Grunderwerbsteuer der Balearen – Steuertabelle

Die Grunderwerbsteuer auf den Balearen in Spanien wird beim Kauf einer Bestandsimmobilie anhand eines progressiven Tarifs berechnet. Aus den Stufen wird für den Gesamtwert der Immobilie zunächst ein Durchschnittssatz ermittelt, gesetzlich auf zwei Dezimalstellen gerundet und anschließend auf die Bemessungsgrundlage des jeweiligen Käufers angewandt. Maßgeblich ist außerdem nicht immer allein der Kaufpreis. Vergünstigungen für bestimmte Hauptwohnungen und die Abgrenzung zu IVA und AJD müssen gesondert geprüft werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf auf Mallorca?

Der entgeltliche Erwerb einer Bestandsimmobilie fällt grundsätzlich unter die Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), sofern nicht die umsatzsteuerliche Behandlung des konkreten Vorgangs vorgeht. Steuerschuldner ist grundsätzlich der Käufer.

Für eigenständige, baurechtlich als Garagenstellplatz eingeordnete Objekte gilt statt der folgenden allgemeinen Staffel ein eigener Durchschnittstarif: 8 Prozent auf die ersten 30.000 Euro und 9 Prozent auf den darüber liegenden Wertanteil. Bis zu zwei einer Wohnung zugeordnete Garagen fallen dagegen unter den allgemeinen Tarif.

Der allgemeine balearische Immobilientarif ist in fünf Stufen aufgebaut. Die Stufen dienen zunächst dazu, den rechnerischen Steuerbetrag für den Gesamtwert der Immobilie zu bestimmen:

Die ITP-Tabelle Mallorca ist keine Sprungtabelle. Nach der Stufenrechnung wird der so ermittelte Betrag durch den Gesamtwert geteilt. Der daraus folgende Durchschnittssatz ist nach der gesetzlichen Sonderregel auf zwei Dezimalstellen zu runden und erst dann auf die Bemessungsgrundlage des jeweiligen Erwerbers anzuwenden. Dabei wird die zweite Dezimalstelle nur aufgerundet, wenn die dritte Dezimalstelle größer als 5 ist; bei 5 oder weniger wird abgerundet.

Wie funktioniert der progressive Tarif?

Bei einem Gesamtwert von 500.000 Euro ergibt die Staffel zunächst 32.000 Euro für die ersten 400.000 Euro und 9.000 Euro für die übrigen 100.000 Euro. Der Durchschnittssatz beträgt exakt 8,20 Prozent. Bei einem Erwerb zu 100 Prozent entstehen damit 41.000 Euro TPO.

Bei einem Gesamtwert von 700.000 Euro ergibt die Staffel zunächst 60.000 Euro. Daraus folgen rechnerisch 8,5714 Prozent und nach der gesetzlichen Rundung ein Durchschnittssatz von 8,57 Prozent. Bei einem Erwerb zu 100 Prozent beträgt die TPO deshalb 59.990 Euro. Erwerben mehrere Personen Miteigentumsanteile, wird der Satz weiterhin aus dem Gesamtwert der Immobilie bestimmt und anschließend auf die Bemessungsgrundlage des jeweiligen Käufers angewandt.

Die Beispiele zeigen nur den allgemeinen Tarif. Ob ein reduzierter Satz oder eine Bonifikation greift, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen des konkreten Erwerbs ab.

Welche Bemessungsgrundlage hat die Grunderwerbsteuer auf den Balearen in Spanien?

Bei Immobilien ist grundsätzlich der am Stichtag bestehende Kataster-Referenzwert (valor de referencia) maßgeblich. Sind der erklärte Wert oder der vereinbarte Kaufpreis höher, gilt die höchste Größe.

Fehlt ein zertifizierbarer Referenzwert, wird nicht automatisch jeder erklärte Kaufpreis akzeptiert. Dann ist vorbehaltlich einer behördlichen Prüfung grundsätzlich die höchste Größe aus erklärtem Wert, Preis und Marktwert entscheidend.

Die Tarifberechnung sollte deshalb erst beginnen, wenn Referenzwert, Kaufpreis und erklärter Wert verglichen wurden. Eine Rechnung allein auf Basis der niedrigsten Zahl kann zu einer zu niedrigen Selbstveranlagung führen.

Welche Vergünstigungen gelten seit Juni 2026?

Seit dem 14. Juni 2026 gelten für bestimmte wohnungsbezogene Vorteile angehobene Wertgrenzen. Sie betragen 331.859,70 Euro auf Mallorca und Menorca sowie 378.211,68 Euro auf Ibiza und Formentera. Das Überschreiten der früheren Grenzen schließt einen Vorteil damit nicht automatisch aus. Seit diesem Datum besteht nach Artikel 14 septies außerdem eine eigenständige Bonifikation von 50 Prozent der Steuer für entgeltliche Übertragungen von Wohnungen, die nach Artikel 2 der Ley 3/2024 offiziell als vivienda de precio limitado (VPL) qualifiziert sind. Ein bloß günstiger Kaufpreis ersetzt diese Qualifikation nicht.

Die Wertgrenze allein genügt jedoch nicht. Der 4-Prozent-Satz nach Artikel 10 Buchstabe c setzt eine Hauptwohnung im Sinne des IRPF voraus, an der der Käufer mindestens 50 Prozent des vollen Eigentums oder eines Nutzungsrechts erwirbt; er darf nicht bereits mindestens 50 Prozent des vollen Eigentums oder eines Nutzungsrechts an einer anderen Wohnung halten. Unter denselben Grundvoraussetzungen gelten 2 Prozent insbesondere bei Käufern unter 36 Jahren, die erstmals einen solchen Anteil an einer Wohnung erwerben, oder bei Anspruch auf den IRPF-Freibetrag wegen Behinderung eines Vorfahren oder Nachkommen. Artikel 10 Buchstabe d erfasst außerdem die Hauptwohnung von Eltern mit unter elterlicher Sorge stehenden Kindern in einer kinderreichen oder Einelternfamilie. Für diese Familienfälle liegt die Wertgrenze grundsätzlich 15 Prozent über der jeweiligen Inselgrenze; für Einelternfamilien der allgemeinen Kategorie gilt diese zusätzliche Erhöhung nicht.

Bei den 2026 angehobenen Grenzen werden der reduzierte Satz oder die 100-Prozent-Bonifikation grundsätzlich nur auf die ersten 270.151,20 Euro angewandt. Der darüber hinausgehende Teil wird nach der gesetzlichen Regel mit 8 Prozent belastet. Eine Immobilie innerhalb der neuen Höchstgrenze ist daher nicht zwangsläufig vollständig steuerfrei.

Wer kann die 100-Prozent-Bonifikation nutzen?

Die Bonifikation für die erste Hauptwohnung richtet sich an junge Menschen unter 30 Jahren oder Personen mit einem Grad der Behinderung von mindestens 33 Prozent. Nach Artikel 14 quater müssen kumulativ mindestens drei Jahre gewöhnlicher Aufenthalt auf den Balearen unmittelbar vor dem Erwerb, der erstmalige Erwerb von mindestens 50 Prozent des vollen Wohnungseigentums und das Fehlen eines mindestens 50-prozentigen vollen Eigentums- oder Nutzungsrechts an einer anderen Wohnung vorliegen. Die erworbene Wohnung muss die Hauptwohnungsvoraussetzungen des IRPF und die oben genannte Inselwertgrenze erfüllen. Die gesamte IRPF-Bemessungsgrundlage des letzten Steuerjahres, dessen Erklärungsfrist abgelaufen ist, darf 52.800 Euro bei Einzel- beziehungsweise 84.480 Euro bei Zusammenveranlagung nicht übersteigen. Außerdem ist ein bei einem Finanzinstitut aufgenommenes Hypothekendarlehen von mindestens 60 Prozent des Schätzwerts der Wohnung erforderlich. Das Modelo 600 muss auch bei vollständiger Bonifikation eingereicht werden.

Wann gilt statt TPO die IVA mit AJD?

Der allgemeine TPO-Tarif ist für den typischen Kauf einer Bestandsimmobilie gedacht. Bei einem umsatzsteuerpflichtigen Neubauerwerb fällt dagegen nicht dieselbe TPO-Tabelle an. Neben der spanischen Umsatzsteuer (IVA) kann für die notarielle Urkunde die Steuer auf dokumentierte Rechtsakte (Actos Jurídicos Documentados, AJD) relevant sein.

Ob eine Immobilie steuerlich als Erstlieferung oder als Bestandsimmobilie gilt, hängt vom konkreten Vorgang ab. Begriffe aus Exposé oder Alltag wie „neuwertig“ oder „Erstbezug nach Renovierung“ ersetzen diese steuerliche Einordnung nicht.

Wie wird das Modelo 600 auf den Balearen eingereicht?

Die TPO wird grundsätzlich mit dem Modelo 600 erklärt. Zahlung und Einreichung müssen binnen eines Monats ab dem steuerbaren Vorgang erfolgen. Für die Fristberechnung ist regelmäßig der Abschluss des Kaufgeschäfts maßgeblich.

Das ordnungsgemäß erklärte und bezahlte Modelo 600 gehört zu den Unterlagen, die für die weitere Abwicklung und die Grundbucheintragung des Erwerbs benötigt werden. Käufer sollten Referenzwertnachweis, notarielle Urkunde, persönliche Nachweise für eine Vergünstigung und Zahlungsbelege vollständig aufbewahren.

Welche Reihenfolge schützt vor Rechenfehlern?

1. Prüfen, ob TPO oder ein umsatzsteuerpflichtiger Erwerb vorliegt.
2. Kataster-Referenzwert, Kaufpreis und erklärten Wert vergleichen.
3. Eine mögliche Hauptwohnungsvergünstigung mit allen Voraussetzungen prüfen.
4. Aus der Staffel für den Gesamtwert den gerundeten Durchschnittssatz ermitteln und diesen auf die Bemessungsgrundlage des Käufers anwenden.
5. Modelo 600 vorbereiten und die Monatsfrist überwachen.
6. Erklärung, Zahlung und Nachweise für Grundbuch und spätere Prüfungen sichern.

Häufige Fragen (FAQ)

Wird der höchste Steuersatz auf den gesamten Kaufpreis angewandt?

Nein. Die Staffel bestimmt zunächst für den Gesamtwert einen Durchschnittssatz. Dieser wird gesetzlich gerundet und anschließend auf die Bemessungsgrundlage des jeweiligen Käufers angewandt.

Ist immer der notarielle Kaufpreis die Bemessungsgrundlage?

Nein. Bei Immobilien ist grundsätzlich auch der Kataster-Referenzwert zu prüfen. Kaufpreis oder erklärter Wert gehen vor, wenn sie höher sind.

Ist der erste Immobilienkauf unter 30 automatisch steuerfrei?

Nein. Die 100-Prozent-Bonifikation setzt mehrere persönliche, wohnungsbezogene, einkommensbezogene und finanzierungsbezogene Anforderungen voraus.

Gilt die Bonifikation bis zur neuen Wertgrenze für den gesamten Betrag?

Grundsätzlich nicht. Bei den seit Juni 2026 angehobenen Grenzen wird der Vorteil auf die ersten 270.151,20 Euro angewandt; der darüber liegende Teil wird nach der gesetzlichen Regel mit 8 Prozent belastet.

Fällt bei einem Neubau dieselbe TPO an?

Nicht bei einem umsatzsteuerpflichtigen Neubauerwerb. Dann sind regelmäßig IVA und möglicherweise AJD statt des allgemeinen TPO-Immobilientarifs zu prüfen.

Wie lang ist die Einreichungsfrist?

Das Modelo 600 ist grundsätzlich innerhalb eines Monats ab dem steuerbaren Vorgang einzureichen und zu bezahlen.

Quellen

• Agència Tributària de les Illes Balears: TPO-Tarife für Immobilien, abgerufen am 15. September 2026.
• Boletín Oficial del Estado: Gesetz über ITPAJD, abgerufen am 15. September 2026.
• Agència Tributària de les Illes Balears: ITPAJD, Abschnitte A.5 bis A.8 zu Frist, Einreichung und Belegen, abgerufen am 15. September 2026.
• Agència Tributària de les Illes Balears: neue Wertgrenzen für Wohnungsvergünstigungen, abgerufen am 15. September 2026.
• Boletín Oficial del Estado: Ley 4/2026 der Illes Balears, abgerufen am 15. September 2026.
• Boletín Oficial del Estado: Decreto Legislativo 1/2014 der Illes Balears, Artikel 10, 14 quater und 14 septies sowie Zusatzbestimmungen 3 und 5, abgerufen am 15. September 2026.