Drei-Prozent-Einbehalt beim Immobilienverkauf: Käuferpflicht, Modelo 211 und Verkäufer-Modelo 210

Der Drei-Prozent-Einbehalt beim Verkauf einer spanischen Immobilie wird häufig dem falschen Beteiligten zugerechnet. Schuldner der Einbehaltungs- und Einzahlungspflicht ist grundsätzlich der Käufer, wenn der Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig ist. Der Verkäufer berechnet dagegen mit Modelo 210 seine endgültige spanische Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Beide Verfahren greifen ineinander, haben aber unterschiedliche Personen, Formulare und Fristen.

Das Wichtigste im Überblick

• Entscheidend ist die steuerliche Nichtansässigkeit des Verkäufers, nicht seine Staatsangehörigkeit. Auch ein spanischer Staatsbürger kann nichtresident sein; ein deutscher Staatsbürger kann spanischer Resident sein.
• Bemessungsgrundlage des Einbehalts ist grundsätzlich der vereinbarte Kaufpreis, nicht der Gewinn. Der Käufer behält drei Prozent des auf den nichtresidenten Verkäufer entfallenden Entgelts ein.
• Modelo 211 ist Käuferpflicht. Einreichung und Zahlung erfolgen grundsätzlich innerhalb eines Monats ab dem Übertragungsdatum.
• Der Käufer muss dem Verkäufer eine Ausfertigung geben. Deren Belegnummer benötigt der Verkäufer für die Anrechnung im Modelo 210.
• Modelo 210 ist Verkäuferpflicht. Die Erklärung des Veräußerungsgewinns ist innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der einmonatigen Frist des Käufers einzureichen.
• Drei Prozent sind keine Pauschalsteuer. Ist die endgültige Steuer höher, zahlt der Verkäufer nach; ist sie niedriger oder liegt ein Verlust vor, kann eine Erstattung beantragt werden.
• Mehrere Käufer oder Verkäufer ändern die Grundlogik nicht. Kaufpreis, Einbehalt und Gewinn werden nach Beteiligungsquoten und Personen zugeordnet; das Formular sieht Ergänzungsblätter vor.
• Plusvalía municipal ist ein anderes Verfahren. Die kommunale Wertzuwachssteuer wird nicht durch Modelo 211 oder 210 ersetzt.
• Eine fehlende Abführung kann das Grundstück belasten. Bei nicht eingezahltem Einbehalt haftet das Grundstück bis zum niedrigeren Betrag aus dem geschuldeten Einbehalt und der entsprechenden endgültigen Steuer.

1. Wann greift die Drei-Prozent-Regel?

Artikel 25 Absatz 2 des spanischen Nichtresidentensteuergesetzes erfasst die entgeltliche Übertragung einer in Spanien belegenen Immobilie, wenn der Veräußerer ohne Betriebsstätte in Spanien handelt und steuerlich nichtresident ist. Der Käufer muss dann grundsätzlich drei Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten oder auf andere Weise auf Rechnung des Verkäufers einzahlen.

Die Regel knüpft an drei Elemente an:

1. spanische Immobilie als Gegenstand der Übertragung;
2. nichtresidenter Verkäufer im Zeitpunkt der Übertragung;
3. entgeltlicher Erwerb durch den Käufer.

Nicht entscheidend sind Pass, Wohnsitzmeldung allein oder Sprache des Vertrags. Bei Zweifeln muss die steuerliche Ansässigkeit vor dem Notartermin belastbar geklärt und dokumentiert werden. Eine bloße Behauptung des Verkäufers genügt dem Käufer nicht als sichere Grundlage, den gesetzlichen Einbehalt zu unterlassen.

Das Gesetz nennt als ausdrückliche Ausnahme bestimmte Sacheinlagen von Immobilien bei Gründung oder Kapitalerhöhung einer in Spanien ansässigen Gesellschaft. Andere Sonderstrukturen, Umwandlungen oder Betriebsstättenfälle sind eigenständig zu prüfen und dürfen nicht aus dieser Ausnahme abgeleitet werden.

2. Käufer und Verkäufer: getrennte Pflichten

Der Käufer erfüllt mit Modelo 211 nicht die gesamte Steuerpflicht des Verkäufers. Er leistet lediglich eine Vorauszahlung auf dessen Nichtresidentensteuer. Umgekehrt befreit die spätere Verkäufererklärung den Käufer nicht rückwirkend von einer versäumten Einbehaltung.

3. Höhe und Bemessungsgrundlage des Einbehalts

Der Einbehalt beträgt drei Prozent der vereinbarten Gegenleistung. Bei einem Kaufpreis von 800.000 Euro sind daher grundsätzlich 24.000 Euro einzubehalten. Maßgeblich ist nicht der steuerliche Gewinn des Verkäufers und nicht dessen Nettoerlös nach Ablösung einer Hypothek.

Bei mehreren nichtresidenten Verkäufern wird der auf sie entfallende Kaufpreis nach der zivilrechtlichen Beteiligung und der Vertragsgestaltung zugeordnet. Ist ein Verkäufer spanischer Resident und ein weiterer nichtresident, darf die Drei-Prozent-Regel nicht pauschal auf den gesamten Kaufpreis angewandt werden; der nichtresidentenbezogene Anteil ist sauber auszuweisen. Bei mehreren Käufern werden die Erwerberdaten entsprechend erklärt.

Die Kaufpreisabwicklung sollte im notariellen Vertrag sichtbar machen:

• vereinbarter Gesamtkaufpreis;
• Eigentums- und Verkäuferquoten;
• Betrag des Drei-Prozent-Einbehalts;
• Zahlung an Verkäufer, Bank und gegebenenfalls Gläubiger;
• Verpflichtung des Käufers zur fristgerechten Abgabe des Modelo 211;
• Übergabe des Zahlungsbelegs an den Verkäufer.

4. Modelo 211: Ablauf für den Käufer

Frist

Der Käufer reicht Modelo 211 ein und zahlt den Einbehalt innerhalb eines Monats ab dem Datum der Übertragung. Bei notarieller Veräußerung ist regelmäßig das in der Urkunde ausgewiesene Übertragungsdatum maßgeblich. Die Fristberechnung sollte unmittelbar beim Closing in die Transaktionscheckliste aufgenommen werden.

Inhalt

Das Formular erfasst unter anderem Käufer, Verkäufer, Immobilie, Übertragungsdatum, Gegenleistung und Einbehalt. Nach den AEAT-Anweisungen ist grundsätzlich eine Selbstveranlagung je Immobilie abzugeben; bei mehreren Erwerbern oder Veräußerern werden die vorgesehenen Ergänzungsblätter verwendet.

Beleg für den Verkäufer

Der Käufer muss dem nichtresidenten Verkäufer eine Ausfertigung beziehungsweise den Zahlungsnachweis überlassen. Der Verkäufer benötigt insbesondere die Belegnummer des Modelo 211, um den Vorauszahlungsbetrag im Modelo 210 anzurechnen. Ohne diesen Nachweis verzögert sich eine Erstattung und muss der Vorgang gegebenenfalls über Kaufvertrag, Kontoauszüge und AEAT-Nachforschungen rekonstruiert werden.

Folgen eines Fehlers

Wird der Einbehalt nicht oder zu niedrig abgeführt, kann die Agencia Tributaria den Käufer in Anspruch nehmen. Artikel 25 Absatz 2 IRNR ordnet außerdem an, dass das übertragene Grundstück bei nicht eingezahltem Einbehalt bis zum niedrigeren Betrag aus dem geschuldeten Einbehalt und der entsprechenden endgültigen Steuer gebunden ist. Der bloße Einbehalt ohne Abführung beseitigt diese Grundstücksbindung nicht. Käufer und finanzierende Bank sollten die Erledigung daher nicht dem Verkäufer überlassen.

5. Modelo 210: Ablauf für den Verkäufer

Frist

Der Verkäufer reicht Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der einmonatigen Käuferfrist ein. Praktisch beginnt das dreimonatige Zeitfenster also nach dem ersten Monat ab Übertragung. Die Frist ist auch dann zu beachten, wenn ein Verlust entstanden ist oder die Drei-Prozent-Vorauszahlung voraussichtlich vollständig zu erstatten ist.

Gewinnermittlung

Der Veräußerungsgewinn wird nach den Regeln der Nichtresidentensteuer aus Veräußerungswert und Anschaffungswert ermittelt. Zu prüfen sind insbesondere:

• ursprünglicher Kaufpreis;
• nachweisbare Erwerbssteuern und Erwerbsnebenkosten;
• wertsteigernde Investitionen, nicht bloßer laufender Unterhalt;
• frühere Abschreibungen bei vermieteten Objekten;
• Makler-, Rechts- und unmittelbar veräußerungsbezogene Kosten;
• Beteiligungsquote und Erwerbszeitpunkte;
• Sonderregeln bei unentgeltlichem Erwerb, Umstrukturierung oder Betriebsvermögen.

Der Steuersatz für den vom Nichtresidenten erzielten Veräußerungsgewinn beträgt nach Artikel 25 Absatz 1 Buchstabe f Nummer 3 IRNR 19 Prozent. Die Drei-Prozent-Vorauszahlung wird auf die errechnete Steuer angerechnet.

Nachzahlung oder Erstattung

• Endgültige Steuer über Einbehalt: Der Verkäufer zahlt die Differenz mit Modelo 210.
• Endgültige Steuer unter Einbehalt: Der Verkäufer beantragt die Differenz als Erstattung.
• Veräußerungsverlust: Die Vorauszahlung kann grundsätzlich über die eingereichte Erklärung zurückgefordert werden.

Eine Erstattung erfolgt nicht allein deshalb automatisch, weil der Einbehalt hoch erscheint. Der Verkäufer muss Modelo 210, Belegnummer des Modelo 211 und die Gewinnermittlungsunterlagen vollständig einreichen. Die AEAT kann zusätzliche Nachweise zu Erwerb, Zahlungen, Kosten, Eigentum und steuerlicher Ansässigkeit verlangen.

6. Rechenbeispiel

Ein nichtresidenter Alleineigentümer verkauft eine Wohnung auf Mallorca für 1.000.000 Euro.

1. Der Käufer behält 30.000 Euro ein und zahlt sie mit Modelo 211.
2. Nach spanischer Gewinnermittlung beträgt der steuerpflichtige Gewinn 120.000 Euro.
3. Bei 19 Prozent ergibt sich eine Steuer von 22.800 Euro.
4. Der Verkäufer rechnet die 30.000 Euro Vorauszahlung an.
5. Aus Modelo 210 ergibt sich rechnerisch eine Erstattung von 7.200 Euro.

Hätte der steuerpflichtige Gewinn 200.000 Euro betragen, läge die Steuer bei 38.000 Euro. Nach Anrechnung wären 8.000 Euro nachzuzahlen. Das Beispiel zeigt, warum Kaufpreis und Gewinn nicht verwechselt werden dürfen.

7. Ansässigkeit des Verkäufers vor dem Notartermin

Die Drei-Prozent-Regel entfällt im Normalfall, wenn der Verkäufer im Übertragungszeitpunkt in Spanien steuerlich ansässig ist. Das muss aber belastbar belegt werden. Ein NIE, eine empadronamiento-Bescheinigung, eine Aufenthaltskarte oder eine spanische Anschrift beweisen die steuerliche Ansässigkeit nicht für sich allein.

Für die Ausnahme verlangt Artikel 14 Absatz 2 Buchstabe a der IRNR-Verordnung eine Bescheinigung der zuständigen Steuerbehörde über die Steuerpflicht des Verkäufers im IRPF oder im Impuesto sobre Sociedades. Dieser amtliche Nachweis sollte vor der Übertragung vorliegen; die bloße Akzeptanz anderer Unterlagen durch Käufer, Notar oder Berater ersetzt ihn nicht. Bestehen ungeklärte Doppelansässigkeit, ein laufender Wohnsitzwechsel oder abweichende Daten bei der AEAT, ist die Entscheidung vor Unterzeichnung zu treffen. Ein zu Unrecht unterlassener Einbehalt belastet primär den Käufer; ein zu hoher, dem Grunde nach berechtigter IRNR-Einbehalt wird beim nichtresidenten Verkäufer über Modelo 210 verrechnet und gegebenenfalls erstattet. War der Einbehalt dagegen wegen nachgewiesener IRPF-/IS-Steuerpflicht des Verkäufers unberechtigt, kommen die Berichtigung des Modelo 211 und die Erstattung der zu Unrecht eingezahlten Steuer nach Artikel 14 Real Decreto 520/2005 in Betracht; Modelo 210 ist hierfür nicht der reguläre Erstattungsweg.

8. Mehrere Verkäufer, Erbschaft und Miteigentum

Bei Miteigentum ist jeder Verkäufer eigenständig zu qualifizieren. Ansässigkeit, Anschaffungswert, Erwerbsdatum und Kosten können verschieden sein. Nach einer Erbschaft ist der für die spanische Gewinnermittlung maßgebliche Erwerbswert aus dem Erbfall zu prüfen; eine bloße Schätzung des heutigen Marktwerts reicht nicht.

Bei Ehegatten ist zu klären, ob Bruchteils-, Gemeinschafts- oder güterrechtliches Eigentum vorliegt und wie der Kaufpreis verteilt wird. Das Modelo 211 muss mit der Urkunde übereinstimmen. Spätere Korrekturen sind aufwendiger als eine klare Quotierung im Vertrag.

9. Plusvalía municipal und weitere Pflichten

Modelo 211 und Modelo 210 betreffen die staatliche Nichtresidentensteuer. Daneben kann die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke, die Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, anfallen. Bei einem entgeltlichen Verkauf ist grundsätzlich der Verkäufer Steuerschuldner. Ist er eine in Spanien nichtresidente natürliche Person, tritt der Käufer jedoch als Ersatzsteuerschuldner ein (Art. 106 Abs. 2 Real Decreto Legislativo 2/2004). Die Erklärung ist bei einem Verkauf binnen 30 Arbeitstagen ab Steuerentstehung abzugeben; bei kommunal vorgeschriebener Selbstveranlagung ist innerhalb dieser Frist auch zu zahlen, sonst nach dem zugestellten Bescheid. Bemessung und die Nichtentstehung bei nachgewiesen fehlendem Wertzuwachs richten sich nach dem Kommunalsteuerrecht und dem Verfahren der jeweiligen Gemeinde.

Auch offene Grundsteuer, Gemeinschaftskosten, Hypothekenlöschung, Energieausweis, Bewohnbarkeits- oder Tourismusunterlagen und gegebenenfalls regionale Anforderungen gehören zur Transaktion, werden aber nicht durch die Drei-Prozent-Verfahren erledigt.

10. Dokumentencheckliste

Der Verkäufer sollte vor dem Closing mindestens bereithalten:

• ursprüngliche Kauf- oder Erwerbsurkunde;
• Erbschafts- oder Schenkungsunterlagen, falls einschlägig;
• Zahlungsnachweise und Erwerbsnebenkosten;
• Rechnungen und Zahlungsbelege für wertsteigernde Investitionen;
• Vermietungs- und Abschreibungsunterlagen;
• aktuelle Eigentums- und Katasterdaten;
• Nachweis der steuerlichen Nichtansässigkeit beziehungsweise Klärung einer behaupteten Ansässigkeit;
• Bankverbindung und Kontoinhabernachweis für eine mögliche Erstattung;
• nach dem Closing die Ausfertigung des Modelo 211.

Der Käufer benötigt die vollständigen Identifikationsdaten aller Verkäufer, Eigentumsquoten, Objektangaben, Übertragungswert und eine belastbare Fristenkontrolle für Modelo 211.

11. Typische Fehler

• Der Verkäufer reicht selbst Modelo 211 ein und der Käufer überwacht die Zahlung nicht.
• Drei Prozent werden vom geschätzten Gewinn statt vom Kaufpreis berechnet.
• Der Einbehalt wird auf den Kaufpreis nach Hypothekenablösung reduziert.
• Die Ansässigkeit wird allein mit NIE oder Melderegister begründet.
• Der Käufer gibt dem Verkäufer keinen Zahlungsbeleg.
• Modelo 210 wird bei einem Verlust nicht eingereicht.
• Die Dreimonatsfrist wird ab Notartermin statt nach Ende der Einmonatsfrist berechnet.
• Laufende Renovierungen werden ohne Nachweis als wertsteigernde Investitionen behandelt.
• Plusvalía municipal wird für durch Modelo 210 erledigt gehalten.

12. Häufige Fragen

Gilt der Einbehalt auch bei einem ausländischen Käufer?

Ja. Maßgeblich sind die spanische Belegenheit der Immobilie und die Nichtansässigkeit des Verkäufers. Die Nationalität oder Ansässigkeit des Käufers beseitigt die Pflicht nicht.

Was passiert, wenn der Verkäufer gar keinen Gewinn erzielt?

Der Käufer behält grundsätzlich trotzdem drei Prozent ein. Der Verkäufer erklärt den Verlust mit Modelo 210 und beantragt die Erstattung des Einbehalts.

Kann der Käufer die drei Prozent direkt an den Verkäufer zahlen?

Nein. Der Betrag ist auf Rechnung des Verkäufers an die Agencia Tributaria abzuführen. Eine Auszahlung an den Verkäufer erfüllt die gesetzliche Einbehaltungspflicht nicht.

Wird die Erstattung sofort ausgezahlt?

Nicht zwingend. Die AEAT prüft die Erklärung und kann Belege nachfordern. Vollständige Erwerbs- und Kostenunterlagen sowie der Modelo-211-Nachweis sind entscheidend.

Gilt die Regel beim Verkauf einer deutschen Immobilie?

Nein. Artikel 25 Absatz 2 IRNR betrifft in Spanien belegene Immobilien. Für deutsches Grundvermögen gelten andere Quellen- und Wohnsitzregeln.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

• IRNR-Verordnung, Art. 14: Nachweise, Fristen und Grundstücksbindung
• Real Decreto 520/2005, Art. 14: Erstattung unberechtigter Einbehalte
• Kommunalsteuergesetz, Art. 106 und 110: Ersatzsteuerschuldner und Frist

Rechtsstand und letzter Quellenabgleich: 15. September 2026.

Verwendet wurden die folgenden amtlichen Primärquellen und offiziellen Verfahrensinformationen:

1. Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado – Real Decreto Legislativo 5/2004 – Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Fundstelle/Locator: Art. 25 Abs. 1 Buchst. f Nr. 3 und Art. 25 Abs. 2. Prüfstand: 11. August 2026. URL: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527
2. Agencia Tributaria – Modelo 211 – Verfahren. Fundstelle/Locator: IRNR, Einbehalt beim Erwerb von Immobilien von Nichtresidenten ohne Betriebsstätte. Prüfstand: 11. August 2026. URL: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/GF01.shtml
3. Agencia Tributaria – Einbehalt durch den Immobilienerwerber. Fundstelle/Locator: Pflicht, Satz, Frist und Verkäuferbeleg. Prüfstand: 11. August 2026. URL: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/retenciones-irnr-sin-establecimiento-permanente/retencion-adquirente-inmueble.html
4. Agencia Tributaria – Modelo 211 – Ausfüllhinweise. Fundstelle/Locator: Einreichung je Immobilie, Beteiligte, Einmonatsfrist und Ergänzungsblätter. Prüfstand: 11. August 2026. URL: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-211-irnr______es-no-residentes-permanente_/instrucciones.html
5. Agencia Tributaria – Modelo 210 – Ausfüllhinweise. Fundstelle/Locator: Veräußerungsgewinne aus Immobilien, Frist und Anrechnung des Modelo 211. Prüfstand: 11. August 2026. URL: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/instrucciones.html
6. Agencia Tributaria – Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien. Fundstelle/Locator: Gewinnermittlung und Drei-Prozent-Vorauszahlung. Prüfstand: 11. August 2026. URL: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/manual-tributacion-no-residentes/capitulo-03-tributacion-rentas-comunes-nr/ganancias-patrimoniales/ganancias-patrimoniales-derivadas-venta-inmuebles.html

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