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Langzeitvermietung einer Immobilie in Spanien

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 11. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 17 Min.

Kurz & klar

Bei einer echten Wohnraum-Langzeitvermietung erklärt ein spanischer Resident die Mieten im IRPF, zieht nachgewiesene notwendige Aufwendungen und Abschreibungen ab und kann auf einen positiven Nettoertrag je nach Vertrag und Voraussetzungen eine Ermäßigung von 50, 60, 70 oder 90 Prozent erhalten. Nichtresidenten verwenden grundsätzlich Modelo 210 und unterliegen eigenen Abzugs- und Tarifregeln.

„Langzeitvermietung“ ist kein eigenständiger Steuertatbestand. Entscheidend ist, ob die Immobilie dem Mieter zur dauerhaften Befriedigung seines Wohnbedürfnisses überlassen wird, ob der Vermieter in Spanien steuerlich ansässig ist und welche Aufwendungen dem vermieteten Zeitraum tatsächlich zugeordnet werden können. Ein Vertrag über viele Monate kann steuerlich trotzdem Saison- oder Geschäftsvermietung sein, wenn der vereinbarte Zweck nicht dauerhaftes Wohnen ist.

Das Wichtigste im Überblick

Prüffrage Steuerliche Folge
Mieter nutzt die Immobilie als dauerhafte Wohnung Grundsätzlich Wohnraumvermietung; bei Residenten kann die besondere IRPF-Ermäßigung des positiven Nettoertrags greifen
Vertrag dient nur einem vorübergehenden Bedarf, etwa einer Saison Keine Wohnraumermäßigung allein wegen langer Vertragsdauer
Vermieter ist in Spanien ansässig Erklärung im jährlichen IRPF, regelmäßig Modelo 100
Vermieter ist nicht in Spanien ansässig Erklärung nach IRNR mit Modelo 210; Abzug und Tarif hängen insbesondere von EU-/EWR-Ansässigkeit ab
Wohnung wird ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet Vermietung ist regelmäßig von der spanischen Umsatzsteuer befreit
Hotelähnliche Leistungen oder geschäftliche Nutzung Umsatzsteuerbefreiung und einkommensteuerliche Einordnung können abweichen
Immobilie steht zeitweise leer und verfügbar Für diese Tage können Kosten zu kürzen und bei Residenten beziehungsweise Nichtresidenten zugerechnete Immobilienerträge zu erklären sein

Für die IRPF-Ermäßigung ist nicht das Etikett „Langzeitvertrag“ ausschlaggebend. Der Vertrag und die tatsächliche Nutzung müssen auf die dauerhafte Wohnung des Mieters gerichtet sein.

Wohnraumvermietung, Saisonmiete und Ferienvermietung trennen

Artikel 2 des spanischen Mietgesetzes, der Ley de Arrendamientos Urbanos, beschreibt die Wohnraummiete als Überlassung eines bewohnbaren Gebäudes, deren Hauptzweck die dauerhafte Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters ist. Artikel 3 ordnet Vermietungen für eine Saison oder einen anderen vorübergehenden Zweck den Nutzungen zu, die nicht Wohnraummiete im engeren Sinn sind.

Die Laufzeit allein entscheidet daher nicht:

  • Eine zwölfmonatige Überlassung kann Saisonmiete sein, wenn sie erkennbar nur ein befristetes Studien-, Arbeits- oder Erholungsbedürfnis deckt und der dauerhafte Lebensmittelpunkt anderswo bleibt.
  • Ein mehrjähriger Vertrag kann echte Wohnraummiete sein, wenn die Immobilie die gewöhnliche Wohnung des Mieters bildet.
  • Eine kurzfristige touristische Vermietung mit wechselnden Gästen und gegebenenfalls touristischer Vermarktung ist gesondert zu behandeln.

Die steuerliche Ermäßigung für Wohnraum verlangt eine tatsächliche Wohnnutzung. Ein Vertrag mit einer Gesellschaft kann nur dann in Betracht kommen, wenn die ausschließliche Nutzung als konkret bestimmte Wohnung natürlicher Personen belastbar vereinbart und tatsächlich umgesetzt wird. Eine allgemeine Überlassung „für Mitarbeiter“ ohne bestimmte Wohnungsnutzer reicht nicht ohne Weiteres.

Besteuerung beim in Spanien ansässigen Vermieter

Bei einem privaten Vermieter gehören die Mieten grundsätzlich zu den Einkünften aus Immobilienkapital. Ausgangspunkt sind sämtliche Gegenleistungen, die der Vermieter wegen der Überlassung erhält. Dazu können neben der Grundmiete auch vom Mieter übernommene, eigentlich den Vermieter treffende Kosten gehören.

Wird die Vermietung als wirtschaftliche Tätigkeit organisiert, ändert sich die Einkunftsart. Artikel 27 Absatz 2 LIRPF verlangt für die Immobilienvermietung als actividad económica mindestens eine Person, die mit Arbeitsvertrag in Vollzeit für die Organisation der Vermietung beschäftigt wird. In diesem Fall werden Betriebseinkünfte statt Immobilienkapitalerträge ermittelt; die besonderen Ermäßigungen des Artikel 23 für Wohnraumkapitalerträge sind nicht schematisch anwendbar.

Die Berechnung verläuft in drei Ebenen:

  1. Bruttoeinnahmen erfassen.
  2. Gesetzlich abzugsfähige Aufwendungen und Abschreibung abziehen.
  3. Auf einen positiven Nettoertrag gegebenenfalls die besondere Wohnraumermäßigung anwenden.

Die Ermäßigung ist kein Kostenabzug. Sie wird erst nach Ermittlung des positiven Nettoertrags berechnet und beeinflusst nicht die Frage, welche Aufwendungen tatsächlich angefallen und abzugsfähig sind.

Welche Aufwendungen abziehbar sein können

Artikel 23 LIRPF und die IRPF-Verordnung erlauben Aufwendungen, die zur Erzielung der Mieteinnahmen notwendig sind. Typische Gruppen sind:

  • Zinsen und sonstige Finanzierungskosten für Fremdmittel, die für Erwerb oder Verbesserung der vermieteten Immobilie eingesetzt wurden;
  • Reparatur- und Erhaltungsaufwendungen;
  • nicht strafende staatliche, autonome oder kommunale Abgaben wie die Immobiliensteuer IBI oder Abfallgebühren;
  • Beiträge zur Eigentümergemeinschaft, soweit sie den Vermieter treffen und mit dem Mietobjekt zusammenhängen;
  • Versicherungsprämien, etwa Gebäude-, Haftpflicht- oder Mietausfallversicherung;
  • Kosten für Verwaltung, Rechtsverfolgung, Vertragsgestaltung und Einziehung der Miete;
  • Versorgungskosten, soweit sie wirtschaftlich beim Vermieter verbleiben;
  • steuerliche Abschreibung des Gebäudes und bestimmter mitvermieteter Wirtschaftsgüter;
  • nachgewiesene Forderungsausfälle unter den gesetzlichen Voraussetzungen.

Jede Ausgabe muss dem Mietobjekt und dem vermieteten Zeitraum zugeordnet, wirtschaftlich notwendig und durch eine ordnungsgemäße Rechnung oder einen gleichwertigen Beleg nachgewiesen sein. Private Kosten des Eigentümers und nicht objektbezogene Pauschalen sind nicht abzugsfähig.

Begrenzung für Zinsen sowie Reparatur und Erhaltung

Finanzierungskosten sowie Reparatur- und Erhaltungsaufwendungen sind gemeinsam auf die Bruttoeinnahmen des jeweiligen Objekts begrenzt. Ein darüber hinausgehender Betrag kann nach den gesetzlichen Regeln in den vier folgenden Jahren genutzt werden, wiederum innerhalb der jeweiligen Grenze.

Diese Begrenzung betrifft nicht automatisch alle Kostenarten. Abschreibung, IBI oder Versicherung werden nach ihren eigenen Voraussetzungen geprüft.

Reparatur oder Verbesserung

Die Unterscheidung ist zentral:

  • Reparatur und Erhaltung stellen den bisherigen Zustand oder die Nutzbarkeit wieder her. Solche Kosten können grundsätzlich im Zahlungs- beziehungsweise Entstehungsjahr abziehbar sein.
  • Verbesserungen erweitern Kapazität, Nutzbarkeit oder Wert über den bisherigen Zustand hinaus. Sie werden nicht vollständig als laufende Ausgabe abgezogen, sondern erhöhen regelmäßig die Abschreibungsbasis und später den Erwerbswert bei einem Verkauf.

Eine neue, hochwertigere Ausstattung ist nicht automatisch vollständig Verbesserung; ebenso ist eine umfassende Baumaßnahme nicht automatisch Reparatur. Rechnungspositionen, technische Beschreibung und Vorher-Nachher-Zustand müssen getrennt dokumentiert werden.

Abschreibung des Gebäudes

Für ein entgeltlich erworbenes Gebäude gilt grundsätzlich eine jährliche Abschreibung von höchstens 3 Prozent auf den höheren der folgenden Gebäudewerte:

  • anteiliger Erwerbswert einschließlich zuordenbarer Erwerbsnebenkosten und Verbesserungen oder
  • im Katasterwert enthaltener Gebäudewert.

Der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben. Enthält die Kaufurkunde keine belastbare Aufteilung, wird häufig das Verhältnis von Gebäude- und Bodenwert im Kataster als Aufteilungsschlüssel verwendet.

Bei Erbschaft oder Schenkung ist nach der AEAT-Anleitung der nach den Regeln der Erbschaft- und Schenkungsteuer angesetzte oder geprüfte Wert zuzüglich zugehöriger Erwerbskosten und Verbesserungen maßgeblich, ohne Bodenanteil. Die kumulierte Abschreibung darf den steuerlichen Erwerbswert des Gebäudes nicht übersteigen. Die AEAT erläutert außerdem einen jährlichen Satz zwischen 1 und 3 Prozent und beim späteren Verkauf die Kürzung um die zuvor abgezogene Abschreibung. Ein zulässig niedrigerer Satz darf daher nicht nachträglich schematisch durch 3 Prozent ersetzt werden; die jeweiligen Jahresansätze und Belege bleiben erforderlich.

Mitvermietete Möbel und Einrichtungen können nach ihrer eigenen Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Ein Gesamtbetrag ohne Inventarliste und Anschaffungsnachweise erschwert die Zuordnung.

Leerstand und gemischte Nutzung

Wird die Immobilie nur während eines Teils des Jahres vermietet, werden laufende Aufwendungen grundsätzlich nur dem vermieteten Zeitraum zugerechnet, soweit sie nicht unmittelbar durch die konkrete Vermietung veranlasst sind. Für die übrigen Tage kann bei einer verfügbaren Immobilie eine steuerliche Einkommenszurechnung entstehen.

Beispiel: Eine Wohnung ist bis 30. September vermietet und steht danach nutzbar leer. Die tatsächlichen Mieten und anteiligen Aufwendungen betreffen den Vermietungszeitraum. Für die verfügbaren Tage ab 1. Oktober wird die Zurechnung nach den Regeln für nicht vermietete Immobilien geprüft. Eine doppelte Besteuerung derselben Tage findet nicht statt.

Eine nachweisbare, unmittelbar zur erneuten Vermietung erforderliche Ausgabe kann im Einzelfall anders zu beurteilen sein als eine allgemeine Jahresausgabe. Die bloße Vermietungsabsicht macht jedoch nicht sämtliche Leerstandskosten automatisch abzugsfähig.

Die Ermäßigungen für Wohnraumvermietung

Die prozentuale Ermäßigung gilt nur für einen positiven Nettoertrag aus einer tatsächlichen Wohnraumvermietung. Sie beträgt je nach Sachverhalt 50, 60, 70 oder 90 Prozent.

Verträge vor dem 26. Mai 2023

Für Wohnraummietverträge, die vor Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes am 26. Mai 2023 geschlossen wurden, bleibt nach der Übergangsregel grundsätzlich die frühere Ermäßigung von 60 Prozent anwendbar.

Neue allgemeine Ermäßigung von 50 Prozent

Seit dem Steuerjahr 2024 gilt für ab dem 26. Mai 2023 geschlossene Wohnraummietverträge grundsätzlich eine Ermäßigung von 50 Prozent des positiven Nettoertrags, sofern keine höhere besondere Ermäßigung greift. Für das Steuerjahr 2023 galt noch die vorherige 60-Prozent-Regel.

Ermäßigung von 90 Prozent

90 Prozent können gelten, wenn derselbe Vermieter in einer amtlich erklärten angespannten Wohnungsmarktzone einen neuen Wohnraummietvertrag abschließt und die Anfangsmiete gegenüber der letzten Miete aus einem früheren Vertrag für dieselbe Wohnung nach der gesetzlich vorgeschriebenen Aktualisierung um mehr als 5 Prozent reduziert wird.

Die bloße Wahrnehmung eines angespannten Marktes genügt nicht. Das Gebiet muss im staatlich vorgesehenen Verfahren offiziell erklärt und veröffentlicht sein. Die am 29. Juli 2026 veröffentlichte Liste enthält die im zweiten Quartal 2026 neu erklärten Zonen und führt keine Gemeinde der Illes Balears auf; sie ist aber kein kumuliertes Verzeichnis sämtlicher noch geltender Ausweisungen. Auch auf Mallorca setzt die 90-Prozent-Variante eine für den Vertrag maßgebliche amtliche Zonenausweisung und die vorgeschriebene Mietsenkung voraus. Hohe lokale Marktnachfrage allein genügt nicht.

Ermäßigung von 70 Prozent

70 Prozent können insbesondere in zwei Gruppen greifen:

  • erstmalige Vermietung der Wohnung in einer amtlich angespannten Wohnungsmarktzone an einen Mieter zwischen 18 und 35 Jahren; bei mehreren Mietern wird nur der auf die begünstigten Personen entfallende Anteil erfasst;
  • bestimmte Überlassungen an eine öffentliche Verwaltung oder an eine gemeinnützige Einrichtung beziehungsweise im Rahmen eines qualifizierten öffentlichen Wohnprogramms, wenn die gesetzlichen Sozial- und Mietbedingungen eingehalten werden.

Die zweite Gruppe ist nicht mit jeder Vermietung an eine Organisation gleichzusetzen. Bei einer öffentlichen Verwaltung oder einer Einrichtung im Sonderregime des Titels II der Ley 49/2002 muss die Überlassung etwa der Sozialvermietung unterhalb der im staatlichen Wohnungsplan vorgesehenen Monatsmiete oder der Unterbringung wirtschaftlich schutzbedürftiger Personen nach Ley 19/2021 dienen. Alternativ kommt das gesetzlich begünstigte öffentliche Wohnungsprogramm mit behördlich begrenzter Miete in Betracht. Für diese 70-Prozent-Fälle ist keine angespannte Wohnungsmarktzone erforderlich.

Ermäßigung von 60 Prozent nach Sanierung

60 Prozent können für eine Wohnraumvermietung gelten, wenn an der Immobilie in den zwei Jahren vor Vertragsschluss eine steuerlich qualifizierte Sanierungsmaßnahme abgeschlossen wurde. Nicht jede Modernisierung oder Renovierung erfüllt den gesetzlichen Begriff der Rehabilitación. Artikel 41 Absatz 1 RIRPF erfasst bestimmte nach Real Decreto 233/2013 geförderte Rehabilitationsmaßnahmen oder eine im Schwerpunkt bauliche Wiederherstellung von Tragwerk, Fassaden, Dächern und Vergleichbarem. Im zweiten Fall müssen die Gesamtkosten mehr als 25 Prozent des Erwerbspreises bei Erwerb in den zwei Jahren vor Baubeginn, sonst des Marktwerts bei Baubeginn, betragen; der Bodenanteil bleibt jeweils außer Ansatz.

Formelle Grenze der Ermäßigung

Die Ermäßigung gilt nur für positive Nettoerträge, die der Steuerpflichtige in seiner Erklärung ordnungsgemäß angegeben hat. Beträge, die erst in einer späteren Steuerprüfung wegen verschwiegener Einnahmen oder unzulässiger Kosten hinzugerechnet werden, erhalten die Ermäßigung grundsätzlich nicht. Maßgeblich ist die ordnungsgemäße Selbstveranlagung vor Beginn einer einschlägigen Datenprüfung, beschränkten Prüfung oder Außenprüfung; eine freiwillige Berichtigung davor ist nicht allein wegen ihres späteren Abgabedatums ausgeschlossen.

Erfüllt derselbe Ertrag mehrere erhöhte Tatbestände, wird nicht kumuliert. Es ist die einschlägige gesetzliche Ermäßigung nach ihrer Rangfolge und den konkret belegten Voraussetzungen anzuwenden.

Rechenbeispiel für einen Residenten

Eine Wohnung ist das ganze Jahr als dauerhafte Hauptwohnung des Mieters vermietet. Jahresmiete: 24.000 Euro. Der Vermieter weist folgende Kosten nach:

  • Darlehenszinsen: 5.000 Euro
  • Reparaturen: 3.000 Euro
  • IBI: 900 Euro
  • Versicherung: 400 Euro
  • Verwaltung: 600 Euro
  • Gebäudeabschreibung: 6.000 Euro

Gesamtkosten: 15.900 Euro. Zinsen und Reparaturen zusammen betragen 8.000 Euro und liegen unter den Bruttoeinnahmen. Der positive Nettoertrag beträgt:

24.000 − 15.900 = 8.100 Euro

Bei einem neueren Vertrag ohne besondere Voraussetzungen gilt die allgemeine Ermäßigung von 50 Prozent:

8.100 × 50 Prozent = 4.050 Euro ermäßigter Betrag

Damit verbleiben 4.050 Euro als im IRPF zu erfassender reduzierter Nettoertrag. Die endgültige Steuer hängt vom gesamten Einkommen und der persönlichen Situation des Vermieters ab.

Wäre der Nettoertrag negativ, gäbe es keine prozentuale Wohnraumermäßigung. Der Verlust würde nach den allgemeinen Regeln behandelt.

Umsatzsteuer bei Wohnraumvermietung

Die Vermietung eines Gebäudes oder Gebäudeteils, das ausschließlich als Wohnung genutzt wird, ist nach Artikel 20 Absatz 1 Nummer 23 des spanischen Umsatzsteuergesetzes grundsätzlich von der Impuesto sobre el Valor Añadido, kurz IVA, befreit. Das kann auch gemeinsam vermietete Garagen und Nebenräume umfassen, wenn sie Zubehör der Wohnungsüberlassung sind.

Die Befreiung kann entfallen oder anders abzugrenzen sein, wenn:

  • die Immobilie nicht ausschließlich Wohnzwecken dient;
  • Räume an ein Unternehmen ohne konkret gebundene Wohnnutzung überlassen werden;
  • hotelähnliche Zusatzleistungen wie regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Rezeption oder vergleichbare Gästeservices erbracht werden;
  • eine sonstige umsatzsteuerpflichtige Leistung vorliegt; touristische Nutzung allein genügt dafür nicht, denn die bloße touristische Wohnungsüberlassung ohne hoteltypische Dienstleistungen ist grundsätzlich ebenfalls IVA-befreit.

Kaution, Weiterbelastungen und Nebenleistungen folgen nicht immer isoliert derselben Behandlung. Vertragszweck und tatsächliche Leistung müssen zusammen betrachtet werden.

Muss der Mieter Steuer einbehalten?

Ein privater Mieter, der die Wohnung für seine eigene Lebensführung nutzt, nimmt grundsätzlich keinen IRPF-Einbehalt von der Miete vor. Bei Zahlungen durch Unternehmer, Freiberufler oder bestimmte juristische Personen kann dagegen eine Einbehaltspflicht bestehen, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.

Gerade bei einer Gesellschaft als Vertragspartner muss deshalb getrennt geprüft werden:

  • Wer ist zivilrechtlicher Mieter?
  • Wer nutzt die Wohnung tatsächlich?
  • Erfolgt die Zahlung im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit?
  • Greift eine Ausnahme für konkret zu Wohnzwecken überlassene Objekte?

Eine im Vertrag ausgewiesene Wohnnutzung beantwortet die Einbehaltsfrage nicht in jedem Unternehmensfall abschließend. Bei der Vermietung an ein Unternehmen für dessen Arbeitnehmer entfällt der IRPF-Mieteinbehalt nach Artikel 75 Absatz 3 Buchstabe g Nummer 1 RIRPF; diese Ausnahme ist von der IVA-Prüfung zu trennen.

Nichtresidenter Vermieter

Ist der Eigentümer nicht in Spanien steuerlich ansässig und vermietet ohne spanische Betriebsstätte, unterliegen die Einkünfte dem IRNR und werden grundsätzlich mit Modelo 210 erklärt.

Für in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem begünstigten Staat des Europäischen Wirtschaftsraums mit wirksamem Informationsaustausch ansässige natürliche Personen können unmittelbar mit den spanischen Mieteinnahmen zusammenhängende Aufwendungen nach den gesetzlichen Voraussetzungen abziehbar sein. Dafür ist insbesondere eine gültige Ansässigkeitsbescheinigung erforderlich. Der reguläre Satz beträgt in dieser Gruppe 19 Prozent.

Für andere Nichtresidenten sieht das nationale Gesetz grundsätzlich Bruttobesteuerung mit regelmäßig 24 Prozent vor. Die Audiencia Nacional erkannte jedoch am 28. Juli 2025 (Rec. 636/2021) einer in den USA ansässigen Vermieterin den Abzug unmittelbar verbundener Kosten zu: Deren Ausschluss allein wegen Drittstaatenansässigkeit verstieß gegen die Kapitalverkehrsfreiheit. In vergleichbaren Fällen sind Kostenbezug, Ansässigkeitsstaat und gegebenenfalls ein Berichtigungs-/Erstattungsverfahren zu prüfen. Daraus folgt weder automatisch der 19-Prozent-Satz noch eine IRPF-Wohnraumermäßigung; diese Ermäßigungen gelten im IRNR nicht.

Bei Tagen ohne Vermietung kommt zusätzlich die zugerechnete Nichtresidenteneinkunft in Betracht. Die Erklärungs- und Fristenlogik des Modelo 210 ist daher gesondert für Miete und Eigennutzung aufzubauen.

Deutschland–Spanien- und Balearen-Abgrenzung

Mieteinnahmen aus einer in Spanien belegenen Immobilie dürfen in Spanien besteuert werden. Ist der Vermieter in Deutschland steuerlich ansässig, muss er die Einkünfte regelmäßig auch im deutschen Veranlagungsverfahren offenlegen; bei einer nicht tatsächlich zu einer spanischen Betriebsstätte gehörenden Immobilie erfolgt die Entlastung nach Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii DBA grundsätzlich durch Anrechnung der rechtmäßig gezahlten spanischen Steuer nach Maßgabe des deutschen Rechts, nicht durch Freistellung. Der spanische Nettoertrag darf nicht ungeprüft als deutsche Bemessungsgrundlage übernommen werden, weil Kosten-, Abschreibungs- und Umrechnungsregeln abweichen können.

Die einkommensteuerlichen Grundregeln gelten staatlich in ganz Spanien. Mietrechtliche Pflichten, Kautionshinterlegung, Wohnungsprogramme und Förderbedingungen können dagegen autonome Besonderheiten aufweisen. Auf den Balearen ist daher neben dem staatlichen Steuerrecht das jeweils geltende autonome Miet- und Verwaltungsverfahren zu beachten.

Die erhöhten IRPF-Ermäßigungen für amtlich angespannte Wohnungsmarktzonen setzen eine formelle Erklärung nach Artikel 18 des Wohnungsgesetzes voraus. Eine kommunale Knappheit, hohe Mieten oder eine regionale politische Ankündigung ersetzen die veröffentlichte Erklärung nicht.

Nachweise und laufende Dokumentation

Für jedes Mietjahr sollten mindestens aufbewahrt werden:

  • unterschriebener Mietvertrag und Verlängerungen;
  • Identität und tatsächlicher Wohnzweck des Mieters;
  • Übergabeprotokoll und Nutzungszeiträume;
  • monatliche Zahlungsnachweise und Abrechnungen;
  • Rechnungen mit Zahlungsbelegen für jede geltend gemachte Ausgabe;
  • Darlehensvertrag und jährliche Zinsbescheinigung;
  • IBI- und Gebührenbescheide;
  • Versicherungs- und Gemeinschaftsabrechnungen;
  • Aufteilung von Boden- und Gebäudewert;
  • Abschreibungsverzeichnis für Gebäude, Möbel und Verbesserungen;
  • Leerstands- und Vermietungskalender;
  • bei erhöhter Ermäßigung amtliche Zonenfeststellung, Vormietvertrag, Mietvergleich, Altersnachweise oder Programmvereinbarung;
  • bei einem Nichtresidenten Ansässigkeitsbescheinigung und Modelo-210-Unterlagen.

Die Unterlagen müssen nicht nur die Zahlung, sondern auch den Zusammenhang mit dem Mietobjekt belegen.

Praktische Arbeitsfolge

  1. Ansässigkeit des Eigentümers für das Kalenderjahr bestimmen.
  2. Vertragszweck und tatsächliche Nutzung als Wohnraum, Saison- oder Feriennutzung einordnen.
  3. Bruttoeinnahmen vollständig erfassen.
  4. Aufwendungen nach Objekt, Kostenart und Zeitraum sortieren.
  5. Reparaturen von Verbesserungen trennen.
  6. Gebäude- und Bodenanteil sowie Abschreibung nachvollziehbar berechnen.
  7. Leerstandstage und zugerechnete Einkünfte abstimmen.
  8. Prüfen, welche Wohnraumermäßigung anhand von Vertragsdatum und Sondervoraussetzungen gilt.
  9. Umsatzsteuer- und mögliche Einbehaltspflichten gesondert beurteilen.
  10. Erklärung im Modelo 100 oder Modelo 210 mit allen Zeit- und Betragsangaben abgleichen.

Typische Fehler

Ein Vertrag über elf oder zwölf Monate ist automatisch Langzeit-Wohnraummiete. Maßgeblich sind dauerhafter Wohnzweck und tatsächliche Nutzung, nicht nur die Monatszahl.

Alle Renovierungskosten werden sofort abgezogen. Verbesserungen sind zu aktivieren; nur Reparatur und Erhaltung können laufend abziehbar sein.

Die 50- bis 90-Prozent-Ermäßigung gilt auf die Bruttomiete. Sie wird erst auf einen positiven Nettoertrag nach Kosten angewandt.

Mallorca ist wirtschaftlich angespannt, deshalb gelten 90 Prozent. Ohne formelle amtliche Zonenfeststellung greift diese Tatbestandsvoraussetzung nicht.

Nichtresidenten erhalten dieselbe Wohnraumermäßigung wie Residenten. Die IRPF-Ermäßigung wird im IRNR nicht übernommen.

Jahreskosten sind bei Teilvermietung vollständig abzugsfähig. Viele Kosten müssen zeitanteilig dem tatsächlichen Vermietungszeitraum zugeordnet werden.

Eine Wohnungsmiete ist immer umsatzsteuerfrei. Geschäftliche Nutzung und hotelähnliche Leistungen können die Befreiung ausschließen.

Häufige Fragen

Gilt die Ermäßigung auch bei möblierter Wohnraumvermietung?

Ja, eine Möblierung schließt die Wohnraumvermietung nicht aus. Entscheidend bleibt der dauerhafte Wohnzweck. Möbel werden allerdings getrennt nach den dafür geltenden Regeln abgeschrieben.

Kann eine deutsche Gesellschaft eine spanische Wohnung für einen Mitarbeiter mieten?

Das ist möglich, aber die steuerliche Wohnraumqualifikation muss konkret abgesichert sein. Der Vertrag sollte den tatsächlichen Bewohner, die ausschließliche Wohnnutzung und das Verbot anderer Nutzungen klar bestimmen. Umsatzsteuer, IRPF-Ermäßigung und Mieteinbehalt sind jeweils gesondert zu prüfen.

Sind Gemeinschaftskosten abziehbar?

Ja, soweit sie den Vermieter treffen, mit der Vermietung zusammenhängen und nachgewiesen sind. Umlagen für Verbesserungsmaßnahmen können jedoch anders zu behandeln sein als laufende Gemeinschaftskosten.

Was geschieht mit nicht genutzten Zins- und Reparaturkosten?

Soweit die gemeinsame Jahresgrenze überschritten wird, können die Beträge grundsätzlich in die vier folgenden Jahre vorgetragen werden. Die objektbezogene Grenze ist in jedem Folgejahr erneut zu beachten.

Gilt die 60-Prozent-Ermäßigung für jeden älteren Vertrag dauerhaft?

Die Übergangsregel erfasst grundsätzlich vor dem 26. Mai 2023 geschlossene Wohnraummietverträge. Vertragsänderungen, Neuabschluss oder ein anderer Nutzungszweck können die Einordnung verändern. Das konkrete Vertragsverhältnis ist für jedes Steuerjahr zu prüfen.

Muss ein Resident für die Vermietung vierteljährlich Einkommensteuer zahlen?

Die privaten Immobilienkapitalerträge werden grundsätzlich in der jährlichen IRPF-Erklärung erfasst. Ob daneben Vorauszahlungen, Einbehalte oder umsatzsteuerliche Periodenerklärungen entstehen, hängt von Tätigkeit, Vertragspartner und Leistungsart ab.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

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Die einen vorher, die anderen nachher.

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