Neue BFH-Urteile definieren „selbstgenutzte Immobilie“ sehr eng

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Entscheidungen die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung des Gewinns aus dem Verkauf privater Immobilien innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist beleuchtet. Insbesondere wird dabei die Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken fokussiert. Die Steuerbefreiung gilt auch für Immobilien die in Spanien belegen sind.

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie innerhalb dieser Frist bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie entweder durchgehend zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden vorhergehenden Jahren vom Eigentümer selbst bewohnt wurde.

Jedoch stellt der BFH klar, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht angenommen wird, wenn eine Immobilie seit ihrer Fertigstellung bis zum Verkauf unentgeltlich an Verwandte, wie die (Schwieger-)Mutter, überlassen wurde. Laut einem Urteil des BFH vom 26.09.2023 (Aktenzeichen IX R 13/23) gilt eine Immobilie nur dann als selbstgenutzt, wenn sie vom Steuerpflichtigen selbst oder von einem Kind, das in der Einkommensteuer zu berücksichtigen ist, bewohnt wird. Eine abweichende Definition im Eigenheimzulagengesetz, wonach auch die unentgeltliche Überlassung an Angehörige als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt, lässt sich nicht auf § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG übertragen.

In einem weiteren Urteil bestätigt der BFH, dass auch die unentgeltliche Überlassung an einen geschiedenen Ehegatten nicht als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gewertet wird (Urteil vom 14.11.2023, Aktenzeichen IX R 10/22).

Des Weiteren verneint der BFH eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Falle des Verkaufs eines unbebauten Grundstücksteils, der von einem bewohnten Wohngrundstück abgetrennt wurde. Zwar ist der mit dem Wohngebäude in einem einheitlichen Nutzungszusammenhang stehende Grund und Boden grundsätzlich in die Steuerbefreiung eingeschlossen. Laut einem Urteil des BFH vom 26.09.2023 (Aktenzeichen IX R 14/22) muss dieser Zusammenhang jedoch zum Zeitpunkt des Verkaufs bestehen. Wird ein Teil des Grundstücks abgetrennt, entfällt dieser Zusammenhang, sodass die Beurteilung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken für jedes der neu entstandenen Grundstücke separat erfolgen muss.