Modelo 228: Erstattung wegen Reinvestition in die Hauptwohnung nach Wegzug

Wer nach dem Wegzug aus Spanien seine frühere spanische Hauptwohnung verkauft, muss den Immobiliengewinn grundsätzlich im spanischen Nichtresidentensteuerverfahren erklären. Wird der Erlös in eine neue Hauptwohnung reinvestiert, kann eine vollständige oder anteilige Befreiung greifen. Modelo 228 ist dabei nicht die Immobilienverkaufserklärung selbst, sondern der besondere Erstattungsweg, wenn die Befreiung bei Abgabe von Modelo 210 noch nicht berücksichtigt werden konnte.

Das Wichtigste im Überblick

• Modelo 228 gehört zur Nichtresidentenbesteuerung, nicht zur Exit Tax auf Beteiligungen. Gegenstand ist der Gewinn aus dem Verkauf einer früheren Hauptwohnung in Spanien.
• Berechtigt sind natürliche Personen mit Steueransässigkeit in der EU oder in einem qualifizierten EWR-Staat. Deutschland erfüllt als EU-Staat die territoriale Voraussetzung; der Ansässigkeitsnachweis bleibt erforderlich.
• Die alte Immobilie muss steuerlich Hauptwohnung gewesen sein. Regelmäßig ist eine tatsächliche, dauerhafte Nutzung von mindestens drei Jahren erforderlich; gesetzlich anerkannte zwingende Umzugsgründe können eine kürzere Dauer rechtfertigen. Beim Verkauf darf der Hauptwohnungsstatus grundsätzlich höchstens zwei Jahre zurückliegen.
• Die Reinvestition kann zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf erfolgen. Bei einer erst späteren Reinvestition ist zwischen der Frist des Modelo 210 und der besonderen Drei-Monats-Frist für Modelo 228 zu unterscheiden.
• Vollständige und teilweise Reinvestition wirken unterschiedlich. Wird nur ein Teil des maßgeblichen Veräußerungserlöses reinvestiert, ist nur derselbe proportionale Teil des Gewinns befreit.
• Die dreiprozentige Einbehaltung des Käufers bleibt bestehen. Der Käufer führt sie mit Modelo 211 ab; sie ist eine Vorauszahlung des Verkäufers, keine endgültige Steuer.
• Ein elektronisch erzeugtes Papierformular ist noch nicht eingereicht. Bei der Papierroute muss die unterschriebene Voranmeldung mit Belegen tatsächlich bei der zuständigen AEAT-Stelle eingehen oder per Einschreiben versandt werden.

1. Was Modelo 228 ist – und was nicht

Die siebte Zusatzbestimmung des spanischen Nichtresidentensteuergesetzes erlaubt die Befreiung eines Gewinns aus der Veräußerung der bisherigen Hauptwohnung in Spanien, wenn der nichtresidente Verkäufer in einem EU-Mitgliedstaat oder einem qualifizierten EWR-Staat ansässig ist und den maßgeblichen Erlös in eine neue Hauptwohnung reinvestiert.

Dafür bestehen zwei unterschiedliche Verfahrenswege:

1. Direkte Berücksichtigung in Modelo 210: Die Reinvestition ist bereits vor Ablauf der Frist für die Immobilienverkaufserklärung erfolgt. Die Befreiung wird bei der Selbstveranlagung des Gewinns berücksichtigt.
2. Nachträgliche Erstattung über Modelo 228: Die Befreiung wurde in Modelo 210 nicht berücksichtigt, insbesondere weil der Erwerb der neuen Hauptwohnung erst später erfolgte. Dann wird die vollständige oder teilweise Erstattung der bereits auf den Gewinn entrichteten Steuer beantragt.

Modelo 228 ersetzt daher weder Modelo 210 noch Modelo 211. Es ist auch kein allgemeiner Antrag auf Erstattung jeder zu hohen Nichtresidentensteuer und keine Mitteilung über den Wegzug. Der Anspruch entsteht nur, wenn die materiellen Voraussetzungen der Reinvestitionsbefreiung erfüllt und nachgewiesen sind.

2. Persönliche und territoriale Voraussetzungen

Natürliche Person und Nichtresidentenstatus

Die Regelung richtet sich an natürliche Personen, die den Immobiliengewinn als Steuerpflichtige der spanischen Einkommensteuer für Nichtresidenten ohne Betriebsstätte erzielen. Maßgeblich ist der Status im Zeitpunkt der Veräußerung. Wer im Verkaufsjahr noch spanischer IRPF-Steuerpflichtiger ist, fällt für diesen Verkauf grundsätzlich in die Reinvestitionsregeln des IRPF und nicht in Modelo 228.

Der tatsächliche Wegzug, die steuerliche Ansässigkeit und die Veräußerung können in verschiedenen Kalenderjahren liegen. Für eine Deutschland–Spanien-Konstellation sind deshalb Artikel 9 LIRPF, die deutschen Wohnsitzregeln und bei Doppelansässigkeit Artikel 4 DBA Deutschland–Spanien getrennt zu prüfen.

Ansässigkeit in EU oder qualifiziertem EWR-Staat

Berechtigt sind Steuerpflichtige, die in einem EU-Mitgliedstaat oder in einem EWR-Mitgliedstaat mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch ansässig sind. Deutschland ist EU-Mitgliedstaat. Bei einem EWR-Staat außerhalb der EU ist die gesetzliche Qualifikation am Verkaufs- und Antragszeitpunkt zu verifizieren.

Die bloße Wohnanschrift genügt nicht. Zur Akte gehört grundsätzlich eine gültige steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung des Zielstaats für den relevanten Zeitraum. Wechselt die Person zwischen Verkauf, Reinvestition und Antrag den Staat, sind die Voraussetzungen für jeden maßgeblichen Zeitpunkt gesondert zu dokumentieren.

Die neue Hauptwohnung muss nicht zwingend in Spanien liegen

Der Normtext verlangt die Reinvestition in eine neue Hauptwohnung, beschränkt deren Lage aber nicht ausdrücklich auf Spanien. Deshalb kann auch der Erwerb einer tatsächlich selbst genutzten Hauptwohnung in Deutschland in Betracht kommen. Das ist keine automatische Anerkennung: Erwerb, Eigentumszurechnung, tatsächliche dauerhafte Nutzung, Einzug innerhalb der gesetzlichen Frist und die spätere Mindestnutzungsdauer müssen mit ausländischen Urkunden und Nutzungsnachweisen belastbar belegt werden.

3. Wann die veräußerte Wohnung als Hauptwohnung gilt

Die Nichtresidentenregel verweist für die Definition auf Artikel 41 und 41 bis des IRPF-Reglements.

Grundsatz: drei Jahre tatsächliche und dauerhafte Nutzung

Eine Wohnung gilt grundsätzlich als Hauptwohnung, wenn sie dem Steuerpflichtigen mindestens drei Jahre ununterbrochen als tatsächliche und dauerhafte Wohnstätte gedient hat. Eine Ferienimmobilie, ein nur gelegentlich genutztes Zweitobjekt oder eine dauerhaft vermietete Wohnung wird nicht allein durch eine Meldebescheinigung zur Hauptwohnung.

Anerkannte vorzeitige Aufgabe

Auch vor Ablauf von drei Jahren kann der Hauptwohnungsstatus erhalten bleiben, wenn ein Umstand den Wohnungswechsel notwendig macht. Artikel 41 bis nennt unter anderem Tod, Eheschließung, Trennung, berufliche Versetzung, erstmalige Arbeitsaufnahme oder Arbeitsplatzwechsel sowie vergleichbare nachgewiesene Gründe. Nicht jeder persönliche Wunsch oder jede günstige Verkaufsgelegenheit genügt. Erforderlich ist ein nachvollziehbarer Zwangs- oder Notwendigkeitszusammenhang.

Einzug in die neue Wohnung

Die neue Wohnung muss grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Erwerb oder Abschluss der Bauarbeiten tatsächlich und dauerhaft bezogen werden. Ausnahmen bestehen wiederum für Umstände, die den Einzug notwendigerweise verhindern, sowie für bestimmte dienst- oder arbeitsbedingte Wohnungsüberlassungen.

Zwei-Jahres-Nachlauf für die alte Wohnung

Für die Reinvestitionsbefreiung gilt die alte Wohnung noch als Hauptwohnung, wenn sie im Verkaufszeitpunkt diese Eigenschaft besitzt oder bis zu irgendeinem Tag innerhalb der zwei Jahre vor der Veräußerung besaß. Ein Wegzug nach Deutschland und ein Verkauf innerhalb dieses Zeitfensters können daher zusammenpassen. Liegt der letzte Tag der tatsächlichen Hauptwohnungsnutzung länger zurück, ist die Befreiung regelmäßig gefährdet. Eine Besonderheit gilt bei Trennung, Scheidung oder Eheaufhebung, wenn ein Ehegatte deshalb die Familienwohnung verlassen musste: Für diese Nutzungsanforderung genügt nach dem amtlichen AEAT-Handbuch, dass der verbliebene Ehegatte die Wohnung im Verkaufszeitpunkt oder innerhalb der zwei Jahre davor weiterhin als Hauptwohnung nutzte. Die übrigen Befreiungsvoraussetzungen bleiben bestehen.

4. Welche Reinvestition begünstigt ist

Erwerb oder qualifizierte Sanierung

Begünstigt ist die Anschaffung einer neuen Hauptwohnung. Artikel 41 RIRPF stellt bestimmte qualifizierte Sanierungsmaßnahmen dem Erwerb gleich. Nicht jede Renovierung genügt: Die Arbeiten müssen entweder unter die bezeichneten geförderten Sanierungsmaßnahmen fallen oder im Kern der Rekonstruktion durch Konsolidierung und Behandlung von Struktur, Fassade oder Dach dienen und deren Gesamtkosten mehr als 25 Prozent des maßgeblichen Wohnungswerts betragen. Vergleichswert ist bei einem Erwerb in den zwei Jahren vor Beginn der Arbeiten der Anschaffungspreis, sonst der Marktwert bei Baubeginn; der Bodenanteil bleibt jeweils außer Ansatz. Reine Schönheitsreparaturen, Möblierung oder laufende Instandhaltung sind nicht gleichgestellt.

Zweijahresfrist vor oder nach der Veräußerung

Der maßgebliche Betrag muss grundsätzlich innerhalb von höchstens zwei Jahren nach der Veräußerung reinvestiert werden. Auch ein Erwerb in den zwei Jahren vor dem Verkauf kann begünstigt sein. Maßgeblich ist der begünstigte Anschaffungswert der neuen Hauptwohnung, auch soweit er fremdfinanziert ist; der spätere Verkaufserlös muss nicht unmittelbar zur Kaufpreiszahlung oder Darlehenstilgung verwendet werden. Die Reinvestition kann einmalig oder in mehreren Schritten erfolgen.

Bei einem Verkauf gegen Raten oder mit gestundetem Kaufpreis enthält Art. 41 Abs. 3 RIRPF eine Ausnahme: Die Wiederanlage bleibt fristgerecht, wenn die jeweiligen Raten im Besteuerungszeitraum ihres Zuflusses für die neue Hauptwohnung eingesetzt werden. Die besondere Dreimonatsfrist für den Modelo-228-Antrag ist davon gesondert zu beachten.

Signing, notarielle Eigentumsübertragung, Besitzübergang, Kaufpreiszahlung, Darlehensauszahlung und Einzug sind nicht immer identisch. Für die Fristprüfung sind die rechtlich maßgeblichen Erwerbs- und Zahlungsdaten anhand der Verträge und des anwendbaren Sachenrechts zu bestimmen.

Kaufpreisfinanzierung und Geldfluss

Die Reinvestition setzt nicht voraus, dass exakt der Verkaufserlös für die neue Wohnung verwendet wird. Bei deren Erwerb zählt der gesamte begünstigte Anschaffungswert einschließlich einer hierfür aufgenommenen Finanzierung oder übernommenen Erwerbsfinanzierung; der Betrag ist nicht auf Eigenmittel oder Darlehenstilgungen innerhalb der Zweijahresfrist begrenzt. Anschaffungskosten und Finanzierungsstruktur müssen dennoch belegbar sein. Eigenmittel, Zwischenfinanzierung, Hypothek, Tilgung und Kaufpreisraten sollten nachvollziehbar dokumentiert werden.

5. Vollständige und teilweise Befreiung berechnen

Maßgeblicher reinvestierbarer Erlös

Wurde der Erwerb der verkauften Wohnung fremdfinanziert, gilt für die Reinvestitionsprüfung als maßgeblicher Gesamterlös grundsätzlich der Veräußerungswert abzüglich des im Verkaufszeitpunkt noch offenen Kapitals dieses Erwerbsdarlehens. Die bloße Besicherung eines anders verwendeten Darlehens durch die Wohnung genügt nicht. Die Modelo-228-Anleitung bildet diese Logik in getrennten Feldern für den Gesamterlös, die Darlehenstilgung und den reinvestierbaren Betrag ab.

Die Berechnung des steuerpflichtigen Immobiliengewinns ist davon zu unterscheiden. Dort werden Veräußerungs- und Anschaffungswerte sowie die gesetzlich zulässigen Nebenkosten, Verbesserungen und gegebenenfalls Abschreibungen nach den IRNR-Regeln bestimmt. Ein Betrag kann daher für die Gewinnberechnung und für die Reinvestitionsquote unterschiedlich eingeordnet werden.

Formel bei Teilreinvestition

Wird der maßgebliche Erlös nicht vollständig reinvestiert, ist nur der proportionale Teil des Gewinns befreit:

Befreiter Gewinn = steuerlicher Gesamtgewinn × tatsächlich reinvestierter Betrag ÷ maßgeblicher reinvestierbarer Erlös

Beispiel:

• Verkaufspreis der früheren Hauptwohnung: 700.000 Euro; vereinfachend ohne abzugsfähige Veräußerungskosten
• noch offenes und bei Verkauf abgelöstes Erwerbsdarlehen: 200.000 Euro
• maßgeblicher reinvestierbarer Erlös: 500.000 Euro
• nach IRNR-Regeln ermittelter Veräußerungsgewinn: 180.000 Euro
• Investition in die neue Hauptwohnung: 350.000 Euro

Die Reinvestitionsquote beträgt 350.000 / 500.000 = 70 Prozent. Von dem Gewinn wären unter den übrigen Annahmen 126.000 Euro befreit; 54.000 Euro blieben steuerpflichtig. Der konkrete Steuer- und Erstattungsbetrag hängt vom im Veräußerungszeitpunkt geltenden IRNR-Satz, der bereits erklärten Steuer und der angerechneten Käufer-Einbehaltung ab.

Eigentumsquoten getrennt rechnen

Gehört die spanische Wohnung mehreren Personen, ist jeder Miteigentümer ein eigener Nichtresidentensteuerpflichtiger. Verkaufserlös, Anschaffungskosten, Darlehensanteil, Gewinn, Reinvestition und Erstattung sind entsprechend der rechtlichen und wirtschaftlichen Eigentumsquote personenbezogen zu berechnen. Die Reinvestition eines Ehegatten heilt nicht automatisch die fehlende Reinvestition des anderen.

6. Zusammenspiel von Modelo 211, Modelo 210 und Modelo 228

Schritt 1: Käufer-Einbehaltung mit Modelo 211

Kauft jemand eine in Spanien belegene Immobilie von einem Nichtresidenten ohne Betriebsstätte, muss der Käufer grundsätzlich drei Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und innerhalb eines Monats ab Veräußerung mit Modelo 211 an die AEAT abführen. Der Verkäufer erhält einen Beleg und rechnet den Betrag in seiner eigenen Immobiliengewinnerklärung an.

Die drei Prozent sind keine pauschale Endsteuer. Ist die endgültige Steuer geringer, kann der Überschuss erstattet werden. Ist sie höher, bleibt eine Nachzahlung.

Schritt 2: Immobiliengewinn mit Modelo 210

Der nichtresidente Verkäufer erklärt den Gewinn mit Modelo 210. Für Immobilienveräußerungen läuft die Einreichungsfrist derzeit drei Monate, nachdem zunächst ein Monat seit der Veräußerung verstrichen ist. Praktisch ergibt sich damit ein viermonatiges Zeitfenster ab dem Veräußerungstag, wobei die gesetzliche Fristformulierung und der konkrete Fristkalender maßgeblich bleiben.

Ist die Reinvestition vor Ablauf dieser Modelo-210-Frist bereits abgeschlossen und nachweisbar, darf die Befreiung unmittelbar in der Selbstveranlagung berücksichtigt werden. Die Käufer-Einbehaltung wird angerechnet; ein Überschuss wird über Modelo 210 zurückgefordert.

Schritt 3: Spätere Erstattung mit Modelo 228

War die Reinvestition bei Abgabe von Modelo 210 noch nicht erfolgt oder wurde die Befreiung dort nicht berücksichtigt, ist Modelo 228 der besondere Erstattungsweg. Der Antrag knüpft an die zuvor erklärte Immobilienveräußerung an; deshalb verlangt das Formular unter anderem das Veräußerungsdatum und die Belegnummer des betreffenden Modelo 210.

7. Drei-Monats-Frist für Modelo 228

Modelo 228 ist innerhalb von drei Monaten nach dem Erwerb der neuen Hauptwohnung einzureichen. Diese besondere Antragsfrist läuft unabhängig davon, dass die allgemeine Reinvestitionsperiode bis zu zwei Jahre nach dem Verkauf reicht.

Beispiel zur Fristtrennung:

• Verkauf der spanischen Hauptwohnung: 15. Oktober 2026
• Ende der Modelo-210-Frist: nach Ablauf des ersten Monats innerhalb der anschließenden dreimonatigen Erklärungsperiode
• Erwerb der neuen Hauptwohnung in Deutschland: 30. Juni 2028
• Ende der zweijährigen Reinvestitionsperiode: 15. Oktober 2028
• Ende der Modelo-228-Antragsfrist: drei Monate nach dem Erwerb am 30. Juni 2028

Obwohl der Erwerb innerhalb der zweijährigen Reinvestitionsperiode liegt, darf der Erstattungsantrag nicht bis zum Ende dieser Zweijahresfrist aufgeschoben werden. Die Drei-Monats-Frist beginnt bereits mit dem Erwerb.

Bei einer qualifizierten Sanierung muss vor der Antragstellung geklärt werden, welches Ereignis für den Erwerbs- beziehungsweise Fertigstellungszeitpunkt und damit für die besondere Antragsfrist maßgeblich ist. Eine pauschale Gleichsetzung mit der letzten Handwerkerrechnung ist nicht belastbar.

8. Zuständigkeit, Einreichung und Zahlung

Zuständige AEAT-Stelle

Der Antrag ist an die Delegación oder Administración der AEAT zu richten, in deren territorialem Bereich die veräußerte spanische Immobilie liegt. Maßgeblich ist nicht der neue Wohnort in Deutschland und nicht der Sitz des spanischen Notars.

Elektronische Einreichung

Die AEAT bietet die elektronische Einreichung mit anerkanntem Zertifikat an. Handeln dürfen der Steuerpflichtige, ein gesetzlicher oder wirksam bevollmächtigter Vertreter sowie ein zugelassener sozialer Kooperationspartner. Nach erfolgreicher Übermittlung werden Datum, Uhrzeit und ein sicherer Verifizierungscode erzeugt. Dieser Empfangsbeleg ist aufzubewahren.

Die verlangten Belege werden elektronisch über die verfahrensspezifische Funktion „Aportar documentación complementaria“ hochgeladen. Antrag und Belege sollten über eindeutige Dateinamen, ein Inhaltsverzeichnis und dieselben Beträge verbunden sein.

Papier-Voranmeldung

Alternativ kann das Formular über den AEAT-Druckservice als Papier-Voranmeldung erzeugt werden. Der Ausdruck allein ist keine Einreichung. Das unterschriebene Formular muss zusammen mit den Belegen persönlich oder per Einschreiben an die für die veräußerte Immobilie zuständige AEAT-Stelle übermittelt werden. Handschriftliche Änderungen der maschinell erzeugten Felder entfalten nach der Anleitung grundsätzlich keine Wirkung.

Keine Zahlung mit Modelo 228

Modelo 228 ist ein Erstattungsantrag. Es wird damit keine Steuer eingezahlt. Die AEAT prüft den Anspruch und überweist eine bewilligte Erstattung grundsätzlich auf das angegebene Konto. Das Konto muss dem Steuerpflichtigen gehören und durch IBAN, bei einem ausländischen SEPA-Konto zusätzlich nach Formularanforderung durch BIC/SWIFT, identifiziert werden.

9. Belegpaket für den Antrag

Gesetzlich zwingend ist der Nachweis, dass die frühere Hauptwohnung in Spanien veräußert und die neue Hauptwohnung erworben wurde. Für eine belastbare Prüfung sollte das Paket darüber hinaus enthalten:

1. Identität und Ansässigkeit: NIF, Pass/Personalausweis und steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung des EU-/EWR-Staats.
2. Veräußerte Immobilie: notarielle Verkaufsurkunde, Grundbuch-/Katasterdaten, Erwerbsurkunde, Nutzungs- und Hauptwohnungsnachweise.
3. Hauptwohnungszeitraum: Meldeunterlagen, Verbrauchsdaten, Versicherungen, Gemeindesteuer, Arbeits- und Familiennachweise.
4. Vorzeitiger Umzugsgrund: bei weniger als drei Jahren beispielsweise Versetzungsvereinbarung, neuer Arbeitsvertrag oder Trennungsunterlagen.
5. Modelo 211: Beleg der dreiprozentigen Käufer-Einbehaltung.
6. Modelo 210: vollständige Selbstveranlagung, Belegnummer, Zahlungs- oder Erstattungsnachweis.
7. Neue Hauptwohnung: Kaufurkunde, Zahlungsbelege, Darlehensvertrag, Grundbuch und Einzugsnachweise.
8. Sanierung: Baugenehmigung, technische Beschreibung, Rechnungen, Zahlungsbelege und Berechnung der gesetzlichen Kostenquote.
9. Reinvestitionsrechnung: Verkaufserlös, offene Darlehenstilgung, reinvestierbarer Betrag, tatsächliche Reinvestition, Quote und Erstattungsbetrag.
10. Bankkonto: Kontoinhaber- und IBAN-Nachweis.
11. Vertretung: spanische Vollmacht und Zustellungsanschrift, falls ein Vertreter handelt.

Fremdsprachige Unterlagen sollten so aufbereitet werden, dass Inhalt, Aussteller, Datum, Betrag und Bezug zur Hauptwohnung ohne Spekulation erkennbar sind. Bei wesentlichen deutschen Urkunden ist eine fachgerechte spanische Übersetzung regelmäßig zweckmäßig.

10. Berichtigung, Ablehnung und verspäteter Antrag

Fehler im Antrag oder in Modelo 210

Enthält Modelo 228 einen Eingabefehler, sollten der eingereichte Beleg, die richtige Angabe, eine kurze Begründung und die zugehörige Urkunde über die AEAT-Verfahrensfunktion nachgereicht werden. Betrifft der Fehler hingegen die Gewinnberechnung oder die in Modelo 210 festgesetzte Steuer, muss zusätzlich das für diese Selbstveranlagung vorgesehene Berichtigungs- oder Ergänzungsverfahren genutzt werden. Ein neues Modelo 228 allein ändert keinen falschen Modelo-210-Bescheid.

Verspätung

Die Drei-Monats-Frist ist eine besondere Antragsfrist. Eine verspätete Einreichung birgt daher das erhebliche Risiko, dass die AEAT den Erstattungsantrag als nicht fristgerecht zurückweist. Es sollte nicht ungeprüft davon ausgegangen werden, dass die allgemeine vierjährige steuerliche Frist die besondere Modellfrist ersetzt.

Da Modelo 228 keine Zahlungserklärung ist, entsteht allein durch einen verspäteten Erstattungsantrag nicht automatisch der Zuschlag für eine verspätete Selbstveranlagung mit Zahllast nach Artikel 27 LGT. Unrichtige Angaben, ein nicht erklärter Immobiliengewinn oder eine später wegfallende Befreiung können jedoch eigenständige Steuer-, Zins- und gegebenenfalls Sanktionsfolgen haben.

Ablehnungsbescheid und Rechtsbehelf

Lehnt die AEAT die Erstattung ganz oder teilweise ab, ist der zugestellte Bescheid auf Begründung, Berechnung, Bekanntgabedatum und Rechtsbehelfsbelehrung zu prüfen. Regelmäßig kommen innerhalb der gesetzlichen Monatsfrist entweder der fakultative recurso de reposición oder die reclamación económico-administrativa in Betracht. Streitig sein können insbesondere Hauptwohnungsstatus, Erwerbsdatum, Reinvestitionsquote, Ansässigkeitsnachweis oder die Einhaltung der Drei-Monats-Frist.

11. Nachträglicher Wegfall der Voraussetzungen

Die Befreiung ist nicht endgültig gesichert, wenn die neue Wohnung nicht fristgerecht bezogen oder ohne anerkannten Grund vor Ablauf der erforderlichen Hauptwohnungsdauer aufgegeben wird. Artikel 41 RIRPF sieht bei Verstoß gegen die Bedingungen die nachträgliche Besteuerung des entsprechenden Gewinnanteils samt Verzugszinsen vor. In einer Nichtresidentenkonstellation ist das passende IRNR-Korrekturverfahren mit der AEAT abzustimmen; der ursprüngliche Erstattungsbescheid darf nicht einfach ignoriert werden.

Auch eine nur vorübergehende Anmeldung, kurzfristige Weitervermietung oder Nutzung durch Angehörige statt durch den Antragsteller kann den Hauptwohnungsstatus gefährden. Beweismittel sollten deshalb nicht mit der Auszahlung der Erstattung vernichtet werden.

12. Deutschland–Spanien-Zusammenspiel

Spanien darf Gewinne aus der Veräußerung einer in Spanien belegenen Immobilie nach Artikel 13 DBA Deutschland–Spanien besteuern. Ist der Verkäufer im Verkaufsjahr in Deutschland ansässig, muss zusätzlich geprüft werden, ob und wie der Gewinn nach deutschem Einkommensteuerrecht erfasst wird und welche Entlastungsmethode Artikel 22 DBA vorsieht. Die spanische Reinvestitionsbefreiung gilt nicht automatisch auch in Deutschland.

Besonders zu prüfen sind:

• deutsche private Veräußerungsbesteuerung und Eigennutzungsvoraussetzungen;
• deutsche Anschaffungs- und Veräußerungskosten nach deutschem Recht;
• Umrechnung der Zahlungen in Euro, falls ein anderer Währungsraum betroffen ist;
• zeitliche Zuordnung bei Signing, Eigentumsübergang und Kaufpreisraten;
• Behandlung der spanischen Steuer, der Modelo-211-Einbehaltung und einer späteren Erstattung;
• Korrektur einer deutschen Erklärung, wenn Spanien nachträglich über Modelo 228 erstattet.

Eine in Deutschland bereits angerechnete spanische Steuer kann durch die spätere spanische Erstattung sinken. Dann ist zu prüfen, ob die deutsche Steuerfestsetzung berichtigt werden muss. Der spanische Erstattungsbescheid, der Bankeingang und die endgültige spanische Steuerberechnung gehören daher auch in die deutsche Akte.

13. Typische Fehlentscheidungen

• Modelo 228 wird als Ersatz für Modelo 210 verwendet.
• Der Antragsteller war beim Verkauf noch IRPF-steuerpflichtig und nutzt dennoch das Nichtresidentenformular.
• Eine Ferienwohnung wird ohne tatsächliche Hauptwohnungsnutzung als begünstigt behandelt.
• Die Drei-Jahres-Regel wird unterschritten, ohne den zwingenden Umzugsgrund zu belegen.
• Der Verkauf erfolgt mehr als zwei Jahre nach dem letzten maßgeblichen Hauptwohnungstag, ohne dass die Besonderheit für getrennte oder geschiedene Ehegatten greift.
• Die Reinvestitionsperiode von zwei Jahren wird mit der Modelo-228-Antragsfrist von drei Monaten verwechselt.
• Das noch offene Erwerbsdarlehen wird bei der Ermittlung des reinvestierbaren Erlöses nicht berücksichtigt oder ein anders verwendetes Hypothekendarlehen fälschlich abgezogen.
• Teilreinvestition wird wie Vollreinvestition behandelt.
• Der Käuferbeleg Modelo 211 wird nicht angefordert oder nicht in Modelo 210 angerechnet.
• Das erzeugte Papierformular wird gespeichert, aber nicht an die AEAT übermittelt.
• Der Antrag wird an die Stelle des neuen Wohnorts statt an die Stelle der spanischen Immobilie gerichtet.
• Die neue deutsche Wohnung wird gekauft, aber nicht innerhalb der gesetzlichen Frist tatsächlich bezogen.
• Eine spanische Erstattung wird in der deutschen Steuerakte nicht nachgeführt.

14. Arbeitsablauf

1. Ansässigkeitsstatus im Verkaufsjahr und EU-/EWR-Qualifikation feststellen.
2. Hauptwohnungsstatus der alten Wohnung einschließlich Zwei-Jahres-Nachlauf belegen.
3. Verkauf, Eigentumsquoten und steuerlichen Gewinn berechnen.
4. Modelo 211 des Käufers kontrollieren und Beleg sichern.
5. Modelo-210-Frist bestimmen und Immobiliengewinn erklären.
6. Erwerb oder qualifizierte Sanierung der neuen Hauptwohnung terminieren.
7. Reinvestierbaren Erlös und Voll-/Teilquote berechnen.
8. Verfahrensweg wählen: direkte Befreiung in Modelo 210 oder Erstattung über Modelo 228.
9. Drei-Monats-Frist ab Erwerb der neuen Hauptwohnung kalendermäßig notieren.
10. Antrag und Belege elektronisch oder als tatsächlich versandte Papier-Voranmeldung einreichen.
11. Empfangsbeleg, Rückfragen und Erstattungsbescheid überwachen.
12. Hauptwohnungsnutzung und deutsche Folgebehandlung nach der Erstattung weiter dokumentieren.

15. Häufige Fragen

Ist Modelo 228 eine Wegzugssteuererklärung?

Nein. Das Formular betrifft die Erstattung spanischer Nichtresidentensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf der früheren Hauptwohnung. Die Exit Tax auf Gesellschaftsbeteiligungen ist ein anderes Rechtsgebiet.

Kann die neue Hauptwohnung in Deutschland liegen?

Grundsätzlich kann eine deutsche Wohnung in Betracht kommen, weil die Regel den Belegenheitsort nicht ausdrücklich auf Spanien beschränkt. Sie muss aber tatsächlich die neue Hauptwohnung des Antragstellers sein und alle Erwerbs-, Einzugs- und Nutzungsbedingungen erfüllen.

Wie lange darf zwischen Wegzug und Verkauf liegen?

Die veräußerte Wohnung muss im Verkaufszeitpunkt Hauptwohnung sein oder diese Eigenschaft bis zu irgendeinem Tag innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre besessen haben. Bei Trennung, Scheidung oder Aufhebung der Ehe kann für den ausgezogenen Ehegatten auch die fortdauernde Hauptwohnungsnutzung durch den anderen Ehegatten maßgeblich sein.

Was passiert, wenn nur die Hälfte des Erlöses reinvestiert wird?

Dann ist grundsätzlich nur der entsprechende proportionale Teil des Gewinns befreit. Die Quote bezieht sich auf den maßgeblichen reinvestierbaren Erlös, der bei noch offenem Erwerbsdarlehen besonders berechnet wird.

Wann ist Modelo 228 statt Modelo 210 zu verwenden?

Modelo 228 wird verwendet, wenn die Reinvestitionsbefreiung in der Immobilienverkaufserklärung Modelo 210 nicht berücksichtigt wurde. Ist die Reinvestition vor Fälligkeit von Modelo 210 bereits erfolgt, kann sie grundsätzlich dort direkt angesetzt werden.

Beginnt die Drei-Monats-Frist mit dem Verkauf?

Nein. Sie beginnt grundsätzlich mit dem Erwerb der neuen Hauptwohnung. Die Verkaufs-, Modelo-210- und zweijährige Reinvestitionsfrist laufen unabhängig davon.

Muss der Käufer trotz Befreiung drei Prozent einbehalten?

Ja. Die Käufer-Einbehaltung nach Modelo 211 bleibt gesetzlich bestehen. Sie wird auf die endgültige Steuer angerechnet und kann bei einem Überschuss erstattet werden.

Reicht der Ausdruck aus dem AEAT-Portal als Antrag?

Nein. Bei der Papierroute muss der unterschriebene Ausdruck mit den Belegen bei der zuständigen AEAT-Stelle eingereicht oder per Einschreiben dorthin versandt werden.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

• AEAT IRPF-Handbuch 2025: finanzierter Reinvestitionsbetrag und Fristen
• AEAT IRPF-Handbuch 2025: Hauptwohnungsbegriff und getrennte Ehegatten

Rechtsstand: 16. September 2026. Formulare, Eingabefelder und elektronische Zugänge sind unmittelbar vor der Abgabe auf der AEAT-Sede erneut zu prüfen.

• Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Real Decreto Legislativo 5/2004, insbesondere Art. 13, Art. 25 Abs. 2, Art. 28 und Disposición adicional séptima: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527
• Reglamento del IRNR, Real Decreto 1776/2004, Disposición adicional segunda – Antrag, Zuständigkeit, Drei-Monats-Frist und Nachweise: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-14532
• Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007, Art. 41 und Art. 41 bis – Reinvestition, Darlehensabzug, Sanierung, Zwei-Jahres-Frist und Hauptwohnungsbegriff: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820
• Orden HAP/2474/2015, insbesondere Art. 1–2, 5–9 – Modelo 228, Papier- und Onlineverfahren, Belege und Erstattungskonto: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2015-12690
• AEAT, Modelo 228 – Procedimiento GF07, aktuelle Einreichung, Voranmeldung, Abfrage und Nachreichung: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/GF07.shtml
• AEAT, Instrucciones Modelo 228, Voraussetzungen, zwei Verfahrenswege, Frist, Formularfelder und Einreichungsformen: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-228-solic_____on-efectivo-intercambio-tributaria_/instrucciones.html
• AEAT, Modelo 210 – Procedimiento GF00, aktuelle Immobiliengewinnerklärung: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/GF00.shtml
• AEAT, Frist Modelo 210 bei Immobilienveräußerungen, drei Monate nach Ablauf eines Monats ab Veräußerung: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/declaracion-irnr-sin-establecimiento-permanente/modelo-plazo-declaracion.html
• AEAT, Immobiliengewinn eines Nichtresidenten, Käufer-Einbehaltung von drei Prozent und Modelo 211: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/cuestiones-especificas-sobre-tributacion-inmuebles/ganancia-patrimonial-derivada-transmision.html
• AEAT, Modelo 211 – Procedimiento GF01, aktuelle Käufererklärung: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/GF01.shtml
• Ley 58/2003 General Tributaria, Berichtigung, Erstattung, Beweis, Bekanntgabe und Rechtsbehelf: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-23186
• DBA Deutschland–Spanien, insbesondere Art. 4, 13 und 22: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-10212
• Einkommensteuergesetz, insbesondere § 23 – deutsche Prüfung privater Grundstücksveräußerungen: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html