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Immobilienverkauf durch Residenten und Nichtresidenten

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 11. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 14 Min.

Kurz & klar

Residenten versteuern den Gewinn aus einer spanischen Immobilie grundsätzlich im jährlichen IRPF nach dem progressiven Tarif der Sparbemessungsgrundlage. Nichtresidenten erklären den Gewinn regelmäßig mit Modelo 210 zum Satz von 19 Prozent; der Käufer muss grundsätzlich 3 Prozent des vereinbarten Kaufpreises als Vorauszahlung einbehalten und mit Modelo 211 abführen.

Ein Immobilienverkauf in Spanien löst nicht nur einen Zahlungsvorgang beim Notar aus. Für die Besteuerung müssen Erwerbswert, Veräußerungswert, abzugsfähige Nebenkosten, frühere Abschreibungen, Ansässigkeit des Verkäufers und mögliche Befreiungen zusammengeführt werden. Der häufigste Systemfehler besteht darin, die Regeln für Residenten und Nichtresidenten zu vermischen.

Das Wichtigste im Überblick

Frage Verkäufer ist in Spanien steuerlich ansässig Verkäufer ist nicht in Spanien steuerlich ansässig
Einkommensteuer IRPF Einkommensteuer für Nichtresidenten, IRNR
Reguläre Erklärung Jährliches Modelo 100 Modelo 210 für den Veräußerungsgewinn
Tarif auf einen steuerpflichtigen Gewinn Sparsteuertarif von insgesamt 19 bis 30 Prozent Grundsätzlich 19 Prozent
Vorauszahlung durch Käufer Kein besonderer 3-Prozent-Einbehalt allein wegen des Verkaufs Grundsätzlich 3 Prozent des vereinbarten Kaufpreises mit Modelo 211
Kommunale Bodenwertsteuer Je nach kommunaler Regel und Wertentwicklung möglich Ebenfalls möglich; Käufer kann bei nichtresidentem Verkäufer gesetzlicher Ersatzsteuerpflichtiger sein
Hauptwohnungsbefreiungen Reinvestition oder Ü-65-Regel können bei erfüllten Voraussetzungen greifen Nur eng begrenzte Sonderregeln, insbesondere eine EU-/EWR-Reinvestitionsregel; keine allgemeine Übertragung der residenten Ü-65-Befreiung

Der steuerliche Wohnsitz ist für das Verkaufsjahr eigenständig zu bestimmen. Die Eintragung einer Adresse, die Staatsangehörigkeit oder der Besitz einer spanischen Immobilie entscheiden für sich allein nicht über die Ansässigkeit.

Der erste Prüfpunkt: Ansässigkeit im Verkaufsjahr

Spanische Residenten unterliegen mit ihrem Welteinkommen dem Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, kurz IRPF. Nichtresidenten werden für den Gewinn aus einer in Spanien belegenen Immobilie nach dem Impuesto sobre la Renta de no Residentes, kurz IRNR, besteuert.

Dieser Artikel betrifft natürliche Personen, die die Immobilie privat und ohne Zuordnung zu einer Betriebsstätte veräußern. Verkauft eine spanische oder ausländische Gesellschaft, gelten körperschaftsteuerliche beziehungsweise besondere IRNR-Regeln; persönliche Hauptwohnungsbefreiungen und die nachfolgend dargestellte IRPF-Sparskala sind dann nicht anwendbar.

Für natürliche Personen behandelt Spanien das Kalenderjahr grundsätzlich als einheitlichen Steuerzeitraum. Ein Umzug während des Jahres führt daher nicht automatisch zu einer taggenauen Aufteilung in einen residenten und einen nichtresidenten Abschnitt. Zu prüfen sind insbesondere gewöhnlicher Aufenthalt, Mittelpunkt wirtschaftlicher Interessen, familienbezogene Vermutungen und ein mögliches Doppelbesteuerungsabkommen.

Bei einem grenzüberschreitenden Wegzug oder Zuzug sollte die Ansässigkeitsanalyse vor der notariellen Abwicklung abgeschlossen sein. Sie entscheidet unter anderem darüber, ob der Käufer den 3-Prozent-Einbehalt vornehmen muss und in welcher Erklärung der Verkäufer seinen Gewinn abrechnet.

So wird der Veräußerungsgewinn ermittelt

Sowohl bei Residenten als auch bei Nichtresidenten knüpft die Gewinnermittlung im Grundsatz an die Regeln der Artikel 33 bis 35 LIRPF an. Die vereinfachte Formel lautet:

Veräußerungswert minus fortgeführter Erwerbswert = Veräußerungsgewinn oder -verlust

Fortgeführter Erwerbswert

Zum Erwerbswert gehören grundsätzlich:

  • der tatsächlich gezahlte Erwerbspreis;
  • mit dem Erwerb verbundene Steuern und Kosten, soweit sie vom Erwerber getragen wurden;
  • nachweisbare Investitionen und Verbesserungen;
  • bei unentgeltlichem Erwerb der nach den gesetzlichen Regeln maßgebliche Wert zuzüglich zuordenbarer Kosten.

Nicht zum Erwerbswert gehören Finanzierungskosten wie Darlehenszinsen. Außerdem wird der Erwerbswert um steuerlich zu berücksichtigende Abschreibungen vermindert. Das ist besonders bei zuvor vermieteten Immobilien wichtig: Die Veräußerungsrechnung darf nicht allein mit dem ursprünglichen Kaufpreis durchgeführt werden.

Reparatur und Erhaltung sind von einer wertbildenden Verbesserung zu unterscheiden. Laufende Reparaturen erhöhen den Erwerbswert grundsätzlich nicht. Eine aktivierungspflichtige Verbesserung kann ihn erhöhen, muss aber durch Rechnungen, Zahlungsbelege und eine nachvollziehbare Beschreibung der baulichen Maßnahme nachgewiesen werden.

Veräußerungswert

Ausgangspunkt ist die tatsächlich vereinbarte Gegenleistung. Sie darf steuerlich nicht unter dem normalen Marktwert angesetzt werden. Vom Veräußerungswert werden die vom Verkäufer getragenen, unmittelbar mit dem Verkauf verbundenen Kosten und Steuern abgezogen, beispielsweise nachgewiesene Maklerkosten oder eine vom Verkäufer getragene kommunale Plusvalía.

Die Rückzahlung des noch offenen Hypothekendarlehens mindert den Veräußerungsgewinn nicht. Sie betrifft die Verwendung des Kaufpreises, nicht den steuerlichen Wertzuwachs. Nur bei der gesonderten Berechnung des für eine Reinvestitionsbefreiung maßgeblichen Betrags kann die noch offene Darlehenstilgung eine Rolle spielen.

Besteuerung bei in Spanien ansässigen Verkäufern

Der Veräußerungsgewinn gehört im IRPF grundsätzlich zur Sparbemessungsgrundlage. Nach der Kombination aus staatlicher und autonomer Sparsteuerskala gelten am 11. August 2026 folgende Gesamtstufen:

Teil der Sparbemessungsgrundlage Gesamtsteuersatz
bis 6.000 Euro 19 Prozent
über 6.000 bis 50.000 Euro 21 Prozent
über 50.000 bis 200.000 Euro 23 Prozent
über 200.000 bis 300.000 Euro 27 Prozent
über 300.000 Euro 30 Prozent

Diese Stufen werden nacheinander angewandt. Der gesamte Gewinn wird nicht allein deshalb mit dem höchsten erreichten Satz besteuert. Außerdem gilt die Skala für die gesamte Sparbemessungsgrundlage des Steuerpflichtigen, also nicht isoliert nur für den Immobiliengewinn.

Der Verkauf wird in der jährlichen IRPF-Erklärung, regelmäßig im Modelo 100 für das Verkaufsjahr, angegeben. Veräußern mehrere Miteigentümer, ermittelt und erklärt grundsätzlich jeder den auf seine Quote entfallenden Gewinn. Persönliche Befreiungen sind ebenfalls für jeden Beteiligten gesondert zu prüfen.

Mögliche Befreiungen für Residenten

Ein Gewinn kann unter anderem ganz oder teilweise steuerfrei bleiben, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen einer dieser Regeln erfüllt sind:

  • Reinvestition des maßgeblichen Veräußerungserlöses aus der bisherigen Hauptwohnung in eine neue Hauptwohnung;
  • Veräußerung der Hauptwohnung durch eine Person, die am Verkaufstag mindestens 65 Jahre alt oder schwer beziehungsweise besonders pflegebedürftig im Sinne der gesetzlichen Regel ist;
  • besondere Übergangsregeln für bestimmte sehr alte Erwerbe;
  • in anderem Zusammenhang die Übertragung sonstiger Vermögenswerte durch Personen ab 65 Jahren bei fristgerechter Anlage in eine qualifizierte Leibrente.

Diese Regeln haben unterschiedliche Voraussetzungen und dürfen nicht miteinander gleichgesetzt werden. Insbesondere macht die bloße Anschaffung einer neuen Immobilie einen Gewinn nicht automatisch steuerfrei.

Besteuerung bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern

Der Gewinn aus einer in Spanien belegenen Immobilie ist spanische Einkunft. Bei einer natürlichen Person ohne spanische Betriebsstätte beträgt der Steuersatz auf den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn grundsätzlich 19 Prozent.

Der Verkäufer erklärt den Gewinn mit Modelo 210. Die Frist beginnt nach Ablauf der einmonatigen Frist des Käufers für das Modelo 211 und beträgt anschließend drei Monate. Praktisch liegt die Verkäuferfrist damit im zweiten bis vierten Monat nach dem Übertragungsdatum.

Entsteht ein Verlust oder ist der endgültige Steuerbetrag niedriger als die Vorauszahlung, kann das Modelo 210 zugleich der Erstattung des überschießenden Einbehalts dienen. Dafür müssen insbesondere der Erwerb, die Veräußerung, die Kosten und der mit Modelo 211 abgeführte Betrag belegt werden.

Der 3-Prozent-Einbehalt bei nichtresidenten Verkäufern

Ist der Verkäufer nichtresident und handelt er ohne spanische Betriebsstätte, muss der Käufer grundsätzlich 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten. Bemessungsgrundlage ist nicht der Gewinn und nicht der nach Ablösung einer Hypothek verbleibende Auszahlungsbetrag, sondern die vereinbarte Gegenleistung für die Immobilie.

Der Käufer führt die Vorauszahlung mit Modelo 211 innerhalb eines Monats nach dem Verkauf ab und übergibt dem Verkäufer eine Ausfertigung. Der Verkäufer rechnet den Einbehalt im Modelo 210 auf seine endgültige IRNR-Schuld an.

Der Einbehalt ist daher keine pauschale Endbesteuerung:

  • Ist die endgültige Steuer höher, zahlt der Verkäufer die Differenz.
  • Ist sie niedriger, kann er die Erstattung des Überschusses beantragen.
  • Entsteht kein steuerpflichtiger Gewinn, ist für die Rückzahlung trotzdem eine ordnungsgemäße Erklärung und Dokumentation erforderlich.

Vom Einbehalt ausgenommen sind nach Artikel 14 Absatz 2 der IRNR-Verordnung Sacheinlagen bei der Gründung oder Kapitalerhöhung einer in Spanien ansässigen Gesellschaft sowie Fälle, in denen der Übertragende seine IRPF- oder Körperschaftsteuerpflicht durch eine Bescheinigung der spanischen Steuerverwaltung nachweist. Für IRPF-Steuerpflichtige im Zuzugsregime nach Artikel 93 LIRPF gilt jedoch die Sonderregel des Artikels 114 Absatz 5 RIRPF: Bei deren spanischen Immobilienverkäufen bleibt der Einbehalt nach Artikel 25 Absatz 2 des IRNR-Gesetzes grundsätzlich vorgeschrieben. Eine IRNR-Befreiung beseitigt den Einbehalt ebenfalls nicht pauschal; insbesondere bleibt er bei der Reinvestitionsbefreiung nach der siebten Zusatzbestimmung des IRNR-Gesetzes vorgeschrieben. Solche Ausnahmen dürfen nicht ohne Prüfung der konkreten Norm und der notariellen Unterlagen unterstellt werden.

Rechenbeispiel: Gewinn und Steuer

Eine Immobilie wurde für 300.000 Euro erworben. Nachgewiesene Erwerbssteuern und -kosten betrugen 30.000 Euro, qualifizierte Verbesserungen 40.000 Euro. Steuerlich zu berücksichtigende Abschreibungen aus einer früheren Vermietung betragen 12.000 Euro. Der fortgeführte Erwerbswert ist damit:

300.000 + 30.000 + 40.000 − 12.000 = 358.000 Euro

Die Immobilie wird für 520.000 Euro verkauft. Der Verkäufer trägt 15.000 Euro Maklerkosten und 5.000 Euro kommunale Plusvalía. Unterstellt, dass beide Beträge vollständig zuordenbar und nachgewiesen sind, beträgt der Veräußerungswert:

520.000 − 15.000 − 5.000 = 500.000 Euro

Der Gewinn beträgt somit:

500.000 − 358.000 = 142.000 Euro

Verkäufer ist Resident

Ohne weitere Beträge in der Sparbemessungsgrundlage und ohne Befreiung ergibt die Stufung beispielhaft:

  • 6.000 Euro × 19 Prozent = 1.140 Euro
  • 44.000 Euro × 21 Prozent = 9.240 Euro
  • 92.000 Euro × 23 Prozent = 21.160 Euro

Gesamt: 31.540 Euro

Verkäufer ist Nichtresident

Die IRNR auf den Gewinn beträgt bei einem Satz von 19 Prozent:

142.000 Euro × 19 Prozent = 26.980 Euro

Der Käufer behält 3 Prozent von 520.000 Euro ein, also 15.600 Euro. Der Verkäufer müsste im Modelo 210 unter den getroffenen Annahmen noch 11.380 Euro zahlen. Das Beispiel zeigt, warum 3 Prozent des Kaufpreises weder den Gewinn noch die endgültige Steuer abbilden.

Die Plusvalía municipal ist eine zweite Steuerprüfung

Neben IRPF oder IRNR kann der Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana entstehen, meist Plusvalía municipal genannt. Er betrifft den Wertzuwachs des städtischen Grund und Bodens, nicht den gesamten einkommensteuerlichen Gewinn aus Gebäude und Boden.

Bei einem entgeltlichen Verkauf ist grundsätzlich der Verkäufer Steuerpflichtiger. Ist er eine nicht in Spanien ansässige natürliche Person, wird der Käufer nach dem staatlichen Kommunalsteuergesetz zum gesetzlichen Ersatzsteuerpflichtigen. Die konkrete Bemessung, der Steuersatz und das Erklärungsverfahren richten sich zusätzlich nach der Satzung der zuständigen Gemeinde.

Die Plusvalía entsteht nicht, wenn ein fehlender Bodenwertzuwachs in der gesetzlich vorgesehenen Weise nachgewiesen wird. Ist der nachgewiesene reale Bodenwertzuwachs geringer als die objektiv berechnete Bemessungsgrundlage, kann der niedrigere reale Zuwachs maßgeblich sein. Diese Prüfung ist von der Einkommensteuerrechnung getrennt durchzuführen.

Sonderfälle, die die Standardrechnung verändern

Frühere Vermietung

Abschreibungen vermindern den fortgeführten Erwerbswert. Bei älteren Jahren können die tatsächlich abgezogenen Beträge und die jeweils geltende Verwaltungsauslegung eine genaue Jahresprüfung erfordern. Es ist deshalb riskant, pauschal stets 3 Prozent für jedes Vermietungsjahr abzuziehen, ohne Erklärungen und Rechtsstand zu prüfen.

Unentgeltlicher Erwerb

Bei Erbschaft oder Schenkung gelten besondere Ausgangswerte. Die in der Erbschaft- oder Schenkungsteuer angesetzten Werte, gesetzliche Wertbegrenzungen, Kosten und spätere Verbesserungen müssen zusammengeführt werden. Der frühere Wertzuwachs des Rechtsvorgängers wird nicht einfach nach derselben Logik wie bei einem Kauf fortgeschrieben.

Sehr alte Erwerbe

Für vor dem 31. Dezember 1994 erworbene Vermögensgegenstände können begrenzte Übergangsabschläge in Betracht kommen. Die Regel arbeitet mit Stichtagen, Zeitanteilen und einem gemeinsamen Höchstbetrag für relevante Veräußerungswerte. Sie ist nur anhand des konkreten Erwerbsdatums und früherer begünstigter Veräußerungen belastbar anzuwenden.

Verkauf unter Miteigentümern

Jeder Miteigentümer hat einen eigenen Erwerbswert, eine eigene Quote und möglicherweise einen anderen Ansässigkeits- oder Befreiungsstatus. Ein gemeinsamer Kaufvertrag führt deshalb nicht zwingend zu identischen steuerlichen Ergebnissen.

Deutschland–Spanien-Abgrenzung

Spanien darf den Gewinn aus einer in Spanien belegenen Immobilie nach seinem innerstaatlichen Recht besteuern. Ist der Verkäufer zugleich in Deutschland ansässig, muss der Vorgang zusätzlich nach dem deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen und dem deutschen Einkommensteuerrecht eingeordnet werden. Die spanische Zahlung beseitigt eine mögliche deutsche Erklärungspflicht nicht automatisch.

Für einen nach dem DBA in Deutschland ansässigen privaten Verkäufer sieht Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Doppelbuchstabe vii grundsätzlich die Anrechnung der spanischen Einkommensteuer auf die darauf entfallende deutsche Steuer vor, soweit die Immobilie nicht tatsächlich zu einer spanischen Betriebsstätte gehört. Ob überhaupt ein deutscher steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entsteht, richtet sich gesondert nach deutschem Recht, insbesondere § 23 EStG. Kommunale Nebensteuern sind nicht allein wegen ihrer Zahlung wie spanische Einkommensteuer anzurechnen. Dieser zweite Staatsschritt darf nicht in die spanische Gewinnberechnung hineingerechnet werden.

Erforderliche Unterlagen

Für eine belastbare Veräußerungsrechnung sollten mindestens vorliegen:

  • notarielle Erwerbs- und Verkaufsurkunde;
  • Zahlungsnachweise für Kaufpreis und Verkaufserlös;
  • Belege über Erwerbs- und Veräußerungssteuern;
  • Rechnungen und Zahlungsbelege für Notar, Register, Makler und sonstige unmittelbar zuordenbare Kosten;
  • detaillierte Rechnungen für Verbesserungen einschließlich Beschreibung der Maßnahme;
  • frühere Vermietungserklärungen und Abschreibungsverzeichnisse;
  • Nachweis der steuerlichen Ansässigkeit im Verkaufsjahr;
  • bei Nichtresidenten Ausfertigung des Modelo 211 und Zahlungsbeleg;
  • kommunaler Bescheid oder Erklärung zur Plusvalía;
  • bei einer Befreiung Nachweise über Hauptwohnung, Alter, Reinvestition und Fristen.

Fehlende Rechnungen können nicht durch eine pauschale Schätzung ersetzt werden, nur weil eine Maßnahme wirtschaftlich plausibel erscheint.

Praktische Arbeitsfolge vor und nach dem Verkauf

  1. Ansässigkeit und Verkäuferquote für jeden Beteiligten bestimmen.
  2. Erwerbsurkunde, Nebenkosten und spätere Verbesserungen erfassen.
  3. Frühere Vermietungsjahre und Abschreibungen rekonstruieren.
  4. Erwarteten Veräußerungswert und Verkäuferkosten berechnen.
  5. Hauptwohnungs- und andere Befreiungen vor Vertragsabschluss prüfen.
  6. Bei Nichtresidenten den 3-Prozent-Einbehalt in Zahlungsfluss und Urkunde einplanen.
  7. Kommunale Plusvalía samt möglichem Nichtentstehungsnachweis gesondert berechnen.
  8. Käufererklärung Modelo 211 und Verkäufererklärung Modelo 210 beziehungsweise Modelo 100 fristgerecht abstimmen.
  9. Erstattungsansprüche mit vollständigen Belegen verfolgen.
  10. Bei Ansässigkeit in Deutschland die dortige Erklärung und Abkommensentlastung getrennt prüfen.

Typische Fehler

Kaufpreis minus Verkaufspreis genügt. Erwerbs- und Veräußerungskosten, Verbesserungen und Abschreibungen können das Ergebnis wesentlich verändern.

Die Hypothekenablösung mindert den Gewinn. Sie ist grundsätzlich eine Mittelverwendung und keine abzugsfähige Veräußerungsausgabe.

Drei Prozent sind die Steuer des Nichtresidenten. Der Einbehalt ist nur eine Vorauszahlung auf die endgültige IRNR.

Der Käufer muss nur den Nettoerlös betrachten. Der Einbehalt bemisst sich grundsätzlich nach der vereinbarten Gegenleistung, nicht nach dem Betrag nach Bankablösung.

Eine IRPF-Befreiung beseitigt automatisch die Plusvalía. Einkommensteuer und kommunale Bodenwertsteuer haben unterschiedliche Tatbestände.

Alle Miteigentümer erhalten dieselbe Befreiung. Alter, Hauptwohnungsstatus, Reinvestition und Ansässigkeit werden je Person und Quote geprüft.

Eine deutsche Steuererklärung entfällt wegen der spanischen Zahlung. Abkommensentlastung und Erklärungspflicht sind getrennte Fragen.

Häufige Fragen

Welcher Tag entscheidet über Resident oder Nichtresident?

Der Status ergibt sich aus der Ansässigkeit für den gesamten maßgeblichen Steuerzeitraum nach spanischem Recht und gegebenenfalls dem Doppelbesteuerungsabkommen. Der Notartag ist für den Übertragungszeitpunkt wichtig, ersetzt aber nicht die Jahresprüfung der Ansässigkeit.

Kann ein Verlust mit Modelo 210 erklärt werden?

Ja. Auch bei einem Verlust kann die Erklärung erforderlich sein, insbesondere um den 3-Prozent-Einbehalt zurückzufordern. Der Verlust muss mit denselben Wert- und Belegregeln ermittelt werden.

Ist der Referenzwert des Katasters automatisch der Verkaufspreis für die Gewinnsteuer?

Nein. Die Gewinnermittlung knüpft an die tatsächliche Gegenleistung an, mindestens jedoch an den normalen Marktwert. Andere steuerliche Bewertungsgrößen können Prüfungen auslösen, ersetzen aber nicht schematisch die gesetzliche Veräußerungswertregel.

Muss der Käufer eines Nichtresidenten immer 3 Prozent einbehalten?

Grundsätzlich ja, sofern keine gesetzliche Ausnahme nachgewiesen ist. Eine bloße Zusicherung des Verkäufers oder die Erwartung eines Verlusts genügt nicht, um die Käuferpflicht zu beseitigen.

Wann erhält der Nichtresident eine Erstattung?

Wenn die mit Modelo 211 geleistete Vorauszahlung die endgültige IRNR übersteigt, kann der Verkäufer den Überschuss im Rahmen des Modelo 210 zurückfordern. Die Verwaltung prüft dafür insbesondere Eigentum, Erwerbswert, Veräußerungswert, Kosten und Zahlungsnachweis.

Kann ein Verkauf an Angehörige unter dem vereinbarten Preis erfolgen?

Zivilrechtlich kann ein Preis vereinbart werden; steuerlich darf der Veräußerungswert jedoch nicht unter dem normalen Marktwert liegen. Zusätzlich können unentgeltliche Elemente und weitere Steuerfolgen zu prüfen sein.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

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