Private Nutzung einer spanischen Gesellschaftsimmobilie: verdeckte Gewinnausschüttung und Kostenmiete

Unter dem Stichwort „Verdeckte Gewinnausschüttung Immobilie Spanien“ geht es häufig um Ferienhäuser oder Wohnungen, die einer Gesellschaft gehören, aber von Gesellschaftern oder ihnen nahestehenden Personen privat genutzt werden. Steuerlich zählt nicht allein das Eigentum der Gesellschaft, sondern ob sie wegen des Gesellschaftsverhältnisses auf ein angemessenes Entgelt verzichtet. Deutsche Einkommenskorrektur, spanischer Marktwert und die grenzüberschreitende Besteuerung sind dabei getrennt zu prüfen.

Verdeckte Gewinnausschüttung Immobilie Spanien: Wann liegt sie vor?

Eine verdeckte Gewinnausschüttung, kurz vGA, ist nach den deutschen Körperschaftsteuer-Hinweisen eine Vermögensminderung oder verhinderte Vermögensmehrung, die durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist, den steuerlichen Unterschiedsbetrag beeinflusst und nicht auf einem ordnungsgemäßen Gewinnverteilungsbeschluss beruht. Nach § 8 Absatz 3 Satz 2 Körperschaftsteuergesetz mindert sie das Einkommen der Körperschaft nicht.

Bei einer Gesellschaftsimmobilie kann die verhinderte Vermögensmehrung darin bestehen, dass die Gesellschaft ihrem Gesellschafter eine private Nutzungsmöglichkeit überlässt, ohne dafür das Entgelt zu verlangen, das sie unter vergleichbaren Bedingungen von einem fremden Dritten fordern würde. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat dies für die unentgeltliche Überlassung einer Ferienimmobilie durch eine spanische Sociedad Limitada, also eine spanische Kapitalgesellschaft, an ihre in Deutschland ansässigen Gesellschafter bestätigt.

Entscheidend ist nicht nur, an welchen Tagen die Immobilie tatsächlich bewohnt wurde. Im entschiedenen Fall lag der mögliche Vorteil bereits im Verzicht auf ein angemessenes Entgelt für die jederzeitige Nutzungsmöglichkeit. Deshalb müssen insbesondere die rechtliche und tatsächliche Nutzungsbefugnis, der Nutzerkreis, bestehende Vereinbarungen und geleistete Zahlungen festgestellt werden.

Eine vGA kann außerdem vorliegen, wenn der Vorteil nicht unmittelbar dem Gesellschafter, sondern einer ihm nahestehenden Person gewährt wird. Das bloße Eigentum einer Gesellschaft an einer Immobilie beweist umgekehrt noch keine vGA. Vor jeder Einordnung muss auch feststehen, welche Gesellschaft Eigentümerin ist und wo Gesellschaft und Anteilseigner steuerlich ansässig sind.

Welche Bedeutung hat eine klare Vereinbarung vor der Privatnutzung?

Bei einem beherrschenden Gesellschafter kann die gesellschaftliche Veranlassung bereits daraus folgen, dass die Leistung nicht auf einer zivilrechtlich wirksamen, klaren, eindeutigen und im Voraus geschlossenen Vereinbarung beruht. Dasselbe gilt, wenn eine solche Vereinbarung zwar auf dem Papier besteht, tatsächlich aber nicht durchgeführt wird. Die Beherrschung ist für den Zeitpunkt der Vereinbarung oder ihrer Durchführung zu prüfen.

Eine belastbare Regelung sollte daher vor Beginn der privaten Nutzung erkennen lassen, wer die Immobilie wann und in welchem Umfang nutzen darf, welches Entgelt geschuldet ist und wie die Zahlung tatsächlich erfolgt. Ob dies im konkreten Fall genügt, hängt zusätzlich vom Fremdvergleich ab: Ein Vertrag verhindert keine vGA, wenn sein Preis oder seine Durchführung einem Geschäft unter unabhängigen Dritten nicht entspricht.

Welche Tatsachen sollten für die Prüfung feststehen?

• Eigentümerin, Rechtsform und steuerliche Ansässigkeit der Gesellschaft,
• Beteiligung, mögliche Beherrschung und Verhältnis der nutzenden Person zum Gesellschafter,
• rechtliche und tatsächliche Nutzungsbefugnis einschließlich Dauer und Umfang,
• Inhalt und Zeitpunkt der Vereinbarung sowie ihre tatsächliche Durchführung,
• vereinbartes, abgerechnetes und nachweisbar gezahltes Entgelt,
• Kosten der Immobilie, Renditeerwartung und verfügbare Vergleichsdaten.

Diese Tatsachen trennen zwei unterschiedliche Grundfälle: Hält eine deutsche Gesellschaft eine Immobilie in Spanien, betrifft die deutsche vGA-Korrektur unmittelbar diese Gesellschaft. Gehört die Immobilie einer spanischen Gesellschaft und ist der Anteilseigner in Deutschland ansässig, sind die spanische Gesellschaftsebene, die deutsche Besteuerung des Anteilseigners und das DBA Deutschland–Spanien miteinander abzustimmen.

vGA Immobilie Mallorca: Welches Entgelt ist fremdüblich?

Für ein Einfamilienhaus, das eine Kapitalgesellschaft gerade zur privaten Wohnnutzung ihres Gesellschafters hält, verlangt der BFH im deutschen Fremdvergleich grundsätzlich die Erstattung der vollen Kosten zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags. Eine niedrigere ortsübliche Miete verhindert die vGA daher nicht automatisch. Diese kostenbezogene Prüfung gilt auch, wenn nur ein Teil der Immobilie privat überlassen wird; die private Nutzung muss die übrige betriebliche Nutzung nicht überwiegen.

Privatnutzung Firmenimmobilie Spanien: Reicht die Ortsmiete?

Die Orts- oder Marktmiete und die deutsche Kostenmiete beantworten unterschiedliche Fragen. Von der kostenbezogenen Betrachtung kann nach der BFH-Rechtsprechung abgesehen werden, wenn bereits im jeweiligen Veranlagungszeitraum mit einer angemessenen Rendite aus der Vermietung gerechnet werden kann. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, muss für das betreffende Steuerjahr anhand der tatsächlichen Umstände festgestellt werden.

Ein Gewinnaufschlag von fünf Prozent erschien in einem BFH-Urteil als Teil der konkreten Fallberechnung. Er ist kein gesetzlicher Pauschalsatz für jedes Haus, jede Wohnung oder jede Ferienimmobilie auf Mallorca. Ein angemessener Aufschlag bleibt ebenso einzelfallabhängig wie Kostenbasis, Nutzungsumfang, Ertragsaussicht und bereits gezahltes Entgelt.

Welche Steuerfolgen entstehen in Deutschland?

Ebene der Gesellschaft

Auf Gesellschaftsebene wird die Einkommensminderung, die durch die vGA entstanden ist, außerbilanziell neutralisiert. Das zu versteuernde Einkommen darf also nicht um den gesellschaftlich veranlassten Vorteil gemindert bleiben. Wie hoch die Korrektur ausfällt, richtet sich nach dem fremdüblichen Entgelt und den Zahlungen, die der Gesellschafter tatsächlich geleistet hat.

Ebene des Anteilseigners

Beim Anteilseigner gehören verdeckte Gewinnausschüttungen grundsätzlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Der Steuersatz von 25 Prozent für private Kapitaleinkünfte ist jedoch nur der gesetzliche Ausgangspunkt und nicht die ausnahmslose Belastung jeder vGA. Beteiligungshöhe, besondere Antragsmöglichkeiten und die gesetzliche Korrespondenzregel können die Behandlung verändern.

Insbesondere gilt der 25-Prozent-Tarif nicht ohne Weiteres, soweit die entsprechende Leistung das Einkommen der ausschüttenden Körperschaft gemindert hat und die gesetzliche Rückausnahme nicht greift. Hat ein steuerpflichtiger Kapitalertrag keinem Steuerabzug unterlegen, muss er in der deutschen Einkommensteuererklärung angegeben und im Veranlagungsverfahren besteuert werden.

Welche eigenständige Prüfung verlangt Spanien?

Nach Art. 18 der spanischen Ley 27/2014 über die Körperschaftsteuer sind Transaktionen zwischen verbundenen Personen oder Unternehmen zum valor de mercado, also zum Marktwert, anzusetzen. Maßgeblich ist der Wert, den unabhängige Parteien unter Bedingungen des freien Wettbewerbs vereinbart hätten.

Eine Gesellschaft und ihr Gesellschafter gelten für diese Vorschrift grundsätzlich ab einer Beteiligung von mindestens 25 Prozent als verbunden. Die Regel erfasst daneben unter anderem Organmitglieder und bestimmte Angehörige bis zum dritten Grad. Diese spanische 25-Prozent-Schwelle ist nicht mit der eigenständigen deutschen Prüfung zu verwechseln, ob ein Gesellschafter beherrschend ist.

Das spanische Gesetz nennt mehrere Verrechnungspreismethoden. Die Auswahl richtet sich nach der Art des Geschäfts, den verfügbaren verlässlichen Informationen und der Vergleichbarkeit. Die deutsche kostenbezogene BFH-Betrachtung bestimmt deshalb nicht automatisch den spanischen Marktwert.

Für Geschäfte zwischen verbundenen Personen sind die nach Art. 18 erforderlichen spezifischen Unterlagen vorzuhalten. Die vereinfachte Dokumentation für kleinere Unternehmen gilt nicht für Immobiliengeschäfte. Welche Detailanforderungen und weiteren gesetzlichen Ausnahmen im Einzelfall greifen, muss anhand der konkreten Transaktion bestimmt werden.

Wie wirkt das aktuelle DBA Deutschland–Spanien?

Die innerstaatliche Einordnung als vGA und die Verteilung der Besteuerungsrechte durch das Doppelbesteuerungsabkommen sind zwei getrennte Schritte. Das BFH-Urteil zur spanischen Ferienimmobilie vom 12. Juni 2013 wandte noch das DBA Deutschland–Spanien von 1966 an. Seine damaligen abkommensrechtlichen Aussagen dürfen deshalb nicht ungeprüft auf Fälle übertragen werden, für die das heutige DBA von 2011 gilt.

Für eine gesellschaftsvermittelte Immobiliennutzung ist zunächst Art. 6 Absatz 4 des heutigen DBA zu prüfen: Vermittelt das Eigentum an Gesellschaftsanteilen unmittelbar oder mittelbar das Recht, eine der Gesellschaft gehörende Immobilie zu nutzen, darf der Belegenheitsstaat die Einkünfte aus der unmittelbaren Nutzung, Vermietung oder sonstigen Nutzung dieses Rechts besteuern. Bei einer Spanienimmobilie kann damit Spanien ein Besteuerungsrecht haben. Entscheidend ist, ob die Beteiligung das Nutzungsrecht vermittelt; die bloße Bezeichnung des Vorteils als vGA beantwortet diese Frage nicht. Für entsprechende, nicht einer Betriebsstätte zuzurechnende Immobilieneinkünfte sieht Art. 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii auf deutscher Seite grundsätzlich die begrenzte Anrechnung der abkommensgemäß gezahlten spanischen Steuer vor.

Soweit der Vorteil stattdessen als Dividende unter Art. 10 des heutigen DBA fällt, dürfen Dividenden grundsätzlich im Ansässigkeitsstaat des Empfängers besteuert werden. Unter den Abkommensvoraussetzungen darf auch der Quellenstaat der Gesellschaft besteuern: höchstens mit fünf Prozent, wenn der Nutzungsberechtigte eine unmittelbar mit mindestens zehn Prozent beteiligte Gesellschaft ist, die weder Personengesellschaft noch börsennotierte Immobilieninvestmentgesellschaft im Sinne des Abkommens ist; sonst höchstens mit 15 Prozent. Seit Anwendung des BEPS-MLI ab 1. Januar 2025 setzt der Fünf-Prozent-Satz zusätzlich voraus, dass die Beteiligungsbedingung während eines Zeitraums von 365 Tagen einschließlich des Ausschüttungstags erfüllt ist; bestimmte unmittelbar durch gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen verursachte Beteiligungsänderungen bleiben dabei außer Betracht.

Für eine in Deutschland ansässige natürliche Person sieht Art. 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer i bei spanischen Dividenden grundsätzlich die Anrechnung der nach spanischem Recht und im Einklang mit dem Abkommen gezahlten spanischen Steuer auf die deutsche Steuer vor. Die Anrechnung bleibt auf die abkommensrechtlich und innerstaatlich zulässige Höhe begrenzt. Ob diese Dividendenregeln im konkreten Nutzungsfall einschlägig sind, setzt zunächst die vollständige Qualifikation des Vorteils voraus.

Wie lässt sich ein Fall systematisch aufarbeiten?

1. Zuerst werden Eigentümerin, Rechtsform, Ansässigkeit, Beteiligungsverhältnisse und mögliche Nähepersonen festgestellt.
2. Danach werden Nutzungsbefugnis, Nutzungszeitraum, Vorabvereinbarung, Abrechnung und tatsächliche Zahlungen rekonstruiert.
3. Für Deutschland wird geprüft, ob eine gesellschaftlich veranlasste verhinderte Vermögensmehrung vorliegt und welches fremdübliche Entgelt maßgeblich ist.
4. Für Spanien wird die verbundene Transaktion eigenständig zum Marktwert bewertet und die erforderliche Dokumentation geprüft.
5. Erst anschließend werden die Besteuerung des Anteilseigners und die Verteilung beziehungsweise Anrechnung nach dem heute anwendbaren DBA bestimmt.

Eine gemeinsame Chronologie und getrennte Berechnungen verhindern, dass deutsche Kostenmiete, spanischer Marktwert und abkommensrechtliche Steueranrechnung vermischt werden. Aussagen zu anderen Immobiliensteuern, Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer, Steuerstrafrecht oder Verjährung lassen sich aus dieser vGA-Prüfung nicht ableiten.

Häufige Fragen (FAQ)

Beweist das Eigentum einer Gesellschaft bereits eine vGA?

Nein. Festzustellen sind die rechtliche und tatsächliche Nutzungsmöglichkeit, der Nutzerkreis, Vereinbarungen und Zahlungen sowie die gesellschaftliche Veranlassung. Ohne diese Tatsachen kann allein aus dem Gesellschaftseigentum keine konkrete vGA abgeleitet werden.

Verhindert eine ortsübliche Miete immer die verdeckte Gewinnausschüttung?

Nein. Hält die Gesellschaft ein Einfamilienhaus gerade zur privaten Wohnnutzung des Gesellschafters, verlangt der BFH grundsätzlich volle Kostenerstattung plus angemessenen Gewinnaufschlag. Von der Kostenbetrachtung kann abgesehen werden, wenn im jeweiligen Steuerjahr mit einer angemessenen Vermietungsrendite gerechnet werden kann.

Gilt für jede Gesellschaftsimmobilie ein Gewinnaufschlag von fünf Prozent?

Nein. Die fünf Prozent waren Bestandteil einer konkreten BFH-Fallberechnung und sind kein gesetzlicher Pauschalsatz. Der angemessene Aufschlag ist anhand der Umstände des einzelnen Falls zu bestimmen.

Wird jede vGA beim Anteilseigner pauschal mit 25 Prozent besteuert?

Nein. Der Tarif für private Kapitaleinkünfte ist nur der Ausgangspunkt. Beteiligung, Antragsmöglichkeiten, Korrespondenzregel, Steuerabzug und Veranlagung können zu einer anderen Behandlung führen.

Kann das BFH-Urteil von 2013 unverändert auf heutige DBA-Fälle angewandt werden?

Seine innerstaatlichen Aussagen zur möglichen vGA bleiben von der abkommensrechtlichen Prüfung zu trennen. Für die Abkommensfolgen wandte das Urteil noch das DBA von 1966 an; heutige Fälle müssen nach dem jeweils anwendbaren DBA von 2011 geprüft werden. Insbesondere enthält Art. 6 Absatz 4 des heutigen DBA eine besondere Regel für ein durch Gesellschaftsanteile vermitteltes Immobiliennutzungsrecht, die im früheren DBA fehlte.

Quellen

• Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: Körperschaftsteuergesetz, § 8 Ermittlung des Einkommens (abgerufen am 16. September 2026).
• Bundesministerium der Finanzen: Körperschaftsteuer-Hinweise 2022, R 8.5 Verdeckte Gewinnausschüttung (abgerufen am 16. September 2026).
• Bundesfinanzhof: Urteile vom 12. Juni 2013, I R 109-111/10 (abgerufen am 16. September 2026).
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 27. Juli 2016, I R 12/15 (abgerufen am 16. September 2026).
• Bundesfinanzhof: Urteil vom 27. Juli 2016, I R 8/15 (abgerufen am 16. September 2026).
• Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: Einkommensteuergesetz, insbesondere §§ 20 und 32d (abgerufen am 16. September 2026).
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 27/2014 über die Körperschaftsteuer, insbesondere Art. 18 (abgerufen am 16. September 2026).
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: DBA Deutschland–Spanien vom 3. Februar 2011, insbesondere Art. 6 Abs. 4, Art. 10 und 22 (abgerufen am 16. September 2026).
• Bundesfinanzministerium: synthetisierter Text des DBA Deutschland–Spanien unter Berücksichtigung des BEPS-MLI, insbesondere Artikel 6 Absatz 4, Artikel 10 mit Artikel 8 Absatz 1 BEPS-MLI sowie Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii; 365-Tage-Bedingung anwendbar ab 1. Januar 2025, abgerufen am 16. September 2026: amtliche DBA-/MLI-Synopse