Steuerfreier Verkauf einer Ferienimmobilie in Spanien

Ein steuerfreier Verkauf einer Ferienimmobilie in Spanien kann nach deutschem Recht trotz eines Verkaufs innerhalb des Zehnjahreszeitraums möglich sein, wenn eine der Eigennutzungs-Ausnahmen des § 23 EStG erfüllt ist. Das BFH-Urteil IX R 37/16 erkennt unter bestimmten Voraussetzungen auch eine zeitweise selbst bewohnte Zweit- oder Ferienwohnung an. Die deutsche Begünstigung beseitigt jedoch nicht die eigenständige Besteuerung des Immobiliengewinns in Spanien.

Was entschied der BFH im Verfahren IX R 37/16?

Der Bundesfinanzhof entschied am 27. Juni 2017 im Verfahren IX R 37/16 über die Eigennutzung einer Zweitwohnung im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts. Nach der Entscheidung setzt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken grundsätzlich voraus, dass die Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen tatsächlich zumindest auch selbst bewohnt wird.

Eine nur zeitweise eigene Nutzung kann genügen, wenn die Wohnung dem Steuerpflichtigen in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Sie muss weder die Hauptwohnung noch der Mittelpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse sein. Nach dem Urteil können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung unter die deutsche Eigennutzungs-Ausnahme fallen.

BFH IX R 37/16 ist für Eigentümer in Spanien dennoch kein pauschaler Freibrief. Tatsächliche eigene Wohnnutzung und Verfügbarkeit müssen zum konkreten Objekt und Zeitraum passen. Das Urteil betrifft die deutsche Einkommensteuer und gewährt keine Steuerbefreiung nach spanischem Recht.

Wann ist ein steuerfreier Verkauf einer Ferienimmobilie in Spanien nach deutschem Recht möglich?

Nach § 23 EStG kann die Veräußerung eines Grundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für selbst genutzte Immobilien enthält das Gesetz zwei voneinander unabhängige Ausnahmen.

Eigennutzungs-Alternative	Zeitliche Voraussetzung	Wichtige Grenze
Durchgehende Eigennutzung	Ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung	Eine schädliche Fremdnutzung innerhalb dieses gesamten Zeitraums kann die Alternative ausschließen.
Eigennutzung über drei Kalenderjahre	Zusammenhängende Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren	Nur das mittlere Kalenderjahr muss vollständig ausgefüllt sein; erforderlich sind nicht pauschal 36 volle Monate.

Für die erste Alternative muss die Immobilie während des gesamten maßgeblichen Zeitraums ausschließlich eigenen Wohnzwecken gedient haben. Die zweite Alternative verlangt einen zusammenhängenden Eigennutzungszeitraum, der sich über das Verkaufsjahr und die beiden Vorjahre erstreckt. Ob die Voraussetzungen vorliegen, ist anhand der tatsächlichen Nutzung und der genauen Zeitpunkte zu prüfen.

Wurden Miteigentumsanteile zu unterschiedlichen Zeitpunkten erworben, sind Anschaffungsfrist und Eigennutzung für die jeweiligen Anteile getrennt zu beurteilen. Ein einheitlicher Verkaufsvertrag führt daher nicht automatisch zu einem einheitlichen deutschen Ergebnis für sämtliche Anteile.

Was zählt als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken?

Grundsätzlich ist entscheidend, dass die Immobilie objektiv zum Bewohnen geeignet ist und der Steuerpflichtige sie tatsächlich zumindest auch selbst bewohnt; eine Ausnahme besteht bei der unten erläuterten Überlassung an ein steuerlich berücksichtigungsfähiges Kind. Ein reines Bereithalten ohne eigene Wohnnutzung genügt nach der Definition des BFH nicht. Umgekehrt schließt eine nur zeitweise Nutzung die Begünstigung nicht aus, wenn die Wohnung in der übrigen Zeit als eigene Wohnung zur Verfügung steht.

Die Zahl der Aufenthalte allein entscheidet den Fall nicht. Relevant ist das Gesamtbild einer auf Dauer angelegten eigenen Wohnnutzung. Bei einer Ferienwohnung ist besonders zu prüfen, ob sie tatsächlich selbst bewohnt wurde und nicht zur Vermietung bestimmt war.

Wie wirken Vermietung und Überlassung an Dritte?

Eine entgeltliche oder unentgeltliche Überlassung an Dritte ohne gleichzeitige eigene Wohnnutzung ist nach dem BFH grundsätzlich keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Eine Ausnahme gilt für die unentgeltliche Überlassung ausschließlich an ein Kind, das beim Eigentümer nach § 32 EStG steuerlich zu berücksichtigen ist. Wird die Wohnung daneben einem nicht begünstigten Dritten, etwa dem anderen Elternteil, überlassen, greift diese Ausnahme nicht (BFH, Urteil vom 14. November 2023, IX R 13/23). Vermietungs- und Überlassungszeiträume müssen deshalb vollständig erfasst und der jeweils beanspruchten Eigennutzungs-Alternative zugeordnet werden.

Bei der ersten Alternative kann jede schädliche Fremdnutzung zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf die verlangte ausschließliche Eigennutzung ausschließen. Bei der zweiten Alternative kommt es auf den zusammenhängenden Eigennutzungszeitraum im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren an. Eine pauschale Aussage allein aufgrund der Bezeichnung als Ferienwohnung ist daher nicht belastbar.

Nutzungs- und Belegungskalender, Miet- oder Überlassungsverträge sowie Nachweise zur tatsächlichen Verfügbarkeit helfen, die Zeiträume nachvollziehbar zu dokumentieren. Entscheidend bleibt der reale Sachverhalt, nicht nur die im Kauf- oder Verkaufsvertrag verwendete Beschreibung des Objekts.

Warum sind Anschaffungs- und Verkaufszeitpunkt so wichtig?

Die deutsche Zehnjahresprüfung knüpft an den Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung an. Beide Zeitpunkte müssen für das konkrete Grundstück und gegebenenfalls für getrennt erworbene Miteigentumsanteile bestimmt werden. Erst danach lässt sich prüfen, ob § 23 EStG überhaupt eingreift und ob eine Eigennutzungs-Ausnahme benötigt wird.

Auch die zweite Eigennutzungs-Alternative arbeitet mit Kalenderjahren, nicht mit einer pauschalen Mindestzahl von 36 Monaten. Das mittlere der drei Kalenderjahre muss vollständig mit Eigennutzung ausgefüllt sein; im ersten und im Verkaufsjahr kann jeweils ein Teilzeitraum genügen, wenn insgesamt eine zusammenhängende Eigennutzung besteht.

Was gilt beim Verkauf selbstgenutzter Ferienwohnung auf Mallorca?

Die deutsche Beurteilung nach § 23 EStG und die spanische Besteuerung müssen getrennt vorgenommen werden. Nach Artikel 13 Absatz 1 des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland–Spanien darf Spanien den Gewinn aus der Veräußerung einer dort gelegenen Immobilie besteuern. Das gilt unabhängig davon, ob der Verkauf in Deutschland wegen Eigennutzung von der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft ausgenommen ist.

Für in Deutschland ansässige Personen sieht Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii des Abkommens bei einer spanischen Privatimmobilie, die nicht zu einer Betriebsstätte gehört, die Anrechnung der abkommensgemäß gezahlten spanischen Steuer vor, nicht die Freistellung. Die Anrechnung ist nach § 34c Absatz 6 EStG auf die auf diese Einkünfte entfallende deutsche Einkommensteuer begrenzt. Ist der Gewinn in Deutschland nach § 23 EStG wegen Eigennutzung nicht steuerpflichtig, gibt es hierfür keine deutsche Steuer, auf die angerechnet werden könnte; die spanische Steuer wird deshalb nicht von Deutschland erstattet. Das Abkommen verteilt Besteuerungsrechte, ersetzt aber nicht die innerstaatliche Ermittlung des Gewinns und der jeweiligen Steuer.

Für einen in Spanien nicht ansässigen Verkäufer weist die Agencia Tributaria für den Veräußerungsgewinn aus spanischem Grundbesitz einen Steuersatz von 19 Prozent aus. Dieser Satz und die Bemessungsgrundlage müssen zum Verkaufszeitpunkt erneut geprüft werden, weil Sonder- oder Übergangsregeln eingreifen können.

Wie funktionieren die 3-Prozent-Retention und Modelo 210?

Verkauft ein Nichtresident eine spanische Immobilie, muss der Käufer 3 Prozent des vereinbarten Kaufpreises einbehalten. Diesen Einbehalt (retención) führt der Käufer mit Modelo 211 innerhalb eines Monats ab der Übertragung an die spanische Steuerverwaltung ab.

Die 3 Prozent beziehen sich auf den vereinbarten Kaufpreis und sind weder der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn noch der endgültige Steuersatz. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf die spanische Steuer des nichtresidenten Verkäufers.

Der Verkäufer erklärt die endgültige spanische Steuer im Rahmen der Einkommensteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR) mit Modelo 210. Der vom Käufer abgeführte Betrag wird dabei angerechnet; ein Überschuss kann erstattet werden. Die Erklärung ist auch bei einem Verlust abzugeben. Die Frist beträgt drei Monate nach Ablauf des ersten Monats ab der Übertragung; innerhalb dieser Frist ist auch eine Nachzahlung zu leisten.

Diese Abläufe betreffen nichtresidente Verkäufer. Ob stattdessen das spanische Einkommensteuerregime für Residenten anzuwenden ist und wie das Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland wirkt, setzt eine vorherige Klärung der steuerlichen Ansässigkeit voraus.

Welche Unterlagen sollten Eigentümer vor dem Verkauf ordnen?

Für die deutsche Prüfung sollten Anschaffungs- und Verkaufsunterlagen, Daten zu getrennt erworbenen Anteilen sowie Nachweise der tatsächlichen Eigennutzung, Verfügbarkeit und möglichen Fremdnutzung vollständig zusammengeführt werden. Besonders wichtig sind lückenlose Zeiträume im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren, wenn die zweite Eigennutzungs-Alternative beansprucht wird.

Für die spanische Ebene sind Ansässigkeit, Kaufpreis, Veräußerungsgewinn, der Einbehalt durch den Käufer und die spätere Abrechnung über Modelo 210 getrennt zu dokumentieren. Erst die gemeinsame Betrachtung beider Staaten zeigt, welche Erklärungspflichten, Zahlungen oder Erstattungen entstehen können.

Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkt für das Objekt und jeden später erworbenen Anteil feststellen.
Eigennutzung, Verfügbarkeit, Vermietung und sonstige Überlassung zeitlich lückenlos zuordnen.
Deutschen Eigennutzungstatbestand und spanische Besteuerung getrennt berechnen.
Steuerliche Ansässigkeit und anwendbare Abkommensmethode bestimmen.
Retention, Modelo 211 und Abrechnung des Verkäufers über Modelo 210 nachvollziehbar belegen.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann eine nur im Urlaub genutzte Wohnung als selbst genutzt gelten?

Ja, eine zeitweise eigene Nutzung kann genügen, wenn die Wohnung tatsächlich selbst bewohnt wird und in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Reines Bereithalten ohne tatsächliche eigene Wohnnutzung reicht dagegen nicht.

Schließt eine Vermietung die deutsche Eigennutzungs-Ausnahme aus?

Eine Überlassung an Dritte ohne gleichzeitige eigene Wohnnutzung zählt grundsätzlich nicht als Eigennutzung. Die unentgeltliche Überlassung ausschließlich an ein nach § 32 EStG zu berücksichtigendes Kind ist eine Ausnahme. Ob die Begünstigung wegen einer schädlichen Fremdnutzung entfällt, hängt davon ab, welche der beiden gesetzlichen Alternativen beansprucht wird und in welchem Zeitraum die Fremdnutzung stattfand.

Bedeuten drei Kalenderjahre immer 36 volle Monate?

Nein. Für die zweite Alternative genügt ein zusammenhängender Eigennutzungszeitraum über das Verkaufsjahr und die beiden Vorjahre. Nur das mittlere Kalenderjahr muss vollständig ausgefüllt sein.

Verhindert deutsche Steuerfreiheit eine Besteuerung in Spanien?

Nein. Das BFH-Urteil betrifft die deutsche Einkommensteuer. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen darf Spanien den Gewinn aus der Veräußerung einer in Spanien gelegenen Immobilie besteuern.

Sind die einbehaltenen 3 Prozent bereits die endgültige spanische Steuer?

Nein. Der Käufer führt den Einbehalt als Vorauszahlung des nichtresidenten Verkäufers ab. Die endgültige Steuer wird mit Modelo 210 erklärt, der Einbehalt angerechnet und ein möglicher Überschuss erstattet.