Immobilien und Vermietung bei Lex Beckham

Wer unter das spanische Sonderregime nach Artikel 93 LIRPF fällt, ist in Spanien steuerlich ansässig und bleibt IRPF-Steuerpflichtiger. Nur die Berechnung folgt weitgehend den Regeln für Einkünfte ohne spanische Betriebsstätte nach dem Nichtresidentensteuerrecht. Diese Besonderheit ist für Immobilien wichtig: Das Objekt liegt nicht deshalb außerhalb des spanischen Steuerzugriffs, weil die persönliche Einkommensteuer nach besonderen Regeln berechnet wird.

Das Wichtigste im Überblick

Für Immobilien sind fünf Fälle voneinander zu trennen:

Sachverhalt	Grundfolge während des Sonderregimes
Selbstgenutzte oder leer stehende Stadtimmobilie in Spanien	Grundsätzlich fiktive Immobilienrente für die nicht vermieteten Tage; nach der vereinheitlichten Verwaltungsauffassung auch bei der eigenen Hauptwohnung
Vermietete Immobilie in Spanien	Spanische Bruttomiete grundsätzlich steuerpflichtig; typische Kosten wie Zinsen, Abschreibung, Reparaturen oder Gemeinschaftskosten mindern die Bemessungsgrundlage im Sonderregime regelmäßig nicht
Ferienvermietung mit hotelähnlichen Leistungen	Zusätzlich mögliche Einordnung als wirtschaftliche Tätigkeit, Umsatzsteuer und Risiko einer spanischen Betriebsstätte; Zugangsroute zum Sonderregime gesondert prüfen
Verkauf einer Immobilie in Spanien	Spanischer Veräußerungsgewinn; grundsätzlich 3 Prozent Einbehalt durch den Käufer als Vorauszahlung, daneben mögliche kommunale Wertzuwachssteuer
Immobilie außerhalb Spaniens	Miete, Eigennutzung und Verkauf liegen im Sonderregime regelmäßig außerhalb der spanischen Einkommensteuer; der Belegenheitsstaat, Deutschland und Vermögensteuern bleiben eigenständig zu prüfen

Das Sonderregime erfasst nicht automatisch Ehepartner oder Kinder. Jede Person benötigt eine eigene wirksame Option und muss die persönlichen Voraussetzungen erfüllen. Eigentumsquoten und Einkünfte sind deshalb personengenau zuzuordnen.

Zuerst den persönlichen Status sichern

Die Immobilienrechnung setzt voraus, dass das Sonderregime im betreffenden Kalenderjahr tatsächlich gilt. Der Hauptantragsteller muss insbesondere in den fünf vorangegangenen Steuerperioden nicht in Spanien ansässig gewesen sein, aufgrund einer gesetzlich zugelassenen Zuzugsroute nach Spanien kommen und die Option fristgerecht ausüben. Zulässige Routen umfassen unter anderem bestimmte Arbeitsverhältnisse und Fernarbeit, die Tätigkeit als Organ einer Gesellschaft sowie eng definierte unternehmerische oder hochqualifizierte Tätigkeiten.

Die hauptberechtigte Person erklärt die Option grundsätzlich mit Modelo 149 innerhalb von höchstens sechs Monaten seit dem maßgeblichen Tätigkeitsbeginn. Für begünstigte Familienangehörige läuft grundsätzlich eine eigene Sechsmonatsfrist ab Einreise; ist die Optionsfrist der hauptberechtigten Person länger, gilt diese. Das Sonderregime gilt für die hauptberechtigte Person im Jahr des Erwerbs der spanischen Steueransässigkeit und in den fünf folgenden Steuerperioden. Bei später einbezogenen Familienangehörigen endet es spätestens mit dem Zeitraum der hauptberechtigten Person. Die jährliche Einkommensteuererklärung erfolgt mit Modelo 151.

Eine spätere Tätigkeit, die eine in Spanien gelegene Betriebsstätte begründet, kann die Voraussetzungen verletzen, soweit sie nicht zu den ausdrücklich begünstigten unternehmerischen oder hochqualifizierten Routen gehört. Das ist bei intensiv organisierter Ferienvermietung, Personal vor Ort oder zusätzlichen Dienstleistungen besonders zu beachten. Ein einfacher langfristiger Mietvertrag begründet dagegen nicht allein deshalb eine Betriebsstätte.

Die Entscheidungslogik für jedes Objekt

Vor einer Steuerberechnung sollten je Immobilie mindestens folgende Fragen beantwortet werden:

Wo liegt das Grundstück oder Gebäude? Spanische Immobilien werden nach den spanischen Quellenregeln erfasst. Bei ausländischen Objekten beginnt die Prüfung im Belegenheitsstaat.
Wer ist zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer? Miteigentum, Nießbrauch, Gesellschaftsbesitz und mittelbare Nutzungsrechte können zu einer anderen Zurechnung führen als eine bloße Zahlung des Kaufpreises.
Wie wurde das Objekt an jedem Tag genutzt? Eigennutzung, Leerstand, langfristige Wohnvermietung, touristische Vermietung und betriebliche Nutzung sind getrennte Zeitabschnitte.
Welche Werte gelten? Kaufpreis, steuerlicher Referenzwert, Katasterwert, Anschaffungsnebenkosten, Investitionen und Veräußerungskosten erfüllen unterschiedliche Funktionen.
Welche Rechts- und Steuerarten sind betroffen? Einkommensteuer, Umsatzsteuer, ITP/AJD, IBI, IIVTNU, Vermögensteuer und die Solidaritätssteuer für große Vermögen dürfen nicht vermischt werden.
Welche Schulden sind objektbezogen? Eine Hypothek kann bei einer Vermögensteuerprüfung Bedeutung haben, mindert aber nicht automatisch die laufende Mietbemessungsgrundlage im Sonderregime.

Diese Objektakte sollte kalenderjährlich geführt werden. Besonders wichtig sind Tage der Vermietung und Eigennutzung, Mietverträge, Abrechnungen, Katasterdaten, Kauf- und Verkaufsurkunden sowie Bankbelege.

Selbstnutzung und Leerstand in Spanien

Für in Spanien gelegene städtische Immobilien, die weder vermietet noch einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet sind, wird grundsätzlich eine fiktive Immobilienrente angesetzt. Nach Artikel 85 LIRPF beträgt die Jahresbasis regelmäßig:

2 Prozent des Katasterwerts; oder
1,1 Prozent, wenn der Katasterwert im betreffenden oder in den zehn vorangegangenen Steuerperioden im Rahmen einer allgemeinen Neubewertung festgestellt oder geändert wurde.

Ist kein Katasterwert vorhanden oder wurde er dem Eigentümer nicht mitgeteilt, wird die 1,1-Prozent-Regel grundsätzlich auf 50 Prozent des höheren Werts aus Anschaffungspreis oder steuerlich festgestelltem Wert angewandt. Die Berechnung wird nach Eigentumsquote und nach den einschlägigen Tagen des Kalenderjahres zeitanteilig vorgenommen. Keine fiktive Immobilienrente entsteht für Immobilien im Bau oder für Immobilien, die aus städtebaurechtlichen Gründen nicht nutzbar sind; bloße tatsächliche Nichtnutzung genügt dafür nicht.

Die frühere Annahme, die eigene Hauptwohnung sei während des Sonderregimes generell von dieser fiktiven Rente ausgenommen, ist nach der vereinheitlichten Entscheidung des spanischen Zentralen Wirtschaftsverwaltungsgerichts vom 17. Juli 2025 nicht haltbar. Danach ist die fiktive Immobilienrente auch für eine in Spanien gelegene gewöhnliche Wohnung anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige Artikel 93 LIRPF anwendet. Für die Jahreserklärung ist daher nicht nur nach vermieteten Objekten zu suchen; auch das selbst bewohnte Haus oder Apartment gehört in die Prüfung.

Hypothekenzinsen, Instandhaltung und Abschreibung mindern diese fiktive Rente nicht. Sie ist eine gesetzliche Einkommenszurechnung und keine Ergebnisrechnung über tatsächliche Einnahmen und Ausgaben.

Langfristige Vermietung einer spanischen Immobilie

Mieten aus in Spanien belegenen Immobilien gelten als spanische Einkünfte. Im Sonderregime wird ihre Bemessungsgrundlage nach den Regeln des IRNR für Einkünfte ohne Betriebsstätte ermittelt. Artikel 24 Absatz 1 IRNR stellt grundsätzlich auf den Bruttobetrag ab und übernimmt die im normalen IRPF bekannten Kosten- und Reduktionsmechanismen nicht.

Die Kostenerleichterung des Artikels 24 Absatz 6 IRNR knüpft an die Ansässigkeit in einem anderen EU- oder begünstigten EWR-Staat an, nicht an die Staatsangehörigkeit. Ein Steuerpflichtiger unter Artikel 93 bleibt dagegen in Spanien ansässig. Für seine gewöhnliche spanische Vermietung gilt deshalb die Bruttoregel des Artikels 24 Absatz 1 IRNR. Im Ergebnis mindern bei einer gewöhnlichen spanischen Vermietung insbesondere folgende Positionen die Sonderregime-Bemessungsgrundlage regelmäßig nicht:

Schuldzinsen und Finanzierungskosten;
Reparatur- und Erhaltungskosten;
Abschreibungen;
Versicherungen;
Gemeinschafts- und Verwaltungskosten;
IBI und sonstige laufende Objektabgaben.

Auch die im normalen IRPF mögliche Reduktion für bestimmte Wohnungsvermietungen wird nicht übernommen. Ein wirtschaftlicher Verlust aus einer Immobilie kann nicht mit Arbeitslohn, anderen Mieten oder Veräußerungsgewinnen verrechnet werden. Artikel 93 verlangt eine kumulierte Erfassung der positiven spanischen Einkünfte, lässt aber keine Kompensation zwischen ihnen zu.

Für die Praxis bedeutet das: Eine fremdfinanzierte Immobilie kann trotz negativem tatsächlichem Cashflow eine positive spanische Steuerbemessungsgrundlage erzeugen. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung muss deshalb Bruttomiete, Finanzierung, nicht abziehbare Kosten, Leerstand und Steuerzahlung getrennt zeigen.

Was gehört zur Bruttomiete?

Ausgangspunkt sind die vom Mieter geschuldeten Einnahmen. Neben der Grundmiete können umgelegte Beträge einzubeziehen sein, wenn sie wirtschaftlich vom Mieter an den Vermieter gezahlt oder für ihn übernommen werden. Kautionen sind dagegen nicht schon allein wegen ihres Zuflusses Miete, solange eine echte Rückzahlungsverpflichtung besteht. Einbehaltene oder verrechnete Kautionen können später Einnahmecharakter erhalten.

Der steuerliche Zeitpunkt richtet sich bei laufenden Erträgen grundsätzlich danach, wann der Betrag fällig wird, oder nach einem früheren Zahlungseingang. Mietrückstände, Erlass, Vergleich und Uneinbringlichkeit sind deshalb mit Vertrag, Fälligkeit und tatsächlichem Verlauf zu dokumentieren; eine pauschale Cash-Betrachtung reicht nicht.

Ferienvermietung, Zusatzleistungen und Betriebsstättenrisiko

Eine Ferienvermietung ohne hotelähnliche Nebenleistungen kann umsatzsteuerlich anders behandelt werden als eine Vermietung mit laufender Reinigung während des Aufenthalts, Rezeption, Verpflegung, Wäscheservice oder vergleichbaren Leistungen. Nach den Informationen der AEAT ist eine reine Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken regelmäßig umsatzsteuerbefreit. Werden hotelähnliche Leistungen erbracht, kommt grundsätzlich der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 10 Prozent in Betracht.

Für Artikel 93 ist darüber hinaus zu fragen, ob die Organisation noch bloße Vermögensverwaltung ist oder eine wirtschaftliche Tätigkeit mit einer spanischen Betriebsstätte darstellt. Maßgeblich sind nicht allein die touristische Lizenz oder die Bezeichnung im Vertrag, sondern tatsächliche Einrichtungen, Personal, Dauer, Verfügungsmacht, Dienstleistungsumfang und Vertretungsbefugnisse.

Wer über die Arbeitnehmer- oder Organroute in das Sonderregime gelangt ist, darf grundsätzlich keine Einkünfte erzielen, die einer spanischen Betriebsstätte zuzurechnen wären. Die Ausnahmen für eine anerkannte unternehmerische Tätigkeit und bestimmte hochqualifizierte Tätigkeiten greifen nur bei ihren eigenen gesetzlichen Voraussetzungen. Eine Veränderung des Vermietungsmodells sollte deshalb vor Beginn geprüft und nicht erst in der Jahreserklärung entdeckt werden.

Kauf einer Immobilie: Sonderregime ändert die Verkehrssteuern nicht

Der Erwerb einer Immobilie gehört nicht zur laufenden Einkommensteuerberechnung nach Artikel 93. Zu prüfen sind insbesondere:

bei einer umsatzsteuerpflichtigen ersten Lieferung regelmäßig spanische Umsatzsteuer und gegebenenfalls die dokumentenbezogene Steuer AJD;
bei einem nicht umsatzsteuerpflichtigen Wiederverkauf regelmäßig die regionale Grunderwerbsteuer ITP;
regionale Steuersätze, Freibeträge und Tatbestände der autonomen Gemeinschaft;
der steuerliche Referenzwert des Katasteramts als möglicher Mindestwert für ITP/AJD oder andere Erwerbsteuern.

Der Katasterwert und der Referenzwert sind nicht dasselbe. Der Katasterwert dient unter anderem als Grundlage für die kommunale Grundsteuer IBI und für die fiktive Immobilienrente. Der Referenzwert kann demgegenüber für bestimmte Erwerbsteuern die steuerliche Bemessungsgrundlage bestimmen, wenn er über dem erklärten Kaufpreis liegt. Ein abweichender Marktwert muss in dem dafür vorgesehenen Verfahren angegriffen oder nachgewiesen werden; er darf nicht informell durch eine andere Zahl in der Urkunde ersetzt werden.

Die Finanzierung ändert die Erwerbsteuer auf den Immobilienübergang grundsätzlich nicht. Sie kann eigene Gebühren, Bewertungsfragen und später vermögensteuerliche Wirkungen auslösen. Kaufpreiszahlung, Besitzübergang, notarielle Urkunde und Grundbucheintragung sollten in der Akte getrennt dokumentiert werden.

Verkauf einer spanischen Immobilie

Der Verkauf einer in Spanien gelegenen Immobilie löst grundsätzlich einen in Spanien steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn aus. Der Gewinn wird nach den für Kapitalgewinne übernommenen Regeln ermittelt. Vereinfacht gilt:

Veräußerungswert = vereinbarter Verkaufspreis, mindestens jedoch normaler Marktwert – vom Verkäufer getragene, unmittelbar mit dem Verkauf verbundene Kosten und Abgaben

Anschaffungswert = Anschaffungspreis + vom Erwerber getragene Anschaffungsnebenkosten und Steuern + nachweisbare wertsteigernde Investitionen – steuerlich zu berücksichtigende Mindestabschreibungen

Zinsen gehören nicht zum Anschaffungswert. Reparaturen und echte Erweiterungs- oder Verbesserungskosten sind voneinander zu trennen. Fehlen Rechnungen, Zahlungsbelege oder eine technisch nachvollziehbare Zuordnung, ist die spätere Anerkennung gefährdet.

Für die zeitliche Zuordnung ist nicht allein der Zahlungstag maßgeblich. Nach Artikel 27 IRNR entsteht der Veräußerungsgewinn grundsätzlich mit der Vermögensänderung. Bei auseinanderfallendem Vorvertrag, notarieller Urkunde, Besitzübergang, Übergang von Chancen und Risiken und Kaufpreiszahlung muss der maßgebliche wirtschaftliche und rechtliche Übertragungszeitpunkt anhand des Vertrags bestimmt werden.

Tarif und Verlustverrechnung

Der positive spanische Immobiliengewinn gehört zu der besonderen Sparbasis des Artikels 93. Seit 1. Januar 2025 gelten dafür die Stufen 19, 21, 23, 27 und 30 Prozent. Wegen des gesetzlichen Kompensationsverbots darf ein negativer Veräußerungsvorgang nicht ohne Weiteres mit einem positiven Immobiliengewinn, Zinsen, Dividenden oder anderen Einkünften saldiert werden.

3-Prozent-Einbehalt des Käufers

Bei der Veräußerung einer spanischen Immobilie durch einen Steuerpflichtigen, dessen Gewinn nach den Regeln für Einkünfte ohne Betriebsstätte ermittelt wird, muss der Käufer grundsätzlich 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und als Vorauszahlung abführen. Die Jahresanleitung zu Modelo 151 sieht die Anrechnung dieses Betrags vor. Der Einbehalt ist keine endgültige Steuer: Er kann niedriger oder höher als die tatsächlich berechnete Steuer sein.

Reinvestition in eine neue Hauptwohnung

Die aktuelle amtliche Ausfüllanleitung zu Modelo 151 enthält ein Verfahren für die vollständige oder anteilige Befreiung eines Gewinns aus der früheren gewöhnlichen Wohnung bei Reinvestition in eine neue gewöhnliche Wohnung. Maßgeblich sind die Voraussetzungen der Artikel 41 und 41 bis der IRPF-Verordnung. Die neue Wohnung muss grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf erworben werden. Für die volle Befreiung ist der maßgebliche Veräußerungserlös zu reinvestieren; die beim Verkauf noch offene Tilgungsschuld des zur Anschaffung der alten Wohnung aufgenommenen Darlehens mindert diesen Betrag. Bei geringerer Reinvestition ist nur der entsprechende Anteil des Gewinns befreit. Erfolgt die Reinvestition vor Abgabe von Modelo 151, wird sie nach der Anleitung mit Einkunftsschlüssel 21 berücksichtigt; bei späterer Reinvestition sieht die Anleitung ein Erstattungsverfahren vor. Der 3-Prozent-Einbehalt entfällt dadurch nicht.

Zusätzlich können Sonderregeln für bestimmte zwischen dem 12. Mai und 31. Dezember 2012 erworbene städtische Immobilien einschlägig sein. Diese zeitlich eng begrenzte Altregel ersetzt keine Einzelfallberechnung.

Kommunale Wertzuwachssteuer

Neben der Einkommensteuer kann die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke, IIVTNU, anfallen. Sie knüpft an kommunales Recht und die Entwicklung des Bodenwerts an. Steuerschuldner, Berechnung, Frist und mögliche Nichtbesteuerung bei fehlendem Wertzuwachs sind gesondert bei der Belegenheitsgemeinde zu prüfen. Die IIVTNU ist weder der 3-Prozent-Einbehalt noch die staatliche Steuer auf den Veräußerungsgewinn.

Immobilien außerhalb Spaniens

Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne aus einer außerhalb Spaniens belegenen Immobilie gelten nach den IRNR-Quellenregeln regelmäßig nicht als in Spanien erzielt. Da Artikel 93 nur bestimmte Einkünfte – vor allem Arbeitslohn sowie begünstigte unternehmerische Einkünfte – unabhängig vom Herkunftsort als spanisch behandelt, liegen gewöhnliche ausländische Immobilienerträge während des Sonderregimes grundsätzlich außerhalb der spanischen Einkommensteuer.

Das bedeutet nicht, dass die Einkünfte steuerfrei sind. Der Belegenheitsstaat kann sie nach seinem innerstaatlichen Recht besteuern. Deutschland kann beispielsweise bei einer deutschen Immobilie weiterhin eine beschränkte Steuerpflicht annehmen. Die spanisch-deutsche Abkommensprüfung bietet für Artikel-93-Steuerpflichtige keinen normalen Verteilungsmechanismus: Nach dem Protokoll zum Abkommen sind dessen Artikel 4 und 6 bis 21 für spanische Steuerpflichtige unter Artikel 93 nicht anwendbar. Eine spanische allgemeine Ansässigkeitsbescheinigung stellt diese Abkommensartikel nicht wieder her.

Ausländische Finanzierungskosten richten sich damit ebenfalls nach dem Recht des Staates, der die Immobilieneinkünfte besteuert. Eine im Ausland zugelassene Kostenposition darf nicht automatisch in die spanische Berechnung einer anderen Immobilie übernommen werden.

Vermögensteuer, Solidaritätssteuer und Auslandsvermögensmeldungen

Artikel 93 ordnet für die spanische Vermögensteuer eine Besteuerung nach der sogenannten realen Verpflichtung an. Im Grundsatz werden damit in Spanien gelegene Vermögenswerte und Rechte erfasst, nicht das gesamte Weltvermögen. Eine spanische Immobilie kann deshalb unabhängig davon relevant sein, ob sie Mieteinnahmen erzeugt. Direkt mit steuerpflichtigen spanischen Vermögenswerten verbundene, nachweisbare Schulden können nach den gesetzlichen Regeln Bedeutung haben; eine pauschale Abziehbarkeit jeder privaten Finanzierung besteht nicht.

Zusätzlich ist die staatliche Solidaritätssteuer für große Vermögen eigenständig zu prüfen. Bewertungsregeln, persönliche Freibeträge, regionale Vermögensteuerregeln, Anrechnung und Erklärungspflicht können sich von der laufenden Einkommensteuer unterscheiden. Die autonome Gemeinschaft kann insbesondere für die Vermögensteuer Bedeutung haben.

Nach der veröffentlichten AEAT-Auffassung müssen Personen, die selbst wirksam Artikel 93 anwenden, Modelo 720 über bestimmte Auslandsvermögenswerte grundsätzlich nicht abgeben. Diese Entlastung geht nicht automatisch auf Ehepartner oder Kinder über. Jede Person ist nach ihrem eigenen Status zu prüfen. Modelo 721 betrifft im Ausland verwahrte virtuelle Währungen und ist für eine Immobilie als solche nicht einschlägig.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Eigennutzung und anschließende Vermietung

Eine Person hält allein ein Apartment in Madrid. Der mitgeteilte Katasterwert beträgt 300.000 Euro und wurde 2021 allgemein neu bewertet. Das Apartment wird 2026 an 200 Tagen selbst genutzt und an 165 Tagen für insgesamt 33.000 Euro vermietet. Die Person wendet Artikel 93 im ganzen Jahr wirksam an.

Unter diesen vereinfachten Annahmen ist für 200 Tage eine fiktive Immobilienrente auf Basis von 1,1 Prozent des Katasterwerts zeitanteilig zu prüfen. Für die 165 Vermietungstage sind die Bruttomieten zu erfassen. Angenommene 20.000 Euro Zinsen, Abschreibung und sonstige Kosten mindern die spanische Sonderregime-Bemessungsgrundlage regelmäßig nicht. Das Beispiel enthält keine Aussage zu Umsatzsteuer, weil keine hotelähnlichen Leistungen unterstellt sind.

Beispiel 2: Verkauf mit späterer Kaufpreisrate

Eine Person verkauft 2026 ein Haus auf Mallorca. Die notarielle Urkunde überträgt Besitz, Nutzen, Lasten und wirtschaftliche Chancen am 30. September 2026; 20 Prozent des Kaufpreises werden erst im Januar 2027 fällig. Unterstellt wird, dass keine aufschiebende Bedingung den Eigentumsübergang verzögert.

Der Gewinn ist grundsätzlich dem Zeitpunkt der Vermögensänderung im Jahr 2026 zuzuordnen, nicht allein dem späteren Zahlungstag. Der Käufer behält grundsätzlich 3 Prozent der gesamten vereinbarten Gegenleistung ein. Der bloße Zahlungsaufschub der 20-Prozent-Rate verteilt den unter diesen Annahmen 2026 entstandenen Veräußerungsgewinn nicht auf die Jahre 2026 und 2027.

Beispiel 3: Deutsche Mietwohnung

Eine Artikel-93-Steuerpflichtige besitzt eine Wohnung in Hamburg und vermietet sie weiter. Die Miete ist grundsätzlich keine spanische Quelle und wird daher im Sonderregime regelmäßig nicht in Modelo 151 als spanische Immobilienmiete erfasst. Deutschland kann die deutsche Miete innerstaatlich besteuern. Eine spanische allgemeine Ansässigkeitsbescheinigung bewirkt nicht, dass die im Protokoll ausgeschlossenen Abkommensartikel anwendbar werden.

Praktische Arbeitsfolge und Nachweise

Eine belastbare Immobilienprüfung lässt sich in dieser Reihenfolge aufbauen:

Wirksamkeit und Zeitraum des Sonderregimes je Eigentümer feststellen: Modelo 149, Anerkennungsdokument und mögliche spätere Änderungen.
Eigentum, Nießbrauch und Quoten durch notarielle Urkunde, Grundbuch und gegebenenfalls Gesellschaftsunterlagen belegen.
Je Kalenderjahr einen Nutzungskalender mit Vermietungs-, Leerstands-, Eigennutzungs- und Bautagen führen.
Katasterbescheid, Katasterwert, Datum der letzten allgemeinen Neubewertung und Referenzwert getrennt sichern.
Mietverträge, Fälligkeiten, Bankeingänge, Kautionen und vom Mieter übernommene Beträge abstimmen.
Bei Ferienvermietung Leistungen, Personal, Vermittler, Schlüsselübergabe, Reinigung, Lizenz und Umsatzsteuerregistrierung dokumentieren.
Für einen Verkauf Anschaffungskosten, Erwerbsteuern, Investitionen, Abschreibung, Verkaufsnebenkosten, Urkunde, Übergangsklauseln und 3-Prozent-Nachweis zusammenstellen.
Vermögensteuer, Solidaritätssteuer, IBI und IIVTNU als getrennte Arbeitsblätter behandeln.
Ausländische Immobilien mit einem eigenen Länderpaket prüfen, insbesondere lokale Steuererklärungen und deutsche beschränkte Steuerpflicht.
Die Ergebnisse in Modelo 151 sowie gegebenenfalls weiteren Erklärungen mit den Quellenbelegen abstimmen.

Typische Fehler

„Lex Beckham bedeutet, dass nur Arbeitslohn besteuert wird.“ Spanische Immobilienmieten, fiktive Immobilienrenten und Veräußerungsgewinne bleiben relevant.
„Die eigene Hauptwohnung löst keine fiktive Rente aus.“ Diese Aussage widerspricht der vereinheitlichten Verwaltungsauffassung vom 17. Juli 2025 für Artikel-93-Steuerpflichtige.
„Als EU-Bürger darf ich alle Vermietungskosten abziehen.“ Artikel 24 Absatz 6 IRNR knüpft die Kostenerleichterung an die Ansässigkeit in einem anderen EU- oder begünstigten EWR-Staat, nicht an die Staatsangehörigkeit.
„Eine Hypothek beseitigt die Mietsteuer.“ Finanzierungskosten mindern die Bruttomietbasis im Sonderregime regelmäßig nicht.
„Ein negativer Verkauf gleicht einen positiven Verkauf aus.“ Artikel 93 schließt die Kompensation zwischen den spanischen Einkünften aus.
„Der 3-Prozent-Einbehalt ist die endgültige Steuer.“ Er ist eine Vorauszahlung; der tatsächliche Gewinn und Tarif werden gesondert berechnet.
„Modelo 720 entfällt für die ganze Familie.“ Der Status wird personengenau geprüft.
„Ferienvermietung ist nur Immobilienverwaltung.“ Zusätzliche Leistungen und Organisation können Umsatzsteuer- und Betriebsstättenfragen auslösen.

Häufige Fragen

Gilt der 24-Prozent-Satz auch für Immobilienverkäufe?

Nein. 24 Prozent bis 600.000 Euro und 47 Prozent für den darüber hinausgehenden Teil gelten für die allgemeine Sonderregime-Basis. Dividenden, Zinsen und bestimmte Veräußerungsgewinne werden über die besondere Sparskala mit 19 bis 30 Prozent besteuert.

Kann ich deutsche Hypothekenzinsen von spanischen Mieten abziehen?

Für die spanische Mietbemessungsgrundlage unter Artikel 93 kommt es nicht darauf an, in welchem Land die Bank sitzt. Maßgeblich ist, dass die IRNR-Bruttoregel im Sonderregime typische Finanzierungskosten grundsätzlich nicht zum Abzug zulässt.

Muss ich die selbst genutzte Wohnung in Modelo 151 angeben?

Nach der vereinheitlichten Entscheidung des TEAC vom 17. Juli 2025 ist für die in Spanien gelegene gewöhnliche Wohnung eine fiktive Immobilienrente zu berücksichtigen. Die aktuelle Formularanleitung und die Objektangaben sollten für das konkrete Erklärungsjahr geprüft werden.

Was passiert, wenn meine Ferienvermietung zur wirtschaftlichen Tätigkeit wird?

Dann sind Umsatzsteuer, formale Registrierung, eine mögliche spanische Betriebsstätte und die Fortgeltung des Sonderregimes zu prüfen. Bei Zugangswegen außerhalb der ausdrücklich begünstigten Unternehmer- und Hochqualifiziertenfälle kann eine spanische Betriebsstätte zum Ausschluss im Jahr des Verstoßes führen.

Wird eine ausländische Immobilie in der spanischen Vermögensteuer erfasst?

Bei der nach Artikel 93 angeordneten realen Verpflichtung werden grundsätzlich nur in Spanien belegene Vermögenswerte und Rechte erfasst. Mittelbare Strukturen, Sicherheiten, Nießbrauch und die Solidaritätssteuer benötigen jedoch eine eigene Prüfung.

Gilt das Sonderregime automatisch für den Ehepartner?

Nein. Angehörige können unter den gesetzlichen Voraussetzungen individuell optieren. Ohne eigene wirksame Option gelten für sie die allgemeinen Regeln ihres persönlichen Steuerstatus.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand: 11. August 2026. Die konsolidierte LIRPF-Fassung weist als letzte veröffentlichte Aktualisierung den 29. April 2026 aus. Steuersätze, regionale Erwerbsteuern und Formularanleitungen sind für das jeweilige Ereignis- und Erklärungsjahr erneut zu prüfen.

Immobilien und Vermietung während Lex Beckham

Das Wichtigste im Überblick

Zuerst den persönlichen Status sichern

Die Entscheidungslogik für jedes Objekt

Selbstnutzung und Leerstand in Spanien