Wohnvermietung Nichtresidenten Spanien Steuern

Wer eine Wohnung in Spanien vermietet, aber dort steuerlich nicht ansässig ist, erklärt die Einkünfte regelmäßig über die spanische Nichtresidentensteuer IRNR. Entscheidend sind Ansässigkeitsstaat, Eigentumsquote, Vermietungs- und Leerstandstage sowie belastbare Kostennachweise. Für 2026 kommen Übergangsfristen hinzu, die eine pauschale Empfehlung zur vierteljährlichen Abgabe unzuverlässig machen.

Wohnvermietung Nichtresidenten Spanien Steuern: Was gilt?

Erträge aus einer in Spanien gelegenen Wohnung gelten als spanische Einkünfte. Bei einem Eigentümer ohne steuerliche Ansässigkeit in Spanien unterliegen sie grundsätzlich dem Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Der folgende Ablauf betrifft eine gewöhnliche Vermietung ohne spanische Betriebsstätte; feste Geschäftseinrichtungen, Personal oder zusätzliche unternehmerische Leistungen können eine andere Prüfung auslösen.

Bei der Nichtresident Vermietung Mallorca sind Steuerstatus und Staatsangehörigkeit getrennt zu betrachten. Der Satz von 19 Prozent gilt für Steuerpflichtige, die in einem EU-Mitgliedstaat oder einem qualifizierten EWR-Staat mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch ansässig sind. Für die übrigen Nichtresidenten beträgt der allgemeine Satz 24 Prozent. Ein EU-Pass allein belegt deshalb noch keinen Anspruch auf den niedrigeren Satz.

Die Steuer entsteht bei Mieterträgen grundsätzlich im Zeitpunkt der Fälligkeit, bei einer früheren Zahlung schon im Zahlungszeitpunkt. Ohne Betriebsstätte wird jeder vollständige oder teilweise verwirklichte Einkunftstatbestand grundsätzlich getrennt besteuert. Eine zulässige Zusammenfassung im Formular 210 erlaubt keine freie Verrechnung verschiedener Einkünfte oder Verluste.

Wie funktioniert die IRNR Vermietung Spanien?

Ausgangspunkt ist grundsätzlich der Bruttobetrag. Die Ermäßigungen, die das spanische Einkommensteuerrecht für bestimmte Wohnraumvermietungen ansässiger Personen vorsieht, gelten im IRNR nicht. Davon zu trennen ist der besondere Kostenabzug für Ansässige in EU- und qualifizierten EWR-Staaten.

Eine natürliche Person aus einem EU-Mitgliedstaat kann die nach dem spanischen Einkommensteuergesetz vorgesehenen Kosten abziehen, wenn sie deren unmittelbaren Zusammenhang mit den spanischen Mieteinkünften und die direkte, untrennbare wirtschaftliche Verbindung nachweist. Für eine nicht ansässige EU-Gesellschaft richtet sich die Kostenkategorie nach dem spanischen Körperschaftsteuergesetz; auch hier bleibt der direkte Zusammenhang nachweispflichtig.

Mieteinnahmen Spanien Nichtresident bedeutet daher nicht automatisch Bruttobesteuerung oder Nettobesteuerung. Belege, Zahlungsnachweise, Eigentumsquote, tatsächliche Vermietungstage und eine sachgerechte Aufteilung bestimmen, was angesetzt werden kann. Für nicht qualifizierte Ansässigkeitsstaaten sieht diese Regel keinen entsprechenden Kostenabzug vor.

Diesen gesetzlichen Ausschluss hat die Audiencia Nacional im Urteil vom 28. Juli 2025 (Az. 636/2021) für eine in den USA ansässige Eigentümerin einer vermieteten Wohnung in Barcelona als unionsrechtswidrig beurteilt. Sie ließ die Berichtigung der IRNR-Erklärungen für die vierten Quartale 2016 bis 2018 unter Berücksichtigung unmittelbar verbundener Kosten zu; die übrigen Kostenvoraussetzungen waren nicht streitig. Das Urteil betrifft den Kostenabzug, nicht eine Senkung des allgemeinen Satzes von 24 auf 19 Prozent. Es ersetzt weder den Nachweis der Kosten noch einen für die betroffenen Erklärungen erforderlichen Berichtigungsantrag.

Wie wird das Modelo 210 für Mieterträge abgegeben?

Mieteinkünfte ohne Betriebsstätte werden mit dem Modelo 210 erklärt. Seit dem Entstehungsjahr 2024 dürfen Einkünfte eines Jahres zusammengefasst werden, wenn insbesondere Steuerpflichtiger, Einkunftsart, Steuersatz und Objekt übereinstimmen. Bei einer Mietimmobilie dürfen dabei auch mehrere Mieter vorkommen, wenn die Mieterträge keinem Quellensteuerabzug unterliegen. Die Zusammenfassung ist eine Erklärungserleichterung, keine Verlustverrechnung.

Für zusammengefasste Mieterträge mit Zahllast aus 2024 und 2025 läuft die Frist vom 1. bis 20. Januar des Folgejahres; bei Lastschriftauftrag vom 1. bis 15. Januar. Für zusammengefasste Einkünfte mit Zahllast des Jahres 2026 und später gilt dagegen der 1. bis 20. April des Folgejahres; bei Lastschriftauftrag der 1. bis 15. April. Fällt das Fristende auf einen arbeitsfreien Tag, ist die Verschiebung nach dem amtlichen Kalender zu beachten.

Für Miet-Erklärungen ohne Zahllast gelten andere Fristen: Bei Nullergebnis ist vom 1. bis 20. Januar des Folgejahres abzugeben. Eine Erstattung kann ab dem 1. Februar des Folgejahres innerhalb von vier Jahren beantragt werden, gerechnet ab dem Ende der Frist für die Erklärung und Abführung des jeweiligen Quellensteuerabzugs.

Bei getrennten Erklärungen mit Zahllast gilt im Jahr 2026 ein Übergang:

Für bis einschließlich September 2026 entstandene Mieterträge bleiben die ersten 20 Kalendertage des Monats nach dem jeweiligen Quartal maßgeblich.
Für getrennt erklärte Mieterträge ab Oktober 2026 gilt der 1. bis 20. April des Folgejahres.
Ab dem 1. Januar 2027 eingereichte Erklärungen für Mietimmobilien enthalten unabhängig vom Entstehungszeitpunkt den neuen Kostenanhang sowie Angaben zu Vermietungstagen und Beteiligungsquote.

Damit sind Formularwechsel und Fristenwechsel nicht deckungsgleich. Eine Erklärung für ältere Einkünfte kann bereits den neuen Anhang verlangen, wenn sie erst ab 2027 eingereicht wird.

Was gilt für Leerstand und Eigennutzung?

Bei einer nicht ansässigen natürlichen Person bleiben Tage ohne Vermietung oder betriebliche Nutzung nicht automatisch steuerfrei. Für eine spanische Stadtimmobilie ist grundsätzlich eine anteilige fiktive Immobilienrente anzusetzen. Ihre Bemessungsgrundlage beträgt regelmäßig zwei Prozent des Katasterwerts oder 1,1 Prozent, wenn eine allgemeine Neubewertung im laufenden oder in den zehn vorangegangenen Steuerzeiträumen wirksam wurde. Für die Steuerjahre 2023 bis 2025 gilt stattdessen die Sonderregel: 1,1 Prozent sind anzuwenden, wenn eine solche Neubewertung ab dem 1. Januar 2012 wirksam geworden ist.

Die Berechnung erfolgt nach Nutzungstagen und Eigentumsquote. Fehlt am 31. Dezember ein Katasterwert oder wurde er dem Eigentümer noch nicht mitgeteilt, werden 1,1 Prozent von 50 Prozent des höheren Werts aus Anschaffungspreis beziehungsweise Gegenleistung und dem von der Verwaltung für andere Steuern festgestellten Immobilienwert angesetzt. Bei im Bau befindlichen oder aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbaren Immobilien entsteht keine fiktive Immobilienrente. Die fiktive Einkunft betrifft nach der IRNR-Regel natürliche Personen; sie darf deshalb nicht ungeprüft auf nicht ansässige Gesellschaften übertragen werden.

Auch hier ändern sich Fristen. Die fiktive Immobilienrente für 2025 kann vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2026 erklärt werden. Für die im Jahr 2026 entstandene fiktive Immobilienrente beginnt das neue Zeitfenster am 1. April 2027 und endet am 31. Dezember 2027.

Wie werden Miteigentum und deutsche Steuer behandelt?

Mehrere Miteigentümer versteuern die Einkünfte nach ihrer jeweiligen Beteiligungsquote. Das ab dem 1. Januar 2027 zu verwendende Formular verlangt diese Quote ausdrücklich; eine allgemeine gemeinsame Erklärung für laufende Vermietung ist nicht vorgesehen. Abziehbare Kosten und Nutzungstage sollten deshalb für jede Person nachvollziehbar zugeordnet werden.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien erlaubt Spanien, Erträge aus einer dort gelegenen Immobilie zu besteuern. Bei einer in Deutschland ansässigen Person wird eine Doppelbesteuerung solcher Immobilienerträge ohne spanische Betriebsstätte grundsätzlich durch Anrechnung der spanischen Steuer nach deutschem Recht vermieden. Die Mieterträge bleiben damit regelmäßig auch für die deutsche Steuererklärung relevant; die deutsche Anrechnungsgrenze ist gesondert zu berechnen.

Welche Unterlagen gehören in die Jahresakte?

Ansässigkeitsnachweis für den maßgeblichen Steuerzeitraum,
Mietvertrag, Fälligkeitsplan und Zahlungseingänge,
Belege und Zahlungsnachweise für unmittelbar zuordenbare Kosten,
Aufstellung der Vermietungs-, Leerstands- und Eigennutzungstage,
Katasterwert und Zeitpunkt einer relevanten Neubewertung,
Eigentumsquote sowie Kopien der abgegebenen Formulare und Zahlungen.

Diese Dokumentation unterstützt nicht nur den Kostenabzug. Sie trennt auch reale Mieterträge von fiktiven Einkünften und zeigt, welche Erklärung in welcher Frist erforderlich ist.

Häufige Fragen (FAQ)

Zahlen alle nicht ansässigen Vermieter 24 Prozent?

Nein. Für Ansässige in einem EU-Mitgliedstaat oder in einem qualifizierten EWR-Staat mit wirksamem Informationsaustausch beträgt der Satz 19 Prozent. Für andere Nichtresidenten gilt grundsätzlich 24 Prozent. Entscheidend ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht allein die Staatsangehörigkeit.

Dürfen deutsche Eigentümer Kosten abziehen?

Als in einem EU-Staat ansässige natürliche Personen dürfen sie die vorgesehenen Kosten abziehen, wenn der unmittelbare Zusammenhang mit den spanischen Mieteinkünften und die direkte wirtschaftliche Verbindung nachgewiesen sind. Beleg, Zeitraum und Zuordnung zum Objekt müssen stimmen.

Muss das Formular immer vierteljährlich abgegeben werden?

Nein. Seit 2024 können geeignete Mieteinkünfte jahresweise zusammengefasst werden. Zusätzlich ändern sich 2026 die Fristen für getrennte Erklärungen: Für Miet-Erklärungen mit Zahllast über Einkünfte ab Oktober gilt das Zeitfenster vom 1. bis 20. April des Folgejahres.

Wie werden nicht vermietete Tage behandelt?

Eine nicht ansässige natürliche Person erklärt für Leerstands- und Eigennutzungstage grundsätzlich eine anteilige fiktive Immobilienrente. Grundlage sind regelmäßig 2 oder 1,1 Prozent des Katasterwerts, aufgeteilt nach Tagen und Eigentumsquote.

Ersetzt die spanische Erklärung die deutsche Steuererklärung?

Nein. Das Abkommen erlaubt die spanische Besteuerung und sieht bei in Deutschland ansässigen Personen für diese Einkünfte grundsätzlich die Anrechnungsmethode vor. Deshalb sind die Einkünfte und die spanische Steuer regelmäßig auch in Deutschland zu berücksichtigen.