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Fallstricke beim Preis von Immobilien | Spanien

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 09. September 2021 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 7 Min.

Kurz & klar

Beim Immobilienkauf in Spanien sind Kaufpreis, erklärter Wert, Marktwert und Kataster-Referenzwert zu unterscheiden. Für ITP gilt grundsätzlich mindestens der Referenzwert, sofern Preis oder erklärter Wert nicht höher sind. Käufer sollten Zahlungsfluss, Objektzustand und Bewertung belegen; Gutachten wirken nur im vorgesehenen Berichtigungs- oder Rechtsbehelfsverfahren.

Beim Immobilienerwerb sind Kaufpreis, beurkundeter Wert, Marktwert und steuerlicher Referenzwert nicht dasselbe. Wer diese Größen verwechselt oder einen Teil des tatsächlich gezahlten Preises verschweigt, riskiert eine falsche Steuererklärung und schwächt die Beweislage für einen späteren Verkauf.

Welche Werte bestimmen den Immobilienkaufpreis in Spanien?

Der vereinbarte Kaufpreis ist die Gegenleistung, auf die sich Käufer und Verkäufer verständigen. Der erklärte oder beurkundete Wert ist der Wert, der im Vertrag und gegenüber der Steuerverwaltung angegeben wird. Der Marktwert beschreibt den Wert, der unter normalen Marktbedingungen erreichbar wäre. Der Kataster-Referenzwert (valor de referencia catastral) ist dagegen eine gesetzlich bestimmte steuerliche Größe.

Die Generaldirektion Kataster ermittelt den Referenzwert aus Katasterdaten und aus der Analyse gemeldeter Immobilienkaufpreise. Er ist vom Katasterwert und von einem individuellen Verkehrswertgutachten zu unterscheiden. Nach dem Katasterrecht darf er den Marktwert nicht überschreiten; dazu dient ein gesetzlicher Minderungsfaktor für Immobilien derselben Klasse.

Für den Kaufpreis einer Immobilie auf Mallorca gilt kein eigener balearischer Kaufpreisbegriff. Regional bedeutsam sind jedoch die Steuerverwaltung der Balearen, die dortigen Tarife und das Verfahren für die Selbstveranlagung.

Wann gilt beim Erwerb ITP und wann IVA?

Vor der Berechnung muss die richtige Steuerart feststehen. Bei einer entgeltlichen Immobilienübertragung, die der spanischen Grunderwerbsteuer für entgeltliche Vermögensübertragungen (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ITP) unterliegt, ist grundsätzlich der Erwerber Steuerschuldner. Immobilienübertragungen durch Unternehmer oder Berufsträger, die der spanischen Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) unterliegen und nicht befreit sind, fallen dagegen nicht unter diesen ITP-Tatbestand. Die notarielle Urkunde kann daneben der Dokumentensteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) unterliegen.

Die Unterscheidung hängt vom konkreten Verkäufer, Objekt und Umsatzsteuerstatus ab. Deshalb lässt sich aus der bloßen Bezeichnung als Neubau, Gebrauchtimmobilie oder Privatverkauf keine vollständige Steuerberechnung ableiten.

Welche Bemessungsgrundlage gilt bei ITP?

Bei einem Grundstück oder Gebäude ist grundsätzlich der im Zeitpunkt des Steuertatbestands geltende Referenzwert die ITP-Bemessungsgrundlage. Sind der erklärte Immobilienwert, der vereinbarte Preis oder beide höher, ist die höchste dieser Größen anzusetzen. Ein niedriger beurkundeter Preis senkt die Bemessungsgrundlage daher nicht unter einen höheren Referenzwert.

Fehlt ein bescheinigbarer Referenzwert, gilt vorbehaltlich einer Wertprüfung grundsätzlich der höchste Wert aus erklärtem Wert, vereinbartem Preis und Marktwert. Die Verwaltung kann den Wert dann nach den gesetzlichen Verfahren überprüfen.

Für entgeltliche Immobilienübertragungen auf den Balearen veröffentlicht die ATIB eine allgemeine progressive Tarifstaffel mit Grenzsätzen von 8, 9, 10, 12 und 13 Prozent. Begünstigte Sätze und Vergünstigungen haben zusätzliche Voraussetzungen und dürfen nicht pauschal unterstellt werden.

Ausgangslage Grundsatz für die ITP-Bemessungsgrundlage
Referenzwert vorhanden Referenzwert, sofern nicht Preis oder erklärter Wert höher ist
Preis oder erklärter Wert höher Höchste dieser Größen
Kein bescheinigbarer Referenzwert Höchster Wert aus erklärtem Wert, Preis und Marktwert; Wertprüfung bleibt möglich

Was passiert bei einem zu niedrigen Kaufpreis in Spanien?

Ist nur der beurkundete Preis niedriger als der Referenzwert, bleibt für den ITP-Fall grundsätzlich der höhere Referenzwert maßgeblich. Wird dagegen ein Teil der tatsächlichen Gegenleistung verschwiegen, stimmen Vertrag, Zahlungsfluss und Steuererklärung nicht überein. Die Steuerverwaltung kann eine fehlerhafte Selbstveranlagung korrigieren und eine Steuerschuld festsetzen.

Verzugszinsen können bei verspäteter Zahlung oder einer nach Fristablauf fehlerhaften Selbstveranlagung anfallen, ohne dass zuvor gemahnt oder ein Verschulden nachgewiesen werden muss. Eine Nachzahlung führt dagegen nicht automatisch zu einer Sanktion. Eine Steuerordnungswidrigkeit setzt eine gesetzlich typisierte vorsätzliche oder schuldhafte Handlung oder Unterlassung voraus und verlangt eine eigenständige Verantwortlichkeitsprüfung.

Die Steuerprüfung beim Immobilienkauf in Spanien betrifft somit nicht nur die Höhe einer möglichen Nachzahlung. Entscheidend sind auch die zutreffende Steuerart, die richtige Bemessungsgrundlage, der tatsächliche Zahlungsfluss und die Frage, ob ein vorwerfbarer Verstoß vorliegt.

Welche Fristen gelten auf Mallorca und für eine spätere Prüfung?

Für das balearische Modelo 600 beträgt die Frist zur Einreichung der Selbstveranlagung nach Artikel 82 des Decreto Legislativo 1/2014 einen Monat ab Verwirklichung des steuerpflichtigen Akts oder Vertrags. Die Zahlung richtet sich nach der für die Selbstveranlagung geltenden Frist (Artikel 62 Absatz 1 Ley 58/2003). Diese regionale Verfahrensfrist ist beim ITP-pflichtigen Immobilienkauf auf Mallorca besonders wichtig.

Das Recht der spanischen Steuerverwaltung, eine Steuerschuld durch Veranlagung festzusetzen, verjährt grundsätzlich nach vier Jahren. Die Frist beginnt jedoch nicht pauschal am Tag des Kaufs, sondern grundsätzlich am Tag nach Ablauf der gesetzlichen Erklärungs- oder Selbstveranlagungsfrist. Bestimmte Verwaltungsmaßnahmen, Rechtsbehelfe und nachweisbare Handlungen des Steuerpflichtigen können die Verjährung unterbrechen; danach beginnt die Frist grundsätzlich neu.

Die verkürzte Aussage, die Behörde habe einfach vier Jahre ab Erwerb Zeit, ist deshalb unzutreffend. Für eine konkrete Fristberechnung müssen Fälligkeit, Abgabe, Verwaltungsakte und mögliche Unterbrechungen vollständig dokumentiert werden.

Wie wird der Referenzwert spanischer Immobilien auf Mallorca angefochten?

Der Referenzwert kann nicht losgelöst vom Steuerverfahren angegriffen werden. Artikel 10 Absatz 3 des ITPAJD-Gesetzes eröffnet den Angriff zusammen mit einem Rechtsbehelf gegen eine Verwaltungsveranlagung oder durch einen Antrag auf Berichtigung der Selbstveranlagung.

Bei einem Antrag auf Berichtigung der Selbstveranlagung oder einem Einspruch bei der erlassenden Behörde (recurso de reposición) entscheidet die Steuerverwaltung nach einem obligatorischen und bindenden Bericht der Generaldirektion Kataster. Der Bericht bestätigt oder korrigiert den Wert anhand der vorgelegten Unterlagen. Für eine wirtschaftsverwaltungsrechtliche Beschwerde (reclamación económico-administrativa) sieht Artikel 10 Absatz 4 dagegen einen obligatorischen Bericht vor, ohne dessen Bindungswirkung für das Rechtsbehelfsorgan anzuordnen. Ein privates Gutachten kann daher ein wichtiges Beweismittel sein, ersetzt aber weder den gesetzlichen Referenzwert noch den vorgeschriebenen Rechtsbehelf.

Das spanische Verfassungsgericht hat das Referenzwertsystem mit Urteil 13/2026 als verfassungsgemäß beurteilt und dabei auf die Korrektur- und Anfechtungsmöglichkeiten verwiesen. Das schließt nicht aus, dass ein im konkreten Fall zu hoher Wert mit geeigneten Belegen angegriffen wird.

Welche Unterlagen sollten Käufer vor dem Notartermin sichern?

Die Partei, die sich im Steuerverfahren auf ein Recht beruft, muss grundsätzlich die maßgeblichen Tatsachen beweisen. Käufer sollten deshalb eine widerspruchsfreie Akte aufbauen. Dazu gehören insbesondere:

  • Kaufvertragsentwurf und endgültige Urkunde,
  • Nachweise über sämtliche Zahlungen und deren Empfänger,
  • Katasterdaten und Bescheinigung des Referenzwerts zum maßgeblichen Zeitpunkt,
  • Unterlagen über Zustand, Mängel, Nutzbarkeit und besondere Belastungen des Objekts,
  • eine fachgerechte Bewertung, wenn der konkrete Zustand vom typisierten Wert abweicht, sowie
  • Steuerberechnung, Selbstveranlagung, Zahlungsbeleg und sämtliche Behördenkorrespondenz.

Die zuständige Steuerverwaltung muss auf Antrag vor der Übertragung Auskunft über den steuerlichen Wert geben. Diese Auskunft bindet sie grundsätzlich drei Monate, wenn der Antrag rechtzeitig und mit wahren sowie ausreichenden Angaben gestellt wurde. Sie verhindert keine spätere Prüfung, wenn die tatsächlichen Umstände von den mitgeteilten Angaben abweichen.

Wie wirkt sich der Erwerbsaufwand bei einem späteren Verkauf aus?

Für die spanische Einkommensteuer ist ein Gewinn oder Verlust aus einer entgeltlichen Veräußerung grundsätzlich die Differenz zwischen steuerlichem Anschaffungswert und Veräußerungswert. Zum Anschaffungswert gehören der tatsächlich gezahlte Erwerbsbetrag sowie getragene Investitionen, Verbesserungen, Erwerbsnebenkosten und Erwerbsteuern ohne Zinsen; gesetzlich relevante Abschreibungen mindern ihn.

Für den Veräußerungswert ist zunächst der tatsächlich erzielte Betrag anzusetzen, mindestens jedoch der normale Marktwert. Davon werden die vom Veräußerer getragenen Veräußerungskosten und Steuern abgezogen. Die ITP-Bemessungsgrundlage ist dabei nicht automatisch identisch mit jedem späteren ertragsteuerlichen Anschaffungswert. Entscheidend sind die jeweiligen Steuervorschriften und der belegbare tatsächliche Erwerbsaufwand.

Für Nichtresidenten sind zusätzlich das spanische Nichtresidentensteuerrecht und gegebenenfalls ein Doppelbesteuerungsabkommen zu prüfen. Schenkung und Erbschaft folgen eigenen Bewertungs- und Steuertatbeständen und dürfen nicht wie ein späterer Verkauf behandelt werden.

Häufige Fragen (FAQ)

Senkt ein Preis unter dem Referenzwert automatisch die ITP?

Nein. Ist der Referenzwert höher als Preis und erklärter Wert, ist er grundsätzlich die ITP-Bemessungsgrundlage. Ist der Preis oder erklärte Wert höher, wird die höchste Größe angesetzt.

Ist jede spanische Immobilientransaktion ITP-pflichtig?

Nein. Je nach Verkäufer, Objekt und Umsatzsteuerstatus kann IVA einschlägig sein; eine notarielle Urkunde kann daneben AJD auslösen. Die Steuerart muss vor der Berechnung bestimmt werden.

Führt jede Nachzahlung zu einer Geldbuße?

Nein. Verzugszinsen können ohne Verschuldensnachweis anfallen. Eine Sanktion verlangt dagegen einen gesetzlich geregelten und vorwerfbaren Verstoß, der eigenständig geprüft werden muss.

Kann ein Gutachten den Referenzwert ersetzen?

Nein. Es kann den konkreten Zustand und Marktwert belegen, muss aber im gesetzlich vorgesehenen Berichtigungs- oder Rechtsbehelfsverfahren eingebracht werden.

Beginnt die vierjährige Verjährung am Tag des Notartermins?

Grundsätzlich nicht. Sie beginnt regelmäßig am Tag nach Ablauf der maßgeblichen Erklärungs- oder Selbstveranlagungsfrist und kann durch gesetzlich bestimmte Handlungen unterbrochen werden.

Quellen

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

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