Ferienvermietung Mallorca: Steuern neben der Lizenz

Wer eine Wohnung oder ein Haus auf Mallorca an Feriengäste überlässt, bewegt sich gleichzeitig im Tourismus-, Einkommensteuer-, Umsatzsteuer-, Regionalabgaben- und Kommunalrecht. Die touristische Zulässigkeit ist deshalb nur der erste Prüfpunkt – und ihre Bejahung ersetzt keine Steuererklärung.

Das Wichtigste im Überblick

Tourismusrecht und Steuerrecht sind getrennt. Eine gültige touristische Berechtigung beseitigt keine Steuerpflicht. Umgekehrt legalisiert die Zahlung von Steuern eine tourismusrechtlich unzulässige Vermietung nicht.
Zuerst ist der Vermieter zu bestimmen. Maßgeblich ist nicht nur der Grundbucheintrag. Auch Nießbrauch, Untervermietung, Miteigentum, eine Gesellschaft oder eine Gemeinschaft können die Einkünftezurechnung und die Erklärungen verändern.
Dann folgt die Ansässigkeit. Spanische Steuerresidenten erklären grundsätzlich ihr Welteinkommen im IRPF. Nichtresidenten versteuern die spanischen Immobilienerträge regelmäßig im IRNR. Mehr als 183 Tage sind nur einer von mehreren spanischen Ansässigkeitstatbeständen.
Die angebotenen Leistungen entscheiden über die Einordnung. Die bloße Überlassung einer Unterkunft wird anders behandelt als ein Beherbergungsbetrieb mit laufender Rezeption, regelmäßiger Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel oder vergleichbaren hoteltypischen Leistungen.
Mallorca hat eine eigene Touristensteuer. Der Gast ist grundsätzlich Steuerpflichtiger; der Betreiber der Unterkunft handelt regelmäßig als Steuersubstitut, erhebt den Betrag und erfüllt die ATIB-Pflichten.
Plattformdaten werden gemeldet. DAC7 und Modelo 238 schaffen keine neue Steuer, ermöglichen aber den Behörden den Abgleich von Identität, Objekt, Vergütung, Provisionen und Vermietungszeiträumen.

Die Prüfung in sieben Ebenen

Ebene	Leitfrage	Typische Folge
1. Berechtigung und Zurechnung	Wer darf vermieten und wem sind die Einnahmen steuerlich zuzurechnen?	Eigentümer, Nießbraucher, Untervermieter, Miteigentümer oder Gesellschaft erklären jeweils nach ihrer Rechtsposition.
2. Steuerliche Ansässigkeit	IRPF-Resident oder IRNR-Nichtresident?	Jahreserklärung im IRPF oder objektbezogene Erklärungen im IRNR.
3. Art der Vermietung	Bloße Gebrauchsüberlassung oder hotelähnliche Leistung?	Immobilienkapitalertrag oder wirtschaftliche Tätigkeit; bei direkter Gästevermietung IVA-Befreiung oder 10 Prozent IVA, bei Vermietung an einen Betreiber zur touristischen Weitervermietung grundsätzlich 21 Prozent.
4. Balearische Touristensteuer	Wer ist Gast, Betreiber und Steuersubstitut?	Zensus, Erhebung, Belege, Register und ATIB-Erklärung beziehungsweise -Bescheid.
5. Staatliche Verfahren	Welche Modelos und Fristen gelten?	Unter anderem IRPF-Erklärung, Modelo 210 oder bei betrieblicher Einordnung weitere Unternehmererklärungen.
6. Kommunale und regionale Pflichten	Welche Gemeinde und welche konkrete Nutzung?	IBI, Müll-/Abfallgebühr, gegebenenfalls IAE-Zensus und weitere örtliche Abgaben.
7. Plattform und Nachweise	Stimmen Buchungen, Zahlungen und Steuererklärungen überein?	Abgleich mit DAC7-Daten und belastbare Objekt- und Belegakte.

1. Wer die Einkünfte erklären muss

Die Einnahmen werden nicht automatisch der Person zugerechnet, die das Inserat angelegt oder das Plattformkonto eröffnet hat. Bei privatem Immobilienvermögen knüpft das spanische IRPF an die Inhaberschaft des Grundstücks oder des dinglichen Nutzungsrechts an. Ein Nießbraucher kann deshalb die Vermietungseinkünfte erklären, obwohl eine andere Person das bloße Eigentum hält. Bei Miteigentum ist grundsätzlich die jeweilige Quote zu beachten. Bei einer Gesellschaft oder einer spanischen beziehungsweise ausländischen Personengemeinschaft muss zunächst deren steuerliche Einordnung geklärt werden.

Vor der ersten Berechnung sollten mindestens diese Unterlagen zusammengeführt werden:

Grundbuchauszug, Katasterdaten und gegebenenfalls Nießbrauchsurkunde;
Kauf-, Schenkungs- oder Erburkunde mit Anschaffungswerten und Nebenkosten;
touristische Berechtigung, Registerdaten und Objektkategorie;
Eigentums- und Beteiligungsquoten;
Betreiber-, Vermittlungs-, Management- und Untervermietungsverträge;
Plattformkonto, Zahlungsweg und wirtschaftlicher Empfänger der Entgelte.

2. Spanische Steueransässigkeit: nicht nur 183 Tage

Spanien behandelt eine natürliche Person als IRPF-Steuerresidenten, wenn mindestens einer der gesetzlichen Anknüpfungspunkte erfüllt ist:

Aufenthalt von mehr als 183 Tagen im Kalenderjahr in Spanien. Sporadische Abwesenheiten werden grundsätzlich mitgezählt, solange nicht eine steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Staat nachgewiesen wird.
Der Hauptkern oder die Basis der Tätigkeiten oder wirtschaftlichen Interessen liegt unmittelbar oder mittelbar in Spanien.
Es greift die widerlegbare Familienvermutung, weil der nicht rechtlich getrennte Ehegatte und die abhängigen minderjährigen Kinder nach den gesetzlichen Kriterien gewöhnlich in Spanien ansässig sind.

Das spanische Steuerjahr ist im Grundsatz das Kalenderjahr; der IRPF entsteht grundsätzlich am 31. Dezember. Ein Umzug im laufenden Jahr führt daher nicht automatisch zu einer taggenauen Aufteilung des spanischen Residentenstatus. Aufenthaltskalender, Flug- und Fährdaten, Kartenumsätze, Mobilfunk- und Verbrauchsdaten, Wohnnutzung, Arbeitsorte und die tatsächliche Leitung wirtschaftlicher Interessen sollten für jedes Kalenderjahr gesondert dokumentiert werden.

Regionale Ansässigkeit innerhalb Spaniens

Wer in Spanien IRPF-resident ist, muss zusätzlich der zuständigen autonomen Gemeinschaft zugeordnet werden. Vorrangig zählt, in welcher Gemeinschaft die Person im Steuerjahr die meisten Tage verbracht hat; vorübergehende Abwesenheiten werden einbezogen. Ist das nicht bestimmbar, folgt der Hauptschwerpunkt der IRPF-Bemessungsgrundlage, insbesondere aus Arbeit, Immobilien und wirtschaftlichen Tätigkeiten. Erst danach kommt die zuletzt erklärte IRPF-Ansässigkeit zum Zug. Bei spanischer Ansässigkeit ohne Aufenthalt von mehr als 183 Tagen gilt stattdessen der in Artikel 72 Absatz 4 geregelte Schwerpunkt der wirtschaftlichen Tätigkeiten oder Interessen; bei Ansässigkeit aufgrund der Familienvermutung gilt Absatz 5 mit der Gemeinschaft des Ehegatten und der abhängigen minderjährigen Kinder. Diese Zuordnung ist wichtig, weil der autonome Tarif und regionale Vergünstigungen betroffen sein können.

Modelo 030 ist eine Meldung, kein Ansässigkeitsbeweis

Natürliche Personen außerhalb des Unternehmer-, Freiberufler- und Einbehalterzensus können mit Modelo 030 unter anderem Anschrift und steuerlichen Status melden. Für Unternehmer und beruflich Tätige ist regelmäßig Modelo 036 einschlägig. Die Meldung schafft oder beseitigt den materiellen Residentenstatus nicht; entscheidend sind die gesetzlichen Tatsachen. Der Modelo-030-Datensatz muss daher mit den tatsächlichen Aufenthalts- und Lebensverhältnissen übereinstimmen. Die AEAT weist für den Wohnsitzwechsel grundsätzlich auf eine Dreimonatsfrist hin, soweit die Änderung nicht vorher in der Einkommensteuererklärung mitzuteilen ist.

3. Deutschland und das DBA erst danach prüfen

Ein deutscher Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt kann unabhängig von der spanischen Prüfung eine deutsche unbeschränkte Steuerpflicht auslösen. Sind beide Staaten nach ihrem jeweiligen innerstaatlichen Recht von einer Ansässigkeit überzeugt, entscheidet erst die Abkommensprüfung, in welchem Staat die Person für das deutsch-spanische Einkommensteuerabkommen als ansässig gilt. Die Reihenfolge lautet:

ständige Wohnstätte;
Mittelpunkt der Lebensinteressen;
gewöhnlicher Aufenthalt;
Staatsangehörigkeit;
Verständigung der zuständigen Behörden.

Diese Abkommenszuordnung ändert nicht, dass Spanien Einkünfte aus einer auf Mallorca gelegenen Immobilie nach Artikel 6 des Abkommens besteuern darf. Deutschland muss anschließend seine Abkommensmethode anwenden. Ob und wo die Einkünfte in einer deutschen Erklärung anzugeben sind, hängt von der fortbestehenden deutschen Steuerpflicht und der konkreten Abkommensmethode ab. Bei in der EU oder im EWR belegenem unbeweglichem Vermögen sind außerdem die deutschen Sonderregeln des § 32b EStG zu beachten; eine pauschale Aussage zum Progressionsvorbehalt ohne Prüfung des Steuerjahres und der Einkunftsart wäre falsch.

4. Einkommensteuer in Spanien

IRPF bei spanischer Steueransässigkeit

Bei einer bloßen Überlassung der Ferienunterkunft ohne hoteltypische Zusatzleistungen liegen regelmäßig Einkünfte aus Immobilienkapital vor. Zum Bruttoertrag gehört alles, was der Gast oder ein Vermittler für die Überlassung schuldet, einschließlich Entgelten für mitvermietete Möbel oder Nebenleistungen; IVA gehört nicht zum Immobilien-Bruttoertrag.

Abziehbar sind bei nachgewiesenem Zusammenhang insbesondere notwendige Aufwendungen wie:

direkt zuordenbare Vermittlungs- und Plattformprovisionen;
Finanzierungskosten sowie Reparatur- und Erhaltungsaufwand, wobei für Zinsen/Finanzierung und Reparatur/Erhaltung gemeinsam eine objektbezogene Abzugsbegrenzung auf den Bruttoertrag gilt und ein Überhang nach den gesetzlichen Regeln vorgetragen werden kann;
objektbezogene nichtstaatliche Steuern sowie staatliche und kommunale Gebühren und Zuschläge ohne Strafcharakter, etwa anteilige IBI- oder Müllgebühren;
Verwaltung, Rechtsberatung, Versicherungen und Leistungen Dritter;
verbrauchsabhängige Kosten, soweit sie der Vermieter wirtschaftlich trägt;
steuerliche Abschreibung auf Gebäude und mitvermietete bewegliche Wirtschaftsgüter nach den jeweils geltenden Regeln.

Anschaffung und Verbesserung sind von Reparatur und Erhaltung zu trennen. Eine grundlegende Erweiterung, Aufwertung oder Nutzungsänderung ist regelmäßig nicht sofort als Reparaturaufwand abzugsfähig, sondern erhöht die Abschreibungsbasis. Der reine Tilgungsanteil eines Darlehens ist kein Aufwand; abziehbar können nur die Finanzierungskosten sein.

Die besonderen IRPF-Reduktionen für die Vermietung einer Wohnung zur dauerhaften Befriedigung des Wohnbedarfs sind auf eine typische Ferienvermietung nicht übertragbar. Tage der Eigennutzung oder des steuerlich relevanten Leerstands sind getrennt zu erfassen; für nicht vermietete Tage kann eine anteilige Immobilienertragszurechnung nach Artikel 85 LIRPF entstehen.

Wann eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt

Eine wirtschaftliche Tätigkeit kann insbesondere vorliegen, wenn der Vermieter die Unterkunft wie einen Beherbergungsbetrieb organisiert. Amtlich genannte Merkmale sind etwa eine dauerhafte Rezeption und Betreuung, regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, regelmäßiger Bett- und Handtuchwechsel, Wäscherei, Gepäckaufbewahrung, Reservierungsleistungen oder Verpflegung. Reinigung und Wäschewechsel nur bei An- und Abreise reichen für sich genommen nicht aus.

Bei einer bloßen Immobilienvermietung nennt Artikel 27 Absatz 2 LIRPF als speziellen Organisationsmaßstab grundsätzlich mindestens eine vollzeitbeschäftigte Person. Hotelähnliche Dienstleistungen können unabhängig davon eine Dienstleistungsaktivität begründen. Die Einordnung beeinflusst nicht nur die Einkommensteuerberechnung, sondern auch Zensus, Rechnungswesen, IVA, IAE und gegebenenfalls Sozialversicherung.

IRNR bei Nichtresidenten

Auch ein in Deutschland oder einem anderen Staat ansässiger Eigentümer versteuert die Einkünfte aus der mallorquinischen Immobilie in Spanien. Bei bloßer Überlassung ohne spanische Betriebsstätte wird regelmäßig Modelo 210 verwendet.

Im allgemeinen IRNR-Regime gilt der Steuersatz von 19 Prozent für Residenten der EU sowie anderer EWR-Staaten, mit denen ein effektiver steuerlicher Informationsaustausch besteht; für andere Nichtresidenten beträgt er grundsätzlich 24 Prozent. Abziehbare Aufwendungen sind ebenfalls nicht für alle Nichtresidenten gleich: Natürliche Personen mit Ansässigkeit in der EU oder einem entsprechend qualifizierten EWR-Staat können unmittelbar und untrennbar mit den spanischen Einkünften verbundene Aufwendungen nach den gesetzlichen Voraussetzungen abziehen; andere Nichtresidenten werden im Regelfall auf den Bruttoertrag besteuert. Für eine konkrete Erklärung sind Staatsansässigkeit, Rechtsform, anwendbares Jahr und Belege zu prüfen.

Werden hoteltypische Leistungen erbracht oder wird in Spanien mit entsprechender Personalorganisation gearbeitet, kann statt einer bloßen Objektbesteuerung eine wirtschaftliche Tätigkeit über eine spanische Betriebsstätte vorliegen. Dann gelten andere Erklärungen, Berechnungsregeln, Buchführungs- und Registrierungspflichten.

Neue Modelo-210-Fristen ab 2026/2027

Die im Juni 2026 veröffentlichte Orden HAC/623/2026 ändert Inhalt und Fristen des Modelo 210. Bei Vermietungserträgen beziehen sich die folgenden Fristen auf Erklärungen mit Zahllast; für zugerechnete Immobilienerträge gelten eigene Zeiträume:

Nicht gruppierte Erträge April bis September 2026: Die Übergangsregel lässt die bisherigen Quartalsfristen im Juli beziehungsweise Oktober 2026 bestehen.
Gruppierte Erträge des Jahres 2026: Erklärung und Zahlung grundsätzlich vom 1. bis 20. April 2027.
Nicht gruppierte Erträge: Der neue Apriltermin gilt erstmals für Entstehungszeitpunkte im vierten Quartal 2026.
Zugerechnete Immobilienerträge 2025: weiterhin 1. Januar bis 31. Dezember 2026.
Zugerechnete Immobilienerträge 2026: erstmals 1. April bis 31. Dezember 2027.
Neuer Kostenanhang: Für ab dem 1. Januar 2027 eingereichte Erklärungen verlangt das geänderte Formular bei vermieteten oder untervermieteten Immobilien einen detaillierteren Ausweis der abzugsfähigen Aufwendungen, unabhängig vom Entstehungszeitpunkt der Einkünfte.

Für Vermietungserträge mit Nullergebnis gilt grundsätzlich der 1. bis 20. Januar des Folgejahres. Erstattungserklärungen sind grundsätzlich ab 1. Februar des Folgejahres und innerhalb von vier Jahren nach Ende der Erklärungs- und Zahlungsfrist des betreffenden Steuerabzugs zulässig. Der Entstehungszeitpunkt, die Entscheidung für getrennte oder gruppierte Erklärungen und das Ergebnis der Erklärung müssen deshalb vor der Terminberechnung feststehen.

5. IVA: steuerfrei oder 10 Prozent

Für IVA-Zwecke gilt der Vermieter grundsätzlich als Unternehmer. Trotzdem ist die direkte Überlassung einer touristischen Unterkunft an Feriengäste ohne hoteltypische Leistungen nach der amtlichen AEAT-Darstellung von IVA befreit; sie kann dann in den Anwendungsbereich der entgeltlichen Vermögensübertragungssteuer fallen. Werden dagegen typische Beherbergungsleistungen erbracht, ist die Vermietung nicht befreit und wird grundsätzlich mit 10 Prozent IVA behandelt. Davon zu unterscheiden ist die Vermietung an einen Betreiber zur touristischen Weitervermietung: Sie unterliegt grundsätzlich 21 Prozent IVA, auch ohne eigene hoteltypische Leistungen.

Tatsächliche Leistung	Typische IVA-Folge
Unterkunft, Schlüsselübergabe, Endreinigung und Wäschewechsel nur zwischen zwei Gästen	bei direkter Überlassung an Feriengäste regelmäßig IVA-befreit
laufende Rezeption, regelmäßige Reinigung und Wäschewechsel während des Aufenthalts, Wäscherei, Gepäckservice oder vergleichbare Betreuung	regelmäßig steuerpflichtige Beherbergung mit 10 Prozent IVA
gemischtes Leistungsbild	Gesamtvertrag, Preisbestandteile und wirtschaftlicher Schwerpunkt müssen geprüft werden

Nicht die Bezeichnung „Ferienwohnung“, sondern die tatsächlich geschuldeten und erbrachten Leistungen entscheiden. Wer steuerpflichtige Beherbergungsleistungen erbringt, benötigt regelmäßig Unternehmerzensus, ordnungsgemäße Rechnungen und periodische IVA-Erklärungen; bei rein befreiter Tätigkeit ist zugleich der eingeschränkte Vorsteuerabzug zu beachten.

6. Balearische Touristensteuer

Die balearische Steuer auf touristische Aufenthalte erfasst auch touristisch vermarktete Wohnungen und ausdrücklich selbst solche Angebote, die tourismusrechtliche Anforderungen nicht erfüllen. Die Steuerzahlung macht ein illegales Angebot nicht legal.

Der Gast ist grundsätzlich der Steuerpflichtige. Der Betreiber der Unterkunft ist regelmäßig Steuersubstitut und muss die Steuer vor Ende des Aufenthalts verlangen, Belege ausstellen, steuerlich relevante Aufenthalte und Befreiungen dokumentieren sowie die vorgesehenen Meldungen erfüllen.

Für touristisch vermarktete Wohnungen beträgt der gesetzliche Ausgangstarif 2 Euro je steuerpflichtigem Gast und Aufenthaltstag oder Tagesbruchteil, vor gegebenenfalls anfallender IVA. Davon gelten nach Artikel 13 der Ley 2/2016:

75 Prozent Ermäßigung für die Nebensaison vom 1. November bis 30. April;
zusätzlich 50 Prozent Ermäßigung ab dem neunten Tag eines zusammenhängenden Aufenthalts im selben Betrieb.

Damit ergeben sich bei direkter Berechnung grundsätzlich 2 Euro für die ersten acht Tage der Hauptsaison, 1 Euro ab dem neunten Hauptsaisontag, 0,50 Euro für die ersten acht Tage der Nebensaison und 0,25 Euro ab dem neunten Nebensaisontag. Befreit sind insbesondere Aufenthalte von Personen unter 16 Jahren sowie die gesetzlich umschriebenen Fälle von höherer Gewalt, bestimmten öffentlich getragenen Gesundheitsaufenthalten und von öffentlichen Stellen eines EU-Staates bezuschussten Sozialprogrammen. Die Voraussetzungen sind zu belegen.

Die ATIB nennt aktuell insbesondere:

Modelo 017 für Anmeldung, Änderung und Abmeldung;
Modelo 700 für quartalsweise direkte Ermittlung;
Modelo 702 für eine Vorauszahlung bei objektiver Ermittlung;
Modelo 710 für die jährliche objektive Ermittlung;
Modelo 790 als Jahreszusammenfassung bei direkter Ermittlung.

Für touristische Wohnungen und Campingbetriebe weist die ATIB auf eine verwaltungsseitige, registergestützte Veranlagung hin. Nach der ersten individuellen Bekanntgabe können Folgefestsetzungen kollektiv im balearischen Amtsblatt bekannt gemacht werden. Deshalb darf sich ein Betreiber nicht darauf verlassen, jedes Jahr eine persönliche Zahlungserinnerung zu erhalten. Das im Einzelfall geltende Ermittlungssystem und der aktuelle ATIB-Zahlungskalender sind anhand der Objektanmeldung zu prüfen.

7. Staatliche, regionale und kommunale Pflichten bleiben getrennt

IBI, Abfallgebühr und IAE

Der IBI knüpft an das maßgebliche dingliche Recht am Grundstück an. Im gesetzlichen Rang können Konzession, Erbbaurecht, Nießbrauch oder Eigentum relevant sein; die Vermietung ändert den IBI-Schuldner nicht automatisch. Ob der Betrag im Innenverhältnis auf den Gast oder Mieter umgelegt wird, ist eine andere Frage.

Die Abfall- oder Müllgebühr richtet sich nach der Satzung der konkreten Gemeinde. Palma, Calvià, Andratx und andere Gemeinden können unterschiedliche Schuldner, Bemessungsgrößen, Nutzungsarten und Tarife festlegen. Die Gemeinde ist deshalb eine Rechenvariable, aber kein Grund, die Steuerprüfung abzubrechen.

Die Ausübung einer Beherbergungs- oder Vermietungsaktivität kann außerdem einen IAE-Zensus auslösen. Natürliche Personen und bestimmte Unternehmen können von der eigentlichen IAE-Zahlung befreit sein; eine Befreiung von der Zahlung bedeutet jedoch nicht zwingend, dass keine zensusrechtliche Einordnung vorzunehmen ist.

Keine Vermischung mit Verkaufssteuern

Die jährliche Vermietung löst nicht schon deshalb die kommunale Bodenwertzuwachssteuer oder die Veräußerungsgewinnbesteuerung aus. Diese Fragen entstehen bei einem späteren Eigentumswechsel gesondert. Für die Gewinnermittlung beim Verkauf können die bisher vorgenommenen oder gesetzlich anzusetzenden Abschreibungen den steuerlichen Anschaffungswert mindern. Eine lückenhafte Abschreibungsakte rächt sich daher oft erst beim Verkauf.

8. Plattformen, DAC7 und Datenabgleich

Seit dem Berichtsjahr 2024 ist Modelo 179 für touristische Wohnraumüberlassungen nicht mehr in Kraft. Plattformbetreiber erfüllen stattdessen die DAC7-Informationspflichten über Modelo 238, soweit sie in den Anwendungsbereich fallen. Die Plattform kann unter anderem Identifikationsdaten des Anbieters, Objektadresse und Katasterreferenz, Zahlungen, Provisionen, einbehaltene Beträge und Vermietungsinformationen melden.

Die Meldung des Plattformbetreibers ersetzt keine Steuererklärung des Vermieters. Sie führt vielmehr dazu, dass folgende Abweichungen besonders erklärungsbedürftig werden:

Plattform-Bruttoentgelt versus tatsächlich erklärte Einnahmen;
Kalenderjahr der Buchung, Fälligkeit, Auszahlung und Stornierung;
Eigentümer versus Plattformkontoinhaber;
einbehaltene Provisionen, Reinigungsentgelte und Touristensteuer;
mehrere Objekte oder mehrere Miteigentümer;
Zahlungen auf ausländische Konten;
angeblich private Aufenthalte trotz verfügbarer Buchungsdaten.

9. Praxisbeispiele

Beispiel 1: Deutscher Nichtresidenter ohne Hotelservice

Annahmen: Eine in Deutschland ansässige Privatperson vermietet ein Haus auf Mallorca in mehreren Ferienwochen. Es gibt nur Schlüsselübergabe, Reinigung und Wäschewechsel zwischen den Gästen. Die Person bleibt für das betreffende Kalenderjahr nach innerstaatlichem Recht und DBA in Deutschland ansässig und hat keine spanische Betriebsstätte.

Folge: Spanien darf die Immobilienerträge besteuern. Regelmäßig sind IRNR-Erklärungen mit Modelo 210 erforderlich. Bei deutscher Ansässigkeit als EU-Resident können unmittelbar verbundene Kosten unter den gesetzlichen Nachweisanforderungen berücksichtigt werden. Die Unterkunftsüberlassung ist ohne hoteltypische Leistungen regelmäßig IVA-befreit. Zusätzlich sind die balearische Touristensteuer, IBI, die jeweilige kommunale Abfallregel und DAC7-Datenabgleiche zu bearbeiten. In Deutschland bleibt die Abkommensbehandlung gesondert zu prüfen.

Beispiel 2: Spanische Residentin mit laufendem Gästeservice

Annahmen: Die Eigentümerin lebt ganzjährig auf Mallorca und erfüllt einen spanischen Ansässigkeitstatbestand. Während der Aufenthalte werden täglich Gästebetreuung, regelmäßige Zwischenreinigung, Wäschewechsel und Zusatzservices angeboten.

Folge: Die Einnahmen sind im spanischen IRPF zu erfassen; wegen des tatsächlichen Dienstleistungsbildes spricht viel für eine wirtschaftliche Beherbergungstätigkeit statt bloßer Immobilienkapitalerträge. Die Leistung ist regelmäßig mit 10 Prozent IVA steuerpflichtig. Unternehmerzensus, Rechnungs- und laufende Erklärungspflichten kommen hinzu. Die balearische Touristensteuer bleibt daneben bestehen.

Beispiel 3: 170 Tage in Spanien, wirtschaftlicher Schwerpunkt auf Mallorca

Annahmen: Eine Person hält sich nur 170 Tage im Kalenderjahr in Spanien auf, leitet aber von Mallorca aus mehrere Unternehmen, erzielt dort den Hauptteil ihrer wirtschaftlichen Interessen und kann einen abweichenden ausländischen Mittelpunkt nicht belastbar belegen.

Folge: Die Unterschreitung von 183 Tagen schließt spanische IRPF-Ansässigkeit nicht aus. Der wirtschaftliche Interessenschwerpunkt ist ein eigenständiger Tatbestand. Erst nach der innerstaatlichen Doppelansässigkeitsprüfung kann das DBA entscheiden. Die Ferienvermietung darf daher nicht vorschnell als IRNR-Fall behandelt werden.

10. Praktische Arbeitsfolge und Nachweise

Rechtsposition klären: Grundbuch, Kataster, Nießbrauch, Miteigentum, Gesellschaft und Betreibervertrag abgleichen.
Touristische Zulässigkeit dokumentieren: Registrierungsnummer, Objektkategorie, Kapazität und aktuelle Nutzungsbeschränkungen sichern.
Ansässigkeitsakte je Kalenderjahr anlegen: Tage, Abwesenheiten, Wohnstätten, Familie, Arbeit, Geschäftsleitung und wirtschaftliche Interessen dokumentieren; bei Bedarf Ansässigkeitsbescheinigungen beider Staaten beschaffen.
Leistungskatalog festschreiben: Vertraglich und tatsächlich erbrachte Gästeservices erfassen; nicht nur das Inserat prüfen.
Buchungsjournal führen: Gast, Aufenthaltszeitraum, Bruttoentgelt, Storno, Plattformprovision, Touristensteuer, Zahlungsdatum und Objekt zuordnen.
Kosten objektbezogen buchen: Rechnungsempfänger, Zahlungsnachweis, Leistungszeitraum, Vermietungsbezug und Aufteilung zwischen Vermietung, Eigennutzung und Leerstand festhalten.
Modelos und Kalender bestimmen: IRPF oder IRNR, gegebenenfalls IVA und Unternehmerzensus, ATIB-System sowie kommunale Termine getrennt planen.
Jahresabgleich durchführen: Plattformbescheinigungen, Bankkonten, DAC7-Daten, Touristensteuerregister und eingereichte Erklärungen auf identische Beträge und Zeiträume abstimmen.

Typische Fehler

Die Tourismuslizenz als umfassende steuerliche Freigabe behandeln.
Spanische Ansässigkeit allein anhand von 183 Tagen entscheiden.
Modelo 030 mit einem materiellen Ansässigkeitsnachweis verwechseln.
Endreinigung mit regelmäßiger hoteltypischer Reinigung während des Aufenthalts gleichsetzen.
Plattformprovisionen vom Bruttoentgelt abziehen, ohne Bruttoeinnahme und Aufwand getrennt zu erfassen.
Die IRPF-Wohnraumreduzierung auf touristische Kurzzeitvermietung anwenden.
Eigennutzungs- und Leerstandstage nicht von Vermietungstagen trennen.
Die Touristensteuer pauschal aus der IVA-Bemessungsgrundlage herausrechnen: Bei IVA-pflichtiger Beherbergung gehört sie nach Artikel 78 Absatz 2 Nummer 4 LIVA dazu; bei befreiter Wohnungsüberlassung fällt auch auf diesen Betrag keine IVA an.
Auf eine jährliche ATIB-Zahlungserinnerung vertrauen.
Nach Abschaffung des Modelo 179 annehmen, Plattformdaten würden nicht mehr gemeldet.
Kommunale Gebühren nach einer Nachbargemeinde berechnen.
Einen ausländischen Plattformkontoinhaber statt des rechtlichen Einkünfteinhabers erklären.

Häufige Fragen

Muss ich trotz einer gültigen Ferienvermietungslizenz Modelo 210 einreichen?

Wenn Sie im betreffenden Steuerjahr kein spanischer IRPF-Resident sind, keine abweichende betriebliche Einordnung greift und Sie spanische Vermietungseinkünfte erzielen, ist Modelo 210 regelmäßig das zentrale IRNR-Formular. Die Lizenz ersetzt dieses Formular nicht.

Ist jede Ferienvermietung mit 10 Prozent IVA steuerpflichtig?

Nein. Entscheidend sind die tatsächlich erbrachten Leistungen. Die bloße Unterkunftsüberlassung ohne hoteltypische Services ist nach der amtlichen AEAT-Darstellung regelmäßig IVA-befreit; mit typischen Beherbergungsleistungen wird sie grundsätzlich mit 10 Prozent besteuert.

Wer zahlt die balearische Touristensteuer?

Der Gast ist grundsätzlich der Steuerpflichtige. Der Betreiber fungiert regelmäßig als Steuersubstitut, erhebt die Steuer, stellt den Beleg aus und erfüllt die ATIB-Pflichten.

Reicht eine deutsche Ansässigkeitsbescheinigung aus, um IRNR anzuwenden?

Sie ist ein wichtiges Beweismittel, ersetzt aber nicht die vollständige Tatsachenprüfung. Spanien kann insbesondere Aufenthaltstage einschließlich sporadischer Abwesenheiten, wirtschaftliche Interessen und die Familienvermutung prüfen. Bei Doppelansässigkeit folgt die DBA-Stufenprüfung.

Was passiert mit nicht vermieteten Tagen?

Bei privaten Immobilien können für Eigennutzungs- und bestimmte Leerstandstage anteilige zugerechnete Immobilienerträge entstehen. Vermietete, selbst genutzte und gegebenenfalls betriebliche Tage müssen deshalb taggenau getrennt werden.

Muss ich selbst Modelo 238 abgeben?

Modelo 238 ist grundsätzlich die Informationsmeldung der meldepflichtigen Plattformbetreiber. Der Vermieter muss der Plattform die erforderlichen Daten geben und seine eigenen Steuererklärungen unabhängig davon vollständig abgeben.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand dieses Artikels: 11. August 2026. Vor jeder Erklärung sind die für das konkrete Steuerjahr geltende Formularversion, der ATIB-Kalender und die Satzung der konkreten Gemeinde erneut zu prüfen.