Kurz & klar
Modelo 210 erklärt spanische Einkünfte von Nichtresidenten ohne Betriebsstätte. Bei Immobilien unterscheiden sich Eigennutzung, Vermietung und Verkauf deutlich in Bemessung, Steuersatz und Frist. Seit Juni 2026 gelten neue Übergangsregeln: Die Zurechnung 2025 bleibt 2026 ab Januar erklärbar, während Zurechnung und bestimmte Mieten 2026 erstmals im April 2027 beginnen.
Das Modelo 210 Spanien ist die Autoliquidation für Einkünfte, die Nichtresidenten ohne Betriebsstätte in Spanien erzielen. Besonders häufig betrifft es selbst genutzte, leer stehende, vermietete oder verkaufte Immobilien. Einkunftsart, Ansässigkeitsstaat und Entstehungsdatum entscheiden über Bemessungsgrundlage, Steuersatz, Frist und mögliche Gruppierung.
Was ist das Modelo 210?
Mit Modelo 210 erklären natürliche Personen und Gesellschaften bestimmte spanische Einkünfte, wenn sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind und die Einkünfte keiner spanischen Betriebsstätte zuzurechnen sind. Das Formular kann Erträge, zugerechnete Einkünfte aus städtischen Immobilien und Veräußerungsgewinne erfassen.
Eine Betriebsstätte folgt eigenen Regeln. Auch bei Einkünften ohne Betriebsstätte ist nicht automatisch für jeden Zahlungsvorgang eine Erklärung nötig: Wurde die gesetzlich geschuldete Nichtresidentensteuer vollständig einbehalten oder ist die Einkunft nach Gesetz oder Abkommen von der Quellensteuer befreit, kann die Abgabe entfallen.
Die Erklärungspflicht bleibt insbesondere bestehen bei:
- zugerechneten Einkünften natürlicher Personen aus selbst genutzten oder leer stehenden städtischen Immobilien,
- Mieteinkünften, auf die kein ausreichender Steuerabzug vorgenommen wurde,
- dem Verkauf einer spanischen Immobilie und
- einem Antrag auf Erstattung eines zu hohen Einbehalts.
Warum ist das Modelo 210 Ferienimmobilie auf Mallorca wichtig?
Eine Ferienimmobilie kann auch ohne Mieteinnahmen eine spanische Steuerpflicht auslösen. Bei einer natürlichen Person wird für Tage, an denen die städtische Immobilie selbst genutzt wird oder leer steht, grundsätzlich eine rechnerische Immobilieneinkunft angesetzt. Vermietungstage werden dagegen nach den Regeln für tatsächliche Mieterträge behandelt.
Für die Nichtresidentensteuer Spanien Immobilie müssen Eigentumsquote, Verfügungstage, Vermietungstage und die jeweils einschlägige Bemessungsgrundlage getrennt erfasst werden. Das gilt bei einer Wohnung in Palma ebenso wie bei einer Finca oder einem Ferienhaus in einer anderen spanischen Region.
Die Zurechnung entsteht jeweils am 31. Dezember. Sie wird zeitanteilig gekürzt, wenn das Eigentum nicht das ganze Jahr bestand oder die Immobilie zeitweise vermietet war. Für Bauzustände und Zeiträume, in denen das Objekt aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbar ist, wird keine solche Einkunft angesetzt.
Wie wird die Eigennutzung einer Immobilie berechnet?
Ausgangspunkt ist grundsätzlich der Katasterwert (valor catastral). Darauf wird einer der folgenden Prozentsätze angewendet:
| Fall | Zurechnungsprozentsatz |
|---|---|
| Allgemeine Neubewertung wurde im laufenden oder in den zehn vorhergehenden Steuerzeiträumen wirksam | 1,1 Prozent |
| Übrige Immobilien mit mitgeteiltem Katasterwert | 2 Prozent |
| Kein Katasterwert vorhanden oder dem Eigentümer nicht mitgeteilt | 1,1 Prozent auf 50 Prozent des höheren Anschaffungs- oder steuerlich festgestellten Werts |
Die Sonderregel, nach der für 2023, 2024 und 2025 eine allgemeine Neubewertung seit dem 1. Januar 2012 für den Satz von 1,1 Prozent genügte, ist ausdrücklich auf diese drei Jahre begrenzt. Für die Zurechnung 2026 gilt wieder die reguläre Zehnjahresprüfung.
Von der so ermittelten zugerechneten Einkunft dürfen keine Kosten abgezogen werden. Anschließend werden Eigentumsquote und die Anzahl der Verfügungstage berücksichtigt. Kaufpreis, Marktwert und Katasterwert sind dabei nicht austauschbar.
Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Bei einer Vermietung wird grundsätzlich die gesamte Gegenleistung erfasst, die der Vermieter vom Mieter für das Objekt und mitüberlassene Gegenstände erhält; Umsatzsteuer gehört nicht zum steuerlichen Ertrag. Außerhalb einer besonderen Kostenregel ist der Bruttoertrag die Ausgangsbasis.
Personen mit steuerlicher Ansässigkeit in einem EU-Staat oder einem EWR-Staat, für den die erforderliche steuerliche Amtshilfe gilt, dürfen unmittelbar und untrennbar mit den spanischen Mieteinkünften verbundene Kosten abziehen. Bei natürlichen Personen richten sich die Kosten nach den einschlägigen Regeln der spanischen Einkommensteuer, bei Gesellschaften nach dem Körperschaftsteuerrecht. Die Ansässigkeit ist gegenüber der AEAT zu belegen.
Für diese EU-/EWR-Gruppe gilt bei Immobilienmieten regelmäßig ein Steuersatz von 19 Prozent. Für andere Nichtresidenten beträgt der allgemeine Satz grundsätzlich 24 Prozent. Eine bloße Buchung genügt für den Kostenabzug nicht; wirtschaftlicher Zusammenhang und Nachweise müssen vorhanden sein.
Wird die Vermietung in Spanien mit mindestens einer vollzeitbeschäftigten Person organisiert, kann eine Tätigkeit über eine Betriebsstätte vorliegen. Dann ist die Besteuerung ohne Betriebsstätte nicht mehr der richtige Ausgangspunkt.
Welche Einkünfte dürfen zusammengefasst werden?
Mehrere Einkünfte können nur gruppiert werden, wenn sie demselben Steuerpflichtigen zuzuordnen sind und Einkunftscode, Zahler, Steuersatz sowie gegebenenfalls das zugrunde liegende Recht oder Wirtschaftsgut übereinstimmen. Positive und negative Einzeleinkünfte dürfen innerhalb einer Gruppe nicht verrechnet werden.
Für nicht dem Steuerabzug unterliegende Immobilienmieten besteht eine begrenzte Ausnahme: Mit Einkunftscode 35 können Mieten verschiedener Zahler gruppiert werden, wenn alle übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Für seit 2024 entstandene Immobilienmieten ist der Gruppierungszeitraum jährlich.
Jährliche Gruppierung erlaubt keine gemeinsame Erklärung mehrerer Eigentümer. Jeder Steuerpflichtige bleibt mit seiner Quote und seinen Einkünften gesondert verantwortlich.
Wie funktioniert das Modelo 210 beim Immobilienverkauf?
Beim Verkauf wird der steuerpflichtige Gewinn grundsätzlich aus Veräußerungs- und Anschaffungswert ermittelt. Berücksichtigungsfähige Anschaffungs- und Veräußerungskosten, Investitionen, Verbesserungen und bei vermieteten Objekten die gesetzlich anzusetzende Mindestabschreibung können das Ergebnis verändern. Der Steuersatz auf einen steuerpflichtigen Immobiliengewinn beträgt grundsätzlich 19 Prozent.
Der Käufer muss 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und als Vorauszahlung des nichtresidenten Verkäufers mit Modelo 211 innerhalb eines Monats abführen. Er übergibt dem Verkäufer einen Nachweis. Der Verkäufer zieht diesen Betrag im Modelo 210 von seiner endgültigen Steuer ab; übersteigt die Vorauszahlung die Steuer, kann er den Überschuss zurückfordern.
Die 3 Prozent werden auf die Gegenleistung und nicht auf den Gewinn berechnet. Sie sind deshalb weder der endgültige Steuersatz noch ein Ersatz für die Gewinnermittlung.
Welche Steuersätze gelten für andere Einkünfte?
Das Formular besitzt keinen einheitlichen Steuersatz. Der allgemeine Satz beträgt 24 Prozent; für Ansässige in der EU oder in einem EWR-Staat mit anwendbarer Amtshilfe beträgt er grundsätzlich 19 Prozent. Daneben bestehen Spezialtarife:
- Dividenden und Zinsen werden grundsätzlich mit 19 Prozent besteuert.
- Gewinne aus der Übertragung von Vermögensgegenständen werden grundsätzlich mit 19 Prozent besteuert.
- Pensionen unterliegen einer eigenen gesetzlichen Staffel.
Vor der Berechnung sind deshalb Einkunftsart, Bemessungsgrundlage und steuerliche Ansässigkeit festzustellen. Befreiungen oder Begrenzungen eines anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens können zusätzlich eingreifen.
Welche Modelo 210 Frist gilt in Spanien 2026 und 2027?
Die Frist richtet sich nach der Einkunftsart. Besonders wichtig ist die im Juni 2026 eingeführte Übergangsregel für zugerechnete Immobilienerträge und positive Immobilienmieten.
Eigennutzung und Leerstand
- Für die zugerechnete Einkunft des Jahres 2025 bleibt das Fenster vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026 bestehen.
- Für die zugerechnete Einkunft des Jahres 2026 gilt erstmals der Zeitraum vom 1. April bis 31. Dezember 2027.
- Die Lastschrift für die Zurechnung 2026 kann vom 1. April bis 23. Dezember 2027 beauftragt werden.
Positive Mieteinkünfte 2026
- Zulässig jährlich gruppierte Mieten des Jahres 2026 werden vom 1. bis 20. April 2027 erklärt.
- Bei getrennter Erklärung behalten im April bis September 2026 entstandene Mieten die bisherigen Quartalsfristen: die ersten 20 Kalendertage im Juli beziehungsweise Oktober 2026.
- Getrennt erklärte Mieten aus Oktober bis Dezember 2026 wechseln erstmals in das Fenster vom 1. bis 20. April 2027.
- Für eine Lastschrift im neuen Aprilfenster gilt grundsätzlich der 1. bis 15. April.
Die Aprilfrist darf damit nicht rückwirkend auf jede einzeln erklärte Miete des Jahres 2026 angewendet werden.
Verkauf, übrige positive Einkünfte, Null- und Erstattungsfälle
Bei einem Immobilienverkauf läuft zunächst ein Monat ab dem Verkaufsdatum. Danach beginnt die besondere dreimonatige Frist für Modelo 210. Für sonstige positive Einkünfte gelten grundsätzlich die ersten 20 Kalendertage der Monate April, Juli, Oktober und Januar für das Vorquartal.
Nullerklärungen werden grundsätzlich vom 1. bis 20. Januar des Folgejahres eingereicht. Ein Erstattungsantrag kann grundsätzlich ab 1. Februar des Folgejahres innerhalb von vier Jahren nach Ablauf des Zeitraums für die Erklärung und Einzahlung des betreffenden Einbehalts gestellt werden (Art. 5 Buchst. c Nr. 3 der Orden EHA/3316/2010). Besondere Miet-, Zurechnungs- und Verkaufsregeln gehen diesen allgemeinen Fenstern vor.
Was ändert sich am Formular ab 2027?
Autoliquidationen, die ab dem 1. Januar 2027 eingereicht werden, verwenden neue Immobilienfelder unabhängig vom Entstehungsdatum der Einkunft. Für Vermietung kommt ein Anhang zur Aufschlüsselung abzugsfähiger Kosten hinzu. Außerdem werden die Anzahl der Tage und die Eigentumsquote für zugerechnete oder vermietete Immobilien ausgewiesen.
Entscheidend ist hier das Einreichungsdatum. Eine im Jahr 2027 nachgereichte Erklärung kann deshalb bereits den neuen Formularinhalt benötigen, obwohl die Einkunft früher entstanden ist.
Wie wird Modelo 210 eingereicht und bezahlt?
Die Erklärung kann elektronisch mit einem von der AEAT zugelassenen Zertifikat und bei natürlichen Personen auch mit Cl@ve eingereicht werden. Alternativ ist eine Papier-Predeclaración möglich, die zunächst im AEAT-Portal ausgefüllt und ausgedruckt wird. Befugte Sozialpartner oder Bevollmächtigte dürfen elektronisch vertreten.
Je nach Ergebnis und Fall kommen ein NRC einer kooperierenden Bank, Lastschrift oder eine vorher elektronisch angemeldete Überweisung aus dem Ausland in Betracht. Seit 1. Februar 2024 können Lastschriften unter den amtlichen Kontoinhaberregeln auch von Konten nicht kooperierender Banken im SEPA-Raum erfolgen. Für Gewinne aus Immobilienverkäufen steht die allgemeine Lastschriftmöglichkeit nicht zur Verfügung.
Ein ausgefülltes Formular, ein NRC oder ein Überweisungskennzeichen allein belegt noch nicht, dass Erklärung und Zahlung vollständig abgeschlossen wurden. Beide Vorgänge müssen jeweils erfolgreich bestätigt sein.
Was gilt nach dem DBA Deutschland–Spanien?
Das Abkommen erlaubt Spanien, Einkünfte aus einer dort gelegenen Immobilie zu besteuern. Das umfasst die direkte Nutzung, Vermietung und grundsätzlich auch den Gewinn aus dem Verkauf.
Für eine in Deutschland ansässige Person sieht Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Nummer vii für solche Immobilienerträge und -gewinne grundsätzlich die Anrechnung der spanischen Steuer in Deutschland vor, soweit das Objekt nicht tatsächlich einer spanischen Betriebsstätte zugeordnet ist. Die Anrechnung ist auf die nach deutschem Recht auf diese Einkünfte entfallende Steuer begrenzt. Die spanische Einkünftezurechnung für eine privat selbst genutzte Immobilie erzeugt in Deutschland keine entsprechenden steuerpflichtigen Mieteinkünfte; insoweit gibt es keine deutsche Steuer, auf die sie angerechnet werden könnte (§§ 21, 34c Abs. 1 und 6 EStG). Die spanische Erklärung ersetzt weder die deutsche Steuererklärung noch die Prüfung der dortigen Anrechnung.
Für Eigentümer mit Ansässigkeit in einem anderen Staat ist das jeweilige Abkommen gesondert zu lesen. Die deutsche Entlastungsmethode lässt sich nicht übertragen.
Wie werden Fehler oder verspätete Erklärungen behandelt?
Führt die Korrektur zu einem höheren Zahlbetrag oder einer geringeren Erstattung, ist grundsätzlich eine ergänzende Autoliquidation erforderlich. Hat die ursprüngliche Erklärung den Steuerpflichtigen dagegen belastet, gilt der gesetzliche Berichtigungsweg oder, soweit für den konkreten Zeitraum eingeführt, die autoliquidación rectificativa. Eine zweite Erklärung ohne Prüfung der Wirkungsrichtung ist kein verlässlicher Korrekturweg.
Bei einer freiwilligen verspäteten positiven Erklärung ohne vorherige Aufforderung beträgt der Zuschlag grundsätzlich 1 Prozent plus einen weiteren Prozentpunkt für jeden vollen Monat. Nach mehr als zwölf Monaten beträgt er 15 Prozent; zusätzlich entstehen ab dem Tag nach Ablauf der zwölf Monate Verzugszinsen bis zur Abgabe.
Nach einer Aufforderung, bei Nichtzahlung oder bei einer verspäteten Erklärung ohne Zahlbetrag können andere Sanktions- oder Vollstreckungsregeln gelten.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich Modelo 210 abgeben, obwohl meine Immobilie nicht vermietet ist?
Als nichtresidente natürliche Person grundsätzlich ja, wenn eine städtische Immobilie für Eigennutzung oder Leerstand zur Verfügung steht. Die zugerechnete Einkunft wird nach Katasterwert, Eigentumsquote und Verfügungstagen berechnet.
Gilt 2026 noch die Frist ab Januar für die Eigennutzung?
Für die zugerechnete Einkunft 2025 bleibt die Abgabe vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026 möglich. Erst die Zurechnung 2026 wird vom 1. April bis 31. Dezember 2027 erklärt.
Darf ich Mieteinkünfte verschiedener Gäste zusammenfassen?
Bei nicht einbehaltenen Immobilienmieten kann Code 35 verschiedene Zahler zulassen. Steuerpflichtiger, Einkunftscode, Steuersatz und Immobilie müssen jedoch übereinstimmen; eine Verrechnung einzelner positiver und negativer Einkünfte ist ausgeschlossen.
Kann ein deutscher Eigentümer Kosten der Vermietung abziehen?
Ja, wenn die Kosten nach den einschlägigen spanischen Regeln unmittelbar und untrennbar mit den Mieteinkünften verbunden sind und die deutsche Ansässigkeit ordnungsgemäß belegt wird.
Sind die 3 Prozent beim Verkauf die endgültige Steuer?
Nein. Der Käufer behält 3 Prozent der Gegenleistung als Vorauszahlung ein. Der Verkäufer ermittelt seinen Gewinn, berechnet die endgültige Steuer und rechnet die Vorauszahlung im Modelo 210 an.
Kann ich das Formular ohne spanisches Bankkonto bezahlen?
Je nach Verfahren sind SEPA-Lastschrift oder eine elektronisch vorbereitete Auslandsüberweisung möglich. Kontoinhaberschaft, Identifikations- und Zahlungsregeln der AEAT müssen erfüllt sein.
Erledigt die spanische Erklärung auch meine deutsche Steuer?
Nein. Spanien darf die spanischen Immobilieneinkünfte besteuern; eine Anrechnung in Deutschland ist nur innerhalb der abkommens- und innerstaatlichen Grenzen möglich. Für die spanische Einkünftezurechnung aus privater Eigennutzung entsteht in Deutschland keine entsprechende deutsche Steuer, auf die die spanische Steuer angerechnet werden könnte. Die Pflichten in beiden Staaten bleiben getrennt.
Was passiert bei einer verspäteten Abgabe?
Ohne vorherige Aufforderung greift bei einem positiven Ergebnis grundsätzlich die gesetzliche Monatsstaffel. Nach Aufforderung, bei Nichtzahlung oder ohne Zahlbetrag können andere Folgen gelten.
Quellen
Einkommensteuergesetz Deutschland, §§ 21 und 34c: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/BJNR010050934.html, abgerufen am 16. September 2026.
BOE, spanisches Nichtresidentensteuergesetz: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527, abgerufen am 16. September 2026.
BOE, Orden EHA/3316/2010 zu Modelo 210, 211 und 213: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2010-19707, abgerufen am 16. September 2026.
BOE, Orden HAC/623/2026 mit den neuen Immobilienfristen und Formularfeldern: https://www.boe.es/eli/es/o/2026/06/12/hac623, abgerufen am 16. September 2026.
AEAT, Anweisungen zum Modelo 210: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/instrucciones.html, abgerufen am 16. September 2026.
AEAT, Übergangshinweis zu den Fristen 2026 und 2027: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/nota-modificaciones-plazos-presentacion-modelo-210.html, abgerufen am 16. September 2026.
AEAT, Besteuerung vermieteter Immobilien: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/cuestiones-especificas-sobre-tributacion-inmuebles/rendimientos-inmuebles-arrendados.html, abgerufen am 16. September 2026.
AEAT, Steuersätze ohne Betriebsstätte: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/tipos-gravamen-irnr-sin-establecimiento-permanente.html, abgerufen am 16. September 2026.
AEAT, Veräußerungsgewinne aus Immobilien: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/manual-tributacion-no-residentes/capitulo-03-tributacion-rentas-comunes-nr/ganancias-patrimoniales/ganancias-patrimoniales-derivadas-venta-inmuebles.html, abgerufen am 16. September 2026.
BOE, Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien samt Protokoll: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-10212, abgerufen am 16. September 2026.
BOE, Ley 58/2003 General Tributaria: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-23186, abgerufen am 16. September 2026.
