Deutsche Immobilie bei Wohnsitz in Spanien vermieten: Steuererklärung und Werbungskosten

Wer nach Spanien zieht und eine Immobilie in Deutschland vermietet, hat regelmäßig zwei getrennte Einkommensteuerrechnungen. Deutschland darf die Einkünfte aus der deutschen Immobilie besteuern. Spanien erfasst bei dortiger Steueransässigkeit grundsätzlich das Welteinkommen, berechnet den Vermietungsüberschuss aber nach spanischem Recht und rechnet die zulässige deutsche Steuer nur innerhalb der gesetzlichen Grenzen an. Eine deutsche Anlage V lässt sich deshalb nicht einfach in die spanische Einkommensteuererklärung übertragen.

Das Wichtigste im Überblick

• Mieteinkünfte aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie bleiben auch nach dem Wegzug grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig. Ohne deutschen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt besteht dafür regelmäßig beschränkte Einkommensteuerpflicht.
• Spanien erfasst als Ansässigkeitsstaat grundsätzlich auch die deutsche Vermietung. Das Doppelbesteuerungsabkommen weist Deutschland ein Besteuerungsrecht zu, beseitigt die spanische Erklärung aber nicht.
• Deutschland und Spanien ermitteln den Überschuss getrennt. AfA, Zinsen, Reparaturen, Verlustvorträge und Wohnraumvergünstigungen können in beiden Staaten unterschiedlich behandelt werden.
• Deutsche Schuldzinsen sind nur insoweit Werbungskosten, wie das Darlehen nachweisbar der vermieteten Immobilie dient. Die Tilgung ist keine Werbungsausgabe.
• Bei Wohnraumvermietung unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete wird in Deutschland aufgeteilt. Ab 66 Prozent gilt eine auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung als voll entgeltlich. Im Bereich von 50 bis unter 66 Prozent ist eine Totalüberschussprognose erforderlich.
• Die lineare Gebäude-AfA beträgt nach der derzeitigen Grundregel bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 jährlich 3 Prozent, bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 2 Prozent und bei Fertigstellung vor 1925 2,5 Prozent. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
• In Spanien sind insbesondere die dortige Abschreibungsbasis, die Begrenzung von Zinsen und Reparaturkosten sowie die Regeln für Wohnraumvermietung gesondert anzuwenden. Ein deutscher Verlust ist nicht automatisch ein spanischer Verlust.
• Dauerhafte Wohnraumvermietung ist in Deutschland grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Ferienunterbringung, zusätzliche Leistungen und Gewerberaum können anders zu behandeln sein.

Welcher Grundfall hier gemeint ist

Dieser Artikel behandelt eine natürliche Person, die in Spanien steuerlich ansässig ist und eine in Deutschland gelegene Immobilie privat vermietet. Die Immobilie gehört nicht zu einem deutschen oder spanischen Betriebsvermögen. Der Vermieter kann Alleineigentümer, Miteigentümer oder Inhaber eines Nießbrauchs sein. Die spanischen Aussagen beziehen sich auf die reguläre IRPF-Besteuerung, nicht auf eine wirksam gewählte Sonderbesteuerung nach Artikel 93 LIRPF; für diese gelten auch die Einschränkungen in Protokoll II zum DBA.

Vor jeder Berechnung sind fünf Tatsachen festzuhalten:

1. Wer ist zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer oder Nutzungsberechtigter?
2. Wird dauerhaft zu Wohnzwecken, kurzfristig, möbliert oder gewerblich vermietet?
3. Welche Flächen und Zeiträume werden vermietet, selbst genutzt oder leer gehalten?
4. Wann wurden Gebäude, Einrichtung und spätere Maßnahmen angeschafft oder hergestellt?
5. Welche Zahlungen sind tatsächlich zugeflossen oder abgeflossen und in welcher Währung?

Gehört die Immobilie zu einem Betrieb, liegt eine gewerbliche Beherbergung vor oder werden umfangreiche hotelähnliche Leistungen erbracht, kann die steuerliche Einordnung wechseln. Solche Fälle dürfen nicht allein nach den Regeln der privaten Vermietung beurteilt werden.

Deutschland besteuert die deutsche Immobilie weiter

Beschränkte Einkommensteuerpflicht

Hat die Person nach dem Wegzug weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland, ist sie mit den in § 49 EStG aufgezählten inländischen Einkünften beschränkt steuerpflichtig. Dazu gehören Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn das unbewegliche Vermögen in Deutschland belegen ist.

Für Sie bedeutet das: Die Abmeldung in Deutschland und die spanische Steueransässigkeit beenden die deutsche Besteuerung der Miete nicht. Erklärt wird grundsätzlich der nach deutschem Recht ermittelte Überschuss, nicht die Bruttomiete.

Die örtliche Zuständigkeit hängt vom konkreten Fall und von bereits vorhandenen Steuerakten ab. Bei nur einer deutschen Mietimmobilie ist regelmäßig das Finanzamt am Belegenheitsort oder das nach den Zuständigkeitsregeln bestimmte Finanzamt der richtige Ausgangspunkt. Wer mehrere deutsche Immobilien in verschiedenen Bezirken, weitere inländische Einkünfte oder eine fortbestehende deutsche Steuernummer hat, sollte die Zuständigkeit vor der ersten Erklärung schriftlich klären.

Antrag auf Behandlung wie unbeschränkt steuerpflichtig

Eine in Spanien lebende Person kann unter den Voraussetzungen des § 1 Absatz 3 EStG beantragen, in Deutschland als unbeschränkt einkommensteuerpflichtig behandelt zu werden. Das setzt im Kern voraus, dass entweder mindestens 90 Prozent der Einkünfte der deutschen Einkommensteuer unterliegen oder die nicht der deutschen Einkommensteuer unterliegenden Einkünfte den gesetzlichen Grenzbetrag nicht übersteigen. Die ausländischen Einkünfte sind grundsätzlich durch eine Bescheinigung der zuständigen ausländischen Steuerbehörde nachzuweisen.

Der Antrag ist kein automatischer Vorteil. Er kann persönliche Abzüge oder andere Vergünstigungen eröffnen, zugleich müssen die weltweiten Einkünfte für die Prüfung und gegebenenfalls den Steuersatz offengelegt werden. Bei Spanien als EU-Mitgliedstaat können weitere unionsrechtlich geprägte Regelungen relevant sein. Die Entscheidung gehört deshalb in eine Vergleichsrechnung für das jeweilige Jahr.

Ohne erfolgreichen Antrag gelten die Sonderregeln für beschränkt Steuerpflichtige nach § 50 EStG. Bestimmte persönliche Freibeträge und Abzüge stehen dann nicht oder nur eingeschränkt zur Verfügung. Die objektbezogenen Werbungskosten der deutschen Vermietung bleiben dagegen grundsätzlich abzugsfähig, soweit sie wirtschaftlich mit den inländischen Einkünften zusammenhängen.

So wird der deutsche Vermietungsüberschuss ermittelt

Ausgangspunkt ist § 21 EStG. Vereinfacht lautet die Rechnung:

steuerpflichtige Einnahmen minus abzugsfähige Werbungskosten gleich deutscher Überschuss oder Verlust aus Vermietung und Verpachtung

Die Rechnung wird für das Kalenderjahr erstellt. Bei mehreren Objekten, Wohnungen oder unterschiedlich genutzten Flächen ist eine objekt- und nutzungsbezogene Aufteilung nötig.

Einnahmen: nicht nur die Kaltmiete

Zu den Einnahmen gehören insbesondere:

• Nettokaltmiete;
• vom Mieter gezahlte Betriebskostenvorauszahlungen;
• Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen;
• Entgelte für Stellplätze, Möbel, Einbauten oder Nebenflächen;
• Entschädigungen für vorzeitige Vertragsbeendigung;
• einbehaltene Beträge aus einer Kaution, soweit sie endgültig zur Begleichung von Mietrückständen oder Schäden verwendet werden.

Eine rückzahlbare Mietkaution ist beim Eingang noch keine Mieteinnahme. Sie wird erst relevant, wenn der Vermieter sie endgültig behält oder mit eigenen Ansprüchen verrechnet. Werden Betriebskosten zunächst vereinnahmt und später bezahlt, sind Einnahme und Ausgabe jeweils nach den steuerlichen Zeitregeln zu erfassen; eine bloße Saldierung ohne nachvollziehbare Abrechnung erschwert die Prüfung.

Zufluss und Abfluss

Bei privater Vermietung gilt grundsätzlich das Zufluss- und Abflussprinzip des § 11 EStG. Einnahmen zählen in dem Jahr, in dem der Vermieter wirtschaftlich darüber verfügen kann. Werbungskosten zählen grundsätzlich im Jahr der Zahlung. Für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben rund um den Jahreswechsel gilt die gesetzliche kurze Sonderfrist, wenn Fälligkeit und Zahlung innerhalb dieses Zeitraums liegen.

Bei Vorauszahlungen, rückwirkenden Abrechnungen, größeren Einmalzahlungen und gestundeten Beträgen darf daher nicht allein auf den Zeitraum geschaut werden, den die Zahlung wirtschaftlich betrifft. Entscheidend ist zunächst der steuerliche Zufluss oder Abfluss; Sonderregeln bleiben gesondert zu prüfen.

Währungsumrechnung

Deutsche Mieten und Objektkosten werden meist in Euro bezahlt. Erfolgt eine Zahlung ausnahmsweise in einer anderen Währung, muss der Eurobetrag nach einem sachgerechten, nachvollziehbar und dauerhaft angewandten Umrechnungskurs für den maßgeblichen Zahlungszeitpunkt bestimmt werden. Für die spanische Erklärung kann trotz gleicher Ausgangszahlung eine eigene Umrechnung oder zeitliche Zuordnung erforderlich sein.

Verbilligte Wohnraumvermietung

Bei einer Wohnung, die auf Dauer zu Wohnzwecken überlassen wird, vergleicht Deutschland das vereinbarte Entgelt mit der ortsüblichen Marktmiete. In den Vergleich gehören nicht nur die Kaltmiete, sondern die nach der gesetzlichen Systematik maßgeblichen umlagefähigen Kosten.

• Unter 50 Prozent: Die Überlassung wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar.
• Mindestens 66 Prozent: Die auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung gilt als voll entgeltlich. Die objektbezogenen Werbungskosten sind grundsätzlich vollständig zuordenbar.
• 50 bis unter 66 Prozent: Es ist eine Totalüberschussprognose für die voraussichtliche Dauer der Vermietung erforderlich. Ist sie positiv, kann die Vermietung als voll entgeltlich gelten; ist sie negativ, wird aufgeteilt.

Das ist besonders bei Vermietung an Kinder, Eltern, frühere Partner oder andere nahestehende Personen wichtig. Zusätzlich muss der Vertrag zivilrechtlich wirksam, klar vereinbart und tatsächlich wie unter Fremden durchgeführt werden. Unregelmäßige Zahlungen, nicht abgerechnete Nebenkosten oder dauerhafte Duldung von Rückständen können den Abzug gefährden.

Leerstand, Eigennutzung und gemischte Nutzung

Leerstand

Kosten während eines Leerstands können weiter Werbungskosten sein, wenn die ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsicht fortbesteht. Entscheidend sind nach außen erkennbare Aktivitäten, zum Beispiel:

• marktgerechte Inserate;
• Beauftragung eines Maklers;
• dokumentierte Besichtigungen und Interessentenkommunikation;
• Anpassung überhöhter Mietforderungen;
• notwendige Herrichtung für die Vermietung;
• nachvollziehbare Gründe für eine vorübergehende Unterbrechung.

Jahrelanger Leerstand ohne realistische Vermietungsbemühungen, eine bewusst nicht marktgerechte Forderung oder die jederzeit vorbehaltene Eigennutzung sprechen gegen den Werbungskostenabzug.

Eigennutzung und Besuchszeiten

Für Tage und Flächen der privaten Nutzung sind die damit zusammenhängenden Aufwendungen grundsätzlich nicht als Werbungskosten abziehbar. Das gilt auch, wenn der Eigentümer die Wohnung bei Deutschlandaufenthalten selbst nutzt oder Angehörigen unentgeltlich überlässt.

Bei zeitlicher Mischnutzung ist die Aufteilung nicht automatisch nach Kalendertagen vorzunehmen. Zu unterscheiden sind tatsächlich vermietete Tage, nachweisbare Vermietungsbereitschaft, private Reservierungszeiten und objektiv nicht nutzbare Zeiten. Bei räumlicher Mischnutzung sind Flächen nach einem sachgerechten Schlüssel aufzuteilen. Direkt zuordenbare Kosten werden unmittelbar dem jeweiligen Bereich zugerechnet.

Ferienwohnung

Eine Ferienwohnung kann einkommensteuerlich Vermietung und Verpachtung bleiben. Bei ausschließlicher Vermietung an wechselnde Gäste und Vermietungsbereitschaft über das ganze Jahr wird die Einkünfteerzielungsabsicht häufig typisierend beurteilt. Eigennutzung, vorbehaltene Zeiten oder deutlich unterdurchschnittliche Vermietung können dagegen eine Prognose erforderlich machen. Umsatzsteuer, örtliche Zweckentfremdungs-, Beherbergungs- und Melderegeln sind davon getrennte Ebenen.

Werbungskosten in Deutschland

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen. Sie müssen wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhängen und belegt werden.

Gebäude-AfA

Der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten wird grundsätzlich über die Absetzung für Abnutzung verteilt. Grund und Boden ist nicht abnutzbar und muss aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden.

Nach § 7 Absatz 4 EStG gelten derzeit bei Gebäuden im Privatvermögen im Grundsatz folgende lineare Sätze:

Im Anschaffungsjahr wird zeitanteilig abgeschrieben. Bei nachgewiesener tatsächlich kürzerer Nutzungsdauer kann eine höhere AfA in Betracht kommen. Dafür genügt keine frei gewählte Schätzung; erforderlich ist ein tragfähiger Nachweis, dessen Methode die maßgeblichen technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Faktoren abbildet.

Zur Bemessungsgrundlage gehören neben dem Kaufpreisanteil für das Gebäude auch zuordenbare Anschaffungsnebenkosten, etwa Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Erwerb sowie gegebenenfalls Maklerkosten. Kosten der Darlehensbestellung gehören dagegen nicht in gleicher Weise zum Gebäudeanschaffungswert, sondern sind nach ihrem Finanzierungszusammenhang zu beurteilen.

Eine Kaufpreisaufteilung im Vertrag ist ein wichtiger Ausgangspunkt, bindet die Finanzverwaltung aber nicht, wenn sie die realen Wertverhältnisse wirtschaftlich verfehlt. Gebäude, Boden, Möbel und sonstige selbständig abnutzbare Wirtschaftsgüter sind getrennt zu erfassen.

Möbel und Einrichtungsgegenstände

Bei möblierter Vermietung werden bewegliche Gegenstände grundsätzlich getrennt vom Gebäude abgeschrieben, sofern sie nicht sofort als geringwertige Wirtschaftsgüter oder nach anderen Sonderregeln abziehbar sind. Eine Einbauküche wird steuerlich regelmäßig als einheitliches, eigenständig abschreibbares Wirtschaftsgut behandelt. Anschaffungsdatum, Kosten und Nutzungsdauer müssen in einem Anlagenverzeichnis nachvollziehbar sein.

Schuldzinsen und Finanzierungskosten

Schuldzinsen sind Werbungskosten, wenn die Darlehensmittel tatsächlich für die Anschaffung, Herstellung oder vermietungsbezogene Aufwendungen der Immobilie eingesetzt wurden. Entscheidend ist die Verwendung des Geldes, nicht allein die Besicherung durch eine deutsche Immobilie.

Ein Darlehen, das durch die Mietimmobilie besichert ist, aber den Kauf einer privaten Wohnung in Spanien finanziert, erzeugt deshalb nicht schon wegen der Grundschuld deutsche Werbungskosten. Umgekehrt können Zinsen eines anders besicherten Darlehens abzugsfähig sein, wenn der Zahlungsweg die Verwendung für das Mietobjekt lückenlos zeigt.

Die Tilgung mindert nur die Darlehensschuld. Sie ist keine Werbungsausgabe. Abziehbar sein können dagegen Zinsen, bestimmte Bankgebühren, Bereitstellungszinsen und Kosten der Finanzierung, soweit der konkrete Zusammenhang mit der Vermietung besteht.

Nach einer Umschuldung muss die Kette von der ursprünglichen Objektfinanzierung bis zum neuen Darlehen dokumentiert bleiben. Mischkonten und nicht getrennte Kreditlinien erschweren die Zuordnung erheblich.

Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten

Laufende Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen können grundsätzlich im Zahlungsjahr abziehbar sein. Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten werden dagegen aktiviert und nur über AfA berücksichtigt.

Besonders wichtig ist die 15-Prozent-Regel des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG: Übersteigen die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ausgeführten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ohne Umsatzsteuer insgesamt 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, gehören sie grundsätzlich zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten sind nach der gesetzlichen Abgrenzung gesondert zu behandeln.

Die Prüfung erfolgt gebäudebezogen und verlangt eine vollständige Maßnahmenliste. Das Aufteilen von Rechnungen oder Verschieben einzelner Zahlungen ändert nicht ohne Weiteres den wirtschaftlichen Zusammenhang der Baumaßnahmen.

Typische laufende Kosten

Je nach Zuordnung können insbesondere abziehbar sein:

• Grundsteuer und objektbezogene kommunale Abgaben;
• Gebäude-, Haftpflicht- und Mietausfallversicherungen;
• vermietungsbezogene Betriebskosten; Erstattungen des Mieters sind als Einnahmen zu erfassen;
• Hausverwaltung und Kontoführungsentgelte eines echten Mietkontos;
• Inserate, Maklerkosten für die Vermietung und Bonitätsprüfungen;
• Rechts- und Beratungskosten mit unmittelbarem Vermietungsbezug;
• Kosten der Nebenkostenabrechnung;
• Fahrt- und Reisekosten, wenn die Reise objektiv durch die Vermietung veranlasst ist;
• Kosten für Räumung, Mietforderung oder Schadensbeseitigung;
• anteilige Arbeitsmittel für die Verwaltung, soweit der Zusammenhang belegt ist.

Reisen von Spanien nach Deutschland sind besonders sorgfältig zu dokumentieren. Ein privater Familienbesuch wird nicht dadurch vollständig abzugsfähig, dass nebenbei ein Zählerstand abgelesen wird. Bei gemischter Veranlassung kommt nur eine sachgerechte Aufteilung in Betracht, wenn die vermietungsbezogenen Teile objektiv abgrenzbar sind.

Wohnungseigentümergemeinschaft und Erhaltungsrücklage

Zahlungen an eine Wohnungseigentümergemeinschaft sind aufzuteilen. Der laufende, vermietungsbezogene Kostenanteil kann nach den allgemeinen Regeln abziehbar sein. Die bloße Einzahlung in die Erhaltungsrücklage ist nach der aktuellen BFH-Rechtsprechung noch keine Werbungsausgabe. Der Abzug entsteht grundsätzlich erst, wenn die Gemeinschaft die Rücklage für eine konkrete, beim Eigentümer abzugsfähige Maßnahme verwendet.

Abrechnung der Hausverwaltung, Wirtschaftsplan, Rücklagenentwicklung und Einzelabrechnung sollten deshalb dauerhaft aufbewahrt werden.

Eigentum, Nießbrauch und Miteigentum

Steuerpflichtig ist nicht automatisch nur die im Grundbuch eingetragene Person. Entscheidend ist, wem die Einkunftsquelle steuerlich zuzurechnen ist und wer die Vermietungsleistung erbringt.

• Alleineigentum: Einnahmen und Kosten werden grundsätzlich der Eigentümerperson zugerechnet.
• Miteigentum: Überschüsse werden regelmäßig nach den Beteiligungsverhältnissen verteilt, sofern Vereinbarungen und tatsächliche Durchführung keine andere steuerlich anzuerkennende Zuordnung tragen.
• Vorbehaltsnießbrauch: Vermietet der Nießbraucher im eigenen Namen und auf eigene Rechnung, erzielt regelmäßig er die Einkünfte; AfA und Kosten hängen von der konkreten Rechts- und Kostentragung ab.
• Zuwendungsnießbrauch: Dauer, Gestaltung, tatsächliche Durchführung und wirtschaftliche Stellung sind besonders zu prüfen.
• Treuhand oder wirtschaftliches Eigentum: Die formale Eigentümerstellung kann zurücktreten, wenn Besitz, Nutzen, Lasten und Verfügungsbefugnis wirtschaftlich einer anderen Person zugeordnet sind.

Bei mehreren Beteiligten kann in Deutschland zusätzlich eine gesonderte und einheitliche Feststellung erforderlich sein. Spanien ordnet die ausländischen Einkünfte ebenfalls nach seinen eigenen Zurechnungsregeln zu. Beide Ergebnisse müssen nicht in jedem Sonderfall deckungsgleich sein.

Verluste in Deutschland

Übersteigen die deutschen Werbungskosten die Einnahmen, entsteht zunächst ein deutscher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Seine Verrechnung richtet sich nach deutschem Recht, der Einkunftsart und den für beschränkt Steuerpflichtige geltenden Einschränkungen.

Ein Verlust wird nicht allein wegen des Auslandswohnsitzes wertlos. Er kann je nach Gesamtfall mit anderen in Deutschland zu erfassenden Einkünften verrechenbar sein oder in den deutschen Verlustabzug eingehen. Voraussetzung ist aber, dass die Vermietung steuerlich anzuerkennen ist und die Kosten der deutschen Einkunftsquelle zugeordnet werden können.

Dieser deutsche Verlust darf nicht ungeprüft in das spanische Ergebnis übernommen werden. Spanien berechnet Einnahmen, Kosten, Abschreibung, Begrenzungen und Verlustvorträge nach eigenem Recht. Dadurch kann Deutschland einen Verlust ausweisen, während Spanien einen positiven Überschuss besteuert – oder umgekehrt.

Das Doppelbesteuerungsabkommen: Deutschland darf besteuern, Spanien erklärt mit

Artikel 6 des DBA Deutschland–Spanien erlaubt die Besteuerung von Einkünften aus in Deutschland gelegenem unbeweglichem Vermögen in Deutschland. Dazu gehören nach dem Abkommen auch Einkünfte aus unmittelbarer Nutzung, Vermietung oder Verpachtung.

Für eine in Spanien ansässige Person bleibt die Immobilie zugleich Teil des spanischen Welteinkommens. Nach Artikel 22 des Abkommens und dem spanischen Einkommensteuerrecht wird die Doppelbelastung grundsätzlich über eine Anrechnungsmethode begrenzt. Spanien rechnet die tatsächlich auf diese Einkünfte entfallende deutsche Steuer nur bis zum spanischen gesetzlichen Höchstbetrag an.

Drei Folgen sind besonders wichtig:

1. Die deutsche Steuerpflicht verschwindet nicht durch die spanische Ansässigkeit.
2. Die spanische Erklärung verschwindet nicht durch das deutsche Besteuerungsrecht.
3. Angerechnet wird nicht beliebig die gesamte deutsche Einkommensteuer, sondern nur die nachweisbare, abkommensgemäße und auf die betreffenden ausländischen Einkünfte entfallende Steuer innerhalb der spanischen Begrenzung.

Ist die deutsche Steuer noch nicht endgültig festgesetzt, kann in Spanien zunächst eine Erklärung anhand des verfügbaren Stands erforderlich sein. Spätere deutsche Änderungen können eine spanische Berichtigung oder Ergänzung auslösen. Bescheide und Zahlungsnachweise gehören deshalb zusammen in die Akte.

Die spanische IRPF-Rechnung ist eine eigene Rechnung

Ausgangspunkt

Spanische Steueransässige versteuern grundsätzlich ihre weltweiten Einkünfte nach dem spanischen Einkommensteuergesetz. Einnahmen aus der deutschen Immobilie werden regelmäßig als Einkünfte aus unbeweglichem Kapital erfasst, sofern keine spanische wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt.

Die spanische Berechnung beginnt nicht beim deutschen steuerlichen Überschuss. Stattdessen werden die Bruttoeinnahmen und nach spanischem Recht abzugsfähigen Aufwendungen in Euro bestimmt.

Abziehbare Aufwendungen und Begrenzungen

Nach den spanischen Regeln können insbesondere notwendige Finanzierungsaufwendungen, Reparatur- und Erhaltungskosten, objektbezogene Abgaben ohne Sanktionscharakter nach Artikel 23 Absatz 1 Buchstabe a Nummer 2 LIRPF, Versicherungen, Verwaltung, Rechtskosten und Abschreibung berücksichtigt werden, soweit sie mit der Vermietung zusammenhängen und belegt sind.

Für Schuldzinsen und Reparatur-/Erhaltungskosten gilt eine besondere jährliche Begrenzung: Zusammen können sie grundsätzlich nicht zu einem negativen Betrag unterhalb der betreffenden Bruttoeinnahmen des Objekts führen. Nicht genutzte Beträge können nach den gesetzlichen Voraussetzungen in die folgenden vier Jahre vorgetragen werden.

Andere Kosten unterliegen eigenen Regeln. Deshalb darf die deutsche Aufteilung in sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand, anschaffungsnahe Herstellungskosten und AfA nicht ungeprüft übernommen werden. Bei Vermietung an den Ehegatten oder Verwandte einschließlich Verschwägerter bis zum dritten Grad darf der spanische Nettoertrag nach Artikel 24 LIRPF den nach Artikel 85 anzusetzenden Immobilienertrag nicht unterschreiten.

Spanische Abschreibung

Für vermietete Gebäude gilt im spanischen IRPF grundsätzlich eine Abschreibung als effektiv, wenn sie jährlich 3 Prozent der maßgeblichen Basis nicht übersteigt. Die Basis ist bei entgeltlich erworbenen Immobilien grundsätzlich der höhere Betrag aus den auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten und dem auf das Gebäude entfallenden Katasterwert; Grund und Boden bleibt unberücksichtigt.

Bei einer deutschen Immobilie existiert regelmäßig kein spanischer Katasterwert. Dann muss die auf das Gebäude entfallende, nach spanischen Regeln belegte Anschaffungsbasis bestimmt werden. Deutsche AfA-Tabellen, eine deutsche Kaufpreisaufteilung oder die deutsche Restbuchwertentwicklung sind wichtige Unterlagen, ersetzen aber nicht die spanische Prüfung.

Möbel und andere überlassene Gegenstände können nach den spanischen Nutzungsdauerregeln getrennt abzuschreiben sein.

Wohnraumvermietung und spanische Reduktion

Für positive Nettoerträge aus der Vermietung einer Wohnung zum dauerhaften Wohnen können nach Artikel 23 LIRPF Reduktionen gelten. Bei ab dem 26. Mai 2023 geschlossenen Verträgen gilt seit dem Veranlagungsjahr 2024 grundsätzlich eine Reduktion von 50 Prozent; bei früher geschlossenen Verträgen gilt die bisherige 60-Prozent-Regel fort. Höhere Sätze für neue Verträge setzen zusätzliche Bedingungen voraus: 90 Prozent insbesondere ein ausgewiesenes angespanntes Wohnungsmarktgebiet und eine gegenüber dem vorigen Vertrag um mehr als 5 Prozent gesenkte Ausgangsmiete; 70 Prozent insbesondere eine erstmalige Vermietung in einem solchen Gebiet an 18- bis 35-Jährige oder eine gesetzlich begünstigte Sozialvermietung. 60 Prozent kommen bei einer qualifizierenden Rehabilitation nach Artikel 41 Absatz 1 RIRPF in Betracht, die innerhalb der zwei Jahre vor Vertragsabschluss beendet wurde.

Bei einer deutschen Immobilie dürfen die erhöhten spanischen Sätze nicht pauschal angesetzt werden. Einige Voraussetzungen knüpfen an besondere spanische Wohnungsmarktgebiete, Programme oder Sanierungstatbestände an. Erforderlich sind ein positiver, ordnungsgemäß erklärter Nettoertrag und die genaue Prüfung des Vertragsjahres sowie des tatsächlichen Wohnzwecks. Ferien-, Saison- und bloße Kurzzeitvermietung ohne dauerhaften Wohnzweck sind von dieser Reduktion ausgeschlossen.

Leerstand und Eigennutzung in Spanien

Für nicht vermietete Tage kann Spanien bei einer nicht als spanische Hauptwohnung geltenden Immobilie eine fiktive Immobilienrendite ansetzen. Bei ausländischen Immobilien ohne spanischen Katasterwert beträgt der zugerechnete Jahresertrag nach Artikel 85 LIRPF grundsätzlich 1,1 Prozent von 50 Prozent des höheren Betrags aus dem Anschaffungspreis beziehungsweise Anschaffungswert und einem von der Verwaltung für andere Steuern festgestellten Immobilienwert. Die Zurechnung erfolgt zeitanteilig nach den Tagen, an denen keine steuerpflichtige Vermietung vorliegt und keine gesetzliche Ausnahme greift.

Damit kann ein Jahr in Spanien aus zwei Teilen bestehen:

• tatsächliche Vermietungseinkünfte für die vermieteten Tage;
• fiktive Immobilienrendite für privat genutzte oder verfügbare Leerstandstage.

Deutschland kennt für dieselben Leerstandstage keine identische pauschale Einnahme. Das ist ein typischer Grund für abweichende Ergebnisse.

Spanische Verluste und Anrechnung

Ein nach spanischem Recht negativer Nettoertrag wird nach den spanischen Verrechnungs- und Vortragsregeln behandelt. Begrenzte Zins- und Reparaturkosten führen daneben zu gesonderten Vortragspositionen. Diese Beträge sind nicht mit einem deutschen Verlustfeststellungsbescheid gleichzusetzen.

Die spanische Anrechnung deutscher Steuer ist nach Artikel 80 LIRPF grundsätzlich auf den niedrigeren Betrag begrenzt aus:

• der tatsächlich im Ausland gezahlten Steuer auf die betreffenden Einkünfte;
• dem Teil der spanischen Steuer, der auf diese ausländischen Einkünfte entfällt.

Ein deutscher Steuerbescheid ohne Zahlungsnachweis kann für die endgültige Anrechnung nicht genügen. Wird die deutsche Steuer später erstattet oder geändert, ist die spanische Behandlung zu überprüfen.

Umsatzsteuer in Deutschland

Die Einkommensteuer und Umsatzsteuer folgen unterschiedlichen Regeln. Ein einkommensteuerlicher Vermietungsüberschuss sagt noch nichts darüber, ob Umsatzsteuer anfällt.

Langfristige Wohnraumvermietung

Die Vermietung von Grundstücken und Wohnungen ist nach § 4 Nummer 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Bei typischer langfristiger Überlassung zu Wohnzwecken wird daher keine Umsatzsteuer auf die Miete aufgeschlagen; zugleich ist der Vorsteuerabzug aus zugehörigen Eingangsleistungen regelmäßig ausgeschlossen.

Kurzfristige Beherbergung

Die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung fällt nicht unter diese Grundstücksvermietungsbefreiung. Die reine Beherbergungsleistung kann dem ermäßigten Steuersatz unterliegen. Zusatzleistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, müssen gesondert beurteilt werden und teilen nicht automatisch den ermäßigten Satz.

Ob eine Ferienvermietung über die bloße Vermögensverwaltung hinausgeht, ist für Einkommen-, Gewerbe- und Umsatzsteuer jeweils eigenständig zu prüfen. Frühstück, regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, Rezeption, Wäschewechsel oder andere hotelähnliche Leistungen erhöhen das Abgrenzungsrisiko.

Gewerberaum und Option

Auch Gewerberaumvermietung ist zunächst grundsätzlich steuerfrei. Unter den Voraussetzungen des § 9 UStG kann der Vermieter zur Steuerpflicht optieren. Bei Grundstücksvermietung ist die Option regelmäßig davon abhängig, dass der Mieter die Fläche für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Nutzung, Mieterkreis und Flächenaufteilung sind daher vor Vertragsabschluss zu prüfen.

Eine wirksame Option kann Vorsteuerabzug eröffnen, führt aber zu laufenden Erklärungs- und Rechnungsanforderungen. Nutzungsänderungen können Vorsteuerberichtigungen auslösen. Der Wohnsitz des Vermieters in Spanien verschiebt den Ort der Grundstücksvermietung nicht aus Deutschland; bei steuerpflichtigen Umsätzen können eine deutsche umsatzsteuerliche Registrierung, Voranmeldungen und Jahreserklärungen erforderlich sein.

Erklärungen, Vorauszahlungen und Unterlagen

Deutschland

Für die deutsche Einkommensteuer werden bei beschränkter Steuerpflicht regelmäßig der Hauptvordruck für beschränkt Steuerpflichtige und die Anlage V verwendet. Bei kurzfristiger Vermietung oder Ferienunterkünften sind die für das jeweilige Veranlagungsjahr vorgesehenen Zusatzangaben zu beachten; ELSTER weist hierfür inzwischen auch die Anlage V-FeWo aus.

Das Finanzamt kann Einkommensteuervorauszahlungen festsetzen. Sie sind nach § 37 EStG grundsätzlich am 10. März, 10. Juni, 10. September und 10. Dezember fällig. Ändert sich der erwartete Überschuss erheblich, kann eine Anpassung beantragt werden. Die bloße Antragstellung stoppt die Fälligkeit nicht.

Fristen richten sich nach dem jeweiligen Veranlagungsjahr, der Beratungsform und möglichen behördlichen Aufforderungen. Maßgeblich sind § 149 AO, der konkrete Bescheid und die aktuellen amtlichen Verfahrenshinweise.

Spanien

Die deutschen Mieteinkünfte gehören in die spanische jährliche IRPF-Erklärung, regelmäßig Modelo 100. Die spanische Erklärung muss die ausländischen Bruttoeinnahmen, die nach spanischem Recht zulässigen Kosten, die Abschreibung und die beantragte Anrechnung abbilden. Regionale Besonderheiten können persönliche oder autonome Abzüge beeinflussen, ändern aber nicht das abkommensrechtliche Grundsystem.

Belegakte

Mindestens aufzubewahren sind:

• Kaufvertrag, Grundbuchunterlagen und Kaufpreisaufteilung;
• Bauunterlagen, Fertigstellungsjahr und Rechnungen späterer Maßnahmen;
• Darlehensverträge, Auszahlungsnachweise und lückenlose Mittelverwendung;
• Mietvertrag, Übergabeprotokolle und Nachträge;
• Kontoauszüge zu Mieten, Kautionen und Kosten;
• Betriebskostenabrechnungen und Zahlungsbelege;
• Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und Rücklagenverwendung;
• Inserate, Maklerauftrag und Besichtigungsnachweise bei Leerstand;
• Flächen- und Tagesaufteilung bei Mischnutzung;
• deutsche Steuererklärungen, Bescheide und Zahlungsnachweise;
• spanische Berechnungsunterlagen, Wechselkurse und Anrechnungsnachweise;
• Umsatzsteuerunterlagen bei Ferien- oder Gewerbevermietung.

Praktische Arbeitsfolge

1. Ansässigkeit und Eigentumsrecht festhalten. Spanische Steueransässigkeit, mögliche deutsche Doppelansässigkeit, Eigentum, Nießbrauch und Beteiligungsquote dokumentieren.
2. Vermietungsart bestimmen. Dauerwohnraum, Ferienunterkunft, Gewerberaum und Zusatzleistungen getrennt erfassen.
3. Objekt aufteilen. Gebäude, Boden, Möbel, Stellplatz sowie privat und vermietet genutzte Flächen unterscheiden.
4. Deutsche Jahresrechnung erstellen. Einnahmen, Zufluss/Abfluss, AfA, Zinsen, Reparaturen, laufende Kosten und Verlustpositionen nach deutschem Recht berechnen.
5. Umsatzsteuerpfad prüfen. Steuerfreiheit, kurzfristige Beherbergung, Zusatzleistungen und mögliche Option nicht mit der Einkommensteuer vermischen.
6. Spanische Jahresrechnung neu aufbauen. Einnahmen und Kosten nach LIRPF bestimmen, spanische Abschreibung und Begrenzungen anwenden, Leerstandstage prüfen.
7. Deutsche Steuer zuordnen. Nur die auf die deutschen Mieteinkünfte entfallende, tatsächlich geschuldete und nachgewiesene Steuer für die spanische Anrechnung aufbereiten.
8. Bescheide abgleichen. Spätere Änderungen in einem Staat darauf prüfen, ob sie im anderen Staat eine Berichtigung auslösen.

Drei Praxisbeispiele

Beispiel 1: Dauerhafte Wohnraumvermietung

Annahmen: Eine in Spanien ansässige Eigentümerin vermietet eine deutsche Wohnung ganzjährig zu 90 Prozent der ortsüblichen Marktmiete. Das Darlehen wurde nachweisbar für den Kauf verwendet. Es gibt keine private Nutzung.

In Deutschland liegt grundsätzlich eine voll entgeltliche Vermietung vor. Mieten und Nebenkosten werden als Einnahmen erfasst; Gebäude-AfA, zuordenbare Schuldzinsen, Verwaltung, Grundsteuer und weitere Kosten können nach deutschen Regeln abziehbar sein. Die Tilgung bleibt unberücksichtigt.

Spanien ermittelt den Nettoertrag erneut. Die deutsche AfA wird nicht einfach übernommen. Spanische Abschreibung, Kostenbegrenzungen und eine mögliche Wohnraumreduktion werden nach spanischen Voraussetzungen berechnet. Die deutsche Einkommensteuer kann nur innerhalb der spanischen Anrechnungsgrenze berücksichtigt werden.

Beispiel 2: Leerstand und private Nutzung

Annahmen: Eine Wohnung ist vier Monate ernsthaft am Markt angeboten, drei Monate vermietet und fünf Monate für eigene Deutschlandaufenthalte reserviert.

In Deutschland können die Kosten der nachweisbaren Vermietungs- und ernsthaften Leerstandsphase grundsätzlich zuordenbar sein. Die privat reservierten Monate und direkt private Kosten sind auszuscheiden. Eine pauschale Aufteilung nur nach vermieteten Tagen wäre ohne Prüfung zu grob.

Spanien erfasst für die Vermietungsphase den nach spanischem Recht berechneten Nettoertrag. Für nicht vermietete, privat verfügbare Tage kann zusätzlich eine fiktive Immobilienrendite entstehen. Dadurch unterscheiden sich die Ergebnisse beider Staaten deutlich.

Beispiel 3: Kurzfristige möblierte Vermietung

Annahmen: Eine deutsche Stadtwohnung wird über wechselnde Kurzzeitverträge angeboten. Bettwäsche und Endreinigung werden gestellt; während des Aufenthalts gibt es keine Rezeption oder tägliche Reinigung.

Einkommensteuerlich sind Einnahmen, Möbel-AfA, Plattformgebühren, Reinigung und objektbezogene Kosten zu erfassen. Eigene Nutzungstage müssen getrennt werden. Umsatzsteuerlich greift die Befreiung für langfristige Grundstücksvermietung nicht ohne Weiteres; Beherbergung und Zusatzleistungen sind getrennt einzuordnen. Daneben können kommunale Beherbergungsabgaben sowie wohnungs- oder zweckentfremdungsrechtliche Regeln gelten.

Spanien behandelt die Einnahmen nicht automatisch als begünstigte langfristige Wohnraumvermietung. Kosten, Abschreibung, Wechselkurse und Leerstandstage sind nach spanischem Recht zu bestimmen.

Die Beispiele zeigen nur die Systematik. Das tatsächliche Ergebnis hängt unter anderem von Vertragsinhalt, Zahlungsdaten, Baujahr, Kosten, Nutzung und spanischer Region ab.

Typische Fehler

• Nur in Deutschland erklären, weil die Immobilie dort liegt.
• In Spanien den deutschen Anlage-V-Überschuss als fertige Bemessungsgrundlage übernehmen.
• Tilgung als Werbungskosten behandeln.
• Schuldzinsen allein wegen einer Grundschuld der Immobilie zuordnen.
• Grund und Boden mit abschreiben.
• Renovierungen innerhalb der ersten drei Jahre ohne 15-Prozent-Prüfung sofort abziehen.
• Einzahlungen in die WEG-Erhaltungsrücklage bereits bei Zahlung vollständig abziehen.
• Leerstand ohne dokumentierte Vermietungsbemühungen als Werbungskostenzeit behandeln.
• Bei Angehörigenvermietung nur den Mietvertrag, nicht aber Miethöhe und tatsächliche Durchführung prüfen.
• Deutsche Verluste ungeprüft in die spanische Erklärung übertragen.
• Die DBA-Anrechnung als Erstattung der jeweils höheren Steuer verstehen.
• Ferienvermietung pauschal als umsatzsteuerfreie Wohnraumvermietung behandeln.
• Spätere deutsche Bescheidänderungen nicht auf die spanische Anrechnung zurückspiegeln.

Häufige Fragen

Muss ich trotz Wohnsitz in Spanien eine deutsche Steuererklärung abgeben?

Bei steuerpflichtigen Einkünften aus einer deutschen Immobilie regelmäßig ja. Die konkrete Erklärungspflicht, Form und Zuständigkeit hängen von den übrigen Verhältnissen und möglichen Aufforderungen des Finanzamts ab.

Versteuert nur Deutschland die Miete?

Nein. Deutschland darf die Einkünfte aus der deutschen Immobilie besteuern. Spanien erfasst bei spanischer Steueransässigkeit grundsätzlich das Welteinkommen und entlastet nach Abkommen und spanischem Recht durch begrenzte Steueranrechnung.

Kann ich die deutsche AfA in Spanien übernehmen?

Nicht ungeprüft. Spanien hat eine eigene Abschreibungsbasis und eigene Regeln. Gebäude-/Bodenaufteilung, Anschaffungskosten, bereits berücksichtigte Abschreibung und Möbel sind gesondert zu berechnen.

Sind Hypothekentilgungen abziehbar?

Nein. Die Tilgung ist Vermögensumschichtung. Nur Zinsen und bestimmte Finanzierungskosten können bei nachgewiesenem Vermietungszusammenhang abziehbar sein.

Was passiert bei einem deutschen Verlust?

Er wird nach deutschem Recht behandelt. Spanien erstellt eine eigene Rechnung. Ein deutscher Verlustbescheid beweist daher nicht, dass in Spanien ebenfalls ein negativer Nettoertrag vorliegt.

Darf ich ein spanisches Konto für deutsche Mieten nutzen?

Ja, grundsätzlich. Für die steuerliche Nachvollziehbarkeit sind ein separates Konto, eindeutige Verwendungszwecke und vollständige Kontoauszüge sinnvoll. Die Mittelverwendung von Darlehen muss unabhängig vom Kontoland lückenlos nachweisbar bleiben.

Ist eine möblierte Vermietung automatisch gewerblich?

Nein. Möbel allein führen nicht automatisch zu einem Gewerbebetrieb. Umfang, Organisation, Kurzfristigkeit und zusätzliche Leistungen können die Einordnung aber verändern und müssen für jede Steuerart getrennt geprüft werden.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Geprüft am 15. September 2026. Maßgeblich bleibt die für das jeweilige Steuerjahr geltende Fassung.

Deutsche Quellen

• Einkommensteuergesetz: § 1 EStG – Steuerpflicht und Antrag nach Absatz 3, § 7 EStG – Gebäude-AfA, § 9 EStG – Werbungskosten und Schuldzinsen, § 11 EStG – Zufluss und Abfluss, § 21 EStG – Vermietung und verbilligte Überlassung, § 37 EStG – Vorauszahlungen, § 49 Absatz 1 Nummer 6 EStG – inländische Vermietungseinkünfte, § 50 EStG – Besonderheiten beschränkter Steuerpflicht.
• Einkommensteuergesetz: § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG – anschaffungsnahe Herstellungskosten.
• Abgabenordnung: § 39 AO – Zurechnung und wirtschaftliches Eigentum, § 149 AO – Abgabefristen.
• Umsatzsteuergesetz: § 4 Nummer 12 UStG – Grundstücksvermietung und Ausnahme für kurzfristige Beherbergung, § 9 UStG – Option, § 12 Absatz 2 Nummer 11 UStG – Beherbergung.
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24, ECLI:DE:BFH:2025:U.140125.IXR19.24.0, Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. Dezember 2012, IX R 14/12, ECLI:DE:BFH:2012:U.111212.IXR14.12.0, Vermietungsabsicht bei langjährigem Leerstand.
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23, ECLI:DE:BFH:2024:U.230124.IXR14.23.0, Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Gebäudenutzungsdauer.
• ELSTER: Formulare und Leistungen, insbesondere Einkommensteuer und die für das jeweilige Jahr bereitgestellten Anlagen V/V-FeWo.

Spanische und abkommensrechtliche Quellen

• DBA Deutschland–Spanien vom 3. Februar 2011, insbesondere Artikel 6 und Artikel 22.
• Spanien, Ley 35/2006 del IRPF, insbesondere Artikel 2, 22, 23, 80 und 85 sowie die einschlägigen Übergangsbestimmungen.
• Spanien, Real Decreto 439/2007 – Reglamento del IRPF, insbesondere Artikel 13 und 14 zu abzugsfähigen Kosten und Abschreibung.
• Agencia Tributaria: In Spanien Ansässige mit Einkünften aus Deutschland und in Spanien Ansässige mit ausländischen Einkünften.
• Agencia Tributaria, Handbuch IRPF 2025: Einkünfte aus unbeweglichem Kapital, abzugsfähige Kosten, Zinsen und Reparaturkosten, Abschreibung und Reduktionen bei Wohnraumvermietung.
• Agencia Tributaria: Modelo 100 – Hilfe zur Einkommensteuererklärung.
• Agencia Tributaria, IRPF-Handbuch 2025: Reduktionen bei dauerhafter Wohnraumvermietung; Vertragsstichtag 26. Mai 2023 und Voraussetzungen der Sätze.