Verkauf der Hauptwohnung ab 65 Jahren

Für in Spanien steuerlich ansässige Personen enthält das spanische Einkommensteuergesetz eine weitreichende Befreiung: Der Gewinn aus der Übertragung der eigenen Hauptwohnung kann ab der gesetzlichen Altersgrenze vollständig steuerfrei bleiben. Anders als bei der allgemeinen Reinvestitionsbefreiung muss der Verkaufserlös dafür grundsätzlich nicht in eine neue Hauptwohnung investiert werden.

Das Wichtigste im Überblick

Die Befreiung nach Artikel 33 Absatz 4 Buchstabe b des spanischen Einkommensteuergesetzes (Ley del IRPF) setzt im Kern voraus:

1. Der Veräußerer ist im Übertragungsjahr in Spanien IRPF-steuerpflichtig, also steuerlich ansässig.
2. Der Veräußerer hat am Tag der Übertragung das 65. Lebensjahr vollendet; maßgeblich ist der 65. Geburtstag oder ein späterer Zeitpunkt.
3. Die übertragene Immobilie ist für diese Person steuerlich eine Hauptwohnung („vivienda habitual“) oder war es an irgendeinem Tag innerhalb der zwei Jahre vor der Übertragung.
4. Soweit die reguläre Hauptwohnungsdefinition gilt, wurde die Wohnung grundsätzlich mindestens drei Jahre tatsächlich und dauerhaft bewohnt; gesetzlich anerkannte notwendige Umzugsgründe können eine kürzere Zeit rechtfertigen.
5. Während des für den Hauptwohnungsstatus maßgeblichen Nutzungszeitraums bestand grundsätzlich Volleigentum an der Wohnung, auch wenn es nur als Miteigentum ausgeübt wurde; eine vorbestehende Trennung von bloßem Eigentum und Nießbrauch genügt grundsätzlich nicht.
6. Jeder Eigentümer erfüllt die Voraussetzungen für seinen eigenen Anteil.

Erfüllt eine Person diese Bedingungen, ist der auf ihren Anteil entfallende Veräußerungsgewinn befreit. Nicht der Kaufpreis wird „steuerfrei“, sondern die ansonsten steuerpflichtige positive Differenz nach den IRPF-Regeln.

Welche Übertragungen begünstigt sind

Die Befreiung ist nicht auf einen klassischen Barverkauf beschränkt. Nach der amtlichen Auslegung kann die Hauptwohnung entgeltlich oder unentgeltlich übertragen werden. Die Übertragung kann insbesondere erfolgen:

• gegen einen einmaligen Kapitalbetrag;
• gegen Ratenzahlungen;
• gegen eine zeitlich begrenzte Rente;
• gegen eine lebenslange Rente;
• als Schenkung, soweit beim Übertragenden ein IRPF-Veräußerungsgewinn entsteht.

Andere Steuern der Transaktion bleiben davon unberührt. Bei einer Schenkung können etwa Schenkungsteuer beim Erwerber und kommunale Plusvalía-Fragen entstehen. Der Artikel behandelt die Einkommensteuerbefreiung des Übertragenden.

Die Hauptwohnung muss steuerlich qualifizieren

Tatsächliche und dauerhafte Nutzung

Artikel 41 bis der IRPF-Verordnung definiert die Hauptwohnung grundsätzlich als Gebäude, in dem der Steuerpflichtige mindestens drei Jahre ununterbrochen tatsächlich wohnt. Artikel 41 bis nennt außerdem grundsätzlich einen tatsächlichen und dauerhaften Bezug innerhalb von zwölf Monaten nach Erwerb oder Fertigstellung. Nach der amtlichen AEAT-Erläuterung ist dies für die hier behandelte Befreiung jedoch keine zusätzliche Ausschlussvoraussetzung: Wird die Wohnung erst später bezogen, kann sie durch anschließend mindestens dreijähriges ununterbrochenes tatsächliches Wohnen noch den Hauptwohnungsstatus erreichen.

Zum steuerlichen Hauptwohnungsstatus gehört außerdem grundsätzlich, dass der Steuerpflichtige während des maßgeblichen Nutzungszeitraums Volleigentum an der Wohnung hatte. Geteiltes Volleigentum als Miteigentümer reicht für den jeweiligen Anteil aus. War das Recht dagegen bereits in bloßes Eigentum und Nießbrauch aufgespalten, fehlt nach der amtlichen Auslegung grundsätzlich die erforderliche Eigentumsqualität.

Eine Meldebescheinigung allein beweist die Hauptwohnung nicht abschließend. Entscheidend ist die reale Wohnnutzung. Geeignete Belege können sein:

• kommunale Anmeldung („empadronamiento“);
• Strom- und Wasserverbrauch;
• Versicherungs-, Bank- und Behördenkorrespondenz;
• Gesundheits-, Schul- oder Arbeitsbezug zum Wohnort;
• spanische Einkommensteuererklärungen;
• tatsächliche Haushaltsführung und persönliche Bindungen.

Ausnahme von der Dreijahresfrist

Auch vor Ablauf von drei Jahren kann die Wohnung als Hauptwohnung gelten, wenn ein Umstand den Wohnungswechsel notwendig macht. Gesetz und Verwaltung nennen unter anderem:

• Tod;
• Eheschließung;
• Trennung;
• berufliche Versetzung;
• Aufnahme der ersten Beschäftigung;
• Wechsel der Beschäftigung;
• vergleichbare zwingende Gründe.

Nicht jede persönliche Präferenz oder jeder wirtschaftlich günstige Verkauf reicht aus. Der Umzug muss durch den geltend gemachten Umstand objektiv erforderlich geworden sein und dokumentiert werden können.

Die Zweijahresnachwirkung nach dem Auszug

Für diese Befreiung gilt eine wichtige Sonderregel: Die Immobilie wird noch als Hauptwohnung behandelt, wenn sie bei der Übertragung Hauptwohnung ist oder innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre an irgendeinem Tag Hauptwohnung war.

Im Klartext bedeutet das: Wer auszieht, kann die Immobilie grundsätzlich noch innerhalb von zwei Jahren übertragen, ohne allein wegen des Auszugs die Ü-65-Befreiung zu verlieren. Die Zweijahresfrist ist jedoch keine pauschale Verlängerung aller Voraussetzungen.

Insbesondere gilt:

• Die Wohnung muss zuvor überhaupt den Status einer Hauptwohnung erreicht haben.
• Die Altersvoraussetzung muss am Übertragungstag vorliegen.
• Der Veräußerer muss im maßgeblichen Jahr in den persönlichen Anwendungsbereich des IRPF fallen.
• Die Frist ist taggenau anhand von Auszugs- und Übertragungsdatum zu prüfen.

Die Übertragung sollte daher nicht nur anhand des notariellen Beurkundungstermins geplant werden. Bei Vorverträgen, aufschiebenden Bedingungen, Besitzübergang oder Ratenmodellen ist festzustellen, wann das wirtschaftliche und rechtliche Eigentum steuerlich tatsächlich übergeht.

Eine besondere Ausnahme betrifft gerichtliche Trennung, Scheidung oder Nichtigerklärung der Ehe: Musste ein Ehegatte die bisherige gemeinsame Hauptwohnung verlassen, weil ihre Nutzung dem anderen zugewiesen wurde, kann für ihn der Hauptwohnungsstatus des dort verbliebenen Ehegatten maßgeblich sein. Die Zweijahresvoraussetzung ist dann erfüllt, wenn die Wohnung für diesen Ehegatten bei der Übertragung oder an einem Tag der vorangegangenen zwei Jahre Hauptwohnung war. Die übrigen persönlichen Voraussetzungen der Altersbefreiung muss der ausgezogene Veräußerer selbst erfüllen.

Keine Reinvestition erforderlich

Bei der Altersbefreiung für die Hauptwohnung muss der Veräußerer den Erlös grundsätzlich nicht wieder in eine andere Wohnung investieren. Das unterscheidet sie von der allgemeinen Befreiung wegen Reinvestition in eine neue Hauptwohnung nach Artikel 38 IRPF-Gesetz.

Die beiden Regeln dürfen nicht vermischt werden:

Ist die Altersbefreiung vollständig anwendbar, ist die Verwendung des Kaufpreises für die Befreiung des Hauptwohnungsgewinns grundsätzlich unerheblich.

Miteigentum: Person für Person prüfen

Bei Ehegatten, Partnern oder anderen Miteigentümern gibt es keine automatische Befreiung „für das Haus“. Jeder Veräußerer wird getrennt betrachtet.

Unterschiedliches Alter

Gehört die Wohnung zwei Personen je zur Hälfte und erfüllt nur eine Person die Altersvoraussetzung, ist grundsätzlich nur der Gewinnanteil dieser Person nach der Ü-65-Regel befreit. Die jüngere Person muss prüfen, ob eine andere Befreiung – insbesondere Reinvestition in eine neue Hauptwohnung – möglich ist.

Unterschiedliche Eigentumsquoten

Die Befreiung folgt der jeweiligen Beteiligungsquote. Bei 70/30-Eigentum wird der Gesamtgewinn zunächst nach den steuerlich maßgeblichen Anteilen zugeordnet; anschließend werden die persönlichen Voraussetzungen je Eigentümer geprüft.

Hauptwohnungsstatus je Person

Auch die tatsächliche Wohnnutzung ist persönlich. Lebt nur ein Miteigentümer dort und erreicht die Immobilie für den anderen nicht den Status der eigenen Hauptwohnung, kann das Ergebnis auseinanderfallen.

Volleigentum, bloßes Eigentum und Nießbrauch

Die amtliche AEAT unterscheidet zwei Konstellationen:

1. Der bisherige Volleigentümer überträgt nur das bloße Eigentum und behält sich einen lebenslangen Nießbrauch vor. Hat er die übrigen Voraussetzungen erfüllt, kann die Befreiung auf den entstehenden Gewinn anwendbar sein.
2. Volleigentum war bereits vor der Übertragung zwischen bloßem Eigentümer und Nießbraucher aufgeteilt. Nach der veröffentlichten Verwaltungsauffassung kann dann grundsätzlich keiner der beiden die Hauptwohnungsbefreiung für die Übertragung seines isolierten Rechts nutzen, selbst wenn die Wohnung tatsächlich bewohnt wurde.

Diese Unterscheidung ist bei vorweggenommener Erbfolge und Schenkungsplanung besonders wichtig. Die Reihenfolge der Rechtsgeschäfte kann steuerlich entscheidend sein.

Resident oder Nichtresident: die zentrale persönliche Abgrenzung

Die Befreiung gehört zum spanischen IRPF und setzt daher grundsätzlich voraus, dass der Veräußerer im maßgeblichen Steuerjahr als in Spanien steuerlich ansässig behandelt wird.

Wer vor dem Verkauf steuerlich nichtresident geworden ist, fällt regelmäßig unter das Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Die allgemeine Ü-65-Befreiung des IRPF ist dort nicht als entsprechende allgemeine Befreiung vorgesehen. Für Nichtresidenten gelten andere Regeln, unter anderem der besondere Einbehalt von 3 Prozent des Kaufpreises durch den Käufer sowie – für bestimmte EU-/EWR-Fälle – eine eigenständige Reinvestitionsregel. Diese Regeln ersetzen nicht die hier erläuterte Altersbefreiung.

Wichtig: Die Zweijahresnachwirkung des Hauptwohnungsstatus macht eine nichtresidente Person nicht wieder zum IRPF-Steuerpflichtigen. Hauptwohnungsstatus und steuerliche Ansässigkeit sind zwei getrennte Voraussetzungen.

Wie der steuerfreie Gewinn ermittelt wird

Auch bei vollständiger Befreiung sollte der Gewinn nachvollziehbar berechnet und dokumentiert werden. Vereinfacht:

Veräußerungswert abzüglich zulässiger Veräußerungskosten minus steuerlicher Erwerbswert einschließlich zulässiger Erwerbsnebenkosten und wertsteigernder Investitionen

Bei einer entgeltlichen Übertragung wird grundsätzlich der tatsächliche Preis angesetzt, mindestens aber der normale Marktwert; davon werden die vom Veräußerer getragenen zulässigen Kosten und Abgaben abgezogen. Der Erwerbswert ist um steuerlich maßgebliche Abschreibungen zu mindern, etwa aus einer früheren Vermietung. Bei einer Schenkung sind stattdessen die Bewertungsregeln des Artikels 36 IRPF-Gesetz zu beachten.

Eine positive Differenz ist der potenziell befreite Gewinn. Eine negative Differenz ist ein Verlust; dafür wird keine Befreiung benötigt. Ob ein Verlust steuerlich anerkannt und verrechenbar ist, folgt den allgemeinen IRPF-Regeln und ist nicht Teil der Altersbefreiung.

Nicht jede Ausgabe erhöht den Erwerbswert. Laufende Instandhaltung und Reparaturen sind von wertsteigernden Investitionen zu unterscheiden. Rechnungen, Zahlungsnachweise und Genehmigungen sollten deshalb aufbewahrt werden.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Verkauf nach Auszug in eine kleinere Wohnung

Eine 69-jährige, in Spanien steuerlich ansässige Eigentümerin hat ihre Wohnung zwölf Jahre als Hauptwohnung genutzt. Sie zieht aus und verkauft 18 Monate später. Die Immobilie war innerhalb der letzten zwei Jahre Hauptwohnung; der auf sie entfallende Gewinn ist grundsätzlich nach Artikel 33 Absatz 4 Buchstabe b befreit. Eine Reinvestition ist nicht nötig.

Beispiel 2: Verkauf mehr als zwei Jahre nach dem Auszug

Ein 72-jähriger Eigentümer zieht am 1. Juni 2024 endgültig aus und überträgt die Wohnung erst am 10. Juni 2026. Die Zweijahresgrenze ist überschritten. Die Altersbefreiung kann nicht allein auf den früheren Hauptwohnungsstatus gestützt werden. Andere Befreiungen sind gesondert zu prüfen.

Beispiel 3: Ehegatten unterschiedlichen Alters

Die Wohnung gehört zwei in Spanien ansässigen Ehegatten zu je 50 Prozent und war für beide Hauptwohnung. Beim Verkauf ist eine Person 70, die andere 62 Jahre alt. Der Gewinnanteil der älteren Person kann grundsätzlich befreit sein. Der Anteil der jüngeren Person ist nur dann steuerfrei, wenn eine andere Befreiungsnorm greift.

Beispiel 4: Verkauf des bloßen Eigentums mit vorbehaltenem Nießbrauch

Ein 75-jähriger Volleigentümer hat die Wohnung seit vielen Jahren als Hauptwohnung genutzt. Er überträgt das bloße Eigentum und behält lebenslang den Nießbrauch. Nach der veröffentlichten AEAT-Auslegung kann die Befreiung grundsätzlich anwendbar sein, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Beispiel 5: Wegzug vor dem Verkauf

Eine Eigentümerin erfüllt Alter und frühere Hauptwohnungsnutzung, wird aber vor der Übertragung steuerlich in Deutschland ansässig und in Spanien nichtresident. Der Verkauf fällt grundsätzlich in das IRNR-Regime; die IRPF-Altersbefreiung ist nicht allein wegen Alter und Zweijahresfrist verfügbar.

Welche Nachweise vorbereitet werden sollten

• Ausweis und Nachweis des Alters am Übertragungstag;
• spanische Steueransässigkeit im Veräußerungsjahr;
• notarielle Erwerbs- und Veräußerungsurkunden;
• Nachweis der Eigentumsquote, der Eigentumskette während des maßgeblichen Nutzungszeitraums und etwaiger Rechtsaufteilung;
• empadronamiento und tatsächliche Wohnnachweise;
• Belege über Beginn und Ende der Hauptwohnungsnutzung;
• bei kürzerer Dreijahresnutzung: Dokumente zum zwingenden Umzugsgrund;
• Rechnungen und Zahlungsnachweise zu Erwerbsnebenkosten und Investitionen;
• Belege zu Veräußerungskosten;
• Unterlagen zu einem vorbehaltenen Nießbrauch oder einer vorbestehenden Rechtsaufteilung.

Weitere Steuern bleiben möglich

Die IRPF-Befreiung betrifft nur den Veräußerungsgewinn in der Einkommensteuer. Daneben können insbesondere relevant bleiben:

• kommunale Wertzuwachssteuer („plusvalía municipal“), sofern ihr Tatbestand erfüllt ist;
• Grunderwerb- oder Schenkungsteuer auf Erwerberseite;
• Notar-, Register- und Vermittlungskosten;
• steuerliche Folgen für Inventar, Grundstücksteile oder andere mitübertragene Rechte;
• bei Nichtresidenten der 3-Prozent-Einbehalt.

Die Aussage „Verkauf ab 65 komplett steuerfrei“ ist daher zu weitgehend.

Typische Fehler

• Alter wird bei Vertragsverhandlung statt am steuerlich maßgeblichen Übertragungstag geprüft.
• Die Wohnung war nur gemeldet, aber nicht tatsächlich dauerhaft bewohnt.
• Die Dreijahresregel oder ihre Ausnahme wird nicht dokumentiert.
• Es bestand während des maßgeblichen Nutzungszeitraums kein Volleigentum, sondern bereits eine Aufspaltung in bloßes Eigentum und Nießbrauch.
• Die Zweijahresfrist nach dem Auszug wird ohne Prüfung der besonderen Trennungs- und Scheidungsregel überschritten.
• Bei Ehegatten wird die Befreiung pauschal auf den gesamten Gewinn angewendet.
• Steuerliche Nichtansässigkeit im Verkaufsjahr wird übersehen.
• Reinvestitionsbefreiung, Leibrentenbefreiung und Altersbefreiung werden vermischt.
• Vorbestehende Aufteilung in bloßes Eigentum und Nießbrauch wird wie ein später vorbehaltener Nießbrauch behandelt.
• Die kommunale Plusvalía wird mit der IRPF-Befreiung verwechselt.

Häufige Fragen

Muss ich nach dem Verkauf eine neue Hauptwohnung kaufen?

Nein. Für die Befreiung der Hauptwohnung ab der gesetzlichen Altersgrenze besteht grundsätzlich keine Reinvestitionspflicht.

Kann ich den Erlös verschenken oder auf dem Konto behalten?

Die Verwendung des Erlöses ist für diese konkrete Befreiung grundsätzlich unerheblich. Eine spätere Schenkung oder Vermögensanlage kann jedoch eigene Steuerfolgen auslösen.

Muss ich genau drei Jahre bis zum Verkauf dort wohnen?

Grundsätzlich muss die Wohnung den Hauptwohnungsstatus erreicht haben, wofür regelmäßig drei Jahre tatsächliche Nutzung erforderlich sind. Bei einem gesetzlich anerkannten zwingenden Umzugsgrund kann sie auch früher als Hauptwohnung gelten. Außerdem darf die Übertragung grundsätzlich noch innerhalb von zwei Jahren nach dem Auszug erfolgen; für den wegen Trennung, Scheidung oder Nichtigerklärung ausgezogenen Ehegatten gilt die oben erläuterte Sonderregel.

Gilt die Befreiung auch bei einer Schenkung an Kinder?

Die Befreiung kann auch einen beim Übertragenden entstehenden Gewinn aus einer unentgeltlichen Übertragung erfassen. Schenkungsteuer und kommunale Folgen beim jeweiligen Beteiligten sind davon getrennt zu prüfen.

Muss der steuerfreie Gewinn in der IRPF-Erklärung angegeben werden?

Die AEAT ordnet ihn den nicht zu erklärenden steuerfreien Einkünften zu. Gleichwohl sollten Berechnung und Nachweise vollständig aufbewahrt werden; andere Bestandteile der Transaktion oder Erklärungspflichten können fortbestehen.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand: 16. September 2026. Verwendet wurden insbesondere:

• BOE: Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, insbesondere Artikel 33 Absatz 4 Buchstabe b und Artikel 38; konsolidierte Fassung: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
• BOE: Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, insbesondere Artikel 41 bis zur Definition der Hauptwohnung und Zweijahresnachwirkung; konsolidierte Fassung: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820
• Agencia Estatal de Administración Tributaria: „Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años“, Voraussetzungen, Kapital/Rente, bloßes Eigentum und vorbestehende Aufteilung von Eigentum und Nießbrauch: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles/que-ocurre-cuando-vendo-inmueble/transmision-vivienda-habitual-mayores-65-anos.html
• AEAT: Manual específico de Renta 2025 para personas mayores de 65 años, Abschnitt „Transmisión de la vivienda habitual“, Dreijahresregel, Ausnahmen und Zweijahreszeitraum: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/manual-especifico-irpf-2025-personas-anos/rentas-que-no-se-declaran-irpf/transmision-vivienda-habitual-mayores-65-anos.html
• AEAT: Manual práctico IRPF 2025, „Ganancias patrimoniales exentas“, Abschnitt B, Volleigentum, Hauptwohnungsdauer und Zweijahresregel: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/ganancias-perdidas-patrimoniales-que-no-bi/ganancias-patrimoniales-exentas.html
• BOE / AEAT: Gesetzliche Grundlage für Altersbefreiung und persönliche Zuordnung bei Miteigentum: Artikel 33 Absatz 4 Buchstabe b und Artikel 11 Absätze 3 und 5 LIRPF; ergänzt durch die vorstehend genannten AEAT-Erläuterungen zur Hauptwohnungsbefreiung. Ley 35/2006
• BOE: Real Decreto Legislativo 5/2004, Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, insbesondere Artikel 14 und die Veräußerungsregeln für Nichtresidenten; konsolidierte Fassung: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527
• AEAT: Übersicht der IRNR-Befreiungen ohne Betriebsstätte, zur Gegenprüfung des Nichtresidentenfalls: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/rentas-exentas-irnr-sin-establecimiento-permanente.html
• AEAT: Manual práctico IRPF 2025, „Concepto de vivienda habitual“, insbesondere zur Zwölfmonatsregel und zur Ausnahme bei Trennung, Scheidung oder Nichtigerklärung der Ehe: Amtliche Erläuterung.