Erfolgreich vermieten, Risiken vermeiden

Dieser Wegweiser richtet sich vor allem an private Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca. Er behandelt die Vermietung durch natürliche Personen, unterscheidet aber konsequent zwischen in Spanien ansässigen und nicht ansässigen Vermietern. Gesellschaften, Miteigentum, Nießbrauch, Treuhandgestaltungen und gewerbliche Betreiber können zu anderen Ergebnissen führen. Auch eine einzige zusätzliche Dienstleistung oder eine fest eingerichtete Organisation kann die steuerliche Einordnung verändern. Deshalb steht am Anfang keine Steuerberechnung, sondern ein Tatsachenprotokoll.

Vermietungsart bestimmen

Warum entscheidet die Vermietungsart über fast alles?

Ein möbliertes Apartment kann rechtlich eine Wohnung, eine Saisonunterkunft oder eine touristische Unterkunft sein. Dasselbe Objekt kann sogar nacheinander unterschiedlich genutzt werden. Die Möblierung allein entscheidet ebenso wenig wie der Preis, die Buchungsplattform oder eine Überschrift im Vertrag. Maßgeblich ist, welchen Bedarf der Nutzer deckt und wie der Eigentümer das Angebot tatsächlich organisiert.

Diese Unterscheidung wirkt sich unmittelbar aus auf:

• das anwendbare Miet- oder Tourismusrecht,
• die Zulässigkeit des Angebots am konkreten Standort,
• die erforderliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft,
• die Höhe und Hinterlegung einer gesetzlichen Kaution,
• die Angaben im Vertrag und im Inserat,
• Gäste- und Plattformmeldungen,
• die Touristensteuer,
• die Umsatzsteuer IVA,
• die Einkommensbesteuerung nach IRPF oder IRNR,
• das Risiko einer spanischen Betriebsstätte,
• die Abrechnung und die aufzubewahrenden Nachweise.

Die erste Arbeitsunterlage sollte deshalb eine nüchterne Beschreibung des geplanten Modells enthalten. Wer ist der typische Nutzer? Warum kommt er nach Mallorca? Wie lange bleibt er? Wird die Wohnung sofort bezugsfertig angeboten? Gibt es Rezeption, Zwischenreinigung oder Wäschewechsel während des Aufenthalts? Wo wird geworben? Ist eine Eigennutzung vorgesehen? Wer reagiert bei Störungen? Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, lässt sich das passende Regelwerk bestimmen.

Die Kategorien sind keine frei wählbaren Geschäftsbezeichnungen. Ein Eigentümer kann eine Ferienvermietung nicht dadurch legalisieren, dass er den Buchungsvertrag „Saisonvertrag“ nennt. Ebenso wird ein viermonatiger Aufenthalt einer Projektmitarbeiterin nicht automatisch touristisch, nur weil die Wohnung möbliert ist und über ein Onlineportal gefunden wurde. Der Name ist ein Indiz. Die Substanz entscheidet.

Warum reicht die Zahl der Nächte nicht aus?

Bei Mallorca-Angeboten hält sich eine scheinbar einfache Regel: unter 30 Tagen Ferienvermietung, darüber normale Wohnraummiete. Diese Formel ist falsch.

Das balearische Tourismusgesetz begrenzt eine einzelne touristisch vermarktete Belegung auf höchstens einen Monat. Der Monat ist überschritten, sobald der Aufenthalt mehr als 30 Nächte dauert. Das ist eine Höchstgrenze innerhalb des touristischen Regimes. Sie macht aber nicht jeden kürzeren Vertrag automatisch touristisch.

Zugleich besteht bei einer sofort nutzbaren Kurzzeitüberlassung eine widerlegbare Vermutung touristischer Vermarktung, wenn kein anderer Zweck nachgewiesen werden kann. Diese Vermutung ist praktisch wichtig. Wer eine komplett ausgestattete Wohnung tage- oder wochenweise anbietet, mit flexibler Anreise wirbt und keinen konkreten vorübergehenden Wohnanlass dokumentiert, muss mit einer touristischen Einordnung rechnen. Ein Vertragstitel hilft dann wenig.

Umgekehrt kann ein Aufenthalt von 20 Nächten eine echte Saisonmiete sein. Das wäre etwa denkbar, wenn eine Ärztin für einen genau dokumentierten Vertretungszeitraum nach Palma kommt, ihren dauerhaften Hauptwohnsitz an einem anderen Ort behält und die Wohnung ausschließlich für diese Tätigkeit benötigt. Der Anlass, der Zeitraum und die Rückkehrperspektive müssen zusammenpassen.

Auch die Gegenrichtung verdient Aufmerksamkeit: 31, 45 oder 60 Nächte machen aus einem touristisch geprägten Angebot keine zulässige Saisonmiete. Wer Urlaubsgäste anspricht, Sofortbuchung anbietet, den Preis pro Nacht kalkuliert, hotelähnliche Abläufe organisiert und lediglich eine Mindestdauer von 31 Nächten einträgt, hat das Problem nicht gelöst. Die tatsächliche Gestaltung bleibt touristisch geprägt; zusätzlich kann die touristische Höchstdauer verletzt sein.

Für die Einordnung sollten mindestens sechs Merkmale gemeinsam geprüft werden:

1. Zweck: dauerhafter Wohnbedarf, konkreter vorübergehender Anlass oder Erholung und Tourismus.
2. Dauer: nicht als Alleinkriterium, sondern passend zum angegebenen Zweck.
3. Vermarktung: Zielgruppe, Beschreibung, Tages- oder Monatsrate, Sofortbuchung und verwendete Kanäle.
4. Nutzbarkeit: möbliert, ausgestattet, gereinigt und ohne eigene Einrichtung sofort beziehbar.
5. Leistungen: Schlüsselübergabe, Betreuung, Reinigung, Wäsche, Rezeption und weitere Services.
6. Dokumentation: Hauptwohnsitz, Arbeits- oder Studiennachweis, Buchungsunterlagen, Korrespondenz und Zahlungsfluss.

Diese Gesamtbetrachtung gehört für jede Vermietung in das Objektdossier. Gerade bei Saisonverträgen ist sie die zentrale Verteidigung gegen den Vorwurf, touristische Vermietung nur umetikettiert zu haben.

Dauerhafte Wohnraummiete

Wann liegt eine echte Langzeit- oder Wohnraummiete vor?

Eine Wohnraummiete im Sinne von Artikel 2 LAU liegt vor, wenn die vermietete Wohnung den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters befriedigt. Der Mieter richtet dort seinen Lebensmittelpunkt ein. Typische Anzeichen sind eine auf Dauer angelegte Nutzung, die Anmeldung als Wohnsitz, laufende eigene Versorgungsverträge, persönliche Einrichtung und das Fehlen eines von Anfang an feststehenden, außerhalb des normalen Mietverhältnisses liegenden Rückgabeanlasses.

Die vereinbarte Laufzeit ist wichtig, aber nicht allein entscheidend. Ein Vertrag über elf Monate kann Wohnraummiete sein, wenn der Mieter tatsächlich dauerhaft wohnen will und die kurze Laufzeit nur dazu dient, Schutzregeln zu umgehen. Ebenso kann ein Vertrag über zwölf oder achtzehn Monate Saisonmiete sein, wenn ein konkretes, entsprechend langes Projekt den vorübergehenden Bedarf nachvollziehbar begründet. Die tatsächliche Lebenssituation darf dem Papier nicht widersprechen.

Bei der Wohnraummiete gelten die zwingenden Schutzregeln des Titels II der LAU. Vertragsklauseln, die den Mieter schlechter stellen, können unwirksam sein. Deshalb sollte kein aus einer Ferienvermietung stammendes Muster weiterverwendet werden. Ein Wohnraummietvertrag braucht klare Regelungen zu Parteien, Objekt, Zubehör, Mietbeginn, vereinbarter Dauer, Miete, zulässiger Anpassung, Betriebskosten, Versorgungsverträgen, Kaution, Instandhaltung, Nutzung, Untervermietung, Kündigung und Rückgabe.

Die schriftliche Form ist dringend anzuraten. Artikel 37 LAU macht sie jedoch nicht pauschal zur Wirksamkeitsvoraussetzung. Jede Partei kann von der anderen verlangen, den Mietvertrag schriftlich zu fixieren. Ein mündliches Mietverhältnis ist deshalb nicht generell nichtig, führt aber zu unnötigen Beweisproblemen. Bei einer grenzüberschreitenden Vermietung sollte es keinen mündlichen Vertrag geben: Schon Steueransässigkeit, Kostenabzug und die Abgrenzung zur Saison- oder Ferienvermietung benötigen belastbare Unterlagen.

Bei Verträgen über dauerhaften Wohnraum ist eine kurz vereinbarte Laufzeit regelmäßig nicht das Ende des Mieterschutzes. Für neu abzuschließende Verträge sind insbesondere die Artikel 9 bis 11 LAU zu prüfen; bei Altverträgen kann wegen des Vertragsdatums Übergangsrecht gelten.

Welche Unterlagen gehören zur Wohnraummiete?

Das Vertragsdossier sollte nicht nur aus dem unterschriebenen Vertrag bestehen. Sinnvoll sind:

• Identitäts- und Anschriftendaten beider Parteien,
• Nachweis der Eigentümer- oder Vertretungsstellung,
• genaue Objektbezeichnung einschließlich Stellplatz, Abstellraum und Inventar,
• Übergabeprotokoll mit Zählerständen und datierten Fotos,
• Energieausweis und sonstige vorgeschriebene Objektunterlagen,
• Vereinbarung über Versorgungskosten und Gemeinschaftskosten,
• Zahlungsplan und Kontoverbindung,
• Beleg über die vom Mieter gezahlte Barkaution,
• Nachweis der fristgerechten Hinterlegung beim IBAVI,
• spätere Korrespondenz zu Mieterhöhungen, Mängeln, Reparaturen und Kündigung,
• Schlussprotokoll und Abrechnung über die Kaution.

Die Dokumentation schützt beide Seiten. Für den Vermieter ist sie zugleich steuerliches Beweismittel: Mietzeiträume, Einnahmen, Leerstand, Eigennutzung, Reparaturen und Abschreibung lassen sich nur sauber berechnen, wenn die tatsächliche Nutzung taggenau nachvollziehbar ist.

Wo liegen die typischen Risiken der Langzeitmiete?

Das erste Risiko ist eine falsche Erwartung an die Vertragsfreiheit. Bei dauerhaftem Wohnbedarf kann der Vermieter die Schutzregeln der LAU nicht dadurch ausschalten, dass der Vertrag „zivilrechtlicher Mietvertrag“ oder „temporäre Nutzung“ heißt. Das zweite Risiko ist ein unvollständiger Kostenkatalog. Wer Gemeinschaftskosten oder andere umlagefähige Positionen übertragen will, muss die gesetzlichen Voraussetzungen und eine klare Vertragsregelung beachten.

Das dritte Risiko liegt in der Kaution. Der Mieter zahlt die gesetzliche Barkaution an den Vermieter. Der Vermieter muss sie auf den Balearen seinerseits beim IBAVI hinterlegen. Zahlung und behördliche Hinterlegung sind zwei getrennte Vorgänge; eine Quittung an den Mieter ersetzt die Hinterlegung nicht.

Das vierte Risiko ist die Vermischung mit Eigennutzung. Eine Wohnung kann nicht gleichzeitig dauerhaft an einen Mieter überlassen und dem Eigentümer spontan für Ferien zur Verfügung stehen. Vorbehalte, wonach der Eigentümer einzelne Wochen selbst nutzen darf, widersprechen regelmäßig dem Bild einer uneingeschränkten dauerhaften Wohnraumüberlassung. Wer solche Wechselmodelle plant, muss zuerst klären, ob sie rechtlich und praktisch überhaupt tragfähig sind.

Das fünfte Risiko betrifft Steuern und Fristen. Der Eigentümer muss unterscheiden, ob er in Spanien steuerlich ansässig ist. Nichtresidenten erklären spanische Mieteinkünfte grundsätzlich über das IRNR und Modelo 210; Residenten erfassen sie im IRPF. Die Art des Mietvertrags beeinflusst besonders beim IRPF mögliche Reduktionen, beseitigt aber keine Deklarationspflicht.

Saisonmiete

Wann ist eine Saisonmiete zulässig?

Die Saisonmiete deckt einen vorübergehenden Bedarf, der nicht in touristischer Erholung und nicht in dauerhaftem Wohnen besteht. Klassische Beispiele sind ein zeitlich begrenzter Arbeitseinsatz, ein Studiensemester, eine medizinische Behandlung, ein Forschungsprojekt, eine befristete Fortbildung oder die vorübergehende Unterbringung während einer nachweisbaren Baumaßnahme am Hauptwohnsitz.

Der Begriff „Saison“ meint nicht nur Sommer oder Winter. Auch ein neunmonatiges Studienjahr oder ein achtzehnmonatiges Projekt kann grundsätzlich einen zeitlich begrenzten Anlass bilden. Entscheidend ist, dass der Bedarf bei Vertragsschluss konkret ist, sein Ende absehbar bleibt und der Mieter seinen dauerhaften Wohnmittelpunkt nicht einfach dauerhaft in die Mietwohnung verlegt.

Eine echte Saisonmiete beantwortet drei Fragen überzeugend:

1. Warum benötigt gerade dieser Mieter die Wohnung nur vorübergehend?
2. Warum passt die vereinbarte Dauer zu diesem Anlass?
3. Wohin kehrt der Mieter nach Ende des Anlasses zurück oder wo bleibt sein Hauptwohnsitz?

Fehlt auf eine dieser Fragen eine belastbare Antwort, wächst das Umqualifikationsrisiko. Ein allgemeiner Satz wie „Vermietung aus beruflichen Gründen“ ist zu wenig. Der Vertrag sollte den Arbeitgeber, das Projekt oder den Studiengang nicht unnötig ausbreiten, aber den Anlass konkret genug beschreiben. Ein passender Nachweis gehört in die Akte.

Welche Nachweise tragen einen Saisonvertrag?

Je nach Anlass kommen unterschiedliche Unterlagen in Betracht:

Datenschutz bleibt wichtig. Der Vermieter soll nur die Daten erheben, die er für Vertragsdurchführung und Nachweis tatsächlich benötigt. Medizinische Details gehören nicht in die Akte, wenn eine schlichte Bestätigung über Ort und Zeitraum genügt. Auch Ausweiskopien sind nicht automatisch für jeden Zweck erforderlich. Der Grundsatz lautet: genug Beleg für die Einordnung, keine Vorratssammlung sensibler Informationen.

Zusätzlich sollte der Mieter seinen außerhalb des Mietobjekts bestehenden Hauptwohnsitz angeben und, wenn das Risikoprofil es verlangt, belegen. Das kann durch eine aktuelle Meldebescheinigung, einen bestehenden Mietvertrag oder einen Eigentumsnachweis geschehen. Ein einzelnes Dokument ist nicht unfehlbar; zusammen mit Anlass, Dauer und tatsächlicher Nutzung ergibt sich aber ein schlüssiges Bild.

Wie sollte ein Saisonvertrag aufgebaut sein?

Saisonmietverträge unterliegen als Nutzung zu einem anderen Zweck als dauerhaftem Wohnen grundsätzlich Artikel 3.2 LAU. Die Parteien haben mehr Vertragsfreiheit als bei der Wohnraummiete. Genau deshalb muss der Vertrag präziser sein. Er sollte mindestens enthalten:

• die vollständige Identität der Parteien,
• die genaue Beschreibung der Wohnung und des Inventars,
• den konkreten Saisonanlass,
• Beginn und Ende des vorübergehenden Bedarfs,
• den außerhalb der Wohnung liegenden Hauptwohnsitz des Mieters,
• Miete, Zahlungsplan und enthaltene Leistungen,
• Nebenkosten und Zählerabrechnung,
• die gesetzliche Barkaution von zwei Monatsmieten,
• gegebenenfalls eine klar getrennte zusätzliche Sicherheit,
• Regeln zu Nutzung, Besucherzahl, Haustieren, Rauchen und Hausordnung,
• Verbot der Untervermietung oder touristischen Weitergabe,
• Verfahren bei Schäden, Mängeln und dringenden Reparaturen,
• Rückgabezustand und Abnahme.

Der Vertrag sollte keine hoteltypische Sprache verwenden. „Check-in“, tägliche Erreichbarkeit für touristische Wünsche, Frühstücksservice, wechselnde Paketangebote oder eine Preislogik pro Nacht passen nicht zu einem nichttouristischen Saisonbedarf. Eine Schlüsselübergabe, Endreinigung oder technische Notfallnummer sind dagegen für sich genommen noch keine touristischen Hotelleistungen. Es kommt auf das Gesamtbild an.

Wann wird die Saisonmiete zum Umgehungsmodell?

Besonders riskant sind standardisierte Verträge über 31 Tage, die an beliebige Urlauber vergeben werden. Der einzige erkennbare Zweck besteht dann darin, die 30-Nächte-Grenze formal zu überschreiten. Weitere Warnzeichen sind:

• Werbung mit Strandnähe, Urlaubswochen und touristischen Attraktionen statt mit dem vorübergehenden Wohnanlass,
• Sofortbuchung ohne Prüfung des Saisonanlasses,
• Preise pro Nacht trotz monatlicher Vertragsbezeichnung,
• häufige Wechsel nahezu lückenlos aufeinanderfolgender Nutzer,
• vollständige touristische Ausstattung und Servicepakete,
• fehlender Hauptwohnsitz des Mieters außerhalb des Objekts,
• Verlängerungen ohne Bezug zum ursprünglichen Anlass,
• Nutzung durch wechselnde Gruppen oder Untervermietung,
• widersprüchliche Angaben gegenüber Plattform, Finanzamt und Tourismusbehörde.

Eine Saisonmiete ist kein Ersatz für eine fehlende Ferienvermietungszulassung. Sie ist ein eigenständiges Vertragsmodell für einen realen vorübergehenden Bedarf. Wer sie so behandelt, kann sie rechtssicherer organisieren. Wer sie nur als Etikett nutzt, produziert Beweise gegen sich selbst: Inserat, Nachrichtenverlauf, Preisliste, Kalender und Zahlungsdaten zeigen den Behörden regelmäßig besser als der Vertrag, was tatsächlich angeboten wurde.

Ferienvermietung und DRIAT

Was kennzeichnet Ferien- oder Tourismusvermietung?

Das balearische Tourismusrecht erfasst die entgeltliche Vermarktung der gesamten Wohnimmobilie für kurze Aufenthalte, wenn sie sofort genutzt werden kann und der Zweck touristisch ist. Die Tätigkeit kann durch den Eigentümer oder über Vermittler und touristische Vertriebskanäle erfolgen. Eine touristische Vermarktung ist nicht auf große Buchungsplattformen beschränkt. Auch eine eigene Website, soziale Medien, Makleranzeigen oder wiederkehrende Direktangebote können Teil des Gesamtbilds sein.

Die einzelne touristische Belegung darf höchstens 30 Nächte dauern. Angeboten wird grundsätzlich die gesamte Wohnung. Gleichzeitige getrennte Verträge mit verschiedenen Nutzergruppen in derselben Wohnung sind im beschriebenen Regime nicht zulässig. Auch die Vermietung einzelner Zimmer darf nicht einfach unterstellt werden; sie benötigt eine eigene ausdrückliche Rechtsgrundlage und vollständige Zulässigkeitsprüfung.

Eine besondere Hauptwohnsitzmodalität kann die touristische Vermarktung der eigenen Hauptwohnung für höchstens 60 Tage innerhalb eines Jahres ermöglichen. Auch sie ist keine allgemeine Ausnahme: Hauptwohnsitz, geeignete Zone, DRIAT, Kapazität, Gemeinschaftsrecht und alle weiteren Anforderungen müssen erfüllt und nachgewiesen sein. Die zulässigen Zeiträume sind nach den geltenden Verfahrensregeln anzugeben; außerhalb dieser Zeit darf das Modell nicht wie eine gewöhnliche ganzjährige Ferienvermietung betrieben werden.

Touristische Vermietung beginnt rechtlich nicht erst mit der Anreise. Schon Werbung, Vertragsangebot und Vermarktung können sanktionierbar sein, wenn die erforderliche DRIAT nicht wirksam vorliegt oder die Registernummer fehlt. Wer zunächst „testen“ will, ob Nachfrage besteht, geht deshalb bereits mit dem ersten öffentlichen Angebot ein erhebliches Risiko ein.

Warum ist die DRIAT keine klassische Lizenz?

Im Alltag wird von der Ferienvermietungslizenz gesprochen. Rechtlich genauer ist die Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística, kurz DRIAT. Sie ist eine verantwortliche Erklärung über die Aufnahme der touristischen Tätigkeit. Die Behörde bestätigt damit nicht vorab nach vollständiger materieller Prüfung, dass das Objekt legal vermietet werden darf.

Mit der DRIAT erklärt der Betreiber vielmehr, dass im Zeitpunkt der Einreichung sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind. Die Erklärung kann die Tätigkeit nur habilitieren, wenn die behauptete Rechtmäßigkeit tatsächlich besteht. Fehlt eine planerische Zulässigkeit, ein erforderlicher Gemeinschaftsbeschluss, ein gültiger Bewohnbarkeitstitel oder eine andere zwingende Voraussetzung, heilt die Einreichung diesen Mangel nicht.

Deshalb müssen drei Begriffe getrennt bleiben:

• DRIAT: die verantwortliche Aufnahmeerklärung des Betreibers,
• Tourismusregister: die behördliche Registrierung der touristischen Tätigkeit,
• „Lizenz“: eine gebräuchliche, aber ungenaue Sammelbezeichnung.

Auch ein Eingangsaktenzeichen eines Antrags ist keine provisorische Erlaubnis. Es darf nicht als Ersatz für eine wirksame DRIAT oder eine erforderliche Registernummer in ein Inserat übernommen werden.

Welche touristischen Leistungen sind verpflichtend?

Das balearische Tourismusgesetz verlangt bei der ETV bestimmte touristische Mindestleistungen. Dazu gehören insbesondere die Reinigung vor dem Einzug neuer Gäste oder während des Aufenthalts nach Vertrag, die Bereitstellung und Erneuerung von Bettwäsche und Hausrat sowie die Instandhaltung der Anlagen. Hinzu kommen ein aktuelles Register über die Leistungserbringung und eine telefonische Erreichbarkeit rund um die Uhr.

Diese touristischen Mindestleistungen dürfen nicht mit den umsatzsteuerlichen Hotelleistungen gleichgesetzt werden. Das ist eine der wichtigsten Trennlinien des gesamten Vermietungsrechts. Eine Endreinigung und ein Wäschewechsel nur bei Ein- und Auszug können tourismusrechtlich erforderlich sein, ohne bereits die IVA-Befreiung der reinen Überlassung zu beseitigen. Laufende Rezeption, regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts und wiederkehrender Wäschewechsel können dagegen ein hotelähnliches Leistungsbild schaffen und zur Besteuerung mit 10 Prozent IVA führen.

Der Servicekatalog muss vor Vermarktungsbeginn feststehen. Er gehört in Vertrag, Preisblatt, Dienstleistervereinbarungen und Abrechnung. Wer in der Werbung Leistungen verspricht, sie steuerlich aber als nicht erbracht behandelt, schafft einen Widerspruch, den eine Prüfung leicht erkennt.

Kann der Eigentümer die Ferienwohnung selbst nutzen?

Touristische Vermietung kann sich mit privater Selbstnutzung abwechseln, soweit die konkrete Zulassung und Vertragslage das erlauben. Steuerlich müssen die Zeiträume streng getrennt werden. Vermietungstage tragen reale Einkünfte. Tage, an denen die Immobilie dem nichtresidenten Eigentümer zur Verfügung steht, können eine imputierte Immobilienrente auslösen. Tage einer nachweisbaren Nichtverfügbarkeit, etwa wegen eines tatsächlichen Umbaus, sind wiederum gesondert zu prüfen.

Eine bloße Kalendersperre auf der Plattform beweist keine Eigennutzung und keine objektive Nichtverfügbarkeit. Der Eigentümer sollte einen durchgängigen Belegungskalender führen, der Buchungen, Eigentümeraufenthalte, Leerstand, Instandsetzungsphasen und gegebenenfalls unentgeltliche Überlassungen an Angehörige unterscheidet. Diese Daten wirken zugleich auf Kostenabzug, Abschreibung, Touristensteuer, Plattformabgleich und spätere Veräußerungsberechnungen.

Auch im Betrieb muss die Trennung sichtbar bleiben. Private Einkäufe gehören nicht in die Vermietungsabrechnung. Eigennutzungsbedingte Reisekosten sind keine Vermietungskosten. Werden Möbel oder Renovierungen sowohl privat als auch zur Einnahmeerzielung genutzt, müssen Zuordnung und zeitlicher Anteil nachvollziehbar dokumentiert werden.

Welche Prüfung muss vor der ersten Ferienanzeige stattfinden?

Bei der Ferienvermietung lautet die Reihenfolge: erst Zulässigkeit, dann Vermarktung. Das gilt auch dann, wenn ein Makler, Verwalter oder Plattformbetreuer verspricht, die „Lizenzfrage“ später zu erledigen. Der Eigentümer bleibt für die Rechtmäßigkeit seines Angebots verantwortlich und muss nachvollziehen können, auf welcher Grundlage die Tätigkeit ausgeübt wird.

Eine belastbare Vorprüfung auf Mallorca läuft in acht Schritten:

1. Objekt und Gebäudetyp feststellen. Freistehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaus, Wohnung in einem Mehrfamiliengebäude und Hauptwohnsitzmodalität sind nicht austauschbar. Grundbuch, Kataster, Bauunterlagen und tatsächlicher Bestand müssen zusammenpassen.
2. Bestands- oder Neufall bestimmen. Eine nachweislich rechtmäßig ausgeübte Tätigkeit aus der Vergangenheit kann Übergangs- oder Bestandsrechte haben. Ein neuer Betreiber kann sie nicht ungeprüft allein aus dem Kaufvertrag ableiten.
3. Neuzugangsausschluss prüfen. Seit dem 16. April 2025 sind neue DRIAT für Wohnungen im Wohnungseigentums- oder Mehrfamilienregime grundsätzlich ausgeschlossen. Die im Jahr 2026 geregelten Ausnahmen für bestimmte Reihen-, Doppel- und freistehende Einfamilienhäuser auf gemeinsamer Parzelle sowie die Hauptwohnsitzmodalität greifen nur bei genauer Erfüllung ihrer Voraussetzungen.
4. Planungsrecht prüfen. Insel- und Gemeindeplanung, PIAT, PTI, Zonenausweisung und besondere Regeln etwa in Palma können die touristische Nutzung ausschließen oder begrenzen.
5. Touristische Plätze klären. Erforderliche Plätze müssen nach dem anwendbaren System verfügbar sein. Wegen der auf Mallorca fortgeltenden Suspendierung darf die Bettenbörse nicht als jederzeit offener Standardweg eingeplant werden.
6. Baurecht und Bewohnbarkeit klären. Tatsächliche Flächen, Nutzungen, Anbauten, Pool, Nebengebäude und Zahl der Plätze müssen legal sein. Erforderlich ist ein gültiger Bewohnbarkeitstitel, etwa die cédula de habitabilidad, ein entsprechender Titel oder eine einschlägige Nutzungs- beziehungsweise Erstnutzungsgenehmigung mit den erforderlichen Angaben.
7. Technische und betriebliche Voraussetzungen prüfen. Dazu gehören insbesondere Energieanforderungen, individuelle Verbrauchszähler, das grundsätzlich geltende Mindestalter von fünf Jahren, die Versicherung und die zulässige Belegung. Die Fünfjahreszahl ist keine Erfolgsgarantie; sie ist nur eine von vielen Voraussetzungen.
8. Gemeinschaftsrecht prüfen. Teilungserklärung, Satzung, Hausordnung und erforderlicher Beschluss müssen vor der Aufnahme der Tätigkeit ausgewertet und dokumentiert sein.

Erst wenn jeder Schritt positiv abgeschlossen oder ein konkretes Bestandsrecht belastbar nachgewiesen ist, folgt die DRIAT. Ein offener Punkt wird nicht dadurch unschädlich, dass die übrigen sieben Punkte erfüllt sind. Die DRIAT baut auf vollständiger Rechtmäßigkeit auf.

Warum müssen Bestandsfall und Neufall getrennt werden?

Das Datum einer alten Eintragung sagt allein wenig. Entscheidend ist, welche Tätigkeit für welches Objekt von welcher Person oder in welcher Betreiberkonstellation rechtmäßig aufgenommen wurde und ob sie seitdem fortbesteht. Beim Erwerb einer vermeintlich „lizenzierten“ Immobilie sollte der Käufer mindestens folgende Unterlagen verlangen:

• ursprüngliche DRIAT und sämtliche Anlagen,
• Tourismusregisterauszug mit aktueller Objektnummer und Plätzen,
• Nachweis des Betreibers und gegebenenfalls Betreiberwechsels,
• Belege über den Erwerb oder die Zuordnung touristischer Plätze,
• Pläne und Bewohnbarkeitstitel, auf denen die registrierte Kapazität beruht,
• damalige und aktuelle Zonenzulässigkeit,
• Gemeinschaftsunterlagen und Beschlüsse,
• Nachweise über Verlängerungen, Änderungen und Betriebsunterbrechungen,
• Versicherung, Leistungsregister und letzte behördliche Kommunikation,
• Inserate und Abrechnungen, die eine tatsächliche rechtmäßige Ausübung belegen.

Eine alte Nummer kann zu einem anderen Grundriss, einer anderen Kapazität oder einer inzwischen beendeten Tätigkeit gehören. Auch bauliche Veränderungen nach der Eintragung können die Grundlage entfallen lassen. Der Käufer sollte daher keine Kaufpreisprämie für eine „Lizenz“ zahlen, bevor Übertragbarkeit, Fortbestand, Objektidentität und materielle Zulässigkeit geprüft sind.

Für einen neuen Beginn seit dem 3. April 2025 kommt bei Wohnungseigentum zusätzlich die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft hinzu. Ein älterer Gemeinschaftsbeschluss ersetzt wiederum nicht die Prüfung des balearischen Neuzugangsausschlusses seit dem 16. April 2025. Staatliches Gemeinschaftsrecht und balearisches Tourismusrecht sind kumulativ zu erfüllen.

Welche Rolle spielen PIAT, PTI, Gemeinde und Palma?

Das Landesgesetz eröffnet den Rahmen, entscheidet aber nicht allein, ob eine konkrete Wohnung touristisch vermietet werden darf. Die Insel- und Gemeindeplanung kann Gebiete als geeignet, ungeeignet, gesättigt oder nur eingeschränkt nutzbar behandeln. Auf Mallorca sind insbesondere der Inselplan für touristische Intervention und weitere territoriale Instrumente zu berücksichtigen. Palma besitzt eigene Zuständigkeiten und Besonderheiten.

Eine seriöse Auskunft nennt deshalb nicht nur „Mallorca erlaubt“ oder „Mallorca verbietet“. Sie benennt:

• die genaue Flurstücks- und Gebäudeidentität,
• die baurechtliche Nutzungsart,
• die einschlägige Zone,
• die konkrete Objekt- und Gebäudetypologie,
• das Datum des geplanten oder bereits erfolgten Tätigkeitsbeginns,
• die Zahl der legalen Wohn- und touristischen Plätze,
• die geltende Planfassung und mögliche Übergangsregel.

Die Prüfung sollte schriftlich festgehalten werden. Telefonische Auskünfte sind für eine Investitionsentscheidung zu schwach, besonders wenn Kauf, Umbau oder Finanzierung von der Vermietbarkeit abhängen. Bei widersprüchlichen Unterlagen ist zuerst die Ursache zu klären. Ein Grundbuchauszug belegt nicht automatisch die baurechtliche Legalität; eine Katasterdarstellung legalisiert keinen Anbau; eine cédula ersetzt keine touristische Zonenzulässigkeit.

Ist die Bettenbörse ein verlässlicher Beschaffungsweg?

Nein, jedenfalls nicht als pauschale Annahme für eine neue Kalkulation auf Mallorca. Das Tourismusrecht arbeitet mit einer Begrenzung und Zuordnung touristischer Plätze. Die tatsächliche Verfügbarkeit und der zulässige Übertragungsweg hängen aber von Insel, Objekt, Typologie, Bestandsstatus und aktuell geltenden Suspendierungen ab.

Für Mallorca darf die „Bettenbörse“ wegen der fortgeltenden Suspendierung nicht als regulär offener Standardweg dargestellt werden. Ein Businessplan, der die spätere Beschaffung fehlender Plätze als Routinevorgang voraussetzt, ist daher nicht belastbar. Vor dem Kauf müssen entweder die erforderlichen Plätze wirksam vorhanden sein oder der konkrete zulässige Beschaffungsweg muss rechtlich und tatsächlich feststehen.

Auch eine privatrechtliche Zusage des Verkäufers ersetzt keine behördlich wirksame Zuordnung. Kaufvertragliche Garantien und Rücktrittsrechte können das wirtschaftliche Risiko verteilen, schaffen aber keine öffentlich-rechtliche Zulässigkeit.

Wie lange wirkt eine DRIAT?

Für Wohnungen im Wohnungseigentumsregime und die gesetzlich oder verordnungsrechtlich einbezogenen Typologien gilt die DRIAT standardmäßig fünf Jahre, sofern keine andere Dauer festgelegt ist. Die Tätigkeit kann nur fortgesetzt werden, wenn alle Anforderungen weiterhin erfüllt sind. Dazu gehört auch, dass die Zone geeignet bleibt und die erforderlichen Plätze für den weiteren Zeitraum zur Verfügung stehen.

Die Verlängerung geschieht nicht stillschweigend. Im letzten Monat vor Ablauf ist die vorgesehene Mitteilung einzureichen. Sie bestätigt die Fortsetzung und das weitere Vorliegen der Voraussetzungen. Wird die Mitteilung versäumt oder sind die Anforderungen nicht mehr erfüllt, endet die Tätigkeit; die Wohnung wird endgültig abgemeldet und die Plätze fallen nach der gesetzlichen Systematik zurück.

Der Ablauf gehört daher in einen Fristenkalender, der nicht nur das Enddatum, sondern ein Prüfdatum mehrere Monate vorher enthält. Rechtzeitig zu kontrollieren sind insbesondere:

• aktueller Registerstatus,
• Zonenzulässigkeit,
• Plätze und deren Nachweis,
• Bewohnbarkeitstitel und legale Kapazität,
• Gemeinschaftsbeschlüsse und Satzungsänderungen,
• Versicherung,
• technische Voraussetzungen,
• aktualisierte Betreiber- und Erreichbarkeitsdaten.

Ein automatischer Kalendereintrag ersetzt die Sachprüfung nicht. Die Verlängerungsmitteilung ist erneut eine Erklärung über fortbestehende Rechtmäßigkeit.

Welche Registrierungen und Meldungen sind voneinander zu trennen?

In der Praxis werden verschiedene Nummern und Portale oft als „Registrierung“ zusammengefasst. Das führt zu Fehlern. Jede Ebene hat einen anderen Zweck und eine eigene Rechtsgrundlage.

Eine Nummer erfüllt nie automatisch die Pflichten einer anderen Ebene. Die balearische Tourismusregisternummer ersetzt weder die Gästedatenmeldung noch den ATIB-Zensus. Umgekehrt legalisiert eine steuerliche Anmeldung keine touristische Nutzung.

Was verlangt die Eigentümergemeinschaft seit April 2025?

Wer seit dem 3. April 2025 in einer dem Wohnungseigentumsrecht unterliegenden Wohnung neu mit touristischer Vermietung beginnen will, benötigt grundsätzlich vorher die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft. Erforderlich sind drei Fünftel aller Eigentümer und zugleich drei Fünftel aller Beteiligungsquoten. Beide Mehrheiten müssen erreicht werden.

Bloßes Schweigen abwesender Eigentümer genügt für diese vorherige ausdrückliche Zustimmung nicht. Der allgemeine Mechanismus, nach dem bestimmte abwesende Eigentümer unter Voraussetzungen als zustimmend gezählt werden können, ersetzt hier nicht das gesetzlich verlangte ausdrückliche Votum. Der Beschluss sollte in einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung gefasst, klar protokolliert und mit Eigentümer- und Quotenmehrheit dokumentiert werden.

Die Prüfung beginnt trotzdem nicht erst bei der Abstimmung. Zuerst sind Teilungserklärung und Satzung zu lesen. Ein bereits wirksames Verbot oder eine Beschränkung kann der geplanten Nutzung entgegenstehen. Danach folgen die balearische Typologie- und Planungsprüfung und erst dann der Beschluss nach dem staatlichen Wohnungseigentumsrecht.

Die belastbare Reihenfolge lautet:

1. Teilungserklärung, Satzung und Grundbuch auf Verbote oder Beschränkungen prüfen.
2. Tourismusrechtliche Typologie und Zonenzulässigkeit feststellen.
3. Vor Beginn den ausdrücklichen 3/5-Beschluss einholen.
4. Übergangsrecht nur bei nachweislich vor dem 3. April 2025 bereits rechtmäßig ausgeübter Tätigkeit anwenden.

Ein positiver Gemeinschaftsbeschluss kann ein tourismusrechtlich unzulässiges Objekt nicht legalisieren. Umgekehrt beseitigt eine tourismusrechtlich geeignete Lage nicht das Erfordernis der Gemeinschaftszustimmung.

Gemeinschaft, Verträge und Sicherheiten

Kann die Gemeinschaft später Grenzen setzen?

Die Gemeinschaft kann die touristische Tätigkeit nach den gesetzlichen Mehrheiten genehmigen, begrenzen, an Bedingungen knüpfen oder verbieten. Mit der Mehrheit von drei Fünfteln aller Eigentümer und drei Fünfteln der Beteiligungsquoten kann sie außerdem für betroffene Wohnungen besondere Kostenquoten oder einen Zuschlag auf den Anteil an Gemeinschaftskosten von höchstens 20 Prozent beschließen. Solche Kostenbeschlüsse wirken nicht rückwirkend.

Zusätzlich gelten die allgemeinen Regeln gegen störende, schädliche, gefährliche oder unzulässige Tätigkeiten. Eine vorhandene DRIAT ist kein Freibrief für Lärm, Partys, Überbelegung oder Schäden am Gemeinschaftseigentum. Hausordnung und Satzung müssen den Gästen nachweisbar mitgeteilt werden. Der Unterkunftsvertrag muss ausdrücklich Feiern und Veranstaltungen verbieten, die gegen Grundregeln des Zusammenlebens oder Gemeinschaftsvorgaben verstoßen.

Bei erheblichen Störungen braucht der Betreiber einen sofort funktionsfähigen Prozess. Das Tourismusrecht verlangt telefonische Erreichbarkeit rund um die Uhr. Wird eine relevante Störung bekannt, muss der Betreiber reagieren und unter den gesetzlichen Voraussetzungen den Gast zum Verlassen binnen höchstens 24 Stunden auffordern. Ein externer Dienstleister kann die Erreichbarkeit übernehmen, doch Zuständigkeit, Eskalation, Schlüsselzugang und Dokumentation müssen tatsächlich funktionieren.

Spätere wirksame Änderungen der Satzung oder Gemeinschaftsbeschlüsse können nach balearischem Recht dazu führen, dass die touristische Vermarktung innerhalb der gesetzlichen Übergangsfrist endet. Auch deshalb ist die Gemeinschaftsakte vor jeder DRIAT-Verlängerung erneut zu prüfen.

Was gehört in einen Vertrag über Wohnraum oder Saisonmiete?

Die drei Vermietungsarten brauchen drei unterschiedliche Vertragslogiken. Für Wohnraum und Saisonmiete sollte der Vertrag in der Sprache erstellt werden, die beide Parteien verstehen, oder in abgestimmten Sprachfassungen. Bei zweisprachigen Verträgen ist festzulegen, wie Abweichungen behandelt werden. Eine sprachlich perfekte Vorlage hilft jedoch nicht, wenn der tatsächliche Zweck falsch angegeben wird.

Für beide LAU-Verträge sind mindestens aufzunehmen:

• Parteien und Vertretung,
• genaue Objekt- und Zubehörbeschreibung,
• Mietzweck,
• Beginn, Dauer und Beendigungsregeln,
• Miete, Fälligkeit und zulässige Anpassung,
• Betriebskosten, Versorgung und Abrechnung,
• gesetzliche Kaution und zusätzliche Sicherheiten,
• Inventar und Zustand,
• Instandhaltung und Meldeweg für Schäden,
• zulässige Nutzung, Belegung und Untervermietung,
• Gemeinschaftsregeln,
• Rückgabe und Schlussabrechnung,
• anwendbare zwingende Schutzregeln.

Beim Saisonvertrag kommen Anlass, Nachweis und fortbestehender Hauptwohnsitz hinzu. Beim Wohnraummietvertrag dürfen zwingende Mieterschutzregeln nicht durch eine frei formulierte Saison- oder Ferienklausel verdrängt werden.

Was gehört in einen touristischen Unterkunftsvertrag?

Der touristische Vertrag dokumentiert eine Beherbergung, keine LAU-Wohnraummiete. Er sollte Buchung, Preis und Betrieb so beschreiben, wie sie tatsächlich angeboten werden. Wichtige Inhalte sind:

• Name und Erreichbarkeitsdaten des Betreibers,
• Objektanschrift und touristische Registernummer,
• zulässige Plätze und gebuchte Personenzahl,
• An- und Abreisezeit,
• Gesamtpreis, Steuern, Gebühren und Zahlungsplan,
• enthaltene Leistungen und deren Zeitpunkt,
• Kautions- oder Schadenssicherungsmodell,
• Stornierung, Nichtanreise und vorzeitige Abreise,
• Hausordnung, Ruhezeiten und Gemeinschaftsregeln,
• ausdrückliches Verbot störender Feiern und Veranstaltungen,
• Vorgehen bei gravierenden Verstößen,
• Erreichbarkeit bei technischen Notfällen und 24/7-Störungen,
• Datenschutzinformation für Buchungs- und Gästedaten,
• Verfahren bei Mängeln, Beschwerden und Schäden.

Preisangaben müssen für Verbraucher klar sein. Obligatorische Kosten dürfen nicht erst am Ende überraschend erscheinen. Plattformanzeige, Buchungsbestätigung, Vertrag und Rechnung müssen denselben Leistungskatalog zeigen. Ist die Endreinigung verpflichtend, gehört sie in den transparenten Gesamtpreis oder in eine vor Buchung eindeutig ausgewiesene Preisposition.

Wie unterscheiden sich Kaution und Schadenssicherheit?

Bei der Wohnraummiete beträgt die gesetzliche Barkaution eine Monatsmiete. Bei der Saisonmiete als Nutzung zu einem anderen Zweck beträgt sie zwei Monatsmieten. Der Vermieter nimmt die Kaution vom Mieter entgegen und hinterlegt sie auf den Balearen grundsätzlich beim IBAVI. Nach den veröffentlichten IBAVI-Hinweisen beträgt die Frist 30 Arbeitstage ab Formalisierung und Inkrafttreten des Vertrags.

Bei touristischen Buchungen kann der Betreiber eine Kaution, Kartenautorisierung oder andere Schadenssicherheit vereinbaren. Diese ist keine gesetzliche LAU-Kaution und wird nicht allein durch ihre Bezeichnung zu einer solchen. Betrag, Belastungszeitpunkt, Freigabe, Nachweis eines Schadens und Abrechnungsfrist müssen klar geregelt sein. Pauschale Einbehalte ohne dokumentierten Schaden sind riskant.

Zusätzliche Sicherheiten bei LAU-Verträgen sind von der gesetzlichen Kaution zu trennen. Bei Wohnraummietverträgen mit einer Dauer von bis zu fünf Jahren beziehungsweise bis zu sieben Jahren bei einer juristischen Vermieterseite darf die zusätzliche Sicherheit grundsätzlich höchstens zwei Monatsmieten betragen. Diese besondere Obergrenze gilt nach dem Wortlaut von Artikel 36.5 LAU nicht für die Saisonmiete; dort bleiben Vertrags-, Verbraucher- und allgemeine Angemessenheitskontrollen gesondert zu beachten. Im Vertrag und in der Zahlungsbestätigung sollte jede Zahlung eindeutig bezeichnet werden. So lässt sich später nachvollziehen, welcher Betrag beim IBAVI zu hinterlegen war und welcher Betrag einer gesonderten Garantie diente.

Wie wird die Kaution am Vertragsende abgerechnet?

Die Kaution ist kein letzter Mietmonat. Der Mieter schuldet die Miete bis zum Ende, und der Vermieter rechnet die Sicherheit nach Rückgabe gesondert ab. Grundlage sind Übergabe- und Rückgabeprotokoll, Inventar, Fotos, Zählerstände, offene Miet- oder Versorgungsposten und konkret nachgewiesene Schäden.

Normale Abnutzung ist kein Schaden. Ein Vermieter sollte deshalb weder pauschal renovieren lassen noch alte Gegenstände zum Neupreis abrechnen. Bei beschädigtem Inventar sind Alter, Zustand und gegebenenfalls Zeitwert zu berücksichtigen. Unklare Versorgungskosten können durch einen angemessenen vorläufigen Einbehalt abgesichert werden, wenn Vertrag und Abrechnung dies tragen; nach Eingang der Schlussrechnung ist unverzüglich abzurechnen. Soweit der zurückzuzahlende Saldo der gesetzlichen Barkaution einen Monat nach Schlüsselrückgabe noch nicht ausgezahlt ist, fallen darauf nach Artikel 36.4 LAU gesetzliche Zinsen an. Das ist keine Erlaubnis, die Abrechnung ohne sachlichen Grund einen Monat liegen zu lassen.

Parallel muss der beim IBAVI hinterlegte Betrag nach dem vorgesehenen Verfahren zurückgefordert werden. Rückzahlung an den Mieter und Rückabwicklung beim IBAVI sind organisatorisch aufeinander abzustimmen, aber rechtlich nicht derselbe Vorgang. Alle Belege gehören dauerhaft zum Vertragsdossier.

Plattformen, Meldungen und Sanktionen

Welche Pflichten entstehen durch Plattformen?

Eine Plattform nimmt dem Vermieter weder die Genehmigungsprüfung noch die Steuerpflicht ab. Sie liefert Vertrieb, Zahlungsabwicklung und gegebenenfalls Datenmeldungen. Der Eigentümer muss trotzdem prüfen, welche Rolle die Plattform im einzelnen Vertrag übernimmt: reine Vermittlerin, Zahlungsdienstleisterin, Leistungserbringerin im eigenen Namen oder Teil einer längeren Vermittlungskette.

Vor Freischaltung eines Inserats sollten mindestens abgeglichen werden:

• korrekte Vermietungsart und Zielgruppe,
• balearische Tourismusregisternummer, soweit touristisch,
• Objektanschrift und zulässige Kapazität,
• Betreibername und Steuerdaten,
• Preisbestandteile und Touristensteuer,
• Servicekatalog und IVA-Behandlung,
• Stornobedingungen,
• Auszahlungsbankkonto,
• Provisionsrechnung und umsatzsteuerliche Behandlung,
• Plattformberichte über Nächte, Gäste, Bruttoentgelt, Gebühren und Auszahlungen.

Nach der spanischen Umsetzung von DAC7 melden verpflichtete Plattformbetreiber über Modelo 238 unter den gesetzlichen Voraussetzungen unter anderem Identitäts- und Steuerdaten des Anbieters, gemeldete Gegenleistungen sowie bei Immobilienvermietungen Objekt- und Katasterdaten. Die Meldepflicht trifft grundsätzlich den verpflichteten Plattformbetreiber; der Eigentümer muss aber korrekte Mitwirkungs- und Identifikationsdaten liefern. Der jährliche Plattformauszug gehört deshalb zum Steuerdossier und ist mit Bruttoerlösen, Buchungsjournal und Objektstammdaten abzustimmen. Die Plattformmeldung ersetzt weder Modelo 210 oder IRPF noch IVA, Touristensteuer oder SES.HOSPEDAJES. Eine frühere Modelo-179-Routine darf nicht als aktueller Standard fortgeschrieben werden.

Die alte Pauschallösung, wonach ein ausländischer Vermittler stets ohne IVA abrechne und der Eigentümer automatisch 21 Prozent spanische IVA per Reverse Charge schulde, ist überholt. Bei immobilienbezogener Vermittlung durch einen nicht in Spanien etablierten Vermittler greift nach aktueller Darstellung der spanischen Finanzverwaltung die Umkehr der Steuerschuldnerschaft gerade nicht pauschal. Jede Rechnung ist nach Leistungsrolle, Leistungsort und Unternehmereigenschaft zu prüfen.

Gilt noch eine allgemeine nationale Kurzzeit-Registernummer?

Am Rechtsstand 14. August 2026 darf keine allgemeine fortgeltende Vermieterpflicht zur nationalen NRUA behauptet werden. Der spanische Tribunal Supremo hat 2026 Artikel 5 sowie Artikel 8 bis 10 des Real Decreto 1312/2024 und weitere Bezüge auf das nationale Einheitsregister oder die Registriernummer aufgehoben. Damit fehlt die Grundlage für die frühere pauschale Aussage, jeder Kurzzeitvermieter müsse seit dem 1. Juli 2025 eine nationale Nummer besitzen und Plattformen müssten ein Angebot allein wegen ihres Fehlens sperren.

Das bedeutet nicht, dass sämtliche Regeln des Real Decreto 1312/2024 oder alle Pflichten der Plattformen entfallen sind. Der konsolidierte Text enthält weiterhin Vorschriften zur digitalen Schnittstelle, zu Plattformen und zum Datenaustausch, soweit sie von den Urteilen nicht erfasst oder anderweitig getragen werden. Hinzu kommt unmittelbar anwendbares EU-Recht zur Datenerhebung und -übermittlung bei Kurzzeitunterkünften.

Für Eigentümer sind deshalb vier Dinge getrennt zu halten:

1. Die balearische DRIAT und Tourismusregisternummer bleiben erforderlich, wenn touristisch vermietet wird.
2. Eine allgemeine nationale NRUA-Pflicht kann am Stichtag nicht fortgeschrieben werden.
3. Plattformen können weiterhin gesetzliche Daten- und Vollzugspflichten haben.
4. Steuerliche Plattformmeldungen und behördliche Auskunftspflichten bestehen unabhängig von Tourismus- und Gästeregister.

Dieser Bereich ist besonders dynamisch. Vor jeder Veröffentlichung, Neuaufnahme und Plattformmigration muss die konsolidierte Fassung erneut geprüft werden. Alte Hilfeseiten und Plattformaufforderungen können hinter der Rechtslage zurückliegen.

Welche Gästedaten müssen übermittelt werden?

Das Real Decreto 933/2021 erfasst beruflich und nicht beruflich ausgeübte Beherbergung. Dazu zählen auch touristische Wohnungen, die privat über digitale Kanäle angeboten werden. Vor Aufnahme der Tätigkeit müssen die vorgesehenen Betreiber- und Objektdaten an die zuständigen Sicherheitsbehörden gemeldet werden. Die praktische Übermittlung läuft über SES.HOSPEDAJES.

Zusätzlich sind Buchungs-, Vertrags-, Gäste- und Transaktionsdaten grundsätzlich unverzüglich und spätestens innerhalb von 24 Stunden zu übermitteln. Die Frist knüpft je nach Datensatz an Buchung beziehungsweise Vertragsabschluss, Stornierung oder Beginn der Unterkunftsleistung an. Nichtprofessionelle Anbieter sind von der Übermittlung nicht befreit. Sie sind lediglich von bestimmten eigenen Register- und Aufbewahrungspflichten ausgenommen und können nach dem Gesetz für die Kommunikation einen anderen Übermittlungsweg nutzen, soweit das Verfahren dies vorsieht.

Professionelle Anbieter müssen ein informatisches Register führen und die erfassten Daten grundsätzlich drei Jahre ab Ende der Leistung aufbewahren. Unabhängig vom Anbieterstatus gilt: Nur erforderliche Daten erheben, Zugriff beschränken, sichere Übertragung organisieren und keine Ausweisdaten offen per ungeschützter E-Mail verteilen. Dienstleister brauchen klare Rollen und Weisungen; die Verantwortung verschwindet nicht durch Outsourcing.

Welche Sanktionen drohen bei illegaler Ferienvermietung?

Die Bußgeldrahmen des balearischen Tourismusrechts sind erheblich. Sie dürfen weder verharmlost noch mechanisch hochgerechnet werden.

Hinzu kommen mögliche Nebenfolgen: zeitweilige Tätigkeitsaussetzung, Verlust der Wirkung der DRIAT, Widerruf einer Habilitation sowie vorübergehende oder endgültige Schließung. Die konkrete Sanktion hängt vom Tatbestand, Schweregrad, Verschulden, Umfang, Wiederholung und weiteren Umständen ab.

Sanktionierbar kann bereits die Werbung oder Vertragsvermittlung sein. Das Argument, es sei noch kein Gast eingezogen oder keine Zahlung eingegangen, schützt nicht zuverlässig. Auch Plattformen, Agenturen oder andere Vermarkter können eigene Pflichten verletzen.

Welche Fehler führen besonders schnell in ein Verfahren?

Häufige Auslöser sind:

• touristische Anzeige ohne wirksame DRIAT,
• fehlende oder falsche Tourismusregisternummer,
• Überschreitung der registrierten Plätze,
• Vermarktung eines nicht zugelassenen Gebäudeteils,
• neue Tätigkeit trotz Neuzugangsausschluss,
• fehlende vorherige Gemeinschaftszustimmung,
• Schein-Saisonverträge für Urlaubsgäste,
• getrennte Zimmer- oder Gruppenverträge ohne Rechtsgrundlage,
• fehlende 24/7-Erreichbarkeit,
• nicht übermittelte Gästedaten,
• Verstöße gegen Hausordnung und Störungsprozess,
• fehlende Versicherung,
• widersprüchliche Angaben in Anzeige, DRIAT, Steuererklärung und Plattformdaten.

Bei einer Beanstandung sollte der Betreiber Beweise sichern und keine rückwirkenden Scheinunterlagen erstellen. Inseratsstände, Buchungskalender, Verträge, DRIAT-Unterlagen, Registerauszüge, Gemeinschaftsbeschlüsse, Kommunikation und Zahlungsdaten gehören unverändert in die Akte. Eine freiwillige Korrektur kann sinnvoll sein, muss aber nach Tourismus-, Steuer- und Verfahrensrecht abgestimmt werden.

Wie sieht ein belastbarer Betriebsstart aus?

Vor der ersten Buchung sollte ein Freigabeprotokoll vorliegen. Es enthält keine bloße Checkliste mit Häkchen, sondern verweist auf die jeweiligen Belege.

Ohne Freigabe bleibt das Inserat offline. Das ist keine übervorsichtige Formalität, sondern die einzige Reihenfolge, die zur Logik der DRIAT passt.

Steuern und Abgaben

Welche Steuerarten müssen Vermieter auseinanderhalten?

„Die Steuer auf die Vermietung“ gibt es nicht. Je nach Person, Nutzung und Leistung können mehrere Steuerarten nebeneinander greifen. Eine Touristensteuer ist keine Einkommensteuer, eine IVA-Befreiung keine Befreiung vom IRNR und eine Plattformmeldung keine Steuererklärung.

Hinzu können Müllgebühren, Sonderabgaben, lokale Genehmigungsgebühren und einkommensteuerliche Pflichten im Ansässigkeitsstaat kommen. Die Liste ist daher ein Prüfrahmen, keine pauschale Feststellung, dass jede Position in jedem Fall zu zahlen ist.

Wann ist die Vermietung von der IVA befreit?

Die reine Überlassung einer Wohnung an den Endnutzer ist grundsätzlich von der spanischen IVA befreit. Das gilt typischerweise für dauerhafte Wohnraummiete und für eine Saisonmiete, wenn tatsächlich Wohnraum ohne hotelähnliches Leistungspaket überlassen wird. Auch eine touristische Unterkunft kann von der IVA befreit sein, wenn der Betreiber während des Aufenthalts keine typischen Leistungen der Hotelbranche erbringt.

„Befreit“ bedeutet, dass der Umsatz in den Anwendungsbereich der IVA fällt, aber aufgrund der Befreiung keine IVA auf den Unterkunftspreis erhoben wird. Die Leistung sollte deshalb nicht als „außerhalb der IVA“ bezeichnet werden. Diese Unterscheidung wirkt sich unter anderem auf Vorsteuerabzug, gemischte Tätigkeiten und die Behandlung von Eingangsleistungen aus.

Die touristische Einordnung nach balearischem Recht löst für sich noch keine 10 Prozent IVA aus. Tourismusrecht und Umsatzsteuerrecht verwenden unterschiedliche Kriterien. Wer eine wirksame DRIAT besitzt und die touristischen Mindestleistungen erfüllt, kann umsatzsteuerlich trotzdem eine befreite reine Überlassung ausführen, wenn das tatsächliche Leistungsbild keine typischen Hotelleistungen während des Aufenthalts enthält.

Die IVA-Befreiung beendet die Verkehrsteuerprüfung nicht. Nach Artikel 7.5 des spanischen ITP-Gesetzes unterliegen von der IVA befreite Immobilienvermietungen grundsätzlich der TPO; beim Mietvertrag ist nach Artikel 8.f grundsätzlich der Mieter Steuerschuldner. Nur die stabile und dauerhafte Wohnraummiete im Sinne von Artikel 2 LAU ist nach Artikel 45.I.B.26 ausdrücklich befreit. Für Saisonmiete und eine IVA-befreite touristische Überlassung darf diese Wohnraumbefreiung nicht automatisch übernommen werden. Bemessungsgrundlage, balearischer Tarif, Formular, Frist und eine mögliche subsidiäre Verantwortung des Vermieters sind vor Vertragsschluss anhand des konkreten Modells festzulegen.

Wann fallen 10 Prozent IVA an?

Wer neben der Unterkunft typische Leistungen der Hotelbranche während des Aufenthalts erbringt, führt grundsätzlich eine mit 10 Prozent IVA besteuerte Beherbergungsleistung aus. Nach der spanischen Finanzverwaltung gehören dazu besonders:

• eine laufende Rezeption und fortgesetzte Betreuung der Gäste,
• regelmäßige Reinigung der Unterkunft während des Aufenthalts,
• regelmäßiger Wechsel von Bett- und Badwäsche während des Aufenthalts,
• weitere betreuende Leistungen, die das Angebot über die bloße Raumüberlassung hinaus zu einer Beherbergung machen.

Keine typischen Hotelleistungen sind für sich genommen:

• Reinigung nur bei Ein- und Auszug,
• Wäschebereitstellung und Wechsel nur bei Ein- und Auszug,
• Reinigung allgemeiner Gebäudeteile und Außenanlagen,
• technische Hilfe und Reparaturbereitschaft bei Störungen.

Entscheidend ist nicht nur, was im Vertrag steht. Auch tatsächlich wiederkehrend erbrachte oder über einen Dienstleister organisierte Leistungen zählen. Ein vermeintlich kostenloses Servicepaket bleibt Teil des Leistungsbilds, wenn es mit der Unterkunft wirtschaftlich verbunden ist. Umgekehrt macht eine einzelne Notreparatur aus einer befreiten Vermietung noch kein Hotelangebot.

Wann können 21 Prozent IVA relevant werden?

Die Vermietung an einen Unternehmer zur Weitervermietung ist grundsätzlich anders zu beurteilen als die unmittelbare Überlassung an den Endnutzer. Wird die Wohnung einer Gesellschaft, Agentur oder einem Betreiber überlassen, der sie im eigenen Namen weitervermietet, greift die Wohnraumbefreiung regelmäßig nicht in derselben Weise. Dann können 21 Prozent IVA anfallen.

Die Vertragskette muss einzeln gelesen werden. Wichtig sind insbesondere:

• Wer schuldet dem Gast die Unterkunft?
• Wer legt den Preis fest?
• Wer trägt das Leerstands- und Stornorisiko?
• Handelt die Agentur im Namen des Eigentümers oder im eigenen Namen?
• Erhält der Eigentümer Miete, einen Erlösanteil oder eine Vermittlungsabrechnung?
• Wer stellt wem eine Rechnung?

Eine Plattform, die nur vermittelt und Zahlungen abwickelt, wird nicht automatisch Zwischenmieterin. Ein garantierter Jahresbetrag kann dagegen auf eine eigene Anmietung hindeuten. Die rechtliche Rolle muss zu Verträgen, Rechnungen und Plattformdarstellung passen.

Wie werden Vermittlungsprovisionen umsatzsteuerlich behandelt?

Die Rechnung eines Portals oder Vermittlers ist getrennt von der Unterkunftsleistung zu prüfen. Sitz des Dienstleisters, Leistungsort, Rolle des Empfängers und der konkrete Immobilienbezug bestimmen die Behandlung. Eine ausländische Rechnung ohne ausgewiesene Steuer führt nicht automatisch zu Reverse Charge in Spanien.

Gerade bei einer unmittelbar immobilienbezogenen Vermittlung durch einen nicht in Spanien etablierten Vermittler darf seit 2023 nicht pauschal unterstellt werden, der Eigentümer schulde 21 Prozent spanische IVA im Umkehrverfahren und müsse deshalb zwingend ROI und Modelo 349 nutzen. Die aktuelle Einordnung der spanischen Finanzverwaltung verlangt eine konkrete Rechnungsprüfung; bei diesen immobilienbezogenen Vermittlungsleistungen greift die Umkehr der Steuerschuldnerschaft nicht schlicht als Standardlösung.

Für die Praxis bedeutet das:

1. Vertrag und allgemeine Plattformbedingungen sichern.
2. Rechnungsempfänger und verwendete Steueridentifikationsnummer prüfen.
3. Vermittlung, Zahlungsabwicklung, Werbung und sonstige Leistungen getrennt identifizieren.
4. Immobilienbezug und Leistungsort bestimmen.
5. Erst danach IVA, mögliche Registrierung und Erklärungsformular festlegen.

Alte Daueraufträge oder Buchungsschlüssel sollten nicht ungeprüft fortgeführt werden. Plattformmodelle ändern sich, und derselbe Anbieter kann in verschiedenen Produkten unterschiedliche Rollen einnehmen.

Wie funktioniert die balearische Touristensteuer?

Die Steuer auf touristische Aufenthalte wird häufig Ecotasa genannt. Bei einer touristischen Wohnung beträgt der gesetzliche Grundtarif 2 Euro je Aufenthaltstag oder Tagesbruchteil. Der Betreiber ist regelmäßig Steuersubstitut: Er erhebt die Steuer vom Gast, dokumentiert sie und führt sie nach dem gewählten beziehungsweise anwendbaren Verfahren an die ATIB ab.

In der Nebensaison vom 1. November bis 30. April wird der Grundbetrag um 75 Prozent ermäßigt. Der Betrag sinkt bei einer touristischen Wohnung damit grundsätzlich von 2 Euro auf 0,50 Euro je steuerpflichtigem Tag. Ab dem neunten Tag desselben Aufenthalts wird der dann maßgebliche Betrag zusätzlich um 50 Prozent reduziert.

Befreiungen sind gesondert zu prüfen. Nach dem Gesetz sind insbesondere Aufenthalte Minderjähriger unter 16 Jahren befreit; weitere Befreiungstatbestände können hinzukommen. Der Betreiber sollte Alter und Befreiungsgrund nur in dem erforderlichen Umfang dokumentieren.

Vor Beginn der touristischen Tätigkeit ist die zensale Anmeldung bei der ATIB vorzunehmen, insbesondere über Modelo 017. Außerdem muss feststehen, ob direkte oder objektive Ermittlung angewendet wird. Je nach Methode kommen Modelos 700 und 790 beziehungsweise 702 und 710 in Betracht. Die ATIB kann bei touristischen Wohnungen nach der zensalen Erfassung im periodischen Einzugsverfahren liquidieren. Eine individuelle jährliche Erinnerung ist dann nicht zwingend. Der allgemeine Zahlungszeitraum liegt regelmäßig zwischen 1. Mai und 30. Juni, muss aber anhand des jährlichen ATIB-Edikts kontrolliert werden.

Die Touristensteuer sollte in Buchungsbestätigung und Rechnung transparent ausgewiesen werden. Sie ist weder Plattformprovision noch Teil der Eigentümermiete. Abrechnungssysteme müssen Anzahl steuerpflichtiger Personen, Tage, Saison, Langaufenthaltsermäßigung und Befreiung nachvollziehbar speichern.

Welche Einkommensteuer gilt für Nichtresidenten?

Eine natürliche Person, die in Spanien nicht steuerlich ansässig ist und eine spanische Immobilie ohne Betriebsstätte vermietet, versteuert die Einkünfte grundsätzlich nach dem IRNR. Vor jeder Berechnung sind fünf Punkte festzustellen:

1. steuerliche Ansässigkeit des Eigentümers im betreffenden Kalenderjahr,
2. natürliche oder juristische Person,
3. Eigentums- beziehungsweise Nutzungsquote,
4. genaue Immobilie und Vermietungszeitraum,
5. Vermietung mit oder ohne spanische Betriebsstätte.

Erst danach werden Einnahmen, abzugsfähige Kosten und Steuersatz bestimmt. Artikel 24.1 des Nichtresidentensteuergesetzes bildet die allgemeine Grundlage realer Mieteinkünfte. Für gesetzlich begünstigte Steuerpflichtige aus EU- und EWR-Staaten ermöglicht Artikel 24.6 den Abzug unmittelbar wirtschaftlich zusammenhängender Kosten. Artikel 24.5 betrifft dagegen die imputierte Immobilienrente für Tage der Verfügbarkeit, nicht reale Mieteinnahmen.

Wer zahlt 19 Prozent und wer 24 Prozent?

Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 19 Prozent für Ansässige in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union sowie in Island, Norwegen und Liechtenstein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen und der erforderliche Informationsaustausch erfüllt sind. Für andere Nichtresidenten gilt grundsätzlich ein Satz von 24 Prozent.

Der Unterschied betrifft nicht nur den Satz. Der begünstigte EU-/EWR-Kreis kann bei unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang grundsätzlich Kosten abziehen. Sonstige Nichtresidenten werden regelmäßig auf Bruttobasis besteuert und können den entsprechenden Nettokostenabzug nicht in gleicher Weise nutzen.

Die Staatsangehörigkeit entscheidet nicht. Maßgeblich ist die steuerliche Ansässigkeit. Ein deutscher Staatsangehöriger mit steuerlicher Ansässigkeit in einem nicht begünstigten Drittstaat fällt nicht allein wegen seines Passes in den 19-Prozent-Kreis. Umgekehrt kann die Ansässigkeit eines Nicht-EU-Staatsangehörigen in einem begünstigten Staat relevant sein.

Welche Einnahmen gehören in die IRNR-Berechnung?

Ausgangspunkt ist das gesamte Entgelt für die Überlassung. Dazu können neben der Grundmiete auch verpflichtende Nebenkosten, Endreinigung, Wäschepakete, Serviceentgelte und andere Zahlungen des Mieters gehören. Ob eine Position nur durchlaufend ist oder eigene Einnahme darstellt, hängt von Vertrags- und Rechnungsbeziehung ab.

Bei Plattformbuchungen darf nicht nur die Nettoauszahlung auf dem Bankkonto erfasst werden. Zahlt der Gast 3.000 Euro und behält die Plattform 450 Euro Provision ein, beträgt die Bruttoeinnahme grundsätzlich 3.000 Euro. Die Provision ist gesondert als möglicher Aufwand zu prüfen. Eine Buchung nur der Auszahlung von 2.550 Euro verkürzt Umsatz und Kosten und erschwert den Abgleich mit Plattformmeldungen.

Stornogebühren, Schadensersatz, Kautionseinbehalte und Versicherungszahlungen sind nach ihrem Rechtsgrund gesondert zu beurteilen. Eine rückgezahlte Kaution ist keine Einnahme. Ein wegen eines Schadens einbehaltener Betrag kann steuerlich anders wirken als Miete und muss mit Reparatur oder Ersatzbeschaffung verknüpft werden.

Welche Kosten können Nichtresidenten abziehen?

Für begünstigte EU-/EWR-Nichtresidenten kommt es auf den unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit den spanischen Mieteinkünften an. Typische Prüffelder sind:

• Finanzierungskosten der vermieteten Immobilie,
• Erhaltung und Reparatur,
• Grundsteuer IBI und objektbezogene Gebühren,
• Versicherung,
• Gemeinschaftskosten,
• Verwaltung und Vermittlung,
• Werbung,
• rechtliche und steuerliche Betreuung der Vermietung,
• Versorgungsleistungen, soweit der Eigentümer sie trägt,
• Abschreibung auf den Gebäudeanteil und abschreibbare Ausstattung,
• uneinbringliche Forderungen unter den gesetzlichen Voraussetzungen.

Nicht jede Zahlung ist sofort voll abzugsfähig. Anschaffung, Herstellung, Erweiterung und wesentliche Verbesserung erhöhen regelmäßig die steuerliche Basis und wirken über Abschreibung oder bei einer späteren Veräußerung. Erhaltungsaufwand dient dagegen dazu, den vorhandenen Zustand oder die gewöhnliche Nutzbarkeit wiederherzustellen.

Die Abgrenzung erfolgt nach Inhalt, nicht nach Rechnungsüberschrift. Der Austausch einer defekten Pumpe kann Reparatur sein. Eine neue technische Anlage mit wesentlicher Verbesserung oder verlängerter Nutzungsdauer kann aktivierungspflichtig sein. Bei einem großen Sanierungsprojekt müssen Gewerke und Maßnahmen einzeln analysiert werden; die Sammelbezeichnung „Renovierung“ reicht nicht.

Wie werden Kosten zeitlich und nach Nutzung aufgeteilt?

Kosten müssen der konkreten Immobilie, dem Eigentümer, dem Zeitraum und der Einkunftsart zugeordnet werden. Bei gemischter Vermietung und Selbstnutzung kommt eine zeitanteilige Aufteilung in Betracht. Manche Aufwendungen entstehen unmittelbar nur für eine Buchung, andere betreffen das gesamte Jahr oder eine konkrete Baumaßnahme.

Eine sachgerechte Arbeitsstruktur unterscheidet:

Die alten Kürzel BAT, BAV, UAT und UAV sind keine gesetzlichen Kostenkategorien und sollten nicht als solche verwendet werden. Ebenso ist die frühere Darstellung eines zwingenden Systems aus Quartalen und 16 Folgequartalen überholt. Für übersteigende Finanzierungs-, Erhaltungs- und Reparaturkosten bleibt eine vierjährige, jahresbezogene Vortrags- und Evidenzlogik zu prüfen. Die Steuerakte muss deshalb pro Jahr zeigen, welche Beträge verbraucht, begrenzt oder weiterzuführen sind.

Verluste oder Kosten einer Immobilie dürfen nicht einfach mit Gewinnen einer anderen Immobilie saldiert werden. Jede Immobilie und jeder Eigentümer werden separat dokumentiert. Bei Miteigentum braucht jede Person ihre Quote an Einnahmen, Kosten, Vermietungs- und Verfügbarkeitstagen.

Wie wird die Abschreibung berechnet?

Für die vereinfachte Grundberechnung der Gebäudeabschreibung wird mit 3 Prozent gearbeitet. Die Basis ist der höhere Gebäudeanteil aus Anschaffungskosten oder Katasterwert. Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Erwerbsnebenkosten und spätere Verbesserungen sind sachgerecht zwischen Gebäude und Boden beziehungsweise einzelnen abschreibbaren Bestandteilen aufzuteilen.

Das Grundschema lautet:

3 Prozent × maßgeblicher Gebäudewert × Vermietungsanteil × Eigentumsquote

Dabei sind mehrere Grenzen zu beachten:

• Der Gebäudewert muss aus belastbaren Unterlagen hergeleitet werden.
• Ein Gesamtkatasterwert darf nicht vollständig als Gebäude angesetzt werden, wenn er Boden enthält.
• Die Abschreibung wird zeitanteilig nach der steuerlich relevanten Vermietungsnutzung berechnet.
• Bei Miteigentum zählt die individuelle Quote.
• Möbel und Anlagen können eigene Grundlagen und Nutzungsdauern haben.
• Die kumulierte Abschreibung darf die maßgebliche abschreibbare Basis nicht überschreiten.
• Aktivierte Verbesserungen verändern die Basis ab dem einschlägigen Zeitpunkt.

Eine automatisch erzeugte 3-Prozent-Buchung auf den gesamten Kaufpreis ist falsch. Der Kaufvertrag, Erwerbsnebenkosten, Katasterbeleg, Boden-/Gebäudeaufteilung, Baumaßnahmen und jährliche Nutzung gehören in ein fortgeschriebenes Anlageverzeichnis.

Wann und wie wird Modelo 210 eingereicht?

Die alte pauschale Quartalslogik ist für aktuelle Vermietungseinkünfte nicht fortzuführen. Seit 2024 ist bei Immobilienvermietung eine jährliche Gruppierung möglich. Orden HAC/623/2026 hat die Fristen für 2026er Einkünfte geändert.

Bei jährlicher Gruppierung müssen die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zusammenfassung eingehalten werden. Die Buchhaltung darf deshalb nicht erst im April des Folgejahres beginnen. Buchungen, Kosten, Eigentümerquoten und Nutzungstage werden laufend geführt und spätestens zum Jahresabschluss abgestimmt.

Das neue Formular sieht unter anderem ein detailliertes Kostenblatt sowie Angaben zu Tagen und Beteiligungsquote vor. Das unterstreicht die Bedeutung der objekt- und eigentümerbezogenen Dokumentation. Eine Schätzung allein deshalb, weil Belege früher innerhalb weniger Tage nach Quartalsende fehlten, ist kein angemessener Standard mehr.

Was gilt für Tage ohne Vermietung?

Ist eine spanische Stadtimmobilie einem nichtresidenten natürlichen Eigentümer zur Eigennutzung oder jederzeitigen Verfügung überlassen, fällt für diese Tage grundsätzlich eine imputierte Immobilienrente an. Das gilt auch, wenn der Eigentümer tatsächlich nicht anreist. Maßgeblich ist die Verfügbarkeit, nicht die Zahl persönlicher Übernachtungen.

Die Bemessungsgrundlage beträgt grundsätzlich 2 Prozent des Katasterwerts. Der reduzierte Satz von 1,1 Prozent gilt nur für die gesetzlich begünstigten beziehungsweise revidierten Katasterwerte. Fehlt ein mitgeteilter Katasterwert, greifen Ersatzregeln. Eigentumsquote und Zahl der Verfügbarkeitstage sind einzurechnen. Kosten dürfen von der imputierten Rente nicht abgezogen werden.

Das vereinfachte Schema lautet:

Katasterwert × 2 Prozent oder 1,1 Prozent × Verfügbarkeitstage / Jahrestage × Eigentumsquote × IRNR-Steuersatz

Vermietungstage werden nicht zusätzlich als Verfügbarkeitstage besteuert. Bei einem Eigentümerwechsel sind die Tage nach Eigentumszeitraum zuzuordnen. Unentgeltliche Überlassungen an Angehörige können andere Fragen auslösen und sollten nicht ohne Prüfung als „Vermietung“ eingetragen werden.

Welche Einkommensteuer gilt für spanische Residenten?

Ist der natürliche Eigentümer in Spanien steuerlich ansässig, werden seine Vermietungseinkünfte im IRPF erfasst. Dann gelten andere Regeln als beim Modelo 210. Der Eigentümer erklärt nicht nur die spanische Immobilie als isolierten Nichtresidentenfall, sondern seine persönliche Einkommensteuerposition nach den Regeln für Residenten.

Die Reduktion bei dauerhafter Wohnraummiete wird nur auf einen positiven Nettoertrag angewendet und setzt die gesetzlichen Bedingungen voraus. Sie darf nicht auf Saison- oder Ferienvermietung übertragen werden. Bei Altverträgen kann Übergangsrecht zu einem anderen Prozentsatz führen. Vertragsdatum, Wohnzweck und Erfüllung besonderer Voraussetzungen müssen daher im Jahresdossier festgehalten werden.

Bei gemischter Nutzung gelten auch für Residenten zeitliche Zuordnungen. Die Behandlung leer stehender oder selbst genutzter Tage richtet sich nach den IRPF-Regeln und darf nicht einfach aus der IRNR-Berechnung kopiert werden.

Wann wird Vermietung zur wirtschaftlichen Tätigkeit?

Bei spanischen Residenten können Einkünfte aus Vermietung als wirtschaftliche Tätigkeit gelten, wenn die gesetzliche Organisationsvoraussetzung erfüllt ist, insbesondere mindestens eine Person mit Arbeitsvertrag in Vollzeit für die Organisation der Vermietung beschäftigt wird. Bei touristischer Vermietung können typische Hotelleistungen ebenfalls zur Einordnung als wirtschaftliche Tätigkeit führen.

Diese Begriffe sind sorgfältig zu trennen:

• wirtschaftliche Tätigkeit im IRPF,
• Unternehmereigenschaft und Steuerpflicht in der IVA,
• Betriebsstätte eines Nichtresidenten im IRNR,
• Körperschaftsteuerpflicht einer Gesellschaft.

Ein Merkmal in einem Steuergebiet löst nicht automatisch alle Folgen in den anderen Gebieten aus. Insbesondere wird eine natürliche Person nicht deshalb körperschaftsteuerpflichtig, weil ihre Vermietung wirtschaftlich organisiert ist. Sie bleibt natürliche Person und wird je nach Ansässigkeit im IRPF oder im IRNR mit Betriebsstätte besteuert.

Wann kann ein Nichtresident eine Betriebsstätte haben?

Bloßes Eigentum und gewöhnliche Immobilienvermietung begründen grundsätzlich noch keine spanische Betriebsstätte. Eine Betriebsstätte setzt eine relevante feste Geschäftseinrichtung oder eine entsprechend organisierte wirtschaftliche Tätigkeit voraus. Bei Vermietung sind nach der Verwaltungspraxis besonders zwei Konstellationen zu prüfen:

• direkte touristische Beherbergung mit typischen Hotelleistungen,
• mindestens eine in Spanien vollzeitbeschäftigte Person zur Organisation der Vermietung.

Auch weitere tatsächliche Umstände können relevant sein: dauerhaft verfügbare Geschäftsräume, Personal, Entscheidungs- und Leistungsfunktionen, Verträge und die Rolle eines lokalen Betreibers. Ein Schlüsselservice oder eine externe Reinigungsfirma begründet nicht ohne Weiteres eine Betriebsstätte des Eigentümers. Umgekehrt verhindert die Auslagerung einzelner Tätigkeiten nicht zwingend eine Betriebsstätte, wenn die Gesamtorganisation dem Eigentümer eine feste Geschäftseinrichtung vermittelt.

Die Prüfung ist tatsachenbezogen. Folgende Unterlagen sind besonders wichtig:

• Verträge mit Verwaltern und Dienstleistern,
• Arbeitsverträge und tatsächliche Aufgaben,
• Vollmachten und Entscheidungsbefugnisse,
• Büro- und Lagerflächen,
• Servicekatalog gegenüber Gästen,
• Rechnungsstellung und Zahlungsketten,
• Auftreten nach außen,
• Anzahl und Organisation der Objekte.

Welche Folgen hat eine Betriebsstätte?

Ein nichtresidenter natürlicher Eigentümer mit spanischer Betriebsstätte bleibt im IRNR-Betriebsstättenregime. Die Bemessungsgrundlage orientiert sich weitgehend am Körperschaftsteuerrecht, ohne dass die Person dadurch zu einer Kapitalgesellschaft wird. Je nach Fall können Buchführung, Modelo 200, Vorauszahlungen über Modelo 202, IVA-Erklärungen und weitere betriebliche Pflichten entstehen.

Diese Pflichten dürfen nicht pauschal jedem Ferienvermieter auferlegt werden. Modelos 303, 390, 347 oder 200 sind nicht automatisch allein wegen einer touristischen Registrierung erforderlich. Ebenso gibt es keinen universellen festen RETA-Mindestbeitrag von 300 Euro pro Monat. Sozialversicherung ist nach Person, Tätigkeit, Regelmäßigkeit, Arbeitsstatus und grenzüberschreitender Zuordnung separat zu prüfen.

Wichtig ist die frühzeitige Entscheidung. Wird eine Tätigkeit jahrelang wie bloße Vermietung über Modelo 210 erklärt, obwohl tatsächlich eine Betriebsstätte besteht, betrifft die Korrektur nicht nur den Steuersatz. Buchführung, IVA, Formulare, Rechnungen, Vorauszahlungen und gegebenenfalls Sozialversicherung können rückwirkend betroffen sein.

Wie wird der Verkauf einer Immobilie durch einen Nichtresidenten behandelt?

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nichtresidenten behält der Käufer grundsätzlich 3 Prozent des vereinbarten Kaufpreises ein. Der Käufer führt diesen Betrag mit Modelo 211 innerhalb eines Monats nach dem Verkauf an die AEAT ab. Der Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers, keine pauschale endgültige Steuer.

Für die Erklärung des Verkäufers gilt eine zweistufige Frist:

1. Zunächst läuft der einmonatige Zeitraum für den Einbehalt und Modelo 211 des Käufers.
2. Nach Ablauf dieses ersten Monats hat der Verkäufer weitere drei Monate für sein Modelo 210.

Die verkürzte Aussage „innerhalb von vier Monaten nach Verkauf“ verdeckt diese gesetzliche Abfolge und sollte nicht verwendet werden. Der Verkäufer benötigt den Beleg über Modelo 211 für seine Abrechnung.

Der steuerliche Gewinn ergibt sich nicht schlicht aus Verkaufspreis minus ursprünglichem Kaufpreis. Erwerbsnebenkosten, Herstellungs- und Verbesserungskosten, Veräußerungskosten und steuerlich zu berücksichtigende Abschreibungen beeinflussen den fortgeführten Wert. Abschreibungen können den Buchwert mindern, auch wenn die laufende Erfassung fehlerhaft oder unterblieben war. Deshalb muss das Anlageverzeichnis über die gesamte Haltedauer fortgeschrieben werden.

Welche weiteren Besitzsteuern gehören in die Renditerechnung?

Der jährliche Cashflow einer Immobilie wird nicht nur von Einkommensteuer und IVA bestimmt. Die kommunale Grundsteuer IBI, Müllgebühren, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Instandhaltung und Finanzierung fallen unabhängig von der Auslastung an. Bei hochwertigen Immobilien können außerdem Vermögensteuer und die staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen relevant werden.

Für Nichtresidenten ist grundsätzlich das in Spanien belegene oder ausübbare Vermögen zu betrachten. Bei spanischen Residenten kann die persönliche Steuerpflicht weiter reichen. Regionale und staatliche Vermögensteuerregeln sowie die Solidaritätssteuer müssen jährlich zusammen gerechnet werden. Pauschale Belastungstabellen oder eine angeblich allgemeine Ausnahme ab einem festen Immobilienwert sind dafür ungeeignet.

Erbschaft- und Schenkungsteuer gehören in die Eigentums- und Nachfolgeplanung, aber nicht als laufende Vermietungsteuer in die Monatsabrechnung. Begünstigungen, Anknüpfung, Verwandtschaft und Ansässigkeit ändern sich. Alte balearische Tabellen mit pauschalen Sätzen sollten nicht für aktuelle Entscheidungen genutzt werden.

Was gilt im Ansässigkeitsstaat Deutschland?

Wer in Deutschland steuerlich ansässig ist, muss spanische Immobilieneinkünfte grundsätzlich auch in seiner deutschen Steuererklärung berücksichtigen. Das Doppelbesteuerungsabkommen weist Spanien als Belegenheitsstaat nach Artikel 6 ein Besteuerungsrecht zu. Für Einkünfte aus einer unmittelbar gehaltenen spanischen Immobilie, die nicht tatsächlich zu einer spanischen Betriebsstätte gehört, ordnet Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii auf deutscher Seite grundsätzlich die Anrechnungsmethode an. Die genaue deutsche Einkünfteermittlung folgt deutschem Recht. Eine pauschale Freistellung mit Progressionsvorbehalt wäre für diesen Standardfall falsch.

Das führt zu zwei parallelen Rechenwerken. Spanien bestimmt seine Bemessungsgrundlage nach spanischen Regeln. Deutschland bestimmt die deutschen Einkünfte nach deutschem Recht. Abzugsfähigkeit, Abschreibung, Aktivierung, Verlustnutzung und Zeitpunkte können voneinander abweichen. Die spanische Steuer wird nur im Rahmen der deutschen Regeln angerechnet. Gehört die Immobilie tatsächlich zu einer spanischen Betriebsstätte oder liegt ein anderer Sonderfall vor, muss die Methodenfrage anhand der einschlägigen Artikel des Abkommens neu geprüft werden.

Deshalb sollten dieselben Ausgangsbelege in zwei nachvollziehbare Überleitungen münden:

• spanische Steuerrechnung mit spanischer Rechtsgrundlage,
• deutsche Steuerrechnung mit deutscher Rechtsgrundlage,
• Abstimmung der Bruttoeinnahmen,
• Überleitung abweichender Kosten und Abschreibungen,
• Nachweis der tatsächlich gezahlten spanischen Steuer,
• Zuordnung nach Eigentümer und Veranlagungsjahr.

Die spanische imputierte Immobilienrente für bloße Verfügbarkeit hat in Deutschland regelmäßig keine entsprechende Einkunftsposition. Eine Anrechnung der spanischen Steuer ist daher nicht ohne Weiteres möglich. Bei Verkauf gelten zusätzlich die deutschen Regeln für private Veräußerungsgeschäfte und gegebenenfalls andere Einkunftsarten; Haltedauer, Nutzung und Objektstruktur sind eigenständig zu prüfen.

Abrechnung und Nachweise

Warum ist die Abrechnung Teil der Risikovorsorge?

Eine Vermietungsabrechnung soll nicht nur zeigen, was auf dem Bankkonto übrig bleibt. Sie muss vier unterschiedliche Fragen beantworten:

1. War jede Nutzung rechtlich zulässig und richtig klassifiziert?
2. Sind Buchungen, Gäste und Plattformdaten vollständig gemeldet?
3. Sind Einnahmen und Kosten für die richtige Steuerart nachvollziehbar?
4. Wie hoch ist die wirtschaftliche Rendite nach allen laufenden Belastungen?

Ein einfaches Tabellenblatt mit Monatssummen genügt dafür selten. Die kleinste sinnvolle Einheit ist die einzelne Buchung oder der einzelne Mietvertrag. Dazu kommen objektbezogene Jahreskosten und private Nutzungszeiträume. Alle Daten müssen auf Eigentümerquoten und Steuerperioden überleitbar sein.

Die Abrechnung sollte zugleich Unterschiede sichtbar machen. Eine Zahlung kann wirtschaftlicher Aufwand sein, aber steuerlich aktiviert werden. Eine Kaution kann Liquidität auf dem Konto erzeugen, ohne Einnahme zu sein. Die Touristensteuer wird vom Gast vereinnahmt, gehört aber nicht zur Vermietungsrendite. Die Plattformauszahlung ist geringer als die Bruttoeinnahme, weil Provisionen einbehalten werden. Wer nur Bankbewegungen kategorisiert, übersieht diese Ebenen.

Welche Stammdaten braucht jedes Objekt?

Für jede Immobilie sollte ein eigenes Stammdatenblatt geführt werden. Bei mehreren Einheiten in einem Gebäude braucht jede rechtlich und steuerlich getrennte Einheit eine eigene Kennung.

Erforderlich sind mindestens:

• postalische Anschrift, Katasterreferenz und Grundbuchdaten,
• Objekt- und Gebäudetypologie,
• Eigentümer mit Beteiligungsquoten und Erwerbsdaten,
• steuerliche Ansässigkeit jedes Eigentümers je Kalenderjahr,
• Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und Aufteilung auf Boden und Gebäude,
• aktivierte spätere Verbesserungen,
• Katasterwert mit getrenntem Boden- und Gebäudeanteil,
• Datum und Grundlage der letzten Katasterrevision,
• Bewohnbarkeitstitel und zulässige Kapazität,
• bei ETV DRIAT, Tourismusregisternummer, Plätze und Laufzeit,
• Gemeinschaftsbeschlüsse und maßgebliche Satzungsregeln,
• Versicherungen und Vertragslaufzeiten,
• Steuerregistrierungen und verwendete Formulare,
• Bankkonto und Plattformkonten,
• Vollmachten, Vertreter und Dienstleister.

Änderungen werden mit Datum dokumentiert. Ein neuer Eigentümer, eine geänderte Quote, ein Umbau, eine neue Plattformrolle oder ein Wechsel von befreiter Überlassung zu hotelähnlicher Beherbergung darf nicht rückwirkend die alten Stammdaten überschreiben. Historisierung ist notwendig, damit frühere Erklärungen später noch nachvollzogen werden können.

Wie sollte das Buchungsjournal aufgebaut sein?

Das Buchungsjournal verbindet Vertrag, Betrieb, Gäste, Touristensteuer und Einkommensteuer. Eine Zeile je Aufenthalt kann genügen, wenn alle Zusatzdaten eindeutig verknüpft sind.

Bei Saisonverträgen kommt eine Referenz auf den Anlassnachweis hinzu. Bei Wohnraummiete werden Kaution und IBAVI-Hinterlegung verknüpft. Bei touristischen Aufenthalten braucht das Journal Saison, steuerpflichtige Personen, Befreiungen und Langaufenthaltsermäßigung für die ITS.

Personenbezogene Gästedaten sollten nicht frei in einer allgemein zugänglichen Renditetabelle stehen. Das Buchungsjournal kann eine pseudonymisierte Referenz enthalten; die gesetzlich erforderlichen Identitätsdaten liegen in einem geschützten System mit rollenbezogenem Zugriff.

Wie werden Plattformabrechnungen kontrolliert?

Jede Plattformabrechnung wird vom Gastpreis zur Bankauszahlung übergeleitet. Ein monatlicher Abgleich beantwortet:

• Welche Buchungen wurden neu angelegt, geändert oder storniert?
• Welche Beträge hat der Gast geschuldet?
• Welche Steuern und Gebühren hat die Plattform vereinnahmt?
• Welche Provisionen und sonstigen Kosten wurden einbehalten?
• Welche Wechselkurse oder Zahlungsgebühren wurden angewendet?
• Welche Auszahlung gehört zu welchen Buchungen?
• Welche Beträge sind noch offen oder als Reserve zurückgehalten?

Die Buchung lautet wirtschaftlich nicht „Bank an Mietertrag“ in Höhe der Nettoauszahlung. Zuerst wird der volle Erlös erfasst. Provision, Zahlungsgebühr, Steuern und Einbehalte werden separat gebucht. Nur so stimmen Umsatz, Plattformmeldung und Steuererklärung überein.

Zum Jahresabschluss ist zusätzlich der vom Plattformbetreiber bereitgestellte DAC7-/Modelo-238-Auszug zu sichern und abzustimmen. Abweichungen bei Anbieteridentität, Katasterreferenz, Gegenleistung, Gebühren, Tagen oder Objektzuordnung werden vor Abgabe der eigenen Steuererklärungen dokumentiert und, soweit möglich, über den Plattformprozess korrigiert.

Bei mehreren Plattformen braucht es ein einheitliches internes Schema. Unterschiedliche Begriffe wie Host Fee, Service Fee, Adjustment, Resolution Payment oder Tax Withheld müssen auf definierte Konten abgebildet werden. Manuelle Sammelbuchungen ohne Buchungsreferenz sollten die Ausnahme bleiben.

Welche Belege müssen dauerhaft zusammenbleiben?

Ein prüffähiger Vorgang enthält mehr als die Rechnung. Für eine einzelne Vermietung gehören zusammen:

• Inserats- oder Angebotsstand zum Buchungszeitpunkt,
• Buchungsanfrage und Annahme,
• unterschriebener Vertrag oder Buchungsbestätigung,
• Preisaufschlüsselung,
• Plattformabrechnung,
• Rechnung an den Nutzer, soweit erforderlich,
• Zahlungs- und Auszahlungsnachweis,
• Gästemeldung beziehungsweise Übermittlungsprotokoll,
• Touristensteuerberechnung,
• Kautionsbewegungen,
• Beschwerden, Schäden und Gutschriften,
• Stornierung oder Vertragsänderung.

Objektkosten erhalten zusätzlich eine Zuordnung zu Immobilie, Zeitraum, Maßnahme und steuerlicher Behandlung. Bei Bau- und Reparaturrechnungen sind Leistungsbeschreibung, Zahlungsnachweis, Fotos und gegebenenfalls Genehmigungen wichtig. Eine Rechnung „Arbeiten am Haus“ erlaubt später keine sichere Abgrenzung zwischen Reparatur und aktivierungspflichtiger Verbesserung.

Erwerbsunterlagen, Baukosten, aktivierte Verbesserungen und Abschreibungsnachweise werden über die gesamte Haltedauer und darüber hinaus für die Veräußerungsbesteuerung benötigt. Eine kurze allgemeine Aufbewahrungsfrist darf nicht dazu führen, dass die steuerliche Basis nach zehn oder zwanzig Jahren nicht mehr nachweisbar ist.

Wie läuft ein monatlicher Abschluss ab?

Auch wenn Modelo 210 für gruppierte Vermietungseinkünfte jährlich eingereicht wird, ist ein monatlicher Abschluss sinnvoll. Er umfasst:

1. Bank und Plattformkonten vollständig importieren oder erfassen.
2. Neue Buchungen, Änderungen und Stornierungen mit dem Kalender abstimmen.
3. Bruttoerlöse, Preisbestandteile und Auszahlungen überleiten.
4. Kautionen und Fremdgelder gesondert abstimmen.
5. Eingangsrechnungen dem Objekt und Leistungszeitraum zuordnen.
6. IVA-Behandlung jeder relevanten Leistung prüfen.
7. ITS und Gästemeldungen auf Vollständigkeit kontrollieren.
8. Vermietungs-, Verfügbarkeits- und Sperrtage im Kalender abstimmen.
9. Offene Forderungen, Rückerstattungen und Schäden bearbeiten.
10. Abweichungen dokumentieren und schließen.

Der Abschluss sollte nicht nur Summen liefern, sondern eine Ausnahmeliste. Beispiele sind eine Buchung über der zulässigen Kapazität, eine fehlende Gästemeldung, ein Plattformumsatz ohne Auszahlung, eine Rechnung ohne Leistungsbeschreibung oder ein Aufenthalt, dessen Vertragszweck nicht dokumentiert ist. Solche Ausnahmen werden zeitnah geklärt, solange Unterlagen und Erinnerung verfügbar sind.

Was gehört in den Jahresabschluss des Vermieters?

Zum Kalenderjahresende werden die Monatsdaten zu einem Steuer- und Renditedossier verdichtet. Es enthält:

• vollständiges Buchungsjournal,
• Bruttoerlöse je Vermietungsart,
• Plattform- und Bankabstimmung,
• DAC7-/Modelo-238-Jahresauszug der Plattformen und dokumentierte Abweichungsklärung,
• Nutzungskalender mit Vermietung, Eigennutzung, Verfügbarkeit und Bauzeiten,
• Kostenjournal mit steuerlicher Einordnung,
• Anlageverzeichnis und Abschreibung,
• Übersicht vortragsfähiger begrenzter Kosten,
• ITS-Abrechnung und ATIB-Nachweise,
• IVA-Abstimmung, soweit einschlägig,
• IRNR-Berechnung je Eigentümer oder IRPF-Überleitung,
• Berechnung der imputierten Immobilienrente,
• eingereichte Erklärungen und Zahlungsnachweise,
• Überleitung für den Ansässigkeitsstaat,
• wirtschaftliche Ergebnisrechnung ohne steuerliche Verzerrung.

Bei Miteigentum werden Einnahmen, Kosten und Nutzungstage nicht erst in der Steuererklärung grob aufgeteilt. Die Quote ist bereits in der Nebenrechnung hinterlegt. Ändert sie sich im Jahr, braucht es zeitanteilige Eigentumsperioden.

Wie unterscheiden sich Liquidität, Gewinn und steuerliche Bemessungsgrundlage?

Diese drei Größen dürfen nicht gleichgesetzt werden:

• Liquidität zeigt tatsächliche Ein- und Auszahlungen.
• Wirtschaftlicher Gewinn ordnet Ertrag und Aufwand dem Zeitraum zu und berücksichtigt etwa Forderungen oder Abgrenzungen.
• Steuerliche Bemessungsgrundlage folgt gesetzlichen Ansatz-, Abzugs- und Begrenzungsregeln.

Eine neue Solaranlage mindert die Liquidität sofort, kann steuerlich aber als Verbesserung aktiviert und nur über Jahre abgeschrieben werden. Eine erhaltene Kaution erhöht die Liquidität, ist aber keine Mieteinnahme. Abschreibung mindert den steuerlichen und wirtschaftlichen Gewinn, ohne im laufenden Jahr Geld abfließen zu lassen. Die Touristensteuer fließt ein und aus, ist wirtschaftlich jedoch ein für den Staat erhobener Betrag.

Eine Renditeentscheidung braucht deshalb mindestens zwei Tabellen: eine Cashflowrechnung und eine steuerliche Überleitung. Wer nur die Steuererklärung liest, erkennt weder Finanzierungsbedarf noch tatsächliche operative Marge.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Sind 28 Nächte automatisch Ferienvermietung?

Ein Eigentümer vermietet sein möbliertes Apartment in Palma für 28 Nächte an einen Ingenieur. Der Ingenieur arbeitet in dieser Zeit an der Inbetriebnahme einer Anlage, legt eine Arbeitgeberbestätigung vor und behält seinen Hauptwohnsitz in München. Der Vertrag beschreibt Projekt und Zeitraum; es gibt keine Zwischenreinigung, keine Rezeption und keine touristischen Zusatzleistungen.

Die kurze Dauer begründet eine touristische Vermutung, weil das Apartment sofort nutzbar überlassen wird. Der dokumentierte konkrete Arbeitsanlass kann diese Vermutung jedoch widerlegen. Das Gesamtbild spricht für eine Saisonmiete. Der Vertrag unterliegt grundsätzlich Artikel 3.2 LAU, die Barkaution beträgt zwei Monatsmieten und ist vom Vermieter beim IBAVI zu hinterlegen.

Anders wäre der Fall, wenn derselbe Vertrag ohne Arbeitgebernachweis an beliebige Nutzer vergeben, pro Nacht bepreist und mit Urlaubsmotiven beworben würde. Dann läge trotz des Titels „Saisonvertrag“ ein stark touristisches Gesamtbild vor.

Beispiel 2: Machen 45 Nächte das Angebot zur Saisonmiete?

Eine Finca wird für mindestens 45 Nächte angeboten. Die Anzeige wirbt mit Pool, Strand, flexiblem Check-in, wöchentlicher Zwischenreinigung und Concierge-Service. Ein anderer vorübergehender Wohnzweck wird nicht erfragt. Die Gäste buchen für Urlaub.

Die Mindestdauer von 45 Nächten führt nicht automatisch zur LAU. Das Angebot ist touristisch geprägt. Zugleich überschreitet die einzelne touristische Belegung die gesetzliche Höchstdauer von 30 Nächten. Der Eigentümer kann dieses Modell nicht durch eine längere Mindestbuchung legalisieren. Er muss entweder ein echtes Saisonmodell mit realem nichttouristischem Anlass entwickeln oder das touristische Angebot in zulässiger Form und innerhalb der Höchstdauer betreiben.

Beispiel 3: Sind elf Monate immer eine Saisonmiete?

Eine Familie zieht nach Mallorca, meldet die Wohnung als Lebensmittelpunkt an und schickt die Kinder vor Ort zur Schule. Der Vertrag läuft elf Monate und trägt die Überschrift „arrendamiento de temporada“. Einen vorübergehenden Anlass gibt es nicht; nach Ablauf soll ein nahezu identischer Vertrag folgen.

Das tatsächliche Bild spricht für dauerhafte Wohnraummiete. Die kurze Laufzeit und Überschrift können zwingende Schutzregeln nicht verdrängen. Die Kaution beträgt grundsätzlich eine Monatsmiete, und der Vertrag ist nach den Regeln der Wohnraummiete zu behandeln. Bei einer natürlichen Vermieterseite verlängert sich der Vertrag bei fehlender fristgerechter Ablehnung durch den Mieter grundsätzlich jährlich bis auf mindestens fünf Jahre, bei einer juristischen Vermieterseite bis auf mindestens sieben Jahre. Das Beispiel zeigt, warum der Mieterzweck vor der Vertragswahl festgestellt werden muss.

Beispiel 4: Wie wird eine Saisonmiete belegt?

Eine deutsche Ärztin übernimmt vom 1. November 2026 bis 31. März 2027 eine befristete Vertretung in einer Klinik auf Mallorca. Sie mietet für fünf Monate eine Wohnung, behält ihren Hauptwohnsitz in Deutschland und legt die Vertretungsvereinbarung vor.

Das Dossier enthält:

• Saisonmietvertrag mit konkretem Klinik- und Vertretungsbezug,
• Bestätigung des Arbeitgebers über Ort und Zeitraum,
• Nachweis des fortbestehenden Hauptwohnsitzes,
• Inventar- und Übergabeprotokoll,
• Zahlung von zwei Monatsmieten als Barkaution,
• IBAVI-Hinterlegungsbeleg innerhalb von 30 Arbeitstagen,
• monatliche Mietzahlungen und Schlussabrechnung.

Eine Verlängerung wäre möglich, wenn sich der tatsächliche Vertretungsanlass nachvollziehbar verlängert. Wiederholte Verlängerungen ohne fortbestehenden Grund würden die ursprüngliche Einordnung schwächen.

Beispiel 5: Wie unterscheiden sich IVA-freie und IVA-pflichtige Ferienvermietung?

Variante A: Der Gast erhält bei Anreise eine gereinigte Wohnung mit Bettwäsche. Während der zehn Nächte findet keine Reinigung und kein Wäschewechsel statt. Eine technische Notfallnummer ist erreichbar. Die Wohnung wird nach Abreise gereinigt.

Das Leistungsbild entspricht grundsätzlich einer IVA-befreiten touristischen Überlassung. Tourismusrechtliche Pflichten bleiben vollständig bestehen.

Variante B: Zusätzlich gibt es eine ständig besetzte Rezeption, Reinigung jeden zweiten Tag und regelmäßigen Wäschewechsel während des Aufenthalts.

Das Leistungsbild entspricht grundsätzlich hotelähnlicher Beherbergung mit 10 Prozent IVA. Der Betreiber muss Rechnungsstellung, Eingangsleistungen, IVA-Erklärungen und gegebenenfalls Betriebsstättenfolgen entsprechend organisieren.

Der Unterschied liegt nicht im Wort „Ferienwohnung“, sondern in den tatsächlich während des Aufenthalts erbrachten Leistungen.

Beispiel 6: Wie wird IRNR bei einem EU-Eigentümer überschlägig berechnet?

Eine in Deutschland ansässige natürliche Person vermietet eine Mallorca-Wohnung ohne Betriebsstätte. Im Jahr 2026 erzielt sie 36.000 Euro Bruttoeinnahmen. Nach vollständiger Prüfung sind 14.000 Euro Kosten unmittelbar wirtschaftlich mit der Vermietung verbunden und im betreffenden Jahr abzugsfähig.

Die Tabelle ist nur eine Rechenillustration. Sie setzt voraus, dass Ansässigkeit, Kostenabzug, zeitliche Zuordnung, gesetzliche Begrenzungen und Eigentumsquote geprüft sind. Übersteigende begrenzte Reparatur- oder Finanzierungskosten wären in einer gesonderten jahresbezogenen Übersicht fortzuführen.

Beispiel 7: Wie wirkt die Drittstaatenbesteuerung?

Ein ansonsten gleicher Eigentümer ist in einem nicht begünstigten Drittstaat ansässig. Unter der regelmäßigen Grundregel wird die Bruttoeinnahme von 36.000 Euro ohne den entsprechenden Nettokostenabzug mit 24 Prozent besteuert.

Die wirtschaftliche Rendite kann dennoch Kosten enthalten. Sie mindern aber in dieser vereinfachten IRNR-Grundrechnung die Steuerbasis nicht. Ansässigkeit und gegebenenfalls abweichende gesetzliche oder abkommensrechtliche Besonderheiten sind zu prüfen.

Beispiel 8: Wie wird die Gebäude-AfA ermittelt?

Eine Wohnung kostet einschließlich zuordenbarer Erwerbsnebenkosten 1.100.000 Euro. Eine belastbare Aufteilung weist 70 Prozent dem Gebäude und 30 Prozent dem Boden zu. Der Gebäudeanteil aus Anschaffungskosten beträgt damit 770.000 Euro. Der Gebäudeanteil des Katasterwerts liegt bei 500.000 Euro. Maßgeblich ist in diesem vereinfachten Beispiel der höhere Gebäudewert von 770.000 Euro.

Die jährliche AfA bei vollständiger Vermietung beträgt:

770.000 EUR × 3 Prozent = 23.100 EUR

Wird die Wohnung im Jahr nur an 180 steuerlich berücksichtigungsfähigen Tagen vermietet, ergibt sich vor weiteren Grenzen:

23.100 EUR × 180 / 365 = 11.391,78 EUR

Bei 50 Prozent Eigentumsquote wären dem betreffenden Eigentümer 5.695,89 Euro zuzuordnen. Eine spätere aktivierungspflichtige Verbesserung würde die Basis ab dem maßgeblichen Zeitpunkt erhöhen. Möbel und technische Anlagen sind gesondert zu prüfen.

Beispiel 9: Wie wird die imputierte Immobilienrente berechnet?

Der Katasterwert beträgt 500.000 Euro. Die Voraussetzungen für den Satz von 1,1 Prozent sind erfüllt. Nach Abzug der Vermietungstage stand die Immobilie dem nichtresidenten Eigentümer an 245 von 365 Tagen zur Verfügung. Er hält 100 Prozent und ist im begünstigten EU-/EWR-Kreis ansässig.

Wären die Voraussetzungen für 1,1 Prozent nicht erfüllt, müsste grundsätzlich mit 2 Prozent gerechnet werden. Auf die imputierte Rente gibt es keinen Kostenabzug. Die Erklärung für 2026 ist nach neuer Frist vom 1. April bis 31. Dezember 2027 einzureichen; bei Lastschrift endet der Zeitraum am 23. Dezember 2027.

Beispiel 10: Wie wird die Touristensteuer berechnet?

Zwei steuerpflichtige Erwachsene bleiben in der Hauptsaison zehn Tage in derselben touristischen Wohnung. Pro Person fallen für die ersten acht Tage 16 Euro und für Tag neun und zehn jeweils 1 Euro an. Das sind 18 Euro pro Person und 36 Euro insgesamt.

In der Nebensaison beträgt die Steuer bei gleicher Dauer 4,50 Euro pro Person: acht Tage zu 0,50 Euro und zwei Tage zu 0,25 Euro. Für zwei Personen sind es 9 Euro.

Reist eine Familie mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern unter 16 Jahren für fünf steuerpflichtige Tage in der Hauptsaison, sind die Minderjährigen befreit. Für die Erwachsenen fallen zusammen 20 Euro an.

Die Beispiele setzen voraus, dass die Tage nach dem gesetzlichen System gezählt werden und keine weitere Befreiung greift. Buchungssystem und Rechnung sollten den Rechenweg je Aufenthalt speichern.

Beispiel 11: Wie wird eine gemischte Nutzung dokumentiert?

Eine Wohnung ist 120 Tage vermietet, 40 Tage vom Eigentümer genutzt und 205 Tage frei verfügbar. Es gibt keine nachweisbare objektive Unbenutzbarkeit.

Für die Abrechnung entstehen drei Ebenen:

• Reale Mieteinnahmen und zugehörige Kosten für 120 Vermietungstage.
• Imputierte Immobilienrente für insgesamt 245 Verfügbarkeitstage, also Eigennutzung plus sonstige Verfügbarkeit.
• Zeitanteilige Zuordnung laufender Kosten und AfA nach den jeweils anwendbaren Regeln.

Der Eigentümer darf die 205 leer stehenden Tage nicht allein deshalb aus der Imputation herausnehmen, weil keine Buchung vorlag. Leerstand bei fortbestehender Verfügung ist Verfügbarkeit. Eine ernsthafte Vermietungsabsicht kann für einzelne Kostenfragen relevant sein, beseitigt aber nicht automatisch die imputierte Rente.

Beispiel 12: Wie sieht die korrigierte Verkaufsrechnung aus?

Ein nichtresidenter Eigentümer verkauft die vermietete Immobilie für 2.500.000 Euro. Die fortgeführten Anschaffungskosten nach Berücksichtigung der relevanten Abschreibungen betragen im Beispiel 1.615.000 Euro. Weitere Veräußerungskosten oder Sonderregeln bleiben für die Illustration unberücksichtigt.

Der Käufer führt die 75.000 Euro grundsätzlich binnen eines Monats mit Modelo 211 ab. Nach Ablauf dieses Monats hat der Verkäufer drei Monate für Modelo 210 und die verbleibende Zahlung. Ist der Einbehalt höher als die endgültige Steuer, kann sich ein Erstattungsanspruch ergeben.

Beispiel 13: Was zeigt eine vollständige Renditerechnung?

Eine Ferienwohnung erzielt im Jahr 72.000 Euro Unterkunftspreise und 6.000 Euro verpflichtend berechnete Endreinigungen. Die Plattform behält 11.700 Euro ein. Weitere laufende Zahlungen betragen:

Dieser Cashflow ist noch keine steuerliche Bemessungsgrundlage. Es ist zu prüfen, welche Kosten abzugsfähig, zeitanteilig, begrenzt oder zu aktivieren sind. Abschreibung mindert die Steuerbasis ohne aktuelle Auszahlung. Darlehenstilgung mindert Liquidität, ist aber kein laufender Aufwand. IVA und Touristensteuer müssen getrennt abgerechnet werden. Erst nach diesen Überleitungen kann die Nettorendite auf das tatsächlich eingesetzte Kapital berechnet werden.

Entscheidung, Kontrolle und Fristen

Welche Vermietungsart passt zum Ziel des Eigentümers?

Die Entscheidung sollte nicht allein nach der höchsten theoretischen Tagesrate getroffen werden. Rechtliche Verfügbarkeit, Verwaltungsaufwand, Eigennutzungswunsch, Auslastungsrisiko und Steuerfolgen sind genauso wichtig.

Eine rechtlich nicht verfügbare Ferienvermietung ist keine Renditeoption. Sie darf in einem Kaufmodell nicht mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit versehen werden, als wäre sie ein normales Marktrisiko. Ohne belastbaren Zulässigkeitsnachweis beträgt der ansetzbare touristische Ertrag null.

Welche Fragen gehören vor den Immobilienkauf?

Vor Unterzeichnung einer Reservierung oder eines Kaufvertrags sollte der Käufer klären:

1. Welche Vermietungsart ist wirtschaftlich geplant?
2. Ist diese Nutzung nach Gebäude, Zone und Gemeinschaft zulässig?
3. Gibt es ein nachweisbares Bestandsrecht oder wäre es ein Neufall?
4. Sind DRIAT, Register, Plätze und Kapazität objektidentisch und aktuell?
5. Stimmen Grundbuch, Kataster, Bauakte und tatsächlicher Bestand überein?
6. Ist die behauptete touristische Tätigkeit übertragbar und fortsetzbar?
7. Wann läuft eine befristete DRIAT aus und was ist für die Verlängerung nötig?
8. Welche Satzungs- oder Gemeinschaftsbeschlüsse gelten?
9. Welche Umsätze wurden tatsächlich erzielt und mit welchen Plattformdaten belegt?
10. Welche laufenden Kosten, Steuern und Instandhaltungsrückstände bestehen?
11. Welche IVA-Behandlung wurde angewendet und passt sie zum Service?
12. Gibt es offene Verfahren, Beschwerden, Sanktionen oder Nachmeldungen?

Kaufvertragliche Schutzmechanismen können auf diese Prüfung aufbauen: Bedingungen für die Wirksamkeit, Garantien, Freistellungen, Kaufpreisanpassung und Rücktrittsrechte. Sie ersetzen aber keine Due Diligence. Besonders eine Garantie „Ferienvermietung möglich“ ist ohne Definition von Objekt, Kapazität, Betreiber und Rechtsstand zu unbestimmt.

Welche Entscheidungsmatrix verhindert den falschen Start?

Die Matrix endet nicht mit einem Bauchgefühl. Jede Ja- oder Nein-Entscheidung erhält einen Beleg oder eine kurze fachliche Begründung im Dossier.

Welche Warnsignale sollten ein Angebot stoppen?

Ein Inserat sollte nicht online gehen, wenn eines der folgenden Warnsignale besteht:

• Der Anbieter kann nur ein Aktenzeichen, aber keine wirksame DRIAT und Registernummer zeigen.
• Die Zahl touristischer Plätze passt nicht zum Bewohnbarkeitstitel.
• Anbauten oder Schlafzimmer fehlen in den legalen Plänen.
• Die Gemeinschaft hat nie ausdrücklich zugestimmt oder die Satzung enthält ein Verbot.
• Ein neuer Fall wird als „Altbestand“ bezeichnet, ohne rechtmäßige Tätigkeit vor dem Stichtag zu belegen.
• Fehlende touristische Plätze sollen später routinemäßig über eine Bettenbörse gekauft werden.
• Jeder Vertrag erhält unabhängig vom Nutzer denselben pauschalen Saisonanlass.
• Die Plattform wirbt mit Hotelleistungen, während die Steuerrechnung eine reine Überlassung annimmt.
• Bruttoerlöse werden nur in Höhe der Nettoauszahlungen verbucht.
• Gäste- und Touristensteuerdaten lassen sich nicht aus dem Buchungssystem ableiten.
• Eigennutzung und Leerstand werden nicht taggenau geführt.
• Der Verwalter kann nicht erklären, wer binnen 24 Stunden bei schweren Störungen handelt.

Ein gestopptes Angebot kann nach Klärung freigegeben werden. Eine bereits veröffentlichte unzulässige Anzeige lässt sich dagegen nicht ungeschehen machen.

Wie kann ein Eigentümer sein bestehendes Modell überprüfen?

Die Prüfung eines laufenden Betriebs beginnt mit einer unveränderten Datensicherung. Exportiert werden Inserate, Kalender, Buchungen, Plattformabrechnungen, Nachrichten, Rechnungen und Gästemeldungen. Danach werden Soll und Ist gegenübergestellt:

1. Tatsächliche Vermietungsarten je Vertrag klassifizieren.
2. DRIAT, Register, Plätze und Gemeinschaftsrecht auf Fortbestand prüfen.
3. Inseratsangaben mit Register und Objektbestand abgleichen.
4. Servicekatalog mit IVA-Behandlung vergleichen.
5. Plattform-Bruttoumsätze mit Buchhaltung und Bank abstimmen.
6. SES.HOSPEDAJES und ITS auf Vollständigkeit prüfen.
7. IRNR-/IRPF-Erklärungen mit Nutzungskalender und Eigentümerquoten abstimmen.
8. Betriebsstättenmerkmale und Personalorganisation prüfen.
9. Kautionen und IBAVI-Nachweise bei LAU-Verträgen kontrollieren.
10. Korrekturplan nach Risiko, Frist und Behörde erstellen.

Fehler sollten nicht durch neu datierte Verträge oder nachträglich erfundene Saisonanlässe verdeckt werden. Korrekturen müssen die tatsächlichen historischen Sachverhalte abbilden. Je nach Befund können Selbstanzeige, ergänzende Steuererklärung, Registerkorrektur, Ende einer unzulässigen Vermarktung oder Anpassung des künftigen Modells erforderlich sein.

Was ist vor jeder neuen Vermietung erneut zu prüfen?

Auch ein freigegebenes Objekt braucht eine kurze Buchungsprüfung:

• Passt der Nutzer zum vorgesehenen Vertragsmodell?
• Ist der Saisonanlass konkret und belegt?
• Liegt die touristische Belegung innerhalb von 30 Nächten?
• Wird die zulässige Kapazität eingehalten?
• Stimmen Preis und Service mit der IVA-Einordnung überein?
• Sind Vertrag, Hausordnung und Datenschutzinformation aktuell?
• Funktionieren Kaution, Zahlung und Stornierung?
• Sind Gäste- und Touristensteuermeldungen terminiert?
• Gibt es im Zeitraum Eigentümeraufenthalte, Bauarbeiten oder Doppelbuchungen?

Damit wird nicht jede Buchung zu einem Rechtsgutachten. Ein standardisierter Freigabeprozess verhindert aber, dass ein zulässiges Grundmodell durch einen unpassenden Einzelvertrag verlassen wird.

Welche Fristen gehören in den Vermietungskalender?

Ein einziger Steuertermin im Kalender reicht nicht. Manche Pflichten entstehen vor Betriebsbeginn, andere bei jeder Buchung, monatlich, jährlich oder nur nach einem besonderen Ereignis. Der Eigentümer sollte deshalb einen Fristenkalender führen, der Rechtsgrund, verantwortliche Person, Vorlauf, erforderliche Unterlagen und Erledigungsnachweis enthält.

Für Übergangsfälle 2026 gelten bei einzeln erklärten Mieteinkünften teilweise noch die alten Juli- und Oktobertermine. Solche einmaligen Übergangsfristen gehören mit einem Enddatum versehen in den Kalender und dürfen nicht als Dauerroutine weiterlaufen.

Jeder Termin braucht einen früheren internen Stichtag. Für die DRIAT-Verlängerung beginnt die Sachprüfung mehrere Monate vor dem gesetzlichen Mitteilungsmonat. Für Modelo 210 sollten Nutzungskalender, Kosten und Plattformabstimmung nach dem Dezemberabschluss fertiggestellt werden. Eine Steuerfrist ist der letzte zulässige Zeitpunkt für Einreichung, nicht der Beginn der Vorbereitung.

Wer übernimmt welche Aufgabe im Vermietungsbetrieb?

Die Einschaltung eines Verwalters oder Portals kann Arbeit verteilen, aber die Verantwortlichkeit des Eigentümers nicht vollständig beseitigen. Aufgaben müssen schriftlich zugeordnet werden. Für jede Pflicht sind Ausführung, Kontrolle und Vertretung bei Ausfall zu bestimmen.

Der Vertrag mit dem Verwalter sollte Leistungsumfang, Reaktionszeiten, Vollmachten, Datenschutz, Belegzugang, Haftung, Unterauftragnehmer und Herausgabe der Daten bei Vertragsende regeln. Eine pauschale Klausel „Verwalter kümmert sich um alle gesetzlichen Pflichten“ ist operativ unbrauchbar. Sie sagt weder, wer Gästedaten übermittelt, noch wer bei einer Störung entscheidet oder eine Frist überwacht.

Vertretung ist besonders bei der 24/7-Erreichbarkeit und bei Datenmeldungen wichtig. Fällt eine Person aus, muss ein zweiter Zugang funktionieren. Plattformkonten, Zertifikate und Behördenzugänge dürfen nicht ausschließlich an ein privates Telefon oder eine einzelne E-Mail-Adresse des Verwalters gebunden sein. Der Eigentümer benötigt einen kontrollierten Notfallzugang und regelmäßige Exporte.

Mindestens vierteljährlich sollte ein kurzer Kontrollbericht erstellt werden: offene rechtliche Punkte, Buchungen außerhalb des Standards, verspätete Meldungen, Beschwerden, Schäden, Steuerstatus und anstehende Fristen. So wird aus der Aufgabenverteilung ein überprüfbarer Prozess statt einer bloßen Hoffnung auf den Dienstleister.

Kurz-FAQ

Ist jede Vermietung unter 30 Nächten touristisch?

Nein. Unter 30 Nächten besteht bei sofort nutzbarer Kurzzeitüberlassung ohne nachgewiesenen anderen Zweck eine touristische Vermutung. Ein realer, konkreter und belegter Arbeits-, Studien- oder Behandlungsanlass kann eine Saisonmiete tragen. Dauer, Vermarktung, Ausstattung, Leistungen und Vertragszweck sind gemeinsam zu prüfen.

Wird ein Aufenthalt ab 31 Nächten automatisch zur Saisonmiete?

Nein. Mehr als 30 Nächte überschreiten zwar die Höchstdauer einer einzelnen touristischen Belegung nach balearischem Recht. Ein touristisch beworbenes Urlaubsangebot wird dadurch aber nicht automatisch zur zulässigen Saisonmiete. Dafür braucht es einen echten nichttouristischen vorübergehenden Bedarf.

Braucht ein Saisonvertrag eine touristische DRIAT?

Eine echte nichttouristische Saisonmiete fällt grundsätzlich unter Artikel 3.2 LAU und nicht unter das ETV-Regime. Sie benötigt deshalb nicht allein wegen ihrer Befristung eine touristische DRIAT. Ist der Saisonanlass nur vorgeschoben und die tatsächliche Vermarktung touristisch, kann die Behörde das Angebot anders einordnen.

Ist ein schriftlicher Mietvertrag zwingend wirksamkeitsbegründend?

Nicht generell. Nach Artikel 37 LAU kann jede Partei die schriftliche Formalisierung verlangen. Ein mündlicher Vertrag ist nicht pauschal unwirksam. Aus Beweis-, Steuer- und Abgrenzungsgründen sollte auf Mallorca dennoch jede Wohnraum- und Saisonmiete schriftlich abgeschlossen werden.

Welche Mindestdauer gilt bei echter Wohnraummiete?

Ist eine kürzere Dauer vereinbart, verlängert sich eine Wohnraummiete grundsätzlich jährlich bis auf mindestens fünf Jahre bei einer natürlichen und sieben Jahre bei einer juristischen Vermieterseite, sofern der Mieter die Verlängerung nicht fristgerecht ablehnt. Danach können bis zu drei weitere Jahresverlängerungen und gesetzliche Sonderverlängerungen folgen. Vertragsdatum, Eigenbedarfsvorbehalt, Parteirollen und aktuelle Gebietsregeln sind im Einzelfall zu prüfen.

Wie hoch ist die Kaution?

Bei dauerhafter Wohnraummiete beträgt die gesetzliche Barkaution eine Monatsmiete, bei Saisonmiete zwei Monatsmieten. Der Vermieter muss sie auf den Balearen grundsätzlich binnen 30 Arbeitstagen ab Formalisierung und Inkrafttreten beim IBAVI hinterlegen. Bei Wohnraummietverträgen bis fünf Jahre beziehungsweise bis sieben Jahre bei einer juristischen Vermieterseite ist eine zusätzliche Sicherheit grundsätzlich auf zwei Monatsmieten begrenzt. Ein einen Monat nach Schlüsselrückgabe noch offener Rückzahlungssaldo der gesetzlichen Barkaution wird gesetzlich verzinst. Eine touristische Schadenssicherheit ist keine LAU-Kaution und wird vertraglich geregelt.

Reicht die Zustimmung des Verwalters für Ferienvermietung?

Nein. Seit dem 3. April 2025 braucht ein neuer Beginn im einschlägigen Wohnungseigentum grundsätzlich die vorherige ausdrückliche Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer und drei Fünfteln der Quoten. Zusätzlich müssen Satzung, Tourismusrecht, Planung und Neuzugangsausschluss eingehalten werden.

Ist eine DRIAT eine behördlich vollständig geprüfte Lizenz?

Nein. Die DRIAT ist eine verantwortliche Aufnahmeerklärung. Sie wirkt nur, wenn bei Einreichung alle gesetzlichen, planerischen, baurechtlichen, gemeinschaftsrechtlichen und betrieblichen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Ein Eingangsaktenzeichen ist keine vorläufige Lizenz.

Muss die Tourismusregisternummer in jede Anzeige?

Bei touristischer Vermarktung sind die sektorrechtlich erforderliche Nummer und Pflichtangaben in jeder Werbung korrekt anzugeben. Eine falsche, fremde oder nur beantragte Nummer schützt nicht. Für echte Wohnraum- oder Saisonmiete darf eine touristische Nummer umgekehrt nicht dazu dienen, die falsche Vertragsart zu verschleiern.

Gibt es 2026 noch eine allgemeine NRUA-Pflicht?

Am Rechtsstand 14. August 2026 darf eine allgemeine Vermieterpflicht zur nationalen NRUA nicht behauptet werden. Zentrale Normen des Real Decreto 1312/2024 wurden durch Urteile des Tribunal Supremo aufgehoben. Balearische Registrierungen, verbleibende Plattformpflichten, EU-Datenrecht und steuerliche Meldungen sind davon getrennt weiter zu beachten.

Ist Ferienvermietung immer mit 10 Prozent IVA belastet?

Nein. Reine touristische Überlassung ohne typische Hotelleistungen während des Aufenthalts ist grundsätzlich IVA-befreit. Werden laufende Rezeption, periodische Zwischenreinigung, wiederkehrender Wäschewechsel oder vergleichbare Hotelleistungen erbracht, gilt grundsätzlich der ermäßigte Satz von 10 Prozent.

Entsteht durch jede Ferienvermietung eine Betriebsstätte?

Nein. Der touristische Status allein begründet keine automatische Betriebsstätte. Relevante Anknüpfungen sind insbesondere direkte Beherbergung mit typischen Hotelleistungen oder mindestens eine vollzeitbeschäftigte Person in Spanien zur Organisation der Tätigkeit. Das tatsächliche Personal- und Leistungsbild entscheidet.

Muss jeder Nichtresident vierteljährlich Modelo 210 abgeben?

Nein. Die alte pauschale Quartalslogik ist überholt. Für jährlich gruppierte Vermietungseinkünfte 2026 gilt der Zeitraum vom 1. bis 20. April 2027. Für einzeln erklärte Einkünfte besteht 2026 eine Übergangsregel. Die genaue Einreichungsform ist vor Jahresende festzulegen.

Werden freie Tage gar nicht besteuert?

Bei nichtresidenten natürlichen Eigentümern können Tage, an denen die Immobilie zur Eigennutzung oder anderweitig verfügbar ist, eine imputierte Immobilienrente auslösen. Maßgeblich sind grundsätzlich 2 Prozent oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen 1,1 Prozent des Katasterwerts, zeitanteilig und ohne Kostenabzug.

Dürfen Verluste verschiedener Immobilien verrechnet werden?

Bei der IRNR-Ermittlung ohne Betriebsstätte sollte keine Saldierung verschiedener Immobilien unterstellt werden. Einnahmen, Kosten, Tage und Eigentumsquoten sind je Immobilie und Eigentümer zu dokumentieren. Für Residenten gelten andere Regeln innerhalb des IRPF.

Wer führt beim Verkauf die 3 Prozent ab?

Der Käufer behält bei einem Verkauf durch einen Nichtresidenten grundsätzlich 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie binnen eines Monats mit Modelo 211 ab. Der Verkäufer erklärt den Gewinn mit Modelo 210 in den drei Monaten nach Ablauf dieses ersten Monats.

Welche Entscheidung ist die wichtigste?

Die wichtigste Entscheidung ist die ehrliche Festlegung des tatsächlichen Nutzungsmodells vor Vermarktung und Vertragsabschluss. Erst danach lassen sich Objektzulässigkeit, Gemeinschaft, Vertrag, Steuern und Betrieb richtig organisieren. Die höchste Tagesrate ist wertlos, wenn das zugrunde liegende Angebot nicht legal betrieben werden kann.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Welche amtlichen Quellen tragen diesen Wegweiser?

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos: Wohnraum, Saison, touristischer Ausschluss, Dauer, Kaution und Schriftform
• Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears: DRIAT, ETV, Voraussetzungen, Leistungen und Sanktionen
• Decreto-ley 4/2025: Neuzugangsausschluss, illegales Angebot und aktuelle Sanktionsrahmen
• Ley 4/2026: Ausnahmen für bestimmte Wohnhaustypologien und weitere Änderungen
• Ley de Propiedad Horizontal: vorherige Zustimmung, Mehrheiten und Übergangsrecht
• Ley 5/2018 de vivienda de las Illes Balears: Hinterlegung von Mietkautionen
• IBAVI: Fragen und Antworten zu Höhe und Frist der Kautionshinterlegung
• Real Decreto 933/2021: Dokumentation und Übermittlung von Gästedaten
• Agencia Tributaria: IVA bei touristischen Apartments
• TRLITPAJD: TPO bei IVA-befreiten Immobilienvermietungen, Steuerschuldner und Befreiung dauerhafter Wohnraummiete
• Nichtresidentensteuergesetz TRLIRNR
• Agencia Tributaria: neue Fristen für Modelo 210 nach Orden HAC/623/2026
• Orden HAC/623/2026 zur Änderung von Modelo 210
• Agencia Tributaria: Besteuerung der Vermietung touristischer Apartments im IRPF
• Real Decreto 1312/2024 in der nach den Urteilen von 2026 konsolidierten Fassung
• Real Decreto 117/2024 zur spanischen Umsetzung von DAC7 und Modelo 238
• AEAT-Kontrollplan 2026 zum Datenabgleich mit Plattformmeldungen
• Ley 2/2016 zur balearischen Steuer auf touristische Aufenthalte
• ATIB: Verfahren und Formulare zur Steuer auf touristische Aufenthalte
• Agencia Tributaria: Fristen bei Immobilienverkäufen durch Nichtresidenten
• BMF: synthetisierter Text des DBA Deutschland-Spanien, insbesondere Artikel 6 und 22

Rechtsstand: 14. August 2026. Dieser Wegweiser vermittelt allgemeine Informationen. Vor Kauf, Vermarktungsbeginn, Vertragswechsel, DRIAT-Verlängerung und Steuererklärung sind die aktuelle Gesetzesfassung, die konkrete Objektakte und die persönlichen Verhältnisse erneut zu prüfen.