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Nichtresidenten-Immobilieneinkünfte: Eigennutzung, Vermietung und Modelo 210

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 11. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 16 Min.

Kurz & klar

Ein Nichtresident erklärt eine selbst genutzte oder verfügbare spanische Stadtimmobilie grundsätzlich über einen pauschal zugerechneten Ertrag und vermietete Tage über die tatsächlichen Mieten. Dafür dient Modelo 210; EU-/EWR-Ansässige mit wirksamem Informationsaustausch können bei Vermietung unmittelbar zuordenbare Kosten abziehen und zahlen regelmäßig 19 Prozent, andere Personen grundsätzlich 24 Prozent auf die Bruttoeinnahmen.

Wer außerhalb Spaniens steuerlich ansässig ist und in Spanien eine Immobilie besitzt, kann zwei verschiedene laufende Einkunftsarten verwirklichen: einen pauschal zugerechneten Ertrag für Tage der Eigennutzung oder Verfügbarkeit und tatsächliche Mieteinkünfte für vermietete Tage. Beide werden nach dem Einkommensteuergesetz für Nichtresidenten, dem Impuesto sobre la Renta de no Residentes, kurz IRNR, erklärt. Die korrekte Jahresaufteilung ist ebenso wichtig wie Tarif, Kostenabzug und die ab 2027 geltenden neuen Abgabefristen.

Das Wichtigste im Überblick

Situation Bemessungsgrundlage Typischer Satz Erklärung
Stadtimmobilie wird selbst genutzt oder steht verfügbar leer 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts, zeit- und quotenanteilig 19 Prozent für qualifizierte EU-/EWR-Ansässige, sonst grundsätzlich 24 Prozent Modelo 210 für zugerechnete Einkünfte
Immobilie ist vermietet; Eigentümer in EU/EWR mit wirksamem Informationsaustausch Bruttomiete abzüglich unmittelbar zusammenhängender, nachgewiesener Kosten 19 Prozent Modelo 210 für Mieteinkünfte
Immobilie ist vermietet; Eigentümer in anderem Staat Grundsätzlich Bruttomiete ohne Kostenabzug 24 Prozent Modelo 210 für Mieteinkünfte
Wechsel zwischen Vermietung und Verfügbarkeit Miete für vermietete Tage; Zurechnung für übrige verfügbare Tage Jeweils nach Einkunftsart Getrennte oder zulässig zusammengefasste Angaben nach den Formularregeln
Mehrere Eigentümer Jeder erklärt seine eigene Quote Nach Ansässigkeit jedes Eigentümers Grundsätzlich eigenes Modelo 210 je Person

Der Besitz einer spanischen Immobilie macht eine Person nicht automatisch zum spanischen Steuerresidenten. Umgekehrt entfällt die Nichtresidentensteuer nicht, weil die Immobilie keine Einnahmen erwirtschaftet.

Wer als Nichtresident erklärt

Dieser Artikel betrifft natürliche Personen, die für das betreffende Kalenderjahr nicht dem spanischen IRPF als Residenten unterliegen und die spanische Immobilie ohne eine spanische Betriebsstätte halten. Die Ansässigkeit muss nach spanischem Recht und bei Doppelansässigkeit nach dem einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen bestimmt werden.

Staatsangehörigkeit, Meldeadresse und Immobilienbesitz sind nur einzelne Anhaltspunkte. Eine Person kann deutsche Staatsangehörige und trotzdem spanischer IRPF-Resident sein; ebenso kann eine spanische Staatsangehörige im IRNR erfasst werden, wenn sie steuerlich außerhalb Spaniens ansässig ist.

Bei Ehegatten oder Miteigentümern wird nicht einfach eine gemeinsame Immobilienerklärung abgegeben. Jeder Eigentümer, Nießbraucher oder sonstige Inhaber des maßgeblichen dinglichen Rechts erklärt grundsätzlich den auf ihn entfallenden Anteil. Eine besondere gemeinsame Erklärungsmöglichkeit für Ehegatten bei einer Veräußerung ist nicht auf laufende Miet- oder Eigennutzungseinkünfte übertragbar.

Eigennutzung und Leerstand: zugerechneter Ertrag

Artikel 24 Absatz 5 IRNR verweist für natürliche Personen auf die Zurechnungsregeln des Artikel 85 LIRPF. Betroffen sind insbesondere spanische Stadtimmobilien, die dem nichtresidenten Eigentümer oder Rechtsinhaber zur Verfügung stehen, ohne vermietet oder einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet zu sein.

Die Grundformel lautet:

Katasterwert × 1,1 oder 2 Prozent × verfügbare Tage / Kalendertage × Beteiligungsquote

Der errechnete Betrag ist die steuerliche Bemessungsgrundlage, nicht der Zahlbetrag. Auf ihn wird der IRNR-Satz angewandt. Aufwendungen werden gegen diese pauschale Zurechnung nicht abgezogen.

Satz von 1,1 Prozent

Nach der allgemeinen Regel gelten 1,1 Prozent, wenn der Katasterwert im Steuerjahr oder in einem der zehn vorangegangenen Steuerzeiträume durch ein kollektives allgemeines Bewertungsverfahren revidiert, geändert oder festgesetzt wurde.

Für 2025 bestand eine befristete Sonderregel: Bei einem Wirksamwerden der Katasterwertrevision ab 1. Januar 2012 konnte der Satz von 1,1 Prozent gelten. Diese Regel ist für die im Jahr 2026 abzugebende Erklärung der zugerechneten Einkünfte 2025 weiterhin relevant.

Für Einkünfte des Jahres 2026 ist am 11. August 2026 keine Verlängerung dieser Sonderregel veröffentlicht. Nach der derzeit geltenden allgemeinen Vorschrift zählt daher nur eine Revision im Jahr 2026 oder in den zehn vorangegangenen Steuerzeiträumen. Dieser Rechtsstand ist vor der Erklärung 2027 erneut zu prüfen.

Satz von 2 Prozent

Liegt die maßgebliche Revision außerhalb des allgemeinen Zeitfensters, werden grundsätzlich 2 Prozent des Katasterwerts angesetzt.

Ist am Steuerentstehungstag der IRNR – grundsätzlich am 31. Dezember – kein Katasterwert vorhanden oder dem Steuerpflichtigen mitgeteilt, gelten 1,1 Prozent von 50 Prozent des höheren Werts aus steuerlich überprüftem Wert und Erwerbspreis beziehungsweise Gegenleistung.

Zeitanteil und Rechte

Die Zurechnung wird nur für die Tage vorgenommen, an denen das Objekt verfügbar ist. Erwerb, Verkauf, Vermietung, Bauphase oder ein rechtlicher Nutzungswechsel teilen das Jahr auf. Bei Miteigentum wird nach Quote gerechnet. Besteht ein Nießbrauch, erklärt grundsätzlich der Nießbraucher statt des nackten Eigentümers.

Unbebaute Grundstücke, Gebäude im Bau und aus städtebaulichen Gründen objektiv nicht nutzbare Immobilien fallen für die betreffenden Zeiten grundsätzlich nicht unter diese Zurechnung. Ein bloßer Leerstand oder ein erfolgloses Verkaufsangebot genügt dagegen nicht.

Vermietung: tatsächliche Einkünfte

Für vermietete Tage wird die tatsächlich vereinbarte Gegenleistung erfasst. Dazu zählen neben der Grundmiete auch Beträge, die der Mieter für Rechnung des Eigentümers übernimmt.

Die Bemessungsgrundlage hängt wesentlich vom Ansässigkeitsstaat des Eigentümers ab.

EU-/EWR-Ansässige mit wirksamem Informationsaustausch

Natürliche Personen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums mit wirksamem steuerlichen Informationsaustausch ansässig sind, können unmittelbar mit der spanischen Miete zusammenhängende Aufwendungen nach den IRPF-Grundsätzen abziehen.

Die amtlichen Hinweise erfassen neben den EU-Staaten Island und Norwegen sowie Liechtenstein seit dem 11. Juli 2021. Voraussetzung ist eine gültige steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung. Ohne Nachweis kann der Kostenabzug versagt oder die tarifliche Einordnung nicht anerkannt werden.

Abziehbar können insbesondere sein:

  • Finanzierungskosten;
  • Reparatur und Erhaltung;
  • IBI und nicht strafende objektbezogene Abgaben;
  • Gemeinschaftskosten und Versicherungen;
  • Verwaltung und Rechtsverfolgung;
  • Abschreibung des Gebäudes ohne Bodenanteil;
  • weitere unmittelbar und untrennbar mit der spanischen Miete zusammenhängende Kosten.

Die IRPF-Ermäßigungen von 50, 60, 70 oder 90 Prozent für Wohnraumvermietung gelten im IRNR nicht. Der Nichtresident zieht nur die nach Artikel 24 IRNR zulässigen Kosten ab.

Der reguläre Steuersatz beträgt 19 Prozent.

Ansässige anderer Staaten

Für Personen außerhalb der begünstigten EU-/EWR-Gruppe wird die Bemessungsgrundlage grundsätzlich aus den Bruttoeinnahmen ohne Kostenabzug gebildet. Der allgemeine Satz beträgt 24 Prozent.

Die gesetzliche Beschränkung des Kostenabzugs ist jedoch unionsrechtlich umstritten: Die Audiencia Nacional erkannte mit Urteil vom 28. Juli 2025 (Recurso 636/2021) einer in den USA ansässigen Vermieterin unmittelbar zusammenhängende Kosten zu. Die übrigen Abzugsvoraussetzungen waren unstreitig; das Gericht berücksichtigte auch den Informationsaustausch zwischen Spanien und den USA. Das Urteil kann bei vergleichbaren Sachverhalten einen Antrag auf Berichtigung noch nicht verjährter Modelo-210-Erklärungen stützen. Es ersetzt nicht den Nachweis der einzelnen Kosten und gewährt weder automatisch den 19-Prozent-Satz noch die IRPF-Wohnraumermäßigung.

Ein Doppelbesteuerungsabkommen kann die Besteuerung im Ansässigkeitsstaat koordinieren, beseitigt aber regelmäßig nicht das spanische Besteuerungsrecht für in Spanien belegene Immobilien. Es ersetzt auch nicht die innerstaatliche Voraussetzung für den spanischen Kostenabzug.

Vermietete und verfügbare Tage richtig aufteilen

Eine Immobilie kann in demselben Jahr beide Einkunftsarten erzeugen. Für jeden Zeitraum ist zu dokumentieren:

  • tatsächlicher Beginn und Ende des Mietverhältnisses;
  • Tage der entgeltlichen Überlassung;
  • Tage der Eigennutzung;
  • verfügbare Leerstandstage;
  • gegebenenfalls Tage objektiver Unbenutzbarkeit;
  • Beteiligungsquote und Rechtsinhaber.

Für vermietete Tage werden tatsächliche Einkünfte erklärt. Für die übrigen nutzbaren Tage folgt die pauschale Zurechnung. Aufwendungen sind grundsätzlich dem Mietzeitraum und der Mieterzielung zuzuordnen; sie mindern nicht den zugerechneten Ertrag.

Modelo 210: getrennte Einkunftsarten und Zusammenfassung

Modelo 210 ist die Selbstveranlagung für Einkünfte eines Nichtresidenten ohne Betriebsstätte. Die Erklärung wird einkunfts-, steuerpflichtigen- und objektbezogen ausgefüllt. Für Einkünfte, bei denen der Steuerabzug nach Artikel 31 LIRNR ordnungsgemäß vorgenommen wurde, besteht nach Artikel 28 Absatz 3 grundsätzlich keine zusätzliche Erklärungspflicht. Eine Erstattung zu hoch einbehaltener Steuer kann gleichwohl über Modelo 210 beantragt werden.

Mieteinkünfte können unter den amtlichen Voraussetzungen zusammengefasst werden, wenn insbesondere Steuerpflichtiger, Einkunftsart, Steuersatz und Immobilie beziehungsweise Recht übereinstimmen. Seit 2024 erfolgt eine zulässige Zusammenfassung der Mieteinkünfte jährlich statt quartalsweise. Eine Zusammenfassung ändert jedoch nicht die Pflicht, Einnahmen, Tage und Kosten nachvollziehbar zu belegen.

Eigennutzungszurechnung und Mieteinkünfte sind unterschiedliche Einkunftsarten. Sie dürfen nicht in einer einzigen Nettorechnung miteinander verrechnet werden. Ebenso dürfen Kosten der Vermietung nicht gegen die pauschale Eigennutzungsbemessungsgrundlage gesetzt werden.

Die Fristen im Übergang 2026/2027

Die Orden HAC/623/2026 hat das Modelo 210 und seine Fristen geändert. Die Änderung wurde am 23. Juni 2026 veröffentlicht. Für die laufende Praxis ist zwischen dem Jahr der Einkunft, dem Erklärungstyp und dem Zeitpunkt der Anwendung zu unterscheiden.

Zugerechnete Einkünfte 2025

Für den Ertrag aus Eigennutzung oder Verfügbarkeit des Jahres 2025 bleibt die bisherige Frist bestehen:

  • Abgabe vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026;
  • bei Bankeinzug regelmäßig nur bis 23. Dezember 2026.

Die neue Frist beginnt erst mit zugerechneten Einkünften des Jahres 2026.

Zugerechnete Einkünfte 2026

Für das Jahr 2026 gilt erstmals:

  • Abgabe vom 1. April bis 31. Dezember 2027;
  • Bankeinzug vom 1. April bis 23. Dezember 2027.

Die Erklärung kann damit nicht mehr bereits ab Januar 2027 eingereicht werden.

Mieteinkünfte bis zum dritten Quartal 2026

Für getrennte Mieterklärungen mit positivem Zahlbetrag und Entstehung bis einschließlich 30. September 2026 gelten noch die bisherigen Quartalsfristen. Die Erklärung ist grundsätzlich in den ersten 20 Kalendertagen des auf das Quartalsende folgenden Monats abzugeben:

  • erstes Quartal: 1. bis 20. April 2026;
  • zweites Quartal: 1. bis 20. Juli 2026;
  • drittes Quartal: 1. bis 20. Oktober 2026.

Bei Bankeinzug endet die praktische Frist grundsätzlich bereits am 15. Tag des jeweiligen Monats.

Mieteinkünfte des vierten Quartals 2026 und spätere Jahre

Für getrennte positive Mieteinkünfte, die ab dem 1. Oktober 2026 entstehen, greift erstmals die neue jährliche Aprilfrist. Die Einkünfte des vierten Quartals 2026 sind daher grundsätzlich vom 1. bis 20. April 2027 zu erklären; bei Bankeinzug bis 15. April 2027.

Für eine zulässige jährliche Zusammenfassung positiver Mieteinkünfte des gesamten Jahres 2026 gilt ebenfalls der Zeitraum 1. bis 20. April 2027, bei Bankeinzug bis 15. April.

Null- und Erstattungserklärungen

Erklärungen mit Nullbetrag sind grundsätzlich vom 1. bis 20. Januar des Folgejahres einzureichen. Erstattungserklärungen können grundsätzlich ab 1. Februar des Folgejahres abgegeben werden. Die Vierjahresfrist läuft ab dem Ende der Frist zur Erklärung und Abführung des jeweiligen Steuerabzugs.

Diese Kategorien müssen anhand des konkreten Ergebnisses gewählt werden. Eine positive Jahresmiete darf nicht allein zur Fristverschiebung als Null- oder Erstattungsfall behandelt werden.

Neues Formular ab 1. Januar 2027

Die geänderte Formularfassung ist für Einreichungen ab dem 1. Januar 2027 anzuwenden, unabhängig davon, wann die Einkünfte entstanden sind. Sie enthält unter anderem erweiterte Angaben zu Tagen, Beteiligungsquoten und einen Anhang für abzugsfähige Aufwendungen.

Eine im Juli 2026 veröffentlichte amtliche Berichtigung betrifft technische Felder des Modelo 296, nicht die vorstehenden Fristen des Modelo 210.

Tarife und Berechnungsbeispiele

Beispiel 1: Eigennutzung im Jahr 2026

Eine in Deutschland ansässige Person besitzt allein eine spanische Wohnung mit einem Katasterwert von 250.000 Euro. Der Katasterwert wurde 2020 im maßgeblichen Verfahren revidiert. Die Wohnung steht im gesamten Jahr 2026 zur Verfügung.

  • zugerechneter Ertrag: 250.000 × 1,1 Prozent = 2.750 Euro
  • IRNR bei 19 Prozent: 522,50 Euro

Das Modelo 210 für 2026 ist vom 1. April bis 31. Dezember 2027 einzureichen. Bei Bankeinzug endet die Frist am 23. Dezember 2027.

Wäre die letzte maßgebliche Revision bereits 2013 wirksam geworden, hätte die Sonderregel für 2025 noch 1,1 Prozent ermöglichen können. Für 2026 liegt 2013 außerhalb des allgemeinen Zeitfensters; nach dem Rechtsstand vom 11. August 2026 wären grundsätzlich 2 Prozent anzusetzen.

Beispiel 2: Vermietung und Leerstand

Eine in Deutschland ansässige Eigentümerin vermietet eine Wohnung mit Katasterwert 180.000 Euro im Jahr 2026 für 90 Tage. Die Bruttomiete beträgt 12.000 Euro. Unmittelbar zuordenbare und nachgewiesene Kosten betragen 3.000 Euro. Die übrigen 275 Tage steht die Wohnung zur Verfügung. Der Katasterwert erfüllt die 1,1-Prozent-Voraussetzung.

Mietzeit:

  • Netto: 12.000 − 3.000 = 9.000 Euro
  • IRNR: 9.000 × 19 Prozent = 1.710 Euro

Verfügbare Zeit:

  • Zurechnung: 180.000 × 1,1 Prozent × 275 / 365 = 1.491,78 Euro
  • IRNR: 1.491,78 × 19 Prozent = 283,44 Euro

Die beiden Beträge folgen unterschiedlichen Einkunftsarten. Die 3.000 Euro Mietkosten dürfen die 1.491,78 Euro Zurechnung nicht mindern.

Zahlungs- und Einreichungswege

Modelo 210 kann über das elektronische Portal der Agencia Tributaria eingereicht werden. Je nach Fall sind elektronische Identifikation, Referenznummer, spanische oder ausländische Bankverbindung und unterschiedliche Zahlungswege möglich. Ein Nichtresident kann einen Vertreter einsetzen, bleibt aber selbst Steuerpflichtiger.

Vor der ersten Erklärung sind insbesondere zu klären:

  • spanische Steueridentifikationsnummer NIF beziehungsweise NIE;
  • Katasterreferenz und Lageangaben;
  • Eigentums- oder Nießbrauchsquote;
  • Einkunftsart und Entstehungszeitraum;
  • Ansässigkeitsstaat und gültige Ansässigkeitsbescheinigung;
  • Bankkonto und zulässiger Zahlungsweg;
  • bei Kostenabzug vollständige Rechnungen und Zahlungsbelege.

Für die hier behandelten natürlichen Personen gilt eine ausländische steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung beim Modelo 210 ein Jahr ab Ausstellung. Für wiederkehrende Erklärungen ist die Aktualität zu überwachen.

Korrektur, Nachzahlung und Erstattung

Wurde ein Betrag zu niedrig erklärt, ist grundsätzlich eine ergänzende Selbstveranlagung einzureichen. Bei zu hoher Zahlung kommt eine Berichtigung beziehungsweise Erstattung nach den allgemeinen Verfahrensregeln in Betracht.

Die Verwaltung kann insbesondere folgende Nachweise verlangen:

  • Eigentumsurkunde und Katasterdaten;
  • Mietvertrag und Mieteingänge;
  • tagegenaue Nutzungsübersicht;
  • Rechnungen, Zahlungsbelege und Zinsbescheinigungen;
  • Aufteilung von Boden und Gebäude;
  • Ansässigkeitsbescheinigung;
  • Vertretungsnachweis;
  • bei einer Erstattung Bank- und Identifikationsnachweise.

Die bloße Übermittlung einer Summe ohne Objekt- und Zeitraumbezug genügt bei einer Prüfung regelmäßig nicht.

Deutschland–Spanien-Abgrenzung

Spanien darf Einkünfte aus einer in Spanien belegenen Immobilie besteuern. Eine in Deutschland ansässige Person muss die Einkünfte dennoch nach deutschem Recht und dem Doppelbesteuerungsabkommen einordnen. Die spanische Steuer wird nicht automatisch außerhalb einer deutschen Erklärung berücksichtigt.

Die spanische Eigennutzungszurechnung kann im deutschen Steuerrecht anders behandelt werden als tatsächliche Miete. Auch der spanische Kostenabzug ist nicht identisch mit einer deutschen Einkunftsermittlung. Beide Staaten benötigen daher eine eigene Rechnung auf Grundlage derselben Belege.

Für die spanische 19-Prozent- und Kostenregel ist der Wohnsitz in Deutschland als EU-Mitgliedstaat relevant. Ein späterer Umzug in einen Drittstaat kann Tarif und Abzug ab dem betreffenden Steuerjahr verändern, selbst wenn die Immobilie unverändert bleibt.

Was nicht zu diesem laufenden Modelo-210-Thema gehört

Der Verkauf einer Immobilie führt zu einer eigenen Gewinnermittlung, einem besonderen Modelo-210-Zeitraum und grundsätzlich zum 3-Prozent-Einbehalt durch den Käufer. Diese Regeln dürfen nicht mit den laufenden Eigennutzungs- und Mieterklärungen vermischt werden.

Ebenso sind touristische Lizenz, Plattformmeldungen und zivilrechtliche Ferienvermietung eigenständige Prüfungen. Steuerlich kann eine touristische Vermietung zwar Mieteinkünfte im IRNR erzeugen, sie beantwortet aber nicht die genehmigungsrechtliche Zulässigkeit.

Praktische Jahresarbeitsfolge

  1. Ansässigkeit und begünstigte EU-/EWR-Zuordnung für jeden Eigentümer prüfen.
  2. Eigentums-, Nießbrauchs- und Beteiligungsquoten dokumentieren.
  3. Kalender mit Miet-, Eigen- und Leerstandstagen führen.
  4. Katasterwert und Wirksamkeitsjahr der Revision feststellen.
  5. Bruttomieten und objektbezogene Kosten getrennt erfassen.
  6. Kostenabzug und Nachweise nach Ansässigkeitsstaat prüfen; bei Drittstaaten gegebenenfalls den beschriebenen unionsrechtlichen Berichtigungsweg gesondert verfolgen.
  7. Eigennutzungszurechnung separat berechnen.
  8. Erklärungstyp und zulässige Zusammenfassung wählen.
  9. Für 2026 die Übergangsfristen und ab 2027 die neue Formularfassung beachten.
  10. Deutsche Erklärung und Abkommensbehandlung getrennt abstimmen.

Typische Fehler

Ohne Miete gibt es keine Steuer. Eine verfügbare spanische Stadtimmobilie kann einen zugerechneten IRNR-Ertrag auslösen.

Jeder Nichtresident darf Kosten abziehen. Der Abzug ist grundsätzlich auf die gesetzlich begünstigte EU-/EWR-Gruppe mit wirksamem Informationsaustausch und belastbarem Nachweis beschränkt.

Die IRPF-Wohnraumermäßigung gilt auch im Modelo 210. Die Ermäßigungen von 50 bis 90 Prozent werden nicht auf Nichtresidenten übertragen.

Ein Ehepaar gibt ein gemeinsames Modelo 210 ab. Laufende Immobilienerträge werden grundsätzlich je Eigentümer und Quote erklärt.

Alle Mieteinkünfte 2026 sind im Januar 2027 fällig. Die Orden HAC/623/2026 verschiebt positive Mieteinkünfte des vierten Quartals 2026 und zulässige Jahreszusammenfassungen in den April 2027.

Die neue Eigennutzungsfrist gilt schon für das Jahr 2025. Einkünfte 2025 bleiben bis 31. Dezember 2026 erklärbar; die April-bis-Dezember-Frist beginnt mit 2026.

Mietkosten können die Eigennutzungszurechnung ausgleichen. Beide Bemessungsgrundlagen bleiben getrennt.

Häufige Fragen

Muss für jede Wohnung ein eigenes Modelo 210 abgegeben werden?

Die Erklärung ist grundsätzlich objekt- und einkunftsbezogen. Zulässige Zusammenfassungen haben enge Voraussetzungen. Unterschiedliche Immobilien, Steuersätze oder Einkunftsarten dürfen nicht beliebig in einer Summe verbunden werden.

Kann ein deutscher Eigentümer die Gebäudeabschreibung abziehen?

Bei nachgewiesener deutscher Steueransässigkeit gehört er zur begünstigten EU-Gruppe. Eine spanische Gebäudeabschreibung kann daher nach den IRPF-Grundsätzen unmittelbar zuordenbar sein. Bodenanteil, Bemessungsgrundlage, Miettage und Belege müssen korrekt bestimmt werden.

Gilt 19 Prozent auch für einen in der Schweiz Ansässigen?

Die Schweiz gehört nicht zur EU und nicht zum Europäischen Wirtschaftsraum. Für laufende Miet- und Eigennutzungseinkünfte gilt daher grundsätzlich der allgemeine Satz von 24 Prozent, sofern keine spezielle innerstaatliche Änderung eingreift. Das Doppelbesteuerungsabkommen allein erweitert nicht die EU-/EWR-Kostenregel.

Wie wird eine Immobilie behandelt, die kostenlos Angehörigen überlassen wird?

Eine unentgeltliche Überlassung erzeugt nicht automatisch eine abzugsfähige Vermietung. Je nach rechtlicher Gestaltung und Verfügbarkeit kann die pauschale Zurechnung greifen. Ein behaupteter Null-Mietvertrag ersetzt die Einordnung nicht.

Kann das Modelo 210 vor dem Beginn der gesetzlichen Frist eingereicht werden?

Nur innerhalb des für den Erklärungstyp vorgesehenen Zeitraums. Für zugerechnete Einkünfte 2026 beginnt die neue Frist ausdrücklich erst am 1. April 2027.

Welche Frist gilt für den Immobilienverkauf?

Die besondere Verkaufsfrist bleibt getrennt: Der Käufer führt den 3-Prozent-Einbehalt mit Modelo 211 innerhalb eines Monats ab; der Verkäufer hat anschließend drei Monate für sein Verkaufs-Modelo 210. Die neue jährliche Mietfrist ändert diesen Ablauf nicht.

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