Immobilie Verkauf | Mallorca | Spanien

Der Verkauf einer Immobilie auf Mallorca kann gleichzeitig spanische Nichtresidentensteuer, einen Käufer-Einbehalt, kommunale Wertzuwachssteuer und deutsche Einkommensteuer auslösen. Maßgeblich sind nicht die Staatsangehörigkeit, sondern steuerliche Ansässigkeit, Belegenheit, Nutzung und Zuordnung zum Privat- oder Betriebsvermögen. Spanische und deutsche Gewinnermittlung sowie ihre Verfahren müssen getrennt berechnet werden.

Wie wird der Verkauf einer Immobilie auf Mallorca besteuert?

Der Gewinn aus der Veräußerung einer in Spanien belegenen Immobilie gilt grundsätzlich als in Spanien erzieltes Einkommen. Auch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien erlaubt Spanien, diesen Gewinn zu besteuern.

Der Hauptfall dieses Artikels ist eine in Deutschland steuerlich ansässige natürliche Person, die eine spanische Immobilie im Privatvermögen hält und ohne spanische Betriebsstätte verkauft. Bei spanischer Ansässigkeit, betrieblicher Nutzung oder einer Gesellschaft als Verkäufer gelten andere Regeln.

Besteuert Spanien den Kaufpreis oder den Gewinn?

Bei einer natürlichen Person ohne spanische Betriebsstätte wird nicht der gesamte Verkaufserlös, sondern grundsätzlich der Veräußerungsgewinn besteuert. Er ist im Ausgangspunkt die Differenz zwischen dem Übertragungswert und dem Anschaffungswert; beide Werte werden nach spanischen Regeln angepasst.

Was gehört zum Anschaffungswert?

Zum Anschaffungswert gehören grundsätzlich der tatsächliche Erwerbspreis, nachgewiesene Investitionen und Verbesserungen sowie die vom späteren Verkäufer getragenen Erwerbsnebenkosten und Erwerbsteuern. Finanzierungszinsen sowie bloße Erhaltungs- und Reparaturkosten gehören nicht in derselben Weise dazu. Rechnungen und Zahlungsbelege müssen diese Kategorien trennen.

Bei vermieteten, untervermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien mindert mindestens die steuerlich vorgeschriebene Abschreibung den Anschaffungswert, selbst wenn sie tatsächlich nicht als Aufwand geltend gemacht wurde. Eine vollständige Nutzungshistorie ist daher Teil der Gewinnberechnung.

Wie wird der Übertragungswert ermittelt?

Der Übertragungswert ist grundsätzlich der tatsächliche Veräußerungspreis, mindestens jedoch der normale Marktwert; davon werden die vom Verkäufer getragenen, unmittelbar mit der Veräußerung verbundenen Aufwendungen und Steuern abgezogen. Jede abgezogene Ausgabe muss belegbar sein.

Für seit 2016 entstehende Immobilienveräußerungsgewinne natürlicher Nichtresidenten weist die spanische Finanzverwaltung einen Satz von 19 Prozent aus. Dieser Satz gilt für den steuerpflichtigen Gewinn, nicht für den Kaufpreis. Vor einem späteren Verkauf ist der dann geltende Rechtsstand erneut zu prüfen.

Wie funktioniert der Steuereinbehalt beim Immobilienverkauf Spanien?

Kauft jemand eine spanische Immobilie von einem nichtresidenten Verkäufer, muss der Käufer grundsätzlich 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten. Er führt den Betrag mit Modelo 211 an die spanische Staatskasse ab. Der Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers und keine endgültige Steuer von 3 Prozent auf den Gewinn.

Der Käufer reicht Modelo 211 grundsätzlich innerhalb eines Monats ab dem Übertragungsdatum ein und übergibt dem Verkäufer eine Ausfertigung. Der nichtresidente Verkäufer rechnet den abgeführten Betrag in seiner späteren Modelo-210-Erklärung auf die endgültige Steuer an. Übersteigt der Einbehalt die Steuer, kann der Verkäufer den Überschuss zurückfordern.

Der Einbehalt entfällt insbesondere, wenn der Verkäufer durch eine Bescheinigung der AEAT nachweist, dass er spanischer Einkommen- oder Körperschaftsteuerpflichtiger ist, sowie bei bestimmten Sacheinlagen in das Kapital einer spanischen Gesellschaft. Eine bloße Behauptung spanischer Ansässigkeit genügt nicht.

Wann muss Modelo 210 eingereicht werden?

Modelo 210 für einen Immobilienverkauf ist unabhängig davon einzureichen, ob sich Gewinn, Verlust, Zahlung oder Erstattung ergibt. Die Frist beträgt drei Monate, nachdem zunächst ein Monat seit der Übertragung verstrichen ist. Diese amtliche Fristformulierung ist genauer als eine pauschale Bezeichnung als „Viermonatsfrist“.

Welche spanischen Befreiungen können relevant sein?

Für bestimmte städtische Immobilien, die vom 12. Mai bis zum 31. Dezember 2012 erworben wurden, kann eine Teilbefreiung von 50 Prozent des Gewinns greifen. Gesetzliche Nähe- und Verbundtatbestände schließen sie aus. Die Ausnahme ist zeitlich eng und keine allgemeine Steuerbefreiung.

Für bestimmte natürliche Personen mit Ansässigkeit in der Europäischen Union oder einem qualifizierten Staat des Europäischen Wirtschaftsraums kann beim Verkauf der bisherigen spanischen Hauptwohnung eine vollständige oder anteilige Befreiung wegen Wiederanlage in eine neue Hauptwohnung möglich sein. Eine Ferienimmobilie ist nicht automatisch eine spanische Hauptwohnung. Einbehalt und Erklärungspflichten bleiben auch bei möglicher Befreiung bestehen.

Bei Immobilien, die vor dem 31. Dezember 1994 erworben wurden, können Übergangsregeln eingreifen. Seit 2015 ist ihre Anwendung unter anderem durch einen aggregierten Übertragungswert von 400.000 Euro begrenzt. Altvermögen und mehrere Übertragungen benötigen eine objektspezifische Berechnung.

Was ist die Plusvalía municipal?

Zusätzlich zur staatlichen Einkommensteuer kann bei der Übertragung städtischen Grund und Bodens die kommunale Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU), häufig Plusvalía municipal genannt, zu prüfen sein. Bei einer entgeltlichen Übertragung ist grundsätzlich der Übertragende Steuerschuldner.

Ist der entgeltlich übertragende Verkäufer eine natürliche Person ohne spanische Ansässigkeit, wird der Erwerber bei der IIVTNU gesetzlich zum Ersatzsteuerschuldner. Diese Rolle ist vom 3-Prozent-Einbehalt bei der Nichtresidentensteuer zu unterscheiden. Es handelt sich um zwei getrennte Pflichten.

Fehlt nachweislich ein Wertzuwachs des städtischen Grund und Bodens, fällt keine IIVTNU an; der Vorgang ist dennoch unter Vorlage der Erwerbs- und Übertragungsunterlagen zu erklären. Ist der nach den gesetzlichen Regeln ermittelte tatsächliche Bodenwertzuwachs niedriger als die pauschale Bemessungsgrundlage, wird auf Antrag der niedrigere Zuwachs angesetzt. Bei einem Verkauf beträgt die gesetzliche Erklärungsfrist grundsätzlich 30 Arbeitstage. Ob zugleich eine Selbstberechnung und Zahlung verlangt wird oder zunächst ein kommunaler Bescheid ergeht, richtet sich nach dem Verfahren der Gemeinde.

Wann muss man den Immobilienverkauf in Spanien versteuern und in Deutschland erklären?

Für eine in Deutschland steuerlich ansässige Privatperson ist der Verkauf grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die deutsche Frist ist unabhängig von der spanischen Besteuerung zu prüfen.

Von dieser deutschen Besteuerung ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Eine zweite Alternative erfasst die Eigennutzung im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren; sie verlangt einen zusammenhängenden Zeitraum über drei Kalenderjahre, wobei nur das mittlere Kalenderjahr vollständig abgedeckt sein muss.

Welche Spekulationsfrist für eine Ferienimmobilie gilt in Deutschland?

Eine Ferienimmobilie ist nicht pauschal von der Eigennutzungsausnahme ausgeschlossen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass auch eine nur zeitweise selbst bewohnte Zweitwohnung oder eine nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt sein kann, wenn sie dem Steuerpflichtigen in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht.

Entgeltliche Vermietung oder alleinige unentgeltliche Überlassung an Dritte kann die Eigennutzung dagegen ausschließen. Entscheidend sind tatsächliche Wohnnutzung, Verfügbarkeit, Zeiträume und Überlassungen. Die deutsche Drei-Objekt-Grenze ist nur ein Indiz bei der eigenständigen Prüfung eines gewerblichen Grundstückshandels und keine zusätzliche Voraussetzung der Eigennutzungsausnahme.

Wie wird der deutsche Gewinn berechnet?

Der deutsche Gewinn nach § 23 EStG ist der Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Werbungskosten. Bereits abgezogene Abschreibungen mindern die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die deutsche und spanische Berechnung können daher unterschiedliche Ergebnisse liefern.

Verluste aus deutschen privaten Veräußerungsgeschäften sind grundsätzlich nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar. Sie gehören nicht in die Verlustverrechnungstöpfe der Abgeltungsteuer.

Wie vermeidet das Doppelbesteuerungsabkommen eine Doppelbelastung?

Das Abkommen weist Spanien ein Besteuerungsrecht für Gewinne aus spanischen Immobilien zu. Für eine in Deutschland ansässige Person sieht es bei nicht mit einer spanischen Betriebsstätte verbundenem Grundbesitz grundsätzlich die deutsche Anrechnungsmethode vor.

Ob und in welcher Höhe eine Anrechnung tatsächlich möglich ist, richtet sich nach dem deutschen innerstaatlichen Recht und den Anrechnungsvoraussetzungen. Ist der Gewinn in Deutschland nicht steuerbar oder steuerfrei, entsteht nicht allein wegen der spanischen Steuer ein deutscher Anrechnungsbetrag. Die spanische Steuer wird dadurch nicht automatisch erstattet.

Welche Unterlagen sollte der Verkäufer vorbereiten?

• Erwerbsurkunde, Verkaufstitel und Nachweis der steuerlichen Ansässigkeit;
• Rechnungen und Zahlungsbelege für Erwerbsnebenkosten, Investitionen und Verbesserungen;
• Nachweise zu Verkaufskosten und getragenen Steuern;
• Vermietungs-, Nutzungs- und Abschreibungshistorie;
• Modelo 211 und Zahlungsnachweis des Käufers;
• Unterlagen zu Eigennutzung und Verfügbarkeit der Ferienimmobilie;
• Berechnungen für spanische IRNR, kommunale IIVTNU und deutsche Einkommensteuer.

Häufige Fragen (FAQ)

Werden in Spanien 19 Prozent des Verkaufspreises besteuert?

Nein. Die 19 Prozent beziehen sich bei natürlichen Nichtresidenten grundsätzlich auf den nach spanischen Regeln ermittelten Gewinn. Der 3-Prozent-Einbehalt des Käufers knüpft dagegen an die Gegenleistung an.

Ist der 3-Prozent-Einbehalt endgültig verloren?

Nein. Er wird mit Modelo 210 auf die endgültige Steuer angerechnet. Ein Überschuss kann zurückgefordert werden.

Muss Modelo 210 auch bei einem Verlust abgegeben werden?

Ja. Die Erklärung für den Immobilienverkauf ist unabhängig vom Ergebnis innerhalb der besonderen Frist einzureichen.

Ist eine Ferienwohnung in Deutschland nie eigengenutzt?

Doch. Eine zeitweise selbst bewohnte und sonst verfügbare Zweit- oder Ferienwohnung kann die Eigennutzung erfüllen. Vermietung, Drittüberlassung und Zeiträume sind konkret zu prüfen.

Entscheidet die Drei-Objekt-Grenze über § 23 EStG?

Nein. Sie ist ein Indiz bei der getrennten Prüfung eines möglichen gewerblichen Grundstückshandels, aber keine zusätzliche Voraussetzung der Eigennutzungsausnahme.

Wird spanische Steuer immer vollständig in Deutschland angerechnet?

Nein. Die Anrechnung richtet sich nach deutschem Recht und den Abkommensvoraussetzungen. Bei einem in Deutschland nicht steuerbaren oder steuerfreien Gewinn kann ein entsprechender deutscher Anrechnungsbetrag fehlen.

Quellen

• AEAT: Veräußerungsgewinne aus Immobilien, abgerufen im Juli 2026.
• AEAT: Bemessungsgrundlage bei Veräußerungsgewinnen natürlicher Nichtresidenten, abgerufen im Juli 2026.
• AEAT: Anleitung zu Modelo 210, abgerufen im Juli 2026.
• AEAT: Modelo 211 und Einbehalt durch Immobilienerwerber, abgerufen im Juli 2026.
• Spanisches Gemeindefinanzgesetz, Artikel 104 bis 110, abgerufen im Juli 2026.
• Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien, abgerufen im Juli 2026.
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen im Juli 2026.
• BFH-Urteil IX R 37/16 zu Zweit- und Ferienwohnungen, abgerufen im Juli 2026.
• Einkommensteuer-Handbuch 2025 zur Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels, abgerufen im Juli 2026.