Wohnvermietung Spanien Körperschaftsteuer: 15 %?

Bei einer spanischen Gesellschaft mit vermieteten Wohnungen können 15 Prozent rechnerisch richtig sein, sind aber kein allgemeiner Körperschaftsteuersatz. Das Ergebnis kann aus zwei völlig verschiedenen Regeln stammen: einem zeitlich begrenzten Satz für bestimmte Neugründungen oder der aktuellen Bonifikation für qualifizierende Wohnungsvermietung. Für eine belastbare Rechnung müssen Gesellschaftsstatus, Tätigkeit, Wohnungsbestand und Einkunftszuordnung getrennt geprüft werden.

Wohnvermietung Spanien Körperschaftsteuer: Gelten 15 Prozent?

Der allgemeine spanische Körperschaftsteuersatz beträgt 25 Prozent. Er gilt insbesondere auch für Gesellschaften, die steuerlich als vermögensverwaltend eingeordnet werden. Ein sichtbarer Prozentsatz sagt deshalb noch nicht, ob die Gesellschaft den allgemeinen Satz, einen ermäßigten Satz oder ein Sonderregime anwenden kann.

Bei der Wohnungsvermietung Mallorca Gesellschaft und operative Tätigkeit auseinanderzuhalten, ist der erste Rechenschritt. Für die Körperschaftsteuer gilt Immobilienvermietung nur dann als wirtschaftliche Tätigkeit, wenn zu ihrer Organisation mindestens eine Person mit Vollzeitarbeitsvertrag beschäftigt wird. Innerhalb einer Unternehmensgruppe wird diese Voraussetzung gruppenweit beurteilt.

Eine Gesellschaft ist grundsätzlich vermögensverwaltend, wenn mehr als die Hälfte ihres Vermögens aus Wertpapieren besteht oder keiner wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet ist. Maßgeblich ist regelmäßig der Durchschnitt der Quartalsbilanzen; gesetzliche Ausnahmen für bestimmte Vermögenswerte und Beteiligungen bleiben zu prüfen. Vermögensverwaltende Gesellschaften sind von den hier relevanten ermäßigten Sätzen für kleine oder neue Unternehmen ausgeschlossen.

Wann gilt der Körperschaftsteuersatz Immobilienvermietung Spanien von 15 Prozent?

Eine neu gegründete Gesellschaft, die tatsächlich eine wirtschaftliche Tätigkeit aufnimmt, kann im ersten Steuerzeitraum mit positiver Bemessungsgrundlage und im unmittelbar folgenden Zeitraum einem Satz von 15 Prozent unterliegen. Der Satz ist weder dauerhaft noch allein mit der Gründungsurkunde gesichert.

Ausgeschlossen ist die Begünstigung unter anderem, wenn eine verbundene Person oder Einheit die Tätigkeit zuvor ausgeübt und übertragen hat, wenn eine natürliche Person die Tätigkeit im Jahr vor der Gründung selbst betrieb und unmittelbar oder mittelbar mehr als 50 Prozent des Kapitals oder der Eigenmittel der neuen Gesellschaft hält oder wenn die Gesellschaft zu einer Unternehmensgruppe gehört. Vor allem darf die neue Gesellschaft nicht vermögensverwaltend sein.

Eine Immobiliengesellschaft Spanien Körperschaftsteuer zuzuordnen, verlangt 2026 außerdem den Blick auf weitere mögliche Sätze. Bei einem Vorjahres-Nettoumsatz unter einer Million Euro gilt grundsätzlich eine Staffel von 19 Prozent für die ersten 50.000 Euro Bemessungsgrundlage und 21 Prozent für den Rest. Bei einem Steuerzeitraum von weniger als einem Jahr wird die 50.000-Euro-Grenze nach der Zahl der Periodentage im Verhältnis zu 365 gekürzt. Unternehmen geringer Größe können 2026 grundsätzlich einem Übergangssatz von 23 Prozent unterliegen. Auch diese Sätze greifen nicht ohne ihre jeweiligen Voraussetzungen und schließen vermögensverwaltende Einheiten aus.

Wie funktioniert das Sonderregime für Wohnungsvermietung?

Die Artikel 48 und 49 des spanischen Körperschaftsteuergesetzes enthalten ein Wahlregime für Gesellschaften, deren wirtschaftliche Haupttätigkeit die Vermietung selbst errichteter, entwickelter oder erworbener Wohnungen in Spanien ist. Gemeint ist dauerhafte Wohnraumvermietung im Sinne des spanischen Mietgesetzes; eine touristische oder saisonale Nutzung wird dadurch nicht automatisch begünstigt.

Die wichtigsten Voraussetzungen greifen gleichzeitig:

In jedem Zeitpunkt des Steuerzeitraums müssen mindestens acht Wohnungen vermietet oder zur Vermietung angeboten sein.
Jede begünstigte Wohnung muss grundsätzlich mindestens drei Jahre vermietet oder zur Vermietung angeboten bleiben.
Projektentwicklung und Vermietung sind objektbezogen getrennt zu verbuchen, damit der Ertrag jeder Einheit ermittelt werden kann.
Bei ergänzenden Tätigkeiten müssen mindestens 55 Prozent der Periodeneinkünfte begünstigungsfähig sein oder alternativ mindestens 55 Prozent des Vermögenswerts solche Einkünfte erzeugen können. Bei der Einkunftsquote bleiben Erträge aus Verkäufen nach Ablauf der Dreijahresfrist unberücksichtigt.
Die Wahl des Regimes ist der spanischen Steuerverwaltung mitzuteilen; sie entsteht nicht automatisch mit der achten Wohnung.

Die Dreijahresfrist beginnt für bereits bei Beginn der ersten Regimeperiode vermietete Wohnungen am ersten Tag dieser Periode; für andere Wohnungen erst mit ihrer erstmaligen Vermietung durch die Gesellschaft. Das bloße Bereithalten einer noch nicht vermieteten Wohnung setzt diese Frist nicht in Gang.

Das Regime gilt für den Steuerzeitraum, der nach der Mitteilung endet, und für folgende Perioden bis zur mitgeteilten Abwahl. Bei Unternehmen geringer Größe verlangt das Gesetz zusätzlich eine Wahl zwischen den jeweiligen Anreizen und dem Sonderregime.

Wie werden aus 25 Prozent rechnerisch 15 Prozent?

Für Steuerperioden ab 2022 beträgt die Bonifikation 40 Prozent des Teils der vollen Körperschaftsteuerschuld, der auf qualifizierende Wohnungsvermietungseinkünfte entfällt. Es handelt sich weder um einen Satz von 40 Prozent noch um einen Abzug von 40 Prozent von der Bemessungsgrundlage.

Die Rechnung bei einem nominalen Satz von 25 Prozent lautet: Von der auf qualifizierende Einkünfte entfallenden Steuerschuld bleiben nach einer Bonifikation von 40 Prozent noch 60 Prozent übrig. 25 Prozent multipliziert mit 60 Prozent ergeben 15 Prozent. Dieses Ergebnis gilt nur für vollständig begünstigte Einkünfte, die zunächst dem Satz von 25 Prozent unterliegen.

Die begünstigte Einkunft wird für jede Wohnung aus den Bruttoerträgen abzüglich direkt zurechenbarer, steuerlich abzugsfähiger Kosten und eines proportionalen Anteils allgemeiner Kosten ermittelt. Andere Tätigkeiten oder nicht qualifizierende Einkünfte bleiben außerhalb der Rechnung. Für begünstigte Einkünfte ist die Bonifikation außerdem mit der Kapitalisierungsrücklage unvereinbar.

Woher stammen 3,75 Prozent?

Vor Steuerperioden, die ab dem 1. Januar 2022 beginnen, betrug die Bonifikation 85 Prozent. Bei einem nominalen Satz von 25 Prozent blieben damals 15 Prozent der vollen Steuerschuld übrig. Die Multiplikation von 25 Prozent mit 15 Prozent ergibt rechnerisch 3,75 Prozent für vollständig begünstigte Wohnungsvermietungseinkünfte.

Seit 2022 beträgt die Bonifikation nur noch 40 Prozent. Die historische Rechnung mit 3,75 Prozent ist deshalb für aktuelle Perioden nicht anwendbar. Ebenso wenig darf die heutige rechnerische Wirkung von 15 Prozent auf sämtliche Gewinne einer Vermietungsgesellschaft übertragen werden.

Was passiert bei einem Verstoß gegen die Voraussetzungen?

Wird die dreijährige Bindung einer begünstigten Wohnung verletzt, ist die dafür beanspruchte Bonifikation objektbezogen zurückzufordern. Hinzukommen können Zinsen, Zuschläge und Sanktionen. Auch ein Absinken unter die erforderliche Wohnungszahl oder bei ergänzenden Tätigkeiten eine unzureichende Einkunfts- und Vermögensquote kann die Anwendung des Regimes gefährden.

Deshalb sollte die Gesellschaft nicht nur eine Anfangsrechnung erstellen, sondern ein laufendes Register über jede Wohnung, Vermietungszeiträume, Kosten und Nutzung führen. Vor einem Verkauf oder einer Nutzungsänderung ist zu prüfen, ob die Mindestdauer bereits erfüllt wurde.

Ist die Körperschaftsteuer die Gesamtbelastung?

Nein. Die rechnerische Steuer der Gesellschaft auf begünstigte Mieterträge bildet nicht automatisch die Steuerbelastung des Investors ab. Ausschüttungen, spätere Anteilsverkäufe und die Ansässigkeit der Gesellschafter folgen eigenen Regeln. Bei Ausschüttungen aus begünstigten Gewinnreserven ist im spanischen Körperschaftsteuerrecht die Beteiligungsfreistellung nach Artikel 21 bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen nur auf die Hälfte der Dividende anwendbar. Bei der üblichen 95-Prozent-Freistellung sind damit 47,5 Prozent der gesamten Dividende befreit; gesetzliche Ausnahmen von der Fünf-Prozent-Kostenkürzung bleiben zu prüfen.

Eine sinnvolle Strukturrechnung stellt deshalb mindestens drei Ebenen nebeneinander: laufende Steuer der Gesellschaft, Steuer bei Ausschüttung und Belastung bei einem späteren Exit. Erst diese Gesamtbetrachtung zeigt, ob das Sonderregime wirtschaftlich passt.

Häufige Fragen (FAQ)

Zahlt jede neue Vermietungsgesellschaft 15 Prozent?

Nein. Der Neugründungssatz setzt eine neu aufgenommene wirtschaftliche Tätigkeit voraus, gilt nur im ersten positiven Steuerzeitraum und im Folgezeitraum und ist bei vermögensverwaltenden Einheiten sowie weiteren Ausschlusstatbeständen nicht anwendbar.

Reichen acht Wohnungen für das Sonderregime?

Nein. Die Gesellschaft braucht mindestens acht qualifizierende Wohnungen zu jedem Zeitpunkt, muss die Dreijahresbindung, getrennte Objektbuchführung und bei ergänzenden Tätigkeiten die 55-Prozent-Voraussetzung erfüllen und das Wahlregime der Steuerverwaltung mitteilen.

Ist die Bonifikation ein Abzug von der Bemessungsgrundlage?

Nein. Die aktuelle Bonifikation mindert um 40 Prozent den Teil der vollen Steuerschuld, der auf die qualifizierenden Wohnungsvermietungseinkünfte entfällt. Kosten werden zuvor bei der objektbezogenen Ermittlung dieser Einkünfte berücksichtigt.

Kann eine vermögensverwaltende Gesellschaft den Neugründungssatz nutzen?

Nein. Die ermäßigten Sätze für Neugründungen und kleine Unternehmen nach Artikel 29 Absatz 1 sind für vermögensverwaltende Gesellschaften ausgeschlossen. Bei Immobilienvermietung ist die Vollzeitbeschäftigten-Voraussetzung für eine wirtschaftliche Tätigkeit besonders wichtig.

Warum reicht die Steuer der Gesellschaft nicht für einen Strukturvergleich?

Weil Ausschüttung, Beteiligungsverkauf und Ansässigkeit der Gesellschafter zusätzliche Steuerfolgen auslösen können. Ein Vergleich muss die laufende Körperschaftsteuer und die Gesellschafterebene gemeinsam modellieren.