Immobilieneinkünfte im DBA Deutschland

Eine Immobilie im anderen Staat löst nicht nur eine Steuerfrage aus. Vermietung, unentgeltliche Nutzung, Leerstand, Verkauf, Erbschaft, Kaufnebenkosten, kommunale Abgaben und eine Beteiligung an einer grundbesitzenden Gesellschaft folgen unterschiedlichen Regeln. Das DBA verteilt nur Besteuerungsrechte; es vereinheitlicht weder Bemessungsgrundlagen noch Formulare oder Fristen.

Das Wichtigste im Überblick

Belegenheitsstaat: Einkünfte aus einem Grundstück dürfen nach Artikel 6 DBA grundsätzlich dort besteuert werden, wo die Immobilie liegt. Das gilt für Vermietung, Verpachtung, unmittelbare Nutzung und andere Nutzungsformen.
Verkauf: Der Belegenheitsstaat darf den Gewinn aus der direkten Veräußerung nach Artikel 13 Absatz 1 DBA besteuern.
Immobiliengesellschaft: Seit 1. Januar 2025 darf der Belegenheitsstaat auch einen Anteilverkauf besteuern, wenn der Wert der Anteile zu irgendeinem Zeitpunkt in den 365 Tagen vor der Veräußerung zu mehr als 50 Prozent unmittelbar oder mittelbar auf dortigem Grundvermögen beruhte.
Deutsche Ansässigkeit, spanische Privatimmobilie: Deutschland verwendet nach Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii DBA regelmäßig die Anrechnungsmethode. Spanische Miete und spanischer Veräußerungsgewinn werden also grundsätzlich auch nach deutschem Recht ermittelt; die abkommensgemäße spanische Einkommensteuer wird nur bis zum deutschen Höchstbetrag angerechnet.
Spanische Ansässigkeit, deutsche Immobilie: Deutschland darf als Belegenheitsstaat besteuern. Spanien erfasst als Ansässigkeitsstaat grundsätzlich das Welteinkommen und rechnet die abkommensgemäße deutsche Steuer bis zum spanischen Höchstbetrag an.
Eigennutzung in Spanien: Eine nicht in Spanien ansässige natürliche Person muss für selbst genutzte oder verfügbare Tage regelmäßig eine fiktive Immobilienrente versteuern. Deutschland kennt für die private Eigennutzung typischerweise kein entsprechendes Einkommen; deshalb kann die spanische Steuer wirtschaftlich ohne deutsche Anrechnung verbleiben.
Spanische Vermietung: Für in Deutschland ansässige Eigentümer beträgt der IRNR-Satz grundsätzlich 19 Prozent. Direkt zusammenhängende und belegte Kosten können nach den EU-Regeln abzugsfähig sein. Andere Nichtresidenten können grundsätzlich mit 24 Prozent auf den Bruttobetrag belastet werden.
Spanischer Verkauf: Der Käufer behält grundsätzlich 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie mit Modelo 211 ab. Der nichtansässige Verkäufer erklärt den tatsächlichen Gewinn mit Modelo 210 und erhält einen Mehrbetrag nur auf Antrag zurück.
Neue Fristen: Für spanische Immobilienerträge ab 2026 gelten geänderte Modelo-210-Zeiträume. Altjahre und Übergangsfälle dürfen nicht nach dem neuen Standardschema behandelt werden.
Andere Steuern: IBI, deutsche Grundsteuer, IIVTNU, Vermögensteuer, temporäre Solidaritätssteuer, ITP, AJD und Umsatzsteuer sind von der Einkommensteuer getrennt zu prüfen und grundsätzlich nicht allein deshalb als ausländische Einkommensteuer anrechenbar.

Welche Immobilienfälle Artikel 6 und 13 erfassen

Artikel 6 DBA verwendet den Begriff des unbeweglichen Vermögens grundsätzlich nach dem Recht des Staates, in dem das Vermögen liegt. Er umfasst insbesondere Grundstücke, Gebäude, grundstücksgleiche Rechte, Nutzungsrechte und bestimmte Vergütungsrechte für natürliche Ressourcen. Schiffe und Luftfahrzeuge gehören nicht dazu.

Erfasst werden:

langfristige Wohnraumvermietung;
Ferienvermietung;
gewerbliche Vermietung oder Verpachtung;
Eigennutzung und andere unmittelbare Nutzung;
unentgeltliche Überlassung;
Nutzungsrechte, etwa Nießbrauch oder vergleichbare spanische Rechte;
Einkünfte eines Unternehmens aus unbeweglichem Vermögen;
bestimmte gesellschaftsrechtliche Nutzungsmodelle, wenn Anteile unmittelbar oder mittelbar zur Nutzung einer Immobilie berechtigen.

Artikel 13 betrifft den Veräußerungsgewinn. Der Verkauf des Gebäudes, eines Miteigentumsanteils oder eines entsprechenden dinglichen Rechts kann im Belegenheitsstaat besteuert werden. Ein Anteilverkauf an einer grundbesitzenden Gesellschaft wird nicht automatisch wie der direkte Grundstücksverkauf behandelt; seit 2025 greift aber die MLI-erweiterte Immobiliengesellschaftsklausel, wenn der Werttest von mehr als 50 Prozent zu irgendeinem Zeitpunkt im 365-Tage-Zeitraum erfüllt war.

Zuerst Eigentum, Nutzung und Person bestimmen

Vor jeder Steuerberechnung müssen folgende Tatsachen feststehen:

Wer ist zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer? Bei Miteigentum wird grundsätzlich jeder Beteiligte nach seiner Quote besteuert.
Besteht ein Nießbrauch oder anderes Nutzungsrecht? Dann kann der Nutzungsberechtigte statt des bloßen Eigentümers die Miete oder den Nutzungswert versteuern müssen.
Ist Eigentümer eine natürliche Person, Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft? Die spanische Eigennutzungsfiktion betrifft natürliche Personen; Gesellschaften haben andere Gewinn- und Fremdvergleichsregeln.
Wie wurde die Immobilie tatsächlich genutzt? Vermietete, selbst genutzte, unentgeltlich überlassene, im Bau befindliche und objektiv nicht nutzbare Zeiträume sind getrennt zu erfassen.
Gehört die Immobilie zu einer Betriebsstätte? Dann kann die deutsche Entlastungsmethode anders ausfallen als bei privatem Immobilienvermögen.
In welchem Zeitraum entstand die Einkunft? Zahlung, Fälligkeit, Besitzübergang, notarielle Urkunde, Grundbucheintragung und Steuerjahr können auseinanderfallen.

Eine Ferienwohnung kann im selben Kalenderjahr für 120 Tage vermietet, für 60 Tage selbst genutzt und im Übrigen verfügbar gewesen sein. Spanien behandelt die Miettage und die verfügbaren Eigennutzungstage unterschiedlich. Eine pauschale Jahresberechnung ist dann falsch.

Spanische Immobilie bei deutscher Ansässigkeit

Vermietung in Spanien

Spanien besteuert die Miete nach dem Recht der Nichtresidenten. Für eine in Deutschland ansässige natürliche Person ohne spanische Betriebsstätte gilt wegen der EU-Ansässigkeit grundsätzlich ein Steuersatz von 19 Prozent. Nach Artikel 24 TRLIRNR können direkt mit den spanischen Einkünften zusammenhängende Aufwendungen unter den gesetzlichen Voraussetzungen abgezogen werden, wenn ihr unmittelbarer wirtschaftlicher Bezug nachgewiesen wird.

Typische prüfungsfähige Kosten sind je nach tatsächlicher Nutzung und spanischem Recht:

anteilige Gemeinschaftskosten;
IBI und bestimmte laufende Objektabgaben;
Versicherungen;
Reparatur und Erhaltung;
Vermittlungs- und Verwaltungskosten;
Finanzierungskosten;
Abschreibung nach spanischen Regeln;
Versorgungs- und Reinigungskosten, soweit vom Vermieter getragen;
Rechts- und Beratungskosten mit unmittelbarem Einkunftsbezug.

Nicht jede Zahlung ist sofort abziehbar. Anschaffungs- und Herstellungskosten, wertsteigernde Verbesserungen, private Kosten und gemischt veranlasste Aufwendungen sind abzugrenzen. Für leerstehende oder selbst genutzte Tage kann der Kostenabzug eingeschränkt sein.

Deutschland ermittelt die spanischen Vermietungseinkünfte zusätzlich nach § 21 EStG. Dabei gelten deutsche Regeln zu Einnahmen, Werbungskosten, Abschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand und Aufteilung. Der spanische und der deutsche Nettobetrag können daher voneinander abweichen.

Nach Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii DBA rechnet Deutschland die in Spanien abkommensgemäß gezahlte Einkommensteuer auf die deutsche Steuer an, soweit sie auf dieselben Einkünfte entfällt. Der Höchstbetrag verhindert, dass Spanien mehr deutsche Steuer mindert, als Deutschland auf die spanischen Einkünfte erhebt. Ein nicht genutzter Betrag wird nicht allein durch das DBA automatisch auf andere Einkünfte oder Jahre übertragen.

Eigennutzung, Leerstand und fiktive spanische Immobilienrente

Eine natürliche Person, die in Spanien nicht ansässig ist und eine spanische Stadtimmobilie selbst nutzt oder zur eigenen Verfügung hält, muss grundsätzlich eine fiktive Immobilienrente erklären. Über Artikel 24 Absatz 5 TRLIRNR wird die Bemessung des Artikels 85 LIRPF herangezogen.

Die jährliche Bemessungsgrundlage beträgt grundsätzlich:

1,1 Prozent des Katasterwerts, wenn der Katasterwert im Steuerjahr oder in den zehn vorangegangenen Steuerzeiträumen aufgrund eines allgemeinen kollektiven Bewertungsverfahrens revidiert, geändert oder festgesetzt wurde;
2 Prozent des Katasterwerts in den übrigen Fällen;
wenn kein Katasterwert besteht oder er nicht bekannt gegeben wurde, 1,1 Prozent von 50 Prozent des höheren Werts aus dem für andere Steuern geprüften Verwaltungswert und dem Anschaffungspreis.

Der Betrag wird nach Eigentumsquote und Zahl der verfügbaren Tage gekürzt. Für vermietete Tage wird Miete erklärt, nicht zusätzlich fiktive Rente. Für im Bau befindliche Immobilien oder eine aus städtebaurechtlichen Gründen fehlende Nutzbarkeit gelten gesetzliche Ausnahmen, deren Voraussetzungen nachzuweisen sind. Auf die Bemessungsgrundlage fällt für eine in Deutschland ansässige Person grundsätzlich 19 Prozent IRNR an.

Diese spanische Steuer kann in Deutschland häufig nicht genutzt werden. Die private Eigennutzung erzeugt nach deutschem Einkommensteuerrecht normalerweise keine steuerpflichtige fiktive Miete. Ohne deutsche Steuer auf dieselbe Einkunft fehlt ein Anrechnungshöchstbetrag. Das DBA zwingt Deutschland nicht, eine spanische Eigennutzungssteuer zu erstatten.

Verkauf der spanischen Immobilie

Spanien darf den Veräußerungsgewinn nach Artikel 13 Absatz 1 DBA besteuern. Bei einer nichtansässigen Person beträgt der spanische IRNR-Satz auf den Gewinn grundsätzlich 19 Prozent.

Der Gewinn wird nach spanischem Recht ermittelt. Ausgangspunkt sind Veräußerungswert und Anschaffungswert, jeweils unter Berücksichtigung gesetzlich zulässiger Nebenkosten, Steuern, Investitionen und Abschreibungen. Für vermietete Zeiträume kann der Anschaffungswert um steuerlich zu berücksichtigende Abschreibungen zu mindern sein. Finanzierungskosten, laufende Instandhaltung und echte wertsteigernde Verbesserungen dürfen nicht verwechselt werden.

Der Käufer muss grundsätzlich 3 Prozent des vereinbarten Kaufpreises, nicht 3 Prozent des Gewinns, einbehalten. Er zahlt den Betrag mit Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Veräußerung an die AEAT und übergibt dem Verkäufer eine Ausfertigung. Der Verkäufer reicht Modelo 210 für den tatsächlichen Gewinn innerhalb von drei Monaten nach Ablauf dieser einmonatigen Käuferfrist ein. Ist die endgültige Steuer niedriger als der 3-Prozent-Abzug, muss der Mehrbetrag mit der Erklärung zurückgefordert werden.

Deutschland prüft den Verkauf zusätzlich nach deutschem Recht. Bei privatem Vermögen ist insbesondere § 23 EStG relevant. Ein Gewinn kann in Deutschland steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen, sofern keine Eigennutzungsausnahme greift. Spanien übernimmt weder die deutsche Zehnjahresfrist noch die deutsche Eigennutzungsausnahme.

Ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig, wird die abkommensgemäße spanische Einkommensteuer grundsätzlich angerechnet. Ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerfrei, kann die spanische Steuer nicht allein deshalb in Deutschland angerechnet oder erstattet werden. Spanien behält sein durch Artikel 13 eingeräumtes Besteuerungsrecht.

Deutsche Immobilie bei spanischer Ansässigkeit

Vermietung

Deutschland besteuert Mieten aus einer in Deutschland belegenen Immobilie nach §§ 21 und 49 EStG. Eine in Spanien ansässige Person kann deshalb in Deutschland beschränkt einkommensteuerpflichtig sein und muss eine deutsche Einkommensteuererklärung abgeben. Einnahmen, Werbungskosten und Abschreibung werden nach deutschem Recht ermittelt.

Spanien erfasst die deutsche Vermietung im Welteinkommen der steuerlich ansässigen Person. Die spanische Bemessungsgrundlage wird nach LIRPF ermittelt und kann von der deutschen abweichen. Nach Artikel 22 Absatz 1 DBA und Artikel 80 LIRPF rechnet Spanien die in Deutschland in Übereinstimmung mit dem DBA gezahlte Einkommensteuer bis zum spanischen Höchstbetrag an.

Deutsche Grundsteuer, nicht einkommensbezogene kommunale Abgaben und private Kaufnebenkosten sind nicht automatisch als deutsche Einkommensteuer anrechenbar. Ihre Behandlung richtet sich nach den spanischen Abzugs- oder Anschaffungskostenregeln.

Verkauf

Deutschland darf den Gewinn aus einer deutschen Immobilie besteuern. Bei privatem Vermögen greift § 23 EStG grundsätzlich nur innerhalb von zehn Jahren, soweit keine Eigennutzungsausnahme vorliegt. Betriebsvermögen und gewerblicher Grundstückshandel folgen anderen Regeln.

Spanien besteuert den weltweiten Veräußerungsgewinn eines spanischen Steuerresidenten nach seinen eigenen Anschaffungswert-, Kosten- und Gewinnregeln. Eine deutsche Steuerfreiheit nach Ablauf von zehn Jahren bindet Spanien nicht. Fällt in Deutschland keine Steuer an, gibt es in Spanien nichts anzurechnen.

Nutzung durch die in Spanien ansässige Person

Die private Eigennutzung einer deutschen Wohnung erzeugt nach deutschem Einkommensteuerrecht grundsätzlich keine fiktiven Mieteinkünfte. Spanien kann für ausländische Immobilien eines spanischen Steuerresidenten dagegen nach Artikel 85 LIRPF eine fiktive Immobilienrente ansetzen, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Bei einer ausländischen Immobilie ohne spanischen Katasterwert ist die besondere Ersatzbemessungsgrundlage zu prüfen. Auch hier kann keine deutsche Steuer angerechnet werden, wenn Deutschland keine entsprechende Einkommensteuer erhebt.

Die Entlastungsmethode ist bei Privatimmobilien nicht die Freistellung

Viele Nutzer erwarten, dass spanische Immobilienerträge einer in Deutschland ansässigen Person in Deutschland steuerfrei bleiben. Das aktuelle DBA sieht für private Immobilien jedoch ausdrücklich etwas anderes vor: Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii ordnet die Anrechnung für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, Veräußerungsgewinne und das entsprechende Vermögen an, soweit die Immobilie nicht tatsächlich zu einer spanischen Betriebsstätte gehört.

Die praktische Reihenfolge lautet daher:

spanische Bemessungsgrundlage und spanische Steuer bestimmen;
deutsche Bemessungsgrundlage nach deutschem Recht bestimmen;
deutsche Einkommensteuer berechnen;
spanische Einkommensteuer nur bis zum deutschen Anrechnungshöchstbetrag berücksichtigen;
überhöhte oder nicht abkommensgemäße spanische Steuer in Spanien korrigieren;
spätere Erstattungen in Deutschland nachhalten.

Gehört die Immobilie tatsächlich zu einer spanischen Betriebsstätte eines deutschen Unternehmens, kann die Freistellung nach Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a in Betracht kommen. Dann sind tatsächliche spanische Besteuerung, Betriebsstättenzuordnung und die Aktivitäts-/Switch-over-Regeln des Methodenartikels gesondert zu prüfen.

Unterschiedliche Bemessungsgrundlagen verursachen Reststeuer

Das DBA vereinheitlicht die Steuerberechnung nicht. Unterschiede entstehen insbesondere bei:

Anschaffungs- und Herstellungskosten;
Nebenkosten des Erwerbs und Verkaufs;
aktivierungspflichtigen Verbesserungen;
Abschreibungssatz, Abschreibungsbeginn und Gebäudewertanteil;
Schuldzinsen und Finanzierungskosten;
Kosten für Leerstand oder Eigennutzung;
Verlustverrechnung;
Wechselkursen bei nicht in Euro geführten Vorgängen;
Gewinnermittlung bei Schenkung, Erbschaft oder teilentgeltlicher Übertragung;
Mindestabschreibung, die den spanischen Erwerbswert mindern kann;
zeitlicher Zuordnung von Miete, Kaution, Vorschuss und Nachzahlung.

Ein spanischer Steuerbescheid ist deshalb kein fertiger deutscher Einkünftenachweis. Umgekehrt darf die spanische Erklärung nicht einfach die deutsche Anlage V übernehmen.

Katasterwert und Referenzwert nicht verwechseln

In Spanien existieren mehrere Werte mit unterschiedlichen Funktionen:

valor catastral – Katasterwert: Grundlage unter anderem für IBI und die fiktive Immobilienrente. Er ist nicht automatisch der Marktwert.
valor de referencia – Referenzwert: Kann insbesondere bei ITP/AJD und Erbschaft-/Schenkungsteuer als gesetzliche Mindestbemessungsgrundlage relevant sein. Er ersetzt nicht den Katasterwert für die laufende Eigennutzungsbesteuerung.
Kaufpreis/Verkehrswert: Relevant für Vertrag, Finanzierung und je nach Norm für Anschaffungs- oder Veräußerungswert.
behördlich geprüfter Wert: Kann in besonderen Ersatzbemessungen oder Wertprüfungen Bedeutung haben.

Wer nur den Referenzwert aus dem Kaufvertrag oder dem Catastro-Portal übernimmt, kann die Modelo-210-Eigennutzungssteuer falsch berechnen.

Erklärungsverfahren für spanische Immobilien

Modelo 210 für fiktive Immobilienrente

Die Fristen wurden 2026 geändert:

Für fiktive Immobilienrente des Jahres 2025 und früherer Jahre bleibt es bei der Abgabe im folgenden Kalenderjahr. Die Rente 2025 ist daher vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026 zu erklären.
Für fiktive Immobilienrente des Jahres 2026 und späterer Jahre läuft die Frist vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Für 2026 beginnt sie erstmals am 1. April 2027.
Die elektronische Zahlung kann nach den aktuellen AEAT-Angaben grundsätzlich bis zum 23. Dezember des Folgejahres per Lastschrift veranlasst werden.

Die mit Orden HAC/623/2026 geänderten Formularfelder gelten für Erklärungen ab 1. Januar 2027 unabhängig vom Entstehungsjahr. Dazu gehören insbesondere Angaben zur Zahl der Tage und zur Beteiligungsquote.

Modelo 210 für Vermietung

Bei Vermietungserklärungen mit Zahllast ist der Übergang zu beachten:

Bei jährlich zusammengefassten Mieten der Jahre 2024 und 2025 gilt grundsätzlich der 1. bis 20. Januar des Folgejahres.
Für jährlich zusammengefasste Mieten ab 2026 gilt grundsätzlich der 1. bis 20. April des Folgejahres.
Bei einzeln erklärten Mieten bis einschließlich September 2026 gelten noch die ersten 20 Kalendertage von April, Juli, Oktober und Januar für das jeweilige Vorquartal.
Bei einzeln erklärten Mieten ab Oktober 2026 gilt grundsätzlich ebenfalls der 1. bis 20. April des Folgejahres.

Für Vermietungserklärungen ohne Zahllast und ohne Erstattung gilt grundsätzlich der 1. bis 20. Januar des Folgejahres; Erstattungserklärungen können grundsätzlich ab dem 1. Februar des Folgejahres innerhalb der gesetzlichen Vierjahresfrist eingereicht werden. Ab 2027 enthält Modelo 210 für vermietete Objekte einen neuen Anhang zur Aufschlüsselung abzugsfähiger Kosten. Belege sollten deshalb nicht nur als Jahressumme, sondern nach Kostenart, Objekt, Eigentumsquote und Nutzungstagen geführt werden.

Modelo 211 und Modelo 210 beim Verkauf

Der Käufer reicht Modelo 211 grundsätzlich innerhalb eines Monats nach dem Verkauf ein. Die Erklärung des nichtansässigen Verkäufers folgt mit Modelo 210 innerhalb der nächsten drei Monate. Eine Erstattung des 3-Prozent-Abzugs ist kein automatischer Bankvorgang; sie muss in der Verkäufererklärung beantragt und durch Kaufvertrag, Erwerbsnachweise, Modelo 211 und Kostenbelege belegt werden.

Erklärungsverfahren für deutsche Immobilien

Eine in Spanien ansässige Person mit deutscher Miete oder steuerpflichtigem deutschem Veräußerungsgewinn muss sich gegebenenfalls beim zuständigen deutschen Finanzamt registrieren und eine deutsche Einkommensteuererklärung abgeben. Die Zuständigkeit hängt von Einkunftsart, Belegenheit und gegebenenfalls zentralen Zuständigkeitsregeln ab. Für Vermietung ist die aktuelle Anlage V, für ausländische Anrechnung im spanischen Ansässigkeitsstaat der deutsche Steuerbescheid und Zahlungsnachweis wichtig.

Eine in Deutschland ansässige Person erklärt spanische Mieten oder steuerpflichtige spanische Veräußerungsgewinne in der deutschen Einkommensteuererklärung brutto nach deutschen Regeln und weist die spanische Steuer gesondert nach. Die aktuellen Anlagen für ausländische Einkünfte und Anrechnung sind für das Veranlagungsjahr zu verwenden.

Kauf-, Besitz-, Verkehrs- und kommunale Steuern getrennt halten

Beim spanischen Kauf

Je nach Objekt und Verkäufer können insbesondere anfallen:

spanische Umsatzsteuer bei bestimmten Neubau- oder Unternehmerverkäufen;
Grunderwerbsteuer Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales bei vielen Gebrauchtimmobilien;
Actos Jurídicos Documentados bei bestimmten notariellen Vorgängen;
regionale Zuschläge oder Steuersätze;
Notar-, Register- und Beratungskosten.

Steuersätze und Bemessungsgrundlagen hängen von der autonomen Gemeinschaft, Objektart, Nutzung und dem Referenzwert ab. Diese Kaufsteuern sind keine Quellensteuer auf spätere Mieten und nicht automatisch im Ansässigkeitsstaat als ausländische Einkommensteuer anrechenbar. Sie können jedoch nach den jeweiligen nationalen Regeln Anschaffungskosten erhöhen.

Während des Besitzes

IBI ist eine spanische kommunale Grundsteuer.
Deutsche Grundsteuer betrifft deutsche Grundstücke.
Vermögensteuer und temporäre Solidaritätssteuer können in Spanien zusätzlich relevant sein; Ansässigkeit, Belegenheit, Beteiligungsstruktur, Freibeträge und autonome Regeln sind gesondert zu prüfen.
Touristen- oder Beherbergungsabgaben können bei Ferienvermietung entstehen.

Beim Verkauf

IIVTNU ist die spanische kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischen Grund und Bodens. Sie ist von der IRNR-Veräußerungsgewinnsteuer getrennt.
Makler-, Notar-, Register- und Rechtskosten können je nach Norm den Veräußerungsgewinn beeinflussen.
Der 3-Prozent-Abzug ist eine Vorauszahlung auf IRNR, keine zusätzliche Erwerbsteuer des Käufers.

Eigentum über eine Gesellschaft

Hält eine deutsche oder spanische Gesellschaft die Immobilie, gelten nicht automatisch die Regeln für private Eigentümer. Zu prüfen sind:

Unternehmensgewinn nach Artikel 7 und Immobilieneinkünfte nach Artikel 6;
tatsächliche Zuordnung zu einer Betriebsstätte;
Körperschaftsteuer und Abschreibung;
Verrechnungspreise bei Nutzung durch Gesellschafter oder Angehörige;
verdeckte Gewinnausschüttung oder Sachbezug bei unentgeltlicher Privatnutzung;
Quellensteuer auf spätere Ausschüttungen;
Immobiliengesellschaftsklausel beim Anteilverkauf;
spanische Sondersteuern oder Meldepflichten für nichtansässige Rechtsträger.

Der Verkauf der Gesellschaftsanteile vermeidet die Immobilienbesteuerung nicht automatisch. Seit 2025 ist der 365-Tage-Werttest des Artikels 13 besonders wichtig. Auch nationale Share-Deal-, Grunderwerb- und Missbrauchsregeln bleiben zu prüfen.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Eigengenutzte Wohnung in Spanien

Annahmen: Eine in Deutschland ansässige Person besitzt allein eine spanische Wohnung mit Katasterwert 300.000 Euro. Der Wert wurde innerhalb der maßgeblichen Zehnjahresfrist revidiert. Die Wohnung war das gesamte Jahr 2026 weder vermietet noch objektiv unbenutzbar.

Die fiktive Bemessungsgrundlage beträgt unter diesen Annahmen 1,1 Prozent von 300.000 Euro, also 3.300 Euro. Bei 19 Prozent ergibt sich 627 Euro IRNR. Die Erklärung für 2026 ist nach der neuen Frist vom 1. April bis 31. Dezember 2027 mit Modelo 210 einzureichen. Deutschland besteuert die private Eigennutzung typischerweise nicht; deshalb besteht regelmäßig kein deutscher Anrechnungsbetrag für die 627 Euro.

Beispiel 2: Vermietete spanische Wohnung

Annahmen: Eine in Deutschland ansässige Person erzielt 2026 24.000 Euro spanische Bruttomiete. Spanien erkennt 8.000 Euro unmittelbar zugeordnete Kosten an; die spanische Bemessungsgrundlage beträgt 16.000 Euro. Deutschland ermittelt wegen abweichender Abschreibung und Kosten eine deutsche Bemessungsgrundlage von 13.000 Euro.

Spanien erhebt unter den Annahmen 19 Prozent von 16.000 Euro, also 3.040 Euro. Deutschland besteuert 13.000 Euro nach dem individuellen Steuersatz und rechnet die spanische Steuer nur bis zur deutschen Steuer an, die auf diese Einkünfte entfällt. Ist der deutsche Höchstbetrag niedriger als 3.040 Euro, bleibt der übersteigende spanische Betrag wirtschaftlich bestehen. Die abweichenden Bemessungsgrundlagen dürfen nicht durch eine künstliche Angleichung ersetzt werden.

Beispiel 3: Spanischer Resident verkauft deutsche Privatimmobilie nach zwölf Jahren

Annahmen: Eine in Spanien ansässige Person verkauft eine deutsche Privatimmobilie zwölf Jahre nach dem Erwerb. Es liegt kein gewerblicher Grundstückshandel und kein Betriebsvermögen vor.

Deutschland besteuert den Gewinn nach § 23 EStG unter diesen Annahmen regelmäßig nicht mehr. Spanien ermittelt dennoch einen weltweiten Veräußerungsgewinn nach spanischem Recht. Weil Deutschland keine Einkommensteuer erhebt, gibt es in Spanien keine deutsche Steuer anzurechnen. Das DBA macht die deutsche Zehnjahresregel nicht zu einer spanischen Steuerbefreiung.

Beispiel 4: Verkauf einer spanischen Immobilie

Annahmen: Eine deutsche Nichtresidentin verkauft für 500.000 Euro. Der Käufer behält 15.000 Euro ein. Der nach spanischem Recht berechnete Gewinn beträgt 50.000 Euro; die endgültige IRNR beträgt bei 19 Prozent 9.500 Euro.

Der Käufer führt 15.000 Euro mit Modelo 211 ab. Die Verkäuferin erklärt den Gewinn mit Modelo 210 und beantragt 5.500 Euro Erstattung. Deutschland prüft den Gewinn zusätzlich nach § 23 EStG und rechnet höchstens die endgültige spanische Steuer von 9.500 Euro an, nicht den vorläufigen Käuferabzug von 15.000 Euro.

Nachweise und praktische Arbeitsfolge

Für jedes Objekt sollte eine eigene Jahres- und Lebenslaufakte geführt werden:

Kaufvertrag, notarielle Urkunde und Grundbuch-/Registerauszug;
Eigentumsquote, Nießbrauch und sonstige Nutzungsrechte;
Katasterwert, Revisionsjahr und gegebenenfalls Referenzwert;
Anschaffungspreis, Erwerbssteuern, Notar-, Register- und Beratungskosten;
Aufteilung von Grund und Boden sowie Gebäude;
Belege über Bau-, Herstellungs- und Verbesserungskosten;
Darlehensverträge, Zinsen und Finanzierungskosten;
Mietverträge, Buchungsportale, Kautionen und Zahlungsnachweise;
tagegenauer Kalender für Vermietung, Eigennutzung, Leerstand, Bau und Unbenutzbarkeit;
Kostenbelege mit Zuordnung zu Objekt, Zeitraum und Nutzungsart;
deutsche und spanische Abschreibungsfortschreibung getrennt;
Modelo 210, 211, Steuerbescheide und Zahlungsbelege;
deutsche Einkommensteuererklärungen und Anrechnungsberechnung;
Wechselkursunterlagen, soweit Beträge nicht in Euro entstanden;
Verkaufsunterlagen, Maklerrechnung und Nachweis des Besitzübergangs;
spätere Erstattungen und notwendige Berichtigungen.

Berichtigung, Rechtsbehelf und Verständigungsverfahren

In Spanien beträgt die allgemeine Festsetzungs- und Erstattungsverjährung grundsätzlich vier Jahre. Eine zu niedrige Selbstveranlagung wird grundsätzlich durch ergänzende Erklärung korrigiert; bei einer den Steuerpflichtigen belastenden fehlerhaften Selbstveranlagung kommt ein Berichtigungsantrag in Betracht. Gegen Bescheide sind insbesondere recurso de reposición und wirtschaftsverwaltungsrechtliche Beschwerde möglich. Die konkrete Rechtsbehelfsfrist des Bescheids ist zu beachten.

In Deutschland kann eine erkannte unrichtige oder unvollständige Erklärung eine Berichtigungspflicht nach § 153 AO auslösen. Festsetzungsfristen richten sich nach §§ 169 bis 171 AO. Gegen einen Steuerbescheid ist regelmäßig innerhalb eines Monats Einspruch einzulegen.

Führt eine unterschiedliche Qualifikation oder Anrechnung zu einer abkommenswidrigen Doppelbesteuerung, kann zusätzlich Artikel 24 DBA genutzt werden. Der Antrag ist grundsätzlich innerhalb von drei Jahren nach der ersten Mitteilung der belastenden Maßnahme zu stellen. Nationale Fristen laufen daneben weiter.

Typische Fehler

Spanische Immobilienerträge werden in Deutschland pauschal als freigestellt behandelt.
Spanische Eigennutzungssteuer wird trotz fehlender deutscher Steuer vollständig angerechnet.
Katasterwert und Referenzwert werden verwechselt.
Für vermietete Tage wird zusätzlich fiktive Immobilienrente erklärt.
Gemeinschaftskosten, Finanzierung, Abschreibung und Verbesserungen werden ohne Nutzungs- und Zeitaufteilung abgezogen.
Die spanische Steuerberechnung wird unverändert in die deutsche Anlage V übernommen.
Beim Verkauf werden 3 Prozent vom Gewinn statt vom Kaufpreis einbehalten.
Der Verkäufer hält den 3-Prozent-Abzug für die endgültige Steuer und beantragt keine Erstattung.
Ein nach deutscher Zehnjahresregel steuerfreier Verkauf wird auch in Spanien als steuerfrei behandelt.
Die neuen Modelo-210-Fristen werden rückwirkend auf 2025 oder frühe Übergangsmonate 2026 angewendet.
Ein Anteilverkauf wird nicht auf den 365-Tage-Werttest für Immobiliengesellschaften geprüft.
IBI, IIVTNU, ITP oder Grundsteuer werden ohne Rechtsgrund als ausländische Einkommensteuer angerechnet.

Häufige Fragen

Wird eine spanische Ferienwohnung in Deutschland freigestellt?

Bei privatem Immobilienvermögen grundsätzlich nicht. Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii DBA ordnet regelmäßig die Anrechnungsmethode an. Deutschland ermittelt die Einkünfte nach deutschem Recht und rechnet die abkommensgemäße spanische Einkommensteuer nur bis zum Höchstbetrag an.

Muss ich für eine selbst genutzte spanische Wohnung Modelo 210 abgeben?

Als nicht in Spanien ansässige natürliche Person grundsätzlich ja, soweit eine fiktive Immobilienrente entsteht. Für 2026 und spätere Jahre läuft die Frist vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres.

Kann ich bei spanischer Vermietung alle deutschen Werbungskosten abziehen?

Nicht automatisch. Spanien und Deutschland wenden jeweils ihre eigenen Abzugs-, Abschreibungs- und Aufteilungsregeln an. Für deutsche/EU-Residenten können in Spanien unmittelbar zusammenhängende Kosten abzugsfähig sein, müssen aber nach spanischen Anforderungen belegt werden.

Warum behält der spanische Käufer 3 Prozent ein?

Der Abzug sichert die IRNR des nichtansässigen Verkäufers. Er beträgt 3 Prozent des Kaufpreises und ist nur eine Vorauszahlung. Der tatsächliche Gewinn wird später mit Modelo 210 abgerechnet.

Gilt die deutsche Zehnjahresfrist auch in Spanien?

Nein. Sie ist eine deutsche innerstaatliche Regel. Spanien ermittelt den Gewinn eines spanischen Residenten oder den Gewinn aus einer spanischen Immobilie nach spanischem Recht.

Was ist bei einer Immobiliengesellschaft zu prüfen?

Neben laufenden Mieten, Körperschaftsteuer und Privatnutzung ist beim Anteilverkauf der Werttest des Artikels 13 zu prüfen. Seit 2025 genügt, dass die Anteile zu irgendeinem Zeitpunkt innerhalb der 365 Tage vor dem Verkauf zu mehr als 50 Prozent auf Grundvermögen im anderen Staat beruhten.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand dieses Artikels ist der 10. August 2026. Regionale und kommunale Steuersätze, Kaufnebenkosten, Vermögensteuerfreibeträge, Tourismusabgaben sowie Formularfassungen sind für Objektort und Ereignisjahr gesondert zu prüfen.