Spanische Vermögensteuer für Residenten und Nichtresidenten

Die Vermögensteuer Spanien für Deutsche betrifft vor allem in Deutschland ansässige Personen mit Immobilien, Konten oder Beteiligungen in Spanien und auf Mallorca. Nichtresidenten versteuern grundsätzlich nur ihr spanisches Nettovermögen, müssen aber Bewertung, Schuldenabzug, Freibetrag und Erklärungspflicht getrennt prüfen. Zusätzlich kann die staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen relevant werden.

Vermögensteuer Spanien für Deutsche: Wer ist betroffen?

Die spanische Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) ist eine persönliche Steuer natürlicher Personen. Sie erfasst das Nettovermögen, das der jeweiligen Person am 31. Dezember eines Jahres zuzurechnen ist. Gesellschaften selbst sind daher nicht Steuerpflichtige dieser Vermögensteuer; Gesellschaftsanteile können jedoch zum Vermögen einer natürlichen Person gehören.

Wer seinen gewöhnlichen Aufenthalt nicht in Spanien hat, unterliegt der beschränkten Steuerpflicht (obligación real). Erfasst werden nur Vermögenswerte und Rechte, die in Spanien belegen sind, dort ausgeübt werden können oder dort zu erfüllen sind. Deutsches oder sonstiges Auslandsvermögen wird nicht allein deshalb einbezogen, weil die Person eine Immobilie in Spanien besitzt.

Wer dagegen in Spanien ansässig ist, unterliegt im normalen Regime der persönlichen Steuerpflicht (obligación personal) mit seinem weltweiten Nettovermögen. Für begünstigte Zuzügler im Sonderregime des Art. 93 LIRPF gilt abweichend die beschränkte Vermögensteuerpflicht. Bei persönlicher Steuerpflicht sind gegebenenfalls ausländische Vermögensteuern nach Art. 32 Ley 19/1991 bis zum spanischen Anrechnungshöchstbetrag zu berücksichtigen.

Die Besteuerung erfolgt individuell. Vermögenswerte werden nach der rechtlichen Eigentums- und Berechtigungszuordnung der einzelnen Person zugerechnet. Bei Miteigentum wird deshalb nicht automatisch der Gesamtwert einer Immobilie nur einem Eigentümer zugerechnet; maßgeblich sind die Eigentumsverhältnisse und ihre Nachweise.

Welche spanischen Vermögenswerte werden erfasst?

Zum steuerbaren Spanienvermögen eines Nichtresidenten können insbesondere spanische Immobilien, Konten bei spanischen Instituten und in Spanien ausübbare oder zu erfüllende Rechte gehören. Entscheidend ist stets die gesetzliche Belegenheit des konkreten Vermögenswerts, nicht nur der Wohnsitz des Eigentümers.

Auch nicht börsengehandelte Anteile an einer spanischen oder ausländischen Gesellschaft können als in Spanien belegen gelten. Voraussetzung ist, dass mindestens 50 Prozent des Gesellschaftsvermögens unmittelbar oder mittelbar aus spanischen Immobilien bestehen. Für diese 50-Prozent-Prüfung werden die Buchwerte durch Marktwerte ersetzt; bei Immobilien treten die besonderen Werte nach Artikel 10 des spanischen Vermögensteuergesetzes an die Stelle der Buchwerte.

Diese Belegenheitsprüfung beantwortet zunächst nur, ob der Anteil in die beschränkte spanische Steuerpflicht fällt. Seine anschließende steuerliche Bewertung folgt den eigenen Regeln für Gesellschaftsanteile. Beide Schritte dürfen nicht miteinander vermischt werden.

Vermögensteuer Spanien für Deutsche: Was gilt auf Mallorca?

Nichtresidenten dürfen statt der staatlichen Vermögensteuerregeln das Recht der Autonomen Gemeinschaft wählen, in der der größte Wert ihrer in Spanien steuerbaren Vermögenswerte liegt. Befindet sich der Wertschwerpunkt auf Mallorca oder einer anderen Baleareninsel, kann daher das Vermögensteuerrecht der Illes Balears anwendbar sein.

Diese Wahl betrifft das gesamte einschlägige regionale Regelwerk. Es ist nicht zulässig, nur den balearischen Freibetrag auszuwählen und im Übrigen den staatlichen Tarif oder einzelne staatliche Vergünstigungen zu verwenden. Vor der Wahl müssen Freibetrag, Tarif, Abzüge und Vergünstigungen beider Regelwerke vollständig verglichen werden.

Bei persönlicher Steuerpflicht richtet sich das Regionalrecht nach der regionalen Ansässigkeit im Sinne der Art. 28 und 31 Ley 22/2009, nicht nach einer freien Wahl des Vermögensstandorts.

Ein höherer Freibetrag bedeutet nicht automatisch, dass das regionale Regelwerk in jeder Vermögensstruktur günstiger ist. Die progressive Skala und sämtliche weiteren regionalen Regeln wirken gemeinsam. Außerdem setzt die Option voraus, dass der größte Wert des in Spanien steuerbaren Vermögens tatsächlich in der betreffenden Autonomen Gemeinschaft liegt.

Vermögensteuer Spanien Immobilie: Welcher Wert zählt?

Eine spanische Stadt- oder Landimmobilie wird grundsätzlich mit dem höchsten von drei Werten angesetzt: dem Katasterwert, dem von der Verwaltung für andere Steuern festgestellten oder geprüften Wert oder dem Erwerbspreis beziehungsweise der Erwerbsgegenleistung. Ein aktueller geschätzter Marktwert ersetzt diese gesetzliche Höchstwertregel nicht pauschal.

Die eigene Hauptwohnung ist nur bis zu 300.000 Euro steuerbefreit und nur dann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen der Hauptwohnung erfüllt sind. Eine spanische Ferienimmobilie wird nicht allein durch die Eigentümerstellung zu einer befreiten Hauptwohnung.

Wie werden Konten bewertet?

Bank- und vergleichbare Geldkonten werden mit dem höheren Wert aus dem Saldo am 31. Dezember und dem durchschnittlichen Saldo des letzten Quartals angesetzt. Für den Quartalsdurchschnitt bleiben Mittel außer Ansatz, die zum Erwerb bereits erfasster Vermögenswerte oder zur Tilgung beziehungsweise Verringerung von Schulden entnommen wurden. Damit soll derselbe wirtschaftliche Betrag nicht doppelt in die Bemessung eingehen.

Wie werden Gesellschaftsanteile bewertet?

An organisierten Märkten gehandelte Aktien und Anteile werden grundsätzlich mit ihrem durchschnittlichen Börsenwert im vierten Quartal des Jahres bewertet. Für nicht börsengehandelte Anteile ist zunächst der letzte genehmigte Jahresabschluss maßgeblich: Wurde dieser verpflichtend oder freiwillig geprüft und fiel der Prüfungsbericht positiv aus, gilt der daraus folgende Buchwert.

Wurde dieser Abschluss nicht geprüft oder fiel der Prüfungsbericht nicht positiv aus, ist der höchste von drei Werten anzusetzen: Nennwert, Buchwert nach dem letzten genehmigten Abschluss oder der Wert, der sich aus der Kapitalisierung des durchschnittlichen Gewinns der letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahre mit 20 Prozent ergibt. Für Investmentfonds, Genossenschaften und ausstehende Einlagen bestehen weitere Sonderregeln.

Welche Schulden können Nichtresidenten abziehen?

Die Bemessungsgrundlage besteht aus dem gesetzlich ermittelten Wert der spanischen Vermögenswerte abzüglich der zulässigen Lasten und Schulden. Bei beschränkter Steuerpflicht sind nur reale Lasten abzugsfähig, die den Wert gerade dieser Vermögenswerte mindern, sowie nachweisbare Schulden aus Kapital, das in diese Vermögenswerte investiert wurde.

Ein Kredit kann daher nicht allein deshalb abgezogen werden, weil der Steuerpflichtige irgendwo verschuldet ist. Der wirtschaftliche Zusammenhang mit dem steuerbaren spanischen Vermögenswert muss nachgewiesen werden. Ein persönlicher Kredit kann grundsätzlich berücksichtigt werden, wenn seine Mittel nachweislich zum Erwerb der spanischen Immobilie verwendet wurden.

Für die Berechnung sollten Darlehensvertrag, Zahlungsfluss, Erwerbsunterlagen und Stand der Schuld am Stichtag zusammengeführt werden. Eine doppelte Berücksichtigung desselben Betrags als Minderung des Kontowerts und zugleich als Schuld ist ausgeschlossen.

Die gemeinsame Belastung aus Vermögensteuer und IRPF ist nach Art. 31 Ley 19/1991 grundsätzlich auf 60 Prozent der maßgeblichen IRPF-Bemessungsgrundlagen begrenzt. Dabei gelten gesetzliche Ausnahmen, insbesondere für bestimmte langfristige Veräußerungsgewinne und die auf nicht ertragsfähiges Vermögen entfallende Vermögensteuer. Die Kürzung der Vermögensteuer darf höchstens 80 Prozent ihrer vollen Steuerschuld betragen. Diese Belastungsgrenze kann auch von Nichtresidenten beansprucht werden; Modelo 714 für 2025 wurde 2026 entsprechend angepasst. Fehlende spanische IRPF-Zahlungen bedeuten jedoch nicht ohne weitere Prüfung und Einkommensnachweise eine automatische Kürzung um 80 Prozent.

Wann muss Modelo 714 eingereicht werden?

Eine Vermögensteuererklärung ist abzugeben, wenn nach Freibetrag, Abzügen und Vergünstigungen eine Zahllast verbleibt. Sie ist außerdem auch ohne Zahllast erforderlich, wenn der nach den gesetzlichen Bewertungsregeln ermittelte Bruttowert der Vermögenswerte und Rechte 2.000.000 Euro übersteigt.

Die zweite Schwelle betrifft bei persönlicher Steuerpflicht grundsätzlich das weltweite Vermögen, bei beschränkter Steuerpflicht dagegen nur die in den spanischen Besteuerungsbereich fallenden Vermögenswerte; abkommensrechtliche Ausschlüsse sind vorher zu berücksichtigen. Für diese zweite Schwelle werden Steuerbefreiungen, wertmindernde Lasten und persönliche Schulden nicht abgezogen. Die 2-Millionen-Euro-Grenze ist damit eine Erklärungsschwelle und kein weiterer Freibetrag. Eine Person kann zur Erklärung verpflichtet sein, obwohl nach der vollständigen Berechnung keine Steuer zu zahlen ist.

Nichtresidenten verwenden dieselbe Erklärung Modelo 714 wie Residenten und reichen sie ausschließlich elektronisch ein. Für den Veranlagungszeitraum 2025 lief die Abgabefrist vom 8. April bis 30. Juni 2026; bei Lastschrifteinzug einer Zahllast endete sie am 25. Juni 2026. Diese Termine dürfen nicht auf den Veranlagungszeitraum 2026 übertragen werden, dessen Kampagnenfrist jeweils neu amtlich zu prüfen ist.

Muss ein spanischer Vertreter bestellt werden?

Eine nicht in Spanien ansässige Person muss nicht allein wegen ihrer Nichtansässigkeit stets einen Vertreter für die Vermögensteuer bestellen. Die Pflicht besteht, wenn sie über eine Betriebsstätte tätig ist oder wenn die spanische Steuerverwaltung die Bestellung wegen Höhe und Beschaffenheit des spanischen Vermögens verlangt. Eine wirksam verlangte Bestellung ist vor Ablauf der Erklärungsfrist mitzuteilen.

Wie verteilt das DBA Deutschland–Spanien das Besteuerungsrecht?

Das Doppelbesteuerungsabkommen erlaubt Spanien, spanische Immobilien einer in Deutschland ansässigen Person zu besteuern. Gleiches gilt für Anteile oder ähnliche Rechte, deren Wert unmittelbar oder mittelbar zu mindestens 50 Prozent auf in Spanien gelegenen Immobilien beruht.

Andere Vermögensbestandteile dürfen nach der Auffangregel grundsätzlich nur im Ansässigkeitsstaat besteuert werden. Für Betriebsstättenvermögen und bestimmte Transportmittel enthält das Abkommen eigene Zuweisungsregeln. Deshalb ist vor jeder Abkommensprüfung zu bestimmen, um welche Vermögensart es sich handelt.

Für spanisches Immobilienvermögen eines in Deutschland Ansässigen, das nicht tatsächlich zu einer spanischen Betriebsstätte gehört, sieht das DBA grundsätzlich die Anrechnung der abkommensgemäß erhobenen spanischen Steuer auf eine entsprechende deutsche Steuer vor. Eine pauschale Freistellung lässt sich daraus nicht ableiten; Beteiligungen, Betriebsstätten und Qualifikationskonflikte müssen gesondert geprüft werden.

Wann kommt die Solidaritätssteuer auf große Vermögen hinzu?

Die Vermögensteuer Spanien für Deutsche ist von der staatlichen Solidaritätssteuer auf große Vermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, kurz ITSGF) zu unterscheiden. Die ITSGF ist eine eigenständige, ergänzende Steuer und wurde über die ursprünglich vorgesehene Laufzeit hinaus verlängert, bis die Vermögensbesteuerung im Zuge der Reform der autonomen Finanzierung überprüft wird.

Die ITSGF übernimmt grundsätzlich Steuerpflichtige, Befreiungen und Bewertungsregeln der Vermögensteuer. Ihr Steuergegenstand ist ein Nettovermögen von mehr als 3.000.000 Euro; zusätzlich gilt ein Mindestfreibetrag von 700.000 Euro. Auf die ersten 3.000.000 Euro der danach verbleibenden Bemessungsgrundlage beträgt der Tarif 0 Prozent. Darüber folgen Stufen von 1,7, 2,1 und 3,5 Prozent.

Auch für die gemeinsame Belastung aus IRPF, Vermögensteuer und ITSGF besteht eine 60-Prozent-Grenze nach Art. 3 Abschnitt Doce Ley 38/2022; die hieraus folgende Kürzung der ITSGF darf höchstens 80 Prozent ihrer vollen Steuerschuld betragen. Die 2026 geänderte Fassung des Modelo 718 berücksichtigt diese Grenze ebenfalls für Nichtresidenten. Die für dasselbe Jahr tatsächlich gezahlte spanische Vermögensteuer wird von der berechneten ITSGF-Schuld abgezogen. Das ersetzt die eigenständige Berechnung beider Steuern nicht. Eine elektronische Erklärung Modelo 718 ist nur erforderlich, wenn nach den anwendbaren Abzügen und Vergünstigungen tatsächlich eine ITSGF-Zahllast verbleibt.

Für die ITSGF sind ebenfalls die vermögensbezogenen Zuweisungsregeln des DBA zu berücksichtigen: Art. 2 Abs. 4 des DBA erfasst spätere identische oder im Wesentlichen ähnliche Steuern; Art. 3 Abschnitte Uno und Dos Ley 38/2022 gestaltet die ITSGF als ergänzende Nettovermögensteuer und wahrt ausdrücklich die Abkommen. Für einen in Deutschland Ansässigen darf Spanien daher insbesondere spanische Immobilien und die von Art. 21 Abs. 4 erfassten immobilienreichen Beteiligungen besteuern, nicht aber ohne Weiteres die der Auffangregel des Art. 21 Abs. 5 unterliegenden übrigen Vermögenswerte.

Wie lässt sich die Prüfung praktisch aufbauen?

1. Zuerst werden Ansässigkeit, Eigentumsquoten und der Vermögensumfang am 31. Dezember festgestellt: bei persönlicher Steuerpflicht grundsätzlich weltweit, bei beschränkter Steuerpflicht nur der spanische Besteuerungsbereich. Die DBA-Zuordnung wird dabei vor der Steuer- und Erklärungsschwellenberechnung geprüft.
2. Danach wird bei Gesellschaftsanteilen geprüft, ob die 50-Prozent-Immobilienquote ihre spanische Belegenheit auslöst.
3. Immobilien, Konten und Beteiligungen werden nach ihrer jeweils eigenen gesetzlichen Methode bewertet.
4. Objektbezogene Lasten und investierte Fremdmittel werden nur mit vollständigem Nachweis abgezogen.
5. Staatliches und gegebenenfalls vollständig wählbares regionales Recht werden mit Freibetrag, Tarif und Vergünstigungen verglichen.
6. Anschließend werden Zahllast und eigenständige 2-Millionen-Euro-Erklärungsschwelle für Modelo 714 geprüft.
7. Zum Schluss folgt eine separate ITSGF-Berechnung unter Beachtung derselben DBA-Zuordnung und der eigenen Belastungsgrenze einschließlich möglicher Erklärung Modelo 718.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist eine Mallorca-Immobilie eines deutschen Nichtresidenten immer steuerpflichtig?

Sie gehört grundsätzlich zum spanischen Vermögen. Ob eine Zahllast entsteht, hängt jedoch von Eigentumsanteil, gesetzlichem Immobilienwert, abzugsfähigen objektbezogenen Schulden, Befreiungen sowie dem vollständig anwendbaren staatlichen oder balearischen Regelwerk ab.

Gilt auf Mallorca automatisch der Freibetrag von 3 Millionen Euro?

Nein. Ein Nichtresident muss das Balearenrecht wirksam und vollständig wählen können; dazu muss der größte Wert seines in Spanien steuerbaren Vermögens auf den Balearen liegen. Mit dem Freibetrag gelten auch der balearische Tarif und die übrigen regionalen Regeln.

Muss Modelo 714 auch ohne Steuerzahlung abgegeben werden?

Ja, wenn der Bruttowert der nach den gesetzlichen Regeln bewerteten und vom spanischen Besteuerungsbereich erfassten Vermögenswerte und Rechte 2.000.000 Euro übersteigt; bei Nichtresidenten zählt nicht einfach das gesamte Weltvermögen. Für diese Erklärungsschwelle werden Befreiungen, Lasten und persönliche Schulden nicht abgezogen.

Kann eine Hypothek auf die spanische Immobilie abgezogen werden?

Eine Schuld ist bei beschränkter Steuerpflicht nur abzugsfähig, soweit das Kapital nachweisbar in den steuerbaren spanischen Vermögenswert investiert wurde. Darlehensvertrag, Zahlungsfluss und Restschuld am Stichtag müssen den Zusammenhang belegen.

Wird bei Miteigentum der gesamte Immobilienwert einer Person zugerechnet?

Nein. Die Zurechnung folgt der rechtlichen Eigentums- und Berechtigungslage. Jede Person erklärt grundsätzlich den ihr zuzurechnenden Anteil, sofern die Nachweise und die im Einzelfall anwendbaren Eigentumsregeln dies bestätigen.

Ersetzt die Vermögensteuererklärung das Modelo 718?

Nein. Vermögensteuer und ITSGF werden getrennt berechnet. Die tatsächlich gezahlte Vermögensteuer wird zwar auf die ITSGF angerechnet; Modelo 718 bleibt aber erforderlich, wenn danach eine ITSGF-Zahllast verbleibt.

Quellen

• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 19/1991 über die Vermögensteuer, konsolidierte Fassung (abgerufen am 16. September 2026).
• Agencia Estatal de Administración Tributaria: Handbuch Vermögensteuer 2025: beschränkte Steuerpflicht (abgerufen am 16. September 2026).
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Decreto Legislativo 1/2014 der Illes Balears, konsolidierte Fassung (abgerufen am 16. September 2026).
• Agencia Estatal de Administración Tributaria: Vermögensteuererklärung für Nichtresidenten (abgerufen am 16. September 2026).
• Agencia Estatal de Administración Tributaria: Handbuch Vermögensteuer 2025: Abgabefrist (abgerufen am 16. September 2026).
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: DBA Deutschland–Spanien vom 3. Februar 2011 einschließlich Protokoll (abgerufen am 16. September 2026).
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 38/2022 über die Solidaritätssteuer auf große Vermögen, Art. 3; Real Decreto-ley 8/2023, Art. 17 und DA 5 Abs. 2 zur Fortgeltung (abgerufen am 16. September 2026).
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Orden HAC/652/2026: Belastungsgrenzen für Nichtresidenten und Anpassung des Modelo 718 (abgerufen am 16. September 2026).
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 22/2009, Art. 28 und 31 zur regionalen Ansässigkeit (abgerufen am 16. September 2026).