Werbungskosten Vermietung Spanien: Überblick

Bei einer vermieteten Immobilie in Spanien hängt der Kostenabzug zuerst davon ab, ob der Eigentümer dort steuerlich ansässig ist. Danach sind wirtschaftlicher Zusammenhang, Nutzungszeitraum und die Einordnung als laufender Aufwand oder Investition zu prüfen. Für Nichtresidenten gelten eigene Regeln und Erklärungswege.

Werbungskosten Vermietung Spanien: Welche Kosten sind abziehbar?

Bei in Spanien ansässigen natürlichen Personen wird der Nettoertrag aus der Vermietung grundsätzlich aus den vollständigen Einnahmen abzüglich der notwendigen Aufwendungen und der zulässigen Abschreibung ermittelt. Das spanische Einkommensteuergesetz bezeichnet diese abziehbaren Aufwendungen als gastos deducibles.

Zu den typischen Kosten gehören Zinsen und andere Finanzierungskosten, Reparatur und Erhaltung, nicht sanktionierende Abgaben und Gebühren, Verwaltung, Bewachung oder Hausmeister, Kosten der Vertragsgestaltung und Rechtsverteidigung, Versicherungen sowie vom Vermieter übernommene Dienstleistungen und Versorgungsleistungen. Jede Position benötigt einen unmittelbaren Zusammenhang mit der konkreten Vermietung und einen belastbaren Beleg.

Für Finanzierungskosten sowie Reparatur und Erhaltung gilt eine besondere Grenze: Ihre Summe ist je Immobilie auf die vollständigen Mieteinnahmen des betreffenden Jahres begrenzt. Nicht nutzbare Beträge können in den folgenden vier Jahren abgezogen werden, jeweils unter derselben Jahresgrenze. Deshalb sollte der Vortrag getrennt nach Immobilie und Entstehungsjahr geführt werden.

Kostenart	Grundsätzliche Behandlung	Wichtiger Prüfpunkt
Zinsen, Finanzierung	Bei Vermietungsbezug abziehbar	Gemeinsame Jahresgrenze mit Reparatur und Erhaltung
Reparatur, Erhaltung	Laufender Aufwand möglich	Keine Erweiterung oder Verbesserung
Abgaben, Verwaltung, Versicherung	Als notwendiger Aufwand möglich	Keine Sanktionen oder privaten Anteile
Gebäude und Inventar	Berücksichtigung über Abschreibung	Bodenanteil und Nutzungszeitraum trennen

Wann ist eine Baumaßnahme Reparatur und wann Verbesserung?

Als Reparatur und Erhaltung gelten insbesondere Arbeiten, die den normalen Gebrauch der Immobilie sichern: etwa Anstrich, Verputz, die Instandsetzung von Installationen oder der Ersatz vorhandener Elemente wie Heizung, Aufzug oder Sicherheitstüren. Solche Kosten können innerhalb der gesetzlichen Grenze laufend berücksichtigt werden.

Eine Erweiterung oder Verbesserung ist dagegen keine sofort abziehbare Reparatur. Sie erhöht gegebenenfalls die abschreibbare Bemessungsgrundlage und wirkt sich dann über mehrere Jahre aus. Entscheidend ist, was technisch geschaffen oder verändert wurde, nicht welche Bezeichnung auf der Rechnung steht. Leistungsbeschreibungen, Angebote, Fotos und getrennte Rechnungspositionen erleichtern die Abgrenzung.

Wie funktioniert die Abschreibung?

Bei in Spanien ansässigen Vermietern gilt die Gebäudeabschreibung als effektiv, wenn sie jährlich höchstens drei Prozent des höheren Betrags aus den gezahlten Anschaffungskosten oder dem Katasterwert beträgt. In beiden Größen bleibt der Bodenanteil unberücksichtigt; Finanzierungskosten zählen nicht zu den gezahlten Anschaffungskosten. Bei Erbschaft oder Schenkung tritt an die Stelle eines Kaufpreises der nach den Regeln der Erbschaft- und Schenkungsteuer maßgebliche Wert zuzüglich zugehöriger Erwerbsnebenkosten und gegebenenfalls Investitionen und Verbesserungen; auch dabei ist der Boden auszunehmen. Die insgesamt abgezogene Gebäudeabschreibung darf den steuerlichen Erwerbswert des Gebäudes einschließlich berücksichtigungsfähiger Nebenkosten und Verbesserungen nicht übersteigen.

Ist der Bodenanteil im Kaufpreis nicht gesondert bekannt, wird er anhand des Verhältnisses von Katasterwert des Bodens zum gesamten Katasterwert aufgeteilt. Auch mitvermietetes Inventar kann nach den Regeln und Tabellen des spanischen Einkommensteuer-Reglements abgeschrieben werden. Gebäude, Boden und bewegliche Gegenstände sollten daher getrennt dokumentiert sein.

Wie lassen sich Mietkosten absetzen Spanien und Leerstand trennen?

Laufende Aufwendungen und Abschreibung sind grundsätzlich dem Zeitraum zuzuordnen, in dem die Immobilie tatsächlich vermietet oder zur Vermietung überlassen wird. Wird sie zeitweise selbst genutzt, müssen private und vermietete Zeiten sauber getrennt werden. Dasselbe gilt für Kosten, die nur einen bestimmten Gebäudeteil betreffen. Davon zu unterscheiden sind Reparatur- und Erhaltungsarbeiten vor Mietbeginn, die nachweislich ausschließlich der späteren Vermietung und nicht einer zwischenzeitlichen Eigennutzung dienen. Solche Kosten können berücksichtigt werden; fehlen im Ausgabenjahr Mieteinnahmen, kommt der Abzug innerhalb der folgenden vier Jahre unter der gemeinsamen Jahresgrenze in Betracht.

Für nicht vermietete Tage kann bei einer privat gehaltenen Immobilie eine zeitanteilige Zurechnung fiktiver Immobilieneinkünfte entstehen. Die spanische Steuerverwaltung nennt dafür grundsätzlich 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts, anteilig nach den betreffenden Tagen. Welcher Satz gilt, hängt insbesondere von der Katasterwertrevision ab.

Bei offenen Mietforderungen ist der Abzug nicht allein deshalb möglich, weil eine Zahlung ausbleibt. Für in Spanien ansässige Vermieter nennt das Einkommensteuer-Reglement insbesondere das Insolvenzverfahren des Schuldners oder einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten zwischen erster Einziehungsmaßnahme und Jahresende, sofern die Forderung nicht erneuert wurde.

Was gilt für nicht in Spanien ansässige Vermieter?

Die Steuer für Nichtresidenten heißt Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Grundsätzlich wird der Mietbetrag dort ohne Kostenabzug angesetzt. Natürliche Personen mit Ansässigkeit in einem EU-Staat oder einem qualifizierten EWR-Staat dürfen jedoch Aufwendungen nach den Regeln der spanischen Einkommensteuer abziehen, wenn diese unmittelbar und untrennbar mit den spanischen Vermietungseinkünften zusammenhängen.

Für einen in Deutschland ansässigen Vermieter ist diese EU-Ausnahme grundsätzlich eröffnet. Der IRNR-Steuersatz beträgt in diesem Fall 19 Prozent; für die übrigen Fälle sieht das Gesetz grundsätzlich 24 Prozent vor. Der günstigere Satz ersetzt nicht den Nachweis des Kostenabzugs: Rechnung, Zahlung und direkter Vermietungszusammenhang bleiben je Position erforderlich.

Zusätzliche Dienstleistungen können die Einordnung verändern. Wer neben der Raumüberlassung hotelähnliche Leistungen anbietet oder eine betriebliche Organisation unterhält, muss mögliche umsatzsteuerliche, gewerbliche, genehmigungsrechtliche und Betriebsstättenfolgen getrennt prüfen.

Welche Modelo-210-Fristen gelten für Vermietungseinkünfte 2026?

Die im Juni 2026 veröffentlichte Reform des Modelo 210 gilt für Erklärungen, die ab dem 1. Januar 2027 eingereicht werden. Wer Vermietungsaufwendungen abzieht, muss dann eine neue Aufschlüsselung der Kosten liefern. Die Buchungs- und Belegstruktur sollte deshalb bereits die im Jahr 2026 entstandenen Aufwendungen nach den vorgesehenen Arten trennen.

Bei Erklärungen mit Zahlbetrag gilt für jährlich zusammengefasste Vermietungseinkünfte des Jahres 2026 und für getrennt erklärte Einkünfte des vierten Quartals 2026 erstmals der Zeitraum vom 1. bis 20. April 2027 für Einreichung und Zahlung. Eine Lastschrift kann vom 1. bis 15. April 2027 beantragt werden. Für getrennte Erklärungen des zweiten und dritten Quartals 2026 bleiben die bisherigen Fristen im Juli beziehungsweise Oktober 2026 bestehen. Erklärungen mit Nullbetrag für 2026 sind dagegen vom 1. bis 20. Januar 2027 einzureichen. Erstattungserklärungen können ab dem 1. Februar 2027 innerhalb von vier Jahren nach Ende der Erklärungs- und Zahlungsfrist für den zugrunde liegenden Steuerabzug eingereicht werden.

Die unterschiedlichen Fristen machen die Wahl des Erklärungswegs besonders wichtig. Einnahmen, Aufwendungen, Nutzungstage und bereits abgegebene Quartale müssen vor der Jahreszusammenfassung abgeglichen werden.

Werbungskosten Immobilie Mallorca: Welche Nachweise sind wichtig?

Auf Mallorca gelten für den gewöhnlichen einkommensteuerlichen Kostenabzug dieselben staatlichen IRPF- oder IRNR-Regeln wie im übrigen Spanien. Eine eigene balearische Liste zusätzlicher Vermietungskosten entsteht daraus nicht. Lokale Genehmigungen für eine touristische Nutzung sind ein getrenntes Thema.

Eine vollständige Objektakte sollte Kaufurkunde, Kataster- und IBI-Belege, Mietverträge, Rechnungen, Kontoauszüge, Darlehensunterlagen, Versicherungen und die Korrespondenz zu offenen Forderungen enthalten. Bei gemischter Nutzung kommen ein Kalender der Vermietungs-, Leerstands- und Eigennutzungstage sowie eine sachliche Kostenaufteilung hinzu.

Für Baumaßnahmen empfiehlt sich eine Trennung nach Reparatur, Erhaltung, Verbesserung und Erweiterung. Ein fortlaufendes Verzeichnis von Anschaffungskosten, Bodenanteil, bisheriger Abschreibung und Inventar verhindert, dass dieselbe Ausgabe sofort und zugleich über die Abschreibung berücksichtigt wird.

Häufige Fragen (FAQ)

Darf ein Vermieter alle Zinsen und Reparaturen sofort abziehen?

Nicht immer. Bei in Spanien ansässigen Vermietern ist die gemeinsame Summe dieser Kosten pro Immobilie auf die vollständigen Jahreseinnahmen begrenzt. Ein nicht genutzter Betrag kann innerhalb der folgenden vier Jahre vorgetragen werden.

Ist eine neue Küche Reparatur oder Verbesserung?

Das lässt sich nicht allein aus der Bezeichnung entscheiden. Maßgeblich ist, ob ein vorhandenes Element erhalten oder ersetzt wird oder ob eine Erweiterung beziehungsweise Verbesserung entsteht. Technische Leistungsbeschreibung und Rechnungsaufteilung sind entscheidend.

Kann ein Vermieter aus Deutschland Kosten im Modelo 210 abziehen?

Als natürliche Person mit EU-Ansässigkeit grundsätzlich ja, wenn die Aufwendungen unmittelbar und untrennbar mit den spanischen Vermietungseinkünften verbunden und nachgewiesen sind.

Was passiert mit Kosten während der Eigennutzung?

Private Zeiträume sind von der Vermietung zu trennen. Laufende Kosten und Abschreibung werden dem Vermietungszeitraum zugeordnet; für nicht vermietete Tage kann zusätzlich eine zeitanteilige fiktive Immobilieneinkunft entstehen.

Gilt die neue Kostenaufstellung schon für Erklärungen im Jahr 2026?

Die neue Formularregel gilt für Einreichungen ab dem 1. Januar 2027. Weil sie auch Einkünfte des Jahres 2026 betreffen kann, sollten die betreffenden Kosten bereits 2026 detailliert erfasst werden.