Kauf einer Immobilie auf Mallorca - Risikovermeidung

Kauf vorbereiten

Warum beginnt ein sicherer Immobilienkauf nicht mit der Besichtigung?

Eine Besichtigung beantwortet die Frage, ob Ihnen eine Immobilie gefällt. Sie beantwortet nicht, ob der Verkäufer allein verfügen darf, ob der Pool genehmigt ist, ob die Zufahrt rechtlich gesichert wurde, ob eine Ferienvermietung zulässig ist oder ob die Wohnung für bereits beschlossene Dacharbeiten der Gemeinschaft aufkommen muss. Genau diese Punkte entscheiden später darüber, ob aus einem guten Objekt auch ein guter Kauf wird.

Auf Mallorca treffen mehrere Ebenen aufeinander. Das spanische Zivil- und Grundbuchrecht regelt Eigentum, Verträge und dingliche Rechte. Das staatliche Kataster beschreibt das Objekt für Verwaltungszwecke. Balearisches, insulares und kommunales Recht bestimmt, was gebaut und wie es genutzt werden darf. In Küstennähe kommt das Küstenrecht hinzu. Bei einer Wohnung oder einer Villa in einer Anlage gelten außerdem die Regeln der Eigentümergemeinschaft. Keine Stelle führt diese Informationen automatisch zu einem Gesamtbild zusammen.

Der Kaufprozess muss deshalb wie ein Weg mit klaren Haltepunkten aufgebaut werden. An jedem Haltepunkt wird entschieden: weitergehen, erst einen Mangel heilen lassen, Preis oder Sicherheiten neu verhandeln oder den Erwerb beenden. Eine Due Diligence ist kein Aktenritual und keine Garantieurkunde. Sie ist die organisierte Antwort auf eine praktische Frage: Welche bekannten und noch offenen Risiken würden mit dem Kauf auf den Erwerber übergehen?

Was muss feststehen, bevor Sie eine Immobilie reservieren?

Noch bevor ein Reservierungsformular auf dem Tisch liegt, sollten Erwerber, Nutzungsziel und Kaufstruktur bestimmt sein. Diese Vorbereitung wirkt trocken, verhindert aber spätere Widersprüche. Eine Immobilie, die für gelegentliche Eigennutzung passt, kann für touristische Vermietung ungeeignet sein. Eine Gesellschaftsstruktur, die auf den ersten Blick steuerlich attraktiv erscheint, kann laufende Kosten, Berichtspflichten oder Risiken aus der Vergangenheit der Gesellschaft mitbringen. Eine Finanzierung, die erst nach dem Arrasvertrag beantragt wird, kann zu spät kommen.

Folgende Entscheidungen gehören an den Anfang:

Zur Identifikation benötigt ein ausländischer Käufer regelmäßig eine spanische Ausländeridentifikationsnummer, die Número de Identidad de Extranjero oder NIE. Die NIE ist jedoch nur eine Nummer. Sie ist weder Ausweisdokument noch Aufenthaltsgenehmigung noch Nachweis der steuerlichen Ansässigkeit. Reisepass oder Personalausweis, NIE-Nachweis und gegebenenfalls Aufenthalts- oder Ansässigkeitsunterlagen haben jeweils eine eigene Funktion.

Auch Familien- und Güterstand gehören nicht erst in die Kaufurkunde. Wer verheiratet ist, sollte klären, wer zivilrechtlich erwirbt, ob eine Zustimmung erforderlich ist und wie der Erwerb im Heimatstaat behandelt wird. Bei Miteigentum müssen Quoten, Finanzierung und spätere Entscheidungen zusammenpassen. Wer bereits beim Kauf an Schenkung oder Erbfolge denkt, sollte die spanischen und ausländischen Folgen gemeinsam prüfen lassen. Eine Konstruktion ist nicht schon deshalb sinnvoll, weil sie in einem Staat einen Vorteil verspricht.

Wer sollte die Prüfung auf Käuferseite steuern?

Der Makler vermittelt das Objekt. Der Notar ist neutral. Die finanzierende Bank prüft vor allem ihr Kredit- und Sicherheiteninteresse. Keine dieser Rollen ersetzt die unabhängige Prüfung für den Käufer.

In der Regel braucht der Erwerber einen eigenen spanischen Rechtsanwalt, einen Architekten oder qualifizierten Bausachverständigen und eine steuerliche Beratung, die auch den Heimatstaat einbezieht. Bei ländlichen Grundstücken kann ein Vermesser erforderlich sein. In Küsten- oder Schutzlagen kann ein Spezialist für Küsten-, Umwelt- oder Planungsrecht hinzukommen. Bei Finanzierung sollte die Bank so früh eingebunden werden, dass Bewertung, Kreditentscheidung und Auszahlungsvoraussetzungen nicht erst kurz vor dem Notartermin bekannt werden.

Entscheidend ist die Unabhängigkeit. Eine Empfehlung durch den Makler ist nicht automatisch problematisch. Sie muss aber offengelegt werden, und der beauftragte Berater muss eindeutig für den Käufer arbeiten. Vergütung, Auftrag und Berichtsempfänger sollten das erkennen lassen. Bei technischen Prüfungen reicht eine mündliche Einschätzung nach einem Rundgang nicht aus. Der Bericht sollte Befunde, Fotos, Grenzen der Untersuchung und erforderliche Folgemaßnahmen festhalten.

Wie bereiten Sie Geldherkunft und Zahlungsweg vor?

Immobilienkäufe unterliegen strengen Pflichten zur Geldwäscheprävention. Banken, Notare und Rechtsberater müssen verstehen können, wer wirtschaftlich hinter dem Kauf steht und woher die Mittel stammen. Das gilt besonders bei grenzüberschreitenden Zahlungen, Gesellschaften, Schenkungen, Darlehen unter Angehörigen oder mehreren Erwerbern.

Stellen Sie deshalb früh ein schlüssiges Belegdossier zusammen. Dazu können Kontoauszüge, Verkaufsverträge über andere Vermögenswerte, Erbschafts- oder Schenkungsunterlagen, Darlehensverträge, Steuerunterlagen und Gesellschaftsnachweise gehören. Bei einer Gesellschaft sind auch Registerunterlagen, Vertretungsnachweise und Angaben zu wirtschaftlich Berechtigten erforderlich. Unterlagen aus dem Ausland können eine Apostille oder Legalisation und eine beeidigte Übersetzung benötigen.

Der Zahlungsplan muss mit dem Vertrag übereinstimmen. Reservierung, Arras, weitere Abschläge, Kaufpreisrest, Bankablösung einer Verkäuferhypothek und Einbehalte sollten jeweils einem Konto, einem Fälligkeitszeitpunkt und einem Nachweis zugeordnet sein. Barzahlungen, unklare Drittzahlungen oder kurzfristige Umbuchungen schaffen vermeidbare Rückfragen und können den Notartermin gefährden.

Welche Vorprüfung gehört vor jede nicht rückzahlbare Zahlung?

Auch wenn der Markt schnell wirkt, darf eine Zahlung nicht blind vorauslaufen. Vor jeder Summe, die bei negativem Prüfergebnis verfallen könnte, sollte zumindest eine belastbare Vorprüfung erfolgen.

Sie umfasst mindestens die Identität und Verfügungsbefugnis des Verkäufers, einen aktuellen Grundbuchauszug, die Katasterdaten, einen ersten Abgleich mit dem sichtbaren Bestand sowie eine erste bau- und nutzungsrechtliche Auskunft. Bei Küstennähe kommt die Lage zu Küstengrenzen und Servituten hinzu. Bei Wohnungseigentum müssen Schulden, Sonderumlagen und wesentliche Gemeinschaftsbeschlüsse angesprochen werden. Bestehende Mieter, Feriengäste, sonstige Nutzer und mögliche Erwerbsrechte Dritter dürfen nicht übergangen werden.

Das Ergebnis dieser Vorprüfung ist noch kein abschließender Due-Diligence-Bericht. Es soll verhindern, dass ein offensichtlicher Dealbreaker erst entdeckt wird, nachdem der Käufer Geld oder Verhandlungsmacht verloren hat. Typische Stoppsignale sind eine ungeklärte Eigentümerkette, eine nicht löschbare Pfändung, ein laufendes Abrissverfahren, eine ungesicherte Zufahrt, eine unzulässige Hauptnutzung oder eine Immobilie, deren Identität sich zwischen Grundbuch, Kataster und Realität nicht verlässlich bestimmen lässt.

Reservierung und Vorverträge

Was regelt eine Reservierung wirklich?

Eine Reservierung ist nicht automatisch unverbindlich, nur weil sie kurz ist oder vom Makler als Standard bezeichnet wird. Entscheidend ist der Wortlaut. Bereits ein knappes Formular kann Pflichten, Exklusivität, Zahlungsfolgen oder eine Verpflichtung zum späteren Vertragsschluss auslösen.

Vor der Unterschrift müssen mindestens Parteien, Objekt, Kaufpreis, Reservierungsdauer, Exklusivität, Verwahrstelle und Rückzahlung geregelt sein. Ebenso wichtig sind Zugang zu Unterlagen und Immobilie, die Frist für die Due Diligence und die Folgen eines negativen oder unvollständigen Befunds. Der Verkäufer sollte sich verpflichten, während der Prüfphase keine neuen Belastungen zu begründen und die Immobilie nicht wesentlich zu verändern.

Eine gute Rückzahlungsklausel arbeitet nicht mit Formulierungen wie „bei zufriedenstellender Prüfung nach Ermessen des Käufers“, wenn später Streit über dieses Ermessen droht. Sie benennt objektive Bedingungen: keine ungeklärten Eigentumsrechte, keine nicht löschbaren Belastungen, positive Bau- und Nutzungsprüfung, positive Küstenprüfung, vollständige Dokumentenlieferung, gegebenenfalls Finanzierungszusage und keine wesentliche Verschlechterung. Außerdem regelt sie, wer den Betrag verwahrt, wann er freigegeben werden darf, innerhalb welcher Frist er zurückzuzahlen ist und welches Recht bei Uneinigkeit gilt.

Ein deutsches Notaranderkonto sollte nicht als spanischer Normalfall vorausgesetzt werden. Soll ein neutraler Dritter Geld verwahren, braucht es eine ausdrückliche schriftliche Verwahrvereinbarung mit eindeutigen Freigabebedingungen. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung des Kontos, sondern wer darüber verfügen darf und nach welchem Nachweis ausgezahlt wird.

Was ist bei einem Arrasvertrag zu unterscheiden?

Das spanische Wort arras beschreibt keine einzige, immer gleiche Vertragsform. Der Vertrag muss erkennen lassen, welche Rechtswirkung die Zahlung haben soll. Üblich ist die Unterscheidung zwischen bestätigenden Arras (arras confirmatorias), strafbewehrten Arras (arras penales) und Reugeld (arras penitenciales). Die Überschrift allein entscheidet nicht; maßgeblich sind die Klauseln als Ganzes.

Nur für wirksam vereinbarte arras penitenciales regelt Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs die besondere Loslösungsfolge: Der Käufer kann sich unter Verlust der geleisteten Arras lösen, der Verkäufer unter Rückzahlung des Doppelten. Das ist nicht dasselbe wie eine pauschale Vertragsstrafe für jeden beliebigen Pflichtverstoß. Auch die häufig verlangten zehn Prozent des Kaufpreises sind keine gesetzlich festgelegte Quote, sondern Verhandlungspraxis.

Bei arras confirmatorias bestätigt die Zahlung grundsätzlich den bereits geschlossenen Vertrag und wird auf den Kaufpreis angerechnet. Bei Nichterfüllung können Erfüllung, Vertragsauflösung und Schadensersatz nach den anwendbaren Regeln eine Rolle spielen. Arras penales verbinden die Zahlung mit einer Straf- oder Schadenspauschalierungsfunktion. Weil die Folgen erheblich voneinander abweichen, muss der Vertrag ausformulieren, was bei Rücktritt, Nichterfüllung, Fristablauf und negativem Prüfergebnis geschieht.

Ein Arrasvertrag sollte nicht unterschrieben werden, bevor entweder die Vollprüfung abgeschlossen ist oder deren Ergebnis als echte Bedingung im Vertrag steht. „Der Käufer kennt den rechtlichen und baulichen Zustand“ ist das Gegenteil einer solchen Absicherung, wenn die Unterlagen noch fehlen. Eine belastbare Due-Diligence-Klausel nennt Prüffelder, Dokumente, Frist, Mitwirkungspflichten, zulässige Befunde und Rechtsfolgen. Bei einem negativen Kernbefund muss die Rückzahlung ohne Zustimmung des Verkäufers praktisch durchsetzbar sein.

Der Vorvertrag sollte außerdem den genauen Kaufgegenstand, den Preis und seine Aufteilung, Mobiliar, Steuern, laufende Kosten, Gemeinschaftsumlagen, Besitzübergang und die Behandlung neuer Schäden regeln. Sollen Mieter oder andere Nutzer vor Übergabe ausziehen, gehören Nachweis und Frist in den Vertrag. Wird die Immobilie mit Mobiliar verkauft, ist eine Inventarliste mit nachvollziehbarer Bewertung besser als ein pauschaler Satz „inklusive Möbel“.

Wann kann eine Kaufoption sinnvoll sein?

Eine Kaufoption kann passen, wenn eine längere Projekt-, Genehmigungs- oder Finanzierungsphase überbrückt werden soll oder ein registerlicher Rang gewünscht ist. Sie ist weder automatisch sicherer noch automatisch steuerlich schlechter als Arras. Ihre zivil-, grundbuch- und steuerrechtliche Gestaltung muss zum Zweck passen.

Für eine Eintragung der Option im Grundbuch verlangt Artikel 14 der spanischen Grundbuchordnung insbesondere eine ausdrückliche Eintragungsvereinbarung, einen bestimmten Kaufpreis, gegebenenfalls einen Optionspreis und grundsätzlich eine Laufzeit von höchstens vier Jahren; für Mietverträge mit Kaufoption gelten Besonderheiten. Die Eintragung kann Rangwirkung schaffen. Sie garantiert aber nicht, dass spätere Rechte ohne weitere Voraussetzungen automatisch und entschädigungslos verschwinden. Wirksame Ausübung, notarielle Umsetzung und Registerverfahren müssen zusammenpassen.

Auch steuerlich verbietet sich die Faustformel „Option gleich 21 Prozent“ oder „besteuert wird nur der Optionspreis“. Umsatzsteuerstatus, Vertragsparteien und konkrete Gestaltung sind zu prüfen. Im Bereich der entgeltlichen Vermögensübertragungssteuer kann Artikel 14 Absatz 2 TRLITPAJD dazu führen, dass der vereinbarte Optionspreis, mindestens aber fünf Prozent der Bemessungsgrundlage des Hauptvertrags angesetzt werden, wenn der Optionspreis fehlt oder niedriger ist. Die spätere Ausübung ist ein weiterer Vorgang, dessen Steuerfolgen separat zu bestimmen sind.

Warum kann schon ein privater Kaufvertrag bindend sein?

Nach den Artikeln 1261 und 1278 des spanischen Zivilgesetzbuchs kann ein Vertrag bereits wirksam sein, wenn Einigung über Parteien, Objekt und Rechtsgrund beziehungsweise Preis besteht. Die fehlende notarielle Urkunde macht eine Einigung über eine Immobilie deshalb nicht automatisch folgenlos. Wer ein „unverbindliches Angebot“, eine Reservierung oder einen privaten Kaufvertrag unterschreibt, muss den rechtlichen Bindungswillen am Text prüfen lassen.

Vertrag, Eigentumsübergang und Grundbucheintragung sind drei verschiedene Ebenen. Der Vertrag schafft die schuldrechtlichen Pflichten. Für den Eigentumsübergang gilt im spanischen Recht das Zusammenspiel von Titel und Übergabe; die öffentliche Kaufurkunde kann nach Artikel 1462 des Zivilgesetzbuchs die Übergabe bewirken. Die Grundbucheintragung ist beim gewöhnlichen Kauf grundsätzlich nicht der Entstehungsakt des Eigentums, aber für Rang, Publizität und Schutz gegenüber Dritten zentral. Gerade deshalb ist die notarielle Urkunde weit mehr als bloße Beweissicherung.

Der private Vertrag muss das Objekt so beschreiben, dass alle Beteiligten dasselbe meinen: Registereinheit, Katasterreferenz, Flächen, Grenzen, Nebenräume, Stellplätze, Miteigentumsquoten, Inventar und mitübertragene Rechte. Nicht jede Abweichung zwischen Unterlagen führt zwingend zur endgültigen Ablehnung durch das Register. Wesentliche Identitäts-, Flächen- oder Grenzprobleme sollten aber vor der Bindung geklärt und nicht dem Vollzug nach dem Notartermin überlassen werden.

Due Diligence zu Recht, Register und Kataster

Wie wird aus vielen Einzelprüfungen eine belastbare Due Diligence?

Eine vollständige Prüfung besteht nicht darin, möglichst viele PDF-Dateien in einem Datenraum zu sammeln. Sie muss jede Information einer konkreten Frage zuordnen und Widersprüche sichtbar machen. Ein Grundbuchauszug wird mit Erwerbsurkunde, Kataster, Bauakte und tatsächlichem Bestand abgeglichen. Eine Vermietungslizenz wird nicht nur auf Existenz, sondern auch auf Objektbezug, Fortbestand und Übertragbarkeit geprüft. Ein bezahlter Grundsteuerbescheid beweist die Zahlung der IBI, aber nicht die baurechtliche Legalität des Gebäudes.

Sinnvoll ist ein Bericht mit vier Ergebniskategorien:

Der letzte Punkt ist in der Praxis besonders wichtig. „Dokument nicht vorhanden“ ist kein neutrales Ergebnis. Fehlt eine objektbezogen erforderliche Genehmigung, Bescheinigung oder Auskunft, muss geklärt werden, ob sie nie existierte, verloren ging, ersetzt werden kann oder auf einen Rechtsmangel hinweist. Der Käufer sollte nicht den Kaufpreis zahlen und danach auf eigene Kosten herausfinden müssen, welche dieser Varianten zutrifft.

Ein geordneter Datenraum erleichtert die Arbeit, ersetzt aber nicht die Verantwortung für die Prüfung. Jede Datei sollte mit Herkunft und Datum versehen sein. Alte Grundbuchauszüge, unlesbare Pläne, Entwürfe ohne Behördenstempel und Tabellen des Verkäufers dürfen nicht wie aktuelle amtliche Nachweise behandelt werden. Der Abschlussbericht sollte außerdem offenlegen, welche Stellen nicht geprüft werden konnten und welche Annahmen der Bewertung zugrunde liegen.

Was muss beim Verkäufer und im Grundbuch geprüft werden?

Am Anfang steht die einfache, aber nicht immer leicht zu beantwortende Frage: Wer darf verkaufen? Bei einer natürlichen Person sind Identität, Familien- und Güterstand sowie der Erwerbstitel zu prüfen. Bei Erbengemeinschaften, Scheidungen, Betreuungssituationen oder Miteigentum kann die Verfügungsbefugnis von weiteren Zustimmungen oder vorherigen Urkunden abhängen. Handelt ein Bevollmächtigter, muss die notarielle Vollmacht das konkrete Geschäft und die Zahlungsabwicklung tragen, fortbestehen und in Spanien verwendbar sein.

Bei einer verkäuferseitigen Gesellschaft reichen Firmenname und Unterschrift eines Geschäftsführers nicht. Erforderlich sind aktuelle Registerdaten, Satzung, Vertretungsregel, gegebenenfalls ein Gesellschafter- oder Organbeschluss, Steueridentifikation und Angaben zu wirtschaftlich Berechtigten. Ausländische Gesellschaftsunterlagen können Form- und Übersetzungsanforderungen auslösen.

Das spanische Eigentumsregister, Registro de la Propiedad, zeigt die eingetragene Rechtslage. Für die erste Prüfung dient eine aktuelle nota simple. Bei besonderen Zweifeln oder wenn eine stärkere Beweiskraft erforderlich ist, kommt eine Registerbescheinigung, certificación registral, in Betracht. Geprüft werden nicht nur der eingetragene Eigentümer und die Adresse, sondern die vollständige Beschreibung jeder Einheit und jedes Nebenrechts.

Der Registerauszug kann unter anderem Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, auflösende Bedingungen, Verfügungsbeschränkungen, Optionen, Vorkaufsrechte oder laufende Eintragungsanträge erkennen lassen. Auch ein Status als öffentlich geförderter Wohnraum, vivienda de protección oficial oder VPO, und damit verbundene Preis-, Nutzungs- oder Verfügungsbindungen sind zu klären. Miteigentumsquoten, Stellplätze und Nebenräume müssen ebenfalls zum Kaufgegenstand passen. Eine vermeintlich zur Wohnung gehörende Dachterrasse kann etwa Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht sein. Eine Zufahrt kann sichtbar vorhanden, rechtlich aber nicht als Wegerecht gesichert sein.

Eine eingetragene Hypothek verschwindet nicht durch die Zusage, sie werde „aus dem Kaufpreis bezahlt“. Der Vertrag braucht einen bezifferten Ablösebetrag, eine aktuelle Bankbescheinigung, den Zahlungsweg an die Bank und einen Mechanismus für die notarielle und registerliche Löschung. Hinzu kommen mögliche Kosten und die Frage, wer Beanstandungen des Registers behebt. Bei einer Pfändung oder anderen Zwangsmaßnahme ist zu klären, ob eine rechtzeitige und rangrichtige Löschung überhaupt erreichbar ist.

Unmittelbar vor der Beurkundung muss die Registerlage erneut abgefragt werden. Zwischen einem vier Wochen alten Bericht und dem Notartermin kann eine neue Belastung präsentiert worden sein. Die elektronische Präsentation der notariellen Urkunde beim Register sichert anschließend den Präsentationsrang, ersetzt aber nicht die vorherige Kontrolle.

Auch offene Grundsteuer darf nicht als bloße Schuld des Verkäufers behandelt werden. Nach Artikel 64 Absatz 1 des Kommunalsteuergesetzes haftet die Immobilie bei einem Eigentümerwechsel subsidiär für die gesamte offene IBI-Steuerschuld. Deshalb sind aktuelle IBI-Bescheide, Zahlungsnachweise und eine kommunale Auskunft oder Bescheinigung über Rückstände einzuholen. Offene Beträge sollten vor Vollzug gezahlt oder beziffert gesichert und die Erledigung in der Vollzugsakte dokumentiert werden.

Welche Rechte Dritter können den Erwerb stören?

Nicht jedes Recht steht plakativ auf der ersten Seite der nota simple. Mietverträge, Besitzlagen und gesetzliche Erwerbsrechte müssen gesondert untersucht werden. Ein Wohnungsmieter kann nach Artikel 25 der spanischen Ley de Arrendamientos Urbanos Ankaufs- oder Vorkaufsrechte haben, soweit kein wirksamer Ausschluss oder Ausnahmetatbestand greift. Bei Miteigentum kommen die Regeln der Artikel 1522 und 1524 des Zivilgesetzbuchs in Betracht. Bei ländlichen Grundstücken können Nachbarrechte nach Artikel 1523 des Zivilgesetzbuchs und agrarrechtliche Rechte nach Artikel 27 der Ley 19/1995 relevant werden. Außerdem sind konkrete öffentliche balearische oder kommunale Erwerbsrechte für das betroffene Gebiet zu prüfen.

Auch die tatsächliche Besitzlage ist entscheidend. Wer wohnt im Haus? Gibt es einen Dauer- oder Saisonmietvertrag, Feriengäste, einen Hausmeister, Hauspersonal, einen Pächter oder eine unentgeltliche Nutzung durch Angehörige? Soll lasten- und nutzerfrei übergeben werden, müssen Kündigung, Räumung und Schlüsselübergabe nachgewiesen werden. Die bloße Verkäufererklärung „wird frei geliefert“ genügt bei erkennbaren Nutzungsverhältnissen nicht.

Nießbrauch und bloßes Eigentum sind ebenfalls auseinanderzuhalten. Der Nießbrauch ist in Artikel 467 ff. des Zivilgesetzbuchs geregelt. Ist ein Nießbrauch eingetragen, kann der bloße Eigentümer nicht ohne Weiteres dieselbe unbelastete Rechtsposition übertragen, die ein Käufer bei Volleigentum erwartet. Löschung, Zustimmung und steuerliche Folgen müssen vor dem Vertrag feststehen.

Warum sind Grundbuch und Kataster nicht dasselbe?

Das spanische Immobilienkataster, Catastro Inmobiliario, ist ein staatliches Verwaltungsregister im Geschäftsbereich des Finanzministeriums. Es ist nicht das Grundbuch, nicht bei der Gemeinde angesiedelt und nicht ausschließlich ein Steuerregister. Seine Daten dienen unter anderem der Identifikation, Beschreibung und Bewertung von Immobilien. Die 20-stellige alphanumerische Katasterreferenz ordnet das Objekt eindeutig zu. Sie beweist aber weder das Eigentum noch die baurechtliche Legalität eines Gebäudes.

Für die Prüfung wird eine beschreibende und grafische Katasterbescheinigung benötigt. Ihre Angaben zu Grundstück, Lage, Fläche, Grenzen, Nutzung und Bebauung werden mit Grundbuch, Erwerbsurkunde, Bauunterlagen und Realität verglichen. Abweichungen sind weder automatisch harmlos noch automatisch ein Grund zum Abbruch. Entscheidend ist, was abweicht, warum es abweicht und ob die Identität des Kaufgegenstands trotzdem zweifelsfrei feststeht.

Besonders bei ländlichen Grundstücken können historische Beschreibungen, Naturgrenzen und heutige Geodaten auseinanderfallen. Dann sollte ein georeferenziertes Aufmaß mit GML-Daten und fachlicher Grenzprüfung erstellt werden. Die Koordination von Grundbuch und Kataster ist kein dekorativer Zusatz, wenn die Grundstücksidentität, eine Erweiterung oder die Finanzierung davon abhängt.

Notwendige Berichtigungen gehören vor dem Kauf vertraglich zugewiesen. Der Vertrag muss sagen, wer ein Kataster-, Register-, Teilungs-, Zusammenlegungs-, Georeferenzierungs- oder Neubauerklärungsverfahren betreibt, wer die Kosten trägt, welches Ergebnis geschuldet ist und was bei einer Ablehnung geschieht. Für aktuelle Katastererklärungen ist das Modelo 900D einschlägig; die früheren Formulare 901-N und 902-N sind aufgehoben.

Baurecht, Nutzung, Küste und Technik

Wie prüfen Sie Bebauung, Planung und genehmigte Nutzung?

Die wichtigste baurechtliche Arbeit ist der Vergleich zwischen genehmigtem und tatsächlichem Bestand. Ein Architekt oder anderer qualifizierter Techniker sollte die Immobilie aufnehmen und die Ausführung mit den amtlich genehmigten Plänen und der vollständigen kommunalen Bauakte vergleichen. Geprüft werden nicht nur Wohnfläche und Hauptgebäude. Pools, Terrassen, Veranden, Garagen, Gästehäuser, Keller, Technikräume, Stützmauern, Zufahrten und Nutzungsänderungen können eigenständige Probleme auslösen.

Danach ist die planungsrechtliche Lage zu bestimmen. Liegt das Grundstück in suelo urbano, urbanizable oder rústico? Besteht besonderer Landschafts-, Natur-, Kultur-, Wasser-, Straßen- oder Küstenschutz? Welche staatlichen, balearischen, insularen und kommunalen Regeln gelten heute? Zu den zentralen Grundlagen gehören das staatliche Bodenrecht im Real Decreto Legislativo 7/2015, die balearische Ley 12/2017, der Inselterritorialplan und die jeweilige kommunale Planung. Das aufgehobene Bodengesetz von 1992 ist keine aktuelle Grundlage für die Kaufentscheidung.

Nicht jede bauliche Maßnahme benötigt dieselbe Verfahrensart. Je nach Vorhaben können eine Baugenehmigung, eine declaración responsable, eine comunicación previa oder eine gesetzliche Ausnahme einschlägig sein. Deshalb ist die pauschale Aussage „jede Baumaßnahme braucht eine Baugenehmigung“ ebenso ungenau wie die Annahme, kleine oder alte Anbauten seien automatisch frei.

Für jedes relevante Bauteil und jede Nutzung sollte der Bericht einen Status ausweisen:

Eine declaración de obra nueva, also eine notarielle Neubauerklärung und deren Grundbucheintragung, beschreibt ein Bauwerk für Urkunde und Register. Sie beweist nicht automatisch, dass jeder Teil materiell baurechtlich legal ist. Auch eine Eintragung nach Artikel 28 Absatz 4 des staatlichen Bodengesetzes wegen Zeitablaufs darf nicht mit einer Baugenehmigung verwechselt werden. Registerrechtliche Erfassbarkeit, behördliche Wiederherstellungsbefugnis und materielle Legalität sind verschiedene Fragen.

Was bedeutet der Ablauf einer baurechtlichen Frist?

Nach Artikel 196 der balearischen Ley 12/2017 gilt für die reguläre Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung grundsätzlich eine Frist von acht Jahren ab vollständiger Fertigstellung. Diese Aussage ist nur mit ihren Ausnahmen brauchbar. Für besonders geschützte Flächen, öffentlichen Bereich, Küsten- und Schutzbereiche oder geschützte Güter können strengere Regeln gelten oder Fristen nicht in derselben Weise ablaufen.

Vor allem legalisiert der Fristablauf einen illegalen Bau nicht. Er kann bedeuten, dass bestimmte Wiederherstellungsmaßnahmen nicht mehr durchgesetzt werden können. Der Bestand kann trotzdem rechtlich eingeschränkt bleiben. Umbau, Erweiterung, Wiederaufbau nach Schaden, Nutzungsänderung, Finanzierung und Versicherung können davon betroffen sein. Ein solcher Befund ist deshalb mindestens gelb und muss in Preis, Vertrag und Zukunftsplanung einbezogen werden.

Die außerordentliche Legalisierung bestimmter Bauten auf suelo rústico nach der 2024 eingeleiteten und später konsolidierten balearischen Regelung ist keine allgemeine Amnestie. Sie ist ein enger, zeitlich begrenzter Sonderweg. Ob er für ein Objekt offensteht, hängt unter anderem vom lokalen Inkraftsetzen, der konkreten Flächenkategorie, Ausschlusstatbeständen sowie technischen und ökologischen Anforderungen ab. Hinzu kommen eine Abgabe, die grundsätzlich je nach Antragsjahr 10 Prozent, 12,5 Prozent oder 15 Prozent der Ausführungskosten betragen kann, und besondere Nutzungsfolgen. Seit der Änderung durch Ley 4/2026 gilt: Wird innerhalb von sechs Monaten keine abschließende Entscheidung zugestellt, darf der Antragsteller von einer Ablehnung durch negatives Verwaltungsschweigen ausgehen; ein bloß anhängiger Antrag ist daher keine gesicherte Heilung. Wird die außerordentliche Legalisierung einer Wohnung erteilt, muss der Bescheid das Verbot der touristischen Vermarktung ausdrücklich enthalten. Dieses Verbot und die legalisierte Neubauerklärung beziehungsweise die Legalisierung eines bereits eingetragenen, unverändert beschriebenen Bestands sind innerhalb von drei Monaten im Grundbuch einzutragen. Vor einem Kauf sind deshalb tatsächlicher Antragseingang, Bescheid, Auflagen, Abgaben, Grundbuchvollzug, Kosten, Fristen und Rechtsfolgen objektbezogen nachzuweisen.

Welche Bau- und Nutzungsdokumente müssen zusammenpassen?

Bei einer Wohnimmobilie können Baugenehmigungen, genehmigte und gestempelte Pläne, Änderungs- oder Nachtragsgenehmigungen, technische Abschlussbescheinigung, kommunaler Nutzungs- oder Erstnutzungstitel, cédula de habitabilidad, Neubauerklärung, Energieausweis und Gebäudebuch relevant sein. Diese Dokumente sind nicht austauschbar. Sie beantworten unterschiedliche Fragen und entstehen nicht bei jedem Objekt in einer universell gleichen Reihenfolge.

Das technische Abschlusszertifikat, certificado final de obra, stammt von den verantwortlichen technischen Leitern. Eine Berufskammer kann eine erforderliche Mitwirkung oder Registrierung vornehmen, erstellt den Abschluss aber nicht selbst. Die kommunale licencia de ocupación oder licencia de primera utilización betrifft die behördliche Nutzungsphase. Die cédula de habitabilidad bestätigt die Bewohnbarkeitsanforderungen und gilt grundsätzlich zehn Jahre. Typ, Ausstellungsdatum und Ablauf sind zu prüfen; nach der Reform kann eine einschlägige Nutzungs- oder Erstnutzungslizenz im Einzelfall eine Ersatzfunktion haben.

Eine fehlende oder abgelaufene Cédula bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie unverkäuflich ist. Sie beweist umgekehrt auch nicht, dass alles legal ist, wenn sie vorliegt. Unter gesetzlichen Voraussetzungen kann ihr Fehlen in der Übertragung dokumentiert werden. Für den Käufer bleiben jedoch Versorgung, Finanzierung, Vermietung, spätere Erneuerung und die zugrunde liegende Bau- und Nutzungslage zu klären.

Bei jüngeren Gebäuden ist außerdem die zehnjährige Sicherheit für strukturelle Schäden, der seguro decenal, zu prüfen, soweit sie nach der Ley de Ordenación de la Edificación erforderlich ist. Die Selbstbauer-Ausnahme und eine mögliche Befreiung durch den Erwerber müssen konkret dokumentiert werden. Aus dem Gebäudealter allein folgt weder ausnahmslose Versicherungspflicht noch Entbehrlichkeit.

Vorhandene Unterlagen sagen nichts Sicheres über künftige Pläne. Wer anbauen, einen Pool errichten, eine Garage in Wohnraum umwandeln oder touristisch vermieten will, braucht eine schriftliche Prüfung der heutigen Rechtslage. Dass der Nachbar ähnlich gebaut hat oder der Verkäufer die Immobilie bisher entsprechend nutzte, ist kein Rechtsnachweis.

Wann braucht eine Immobilie einen eigenen Küstenrechtsbericht?

Bei jeder küstennahen Immobilie reicht der Blick auf die Entfernung zum Wasser nicht aus. Die staatliche Küstenabgrenzung, deslinde, bestimmt, wo der öffentliche maritim-terrestrische Bereich verläuft. Hinzu kommen Schutz-, Transit- und öffentliche Zugangsservituten. Ihre Breite und Wirkung können von Lage, Übergangsrecht und Objektgeschichte abhängen.

Der Bericht muss die Immobilie und jedes wesentliche Bauteil zur amtlichen Abgrenzung verorten. Er muss erklären, welche Folgen die Servituten für Bestand, Umbau, Erweiterung, Einfriedung, Zugang und Nutzung haben. Liegt eine Konzession oder Genehmigung vor, sind Laufzeit, Übertragbarkeit, Gebühren, Auflagen und Erlöschensgründe zu prüfen. Auch der Registervermerk muss dazu passen.

Meerblick, jahrzehntelange Nutzung und eine Grundbucheintragung sind kein Nachweis küstenrechtlicher Zulässigkeit. Liegt ein Gebäude im öffentlichen Bereich oder hängt seine Nutzung von einer ablaufenden, nicht sicher übertragbaren Konzession ab, kann das ein roter Befund sein. Eine allgemeine Zusicherung des Verkäufers darf den amtlichen Lage- und Rechtsnachweis nicht ersetzen.

Was sollte die technische und umweltbezogene Prüfung leisten?

Die Rechtsprüfung sagt, ob eine Terrasse genehmigt wurde. Sie sagt nicht, ob deren Abdichtung funktioniert. Deshalb braucht eine gebrauchte Immobilie eine unabhängige Ortsbesichtigung mit Zustandsbericht und Fotodokumentation. Der Umfang richtet sich nach Alter, Bauart, Lage und sichtbaren Hinweisen. Bei Verdachtsmomenten können weitergehende Öffnungen, Messungen oder Fachgutachten erforderlich sein.

Geprüft werden sollten insbesondere Tragwerk, Dach, Fassaden, Abdichtungen, Feuchtigkeit, Entwässerung und Gefälle, Fenster und Türen, Elektroinstallation, Wasser, Abwasser oder Kläranlage, Gas, Klima- und Heiztechnik, Pool, Stützmauern sowie Wartungsstau. Auf einer Insel kommen je nach Lage Salz- und Korrosionsbelastung, Starkregen, hohe Luftfeuchte und intensive Sonneneinstrahlung hinzu. Daraus darf aber keine pauschale Behauptung über typische Mängel einer konkreten Immobilie abgeleitet werden. Entscheidend ist der objektbezogene Befund.

Auch Versorgung und Umwelt gehören in die Prüfung. Ein Strom- oder Wasservertrag beweist nur, dass eine Versorgung besteht, nicht dass Bau und Nutzung legal sind. Bei einer Finca sind Brunnenrecht, Zisterne, Wasserqualität, Abwasserentsorgung und Zufahrt für Wartung praktisch relevant. Je nach Lage müssen Hochwasser-, Erosions-, Waldbrand-, Altlasten-, Natur- und Wasserschutzrisiken abgefragt werden.

Technische Mängel werden erst durch eine Vertragsregel steuerbar. Ein Angebot oder eine belastbare Kostenschätzung hilft, Kaufpreisminderung, Verkäuferreparatur oder Einbehalt zu beziffern. Bei einer Reparatur braucht der Vertrag Leistungsbeschreibung, Frist, fachlichen Nachweis und die Regel, wer über die Freigabe eines Einbehalts entscheidet. Eine allgemeine Zusage, Mängel „bis zur Übergabe zu beseitigen“, ist bei komplexen Arbeiten zu unbestimmt.

Eigentümergemeinschaft und Finanzierung

Was ist bei einer Eigentümergemeinschaft zu prüfen?

Beim Kauf einer Wohnung, eines Reihenhauses oder einer Villa in einer gemeinschaftlichen Anlage erwerben Sie nicht nur die eigene Einheit. Sie treten in die rechtliche und wirtschaftliche Ordnung der comunidad de propietarios, der Eigentümergemeinschaft, ein. Pool, Garten, Dach, Fassade, Aufzug, Zufahrt, Leitungen und Sicherheitspersonal können Gemeinschaftssache sein. Die Kosten und Nutzungsregeln dieser Gemeinschaft beeinflussen den Wert der Immobilie unmittelbar.

Anzufordern sind Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftstitel, Satzung, Gemeinschaftsordnung, aktuelle Jahresabrechnung, Budget, Rücklagenstand und die Protokolle mindestens der letzten drei Jahre. Die Protokolle zeigen häufig mehr als eine Saldenbestätigung: wiederkehrende Feuchtigkeit, Streit über Fassaden, geplante Aufzüge, Prozesse, Versicherungsfälle, Beschränkungen der Ferienvermietung oder bereits diskutierte Sonderumlagen.

Vor der Beurkundung sollte das gesetzliche Schuldenzertifikat nach Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe e der Ley de Propiedad Horizontal vorliegen. Auf dieses Zertifikat sollte der Käufer grundsätzlich nicht verzichten. Die Einheit haftet gesetzlich für Gemeinschaftsschulden des laufenden und der drei vorangegangenen Kalenderjahre. Eine persönliche Zusage des Verkäufers, alles später zu begleichen, nimmt der Gemeinschaft diese dingliche Zugriffsmöglichkeit nicht.

Bei touristischer Vermietung genügt weder eine alte Lizenznummer noch die Aussage, andere Eigentümer vermieteten ebenfalls. Zu prüfen sind Objekt- und Personenbezug, Übertragbarkeit, zonenrechtliche Zulässigkeit sowie aktuelle gesetzliche und gemeinschaftsrechtliche Beschränkungen. Ist die Vermietbarkeit kaufentscheidend, gehört ihre bestätigte Zulässigkeit in den Prüfvorbehalt.

Wie wird eine Finanzierung in den Kaufprozess eingebaut?

Eine Finanzierungszusage sollte nicht als später Verwaltungsschritt behandelt werden. Bankbewertung, Beleihungswert, Kreditentscheidung, Geldherkunft und Auszahlung haben eigene Fristen. Zudem kann eine Bank bei baurechtlichen Unklarheiten, fehlender Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Registerabweichungen einen geringeren Wert ansetzen oder die Finanzierung ablehnen. Das wirtschaftliche Risiko bleibt beim Käufer, wenn der Arrasvertrag keine passende Finanzierungsbedingung enthält.

Die Bedingung sollte objektiv definieren, welche Finanzierung benötigt wird: Mindestbetrag, Laufzeit oder jedenfalls ein nachweisbares, marktübliches Finanzierungsangebot bis zu einem bestimmten Datum. Sie muss auch regeln, welche Anträge und Unterlagen der Käufer rechtzeitig liefern muss. Eine Klausel, nach der jede beliebige Bankablehnung zum Rücktritt berechtigt, ist konfliktträchtig; eine Klausel ohne Finanzierungsbezug lässt den Käufer das volle Arrasrisiko tragen.

Bei einer Hypothek ist zu unterscheiden zwischen dem Darlehen, der persönlichen Haftung und dem dinglichen Sicherungsrecht. Eine spanische Hypothek entsteht als dingliches Recht erst mit der Eintragung. Die persönliche Haftung ist nicht automatisch auf die Immobilie begrenzt. Eine Beschränkung nach Artikel 140 der Ley Hipotecaria muss ausdrücklich vereinbart sein. Wer davon ausgeht, die Rückgabe der Immobilie erledige stets die gesamte Schuld, kann ein erhebliches Fehlverständnis haben.

Zum Finanzierungsbudget gehören Bewertung, Bankentgelte, mögliche Vermittlung, Versicherungen, Übersetzungen und die Kosten des Hypothekenvollzugs. Bei Verbraucherdarlehen bestehen besondere vorvertragliche Informations- und Notarprozesse. Außerdem muss die Auszahlung technisch zum Kaufpreisfluss passen. Zahlt die Bank erst nach Erfüllung bestimmter Registervoraussetzungen, müssen Eigenmittel und Kaufurkunde darauf abgestimmt sein.

Auch eine ausländische oder private Finanzierung muss rechtlich und steuerlich funktionieren. Darlehensgeber, Marktüblichkeit, Besicherung, Zinszahlung und Dokumentation können für Vermögensteuer, Ertragsteuer und Geldwäscheprüfung relevant sein. Eine Finanzierung senkt die spanische Vermögensteuer nicht allein deshalb, weil ein Darlehensvertrag existiert. Abziehbarkeit und wirtschaftlicher Zusammenhang sind gesondert zu prüfen.

Steuern, Kosten und Erwerbsstruktur

Welche Steuer entscheidet beim direkten Immobilienkauf?

Die Steuerfrage beginnt nicht mit dem Etikett „Neubau“ oder „Altbau“. Zuerst sind Verkäuferstatus, Umsatzsteuerstatus der Lieferung, Art der Immobilie und mitübertragene Bestandteile zu bestimmen. Umgangssprachliche Kategorien reichen dafür nicht.

Bei einer umsatzsteuerpflichtigen ersten Lieferung einer zur Wohnnutzung geeigneten Wohnung gelten grundsätzlich 10 Prozent spanische Umsatzsteuer, Impuesto sobre el Valor Añadido oder IVA. Bis zu zwei gemeinsam übertragene Garagen und mitübertragene Nebenräume können einbezogen sein. Bestimmte öffentlich geförderte Wohnungen können 4 Prozent IVA unterliegen. Bauland, Geschäftsräume, isoliert oder zusätzlich verkaufte Stellplätze, selbstständig veräußerte Möbel und andere Bestandteile können dagegen mit 21 Prozent IVA zu behandeln sein.

Zweit- und Folgelieferungen von Gebäuden sind grundsätzlich von IVA befreit und unterliegen regelmäßig der entgeltlichen Vermögensübertragungssteuer, Transmisiones Patrimoniales Onerosas als Teil der ITP/AJD. Bei Unternehmern können unter engen Voraussetzungen ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung und eine Umkehr der Steuerschuldnerschaft relevant werden. Das ist keine Wahlmöglichkeit allein aufgrund eines günstigeren Ergebnisses, sondern setzt die gesetzlichen Bedingungen voraus.

Bei einer IVA-pflichtigen, notariell beurkundeten und registerfähigen Übertragung ist außerdem die Stempelsteuer auf notarielle Dokumente, Actos Jurídicos Documentados oder AJD, zu prüfen. Für die Balearen gilt am Rechtsstand 14. August 2026 grundsätzlich ein Satz von 1,5 Prozent. Für erste notarielle Ausfertigungen über die Übertragung von Immobilien oder dinglichen Rechten mit einem Wert von mindestens 1.000.000 Euro gilt grundsätzlich 2 Prozent; Sicherungsrechte sind von dieser besonderen Erhöhung ausgenommen. Tatbestand und Bemessungsgrundlage müssen für die konkrete Urkunde bestimmt werden.

Diese Tabelle ist eine Entscheidungshilfe, keine Steuergarantie. Gemischt genutzte Objekte, mehrere Registereinheiten, Bauprojekte, Übertragungen zwischen Unternehmern und mitverkauftes Inventar können mehrere Steuerfolgen in einer Transaktion auslösen.

Wie wird die balearische ITP im Jahr 2026 berechnet?

Für entgeltliche Immobilienübertragungen gilt auf den Balearen am 14. August 2026 ein progressiver allgemeiner Tarif. Progressiv bedeutet: Nicht der höchste erreichte Satz wird auf den gesamten Wert angewendet. Jede Stufe erfasst nur den Teil der Bemessungsgrundlage innerhalb dieser Stufe.

Bei einer Bemessungsgrundlage von 1.000.000 Euro ergeben sich nach diesem Stufentarif 90.000 Euro ITP. Bei 1.500.000 Euro sind es 150.000 Euro, bei 2.000.000 Euro 210.000 Euro und bei 2.500.000 Euro 275.000 Euro. Begünstigungen und Sondertatbestände können andere Ergebnisse bringen, dürfen aber nur verwendet werden, wenn ihre persönlichen und objektbezogenen Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Bemessungsgrundlage ist nicht stets identisch mit dem Kaufpreis. Bei Immobilien gilt grundsätzlich der Kataster-Referenzwert am Steuertag, wenn ein solcher vorhanden ist. Ist der vereinbarte Preis oder der erklärte Wert höher, gilt der höhere Wert. Deshalb gehört der Abruf des Referenzwerts vor die endgültige Bindung. Ein niedriger Kaufpreis schützt nicht vor einer Steuerberechnung auf einer höheren Bemessungsgrundlage.

Am Rechtsstand 2026 sind Selbstveranlagung, Zahlung und Einreichung der einschlägigen balearischen ITP/AJD-Modelle grundsätzlich innerhalb eines Monats ab Datum des Rechtsgeschäfts oder Vertrags vorzunehmen. „Vier Wochen“ ist keine gleichbedeutende Fristbeschreibung. Bei mehreren Urkunden oder Bedingungen muss geprüft werden, welches Ereignis die jeweilige Steuerfrist auslöst.

Welche Nebenkosten gehören in ein belastbares Kaufbudget?

Steuern bilden meist den größten Nebenposten, sind aber nicht der einzige. Eine pauschale gesetzliche Ein-Prozent-Gebühr für Notar und Grundbuch gibt es nicht. Beide Vergütungen folgen amtlichen, überwiegend degressiven, wertabhängigen Tarifen und den konkreten Urkunden- beziehungsweise Registerpositionen. Ein Kostenvoranschlag ist verlässlicher als eine Prozentfaustformel.

Maklerkosten sind ebenfalls nicht mit einer universellen Regel zu beantworten. Wer den Makler beauftragt hat, welche Vergütung vereinbart wurde und ob der Käufer eine eigene Verpflichtung unterschreibt, ist konkret zu prüfen. Dass im Markt häufig der Verkäufer zahlt, schließt eine vertragliche Käuferpflicht nicht automatisch aus.

Laufende Kosten sollten vor dem Erwerb aus realen Belegen hochgerechnet werden: IBI-Grundsteuer, Abfallgebühren, Gemeinschaft, Versicherungen, Strom, Wasser, Pool- und Gartenpflege, Sicherheit, Instandhaltung und Verwaltung. Hinzu kommen je nach Eigentümer und Nutzung Nichtresidentenbesteuerung, Vermögen- und Solidaritätssteuer sowie Ertragsteuer auf Vermietung. Diese Positionen sind keine Erwerbsnebenkosten im engen Sinn, gehören aber zur wirtschaftlichen Kaufentscheidung.

Warum muss der 3-Prozent-Einbehalt schon beim Kauf bekannt sein?

Der Einbehalt betrifft zwar die Steuer des Verkäufers, verpflichtet aber den Käufer. Veräußert ein in Spanien nicht ansässiger Eigentümer ohne spanische Betriebsstätte die Immobilie, muss der Erwerber grundsätzlich 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten. Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Käufer selbst in Spanien ansässig ist.

Der Betrag ist innerhalb eines Monats ab Übertragung mit dem Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde AEAT abzuführen. Der Verkäufer erhält den Nachweis und rechnet den Einbehalt in seiner Gewinnsteuererklärung mit Modelo 210 an oder beantragt eine Erstattung, soweit die Voraussetzungen vorliegen. Der Käufer zahlt die drei Prozent also nicht zusätzlich zum Kaufpreis, sondern behält sie vom vereinbarten Entgelt ein und führt sie für Rechnung des Verkäufers ab.

Die Urkunde und der Zahlungsplan müssen Anzahl und Quoten der Verkäufer, deren Ansässigkeitsstatus, Gegenleistung, Einbehalt und Zahlungsnachweise konsistent darstellen. Steueransässigkeit darf nicht allein aus einer vereinfachten 183-Tage-Aussage abgeleitet werden. Soll auf den Einbehalt verzichtet werden, braucht es einen belastbaren steuerlichen Ansässigkeitsnachweis und einen geprüften gesetzlichen Ausnahmetatbestand.

Dieser Mechanismus ist auch für den späteren Verkauf der heute gekauften Immobilie wichtig. Ist der heutige Käufer beim späteren Verkauf Nichtresident ohne Betriebsstätte, wird sein Erwerber grundsätzlich dieselben 3 Prozent einbehalten. Bewahren Sie deshalb Kaufurkunde, Steuerbelege, Rechnungen über nachweisbar anrechenbare Erwerbs- und Verbesserungskosten sowie Unterlagen zu späteren Investitionen geordnet auf. Sie können für die Berechnung des Veräußerungsgewinns und eine mögliche Erstattung entscheidend sein.

Was ist mit der kommunalen Plusvalía zu tun?

Die plusvalía municipal, rechtlich die Steuer auf den Wertzuwachs städtischen Grund und Bodens, ist nach der Reform durch das Real Decreto-ley 26/2021 kein ungeklärtes Provisorium mehr. Sie betrifft nicht pauschal das Gebäude und nicht ländlichen Boden. Ohne Wertzuwachs fällt sie nicht an. Neben der objektiven Berechnung besteht die Möglichkeit, einen niedrigeren tatsächlichen Wertzuwachs nachzuweisen.

Bei einem entgeltlichen Verkauf ist grundsätzlich der Verkäufer Steuerschuldner. Ist der Verkäufer jedoch eine in Spanien nicht ansässige natürliche Person, wird der Käufer nach Artikel 106 Absatz 2 des Kommunalsteuergesetzes zum gesetzlichen Ersatzsteuerschuldner (sujeto pasivo sustituto) und muss die kommunale Erklärung und Zahlung selbst sicherstellen. Die Erklärungsfrist bei Rechtsgeschäften unter Lebenden beträgt grundsätzlich 30 Werktage. Auch ein fehlender Wertzuwachs muss innerhalb der maßgeblichen Frist gegenüber der Gemeinde unter Vorlage der Erwerbs- und Veräußerungsnachweise geltend gemacht werden. Für Verfahren und Berechnung sind ergänzend die kommunale Satzung, der Bodenwert, die Haltedauer und die tatsächliche Wertentwicklung maßgeblich.

Auch außerhalb der gesetzlichen Ersatzsteuerschuldnerschaft sollte der Käufer die Steuer nicht ignorieren, nur weil sie wirtschaftlich dem Verkäufer zugeordnet ist. Besteht ein Vollzugsrisiko, kann ein bezifferter Einbehalt vereinbart werden. Bei einem in Spanien nicht ansässigen Verkäufer als natürlicher Person muss die Vertragsregelung dagegen von der gesetzlichen Käuferpflicht ausgehen. Vertrag und Urkunde müssen klarstellen, wer erklärt, wer zahlt, wie ein Einbehalt freigegeben wird und wie die gesetzliche oder rein interne Zuordnung im konkreten Fall aussieht.

Ist ein Share Deal eine steuerlich bessere Abkürzung?

Bei einem Share Deal kauft der Erwerber nicht die Immobilie, sondern Anteile an der Gesellschaft, der die Immobilie gehört. Das Eigentum am Grundstück bleibt bei der Gesellschaft. Dadurch ändert sich nicht nur die Steueranalyse, sondern der gesamte Risikogegenstand: Der Käufer übernimmt mittelbar die Gesellschaft mit ihrer Vergangenheit.

Anteilsübertragungen sind grundsätzlich von IVA und ITP/AJD befreit. Daraus folgt jedoch keine allgemeine Steuerfreiheit für Immobiliengesellschaften. Artikel 338 der Ley 6/2023 über die Wertpapiermärkte und Wertpapierdienstleistungen enthält eine Anti-Missbrauchsregel, wenn durch die Anteilsübertragung Immobiliensteuern umgangen werden sollen. Eine widerlegbare Vermutung kann insbesondere greifen, wenn Kontrolle an einer nicht börsennotierten Gesellschaft erworben oder erhöht wird und mindestens 50 Prozent ihres Aktivvermögens aus in Spanien belegenen, nicht betrieblich genutzten Immobilien bestehen. Eine weitere Vermutung betrifft unter bestimmten Voraussetzungen Anteile, die gegen Einlage nicht betrieblich genutzter Immobilien erworben und innerhalb von drei Jahren übertragen werden.

Ein Share Deal ist deshalb weder immer steuerfrei noch immer wie der direkte Immobilienkauf steuerpflichtig. Wirtschaftlicher Zweck, Kontrolle, Aktivzusammensetzung, betriebliche Nutzung, Marktwerte am Transaktionstag und Vorgeschichte der Einlagen müssen dokumentiert werden. Auch Befreiungen für Gesellschaftsgründung, Kapitalerhöhung oder bestimmte Gesellschaftereinlagen nach Artikel 45.I.B.11 TRLITPAJD machen nicht automatisch den gesamten Strukturweg steuerfrei.

Die Immobilien-Due-Diligence bleibt vollständig bestehen. Ein Anteilskauf heilt keine illegale Bebauung, keine Küstenservitut und keine ungesicherte Zufahrt. Hinzu kommt eine Gesellschaftsprüfung:

Bei einem direkten Kauf kann die Haftung weitgehend auf die Immobilie und den konkreten Vertrag fokussiert werden. Beim Share Deal können alte Steuerrisiken, Darlehen, verdeckte Ausschüttungen, Arbeitsverhältnisse oder Rechtsstreitigkeiten in der Gesellschaft verbleiben. Ein niedrigerer Kaufpreis oder ein umfangreicher Garantiekatalog ersetzt keine Einsicht in Buchhaltung, Steuerakten und Verträge. Garantien sind nur so wertvoll wie ihre Beweisbarkeit, Laufzeit, Haftungsgrenze und die Bonität des Garantiegebers.

Notartermin und Vollzug

Was muss vor dem Notartermin entschieden sein?

Der Notartermin ist nicht der Ort, an dem offene Kernfragen erstmals diskutiert werden. Vor Freigabe des Kaufpreises sollten die unmittelbar aktuelle Registerinformation, Identität und Vertretung, Lastenfreistellung, Steuerregime und alle vereinbarten Einbehalte bestätigt sein. Das Schuldenzertifikat der Gemeinschaft, IBI- und Abgabennachweise sowie die objektbezogen erforderlichen Bau-, Nutzungs- und Energiedokumente müssen vorliegen.

Die öffentliche Kaufurkunde, escritura pública, sollte den tatsächlich gewollten Vollzug abbilden. Dazu gehören Kaufgegenstand und Nebenbestandteile, Kaufpreis und Zahlungswege, Steuerzuordnung, Hypothekenablösung, Einbehalte, Besitz- und Schlüsselübergang, Nutzen und Lasten, Gefahr, Nutzerfreiheit, Inventar und Verkäufererklärungen. Offene gelbe Befunde benötigen messbare Bedingungen oder Sicherheiten. Eine Nebenabrede außerhalb der Urkunde darf den dokumentierten Zahlungsfluss nicht widersprechen.

Der spanische Notar ist neutral. Er prüft Identität, Geschäftsfähigkeit und Vertretung, achtet auf die Rechtmäßigkeit, erforscht den Parteiwillen und belehrt über die Tragweite der Urkunde. Er ist nicht der alleinige Berater des Käufers und führt keine vollständige technische, steuerliche oder wirtschaftliche Due Diligence durch. Es ist daher ebenso falsch, vom Notar eine umfassende Käuferprüfung zu erwarten, wie ihm jede Aufklärungsfunktion abzusprechen.

Wenn ein Käufer nicht sicher Spanisch versteht, muss die Sprachfrage vor dem Termin geklärt werden. Entwurf, Übersetzung oder Dolmetscher sollten genug Zeit für echte Prüfung lassen. Eine umfassende Vollmacht kann den Erwerb aus der Ferne ermöglichen, muss aber Kaufgegenstand, Preisrahmen, Finanzierung, Zahlungen, Einbehalte und gegebenenfalls Selbstkontrahierungs- oder Interessenkonfliktsituationen angemessen abdecken.

Wann ist der Kauf im Register wirklich abgeschlossen?

Nach der Unterzeichnung kann der Notar die autorisierte elektronische Abschrift beim Grundbuch präsentieren, sofern die Parteien nicht darauf verzichten. Damit wird ein Präsentationsrang gesichert. Über die Eintragung entscheidet jedoch der Registrador, also der Grundbuchführer. Er prüft die Urkunde registerrechtlich und kann Unterlagen oder Korrekturen verlangen.

Ein Gestor kann Steuererklärungen, Einreichung, Nachforderungen und Registervollzug koordinieren. Er hat aber kein gesetzliches Monopol für die Einreichung. Im Mandat oder in einer Vollzugsanweisung sollte eindeutig stehen, wer für elektronische Präsentation, Steuerzahlung, Löschung alter Rechte, Nachreichungen, Beantwortung von Beanstandungen und abschließende Kontrolle verantwortlich ist.

Der Vollzug ist nicht schon beendet, weil die Schlüssel übergeben wurden. Er ist erst sauber abgeschlossen, wenn der Käufer mit dem richtigen Erwerbsumfang eingetragen ist, vereinbarte Belastungen gelöscht wurden, eine neue Finanzierung korrekt eingetragen ist und die abschließende nota simple mit der Urkunde übereinstimmt. Dazu gehören auch Steuerbelege, Rechnungen und die eingetragene Ausfertigung beziehungsweise elektronische Dokumentation.

Was gehört zur Übergabe am Tag des Kaufs?

Die tatsächliche Übergabe sollte anhand eines Protokolls erfolgen. Darin werden Schlüssel, Fernbedienungen, Alarmcodes, Zählerstände, Inventar, Wartungsunterlagen und sichtbarer Zustand dokumentiert. Auch Zugangsdaten für technische Systeme, Pool- und Gartensteuerung sowie Kontaktdaten von Versorgern oder Wartungsfirmen können relevant sein. Fotos mit Datum helfen, spätere Diskussionen über neue Schäden oder fehlende Gegenstände zu vermeiden.

Versicherungsdeckung muss ohne Lücke bestehen. Der Käufer sollte nicht annehmen, die Police des Verkäufers gehe automatisch über. Strom, Wasser, Gas, Telekommunikation, Gemeinschaft und kommunale Abgaben müssen umgeschrieben oder mit neuen Lastschriftmandaten versehen werden. Dabei ist zu prüfen, ob alte Rückstände bestehen und ob für die Umschreibung technische Dokumente verlangt werden.

Bei vermieteten oder zeitweise überlassenen Objekten muss das Protokoll die Besitzlage bestätigen. Soll die Immobilie frei sein, dürfen Gepäck, persönliche Gegenstände oder fortbestehende Zugangsmöglichkeiten Dritter nicht als Nebensache behandelt werden. Bei vereinbarten Nacharbeiten werden Zustand, Restarbeiten, Frist und Einbehalt nochmals festgehalten.

Nach dem Kauf

Welche Pflichten beginnen nach dem Kauf?

Nach dem Registervollzug beginnt die Eigentümerphase. Ein nichtresidenter Eigentümer kann bei Selbstnutzung oder Leerstand einer spanischen Einkommenszurechnung unterliegen; bei Vermietung entstehen Erklärungs- und Zahlungsfragen nach Nutzung und Zeitraum. Vermögensteuer und staatliche Solidaritätssteuer können je nach Vermögen und persönlicher Situation hinzukommen. Tarife, Freibeträge, Abzüge und Erklärungsfristen sind für das jeweilige Jahr und die konkrete Ansässigkeit zu prüfen.

Touristische oder dauerhafte Vermietung erfordert neben der Steuerprüfung die fortlaufende Einhaltung von Lizenz-, Registrierungs-, Verbraucher-, Melde- und Gemeinschaftsregeln. Eine beim Kauf festgestellte Zulässigkeit ist keine Zusage, dass sich das Recht niemals ändert. Der Eigentümer sollte Auflagen, Ablaufdaten und Mitteilungspflichten in einem Fristenkalender führen.

Auch die technische Dokumentation gehört in den Nachlauf. Rechnungen für Verbesserungen, Genehmigungen, Pläne, Wartungen und Versicherungsfälle sollten objektbezogen archiviert werden. Sie können bei Gewährleistung, Versicherung, späterer Legalisierung und Verkauf entscheidend sein. Für verborgene Mängel nach Artikel 1484 ff. des Zivilgesetzbuchs gilt grundsätzlich eine kurze Frist von sechs Monaten ab Übergabe. Daneben kennt das Bauordnungsrecht der LOE Haftungszeiträume von zehn Jahren für strukturelle Schäden, drei Jahren für Bewohnbarkeit und einem Jahr für Ausführungsmängel; Ansprüche verjähren grundsätzlich zwei Jahre ab Schadenseintritt. Welcher Anspruch tatsächlich besteht, hängt von Baualter, Beteiligten, Schaden und Vertrag ab.

Deshalb sollte der Käufer die Immobilie nach Übergabe zeitnah nochmals kontrollieren, offene Mängel schriftlich anzeigen und Fristen nicht verstreichen lassen. Verkäufergarantien helfen nur, wenn der garantierte Sachverhalt, Haftungsumfang, Anzeigeweg und Anspruchsgegner klar sind. Die beste Risikovermeidung bleibt eine abgeschlossene Prüfung vor Bindung; der geordnete Nachlauf sorgt dafür, dass ihre Ergebnisse auch nach dem Notartermin wirken.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Wegweiser vermittelt allgemeine Informationen nach dem Rechtsstand vom 14. August 2026. Er ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder technische Prüfung der konkreten Immobilie. Tarife, Fristen, kommunale Planung, befristete Legalisierungsregeln und Verwaltungspraxis müssen am Tag der Bindung und am Tag des Vollzugs erneut geprüft werden.

Rechtsstand und Quellen

Welche amtlichen Quellen tragen diesen Wegweiser?

• Spanisches Zivilgesetzbuch, insbesondere zu Vertrag, Übergabe, Arras, Mängeln und Vorkaufsrechten
• Ley Hipotecaria
• Reglamento Hipotecario, insbesondere Artikel 14 zur Kaufoption
• Ley de Arrendamientos Urbanos, insbesondere Artikel 25
• Ley 19/1995, insbesondere Artikel 27 zum agrarrechtlichen Erwerbsrecht
• Ley de Propiedad Horizontal, insbesondere Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe e
• Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario
• Spanisches Kataster: amtliche Erläuterung der Katasterreferenz
• Modelo 900D und Aufhebung der früheren Formulare 901-N und 902-N
• Staatliches Bodenrecht, Real Decreto Legislativo 7/2015
• Balearisches Städtebaurecht, Ley 12/2017
• Balearische Wohnungsregelung, Ley 5/2018
• Konsolidierte balearische Regelung zur außerordentlichen Legalisierung
• Ley 4/2026 zur Änderung des Verfahrens und der Grundbuchfolgen der außerordentlichen Legalisierung
• Consell de Mallorca: Verfahren zur Cédula de habitabilidad
• Ley de Ordenación de la Edificación
• Real Decreto 390/2021 zur Energiezertifizierung
• Ley de Costas
• Reglamento General de Costas
• Ley del Notariado
• Reglamento Notarial
• Amtlicher Notartarif
• Amtlicher Grundbuchtarif
• Spanisches Umsatzsteuergesetz, Ley del IVA
• TRLITPAJD zu ITP und AJD
• Balearische Steuervorschriften und Tarife
• ATIB-Steuerkalender 2026
• Agencia Tributaria: Entscheidungshilfe zu IVA oder ITP beim Immobilienkauf
• Spanisches Nichtresidentensteuergesetz, insbesondere Artikel 25 Absatz 2
• Agencia Tributaria: 3-Prozent-Einbehalt und Modelo 211
• Kommunalsteuergesetz zu IBI und Plusvalía municipal
• Real Decreto-ley 26/2021 zur Neuregelung der Plusvalía municipal
• Artikel 338 Ley 6/2023 zur steuerlichen Anti-Missbrauchsregel bei Anteilskäufen