Kurz & klar
Die spanische Stempelsteuer AJD kann bei notariell beurkundeten, bezifferbaren und registrierbaren Vorgängen anfallen, etwa beim umsatzsteuerpflichtigen Immobilienkauf. Auf Mallorca gelten die Vorschriften der Balearen. Maßgeblich sind Bemessungsgrundlage, Steuersatz und Voraussetzungen am Beurkundungstag. Die Selbstveranlagung ist dort grundsätzlich innerhalb eines Monats einzureichen.
Die spanische Stempelsteuer AJD betrifft viele notariell beurkundete und registrierbare Vorgänge, besonders beim Immobilienerwerb. Auf den Balearen gelten dafür eigene Steuersätze und Vergünstigungen. Ob und in welcher Höhe AJD anfällt, hängt vom Inhalt der Urkunde, der Bemessungsgrundlage und den persönlichen Voraussetzungen am Tag der Beurkundung ab.
Was ist die spanische Stempelsteuer AJD?
AJD ist die Abkürzung für Steuer auf beurkundete Rechtsakte (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Sie bildet neben der entgeltlichen Vermögensübertragung und gesellschaftsrechtlichen Vorgängen eine eigene Abgabeart innerhalb der spanischen Steuer auf Vermögensübertragungen und beurkundete Rechtsakte (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ITPAJD).
Bei notariellen Dokumenten sind zwei Bestandteile zu unterscheiden. Die feste Gebühr (cuota fija) wird über das Stempelpapier der notariellen Urschrift und bestimmter Ausfertigungen erhoben. Daneben kann die wesentlich wichtigere wertabhängige Gebühr (cuota gradual) anfallen.
Die wertabhängige AJD setzt bei notariellen Urkunden und Protokollen voraus, dass es sich um die erste Ausfertigung handelt, der Vorgang einen bezifferbaren Wert hat, in einem gesetzlich genannten öffentlichen Register eintragungsfähig ist und weder der spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuer noch den ITPAJD-Abgabearten für entgeltliche Vermögensübertragungen oder gesellschaftsrechtliche Vorgänge unterliegt. Diese Voraussetzungen müssen zusammen erfüllt sein.
Wann fällt AJD bei Immobilien an?
Neubau und umsatzsteuerpflichtiger Erwerb
Der erstmalige Verkauf einer fertiggestellten Wohnung durch den Bauträger unterliegt grundsätzlich der spanischen Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA). Für Wohnungen gilt im Regelfall ein IVA-Satz von 10 Prozent; eingeschlossen sind höchstens zwei gemeinsam mit der Wohnung übertragene Garagenplätze und im selben Gebäude gelegene Nebenräume. Für Sozialwohnungen einer besonders geschützten Kategorie oder des öffentlichen Wohnungsbaus gilt ein IVA-Satz von 4 Prozent. Auf andere Lieferungen, die keinem ermäßigten Tatbestand unterliegen, gilt grundsätzlich der allgemeine IVA-Satz von 21 Prozent.
Die IVA zahlt der Käufer an den Verkäufer, der sie an die Finanzverwaltung abführt. Wird der Erwerb notariell beurkundet und ist er in das Grundbuch eintragungsfähig, kann zusätzlich die wertabhängige AJD anfallen. IVA und AJD schließen sich in diesem Fall nicht gegenseitig aus.
Gebrauchte Immobilie
Der Kauf einer gebrauchten Immobilie unterliegt regelmäßig der Steuer auf entgeltliche Vermögensübertragungen (Transmisiones Patrimoniales Onerosas, TPO). Da derselbe Vorgang dann bereits dieser ITPAJD-Abgabeart unterliegt, fällt auf die Kaufurkunde grundsätzlich nicht zusätzlich die wertabhängige AJD nach den Regeln für notarielle Dokumente an. Die feste Gebühr für das notarielle Stempelpapier ist davon zu unterscheiden.
Weitere Immobilienvorgänge
AJD kann außerdem bei anderen notariell dokumentierten und registrierbaren Vorgängen entstehen, etwa bei einer Neubauerklärung (declaración de obra nueva), einer Aufteilung in Wohnungseigentum (división horizontal), einer Grundstücksteilung (segregación) oder der Zusammenlegung von Grundstücken (agrupación). Die bloße Bezeichnung des Vorgangs genügt nicht: Entscheidend ist stets, ob alle gesetzlichen Voraussetzungen der wertabhängigen AJD erfüllt sind.
Wer muss die AJD zahlen?
Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Erwerber des in der Urkunde bezeichneten Gegenstands oder Rechts. Fehlt ein solcher Erwerber, trifft die Steuerpflicht die Person, die das notarielle Dokument veranlasst oder beantragt, oder die Person, in deren Interesse es ausgestellt wird.
Für eine Urkunde über ein Darlehen mit Hypothek (préstamo con garantía hipotecaria) gilt eine besondere Regel: Steuerpflichtig für die AJD der Darlehensurkunde ist der Darlehensgeber, typischerweise die Bank. Davon getrennt bleibt eine mögliche AJD auf die notarielle Kaufurkunde; bei einem umsatzsteuerpflichtigen Immobilienkauf ist dafür grundsätzlich der Käufer steuerpflichtig.
Ob der Käufer in Spanien steuerlich ansässig ist, entscheidet nicht über die AJD-Pflicht. Bei der wertabhängigen AJD richtet sich die zuständige autonome Gemeinschaft danach, in welchem Gebiet das Register liegt, in dem der Vorgang einzutragen wäre. Für eine Immobilie auf Mallorca sind deshalb die Vorschriften der Balearen maßgeblich.
Wie wird die AJD berechnet?
Die Steuer ergibt sich aus Bemessungsgrundlage × Steuersatz. Bei einer wertbezogenen öffentlichen Urkunde ist grundsätzlich der erklärte Wert maßgeblich; die Finanzverwaltung darf ihn überprüfen. Beruht die Bemessungsgrundlage auf dem Wert einer Immobilie, darf sie nicht unter dem nach den gesetzlichen Bewertungsvorschriften ermittelten Wert liegen. Bei Immobilien ist grundsätzlich der zum Entstehungszeitpunkt geltende Kataster-Referenzwert (valor de referencia) maßgeblich, wenn er vorhanden und bescheinigbar ist; ein höherer erklärter Wert oder höherer vereinbarter Preis geht vor.
Bei einem durch Hypothek gesicherten Darlehen umfasst die Bemessungsgrundlage nicht nur den ausgezahlten Darlehensbetrag. Maßgeblich ist die gesamte in der Urkunde gesicherte Verpflichtung einschließlich der mitgesicherten Beträge für Zinsen, Entschädigungen, Vertragsstrafen und vergleichbare Positionen.
Welche AJD-Sätze gelten auf den Balearen?
| Fall | Satz | Wesentliche Voraussetzungen |
|---|---|---|
| Allgemeiner Satz | 1,5 % | Wertabhängige AJD auf notarielle Dokumente, soweit kein besonderer Satz gilt |
| Erste eigene Hauptwohnung | 1 % bis 270.151,20 Euro, darüber 1,5 % | Gesamtwert innerhalb der geltenden Inselgrenze; Erwerb von mindestens 50 % des Volleigentums oder eines Nutzungsrechts; kein anderes Wohnrecht von mindestens 50 % |
| Erste eigene Hauptwohnung für bestimmte Gruppen | 0,5 % bis 270.151,20 Euro, darüber 1,5 % | Voraussetzungen des 1-%-Satzes und zusätzlich ein gesetzlicher Sonderfall, insbesondere Erwerber unter 36 Jahren; für bestimmte Familien gilt die nachfolgend erläuterte erhöhte Wertgrenze |
| Immobilienwert ab 1.000.000 Euro | 2 % | Entgeltliche Übertragung oder Begründung eines dinglichen Rechts an einer Immobilie, ausgenommen Sicherungsrechte |
| Verzicht auf bestimmte IVA-Immobilienbefreiungen | 2,5 % | Notarielles Dokument über einen Vorgang mit wirksamem Verzicht auf die einschlägige IVA-Befreiung |
Seit dem 14. Juni 2026 beträgt der für diese Vergünstigungen grundsätzlich maßgebliche maximale Gesamtwert der Wohnung auf Mallorca und Menorca 331.859,70 Euro sowie auf Eivissa und Formentera 378.211,68 Euro; für bestimmte Familien gilt die nachfolgend erläuterte erhöhte Wertgrenze. Die ermäßigten Sätze gelten jedoch nur für die ersten 270.151,20 Euro der Bemessungsgrundlage; der darüber liegende Teil wird mit dem allgemeinen AJD-Satz von 1,5 Prozent besteuert.
Der Satz von 0,5 Prozent gilt neben Erwerbern unter 36 Jahren auch, wenn der Erwerber im letzten bereits abgabefälligen Einkommensteuerzeitraum Anspruch auf den IRPF-Mindestbetrag wegen der Behinderung eines Vorfahren oder Nachkommen hatte. Weitere Sonderfälle betreffen bestimmte kinderreiche oder alleinerziehende Familien und setzen zusätzliche Haushaltsvoraussetzungen voraus. Nach Art. 17 Abs. 2 Buchst. c des balearischen Decreto Legislativo 1/2014 ist die Insel-Wertgrenze für diese Familien um 15 Prozent erhöht; für Alleinerziehendenfamilien der allgemeinen Kategorie bleibt es jedoch bei der normalen Insel-Wertgrenze. Eine eigene Behinderung des Erwerbers von mindestens 33 Prozent ist dagegen eine Voraussetzung der nachfolgend beschriebenen 100-prozentigen Ermäßigung und löst für sich allein nicht den 0,5-prozentigen Satz aus.
Welche zusätzlichen Vergünstigungen gibt es?
Für den Erwerb der ersten Hauptwohnung kann auf den Balearen eine Ermäßigung um 100 Prozent der auf die ersten 270.151,20 Euro entfallenden AJD gelten, wenn der Erwerber unter 30 Jahre alt ist oder einen anerkannten eigenen Behinderungsgrad von mindestens 33 Prozent hat. Der Gesamtwert der Wohnung darf seit dem 14. Juni 2026 höchstens 331.859,70 Euro auf Mallorca oder Menorca und höchstens 378.211,68 Euro auf Eivissa oder Formentera betragen. Der Teil der Bemessungsgrundlage oberhalb von 270.151,20 Euro wird mit 1,5 Prozent besteuert. Das amtliche Beispiel für eine neue Hauptwohnung in Palma im Wert von 325.000 Euro ergibt deshalb trotz der 100-prozentigen Ermäßigung eine AJD-Zahlung von 822,73 Euro.
Zusätzlich müssen sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein: ein gewöhnlicher Aufenthalt auf den Balearen während der unmittelbar vorausgehenden drei Jahre, der Erwerb von mindestens 50 Prozent des Volleigentums, kein anderes Eigentums- oder Nutzungsrecht von mindestens 50 Prozent an einer Wohnung, die Nutzung als Hauptwohnung, eine gesamte IRPF-Bemessungsgrundlage des letzten Veranlagungszeitraums, dessen Erklärungsfrist bereits abgelaufen ist, von höchstens 52.800 Euro bei Einzelveranlagung oder 84.480 Euro bei Zusammenveranlagung sowie ein bei einem Finanzinstitut aufgenommenes Hypothekendarlehen von mindestens 60 Prozent des Gutachterwerts der Wohnung. Auch wenn nach der Ermäßigung kein Betrag zu zahlen ist, muss die Selbstveranlagung eingereicht werden.
Ob die Wohnung als Hauptwohnung gilt, richtet sich ausdrücklich nach der jeweils geltenden IRPF-Definition und deren Voraussetzungen. Grundsätzlich muss der Erwerber die Wohnung innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erwerb tatsächlich und dauerhaft beziehen und ununterbrochen als Hauptwohnsitz nutzen; bei fristgerechtem Bezug wird die Dreijahresfrist ab dem Erwerb beziehungsweise der Fertigstellung gerechnet. Gesetzlich anerkannte zwingende Ausnahmen bleiben vorbehalten: Dazu gehören insbesondere der Tod des Erwerbers oder begründete Umstände, die den rechtzeitigen Bezug verhindern oder einen früheren Wohnsitzwechsel zwingend erfordern, etwa Heirat, Trennung, berufliche Versetzung, Aufnahme der ersten Arbeitsstelle oder Arbeitsplatzwechsel. Auch eine aus beruflichen Gründen überlassene Hauptwohnung kann den Beginn der Zwölfmonatsfrist verschieben.
Für die erste Ausfertigung einer notariellen Übertragungsurkunde über eine amtlich als preisgebundene Wohnung (vivienda de precio tasado) oder preislimitierte Wohnung (vivienda de precio limitado, VPL) eingestufte Immobilie sieht das balearische Recht eine Ermäßigung der Steuerschuld um 50 Prozent vor. Ein erstmaliger Erwerb der Wohnung ist dafür nicht verlangt.
Welche Frist gilt und wie wird die AJD erklärt?
Auf den Balearen muss die Steuererklärung mit Selbstberechnung (autoliquidación) innerhalb eines Monats eingereicht werden. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der beurkundete Rechtsakt oder Vertrag zustande kommt; bei AJD ist dies grundsätzlich der Tag der Beurkundung des steuerpflichtigen Vorgangs.
Die Unterlagen und die Selbstveranlagung sind bei der zuständigen balearischen Steuerverwaltung einzureichen. Vor der Abgabe sollten insbesondere die notarielle Urkunde, die zutreffende Bemessungsgrundlage, der anwendbare Satz und sämtliche Nachweise für eine Ermäßigung oder Befreiung geprüft werden. Auch bei einer geltend gemachten Befreiung oder vollständigen Ermäßigung kann eine Einreichung erforderlich sein.
- Urkunde und alle darin enthaltenen steuerlichen Vorgänge einzeln bestimmen.
- Prüfen, ob feste Gebühr, wertabhängige AJD oder eine andere ITPAJD-Abgabeart einschlägig ist.
- Bemessungsgrundlage und den am Beurkundungstag geltenden balearischen Satz feststellen.
- Voraussetzungen einer Ermäßigung oder Befreiung vollständig belegen.
- Selbstveranlagung und Urkunde innerhalb der Monatsfrist einreichen und einen zu zahlenden Betrag fristgerecht entrichten.
Was passiert bei verspäteter oder fehlerhafter Abgabe?
Eine freiwillig verspätete Selbstveranlagung ohne vorherige Aufforderung kann einen Verspätungszuschlag (recargo por declaración extemporánea) auslösen. Fordert die Verwaltung zuerst zur Abgabe auf oder wurde Steuer nicht richtig erklärt und gezahlt, kommen zusätzlich Verzugszinsen und steuerliche Sanktionen nach der spanischen Abgabenordnung in Betracht. Fehler sollten daher möglichst vor einer behördlichen Aufforderung berichtigt werden.
Für die Grundbucheintragung ist die steuerliche Behandlung der Urkunde praktisch entscheidend. Der gesetzliche Nachweis kann durch die Zahlung, eine erklärte Befreiung oder bereits durch die Vorlage beziehungsweise Einreichung des Dokuments bei der zuständigen Steuerverwaltung erbracht werden. Auf den Balearen wird nach der Einreichung die entsprechende Vorlagebestätigung für den Fortgang beim Register erzeugt; eine unterlassene oder unvollständige Einreichung kann die Eintragung deshalb verzögern.
Wer eine Vergünstigung nachträglich verliert, muss die dafür vorgesehene ergänzende Selbstveranlagung abgeben. Bei den balearischen Vergünstigungen für die erste Hauptwohnung beträgt die Frist hierfür einen Monat ab dem Wegfall der Voraussetzungen; zusätzlich können die nachzuzahlende Steuer und Verzugszinsen anfallen.
Häufige Fragen (FAQ)
Sind AJD und Grunderwerbsteuer dasselbe?
Nein. Die wertabhängige AJD besteuert bestimmte notarielle und registrierbare Dokumente. Die Steuer auf entgeltliche Vermögensübertragungen (Transmisiones Patrimoniales Onerosas, TPO) betrifft dagegen insbesondere den Erwerb gebrauchter Immobilien. Beide gehören zwar zur ITPAJD, werden aber nach unterschiedlichen Tatbeständen erhoben.
Fällt beim Kauf eines Neubaus auf Mallorca AJD zusätzlich zur IVA an?
In der Regel ja, wenn der Verkauf der IVA unterliegt, notariell beurkundet wird, einen bezifferbaren Wert hat und in das Grundbuch eingetragen werden kann. Die IVA wird an den Verkäufer gezahlt; die AJD auf die Kaufurkunde erklärt der steuerpflichtige Käufer gegenüber der zuständigen balearischen Steuerverwaltung.
Muss ein nicht in Spanien ansässiger Käufer AJD zahlen?
Ja, wenn der beurkundete Vorgang die gesetzlichen AJD-Voraussetzungen erfüllt. Die steuerliche Ansässigkeit des Käufers beseitigt die Steuerpflicht nicht. Für eine auf Mallorca registrierbare Immobilientransaktion gelten grundsätzlich die balearischen Vorschriften.
Wer zahlt die AJD bei einer Hypothek?
Bei einer Urkunde über ein Darlehen mit Hypothek ist der Darlehensgeber steuerpflichtig, üblicherweise die Bank. Das betrifft die Darlehensurkunde. Eine gesonderte AJD auf eine gleichzeitig beurkundete, umsatzsteuerpflichtige Immobilienübertragung kann weiterhin vom Käufer geschuldet werden.
Ist der Kauf der ersten Hauptwohnung auf den Balearen automatisch AJD-frei?
Nein. Je nach Wert, Alter, Behinderung, bisherigen Wohnrechten, Aufenthaltsdauer, Einkommen, Finanzierung und weiteren Voraussetzungen können reduzierte Sätze oder eine vollständige Ermäßigung greifen. Ohne vollständige Erfüllung und Nachweis der jeweiligen Voraussetzungen bleibt der einschlägige reguläre oder besondere Satz maßgeblich.
Kann die Löschung einer Hypothek AJD auslösen?
Die erste notarielle Ausfertigung, mit der eine Hypothek gelöscht wird, ist hinsichtlich der wertabhängigen AJD staatlich befreit. Auf den Balearen muss eine solche reine Löschungsurkunde nach Tilgung der gesicherten Schuld grundsätzlich nicht bei der autonomen Steuerverwaltung eingereicht werden; die Vorlage beim zuständigen Register bleibt davon unberührt.
Quellen
- BOE, Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359 (abgerufen im Juli 2026).
- BOE, Decreto Legislativo 1/2014, de 6 de junio, Texto Refundido de las disposiciones legales de las Illes Balears en materia de tributos cedidos por el Estado: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2014-6925 (abgerufen im Juli 2026).
- BOE, Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820 (abgerufen im Juli 2026).
- BOIB, Orden 5/2026, de 16 de marzo, desarrollo de los umbrales de vivienda por islas: https://www.caib.es/eboibfront/pdf/es/2026/34/1215137 (abgerufen im Juli 2026).
- BOIB, Orden 13/2026, de 22 de junio, modificación de la Orden 5/2026: https://www.caib.es/eboibfront/pdf/es/2026/80/1222679 (abgerufen im Juli 2026).
- Agència Tributària de les Illes Balears, actualización de los umbrales del valor de la vivienda desde el 14 de junio de 2026: https://www.atib.es/General/Novedad.aspx?idTexto=16988&idTipoTexto=1&lang=es (abgerufen im Juli 2026).
- Agència Tributària de les Illes Balears, Modelo 600: https://www.atib.es/TA/modelos/Modelo.aspx?idConcepto=9711&m=600 (abgerufen im Juli 2026).
- BOE, Ley 22/2009, de 18 de diciembre, sistema de financiación de las Comunidades Autónomas: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2009-20375 (abgerufen im Juli 2026).
- BOE, Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740 (abgerufen im Juli 2026).
- Agencia Estatal de Administración Tributaria, „Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP?“: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/compro-vivienda-tengo-que-pagar-itp.html (abgerufen im Juli 2026).
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