Ferienvermietung in Spanien | Umsatzsteuerpflicht oder nicht?

Ob für die Vermietung einer Ferienimmobilie die spanische Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) anfällt, entscheidet vor allem der geschuldete Leistungsumfang. Eine reine Wohnraumüberlassung kann befreit sein, während mindestens eine hoteltypische Zusatzleistung die Befreiung ausschließt. Tourismusrechtliche Pflichten, Gästemeldungen und Regionalsteuern sind davon getrennt zu prüfen. Die hier erläuterte IVA gilt auf dem spanischen Festland und den Balearen, nicht auf den Kanaren sowie in Ceuta und Melilla (Artikel 3 LIVA).

Wann ist die Umsatzsteuer bei Ferienvermietung in Spanien befreit?

Wer ein Grundstück oder eine Wohnung vermietet, gilt für die IVA grundsätzlich als Unternehmer oder Freiberufler (empresario o profesional), auch wenn dies nur gelegentlich geschieht. Diese Unternehmereigenschaft bedeutet jedoch nicht, dass jede einzelne Vermietung steuerpflichtig ist.

Die entgeltliche Überlassung einer möblierten Ferienwohnung ist zwar eine der IVA unterliegende Dienstleistung. Beschränkt sie sich aber auf die Überlassung von Wohnraum und werden keine hoteltypischen Zusatzleistungen geschuldet, greift grundsätzlich die Steuerbefreiung (exención) für Wohnraumvermietung. Dies betrifft die direkte Überlassung an die Bewohner. Vermietet der Eigentümer dagegen an einen Betreiber zur touristischen Weitervermietung, ist diese vorgelagerte Vermietung nach Artikel 20 Absatz 1 Nummer 23 Buchstabe f' LIVA grundsätzlich nicht befreit und mit 21 Prozent zu versteuern, auch ohne eigene hoteltypische Leistungen.

Wer ausschließlich eine solche befreite touristische Unterkunft vermietet, muss für diese Vermietung nach den Hinweisen der spanischen Steuerbehörde keine IVA vereinnahmen oder abführen. Die Überlassung kann stattdessen der Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, TPO) unterliegen. Andere Tätigkeiten oder bezogene Leistungen können unabhängig davon eigene IVA-Pflichten auslösen.

Welche hotelähnlichen Leistungen machen eine Ferienvermietung in Spanien IVA-pflichtig?

Die Befreiung entfällt, wenn sich der Vermieter zur Erbringung mindestens einer hoteltypischen Zusatzleistung verpflichtet. Maßgeblich sind der vertraglich geschuldete und tatsächlich organisierte Leistungsumfang, nicht allein die Bezeichnung des Angebots. Deshalb sind die einzelnen Leistungen gesondert zu prüfen:

Die Beispiele sind nicht abschließend. Entscheidend bleibt die Gesamtgestaltung des konkreten Angebots. Übliche Übergabe-, Gemeinschafts- oder Erhaltungsleistungen machen eine Ferienvermietung deshalb nicht automatisch zu einer hotelähnlichen Beherbergungsleistung.

Welche Umsatzsteuer gilt für eine Ferienwohnung auf Mallorca?

Auch auf Mallorca richtet sich die Umsatzsteuer bei Ferienvermietung in Spanien nach dem spanischen IVA-Recht und dem konkreten Leistungsumfang. Für Beherbergungsleistungen von Hotels und vergleichbaren Betrieben einschließlich der von ihnen erbrachten Zusatzleistungen gilt grundsätzlich der ermäßigte Satz von 10 Prozent. Vor Anwendung dieses Satzes muss feststehen, dass tatsächlich eine vergleichbare Beherbergungsleistung vorliegt.

Bleibt es bei der befreiten Wohnraumüberlassung, wird für die Unterkunft keine IVA vereinnahmt oder abgeführt. Der Satz von 10 Prozent gilt außerdem nicht automatisch für Provisionen einer Plattform oder Agentur, denn diese sind umsatzsteuerlich eigenständige Leistungen.

Welche Fristen gelten für Modelo 303 und Modelo 390?

Bei steuerpflichtigen Umsätzen bestehen grundsätzlich Pflichten zu Tätigkeitsmeldungen, zur Angabe der Steueridentifikationsnummer (Número de Identificación Fiscal, NIF), zur Ausstellung ordnungsgemäßer Rechnungen, zu Aufzeichnungen und zu Steuererklärungen. Welche Meldungen im Einzelfall erforderlich sind, hängt von der Tätigkeit und den einschlägigen Durchführungsregeln ab.

Für eine vierteljährliche IVA-Abrechnung gelten beim Modelo 303 grundsätzlich folgende Einreichungszeiträume:

Fällt das Fristende auf einen arbeitsfreien Tag, verschiebt sich der letzte Tag. Für Monatsmeldungen gelten andere Fristen; auch die Zahlungsdomizilierung endet regelmäßig früher.

Modelo 390 ist nur einzureichen, wenn eine Pflicht zur IVA-Jahreszusammenfassung besteht. Vierteljährlich Meldende, die im gemeinsamen Steuergebiet ausschließlich städtische Immobilien vermieten, können unter den Voraussetzungen der Steuerbehörde davon befreit sein. Sie ergänzen die verlangten Angaben dann in der letzten Modelo-303-Meldung. Tätigkeitsmix und Meldeperiode müssen deshalb vorab geprüft werden.

Wie werden Plattform- und Agenturprovisionen behandelt?

Für die IVA bei Ferienvermietung in Spanien ist die Provision einer Plattform oder Agentur als eigene Eingangsleistung zu beurteilen. Ihre Behandlung folgt weder automatisch der Befreiung der Unterkunft noch dem für eine qualifizierte Beherbergungsleistung geltenden Satz von 10 Prozent.

Bei einer Dienstleistung zwischen Unternehmern liegt der Leistungsort nach der allgemeinen spanischen IVA-Regel grundsätzlich dort, wo der unternehmerische Empfänger seinen Sitz oder die empfangende feste Niederlassung hat. Vorrangige Sonderregeln, insbesondere für unmittelbar grundstücksbezogene Leistungen, müssen jedoch gesondert geprüft werden.

Erbringt ein in Spanien nicht niedergelassener Anbieter eine in Spanien steuerbare Leistung an einen Unternehmer, kann der Empfänger im Wege der Umkehrung der Steuerschuldnerschaft (inversión del sujeto pasivo, Reverse Charge) zum Steuerschuldner werden. Bei in Spanien steuerbaren Vermittlungsleistungen zur Immobilienvermietung ist Reverse Charge nach Artikel 84 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe a Unterbuchstabe e' LIVA ausdrücklich ausgeschlossen; hier bleibt der Anbieter Steuerschuldner. Für andere eigenständige Plattformleistungen ist die Einordnung gesondert vorzunehmen. Der ausländische Sitz allein löst Reverse Charge noch nicht aus. Ist die Plattform- oder Vermittlungsleistung in Spanien steuerbar und greift weder eine Befreiung noch ein ermäßigter Satz, gilt der allgemeine IVA-Satz von 21 Prozent.

Begründet eine IVA-pflichtige Ferienvermietung automatisch eine Betriebsstätte?

Nein. Die IVA-Unternehmereigenschaft und die ertragsteuerliche Betriebsstätte (establecimiento permanente) beruhen auf unterschiedlichen gesetzlichen Voraussetzungen. Eine IVA-pflichtige Beherbergungsleistung ersetzt deshalb keine eigenständige Betriebsstättenprüfung.

Für die direkte Besteuerung ist zunächst zu klären, ob der Eigentümer in Spanien steuerlich ansässig ist. Nichtansässige Eigentümer unterliegen mit Erträgen aus in Spanien gelegenem Grundbesitz grundsätzlich der spanischen Nichtresidentensteuer (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR).

Eine Betriebsstätte setzt nach dem Nichtresidentensteuergesetz insbesondere dauerhaft oder gewöhnlich verfügbare Einrichtungen oder Arbeitsorte voraus, in denen die Tätigkeit ganz oder teilweise ausgeübt wird, oder einen gewöhnlich vertragsabschließenden abhängigen Vertreter. Das einschlägige Doppelbesteuerungsabkommen kann die spanische Besteuerung zusätzlich begrenzen.

Wie werden Vermietungstage, Leerstand und Eigennutzung im Modelo 210 abgegrenzt?

Nichtansässige natürliche Personen müssen bei einer städtischen Immobilie, die keiner wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet ist, vermietete Tage von Zeiträumen der Eigennutzung oder bloßen Verfügbarkeit trennen. Für die selbst genutzten oder verfügbar gehaltenen Zeiträume ist grundsätzlich eine zugerechnete Immobilienrente (renta inmobiliaria imputada) gesondert zu ermitteln. Eine nachvollziehbare Dokumentation der jeweiligen Tage ist daher wesentlich.

Für ab dem 1. Januar 2027 eingereichte Modelo-210-Erklärungen führt die neue Formularfassung unter anderem Felder für die Zahl der vermieteten oder verfügbaren Tage, die Beteiligungsquote und einen Anhang zu abzugsfähigen Vermietungskosten ein.

Bei Vermietungserträgen gelten die folgenden Termine für Erklärungen mit Zahllast; die zugerechnete Immobilienrente hat einen eigenen Einreichungszeitraum.

Für die zugerechnete Immobilienrente des Jahres 2025 bleibt der Einreichungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026 bestehen. Für Vermietungserträge mit Nullergebnis gilt grundsätzlich der 1. bis 20. Januar des Folgejahres. Erstattungserklärungen sind grundsätzlich ab 1. Februar des Folgejahres und innerhalb von vier Jahren nach Ende der Erklärungs- und Zahlungsfrist des betreffenden Steuerabzugs zulässig. Die jährliche Zusammenfassung und getrennte Erklärungen dürfen bei der Fristbestimmung nicht miteinander vermischt werden.

Welche Pflichten bestehen neben der IVA auf Mallorca?

Die IVA bei einer Ferienvermietung auf Mallorca ist nur ein Prüfungspunkt. Touristische Zulassung, Gästedaten, Plattformmeldungen und die balearische Steuer auf touristische Aufenthalte (impuesto sobre estancias turísticas) beruhen auf eigenständigen Regeln.

Was muss vor Beginn der touristischen Vermietung erledigt werden?

Auf den Balearen muss eine touristische Tätigkeit grundsätzlich vor ihrem Beginn mit einer verantwortlichen Erklärung zum Tätigkeitsbeginn (declaración responsable de inicio de actividad turística, DRIAT) angezeigt werden. Eine vollständige Erklärung bewirkt die Eintragung, lässt aber alle weiteren gesetzlichen Pflichten unberührt.

Bei der Werbung für eine touristisch vermietete Wohnung muss die touristische Registrierungsnummer angegeben werden. Solange sie noch nicht vorliegt, darf nach Artikel 23 Absatz 7 der Ley 8/2012 stattdessen die öffentliche Eingangsregisternummer der eingereichten DRIAT verwendet werden. Eine Vermarktung ohne DRIAT oder ohne erfüllte Zulässigkeitsvoraussetzungen gilt als rechtswidrig. Diese touristische Beurteilung entscheidet nicht darüber, ob die Unterkunft IVA-befreit oder IVA-pflichtig ist.

Welche Leistungen verlangt das balearische Tourismusrecht?

Das balearische Tourismusrecht verlangt unter anderem Reinigung vor der Anreise oder während des Aufenthalts nach Maßgabe des Vertrags, Bettwäsche und Hausrat samt Ersatz sowie Instandhaltung. Eine Reinigung ausschließlich vor dem Einzug neuer Gäste macht die Vermietung umsatzsteuerlich aber nicht automatisch hoteltypisch, weil die spanische Steuerbehörde die Reinigung nur bei An- und Abreise ausdrücklich anders einordnet.

Welche Regeln gelten für Gästedaten?

Die staatlichen Gästedatenpflichten gelten in ganz Spanien für entgeltliche Beherbergung, unabhängig davon, ob sie beruflich oder nicht beruflich betrieben wird. Buchungs-, Vertrags- oder Stornierungsdaten sowie die Daten zum Beginn der Beherbergung sind unverzüglich, spätestens innerhalb von 24 Stunden nach dem jeweiligen Ereignis, an die zuständigen Behörden zu übermitteln.

Nicht berufliche Beherbergungsanbieter sind vom eigenen elektronischen Gästeregister und von der dreijährigen Datenspeicherung befreit. Die Pflicht zur Datenkommunikation bleibt jedoch bestehen.

Wer muss Plattformdaten melden?

Modelo 179 ist seit dem Meldejahr 2024 nicht mehr in Kraft. Im DAC7-System wurde es durch Modelo 238 ersetzt. Diese Meldung richtet sich an meldepflichtige Plattformbetreiber und ist keine pauschale Erklärungspflicht jedes einzelnen Vermieters.

Ist die balearische Touristensteuer Teil der IVA?

Die Steuer auf touristische Aufenthalte ist eine eigenständige Regionalsteuer. Bei IVA-pflichtiger Beherbergung gehört sie jedoch nach Artikel 78 Absatz 2 Nummer 4 LIVA zur IVA-Bemessungsgrundlage; bei befreiter Wohnungsüberlassung fällt auch auf diesen Betrag keine IVA an. Sie erfasst unter anderem Übernachtungen in touristischen Wohnungen und auch touristisch vermarktete Wohnungen, welche die Zulassungsvoraussetzungen nicht erfüllen.

Die balearische Steuerbehörde führt dafür unter anderem Modelo 017 zur Anmeldung, Modelo 700 für die vierteljährliche Direktbemessung und Modelo 710 für die jährliche objektive Bemessung. Bei touristischen Wohnungen im einschlägigen Objektivregime liquidiert sie anhand des Steuerregisters. Welches Verfahren gilt, richtet sich nach der konkreten Unterkunft und dem anwendbaren Regime.

Häufige Fragen (FAQ)

Macht eine Endreinigung die Ferienvermietung IVA-pflichtig?

Eine Reinigung ausschließlich bei An- und Abreise genügt dafür nicht. Regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts nennt die spanische Steuerbehörde dagegen als hoteltypische Leistung. Entscheidend ist, welche Leistungen vertraglich geschuldet und tatsächlich organisiert werden.

Kann eine IVA-befreite Vermietung durch eine Plattformrechnung dennoch Erklärungspflichten auslösen?

Ja. Unterkunft und Plattformprovision sind getrennte Leistungen. Bei einer in Spanien steuerbaren Leistung eines dort nicht niedergelassenen Anbieters kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen Reverse Charge greifen. Die Vermittlung von Immobilienvermietungen ist davon ausdrücklich ausgenommen; der ausländische Sitz allein reicht nicht für Reverse Charge.

Beweist eine Tourismusregistrierung auf Mallorca, dass 10 Prozent IVA gelten?

Nein. DRIAT und touristische Registrierungsnummer betreffen die touristische Zulässigkeit. Ob die Unterkunftsleistung befreit ist oder als vergleichbare Beherbergungsleistung mit 10 Prozent IVA besteuert wird, richtet sich gesondert nach dem geschuldeten Leistungsumfang.

Quellen

• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, abgerufen im Juli 2026.
• Agencia Estatal de Administración Tributaria: Alquilo un apartamento turístico: ¿tengo que ingresar IVA?, abgerufen im Juli 2026.
• Agencia Estatal de Administración Tributaria: Modelo 303: instrucciones 02 a 12 y 2T a 4T de 2026, abgerufen im Juli 2026.
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Real Decreto Legislativo 5/2004: texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, abgerufen im Juli 2026.
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Orden HAC/623/2026, Artikel primero Dos und Schlussbestimmung, abgerufen am 15. September 2026.
• Agencia Estatal de Administración Tributaria: Nota sobre modificaciones de plazos del modelo 210 por Orden HAC/623/2026, abgerufen im Juli 2026.
• Agencia Estatal de Administración Tributaria: Modelo 179: aviso ejercicio 2024 y siguientes, abgerufen im Juli 2026.
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Real Decreto 933/2021: obligaciones de registro documental e información en actividades de hospedaje, abgerufen im Juli 2026.
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, abgerufen im Juli 2026.
• Agència Tributària de les Illes Balears: Impuesto sobre estancias turísticas, abgerufen im Juli 2026.