich gesperrt oder für den Eigentümer nicht nutzbar ist.

Daneben kann dieselbe Person nach spanischem Recht in Spanien steuerlich ansässig sein, etwa weil sie sich dort mehr als 183 Tage im Kalenderjahr aufhält oder dort der Schwerpunkt ihrer wirtschaftlichen Interessen liegt. Besteht nach dem nationalen Recht beider Staaten Ansässigkeit, entscheidet das Doppelbesteuerungsabkommen für seine Zwecke stufenweise nach ständiger Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen, gewöhnlichem Aufenthalt, Staatsangehörigkeit und nötigenfalls einer Verständigung der Behörden. Diese DBA-Ansässigkeit beseitigt einen deutschen Wohnsitz nicht; sie verteilt vielmehr die Besteuerungsrechte für die vom Abkommen erfassten Steuern.

Für die deutsche Ferienwohnung sind anschließend mehrere Steuerfragen getrennt zu behandeln:

bloße Selbstnutzung löst in Deutschland keine Einkommensteuer auf einen fiktiven Mietwert aus;
Spanien kann für nicht vermietete und nicht als spanische Hauptwohnung ausgenommene Tage eine Immobilienzurechnung nach Art. 85 Ley 35/2006 erfassen;
bei Vermietung besteuert Deutschland die deutschen Mieteinkünfte, während Spanien als Ansässigkeitsstaat die weltweiten Einkünfte einbezieht und die Doppelbesteuerung nach dem DBA beseitigt;
die Wohnung kann in die spanische Vermögensteuer und gegebenenfalls in die Solidaritätssteuer für große Vermögen einfließen;
für spanische Steuerresidenten kann die deutsche Immobilie im Modelo 720 meldepflichtig sein.

Eigentum ist nicht dasselbe wie ein deutscher Wohnsitz

Die gesetzliche Wohnsitzdefinition

Nach § 8 AO hat jemand dort einen Wohnsitz, wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er sie beibehalten und benutzen wird. Dafür müssen zwei Ebenen zusammenkommen:

Objektive Verfügungsmacht: Die Räume müssen als Wohnung geeignet sein und der Person grundsätzlich jederzeit zur Verfügung stehen.
Erkennbare Nutzungsbestimmung: Die Umstände müssen zeigen, dass die Wohnung nicht nur zufällig oder für einzelne Besuche genutzt wird, sondern als eigene Bleibe vorgehalten wird.

Der Wohnsitzbegriff kennt keinen Vorrang eines Hauptwohnsitzes vor einem Nebenwohnsitz. Eine Person kann gleichzeitig Wohnungen in Deutschland und Spanien innehaben. Auch der Lebensmittelpunkt in Spanien verhindert deshalb nicht automatisch einen deutschen Wohnsitz.

Was allein nicht entscheidet

Keines der folgenden Merkmale beantwortet die Wohnsitzfrage für sich allein:

Eigentum oder Eintragung im Grundbuch;
melderechtliche Anmeldung oder Abmeldung;
Bezeichnung als Ferienwohnung, Zweitwohnung oder Kapitalanlage;
geringe Zahl der tatsächlichen Übernachtungen;
Lage des familiären und wirtschaftlichen Mittelpunkts in Spanien;
Zahlung deutscher Grundsteuer oder Zweitwohnungsteuer.

Diese Umstände sind Beweisanzeichen, aber nicht die steuerliche Definition selbst.

Wann eine Ferienwohnung zum deutschen Wohnsitz werden kann

Ein deutscher Wohnsitz liegt besonders nahe, wenn die Wohnung

vollständig möbliert und jederzeit bewohnbar ist,
dem Eigentümer dauerhaft Schlüssel- und Zutrittsgewalt verschafft,
nicht durch langfristige Vermietung oder einen exklusiven Nutzungsvertrag blockiert ist,
persönliche Gegenstände enthält,
für Besuche ohne vorherige Zustimmung eines Dritten genutzt werden kann,
laufend für den Eigentümer bereitgehalten und tatsächlich zumindest gelegentlich genutzt wird.

Der Bundesfinanzhof verlangt keine Mindestzahl von Nutzungstagen. Auch unregelmäßige Aufenthalte können genügen, wenn die Wohnung weiterhin für jederzeitige eigene Wohnaufenthalte bestimmt ist. Bloße Besuche oder kurzfristige Ferienaufenthalte reichen dagegen nicht ohne Weiteres aus. Die Beibehaltung einer bisherigen Familienwohnung während einer vorübergehenden Auslandsentsendung ist dabei von der erstmaligen Begründung eines Wohnsitzes in einer Ferienunterkunft zu unterscheiden. Entscheidend ist das Gesamtbild über den jeweiligen Besteuerungszeitraum.

Wann ein deutscher Wohnsitz eher ausscheidet

Gegen einen Wohnsitz sprechen insbesondere:

eine dauerhaft und ausschließlich an Dritte vermietete Wohnung ohne vertragliches Eigennutzungsrecht;
ein Ferienvermietungsvertrag, der dem Eigentümer keine freie Verfügbarkeit lässt und Eigennutzung tatsächlich ausschließt;
eine nicht bewohnbare Baustelle oder entkernte Einheit;
die vollständige Aufgabe der Verfügungsmacht, etwa durch langfristige unentgeltliche Überlassung an Angehörige;
eine nur gelegentlich bereitgestellte Unterkunft eines Dritten, über die der Besucher nicht selbst verfügen kann;
eine nachweislich leer geräumte und zur Veräußerung oder dauerhaften Vermietung bestimmte Wohnung, sofern die tatsächlichen Umstände dazu passen.

Eine bloße Absichtserklärung genügt auch hier nicht. Verträge, Schlüssel, Nutzungskalender und tatsächliche Handhabung müssen übereinstimmen.

Gewöhnlicher Aufenthalt in Deutschland

Neben dem Wohnsitz kann nach § 9 AO ein gewöhnlicher Aufenthalt in Deutschland eine unbeschränkte Steuerpflicht auslösen. Ein zeitlich zusammenhängender Aufenthalt von mehr als sechs Monaten gilt grundsätzlich von Beginn an als gewöhnlicher Aufenthalt; kurzfristige Unterbrechungen bleiben regelmäßig außer Betracht. Aufenthalte ausschließlich zu Besuchs-, Erholungs-, Kur- oder ähnlichen privaten Zwecken begründen bei einer Dauer von nicht mehr als einem Jahr nicht allein aufgrund dieser Sechsmonatsregel einen gewöhnlichen Aufenthalt.

Für Eigentümer einer Ferienwohnung ist diese Prüfung von der Wohnsitzfrage zu trennen. Eine jederzeit verfügbare Wohnung kann schon bei wenigen Aufenthalten einen Wohnsitz begründen. Umgekehrt kann ein langer tatsächlicher Aufenthalt auch ohne eigene Wohnung einen gewöhnlichen Aufenthalt schaffen.

Spanische Steueransässigkeit

Nationale spanische Kriterien

Nach Art. 9 Ley 35/2006 gilt eine natürliche Person insbesondere dann als in Spanien ansässig, wenn

sie sich mehr als 183 Tage während des Kalenderjahres in Spanien aufhält; sporadische Abwesenheiten werden grundsätzlich mitgerechnet, sofern keine steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Staat nachgewiesen wird, oder
sich der Hauptkern oder die Basis ihrer wirtschaftlichen Tätigkeiten oder Interessen unmittelbar oder mittelbar in Spanien befindet.

Außerdem besteht eine widerlegbare Vermutung, wenn der nicht rechtlich getrennte Ehegatte und die abhängigen minderjährigen Kinder gewöhnlich in Spanien leben.

Spanien beurteilt die IRPF-Ansässigkeit grundsätzlich für das Kalenderjahr. Deshalb müssen Umzugsjahr, Aufenthaltskalender und etwaige Sonderregime gesondert geprüft werden. Die deutsche Wohnung ändert die spanischen nationalen Kriterien nicht automatisch.

Doppelansässigkeit ist möglich

Es ist rechtlich möglich, dass Deutschland wegen § 8 AO einen Wohnsitz annimmt und Spanien zugleich nach Art. 9 Ley 35/2006 von steuerlicher Ansässigkeit ausgeht. Dann liegt zunächst eine Doppelansässigkeit nach den nationalen Gesetzen vor.

Der erste Fehler wäre, eine der beiden nationalen Steuerpflichten vorschnell „wegzudenken“. Zunächst ist festzustellen, ob beide Staaten nach ihrem eigenen Recht zugreifen. Erst danach wird das DBA angewandt.

Die DBA-Ansässigkeit: fünf aufeinanderfolgende Stufen

Art. 4 Abs. 2 des DBA Deutschland–Spanien löst die Doppelansässigkeit natürlicher Personen in einer festen Reihenfolge:

Ständige Wohnstätte: Besteht sie nur in einem Staat, gilt die Person für Abkommenszwecke dort als ansässig.
Mittelpunkt der Lebensinteressen: Bestehen ständige Wohnstätten in beiden Staaten, kommt es auf die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen an.
Gewöhnlicher Aufenthalt: Ist der Mittelpunkt nicht bestimmbar oder besteht in keinem Staat eine ständige Wohnstätte, entscheidet der Staat des gewöhnlichen Aufenthalts.
Staatsangehörigkeit: Besteht gewöhnlicher Aufenthalt in beiden oder in keinem Staat, folgt die Ansässigkeit grundsätzlich der Staatsangehörigkeit.
Verständigungsverfahren: Bei doppelter oder fehlender Staatsangehörigkeit müssen die zuständigen Behörden den Fall einvernehmlich regeln.

Diese Reihenfolge darf nicht übersprungen werden. Wer in beiden Staaten eine dauernd verfügbare Wohnung hat, kann nicht allein mit der Zahl der Übernachtungen argumentieren, solange der Mittelpunkt der Lebensinteressen klar bestimmbar ist.

Was „ständige Wohnstätte“ im DBA bedeutet

Die ständige Wohnstätte ist nicht identisch mit § 8 AO. Sie muss der Person dauerhaft zur Verfügung stehen und darf nicht nur für einen vorübergehenden Anlass vorgehalten werden. Eigentum ist nicht erforderlich; auch eine Mietwohnung kann genügen. Eine ausschließlich fremdvermietete Ferienwohnung ist dagegen regelmäßig keine ständige Wohnstätte des Eigentümers.

Mittelpunkt der Lebensinteressen

Zu den persönlichen Beziehungen gehören unter anderem Familie, soziales Umfeld, persönliche Aktivitäten und der Ort der alltäglichen Lebensführung. Wirtschaftliche Beziehungen können sich aus Beruf, Unternehmen, Vermögensverwaltung und wesentlichen Einkunftsquellen ergeben. Kein Einzelmerkmal entscheidet automatisch. Die Prüfung bezieht sich auf das Gesamtbild im konkreten Zeitraum.

Eine in Deutschland jederzeit verfügbare Ferienwohnung kann also einen deutschen Wohnsitz begründen, während der Mittelpunkt der Lebensinteressen und damit die DBA-Ansässigkeit in Spanien liegen. Deutschland bleibt dann national ein Staat unbeschränkter Steuerpflicht, muss aber die abkommensrechtliche Verteilung der Besteuerungsrechte beachten.

Welche Nachweise in der Praxis zählen

Bei einer späteren Prüfung sind zeitnahe Unterlagen deutlich wertvoller als nachträgliche Erklärungen. Sinnvoll ist eine fortlaufende Akte mit:

vollständigem Aufenthaltskalender für beide Staaten;
Flug-, Fähr-, Maut- und Tankbelegen;
Strom-, Wasser-, Heizungs- und Internetverbrauch;
Schlüsselverzeichnis und Regelung zur Schlüsselgewalt;
Miet- oder Vermittlungsverträgen einschließlich Sperr- und Eigennutzungszeiten;
Buchungskalendern von Ferienportalen;
Nachweisen über Möblierung, persönliche Gegenstände und laufende Bereithaltung;
Versicherungspolicen und Angaben zur Nutzung;
Melderegister- und Ansässigkeitsbescheinigungen;
Nachweisen zu Ehegatten, Kindern, Beruf, Unternehmen und wirtschaftlichem Schwerpunkt;
Kalendern über Nutzung durch Angehörige oder Freunde.

Familiennutzung kann dem Eigentümer zugerechnet werden, wenn die Wohnung als gemeinsame familiäre Bleibe verfügbar bleibt. Eine unentgeltliche Nutzung durch Angehörige schließt einen Wohnsitz des Eigentümers daher nicht automatisch aus. Maßgeblich ist, ob seine eigene Verfügungsmacht fortbesteht.

Steuerfolgen der reinen Selbstnutzung

Deutschland: kein fiktiver Mietwert

Deutschland besteuert bei einer privat selbst genutzten Wohnung keinen fiktiven Mietwert als Einkommen. Ohne Vermietungseinnahmen entstehen aus der bloßen Selbstnutzung grundsätzlich keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Private Schuldzinsen, Abschreibung und laufende Kosten sind deshalb im Regelfall nicht als Werbungskosten abziehbar.

Davon zu trennen sind objektbezogene Abgaben wie Grundsteuer, eine mögliche kommunale Zweitwohnungsteuer, Müll-, Wasser- oder sonstige kommunale Gebühren.

Spanien: Immobilienzurechnung für nicht vermietete Tage

Ist der Eigentümer in Spanien IRPF-steuerpflichtig, erfasst Art. 85 Ley 35/2006 bestimmte nicht vermietete Immobilien durch eine pauschale Einkommenszurechnung. Sie betrifft insbesondere städtische Immobilien, die

nicht einer wirtschaftlichen Tätigkeit dienen,
keine tatsächlichen Vermietungseinkünfte erzeugen,
nicht als spanische „vivienda habitual“ ausgenommen sind und
kein unbebautes Grundstück sind.

Eine deutsche Ferienwohnung fällt grundsätzlich in dieses System. Die Zurechnung wird zeitanteilig für die Tage berechnet, an denen die Immobilie nicht vermietet war. Für Bauzeiten oder Tage, an denen die Immobilie aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbar ist, sieht Art. 85 besondere Ausnahmen vor; bloßer freiwilliger Leerstand ist dagegen im Grundsatz kein Ausschluss.

Berechnung ohne spanischen Katasterwert

Art. 85 sieht folgende Systematik vor:

grundsätzlich 2 Prozent des spanischen Katasterwerts;
1,1 Prozent, wenn eine allgemeine Katasterneubewertung oder -änderung nach den gesetzlichen Kriterien im laufenden oder in einem der zehn vorhergehenden Veranlagungszeiträume wirksam geworden ist;
fehlt am Stichtag ein Katasterwert oder wurde er dem Eigentümer nicht bekanntgegeben, 1,1 Prozent von 50 Prozent des höheren Werts aus einem für andere Steuern behördlich festgestellten Wert und dem Erwerbspreis, der Gegenleistung oder dem Erwerbswert.

Eine deutsche Immobilie besitzt regelmäßig keinen spanischen Katasterwert. Deshalb ist der dritte Berechnungszweig zu prüfen. Der maßgebliche Erwerbswert, die Eigentumsquote und die nicht vermieteten Tage müssen dokumentiert werden. Eine deutsche Verkehrswertsteigerung wird nicht automatisch jedes Jahr in die IRPF-Zurechnung eingebaut; maßgeblich ist die gesetzliche Bemessungsbasis.

Eigentum, Miteigentum und Nießbrauch

Die Zurechnung folgt der steuerlichen Inhaberschaft. Bei Miteigentum wird sie grundsätzlich nach den nachgewiesenen Quoten verteilt. Besteht ein dingliches Nutzungsrecht wie Nießbrauch, wird die Zurechnung nach Art. 85 Abs. 2 dem Inhaber des Nutzungsrechts zugeordnet. Ein bloßes Wohnrecht oder eine gesellschaftsrechtliche Struktur muss nach seinem genauen Inhalt geprüft werden.

Finanzierungszinsen und andere tatsächliche Kosten werden nicht von der pauschalen Art.-85-Zurechnung abgezogen. Das unterscheidet sie grundlegend von der spanischen Ermittlung tatsächlicher Mieteinkünfte.

Teilweise oder vollständige Vermietung

Deutsche Besteuerung

Einkünfte aus der Vermietung einer in Deutschland belegenen Immobilie sind nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG deutsche Einkünfte. Das gilt auch, wenn der Eigentümer in Spanien lebt und nach dem DBA in Spanien ansässig ist. Deutschland darf die Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen nach Art. 6 DBA besteuern.

Bei einer vermieteten Wohnung sind die Einnahmen und wirtschaftlich zugehörigen Werbungskosten nach deutschem Recht zu ermitteln. Eigennutzungszeiten und nicht vermietbare Vorbehaltszeiten müssen abgegrenzt werden. Kosten, die ausschließlich privat veranlasst sind, sind nicht abzugsfähig; gemischte Kosten sind nach einem sachgerechten Maßstab aufzuteilen.

Spanische Besteuerung und Entlastung

Ein in Spanien ansässiger Steuerpflichtiger erklärt grundsätzlich seine weltweiten Einkünfte, also auch deutsche Mieten. Spanien berechnet die Einkünfte nach spanischem Recht. Art. 23 Ley 35/2006 lässt notwendige Aufwendungen einschließlich bestimmter Finanzierungs- und Reparaturkosten zu, begrenzt Zinsen, Finanzierungskosten sowie Reparatur- und Erhaltungskosten aber objektbezogen auf die Bruttoeinnahmen; ein Überhang kann nach der gesetzlichen Regel vier Jahre vorgetragen werden.

Die in Deutschland gezahlte Einkommensteuer wird nicht schlicht von den deutschen Mieteinnahmen abgezogen. Die Entlastung erfolgt nach Art. 22 DBA sowie den spanischen Anrechnungsvorschriften; bei einem nicht auflösbaren Besteuerungskonflikt kann zusätzlich das Verständigungsverfahren nach Art. 24 DBA relevant werden. Regelmäßig ist der niedrigere Betrag aus tatsächlich auf diese Einkünfte entfallender deutscher Steuer und dem spanischen Höchstbetrag anrechenbar. Die Berechnung muss einkunfts- und zeitraumbezogen erfolgen.

Vermietete und selbst genutzte Tage trennen

Bei einer Ferienwohnung mit wechselnder Nutzung entstehen drei mögliche Zeitblöcke:

tatsächlich vermietete Tage: echte Mieteinkünfte in Deutschland und Spanien;
für eigene Nutzung vorbehaltene oder selbst genutzte Tage: keine deutsche Miete, aber grundsätzlich spanische Immobilienzurechnung;
objektiv zur Vermietung bereitgehaltene, aber nicht vermietete Tage: die deutsche Kostenaufteilung hängt von der nachgewiesenen Vermietungsabsicht ab; in Spanien ist gesondert zu prüfen, ob Art. 85 für diese Tage greift.

Ein bloßer Buchungskalender reicht nicht immer. Preisgestaltung, Vermittlungsauftrag, tatsächliche Marktpräsenz und Ausschluss eigener Nutzung sind wichtige Nachweise.

Spanische Vermögensteuer

Ein in Spanien ansässiger Steuerpflichtiger unterliegt nach Art. 5 Ley 19/1991 grundsätzlich mit seinem weltweiten Nettovermögen der persönlichen Vermögensteuerpflicht. Eine deutsche Ferienwohnung wird deshalb grundsätzlich einbezogen.

Wertansatz

Unbewegliches Vermögen wird nach Art. 10 Ley 19/1991 grundsätzlich mit dem höchsten der folgenden Werte angesetzt:

Katasterwert,
von der Steuerverwaltung für andere Steuern geprüfter oder festgestellter Wert,
Erwerbspreis oder Erwerbswert.

Bei einer deutschen Immobilie fehlt regelmäßig ein spanischer Katasterwert. Erwerbsunterlagen, behördliche Werte und spätere wertändernde Vorgänge müssen daher sauber dokumentiert werden. Ein deutscher Grundsteuerwert oder Erbschaftsteuerwert darf nicht ohne Prüfung automatisch als spanischer Vermögensteuerwert behandelt werden.

Schulden

Abzugsfähig sind nach Art. 25 Ley 19/1991 grundsätzlich nur am 31. Dezember tatsächlich bestehende, dem Steuerpflichtigen zurechenbare und ordnungsgemäß nachgewiesene Schulden. Nicht die eingetragene Hypothek als solche ist abzugsfähig, sondern die gesicherte Restschuld. Schulden für vollständig steuerbefreite Vermögenswerte sind nicht abzugsfähig; bei teilweiser Befreiung gilt eine anteilige Begrenzung.

Regionale Regeln und Erklärungspflicht

Die autonomen Gemeinschaften können insbesondere Freibetrag, Tarif und Bonifikationen beeinflussen. Der staatliche Auffangfreibetrag von 700.000 Euro gilt nur, soweit die zuständige Gemeinschaft keinen eigenen Betrag festgelegt hat. Eine Steuererklärung ist nach Art. 37 Ley 19/1991 jedenfalls erforderlich, wenn nach den anwendbaren Regeln eine Zahlung entsteht oder – auch ohne Zahllast – der Bruttowert der Vermögenswerte und Rechte über 2 Millionen Euro liegt. Die konkrete regionale Rechtslage am 31. Dezember ist deshalb unverzichtbar.

Eine Ferienwohnung ist nicht allein deshalb von der spanischen Befreiung für die Hauptwohnung erfasst, weil sie zu Wohnzwecken geeignet ist. Sie müsste die Voraussetzungen der spanischen „vivienda habitual“ tatsächlich erfüllen; eine bloße Ferien- oder Zweitwohnung tut dies regelmäßig nicht.

Solidaritätssteuer für große Vermögen

Zusätzlich kann der staatliche Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas eingreifen. Er knüpft an sehr hohe Nettovermögen an, wird zum 31. Dezember erhoben und berücksichtigt die für dasselbe Jahr tatsächlich entrichtete Vermögensteuer nach den gesetzlichen Regeln. Seit seiner Verlängerung ist er nicht als bloß erledigte Einmalsteuer zu behandeln. Ob eine deutsche Immobilie zu einer Zahllast führt, hängt vom gesamten Nettovermögen, den Befreiungen, der spanischen Region und der Vermögensteueranrechnung ab. Eine isolierte Schwellenbetrachtung nur anhand des Immobilienwerts ist unzureichend.

Modelo 720 für die deutsche Immobilie

Wer melden muss

Das Modelo 720 ist eine Informationsmeldung für bestimmte im Ausland belegene Vermögenswerte von Personen und Rechtsträgern, die in Spanien in den persönlichen Anwendungsbereich fallen. Für Immobilien besteht ein eigener Meldeblock.

Eine erstmalige Meldung ist grundsätzlich erforderlich, wenn der Gesamtwert der ausländischen Immobilien und Immobilienrechte in diesem Block die gesetzliche Grenze von 50.000 Euro überschreitet und keine Ausnahme greift.

Miteigentum: Schwelle nicht einfach quoteln

Bei gemeinsamem Eigentum prüft die AEAT die Schwelle anhand des Gesamtwerts des Vermögenswerts beziehungsweise des gesamten Meldeblocks, nicht nur anhand des rechnerischen Anteils des einzelnen Eigentümers. In der Meldung wird der volle Erwerbswert angegeben und zusätzlich die Beteiligungsquote ausgewiesen. Deshalb kann eine Person mit einem Anteil unter 50.000 Euro dennoch meldepflichtig sein.

Wiederholungsmeldung

Nach einer Erstmeldung ist das Modelo 720 nicht automatisch jedes Jahr erneut abzugeben. Eine neue Meldung wird insbesondere erforderlich, wenn

der Gesamtwert des betreffenden Meldeblocks gegenüber dem Wert, der die letzte Meldung ausgelöst hat, um mehr als 20.000 Euro steigt,
Eigentum oder ein meldepflichtiges Recht veräußert, aufgegeben oder anderweitig beendet wird,
eine andere gesetzlich erfasste Änderung eintritt.

Der Immobilienblock ist getrennt von ausländischen Konten sowie Wertpapieren, Rechten, Versicherungen und Renten zu prüfen.

Frist und Sanktionen

Die reguläre Meldefrist läuft grundsätzlich vom 1. Januar bis 31. März des Folgejahres. Für Vermögensstände und Änderungen des Jahres 2025 lief sie damit grundsätzlich vom 1. Januar bis 31. März 2026.

Das frühere spanische Sonder-Sanktionssystem des Modelo 720 darf nicht mehr verwendet werden. Nach der Änderung durch Ley 5/2022 gelten die allgemeinen Sanktionen der Ley General Tributaria, insbesondere Art. 198 bei verspäteter Nichtabgabe ohne unmittelbaren Steuerausfall und Art. 199 bei unrichtiger oder unvollständiger Abgabe. Das macht die Meldung nicht freiwillig; es beseitigt nur die früheren speziellen Sanktionen.

Eigentumsvarianten

Ehegatten und Miteigentum

Für Einkommen- und Vermögensteuer ist die zivilrechtliche beziehungsweise güterrechtliche Zurechnung zu dokumentieren. Eine Grundbucheintragung nur auf einen Ehegatten kann je nach Güterstand von der wirtschaftlichen Zurechnung abweichen. Für das Modelo 720 gelten zusätzlich die besonderen Regeln zur formellen und wirtschaftlichen Inhaberschaft.

Nießbrauch und Wohnrecht

Ein Nießbraucher erzielt grundsätzlich die Mieten und trägt bei nicht vermieteter Nutzung die spanische Art.-85-Zurechnung. In der Vermögensteuer werden Eigentum und Nutzungsrecht nach den jeweiligen Bewertungsregeln aufgeteilt. Ein beschränktes Wohnrecht ist anhand seines Vertragsinhalts zu bewerten.

Gesellschaft als Eigentümerin

Hält eine deutsche oder spanische Gesellschaft die Wohnung, ist die Gesellschaft Eigentümerin; die Privatnutzung durch Gesellschafter kann jedoch Lohn-, Dividenden-, verdeckte Gewinnausschüttungs- oder spanische Sachbezugsfragen auslösen. Auch die Ansässigkeitsprüfung der Person wird nicht allein dadurch ausgeschlossen, dass die Wohnung formal einer Gesellschaft gehört, wenn sie tatsächlich dauerhaft als private Bleibe zur Verfügung steht.

Ein späterer Verkauf

Bei einem Verkauf darf die Wohnsitz- und Nutzungsprüfung nicht mit der Veräußerungsbesteuerung vermischt werden. Deutschland kann einen Gewinn aus der Veräußerung deutscher Immobilien nach § 49 Abs. 1 Nr. 8 und § 23 EStG besteuern, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Die Eigennutzungsausnahme des § 23 EStG hat eigene Zeitregeln; sie folgt nicht automatisch aus der Annahme eines Wohnsitzes nach § 8 AO.

Spanien erfasst bei einem dort ansässigen Verkäufer grundsätzlich auch den Gewinn aus der deutschen Immobilie und gewährt die abkommensrechtliche Entlastung. Anschaffungswerte, Nebenkosten, Abschreibungen, Verbesserungen und Umrechnungskurse müssen nach den Regeln beider Staaten getrennt ermittelt werden.

Drei Praxisfälle

Fall 1: Nur wenige Wochen Eigennutzung, aber jederzeitige Verfügbarkeit

Annahmen: Eine Person lebt mit Familie ganzjährig in Spanien. Sie besitzt eine möblierte Wohnung in Hamburg, behält alle Schlüssel und nutzt sie jährlich drei bis fünf Wochen. Die Wohnung wird nicht vermietet.

Die geringe Zahl der Aufenthalte verhindert einen deutschen Wohnsitz nicht. Die jederzeitige Verfügungsmacht und tatsächliche Nutzung sind Indizien; zusätzlich muss die Wohnung nach dem Gesamtbild als eigene Bleibe dienen und darf nicht lediglich für Besuche oder kurzfristige Ferienaufenthalte genutzt werden. Zugleich kann die Person in Spanien ansässig und nach dem DBA wegen ihres Lebensmittelpunkts Spanien zugeordnet sein. Deutschland erhebt keine Einkommensteuer auf einen fiktiven Mietwert. Spanien berechnet grundsätzlich die Art.-85-Zurechnung für die nicht vermietete Wohnung. Vermögensteuer, Solidaritätssteuer und Modelo 720 sind zusätzlich zu prüfen.

Fall 2: Vollständige Dauervermietung

Annahmen: Die deutsche Wohnung ist für drei Jahre ohne Eigennutzungsrecht an einen fremden Dritten vermietet. Der Eigentümer lebt in Spanien und besitzt keine andere deutsche Unterkunft.

Die Wohnung steht dem Eigentümer nicht jederzeit als Bleibe zur Verfügung und begründet daher für sich genommen keinen deutschen Wohnsitz. Deutschland besteuert die Mieteinkünfte. Spanien bezieht sie in die IRPF ein und gewährt die DBA-Entlastung. Für vermietete Tage entsteht keine Art.-85-Zurechnung. Die Immobilie bleibt für spanische Vermögensteuer und Modelo 720 relevant.

Fall 3: Ferienvermietung mit gesperrten Eigentümerwochen

Annahmen: Ein Vermittler vermietet die Wohnung touristisch. Der Eigentümer darf sechs selbst gewählte Wochen nutzen; im Übrigen verwaltet der Vermittler die Buchungen.

Ob ein deutscher Wohnsitz besteht, hängt davon ab, ob die vereinbarten Eigennutzungsrechte und die tatsächliche Handhabung eine dauerhafte eigene Bleibe schaffen. Für die Steuerberechnung müssen Miettage, nachweislich zur Vermietung bereitgehaltene Tage und private Sperrzeiten getrennt werden. Spanien erfasst tatsächliche Mieten und grundsätzlich eine zeitanteilige Art.-85-Zurechnung für die privat verfügbaren Tage. Deutschland teilt gemischte Kosten nach der nachgewiesenen Veranlassung auf.

Praxischeckliste

Verfügbarkeit dokumentieren: Wer besitzt Schlüssel, wer darf Buchungen sperren, welches Eigennutzungsrecht besteht?
Nutzungstage trennen: Deutschland, Spanien, Drittstaaten sowie Miet-, Eigen- und Leerstandstage.
Beide nationalen Ansässigkeiten prüfen: § 8 und § 9 AO einerseits, Art. 9 Ley 35/2006 andererseits.
DBA-Stufen schriftlich abarbeiten: ständige Wohnstätte, Lebensinteressen, gewöhnlicher Aufenthalt, Staatsangehörigkeit.
Ertragsphasen abgrenzen: Selbstnutzung, Vermietung, Vermietungsbereitschaft und Nichtnutzbarkeit.
Spanische Art.-85-Basis sichern: Erwerbsurkunde, Quote, Erwerbsnebenkosten und relevante behördliche Werte.
Vermögensteuerdatei führen: Jahresendwert, Restschuld, Eigentumsquote, regionale Vorschriften.
Modelo 720 prüfen: Erstschwelle, letzte Meldung, Wertanstieg, Verkauf oder Rechtsänderung.
Bescheide und Steuerzahlungen archivieren: notwendig für DBA-Anrechnung und spätere Verkäufe.
Vor Strukturänderungen rechnen: Vermietungsvertrag, Nießbrauch, Gesellschaftsübertragung und Verkauf können mehrere Steuerarten zugleich verändern.

Typische Fehler

Grundbuchbesitz wird automatisch mit deutschem Wohnsitz gleichgesetzt.
Eine deutsche Abmeldung wird als endgültiger Beweis der Wohnsitzaufgabe behandelt.
Der spanische Lebensmittelpunkt wird mit dem Nichtbestehen eines deutschen Wohnsitzes verwechselt.
Die DBA-Stufen werden übersprungen und nur Aufenthaltstage gezählt.
Für die deutsche Selbstnutzung wird eine fiktive deutsche Miete versteuert.
Die spanische Art.-85-Zurechnung wird bei einer deutschen Ferienwohnung vergessen.
Finanzierungskosten werden von der pauschalen Art.-85-Zurechnung abgezogen.
Bei Miteigentum wird die Modelo-720-Schwelle nur mit dem eigenen Anteil geprüft.
Das alte Sonder-Sanktionssystem des Modelo 720 wird weiterverwendet.
Ein deutscher Grundbesitzwert wird ungeprüft als spanischer Vermögensteuerwert übernommen.
Vermietungstage, private Sperrzeiten und Leerstand werden nicht getrennt.
Der Wohnsitzbegriff des § 8 AO wird mit der Eigennutzungsausnahme des § 23 EStG vermischt.

Häufige Fragen

Reicht eine einzige Übernachtung pro Jahr für einen deutschen Wohnsitz?

Es gibt keine starre Mindestzahl. Eine einzelne Übernachtung beweist den Wohnsitz nicht automatisch. Entscheidend ist, ob die Wohnung objektiv jederzeit verfügbar ist und nach den Gesamtumständen als eigene Bleibe beibehalten wird.

Verliere ich die spanische Steueransässigkeit, wenn Deutschland einen Wohnsitz annimmt?

Nein. Beide nationalen Ansässigkeiten können gleichzeitig bestehen. Das DBA bestimmt anschließend nur für seine Zwecke, welchem Staat die Person zugeordnet wird und wie die Besteuerungsrechte verteilt werden.

Muss ich für meine selbst genutzte deutsche Ferienwohnung in Deutschland Einkommensteuer zahlen?

Nicht auf einen fiktiven Mietwert. Andere deutsche Abgaben und ein deutscher Wohnsitz können dennoch Folgen haben. Bei zeitweiser Vermietung entstehen für die Mietphasen deutsche Einkünfte.

Darf ich Darlehenszinsen von der spanischen Immobilienzurechnung abziehen?

Nein. Art. 85 Ley 35/2006 arbeitet mit einer pauschalen Zurechnung. Zinsen sind dort nicht als Gegenposten vorgesehen. Bei tatsächlicher Vermietung gelten andere Regeln nach Art. 23.

Muss das Modelo 720 jedes Jahr abgegeben werden?

Nicht automatisch. Nach der ersten Meldung entsteht eine neue Pflicht insbesondere bei einem Anstieg des betreffenden Meldeblocks um mehr als 20.000 Euro gegenüber dem letzten maßgeblichen Meldestand oder bei Verkauf beziehungsweise Beendigung eines gemeldeten Rechts.

Ist eine Hypothek vollständig von der spanischen Vermögensteuer abziehbar?

Nicht die Hypothek als Grundpfand, sondern nur die am 31. Dezember bestehende, nachgewiesene und steuerlich zurechenbare Restschuld. Bei steuerbefreiten Vermögenswerten können zusätzliche Abzugsbeschränkungen gelten.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand: 9. August 2026. Spanische regionale Vermögensteuerregeln und kommunale deutsche Abgaben sind für den jeweiligen Stichtag und Ort zusätzlich zu prüfen.

Deutschland und DBA

Abgabenordnung – § 8 (Wohnsitz) und § 9 (gewöhnlicher Aufenthalt).
Einkommensteuergesetz – § 1 Abs. 1 (unbeschränkte Steuerpflicht), § 21 (Vermietung und Verpachtung), § 23 (private Veräußerungsgeschäfte), § 49 Abs. 1 Nr. 6 und 8 (inländische Vermietungs- und Veräußerungseinkünfte).
Anwendungserlass zur Abgabenordnung vor §§ 8, 9 – tatsächliche Umstände, mehrere Wohnsitze und Verhältnis zur DBA-Ansässigkeit.
DBA Deutschland–Spanien, amtlicher spanischer Text – Art. 2 (erfasste Steuern), Art. 4 (Ansässigkeit), Art. 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen), Art. 13 (Veräußerungsgewinne), Art. 21 (Vermögen), Art. 22 (Vermeidung der Doppelbesteuerung), Art. 24 (Verständigungsverfahren).
BMF-Länderübersicht Spanien einschließlich synthetisiertem DBA-Text – aktuelle Abkommensdokumente und MLI-Wirkung ab 1. Januar 2025.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 23. Oktober 2018, I R 74/16, ECLI:DE:BFH:2018:U.231018.IR74.16.0, amtlicher Volltext – deutscher Wohnsitz trotz Lebensmittelpunkts im Ausland; jederzeitige Verfügung und Nutzungsbestimmung.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 24. Juli 2018, I R 58/16, ECLI:DE:BFH:2018:U.240718.IR58.16.0, amtlicher Volltext – Aufrechterhaltung eines Wohnsitzes und unregelmäßige Nutzung.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 10. April 2013, I R 50/12, ECLI: im amtlichen BFH-Datensatz nicht ausgewiesen, amtlicher Volltext – Wohnsitz bei nur zeitweiser Nutzung und tatsächliche Gesamtumstände.
Bundesfinanzhof, Beschluss vom 17. Juli 2019, II B 31/18, ECLI:DE:BFH:2019:B.170719.IIB31.18.0, amtlicher Volltext – verfahrensrechtliche Zurückverweisung im grenzüberschreitenden Schenkungsteuerfall; ergänzende, ausdrücklich nicht bindende Hinweise zur Wohnungsverfügbarkeit unter II.4.

Spanien

Ley 35/2006 del IRPF – Art. 9 (steuerliche Ansässigkeit), Art. 22–23 (Immobilienvermietung und Aufwendungen), Art. 80 (Anrechnung ausländischer Einkommensteuer), Art. 85 (Immobilienzurechnung, Prozentsätze, Zeitanteil und Nießbrauch).
Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio – Art. 5 und 7 (persönliche Steuerpflicht und Zurechnung), Art. 10 (Immobilienwert), Art. 25 (Schulden), Art. 28 (regionaler beziehungsweise staatlicher Freibetrag), Art. 37 (Erklärungspflicht).
Ley 38/2022, Art. 3 – Solidaritätssteuer, insbesondere Anrechnung der tatsächlich entrichteten Vermögensteuer nach Abschnitt Quince.
AEAT: Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas – aktueller Anwendungs- und Verfahrensüberblick.
AEAT-Verfahrensseite zum Solidaritätssteuer-Modell 718 – Erklärung und Einreichung.
AEAT: Frist des Modelo 720 – 1. Januar bis 31. März des Folgejahres und technische Sonderregel.
AEAT: Berechnung der 50.000-Euro-Schwelle – blockbezogene Schwelle und Immobilienbeispiele.
AEAT: Miteigentum im Modelo 720 – voller Immobilienwert für Schwellenprüfung und Angabe der Quote.
AEAT: Wiederholungsmeldung im Modelo 720 – Wertanstieg von mehr als 20.000 Euro und weitere Änderungsfälle.
AEAT: Sanktionen des Modelo 720 – allgemeines Sanktionsregime nach Art. 198 und 199 Ley General Tributaria.
Real Decreto 1065/2007 – Art. 42 bis, 42 ter und 54 bis zu den drei Meldeblöcken des Modelo 720.
Ley 5/2022 – Aufhebung des früheren Sonder-Sanktionssystems des Modelo 720.