Bewertung von Immobilien, Konten, Wertpapieren und Versicherungen

Wer sein Vermögen für Spanien zusammenstellt, darf nicht einfach die Werte aus einer deutschen Steuererklärung, einem Bankreport oder einer privaten Vermögensübersicht übernehmen. Das spanische Vermögensteuergesetz ordnet für jede Vermögensart eine eigene Methode an. Diese Methode kann vom Verkehrswert, Buchwert, Kaufpreis, Rückkaufswert oder Jahresendkurs deutlich abweichen.

Der Artikel behandelt die Bewertung für die spanische Vermögensteuer und die staatliche Solidaritätssteuer, die weitgehend auf dieselben Bewertungsregeln zurückgreift. Er trennt diese Stichtagsbewertung bewusst von Einkommensteuer, Nichtresidentensteuer, Umsatzsteuer, Übertragungssteuer, kommunalen Abgaben und der Gewinnermittlung bei einem späteren Verkauf.

Das Wichtigste im Überblick

• Stichtag ist grundsätzlich der 31. Dezember. Maßgeblich sind die an diesem Tag bestehenden Vermögenswerte, Rechte, Eigentumsquoten und nachgewiesenen Schulden.
• Immobilien werden nicht pauschal zum Marktwert angesetzt. Grundsätzlich gilt der höchste aus Katasterwert, dem für andere Steuern bestimmten oder geprüften Verwaltungswert und dem Preis, der Gegenleistung oder dem Erwerbswert.
• Der Referenzwert ist kein automatischer vierter Jahreswert. Er wirkt für die Vermögensteuer regelmäßig nur dann als Verwaltungswert, wenn er bei einem Erwerb ab 1. Januar 2022 tatsächlich Bemessungsgrundlage der Übertragungs- oder Erbschaft-/Schenkungsteuer war.
• Konten folgen einer Doppelprüfung. Zu vergleichen sind der Saldo am 31. Dezember und der gesetzlich bereinigte Durchschnittssaldo des vierten Quartals; der höhere Betrag zählt.
• Bei Wertpapieren entscheidet zuerst die Produktart. Börsennotierte Schuld- und Beteiligungstitel, nicht börsennotierte Anleihen, nicht börsennotierte Gesellschaftsanteile und Investmentfonds haben unterschiedliche Methoden.
• Lebensversicherungen werden regelmäßig mit dem Rückkaufswert bewertet. Fehlt dem Versicherungsnehmer am Stichtag ein vollständiges Rückkaufsrecht, ist grundsätzlich die mathematische Rückstellung maßgeblich; reine temporäre Risikoversicherungen sind von dieser Ersatzregel ausgenommen.
• Nießbrauch und bloßes Eigentum werden aufgeteilt. Der volle Wert darf nicht sowohl beim Nießbraucher als auch beim bloßen Eigentümer angesetzt werden.
• Schulden werden nicht innerhalb des Vermögenswerts „saldiert“. Sie sind separat zum Nennbetrag am Stichtag zu prüfen, müssen belegt sein und dürfen nicht doppelt oder für befreites Vermögen abgezogen werden.
• Nutzung und Gemeinde beeinflussen andere Steuerarten. Eigennutzung, Langzeit-, Saison- oder Ferienvermietung ändern etwa IRPF/IRNR, IVA, IBI und Lizenzpflichten, ersetzen aber nicht die gesetzliche Vermögensteuerbewertung.

Bewertungsstichtag, Bewertungsobjekt und Eigentümer

Die spanische Vermögensteuer entsteht am 31. Dezember. Deshalb ist zunächst nicht der Wert, sondern das Bewertungsobjekt zu bestimmen: Welche Person hält zu diesem Zeitpunkt welches Eigentum oder Recht und zu welcher Quote?

Nach Artikel 7 des Vermögensteuergesetzes richtet sich die Zurechnung nach der rechtlichen Inhaberschaft und den vorgelegten oder von der Verwaltung ermittelten Beweisen. Bei gemeinsamem Ehevermögen gilt grundsätzlich die zivilrechtliche Zuordnung; gemeinschaftliche Vermögenswerte werden mangels Nachweis einer anderen Quote regelmäßig hälftig zugerechnet. Kann die Inhaberschaft nicht ausreichend belegt werden, darf die Steuerverwaltung auf die Eintragung in Steuer- oder anderen öffentlichen Registern abstellen.

Für die Bewertungsakte sind daher nicht nur Kataster- oder Depotdaten nötig. Je nach Fall gehören Kauf-, Schenkungs- oder Erburkunde, Grundbuchauszug, Ehevertrag, Erbauseinandersetzung, Treuhand- oder Trustunterlagen, Depotvollmacht und Nachweise über wirtschaftliche oder dingliche Rechte dazu.

Bei gestundetem Kaufpreis wird der Vermögenswert grundsätzlich vollständig dem Erwerber zugerechnet; die offene Kaufpreisschuld kann bei ihm separat als Schuld erscheinen. Der Verkäufer erfasst spiegelbildlich seine Forderung. Bei Eigentumsvorbehalt gelten besondere Zurechnungsregeln bis zum rechtlichen Eigentumsübergang.

Nießbrauch, bloßes Eigentum und sonstige Nutzungsrechte

Der Eigentumsbegriff darf nicht auf das volle Eigentum verkürzt werden. Nießbrauch, bloßes Eigentum und andere dingliche Nutzungsrechte können selbst steuerlich bewertbare Rechte sein.

Artikel 20 des Vermögensteuergesetzes verweist für Nießbrauch und bloßes Eigentum auf die Regeln der spanischen Übertragungssteuer. Zuerst wird der volle Vermögenswert – bei einer Immobilie also nach Artikel 10 – bestimmt. Anschließend wird dieser Wert nach Art und Laufzeit des Nießbrauchs aufgeteilt. Bei einem lebenslangen Nießbrauch hängt der Prozentsatz insbesondere vom Alter des Nießbrauchers ab; das bloße Eigentum entspricht dem verbleibenden Wert. Bei zeitlich begrenzten Rechten gelten andere Prozentsätze und Höchstgrenzen.

Auch Timesharing und ähnliche Modelle sind zu qualifizieren. Vermittelt das Recht anteiliges Eigentum, gilt die Immobilienregel. Vermittelt es statt anteiligen Eigentums ein dingliches oder schuldrechtliches Teilzeitnutzungsrecht, ist grundsätzlich der Erwerbspreis der Zertifikate oder Titel maßgeblich.

Immobilien: der höchste von drei gesetzlichen Werten

Urbane und ländliche Grundstücke werden grundsätzlich mit dem höchsten der folgenden drei Werte angesetzt:

1. Katasterwert: der im IBI-Bescheid oder Kataster ausgewiesene Wert für das betreffende Steuerjahr.
2. Von der Verwaltung für andere Steuern bestimmter oder geprüfter Wert: etwa ein bei ITPAJD oder Erbschaft-/Schenkungsteuer zugrunde gelegter Wert.
3. Preis, Gegenleistung oder Erwerbswert: der bei Erwerb maßgebliche Wert einschließlich der vom Erwerber getragenen, mit der Übertragung untrennbar verbundenen Kosten und Steuern.

Für am Stichtag vermietete Immobilien mit einem vor dem 9. Mai 1985 geschlossenen Mietvertrag, der unter die zweite oder dritte Übergangsbestimmung der Ley 29/1994 fällt, gilt eine Sonderregel: Der durch Kapitalisierung der Jahresmiete mit 4 Prozent ermittelte Wert ist anzusetzen, wenn er niedriger als der nach Artikel 10 ermittelte Wert ist.

Zum Erwerbswert können nach der aktuellen Verwaltungsanleitung insbesondere Notar- und Grundbuchkosten sowie je nach Erwerbsform IVA, ITPAJD oder Erbschaft-/Schenkungsteuer gehören. Finanzierungskosten und Zinsen sind davon zu trennen. Die in der Einkommensteuer berücksichtigte Abschreibung reduziert den Immobilienwert für die Vermögensteuer nicht.

Der Referenzwert richtig einordnen

Seit der Reform durch Ley 11/2021 nennt Artikel 10 sinngemäß neben einem von der Verwaltung geprüften auch einen von ihr bestimmten Wert. Dadurch kann der Kataster-Referenzwert relevant werden. Seine Bedeutung wird jedoch häufig überdehnt.

Nach der amtlichen Anleitung wirkt der Referenzwert für die Vermögensteuer grundsätzlich bei Immobilien, die ab dem 1. Januar 2022 erworben wurden, wenn dieser Wert tatsächlich als Bemessungsgrundlage der Steuer auf den Erwerb verwendet wurde. Ein heute im Kataster abrufbarer Referenzwert ist daher nicht allein deshalb jedes Jahr als zusätzlicher vierter Vergleichswert anzusetzen. Bei einer schon lange gehaltenen Immobilie ist zu prüfen, ob überhaupt ein steuerlich bestimmter oder geprüfter Verwaltungswert aus einem relevanten Erwerbs- oder Prüfungsverfahren existiert.

Wer den Referenzwert beim Erwerb angegriffen hat, muss die endgültige Verfahrenslage dokumentieren. Maßgeblich kann nicht nur die ursprüngliche Selbstveranlagung, sondern ein später berichtigter oder bestandskräftig festgesetzter Wert sein.

Gebäude im Bau und Immobilienunternehmen

Befindet sich ein Gebäude am Stichtag im Bau, werden die bis dahin tatsächlich investierten Baukosten zuzüglich des nach Artikel 10 bewerteten Grundstücks angesetzt. Bei Wohnungseigentum richtet sich der Grundstücksanteil nach der Quote in der Teilungserklärung.

Auch eine betrieblich genutzte Immobilie bleibt grundsätzlich nach Artikel 10 zu bewerten. Eine enge Ausnahme besteht für Umlaufvermögen eines Unternehmens, dessen Tätigkeit ausschließlich in Bau oder Immobilienentwicklung besteht. Die Tatsache, dass eine Wohnung vermietet, als Büro genutzt oder in einer Buchhaltung geführt wird, erlaubt daher nicht automatisch den Ansatz des Buchwerts.

Ausländische Immobilien

Für eine in Deutschland oder einem anderen Staat belegene Immobilie existieren häufig weder ein spanischer Katasterwert noch ein spanischer Erwerbssteuerwert. Bei persönlicher Steuerpflicht wird sie dennoch nach der spanischen gesetzlichen Systematik erfasst. Die AEAT-Anleitung verlangt für ausländische Immobilien grundsätzlich den in Euro umgerechneten Preis, die Gegenleistung oder den Erwerbswert; vorhandene ausländische Verwaltungswerte sind daraufhin zu prüfen, ob sie überhaupt eine der spanischen Vergleichskategorien erfüllen.

Ein deutscher Grundsteuerwert, Einheitswert, Bedarfswert, Verkehrswert oder Bilanzwert wird nicht allein wegen seiner amtlichen Herkunft automatisch zum spanischen Artikel-10-Wert. Er kann Beweis- oder Kontrollfunktion haben, ersetzt aber keine Qualifikation nach spanischem Recht.

Anschaffungskosten, Verbesserungen, Abschreibung und Verkaufskosten nicht vermischen

Mehrere steuerliche Rechengrößen tragen ähnliche Namen, haben aber unterschiedliche Funktionen:

• Vermögensteuer: jährliche Stichtagsbewertung nach Artikel 10; der Erwerbswert umfasst die mit der Übertragung verbundenen Kosten und Steuern. Einkommensteuerliche Abschreibungen mindern ihn nicht.
• IRPF oder IRNR bei Vermietung: Einnahmen, abzugsfähige laufende Kosten und Gebäudeabschreibung werden jahresbezogen ermittelt. Eigennutzung, Langzeit-, Saison- und Ferienvermietung können unterschiedliche Regeln auslösen.
• IRPF oder IRNR beim Verkauf: Der Veräußerungsgewinn folgt einer eigenen Formel aus Veräußerungs- und Anschaffungswert; nachgewiesene Investitionen, Verbesserungen, Abschreibung und Veräußerungskosten werden dort nach den einschlägigen Regeln behandelt.
• ITPAJD, IVA und Erbschaft-/Schenkungsteuer: Diese Steuern besitzen eigene Bemessungsgrundlagen und können einen Verwaltungswert erzeugen, der anschließend für die Vermögensteuer relevant wird.
• IBI und kommunale Abgaben: Der Katasterwert ist für die IBI-Berechnung zentral, doch der jährliche Vermögensteuerwert ist grundsätzlich der höchste der drei Artikel-10-Werte; die oben erläuterte Alt-Mietvertragsregel bleibt vorbehalten.

Eine Renovierungsrechnung darf deshalb nicht ohne Qualifikation in jede Berechnung übernommen werden. Zunächst ist zu klären, ob es sich um Erhaltung, Reparatur, Herstellung oder eine wertsteigernde Verbesserung handelt, welche Person die Kosten getragen hat und für welche Steuerart die Ausgabe relevant ist. Gleiches gilt für Makler-, Notar- und Anwaltskosten beim späteren Verkauf: Sie können die Veräußerungsgewinnrechnung beeinflussen, mindern aber nicht pauschal den Vermögensteuerwert des Vorjahres.

Bankkonten: Jahresendsaldo oder bereinigter Quartalsdurchschnitt

Giro-, Spar-, Termin-, Cash-Management- und vergleichbare Finanzkonten werden mit dem höheren der folgenden Werte angesetzt:

• Saldo am 31. Dezember;
• Durchschnittssaldo des letzten Quartals.

Der Quartalsdurchschnitt ist gesetzlich zu bereinigen. Gelder, die zur Anschaffung eines am Stichtag bereits im Vermögen enthaltenen Vermögenswerts oder zur Tilgung beziehungsweise Reduzierung einer Schuld entnommen wurden, sollen nicht nochmals über den Durchschnittssaldo erfasst werden. Dadurch wird eine Doppelzählung vermieden.

Eine besondere Anti-Doppelbegünstigungsregel gilt bei einem im letzten Quartal aufgenommenen und auf ein Konto eingezahlten Darlehen: Der eingezahlte Betrag wird bei der Ermittlung des Durchschnittssaldos nicht berücksichtigt; zugleich darf dieselbe Darlehensschuld nicht abgezogen werden. Ein kurzfristiges „Window Dressing“ vor dem 31. Dezember soll weder zu einer Doppelbelastung noch zu einem künstlichen Nettoabzug führen.

Bei Gemeinschaftskonten ist der volle Bankstand nicht automatisch jedem Kontoinhaber zuzurechnen. Zu prüfen sind rechtliche und wirtschaftliche Eigentumsquoten, Herkunft der Mittel und Kontovertrag. Eine bloße Verfügungsberechtigung oder Vollmacht beweist nicht zwingend Miteigentum; umgekehrt kann eine formale Mitinhaberschaft eine widerlegbare Zurechnungsvermutung auslösen.

Für Fremdwährungskonten müssen Saldo und Quartalsdurchschnitt in Euro umgerechnet werden. Die verwendete amtliche oder belastbare Kursquelle und die Berechnung sollten archiviert werden.

Wertpapiere: zuerst das Produkt qualifizieren

Die Bezeichnung „Depotwert“ reicht nicht. Vor der Zahl steht die Produktqualifikation: Handelt es sich um eine Forderung, eine Beteiligung, einen Investmentfonds, eine Option, ein strukturiertes Produkt, eine nicht gelistete Gesellschaft oder ein anderes wirtschaftliches Recht?

Börsennotierte Anleihen und andere Forderungstitel

Anleihen und andere an organisierten Märkten gehandelte Forderungstitel werden grundsätzlich mit ihrem durchschnittlichen Börsenwert des vierten Quartals angesetzt. Nicht der Schlusskurs am 31. Dezember und nicht der persönliche Kaufpreis sind maßgeblich.

Nicht börsennotierte Forderungstitel werden grundsätzlich mit ihrem Nennwert einschließlich vereinbarter Rückzahlungs- oder Tilgungsprämien bewertet. Stückzinsen, Fremdwährung und besondere Rückzahlungsrechte sind anhand des konkreten Instruments und der amtlichen Formularlogik zu prüfen.

Börsennotierte Aktien

An organisierten Märkten gehandelte Aktien und Beteiligungen werden – außer Anteilen an Investmentfonds – grundsätzlich mit dem durchschnittlichen Börsenwert des vierten Quartals bewertet. Bei noch nicht gelisteten neuen Aktien einer börsennotierten Gesellschaft und bei noch nicht eingezahltem Kapital gelten Sonderregeln. Noch ausstehendes Einlagekapital kann als Schuld des Anteilseigners zu erfassen sein.

Nicht börsennotierte Gesellschaftsanteile

Bei nicht börsennotierten Anteilen gilt nicht automatisch der Kaufpreis, Buchwert der Gesellschaft oder ein deutscher steuerlicher Wert.

Ist der letzte genehmigte Jahresabschluss ordnungsgemäß geprüft und der Bestätigungsvermerk uneingeschränkt positiv, wird grundsätzlich der daraus folgende theoretische Anteilswert verwendet. Fehlt eine solche Prüfung oder ist der Prüfungsvermerk nicht positiv, gilt der höchste aus:

1. Nennwert;
2. theoretischem Wert nach dem letzten genehmigten Abschluss;
3. dem Wert, der sich ergibt, wenn der durchschnittliche Gewinn der letzten drei vor dem Stichtag abgeschlossenen Geschäftsjahre mit 20 Prozent kapitalisiert wird – rechnerisch also durchschnittlicher Gewinn geteilt durch 0,20.

Für die Gewinnsgröße zählen nach dem Gesetz auch ausgeschüttete Dividenden und Rücklagenzuweisungen, bestimmte Aufwertungsrücklagen dagegen nicht. Die Gesellschaft muss ihren Gesellschaftern eine Bescheinigung über den maßgeblichen Wert zur Verfügung stellen.

Eine mögliche Befreiung für Betriebs- oder Familienunternehmen ist erst nach dieser Bewertung zu prüfen und kann zudem nur einen proportionalen Teil des Anteilswerts erfassen. Bewertung und Befreiung sind daher zwei getrennte Arbeitsschritte.

Investmentfonds und andere kollektive Anlagen

Anteile an Investmentfonds und anderen kollektiven Anlagevehikeln werden grundsätzlich mit dem Nettoinventar- oder Liquidationswert am 31. Dezember angesetzt. Diese Sonderregel gilt auch dann, wenn der Fondsanteil handelbar ist; der allgemeine Quartalsdurchschnitt für börsennotierte Aktien darf nicht vorschnell übernommen werden.

Bei ETFs, Zertifikaten, strukturierten Schuldverschreibungen, geschlossenen Fonds oder ausländischen Vehikeln ist die spanische Produktqualifikation entscheidend. Laufende Erträge, Verkauf, Rückgabe, Zwischenbesteuerung, Verlustverrechnung oder ein Zuzugswert betreffen die Einkommensteuer und dürfen nicht mit der Vermögensteuerbewertung vermischt werden.

Lebensversicherungen und Rentenrechte

Lebensversicherungen werden grundsätzlich mit ihrem Rückkaufswert am 31. Dezember bewertet. Der Versicherer sollte deshalb eine Stichtagsbescheinigung ausstellen, die Versicherungsnehmer, Vertrag, Währung und Rückkaufswert eindeutig ausweist.

Kann der Versicherungsnehmer am Stichtag nicht das vollständige Rückkaufsrecht ausüben, wird der Vertrag grundsätzlich mit der mathematischen Rückstellung an diesem Tag bewertet. Die Ersatzregel gilt nicht für temporäre Versicherungen, die ausschließlich Leistungen bei Tod oder Invalidität und ergänzende reine Risikogarantien vorsehen.

Zeitlich begrenzte oder lebenslange Renten, die gegen Hingabe eines Kapitals begründet wurden, werden nach den Kapitalisierungsregeln der Übertragungssteuer bewertet. Beruht die ausgezahlte Rente dagegen auf einer Lebensversicherung, verweist das Gesetz auf die Versicherungsbewertung.

Nicht jedes Altersvorsorgeprodukt ist steuerpflichtig. Das Vermögensteuergesetz befreit bestimmte Rechte aus spanischen und qualifizierten Altersvorsorgesystemen. Bei einer deutschen Renten- oder Versicherungslösung ist daher zuerst zu prüfen, ob sie einer gesetzlichen Befreiung entspricht; erst wenn keine Befreiung greift, folgt die Bewertungsmethode. Eine deutsche Produktbezeichnung oder ein fehlender deutscher Rückkaufswert entscheidet die spanische Einordnung nicht allein.

Schulden separat und zum Stichtag prüfen

Der Bruttowert eines Kontos, Depots, Versicherungsvertrags oder einer Immobilie wird zunächst nach seiner gesetzlichen Methode festgestellt. Erst anschließend werden abzugsfähige Schulden geprüft.

Schulden sind grundsätzlich mit ihrem Nennbetrag am 31. Dezember abziehbar, wenn sie rechtlich bestehen und ausreichend belegt sind. Erforderlich sind regelmäßig Vertrag, Valutanachweis, Tilgungsplan, Stichtagsbestätigung und Mittelverwendung. Eine Hypothek ist nur die Sicherheit; abziehbar ist gegebenenfalls die tatsächlich offene, gesicherte Darlehensschuld. Eine Bürgschaft oder Garantie wird im Regelfall erst relevant, wenn die eigene Zahlungspflicht tatsächlich entstanden ist.

Schulden für vollständig befreite Vermögenswerte sind nicht abziehbar. Bei nur teilweise befreitem Vermögen ist der Abzug proportional zu begrenzen. Bei realer Steuerpflicht von Nichtresidenten gelten zusätzlich engere Zuordnungsregeln: Erfasst werden grundsätzlich nur Lasten und Schulden, die das in Spanien steuerpflichtige Vermögen betreffen oder in dieses investiert wurden.

Nutzung, Vermietung und Gemeinde: wichtig, aber für andere Prüfungen

Die tatsächliche Nutzung einer Immobilie verändert nicht automatisch die Artikel-10-Bewertung. Sie ist dennoch für das Gesamtbild unverzichtbar:

• Eigennutzung: kann eine einkommensteuerliche Nutzungswertzurechnung auslösen; bei spanischer Hauptwohnung kann in der Vermögensteuer eine Befreiung bis 300.000 Euro pro Steuerpflichtigem greifen.
• Langzeitvermietung: führt zu Mieteinkünften und einer eigenen Kosten- und Abschreibungsprüfung.
• Saisonvermietung: darf nicht ohne Prüfung wie eine klassische Wohnraumdauervermietung behandelt werden.
• Ferienvermietung: kann regionale Registrierungs-, Lizenz- und Sanktionsfragen sowie je nach Leistungsumfang umsatzsteuerliche Folgen auslösen.
• Betriebliche Nutzung: kann für eine Betriebsvermögensbefreiung relevant sein, ändert aber bei Immobilien grundsätzlich nicht die Artikel-10-Methode.
• Belegenheitsgemeinde: bestimmt insbesondere IBI, kommunale Gebühren und gegebenenfalls die kommunale Wertzuwachssteuer, nicht aber die staatliche Methode für Konten oder Wertpapiere.

Ertrag-, Verkehrs-, Besitz- und kommunale Steuern müssen deshalb in getrennten Arbeitsblättern berechnet werden. Eine Zahl kann in mehreren Steuerarten vorkommen, aber jeweils eine andere rechtliche Funktion haben.

Drei Praxisbeispiele

Beispiel 1: Mallorca-Immobilie mit Referenzwert

Annahmen zum 31. Dezember:

• Katasterwert: 610.000 Euro;
• Kaufpreis einschließlich der berücksichtigungsfähigen Erwerbsnebenkosten: 875.000 Euro;
• beim Erwerb im Jahr 2024 als ITPAJD-Bemessungsgrundlage verwendeter Referenzwert: 920.000 Euro;
• keine spätere erfolgreiche Berichtigung.

Für die Vermögensteuer beträgt der Immobilienwert 920.000 Euro, weil dies der höchste der drei gesetzlichen Werte ist. Eine offene Darlehensschuld wird nicht vom Immobilienwert abgezogen, sondern erst in der separaten Schuldenermittlung. Bei einer selbst bewohnten Hauptwohnung ist anschließend die sachliche Befreiung bis zum zurechenbaren Höchstbetrag zu prüfen.

Anders läge der Fall bei einer seit 2015 gehaltenen Immobilie, für die lediglich im Jahr 2026 ein aktueller Referenzwert von 920.000 Euro abrufbar ist. Dieser heutige Referenzwert wird nicht allein dadurch automatisch zum Verwaltungsvergleichswert der Vermögensteuer.

Beispiel 2: Konto und kurzfristiger Vermögenstausch

Annahmen:

• Kontostand am 31. Dezember: 120.000 Euro;
• unbereinigter Durchschnitt des vierten Quartals: 170.000 Euro;
• keine nachweisbare Entnahme zum Erwerb eines am Stichtag erfassten Vermögenswerts und keine Schuldentilgung.

Der anzusetzende Kontowert beträgt 170.000 Euro. Wären dagegen im Dezember 50.000 Euro nachweislich zum Erwerb von ebenfalls am 31. Dezember erklärten Fondsanteilen entnommen worden, müsste dieser Betrag bei der gesetzlichen Durchschnittsberechnung herausgerechnet werden, damit Konto und Fonds nicht doppelt erfasst werden.

Beispiel 3: Nicht börsennotierte Beteiligung und Versicherung

Für eine nicht börsennotierte Gesellschaft liegen ohne positiven Abschlussprüfungsvermerk folgende Werte vor:

• Nennwert der Beteiligung: 200.000 Euro;
• theoretischer Wert nach letztem genehmigtem Abschluss: 1.100.000 Euro;
• durchschnittlicher Gewinn der letzten drei abgeschlossenen Jahre: 140.000 Euro; kapitalisiert mit 20 Prozent ergibt das 700.000 Euro.

Der Beteiligungswert beträgt 1.100.000 Euro. Eine mögliche Familienunternehmensbefreiung wird erst danach und nur für den begünstigten Anteil des Werts berechnet.

Für eine fondsgebundene Lebensversicherung bescheinigt der Versicherer am 31. Dezember einen Rückkaufswert von 430.000 Euro. Dieser Betrag ist grundsätzlich anzusetzen. Bestünde kein vollständiges Rückkaufsrecht und betrüge die mathematische Rückstellung 470.000 Euro, wäre grundsätzlich dieser Wert maßgeblich, sofern es sich nicht um eine reine temporäre Risikoversicherung handelt.

Nachweise und Bewertungsakte

Eine belastbare Bewertungsakte sollte für jeden Vermögensposten mindestens enthalten:

1. Bezeichnung und Rechtsinhaber einschließlich Quote;
2. Vermögensart und spanische Produktqualifikation;
3. Stichtag und verwendete Währung;
4. gesetzliche Bewertungsmethode und Rechenschritte;
5. Originalnachweis des Werts;
6. Umrechnungskurs und Kursquelle;
7. Befreiung oder Sonderregel mit Belegen;
8. zugeordnete Schuld mit Vertrag, Stichtagsstand und Mittelverwendung;
9. Abgleich mit Modelo 714, gegebenenfalls Modelo 718 sowie getrennten Auslandsvermögensmeldungen.

Für Immobilien gehören typischerweise Katasterbescheinigung, IBI-Beleg, Erwerbsurkunde, Steuerbescheid oder Selbstveranlagung zum Erwerb, Nachweis einer späteren Wertberichtigung, Rechnungen und Zahlungsbelege in die Akte. Für Konten und Depots sind Jahresendstand, vollständige Quartalsdaten, Wertpapierklassifikation und Bankbescheinigung wichtig. Bei nicht gelisteten Anteilen werden genehmigter Abschluss, Prüfungsbericht, Wertbescheinigung und Gewinnberechnung benötigt. Bei Versicherungen sollte der Versicherer ausdrücklich Rückkaufswert oder mathematische Rückstellung am 31. Dezember bestätigen.

Berichtigung und Anfechtung

Ein falscher Wert kann auf unterschiedlichen Ebenen entstehen. Deshalb ist zuerst zu bestimmen, was angegriffen oder berichtigt werden soll:

• Fehler in der eigenen Vermögensteuererklärung: Berichtigung der Selbstveranlagung beziehungsweise ergänzende Erklärung nach den allgemeinen Verfahrensregeln.
• Fehlerhafter Katasterbestand: gesondertes Katasterverfahren, etwa bei Fläche, Nutzung oder Eigentümerdaten.
• Referenzwert mit steuerlicher Wirkung beim Erwerb: Berichtigung der Erwerbssteuer-Selbstveranlagung oder Rechtsbehelf gegen den Steuerbescheid; der Referenzwert kann grundsätzlich erst angegriffen werden, wenn er konkrete steuerliche Wirkung entfaltet.
• Geprüfter Verwaltungswert: Rechtsbehelf gegen die Festsetzung oder Wertprüfung innerhalb der jeweiligen Frist.
• Schätzung eines Marktwerts: Die besondere Gegenbewertung durch Sachverständige ist in der Vermögensteuer nur für die gesetzlich dafür vorgesehenen Vermögensarten eröffnet und kein universeller Rechtsbehelf gegen jede Artikel-10-, Konto- oder Anteilsbewertung.

Ein privates Verkehrswertgutachten kann wichtiges Beweismittel sein, ersetzt aber nicht automatisch den gesetzlich angeordneten Vergleichswert. Fristen laufen häufig ab Bekanntgabe des konkreten Bescheids; ein späteres Vermögensteuerproblem sollte daher nicht erst Jahre nach dem Erwerb geprüft werden.

Typische Fehler

• Den Marktwert oder einen deutschen Steuerwert für alle Vermögensarten verwenden.
• Bei Immobilien nur den Katasterwert betrachten und Erwerbs- oder Verwaltungswert übersehen.
• Einen aktuellen Referenzwert bei Altbestand automatisch als vierten Vergleichswert ansetzen.
• Den Immobilienwert um einkommensteuerliche Abschreibung oder einen pauschalen Renovierungsabzug mindern.
• Beim Konto ausschließlich den 31.-Dezember-Saldo übernehmen.
• Bei Depots den Jahresendkurs statt des gesetzlichen Quartalsdurchschnitts verwenden.
• Nicht börsennotierte Anteile mit Kaufpreis, Eigenkapital oder deutschem Steuerwert ohne Artikel-16-Vergleich ansetzen.
• Investmentfonds wie gewöhnliche börsennotierte Aktien bewerten.
• Bei einer Lebensversicherung Prämien, Fondsguthaben oder Todesfallsumme statt Rückkaufswert beziehungsweise mathematischer Rückstellung übernehmen.
• Hypothek und Darlehensschuld gleichsetzen oder dieselbe Schuld doppelt abziehen.
• Eigennutzung, Ferienvermietung, Saison- und Langzeitvermietung steuerlich gleichbehandeln.
• Vermögensteuerwerte für IRPF/IRNR-Verkauf, IVA, ITPAJD, IBI oder Modelo 720 ungeprüft wiederverwenden.

Häufige Fragen

Muss eine Immobilie jedes Jahr neu zum Marktwert geschätzt werden?

Nein. Für die Vermögensteuer gilt grundsätzlich der höchste der drei gesetzlich bestimmten Werte. Ein Marktgutachten ist nicht automatisch ein vierter Wert, kann aber in einem Streit über einen zugrunde liegenden Verwaltungs- oder Referenzwert als Beweismittel dienen.

Gehört der Referenzwert immer in die Vermögensteuererklärung?

Nein. Er ist grundsätzlich relevant, wenn er bei einem Erwerb ab 1. Januar 2022 tatsächlich als Bemessungsgrundlage der Erwerbssteuer verwendet wurde oder ein entsprechender Verwaltungswert feststeht. Ein bloß aktuell abrufbarer Referenzwert bei Altbestand genügt nicht automatisch.

Darf die Gebäudeabschreibung vom Vermögensteuerwert abgezogen werden?

Nein. Die AEAT-Anleitung stellt ausdrücklich klar, dass einkommensteuerliche Abschreibungen den Immobilienwert nach Artikel 10 nicht mindern.

Welcher Wert gilt bei einem Konto: 31. Dezember oder Quartalsdurchschnitt?

Der höhere Wert. Der Quartalsdurchschnitt wird jedoch um gesetzlich erfasste Entnahmen und bestimmte Darlehenseinzahlungen bereinigt, um Doppelzählungen oder künstliche Abzüge zu vermeiden.

Gilt bei Aktien der Kurs am 31. Dezember?

Bei gewöhnlichen börsennotierten Aktien grundsätzlich nicht. Maßgeblich ist regelmäßig der durchschnittliche Börsenwert des vierten Quartals. Investmentfonds folgen dagegen grundsätzlich ihrem Nettoinventarwert am 31. Dezember.

Ist eine nicht kündbare Lebensversicherung wertlos?

Nicht zwingend. Fehlt ein vollständiges Rückkaufsrecht, ist grundsätzlich die mathematische Rückstellung anzusetzen. Ausgenommen sind bestimmte reine temporäre Risikoversicherungen. Zusätzlich ist zu prüfen, ob ein gesetzlich befreites Altersvorsorgerecht vorliegt.

Kann ein deutsches Gutachten oder ein deutscher Steuerbescheid übernommen werden?

Nur nach spanischer Qualifikation. Ein deutscher Wert kann Nachweis oder Plausibilitätskontrolle sein, ersetzt aber nicht automatisch die gesetzliche spanische Bewertungsmethode.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

• Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, insbesondere Art. 3, 7–17, 20, 24, 25, 27 und 29; konsolidierte Fassung: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1991-14392
• Ley 11/2021, de 9 de julio, insbesondere Art. 5 zur Änderung der Immobilien- und Versicherungsbewertung mit Wirkung ab 11. Juli 2021: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2021-11473
• AEAT, Manual práctico de Patrimonio 2025 – Bienes inmuebles, höchste der drei Wertgrößen, Alt-Mietverträge, Teilzeitnutzungsrechte, Referenzwert, Erwerbsnebenkosten und kein Abschreibungsabzug: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/patrimonio-2025/c-3-determinacion-base-imponible/formacion-patrimonio-bruto/bienes-inmuebles.html
• AEAT, Manual práctico de Patrimonio 2025, Kapitel zur Bemessungsgrundlage und Bewertung der Vermögensarten: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/Ayuda/25Manual/714.shtml
• Dirección General del Catastro, Fragen und Antworten zum Referenzwert, Verfügbarkeit, steuerliche Wirkung und Anfechtung: https://www.catastro.hacienda.gob.es/es-ES/faqs.html
• AEAT, Modelo 714 – Verfahrensseite, elektronische Vermögensteuererklärung und Rechtsgrundlagen: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/G611.shtml
• Orden HAC/277/2026, Modelo 714 und Formularstand für das Steuerjahr 2025: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-7041

Rechtsstand: 11. August 2026. Bewertet wird jeweils nach der für den betreffenden 31. Dezember geltenden Gesetzesfassung. Für die Einreichung sind zusätzlich das im Folgejahr veröffentlichte Modelo 714, bei sehr großen Vermögen gegebenenfalls Modelo 718 und die dann geltenden Fristen zu prüfen.