IRNR | Einkommensteuer Nichtresidenten

Die IRNR-Nichtresidentensteuer in Spanien erfasst gesetzlich bestimmte spanische Einkünfte nicht ansässiger Personen und Rechtsträger. Für private Immobilieneigentümer sind vor allem Eigennutzung oder Leerstand, Vermietung und Verkauf relevant. Berechnung, Steuersatz und Frist des Modelo 210 unterscheiden sich je nach Einkunftsart.

Wer unterliegt der IRNR-Nichtresidentensteuer in Spanien?

Die Nichtresidentensteuer (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR) ist eine direkte Steuer auf Einkünfte, die nicht in Spanien ansässige natürliche Personen oder Rechtsträger im spanischen Hoheitsgebiet erzielen. Sie ist keine pauschale Immobilienabgabe. Welche Einkünfte als spanisch gelten, bestimmt das IRNR-Gesetz vorbehaltlich eines anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens.

Das Gesetz unterscheidet Einkünfte mit und ohne spanische Betriebsstätte (establecimiento permanente). Dieser Artikel behandelt im Schwerpunkt natürliche Personen, die eine Immobilie ohne Betriebsstätte halten. Eine professionell oder betrieblich organisierte Struktur muss gesondert eingeordnet werden.

Wann gilt eine Person als nicht in Spanien ansässig?

Weniger als 184 Aufenthaltstage im Kalenderjahr beweisen die Nichtansässigkeit nicht allein. Nach spanischem Recht ist eine natürliche Person bereits dann ansässig, wenn sie mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien verbringt oder dort unmittelbar oder mittelbar der Mittelpunkt ihrer Tätigkeiten oder wirtschaftlichen Interessen liegt.

Sporadische Abwesenheiten werden bei der spanischen Tageszählung grundsätzlich mitgerechnet, sofern keine steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Staat nachgewiesen wird. Außerdem besteht eine widerlegbare Vermutung, wenn der nicht rechtlich getrennte Ehegatte und die abhängigen minderjährigen Kinder gewöhnlich in Spanien leben.

Kann dieselbe Person nach dem Recht zweier Staaten als ansässig gelten, sind zusätzlich die Ansässigkeitsregeln des einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommens anzuwenden. Erst nach dieser Prüfung steht fest, ob die spanische IRPF für Ansässige oder die IRNR für Nichtansässige der richtige Ausgangspunkt ist.

Welche Bedeutung hat das DBA für eine Mallorca-Immobilie?

Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen erlaubt Spanien, Einkünfte eines in Deutschland ansässigen Eigentümers aus einer in Spanien gelegenen Immobilie zu besteuern. Erfasst werden unmittelbare Nutzung, Vermietung und andere Nutzungsformen. Beim Verkauf darf Spanien den Gewinn aus der spanischen Immobilie ebenfalls besteuern.

Das Abkommen beseitigt die spanische Steuerpflicht für eine Mallorca-Immobilie daher nicht. Es verteilt Besteuerungsrechte und regelt die Entlastung von Doppelbesteuerung. Zusätzlich bleibt die Behandlung im deutschen Ansässigkeitsstaat zu prüfen.

Wie wird die IRNR bei Eigennutzung oder Leerstand berechnet?

Eine nicht in Spanien ansässige natürliche Person erzielt bei einer selbst genutzten oder verfügbaren urbanen Immobilie grundsätzlich eine gesetzlich zugerechnete Immobilienrente. Im Modelo 210 wird dafür die Rubrik 210 I mit dem Einkunftsart-Code 02 verwendet, obwohl tatsächlich keine Miete zufließt.

Für die im Jahr 2026 zugerechnete Immobilienrente gelten folgende Ansätze:

Die befristete Sonderregel für 2023 bis 2025 knüpfte den 1,1-Prozent-Satz an eine ab dem 1. Januar 2012 wirksame Neubewertung. Sie darf nicht unverändert auf 2026 übertragen werden.

Von der zugerechneten Immobilienrente dürfen keine Kosten abgezogen werden. Der Jahresbetrag wird aber nach den Eigentumstagen und für Zeiten, in denen die Immobilie vermietet war, zeitanteilig gekürzt. Bei mehreren Eigentümern gilt die Rendite für jede Person entsprechend ihrer Beteiligungsquote als erzielt. Für unbebauten Grund und Boden sowie für Gebäude im Bau oder aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbare Immobilien entsteht nach Art. 85 LIRPF keine zugerechnete Immobilienrente.

Wie werden Mieteinnahmen einer Immobilie in Spanien besteuert?

Bei Vermietung bildet grundsätzlich das gesamte vom Mieter für Immobilie und mitüberlassene Gegenstände gezahlte Entgelt ohne Umsatzsteuer die Bemessungsgrundlage. Die allgemeine Regel sieht keinen Kostenabzug vor.

In einem anderen EU-Staat oder einem begünstigten EWR-Staat mit anwendbarer gegenseitiger Amtshilfe ansässige Steuerpflichtige dürfen jedoch Aufwendungen nach den einschlägigen spanischen Einkommen- oder Körperschaftsteuerregeln abziehen, wenn sie deren direkten und wirtschaftlich untrennbaren Zusammenhang mit den spanischen Mieterträgen nachweisen. Eine Rechnung allein genügt nicht.

Ist die Immobilie nur während eines Teils des Jahres vermietet, werden die Mieterträge für die Vermietungszeiträume und die anteilige zugerechnete Immobilienrente für die übrigen Selbstnutzungs- oder Leerstandstage getrennt ermittelt.

Welche IRNR-Steuersätze gelten?

Der allgemeine Satz für Einkünfte ohne Betriebsstätte beträgt 24 Prozent. Für Personen und Rechtsträger, die in einem anderen EU-Staat oder in einem begünstigten EWR-Staat mit anwendbarer Amtshilfe steuerlich ansässig sind, beträgt er 19 Prozent. Die spanische Steuerverwaltung zählt dazu aktuell die EU-Staaten sowie Island, Norwegen und seit dem 11. Juli 2021 Liechtenstein.

Maßgeblich ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht Staatsangehörigkeit oder Pass. Großbritannien und die Schweiz gehören grundsätzlich nicht zu dieser 19-Prozent-Gruppe.

Wann kann eine Vermietung eine Betriebsstätte sein?

Wer für die Organisation der Immobilienvermietung in Spanien mindestens eine vollzeitbeschäftigte Person mit Arbeitsvertrag einsetzt, kann nach der spanischen Steuerverwaltung eine unternehmerische Tätigkeit über eine spanische Betriebsstätte ausüben. Das ist ein gewichtiges Prüfsignal, aber keine pauschale Fiktion für jede Ferienvermietung.

Touristische Genehmigungen, Registrierung, Umsatzsteuer und sonstige Vermietungspflichten sind außerdem nicht mit der IRNR-Erklärung erledigt. Sie gehören in getrennte Prüfbereiche.

Welche Fristen gelten für das Modelo 210?

Es gibt keine einheitliche Jahresfrist. Einkunftsart, Entstehungsjahr, gewählte Zusammenfassung und Ergebnis der Erklärung bestimmen den Zeitraum. Für Einkünfte, bei denen der nach Art. 31 IRNR geschuldete Steuerabzug ordnungsgemäß vorgenommen wurde, entfällt grundsätzlich die eigene Erklärungspflicht nach Art. 28 Abs. 3 IRNR; ein Modelo 210 kann aber insbesondere zur Erstattung eines überhöhten Einbehalts erforderlich sein.

Für die zugerechnete Immobilienrente 2026 beginnt die neue Frist am 1. April 2027. Bei elektronischer Zahlung per Lastschrift gilt für diese zugerechnete Immobilienrente grundsätzlich der Zeitraum vom 1. April bis zum 23. Dezember. Bei den ab April 2027 fälligen Mietertragserklärungen mit Zahllast reicht die Lastschriftfrist dagegen grundsätzlich vom 1. bis zum 15. April.

Für die Jahre 2024 und 2025 lag die Frist für zulässig jährlich zusammengefasste Mieterträge mit Zahllast noch vom 1. bis 20. Januar des Folgejahres. Die Reform darf deshalb nicht rückwirkend auf ältere Einkünfte übertragen werden.

Was ändert sich am Modelo 210 ab 2027?

Für Erklärungen, die ab dem 1. Januar 2027 eingereicht werden, gelten unabhängig vom Entstehungsjahr neue Formularangaben. Dazu gehören ein Anhang zur Aufschlüsselung abzugsfähiger Kosten bei vermieteten Immobilien sowie Felder für Nutzungstage, Vermietungstage und Beteiligungsquote.

Formularversion, materielle Steuerberechnung und Abgabefrist sind drei getrennte Fragen. Eine Erklärung für ältere Einkünfte kann daher bereits die neue Formularversion benötigen, wenn sie 2027 oder später eingereicht wird.

Wie funktioniert die IRNR beim Immobilienverkauf?

Beim entgeltlichen Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nichtresidenten wird der steuerpflichtige Gewinn grundsätzlich als Differenz zwischen dem nach den IRPF-Regeln angepassten Veräußerungswert und Erwerbswert ermittelt. Erwerbsnebenkosten, Veräußerungskosten, Verbesserungen, Mindestabschreibung und mögliche Sonderregeln können die Berechnung beeinflussen. Der Steuersatz auf den ermittelten Gewinn beträgt 19 Prozent.

Der Käufer muss grundsätzlich 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und innerhalb eines Monats mit Modelo 211 an die spanische Steuerverwaltung abführen. Dieser Betrag ist keine zusätzliche endgültige Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf die Steuerschuld des Verkäufers.

Der Verkäufer reicht sein Modelo 210 innerhalb von drei Monaten ein, nachdem zunächst ein Monat ab dem Übertragungsdatum verstrichen ist. Übersteigt der Drei-Prozent-Einbehalt die endgültige Steuer, kann eine Erstattung beantragt werden; bei einer Unterdeckung ist die Differenz zu zahlen.

Wie werden Miteigentümer und Ehegatten behandelt?

Bei Eigennutzung und Vermietung ermittelt grundsätzlich jeder nicht ansässige Miteigentümer seine Bemessungsgrundlage nach Beteiligungsquote und gibt eine eigene Erklärung ab. Eine einzige gemeinsame Erklärung ist kein allgemeiner Grundsatz.

Eine eng begrenzte Ausnahme gilt beim Verkauf einer gemeinsam gehaltenen Immobilie durch zwei nicht ansässige Ehegatten: Dafür kann eine einzige Modelo-210-Erklärung für beide eingereicht werden. Diese Verkaufsausnahme gilt nicht automatisch für laufende Mieterträge oder zugerechnete Immobilienrenten.

Warum sind IRNR und IBI zwei verschiedene Steuern?

Die kommunale Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) besteuert den Wert gesetzlich bestimmter Rechte an einer Immobilie und verwendet grundsätzlich den Katasterwert als Bemessungsgrundlage. Die IRNR erfasst dagegen spanische Einkünfte eines Nichtresidenten.

Ein bezahlter IBI-Bescheid ersetzt daher weder die IRNR noch ein erforderliches Modelo 210. Daneben können Vermögensteuer und temporäre Solidaritätsabgabe relevant sein; sie sind jedoch eigene Steuern und nicht Bestandteil der IRNR-Berechnung.

Wie prüft ein Nichtresident das Modelo 210 für eine Mallorca-Immobilie praktisch?

1. Steuerliche Ansässigkeit und anwendbares Doppelbesteuerungsabkommen feststellen.
2. Eigentumsquote, Katasterwert und Neubewertungszeitpunkt dokumentieren.
3. Jeden Tag des Jahres Eigennutzung, Leerstand oder Vermietung zuordnen.
4. Bei Vermietung Ansässigkeitsstaat und unmittelbar zusammenhängende Kosten nachweisen.
5. Steuersatz, Formularversion und Frist je Einkunftsart bestimmen.
6. Bei Verkauf Drei-Prozent-Einbehalt, Modelo 211 und Verkäuferfrist getrennt überwachen.
7. IBI sowie weitere Immobilien- und Vermietungspflichten separat prüfen.

Häufige Fragen (FAQ)

Bin ich mit weniger als 184 Tagen automatisch Nichtresident?

Nein. Auch der Mittelpunkt der Tätigkeiten oder wirtschaftlichen Interessen kann die spanische Ansässigkeit begründen. Sporadische Abwesenheiten und die Familienvermutung sind ebenfalls zu beachten.

Wann gelten 1,1 Prozent und wann 2 Prozent bei Eigennutzung?

Für 2026 gelten 1,1 Prozent, wenn eine allgemeine Katasterneubewertung 2026 oder in den zehn vorangegangenen Steuerperioden wirksam wurde; andernfalls grundsätzlich 2 Prozent.

Darf ich Kosten von der fiktiven Eigennutzungsrendite abziehen?

Nein. Die Rendite wird aber auf Eigentumstage gekürzt; Vermietungszeiträume werden nach den Regeln für tatsächliche Mieterträge behandelt.

Gilt der IRNR-Satz nach Staatsangehörigkeit?

Nein. Für die Zuordnung zu 19 oder 24 Prozent ist die steuerliche Ansässigkeit in einem begünstigten EU- oder EWR-Staat maßgeblich, nicht der Pass.

Gibt es eine allgemeine Modelo-210-Jahresfrist?

Nein. Fristen unterscheiden sich nach Eigennutzung, Vermietung, Verkauf, Entstehungsjahr, Zusammenfassung und Erklärungsergebnis.

Sind die 3 Prozent beim Verkauf die endgültige Steuer?

Nein. Der Käufer behält 3 Prozent der Gegenleistung als Vorauszahlung ein. Die endgültige IRNR wird aus dem steuerlichen Veräußerungsgewinn ermittelt.

Ersetzt die IBI-Grundsteuer das Modelo 210?

Nein. IBI und IRNR sind unterschiedliche Steuern. Ein bezahlter kommunaler IBI-Bescheid erfüllt keine IRNR-Erklärungspflicht.

Quellen

• Spanisches Gesetz über die Nichtresidentensteuer, abgerufen im Juli 2026.
• Spanisches Einkommensteuergesetz, Artikel 9, abgerufen im Juli 2026.
• Deutsch-spanisches Doppelbesteuerungsabkommen, abgerufen im Juli 2026.
• AEAT: Ausfüllanleitung zum Modelo 210, abgerufen im Juli 2026.
• AEAT: Mieterträge nicht ansässiger Immobilieneigentümer, abgerufen im Juli 2026.
• AEAT: Modelo 210 und Abgabefristen, abgerufen im Juli 2026.
• Orden HAC/623/2026 zum Modelo 210, abgerufen im Juli 2026.
• AEAT: Veräußerungsgewinne aus spanischen Immobilien, abgerufen im Juli 2026.
• Spanisches Gemeindefinanzgesetz zur IBI, abgerufen im Juli 2026.