Mieterträge: 90 Prozent steuerfrei, aber nur wenn …

Wer eine Wohnimmobilie an eine natürliche Person vermietet, die darin ihren Hauptwohnsitz hat, konnte bislang 60 Prozent des Ertrags nach Abzug von Kosten und Abschreibung steuerfrei einnehmen. Mit dieser simplen Regel für Mieterträge ist es vorbei. Seit dem 1. Januar gilt in Spanien eine neue Richtlinie, die für viele Immobilieneigentümer auf eine Verschlechterung hinausläuft: Wer eine Reihe von Voraussetzungen nicht erfüllt, darf nur noch 50 Prozent des Gewinns legal am Finanzamt vorbeischleusen.

„Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt“

Dabei sieht die Reform sogar eine Steuerbefreiung von 90 Prozent vor. Allerdings besteht eine der Bedingungen darin, dass sich die Wohnimmobilie in einer sogenannten „zona de mercado residencial tensionado“, also einer Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet. Damit sie diesen Titel steuerwirksam tragen darf, muss die Zone von den spanischen Behörden offiziell als „angespannt“ deklariert werden. Damit sind Immobilien im Ausland, deren Eigentümer in Spanien leben und hier ihre Mieteinkünfte ebenfalls veranlagen müssen, von der Spitzenbegünstigung grundsätzlich ausgeschlossen. Doch selbst wer eine Immobilie in einer „Zona tensionada“ in Spanien besitzt, muss vorher die Miete senken, um das Steuerprivileg beanspruchen zu können.

Dieselbe Einschränkung gilt für das nächste Szenario, in dem eine Befreiung von 70 Prozent vorgesehen ist. Wieder muss der Standort eine offiziell deklarierte Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt sein. Weitere Bedingungen: Erstvermietung und junge Mieter (18 bis 35). Dieselbe Befreiung gilt für Vermietung an bestimmte öffentliche oder gemeinnützige Organisationen, deren Ziel die Bekämpfung der Wohnungsnot sowie Unterbringung bedürftiger Personen ist.

Die bislang üblichen 60 Prozent Steuerbefreiung gibt es nur noch bei Vermietung von Wohnimmobilien, die bis längstens zwei Jahre vor Mietbeginn einer großen Sanierung („rehabilitación“) gemäß spanischer Norm unterzogen worden sind.

In allen anderen Fällen gelten 50 Prozent. Für viele Vermieter bedeutet die Reform somit eine Verschlechterung.

Steuerprivileg für Residenten

Sowohl die alte wie die neue Regelung gilt einzig und allein für natürliche Personen, die in Spanien ansässig sind. Wer also über eine steuerliche Optimierung seiner Vermietung nachdenkt, sollte berücksichtigen, dass in den folgenden Szenarien keine der genannten Steuerbefreiungen greift:

Wenn der Mieter die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz nutzt.
Für Nichtresidenten, da im Einkommensteuergesetz für diese Personengruppe nicht vorgesehen
Bei Vermietung über eine Betriebsstätte oder Gesellschaft, da diese der Körperschaftsteuer unterliegen, nicht der Einkommensteuer (IRPF)
Bei Vermietung als gewerbliche Tätigkeit, da ebenfalls die Regelungen der Körperschaftsteuer gelten

Über eine korrekte Anwendung der Steuerbefreiung berät Sie gerne die Abteilung Residenten des Kompetenzzentrums Private Clients.