Capital Gains Tax in Spanien: Verkauf richtig besteuern

Q: Was bedeutet Capital Gains Tax in Spanien?

Veräußerungsgewinn (ganancia patrimonial) bezeichnet die positive Vermögensänderung, die etwa beim Verkauf einer Immobilie, einer Beteiligung oder eines anderen Vermögensgegenstands entsteht. Der englische Begriff Capital Gains Tax fasst solche Besteuerungssysteme zusammen, bezeichnet in Spanien aber keine allgemeine eigenständige Steuerart. Bei einer natürlichen Person mit spanischer Steueransässigkeit wird ein Verkaufsgewinn grundsätzlich im Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) erfasst. Eine natürliche Person ohne spanische Steueransässigkeit kann mit einem in Spanien erzielten Gewinn dem Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) unterliegen.

Die Capital Gains Tax in Spanien ist keine einheitliche Steuer mit diesem amtlichen Namen. Veräußerungsgewinne werden je nach Steueransässigkeit und Rechtsform insbesondere im IRPF, IRNR oder in der Körperschaftsteuer erfasst. Beim Verkauf einer Immobilie kommen zusätzliche Verfahrens- und Kommunalsteuerfragen hinzu.

Was bedeutet Capital Gains Tax in Spanien?

Veräußerungsgewinn (ganancia patrimonial) bezeichnet die positive Vermögensänderung, die etwa beim Verkauf einer Immobilie, einer Beteiligung oder eines anderen Vermögensgegenstands entsteht. Der englische Begriff Capital Gains Tax fasst solche Besteuerungssysteme zusammen, bezeichnet in Spanien aber keine allgemeine eigenständige Steuerart.

Bei einer natürlichen Person mit spanischer Steueransässigkeit wird ein Verkaufsgewinn grundsätzlich im Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) erfasst. Eine natürliche Person ohne spanische Steueransässigkeit kann mit einem in Spanien erzielten Gewinn dem Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) unterliegen. Bei einer spanischen Gesellschaft fließt das Veräußerungsergebnis grundsätzlich in die Bemessungsgrundlage des Impuesto sobre Sociedades ein.

Die Suchformulierung Kapitalgewinnsteuer Spanien sollte daher immer in diese drei Prüffragen übersetzt werden: Wer verkauft, wo ist diese Person steuerlich ansässig und welcher Vermögensgegenstand wird übertragen?

Wie wird ein Veräußerungsgewinn in Spanien berechnet?

Bei einer entgeltlichen Übertragung durch eine natürliche Person ergibt sich die ganancia oder pérdida patrimonial grundsätzlich aus der Differenz zwischen Veräußerungswert und Anschaffungswert. Ein höherer Veräußerungswert führt zu einem Gewinn, ein niedrigerer grundsätzlich zu einem Verlust.

Rechengröße	Grundsätzlicher Inhalt
Anschaffungswert	Erwerbspreis zuzüglich zuordenbarer Erwerbskosten und Steuern sowie Verbesserungen; ohne Zinsen
Wertminderungen	Steuerlich abzugsfähige Abschreibungen mindern den Anschaffungswert; mindestens die gesetzliche Mindestabschreibung
Veräußerungswert	Erzielter Betrag, mindestens normaler Marktwert, abzüglich unmittelbar verbundener, vom Verkäufer getragener Kosten und Steuern
Gewinn oder Verlust	Veräußerungswert minus Anschaffungswert

Jede Kostenposition muss dem Erwerb oder Verkauf rechtlich zuordenbar, vom richtigen Steuerpflichtigen getragen und belegbar sein. Bei vermieteten Immobilien ist mindestens die gesetzliche Mindestabschreibung abzuziehen, auch wenn sie zuvor nicht tatsächlich als Aufwand geltend gemacht wurde. Wurden Verbesserungen durchgeführt, kann ihre gesonderte Dokumentation für die Berechnung erforderlich sein.

Der für andere Steuern verwendete Immobilienreferenzwert ersetzt bei der IRPF-Berechnung nicht automatisch den tatsächlichen Anschaffungs- und Veräußerungswert. Liegt die Gegenleistung bei einem Verkauf unter dem normalen Marktwert, ist dieser Marktwert vor Abzug der Veräußerungskosten anzusetzen.

Wie versteuern spanische Residenten ihren Kapitalgewinn?

Bei IRPF-Steuerpflichtigen gehören viele Veräußerungsgewinne zur Sparbemessungsgrundlage (base liquidable del ahorro). Auf diese gesamte Bemessungsgrundlage wird seit 2025 die folgende progressive Skala angewendet:

Teil der Sparbemessungsgrundlage	Steuersatz
Bis 6.000 Euro	19 Prozent
Über 6.000 bis 50.000 Euro	21 Prozent
Über 50.000 bis 200.000 Euro	23 Prozent
Über 200.000 bis 300.000 Euro	27 Prozent
Über 300.000 Euro	30 Prozent

Die Stufen werden nicht jeweils auf den gesamten Verkaufsgewinn angewendet. Außerdem umfasst die Sparbemessungsgrundlage gegebenenfalls weitere Einkünfte und verrechenbare Ergebnisse. Der effektive Steuerbetrag lässt sich daher nicht allein aus Verkaufspreis und oberstem Prozentsatz ableiten.

Wann kann der Verkauf der Hauptwohnung steuerfrei sein?

Verkauft ein IRPF-Steuerpflichtiger seine Hauptwohnung (vivienda habitual), kann der Gewinn bei Reinvestition in eine neue Hauptwohnung ganz oder teilweise steuerfrei bleiben. Die Reinvestition muss grundsätzlich innerhalb von höchstens zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf erfolgen. Bei nur teilweiser Reinvestition ist auch die Befreiung grundsätzlich nur anteilig. Für die volle Befreiung muss grundsätzlich der gesamte Veräußerungswert, nicht nur der Gewinn, reinvestiert werden; noch offene Darlehensbeträge aus der Finanzierung des Erwerbs der verkauften Wohnung mindern den hierfür maßgeblichen Betrag.

Für Personen über 65 Jahre sowie bei gesetzlich anerkannter dependencia severa oder gran dependencia ist der Gewinn aus der Übertragung der Hauptwohnung grundsätzlich steuerfrei, wenn die gesetzlichen Anforderungen an die vivienda habitual erfüllt sind. Die Befreiung ist personenbezogen. Ist das Vollrecht bereits zwischen Nießbraucher und bloßem Eigentümer aufgeteilt, gewährt die AEAT diese Befreiung bei der Veräußerung grundsätzlich keinem von beiden. Veräußert dagegen ein bisheriger Volleigentümer über 65 nur das bloße Eigentum und behält sich den lebenslangen Nießbrauch vor, kann die Befreiung greifen.

Beide Befreiungen setzen eine genaue Prüfung des Hauptwohnungsbegriffs, der Eigentumsverhältnisse und der zeitlichen Voraussetzungen voraus. Grundsätzlich sind ein Bezug binnen zwölf Monaten nach Erwerb oder Fertigstellung und mindestens drei Jahre ununterbrochene tatsächliche Wohnnutzung erforderlich; gesetzliche Ausnahmen gelten etwa bei einem zwingenden beruflichen Umzug oder einer Trennung. Für diese Befreiungen genügt auch eine Wohnung, die noch innerhalb der zwei Jahre vor dem Verkauf Hauptwohnung war. Eine Ferien- oder Zweitwohnung auf Mallorca wird nicht allein durch lange Besitzdauer zur vivienda habitual.

Was gilt beim Immobilienverkauf auf Mallorca durch Nichtresidenten?

Beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca durch eine natürliche Person ohne spanische Steueransässigkeit wird der in Spanien erzielte Gewinn grundsätzlich im IRNR erfasst. Der Gewinn wird im Ausgangspunkt ebenfalls aus Veräußerungswert minus Anschaffungswert bestimmt. Der steuerpflichtige Immobiliengewinn ohne Betriebsstätte wird grundsätzlich mit 19 Prozent besteuert; dieser Satz gilt grundsätzlich auch für andere solche Veräußerungsgewinne.

Kauft jemand die Immobilie von einem nichtresidenten Verkäufer ohne Betriebsstätte, muss der Käufer grundsätzlich drei Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten. Der Käufer muss den Betrag innerhalb eines Monats ab Übertragung mit Modelo 211 an die Agencia Tributaria abführen. Er ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers, keine pauschale Endsteuer.

Der Verkäufer erklärt den tatsächlichen Immobiliengewinn mit Modelo 210. Die Erklärung ist grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des ersten Monats seit der Übertragung einzureichen. Die mit Modelo 211 geleistete Vorauszahlung wird angerechnet; daraus kann sich eine Nachzahlung oder Erstattung ergeben.

Auch in einem anderen EU-Staat oder einem EWR-Staat mit effektivem steuerlichem Informationsaustausch ansässige natürliche Personen können den Gewinn aus ihrer bisherigen spanischen Hauptwohnung durch Reinvestition in eine neue Hauptwohnung ganz oder anteilig befreien lassen. Es gelten die entsprechenden Hauptwohnungs- und Reinvestitionsvoraussetzungen. Der Drei-Prozent-Einbehalt und die Erklärungspflicht entfallen dadurch nicht. Eine bereits rechtzeitig erfolgte Reinvestition kann in der Erklärung berücksichtigt werden; bei späterer Reinvestition ist eine Erstattung zu beantragen.

Steueransässigkeit darf nicht nach Staatsangehörigkeit oder Wohnadresse vermutet werden. Für die Zuordnung zu IRPF oder IRNR ist grundsätzlich die spanische Steueransässigkeit im maßgeblichen Kalenderjahr zu bestimmen; ein Umzug führt nicht automatisch zu einem unterjährigen Wechsel. Die abkommensrechtliche Ansässigkeit ist zusätzlich nach dem einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen zu prüfen und nachzuweisen.

Wann fällt zusätzlich die plusvalía municipal an?

Beim Verkauf eines städtischen Grundstücks kann neben der staatlichen Einkommen- oder Körperschaftsteuer die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) anfallen. Im Alltag wird sie plusvalía municipal genannt.

Ohne nachgewiesenen Wertzuwachs des Bodens besteht keine Steuerpflicht; die Übertragung muss hierfür dennoch erklärt und mit Erwerbs- und Veräußerungsunterlagen belegt werden. Ist der tatsächliche Bodenwertzuwachs niedriger als die objektiv berechnete Bemessungsgrundlage, wird auf Antrag der niedrigere Betrag angesetzt. Beim entgeltlichen Erwerb von einer in Spanien nichtresidenten natürlichen Person ist der Käufer Ersatzsteuerschuldner.

Diese Kommunalsteuer ist nicht identisch mit der ganancia patrimonial. Sie bildet ein eigenes Verfahren mit eigenem Steuertatbestand, eigener Bemessung und kommunaler Satzung. Bei einer Immobilie auf Mallorca müssen deshalb sowohl die staatliche Veräußerungsgewinnbesteuerung als auch die Regeln der zuständigen Gemeinde geprüft werden.

Wie werden Veräußerungsgewinne einer Gesellschaft behandelt?

Verkauft eine spanische Kapitalgesellschaft einen Vermögensgegenstand, wird der Gewinn nicht nach der IRPF-Sparsteuerskala besteuert. Das Veräußerungsergebnis fließt über das handelsrechtliche Ergebnis und die steuerrechtlichen Korrekturen in die Bemessungsgrundlage der Körperschaftsteuer ein.

Wertansatz, bisherige Abschreibungen, steuerliche Korrekturen, Verlustverrechnung und ein mögliches Sonderregime müssen auf Ebene der Gesellschaft geprüft werden. Der persönliche Steuersatz eines Gesellschafters sagt nichts über die Besteuerung des Verkaufs durch die Gesellschaft aus.

Was regelt das Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland?

Artikel 13 des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens erlaubt Spanien, den Gewinn zu besteuern, den eine in Deutschland ansässige Person aus dem Verkauf einer in Spanien gelegenen Immobilie erzielt. Das gilt auch für Beteiligungen, deren Wert zu irgendeinem Zeitpunkt während der 365 Tage vor der Veräußerung zu mehr als 50 Prozent unmittelbar oder mittelbar auf spanischen Immobilien beruhte; diese MLI-Fassung gilt seit 1. Januar 2025.

Das Abkommen verteilt Besteuerungsrechte, ersetzt aber weder Modelo 210 noch die Prüfung in Deutschland. Spanische Erklärung, deutsche Erklärung und die deutsche Methode zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung sind getrennte Arbeitsschritte. Bei einer in Deutschland ansässigen Person wird die abkommensgemäß gezahlte spanische Steuer auf Gewinne aus spanischen Immobilien, die nicht tatsächlich zu einer spanischen Betriebsstätte gehören, grundsätzlich im Rahmen der deutschen Anrechnungsregeln auf die deutsche Steuer angerechnet (Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii DBA). Ob der Gewinn überhaupt nach deutschem Recht steuerpflichtig ist, bleibt gesondert zu prüfen.

Welche Unterlagen sollten Verkäufer sichern?

Erwerbsurkunde und Zahlungsnachweise zum ursprünglichen Kaufpreis
Rechnungen und Steuerbelege zu Erwerbsnebenkosten
Rechnungen, Genehmigungen und Zahlungsnachweise für wertsteigernde Verbesserungen
Unterlagen zu Vermietung und steuerlich berücksichtigten Abschreibungen
Verkaufsurkunde, Makler- und weitere unmittelbar zuordenbare Verkaufskosten
Nachweis der Steueransässigkeit für das maßgebliche Steuerjahr und gegebenenfalls nach dem Doppelbesteuerungsabkommen
Bei Nichtresidenten: Modelo 211 und anschließend Modelo 210
Kommunale Unterlagen zur möglichen IIVTNU

Häufige Fragen (FAQ)

Gibt es in Spanien eine eigene Capital Gains Tax?

Nicht als allgemeine einheitliche Steuerart. Je nach Steuerpflichtigem wird der Gewinn insbesondere im IRPF, IRNR oder in der spanischen Körperschaftsteuer erfasst.

Wird der Drei-Prozent-Einbehalt vom Gewinn berechnet?

Nein. Der Käufer behält bei einem nichtresidenten Immobilienverkäufer grundsätzlich drei Prozent der vereinbarten Gegenleistung ein. Die endgültige Steuer richtet sich nach dem tatsächlichen Gewinn.

Kann der Einbehalt höher als die tatsächliche Steuer sein?

Ja. Da er auf die Gegenleistung und nicht auf den Gewinn erhoben wird, kann nach Modelo 210 eine Erstattung entstehen. Umgekehrt ist auch eine Nachzahlung möglich.

Ist ein Immobilienverkauf ab 65 Jahren immer steuerfrei?

Nein. Die IRPF-Befreiung betrifft grundsätzlich die Hauptwohnung und verlangt die gesetzlichen persönlichen und objektbezogenen Voraussetzungen. Sie gilt nicht automatisch für jede Zweit- oder Ferienimmobilie.

Ersetzt das Doppelbesteuerungsabkommen die spanische Steuererklärung?

Nein. Das Abkommen weist Spanien bei einer spanischen Immobilie ein Besteuerungsrecht zu. Die Erklärungspflichten in Spanien und Deutschland bleiben getrennt zu prüfen.