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Plusvalía municipal, Reinvestition und Ü-65-Befreiung

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 11. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 19 Min.

Kurz & klar

Die Plusvalía municipal ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischen Bodens und bleibt von IRPF-Befreiungen grundsätzlich unabhängig. Ein spanischer Resident kann den Gewinn aus seiner Hauptwohnung durch vollständige oder anteilige Reinvestition innerhalb von zwei Jahren befreien; ab 65 Jahren ist der Gewinn aus der Hauptwohnung bei erfüllten Voraussetzungen ohne Reinvestition steuerfrei.

Der Verkauf einer Hauptwohnung kann in der spanischen Einkommensteuer steuerfrei sein und trotzdem eine kommunale Steuer auslösen. Umgekehrt kann die Plusvalía municipal mangels Bodenwertzuwachs entfallen, obwohl im IRPF ein steuerpflichtiger Gesamtgewinn entsteht. Wer beide Steuern in einer einzigen Rechnung zusammenfasst, übersieht unterschiedliche Steuerpflichtige, Bemessungsgrundlagen, Fristen und Nachweise.

Das Wichtigste im Überblick

Regel Steuerart Kernvoraussetzung Rechtsfolge
Plusvalía municipal Kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischen Bodens Übertragung eines städtischen Grundstücks oder eines dinglichen Rechts; nachweisbarer Wertzuwachs Kommunale Erklärung oder Selbstveranlagung; keine Steuer bei nachgewiesen fehlendem Zuwachs
Reinvestition der Hauptwohnung IRPF des in Spanien ansässigen Verkäufers Bisherige und neue Hauptwohnung, Reinvestition des maßgeblichen Erlöses innerhalb der gesetzlichen Frist, grundsätzlich zwei Jahre Vollständige oder anteilige Befreiung des Veräußerungsgewinns
Verkauf der Hauptwohnung ab 65 Jahren IRPF des in Spanien ansässigen Verkäufers Verkäufer ist am Übertragungstag mindestens 65 Jahre alt und Objekt ist Hauptwohnung im steuerlichen Sinn Vollständige Befreiung des auf die Person entfallenden Gewinns ohne Reinvestition
Leibrentenregel ab 65 für andere Vermögenswerte IRPF, gesonderte Befreiung Investition des Veräußerungserlöses binnen sechs Monaten in qualifizierte Leibrente, Höchstbetrag 240.000 Euro Befreiung nach einer anderen Norm; nicht mit Hauptwohnungsbefreiung verwechseln

Die drei Hauptregeln sind nicht alternativ in dem Sinn, dass immer nur eine Steuerprüfung stattfindet. Die Plusvalía ist zusätzlich zu prüfen, selbst wenn der IRPF-Gewinn vollständig befreit ist.

Plusvalía municipal: Was tatsächlich besteuert wird

Der Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, kurz IIVTNU und umgangssprachlich Plusvalía municipal, besteuert den Wertzuwachs städtischen Grund und Bodens, der bei einer Übertragung sichtbar wird. Nicht besteuert wird der gesamte Marktwert des Gebäudes und auch nicht unmittelbar derselbe Gewinn wie im IRPF.

Der Tatbestand kann insbesondere entstehen bei:

  • Verkauf einer städtischen Immobilie;
  • Schenkung oder Erbschaft;
  • Bestellung oder Übertragung bestimmter dinglicher Nutzungsrechte;
  • anderen Rechtsvorgängen, durch die städtischer Boden oder ein erfasstes Recht übertragen wird.

Ländlicher Boden fällt grundsätzlich nicht unter die Steuer. Maßgeblich ist die katasterrechtliche Einordnung des Bodens für diese Steuer, nicht nur die umgangssprachliche Lagebeschreibung.

Wer die Plusvalía schuldet

Bei einem entgeltlichen Verkauf ist grundsätzlich der Verkäufer Steuerpflichtiger. Ist der Verkäufer eine natürliche Person, die in Spanien nicht steuerlich ansässig ist, bestimmt Artikel 106 Absatz 2 des Kommunalsteuergesetzes den Käufer zum Ersatzsteuerpflichtigen. Der Käufer muss dann die kommunale Pflicht erfüllen, auch wenn der Kaufvertrag wirtschaftlich eine andere Kostentragung vorsieht.

Bei Schenkungen ist grundsätzlich der Erwerber steuerpflichtig. Bei Erbschaften trifft die Pflicht grundsätzlich den Rechtsnachfolger. Für Schenkungen gilt wie für Verkäufe die 30-Werktage-Frist; für Erbschaften gelten sechs Monate, auf Antrag verlängerbar auf bis zu ein Jahr. Diese unentgeltlichen Übertragungen gehören nicht in die Reinvestitionsbefreiung eines entgeltlichen Hauptwohnungsverkaufs.

Mehrere Verkäufer werden nach ihren jeweiligen Rechten und Quoten beurteilt. Ein befreiter IRPF-Anteil eines Miteigentümers ändert die kommunale Steuerschuld der übrigen Beteiligten nicht.

Keine Plusvalía ohne Bodenwertzuwachs

Artikel 104 Absatz 5 des Kommunalsteuergesetzes schließt die Steuer aus, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass zwischen Erwerb und Übertragung kein Wertzuwachs des Bodens eingetreten ist.

Für diesen Nachweis ist beim Erwerb und bei der Übertragung jeweils der höhere Wert aus Urkundenwert und gegebenenfalls behördlich überprüftem Wert maßgeblich; Kosten und Steuern bleiben unberücksichtigt. Bei einer Immobilie mit Boden und Gebäude wird auf beide Gesamtwerte dieselbe Bodenquote angewendet: das Verhältnis des Katasterbodenwerts zum gesamten Katasterwert im Zeitpunkt der Steuerentstehung. Bei unentgeltlichem Erwerb oder unentgeltlicher Übertragung tritt an die Stelle des Urkundenwerts der in der Erbschaft- und Schenkungsteuer erklärte Wert. Die Gemeinde kann die Werte im Rahmen ihrer Befugnisse überprüfen.

Der fehlende Gesamtgewinn im IRPF beweist den fehlenden Bodenwertzuwachs nicht automatisch. Umgekehrt kann etwa wegen früherer steuerlicher Abschreibungen im IRPF ein Gewinn entstehen, obwohl nach der kommunalen Vergleichsrechnung kein Bodenwertzuwachs vorliegt. Beide Rechnungen benötigen eigene Ausgangswerte.

Objektive und reale Bemessungsgrundlage

Seit der Reform 2021 bestehen zwei wichtige Rechenwege:

  1. Objektive Methode: Der Katasterbodenwert zum Übertragungszeitpunkt wird mit einem zeitabhängigen, gesetzlich begrenzten kommunalen Koeffizienten multipliziert.
  2. Realer Zuwachs: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der tatsächliche Bodenwertzuwachs niedriger als die objektive Bemessungsgrundlage ist, wird nach Artikel 107 Absatz 5 der niedrigere reale Zuwachs angesetzt.

Die Gemeinde legt in ihrer Satzung innerhalb der staatlichen Höchstgrenzen die anwendbaren Koeffizienten und den Steuersatz fest. Der Steuersatz darf 30 Prozent nicht überschreiten. Deshalb gibt es keine für ganz Spanien oder ganz Mallorca einheitliche Plusvalía-Berechnung.

Die amtliche kommunale Satzung muss für den Übertragungstag geprüft werden. Koeffizienten können sich jährlich ändern. Ein alter Online-Rechner oder ein Bescheid aus einem früheren Jahr ist kein verlässlicher Ersatz.

Frist und Verfahren der Plusvalía

Bei einer Übertragung unter Lebenden, insbesondere einem Verkauf, beträgt die gesetzliche Frist grundsätzlich 30 Werktage ab Entstehung der Steuer; Samstage, Sonntage und gesetzliche Feiertage zählen dabei nicht mit. Bei einem Erwerb von Todes wegen sind es sechs Monate, auf Antrag verlängerbar auf bis zu ein Jahr.

Ob eine bloße Erklärung, eine Selbstveranlagung oder ein von der Gemeinde erlassener Bescheid erforderlich ist, richtet sich nach staatlichem Recht und der örtlichen Satzung. Selbst bei behauptetem fehlendem Wertzuwachs sollte die kommunale Mitteilungs- oder Erklärungspflicht nicht ignoriert werden. Der Nichtentstehungstatbestand muss in der vorgesehenen Form mit den erforderlichen Urkunden geltend gemacht werden.

Typische Unterlagen sind:

  • Erwerbs- und Übertragungsurkunde;
  • letzter IBI-Bescheid mit Boden- und Gesamtkatasterwert;
  • Nachweise über Eigentumsquote und Erwerbsdatum;
  • bei fehlendem oder geringerem Zuwachs die gesetzliche Vergleichsrechnung;
  • Identifikations- und Vertretungsunterlagen;
  • bei nichtresidentem Verkäufer Nachweis für die Käuferstellung als Ersatzsteuerpflichtiger.

Reinvestitionsbefreiung im IRPF

Artikel 38 LIRPF und Artikel 41 der IRPF-Verordnung ermöglichen einem in Spanien steuerlich ansässigen Verkäufer, den Gewinn aus der Veräußerung seiner Hauptwohnung ganz oder teilweise von der Einkommensteuer zu befreien, wenn er den maßgeblichen Erlös in eine neue Hauptwohnung reinvestiert.

Die Regel verlangt kumulativ:

  • Der Verkäufer unterliegt für das Verkaufsjahr dem spanischen IRPF.
  • Die veräußerte Wohnung ist seine Hauptwohnung im steuerlichen Sinn oder war dies an einem beliebigen Tag innerhalb der zwei Jahre vor der Übertragung.
  • Die neue Immobilie wird zur Hauptwohnung und erfüllt die Bezugs- und grundsätzlich die Dreijahresvoraussetzung.
  • Der maßgebliche Erlös wird innerhalb der gesetzlichen Frist, grundsätzlich binnen zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf, reinvestiert; für Ratenverkäufe gilt die unten erläuterte Ausnahme.
  • Bei einer Reinvestition erst nach Ablauf des Verkaufsjahres wird die Absicht in dessen IRPF-Erklärung angegeben; eine bloß fehlende Angabe schließt die Befreiung nicht automatisch aus.

Die Befreiung knüpft nicht an die Staatsangehörigkeit an. Entscheidend ist die IRPF-Ansässigkeit und die Hauptwohnungseigenschaft.

Was als Hauptwohnung gilt

Eine Wohnung ist grundsätzlich Hauptwohnung, wenn sie während mindestens drei Jahren tatsächlich und dauerhaft bewohnt wird. Für die Reinvestitionsbefreiung muss diese Nutzung grundsätzlich unter Volleigentum, auch an einem Miteigentumsanteil, erfolgen. Sie muss regelmäßig innerhalb von zwölf Monaten nach Erwerb oder Fertigstellung bezogen werden.

Die Dreijahresfrist kann trotz früheren Auszugs erfüllt sein, wenn ein Umstand den Wohnungswechsel notwendig macht, etwa Eheschließung, Trennung, berufliche Versetzung, erste Beschäftigung oder Arbeitsplatzwechsel. Es genügt nicht, den Umzug nur als wirtschaftlich sinnvoll darzustellen; die Notwendigkeit muss anhand des konkreten Umstands belegt werden.

Für die Reinvestitionsbefreiung gilt die veräußerte Wohnung auch dann als Hauptwohnung, wenn sie diesen Status an irgendeinem Tag in den zwei Jahren vor dem Verkauf hatte. Diese Rückblickregel ist besonders wichtig, wenn die Person bereits vor dem Notartermin umgezogen ist. Bei gerichtlicher Trennung, Scheidung oder Aufhebung der Ehe kann für den ausgezogenen Ehegatten die fortdauernde Hauptwohnungsnutzung durch den anderen Ehegatten maßgeblich sein; der Zweijahresrückblick wird dann anhand dieser Nutzung geprüft.

Zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf

Die Reinvestition kann innerhalb von zwei Jahren vor dem Verkauf oder innerhalb von zwei Jahren danach erfolgen. Die Frist läuft grundsätzlich von Datum zu Datum, nicht nach Kalenderjahren. Bei Ratenzahlung oder gestundetem Kaufpreis gilt die Reinvestition ausnahmsweise auch dann als rechtzeitig, wenn die jeweiligen Zahlungen im Steuerjahr ihres Zuflusses für die neue Hauptwohnung verwendet werden (Artikel 41 Absatz 3 der IRPF-Verordnung).

Wird die neue Wohnung vor dem Verkauf erworben, muss ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit dem späteren Veräußerungserlös bestehen. Nach der höchstrichterlich und amtlich anerkannten Auslegung ist nicht erforderlich, dass exakt dieselben Geldscheine oder ausschließlich der spätere Kaufpreis verwendet werden. Entscheidend sind die fristgerechte Investition und die gesetzlichen Betragsgrenzen.

Wird erst nach Ablauf des Verkaufsjahres reinvestiert, muss der Steuerpflichtige die Reinvestitionsabsicht in der IRPF-Erklärung des Verkaufsjahres ausweisen. Die bloß fehlende Angabe verhindert die Befreiung nicht, wenn die übrigen Umstände ihr nicht entgegenstehen. Für einen Neuerwerb ohne Anspruch auf den alten Hauptwohnungsabzug kann die Befreiung innerhalb der Verjährungsfrist auch durch Berichtigung nachträglich geltend gemacht werden. Wird die geplante Reinvestition nicht vollständig oder nicht fristgerecht durchgeführt, ist für das Gewinnjahr eine ergänzende Erklärung mit Verzugszinsen einzureichen: ab Eintritt des Verstoßes bis zum Ende der regulären Erklärungsfrist für das Jahr, in dem der Verstoß eintritt.

Welcher Betrag reinvestiert werden muss

Für eine vollständige Befreiung ist grundsätzlich der gesamte maßgebliche Veräußerungserlös zu reinvestieren. War die verkaufte Hauptwohnung mit einem Darlehen finanziert, wird für diesen Zweck vom steuerlichen Veräußerungswert der bei Übertragung noch offene Darlehenshauptbetrag abgezogen.

Maßgeblicher Erlös = Veräußerungswert minus noch offener Darlehenshauptbetrag

Zinsen oder sonstige Finanzierungskosten sind keine Darlehenshauptsumme. Der Veräußerungswert wird nach den IRPF-Regeln unter Berücksichtigung der vom Verkäufer getragenen Übertragungskosten bestimmt.

Wird nur ein Teil des maßgeblichen Erlöses reinvestiert, ist der Gewinn proportional befreit:

Befreiter Gewinn = Gesamtgewinn × reinvestierter Betrag / maßgeblicher Erlös

Nicht der reinvestierte Betrag selbst wird vom Gewinn abgezogen. Die Verhältnisrechnung entscheidet über den steuerfreien Gewinnanteil.

Rechenbeispiel zur Teilreinvestition

Ein Resident verkauft seine Hauptwohnung. Unterstellt werden:

  • steuerlicher Veräußerungswert: 600.000 Euro
  • fortgeführter Erwerbswert: 400.000 Euro
  • Veräußerungsgewinn: 200.000 Euro
  • offene Darlehenshauptsumme bei Verkauf: 100.000 Euro
  • Investition in die neue Hauptwohnung innerhalb der Frist: 350.000 Euro

Der maßgebliche Erlös beträgt:

600.000 − 100.000 = 500.000 Euro

Reinvestiert werden 350.000 von 500.000 Euro, also 70 Prozent. Damit sind 70 Prozent des Gewinns befreit:

200.000 × 70 Prozent = 140.000 Euro steuerfreier Gewinn

Die übrigen 60.000 Euro bleiben grundsätzlich in der Sparbemessungsgrundlage steuerpflichtig. Die kommunale Plusvalía wird unabhängig davon geprüft.

Was als Reinvestition zählt

Begünstigt sein kann insbesondere:

  • Kauf einer neuen Hauptwohnung;
  • Bau einer neuen Hauptwohnung: Bei Reinvestition in eine noch zu errichtende Wohnung müssen die anzurechnenden Zahlungen grundsätzlich innerhalb der zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf erfolgen; Fertigstellung und gegebenenfalls Übergabe müssen grundsätzlich binnen vier Jahren ab der ersten als Reinvestition berücksichtigten Bauzahlung erfolgen, vorbehaltlich gesetzlicher Fristverlängerungen. Bei bereits vor dem Verkauf fertiggestelltem Eigenbau ist für die Zwei-Jahres-Frist der Fertigstellungstag als Erwerbszeitpunkt maßgeblich;
  • bestimmte Zahlungen im Rahmen eines fristgerechten Erwerbs oder Baus;
  • qualifizierte Rehabilitation nach Artikel 41 Absatz 1 der IRPF-Verordnung: gesetzlich erfasste geförderte Maßnahmen oder überwiegend strukturelle Wiederherstellung, etwa von Tragwerk, Fassade oder Dach. Im zweiten Fall müssen die Gesamtkosten 25 Prozent des Erwerbspreises übersteigen, wenn der Erwerb höchstens zwei Jahre vor Baubeginn liegt, sonst 25 Prozent des Marktwerts zu Baubeginn; der Bodenanteil bleibt jeweils außer Ansatz.

Nicht jede Zahlung für eine Immobilie genügt. Eine reine Ferienwohnung, ein dauerhaft vermietetes Objekt oder ein Grundstück ohne fristgerechte Errichtung der Hauptwohnung erfüllt den Wohnzweck nicht. Auch bloßes nacktes Eigentum ohne die für das Wohnen erforderliche Nutzungsbefugnis reicht grundsätzlich nicht aus.

Kosten und Steuern, die unmittelbar zum Erwerb der neuen Hauptwohnung gehören, können Bestandteil der Investition sein. Finanzierung durch ein neues Darlehen schließt die Befreiung nicht aus. Entscheidend ist der in die neue Hauptwohnung investierte Gesamtbetrag, nicht ausschließlich das eingesetzte Eigenkapital.

Ü-65-Befreiung für die Hauptwohnung

Verkauft ein IRPF-Resident seine Hauptwohnung und hat er am Übertragungstag das 65. Lebensjahr vollendet, ist der auf ihn entfallende Veräußerungsgewinn nach Artikel 33 Absatz 4 Buchstabe b LIRPF vollständig befreit. Eine Reinvestition ist nicht erforderlich.

Die Befreiung gilt ebenfalls für Personen mit schwerer oder besonderer Pflegebedürftigkeit im gesetzlich definierten Sinn. Auch hier muss die veräußerte Immobilie Hauptwohnung sein oder diesen Status innerhalb der zwei Jahre vor dem Verkauf gehabt haben.

Entscheidend ist das Alter am rechtlichen Übertragungstag. Wer erst nach dem Verkauf 65 wird, erhält die Befreiung für diesen Verkauf nicht allein wegen des späteren Geburtstags.

Miteigentum: Alter und Befreiung je Person

Bei Ehegatten oder anderen Miteigentümern wird die Befreiung person- und quotenbezogen geprüft. Beispiel:

  • Person A ist 66 Jahre alt und hält 50 Prozent.
  • Person B ist 63 Jahre alt und hält 50 Prozent.
  • Die Wohnung ist für beide Hauptwohnung.

Der auf Person A entfallende Gewinn ist grundsätzlich nach der Ü-65-Regel befreit. Person B muss für den eigenen Anteil eine andere Befreiung, etwa Reinvestition, prüfen. Das Alter eines Ehegatten überträgt sich nicht auf den anderen.

Volles Eigentum, Nießbrauch und nacktes Eigentum

Die Hauptwohnungsbefreiung setzt grundsätzlich Volleigentum, auch an einem Miteigentumsanteil, an der bewohnten Wohnung voraus. Die amtliche Praxis erkennt an, dass ein bisheriger Volleigentümer das nackte Eigentum veräußern und sich einen lebenslangen Nießbrauch vorbehalten kann, wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Anders ist die Lage, wenn Eigentum und Nießbrauch bereits vor dem Verkauf auf verschiedene Personen verteilt waren. Ein bloßer Nießbraucher ist nicht Eigentümer; ein nackter Eigentümer verfügt nicht über das volle Wohnrecht. Sind die Rechte bereits so auf verschiedene Personen aufgeteilt, greift die Ü-65-Hauptwohnungsbefreiung beim Verkauf für keinen von beiden. Das ist vom Verkauf des nackten Eigentums durch den bisherigen Volleigentümer unter Nießbrauchsvorbehalt zu unterscheiden.

Keine Reinvestition bei der Ü-65-Hauptwohnungsbefreiung

Für den Verkauf der Hauptwohnung ab 65 Jahren ist weder der Erwerb einer neuen Wohnung noch die Anlage in eine Leibrente erforderlich. Der gesamte auf die begünstigte Person entfallende Gewinn kann unabhängig von der Verwendung des Erlöses befreit sein.

Das unterscheidet die Regel von der Befreiung für andere Vermögenswerte einer Person ab 65 Jahren. Dort muss der Veräußerungserlös innerhalb von sechs Monaten in eine qualifizierte versicherungsförmige Leibrente investiert werden; der begünstigte Höchstbetrag beträgt insgesamt 240.000 Euro. Sie kann auch beim Verkauf einer nicht als Hauptwohnung begünstigten Immobilie greifen. Erforderlich ist eine versicherte lebenslange Rente zugunsten des Verkäufers; sie muss binnen eines Jahres ab ihrer Begründung anlaufen, mindestens jährlich zahlen und darf im Jahresbetrag gegenüber dem Vorjahr um höchstens fünf Prozent sinken. Dem Versicherer ist der Reinvestitionszweck mitzuteilen. Bei Teilreinvestition ist nur der entsprechende Gewinnanteil befreit; eine vorzeitige Verfügung über die Rentenrechte führt zur Nachversteuerung.

Nichtresidenten und Reinvestition

Ein nicht in Spanien ansässiger Verkäufer unterliegt grundsätzlich dem IRNR. Die residenten IRPF-Regeln dürfen nicht pauschal auf ihn übertragen werden.

Für natürliche Personen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums mit wirksamem Informationsaustausch ansässig sind, enthält die siebte Zusatzbestimmung des IRNR eine besondere Reinvestitionsbefreiung für den Gewinn aus der früheren Hauptwohnung in Spanien. Voraussetzungen, Fristen und Reinvestitionsbetrag orientieren sich an der Hauptwohnungslogik. Ist die Reinvestition vor Ablauf der Abgabefrist erfolgt, wird die Befreiung im Verkaufs-Modelo 210 berücksichtigt. Diese Frist beträgt drei Monate nach Ablauf eines Monats seit der Übertragung. Erfolgt die Reinvestition erst danach, ist die Erstattung mit Modelo 228 binnen drei Monaten ab Erwerb der neuen Hauptwohnung zu beantragen. Der Käufer muss ungeachtet dieser Befreiung grundsätzlich drei Prozent des Kaufpreises einbehalten und binnen eines Monats mit Modelo 211 abführen; auch die Erklärungspflicht des Verkäufers bleibt bestehen.

Diese Sonderregel bedeutet nicht, dass die IRPF-Befreiung ab 65 Jahren allgemein für Nichtresidenten gilt. Für einen nichtresidenten Verkäufer muss jede Befreiung unmittelbar im IRNR oder einer anwendbaren übergeordneten Norm verankert sein.

Plusvalía und IRPF-Befreiung zusammen denken

Drei Beispiele zeigen die Unabhängigkeit:

IRPF befreit, Plusvalía möglich

Eine 70-jährige Residentin verkauft ihre Hauptwohnung mit Gewinn. Der IRPF-Gewinn ist nach der Ü-65-Regel befreit. Hat der städtische Boden seit dem Erwerb an Wert gewonnen, kann die Plusvalía trotzdem entstehen.

Keine Plusvalía, IRPF-Gewinn möglich

Eine früher vermietete Wohnung wird zu unveränderten, für Artikel 104 Absatz 5 maßgeblichen Gesamtwerten veräußert. Da auf Erwerbs- und Übertragungswert dieselbe aktuelle Bodenquote anzuwenden ist, fehlt der kommunale Bodenwertzuwachs. Im IRPF können frühere steuerliche Abschreibungen den fortgeführten Erwerbswert mindern, sodass dort trotzdem ein Gewinn verbleibt.

Teilweise IRPF-Befreiung und niedrigere reale Plusvalía-Basis

Ein Resident reinvestiert nur 70 Prozent des maßgeblichen Erlöses. Im IRPF sind 70 Prozent des Gewinns befreit. Zugleich weist er nach, dass der reale Bodenwertzuwachs niedriger als die objektive kommunale Bemessungsgrundlage ist. Die Gemeinde muss für ihre Steuer die niedrigere gesetzliche Basis prüfen. Beide Prozentrechnungen haben unterschiedliche Bezugsgrößen.

Nachweise für die Reinvestitions- und Ü-65-Regeln

Wesentliche Unterlagen sind:

  • Erwerbs- und Verkaufsurkunde der bisherigen Wohnung;
  • Melderegister-, Verbrauchs-, Bank- und sonstige Belege der tatsächlichen Hauptwohnungsnutzung;
  • bei frühem Auszug Nachweise über den notwendigen Umzugsgrund;
  • Darlehensbescheinigung über die offene Hauptsumme am Verkaufstag;
  • Erwerbs- oder Bauunterlagen der neuen Hauptwohnung;
  • Zahlungsbelege für Kaufpreis, Steuern und Erwerbskosten;
  • Nachweis des fristgerechten Bezugs;
  • bei Reinvestition nach Ablauf des Verkaufsjahres IRPF-Erklärung mit ausgewiesener Reinvestitionsabsicht beziehungsweise Unterlagen zur zulässigen Nachholung;
  • Altersnachweis jedes Miteigentümers;
  • Grundbuchunterlagen zu Volleigentum, Nießbrauch oder nacktem Eigentum;
  • bei Nichtresidenten Ansässigkeitsbescheinigung und Unterlagen zum Modelo 210 beziehungsweise Modelo 228.

Für die Plusvalía kommen Katasterwerte, kommunale Formulare und die Bodenwertvergleichsrechnung hinzu.

Praktische Arbeitsfolge

  1. Für jeden Verkäufer Ansässigkeit, Alter, Quote und veräußertes Recht feststellen.
  2. IRPF- oder IRNR-Veräußerungsgewinn unabhängig von der Plusvalía berechnen.
  3. Hauptwohnungseigenschaft und Zwei-Jahres-Rückblick belegen.
  4. Ü-65-Befreiung je Person prüfen.
  5. Falls erforderlich, maßgeblichen Reinvestitionserlös und Zwei-Jahres-Frist berechnen.
  6. Teilreinvestition proportional auf den Gewinn anwenden.
  7. Katasterbodenwert und örtliche Plusvalía-Satzung zum Verkaufstag beschaffen.
  8. Fehlenden oder niedrigeren realen Bodenwertzuwachs gegen die objektive Methode prüfen.
  9. Kommunale 30-Werktage-Frist und Einkommensteuererklärung getrennt überwachen.
  10. Bei grenzüberschreitender Ansässigkeit die zweite staatliche Erklärung und Abkommensentlastung gesondert bearbeiten.

Typische Fehler

Eine IRPF-Befreiung beseitigt die Plusvalía. Beide Steuern haben verschiedene Tatbestände und Behörden.

Der gesamte Kaufpreis der neuen Wohnung muss aus demselben Bankkonto stammen. Maßgeblich sind fristgerechte Investition und Betrag; eine Finanzierung schließt die Reinvestitionsbefreiung nicht aus.

Teilreinvestition bedeutet, dass nur die Differenz des Erlöses versteuert wird. Befreit wird der Gewinn proportional zum Verhältnis von Reinvestition und maßgeblichem Erlös.

Die Zwei-Jahres-Frist endet am Jahresende. Sie läuft grundsätzlich von Datum zu Datum.

Beide Ehegatten sind befreit, sobald einer 65 ist. Alter und Gewinnanteil werden für jeden Eigentümer gesondert geprüft.

Jede Renovierung der neuen Wohnung ist Reinvestition. Begünstigt sind qualifizierter Erwerb, Bau oder Rehabilitation der neuen Hauptwohnung; bloße Schönheitsreparaturen und Modernisierungen genügen nicht.

Nichtresidenten erhalten alle residenten Befreiungen. Das IRNR enthält nur bestimmte Sonderregeln; die Ü-65-Hauptwohnungsbefreiung wird nicht allgemein übernommen.

Ein im IRPF berechneter Verlust bei der Gesamtimmobilie genügt als Nachweis gegen die Plusvalía. Die kommunale Prüfung betrifft den städtischen Bodenanteil nach eigener gesetzlicher Methode.

Häufige Fragen

Muss die neue Hauptwohnung in Spanien liegen?

Für die residenten IRPF-Reinvestitionsregel ist entscheidend, dass die neue Wohnung die steuerlichen Hauptwohnungsvoraussetzungen erfüllt. Bei grenzüberschreitender Lage müssen Ansässigkeit, tatsächlicher Bezug und Nachweise besonders sorgfältig dokumentiert werden. Die besondere IRNR-Regel für EU-/EWR-Ansässige ist nach ihrem eigenen Wortlaut und Verfahren zu prüfen.

Kann die neue Wohnung schon vor dem Verkauf gekauft werden?

Ja. Die Reinvestition kann grundsätzlich innerhalb der zwei Jahre vor dem Verkauf erfolgen. Kaufdatum, Zahlungen, Finanzierung und späterer Verkauf müssen belegbar sein.

Wird die offene Hypothek vollständig vom Gewinn abgezogen?

Nein. Die Darlehenshauptsumme mindert nicht den Veräußerungsgewinn. Sie mindert nur den für die vollständige Reinvestition maßgeblichen Erlös. Diese beiden Berechnungen dürfen nicht vermischt werden.

Gilt die Ü-65-Befreiung auch bei Ratenzahlung des Kaufpreises?

Ja. Artikel 33 Absatz 4 Buchstabe b LIRPF macht die Befreiung nicht von einer sofortigen vollständigen Kaufpreiszahlung abhängig. Der Übertragungszeitpunkt und die Hauptwohnungsvoraussetzungen bleiben maßgeblich.

Kann ein 65-Jähriger statt der Hauptwohnungsbefreiung die Leibrentenregel wählen?

Beim Verkauf der Hauptwohnung ist die spezielle Befreiung ohne Reinvestition regelmäßig günstiger und eigenständig. Die Leibrentenregel betrifft Gewinne aus anderen Vermögensgegenständen und hat einen Höchstbetrag von 240.000 Euro sowie eine Sechsmonatsfrist.

Welche Gemeinde ist für die Plusvalía zuständig?

Zuständig ist die Gemeinde, in deren Gebiet der städtische Boden liegt. Ihre am Entstehungstag geltende Satzung bestimmt Verfahren, Koeffizienten, Steuersatz und mögliche Vergünstigungen innerhalb des staatlichen Rahmens.

Kann gegen einen fehlerhaften Plusvalía-Bescheid vorgegangen werden?

Ja. Je nach kommunalem Verfahren kommen Berichtigung der Selbstveranlagung, Erstattung zu Unrecht gezahlter Beträge oder Rechtsbehelf gegen einen Bescheid in Betracht. Frist und zuständige Stelle ergeben sich aus dem konkreten Verwaltungsakt und der örtlichen Verfahrensgestaltung.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

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